02基礎(chǔ)班全26講講義

1、二、扣除項(xiàng)目及其金額（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的扣除：（1）舊房及物的評(píng)估價(jià)格。（2） 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按（3） 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。（4） 評(píng)估費(fèi)用。統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用?！芭f房及物的評(píng)估價(jià)格”是指在轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及物時(shí)，由批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的房地產(chǎn)重置成本價(jià)乘以關(guān)確認(rèn)。折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)評(píng)估價(jià)格=房地產(chǎn)重置成本價(jià)折扣率房屋及物的評(píng)估價(jià)格。（不是房屋原值）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及物時(shí)，因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用在計(jì)算土地時(shí)予以扣除。但是，對(duì)納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地除。時(shí)所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)

2、用，不在計(jì)算土地時(shí)予以扣【解釋1】對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格中，在計(jì)征土地時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有稅金”予以扣除。上述關(guān)于土地 分析題中靈活運(yùn)用。扣除項(xiàng)目金額的確定，要求考生必須熟練掌握，并能在計(jì)算題、綜合【解釋2】轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問題納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及物的評(píng)估價(jià)格，可按所載金額并從年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房所載日期起至的，可以視同為售房開具之日止，每滿12 一年。計(jì)一年；超過一年，未滿12

3、但超過6對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有稅金”予以扣除，但加計(jì)5%的基數(shù)。【解釋3】營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅【解釋4】營(yíng)改增后取得：所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）普通：所載價(jià)稅合計(jì)金額；所載不含金額加上不抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額之和第四節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算應(yīng)納稅額=增值額適用稅率-扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)一、稅額計(jì)算一般方法計(jì)算土地稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：1.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%土地稅額=增值額30%2.增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%土地稅額=增值額40%-扣除項(xiàng)目金額5%3.增值額超

4、過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%土地稅額=增值額50%-扣除項(xiàng)目金額15%4.增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%土地稅額=增值額60%-扣除項(xiàng)目金額35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。二、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法【解釋】納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。若按此辦法難以計(jì)算或明顯不合理，也可按面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)??？鄢?xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目的總金額（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或的總面積）面積受讓土地使用權(quán)【例題1單選題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2014年銷售一幢新建商品房，取得銷售收入700

5、0萬(wàn)元，已知該公司支付與商品房相按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)金額及開發(fā)成本合計(jì)為2400萬(wàn)元，該公司沒有借款利息，該商品房所在地的省規(guī)定計(jì)征土地時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%，銷售商品房繳納有關(guān)稅費(fèi)385萬(wàn)元（不含印花稅）。該公司銷售該幢商品房應(yīng)繳納土地A.1128.25 B.1222.75 C.1535.25 D.1540.25（）萬(wàn)元?！尽緽】銷售收入=7000（萬(wàn)元）；扣除項(xiàng)目金額=240010%20%+385=3505（萬(wàn)元）；增值額=7000-3505=3495（萬(wàn)元）；增值率=增值額扣除項(xiàng)目金額100%=34953505100%=99.71%，適用稅率40%，速算

6、扣除系數(shù)5%；該公司應(yīng)繳納土地5%=1222.75（萬(wàn)元）。稅額=349540%-3505【例題2單選題】2010年8月某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓新建普通住宅一幢，取得收入5000萬(wàn)元， 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì)275萬(wàn)元。該公司為取得該住宅地的土地使用權(quán)支付地價(jià)款和有關(guān)稅費(fèi)2000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1000萬(wàn)元，利息100萬(wàn)元（能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）。該公司所在地規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%。該公司應(yīng)繳納土地A.0 B.140.25 C.223.75 D.262.50（）萬(wàn)元。（2011年）【】D】扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2000+100+（2000）5%+

7、（2000）20%+275=4125（萬(wàn)元），增值額=5000-4125=875（萬(wàn)元），增值率=8754125100%=21.21%，適用稅率為30%，該公司應(yīng)納土地=87530%=262.50（萬(wàn)元）?！纠}3單選題】某公司銷售一幢已經(jīng)使用過的辦公樓，取得收入500萬(wàn)元，辦公樓原價(jià)480萬(wàn)元，已提折舊300萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該辦公樓重置成本價(jià)為800萬(wàn)元，折）萬(wàn)扣率為五成，銷售時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)30萬(wàn)元。該公司銷售該辦公樓應(yīng)繳納土地元。（2009年）A.21 B.30 C.51 D.60（【款和按?！緼】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)統(tǒng)一規(guī)定繳納

8、的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅費(fèi)作為扣除項(xiàng)目金額，計(jì)征土地增值額=500-80050%-30=70（萬(wàn)元），增值率=增值額扣除項(xiàng)目金額100%=70（80050%+30）100%=16.28%增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%，稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0。該公司應(yīng)繳納的土地=7030%=21（萬(wàn)元）。【解釋】預(yù)征率為:東部地區(qū)省份不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。第五節(jié)減免稅一、一般減免稅規(guī)定1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?！窘忉?】20%是起征點(diǎn)，1

9、9.99%都不納稅，20.01%應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?！窘忉?】普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)別土地上住房平均容積率在1.0以上；單套面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)價(jià)格1.2倍以下。、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%?！窘忉尅繉?duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。2.因建設(shè)需要而被征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地。3.對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，從1999年8月1日起，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或者居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房（

10、非普通住宅），稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年的（含5年），免予征收土地；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地。4.對(duì)企事業(yè)、團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地。5.對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地二、特殊減免稅規(guī)定。1.按照公司法的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改建為公司或者，有限責(zé)任公司（）整體改建為（公司）。對(duì)改建前的企業(yè)將。國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地上述所稱整體改建是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。2.按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企

11、業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地。3.按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地。4.、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地5.上述改制重組有關(guān)土地。政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第六節(jié)征收管理一、申報(bào)納稅程序二、納稅地點(diǎn)1. 納稅人是法人時(shí)：房地產(chǎn)所在地。2. 納稅人是自然人納稅人：住所地、辦理過戶手續(xù)所在地。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地的管理（一）土地的受理1.符合下列情形之

12、一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地（1） 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2） 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3） 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。的：2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)面積占整個(gè)項(xiàng)目可售面積的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售面積已經(jīng)出租或自用；（2）取得銷售（預(yù)售）證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地手續(xù)的。（二）1.土地（1）土地時(shí)相關(guān)問題的處理收入的確認(rèn)時(shí)，已全額開具商品房銷售的，按照所載金額確認(rèn)收入；（2）未開具確認(rèn)收入。或未全額開具的，以雙方簽訂的銷售合同所載的售房

13、金額及其他（3）營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地：土地收入；應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有稅金=營(yíng)改增前實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加+營(yíng)改增后扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金安裝施工企業(yè)的工程款（質(zhì)保金），安裝施工企業(yè)開具的，按所載金額予以扣除；未開具的，的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。3. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除：已計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息扣除。4. 房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅：計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額” 中扣除。6.

14、 拆遷安置土地7. 補(bǔ)繳的土地的計(jì)算：符合規(guī)定的計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)（屬于開發(fā)成本）。，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。（三）審核方法1.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)用于職工福利、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所轉(zhuǎn)移視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地，在時(shí)不列收入，不扣除相

15、應(yīng)的成本和費(fèi)用。2.土地扣除項(xiàng)目的審核（了解）3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、等公共設(shè)施，按以下原則處理：、托兒所、醫(yī)院、郵電通信（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無償移交給以扣除；、公用事業(yè)用于非性公共事業(yè)的,其成本、費(fèi)用可（3） 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用；（4） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本；預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（四）土地1.依照法律、行政中符合以下條件之一的，可核定征收： 的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；3.雖設(shè)置賬簿，但賬目收入或扣除項(xiàng)目金額的；或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓4.符合土地，逾期仍不條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期的；5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的?！咎崾尽吭谕恋赜?%對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收率不低。（五） 在土地后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)地 算。的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按時(shí)的面積成