論國(guó)家土地使用權(quán)的取得

1、論國(guó)家土地使用權(quán)的取得                 內(nèi)容摘要目前，我國(guó)土地資產(chǎn)還存在大量劃撥土地非法入市交易、隱形交易、變相交易的問(wèn)題。使得大量原本應(yīng)該為國(guó)家取得的土地收益流失到了個(gè)人和個(gè)別組織中去。我國(guó)政府在近些年來(lái)以連續(xù)針對(duì)國(guó)土資源方面，出臺(tái)了相關(guān)的法律、法規(guī)。從以前在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下劃撥用地方式，發(fā)展到了以出讓、租賃和作價(jià)入股等多種形式。確立了國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式以有償使用為主，劃撥使用為輔的兩種并存的基本思路。本文就國(guó)家土地使

2、用權(quán)的取得為中心，從國(guó)有土地的定義到取得方式，還有這些方式取得應(yīng)注意的問(wèn)題三個(gè)方面進(jìn)行介紹：一國(guó)有土地使用權(quán)的定義，國(guó)有土地使用權(quán)的主體、客體、內(nèi)容和限制。二國(guó)有土地取得方式分為：有償取得。劃撥取得、和協(xié)議取得三種。其中有償取得包括以下方式：出讓、租賃、作價(jià)出資入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)。劃撥形式取得我國(guó)要求非常嚴(yán)格，僅有以下四類：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其他特殊用地以及可以維持劃撥使用國(guó)有土地從四方面進(jìn)行了補(bǔ)充。三國(guó)有土地使用權(quán)的取得應(yīng)注意的問(wèn)題從有償使用取得、劃撥使用取得和協(xié)議取得三方面進(jìn)行闡述。關(guān)鍵詞：國(guó)有

3、土地使用權(quán) 國(guó)有土地有償使用 國(guó)有土地劃撥使用 協(xié)議取得 國(guó)有土地使用權(quán)出讓 隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地使用制度改革的深化，因國(guó)有土地使用權(quán)取得不當(dāng)嚴(yán)重阻礙著社會(huì)的發(fā)展。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，為了維護(hù)社會(huì)主義土地公有制，維護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)，減少因土地使用權(quán)的取得不當(dāng)帶來(lái)的麻煩，盡量消除使用權(quán)尤其是國(guó)有土地使用權(quán)已經(jīng)出現(xiàn)了許多弊端和不利，防止大量國(guó)有土地資產(chǎn)流失，取消劃撥土地非法入市交易、隱形交易、變相交易的問(wèn)題，等嚴(yán)重影響著我國(guó)土地市場(chǎng)的秩序和健康發(fā)展。為此，國(guó)家對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的取得制定了許多相關(guān)的法律和決定，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的取得

4、越來(lái)越要求規(guī)范化。但仍不能有效地控制非法取得國(guó)有土地使用權(quán)的現(xiàn)象?，F(xiàn)筆者結(jié)合實(shí)踐就國(guó)有使? ) 萌娜媒刑教幀?一、國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)是指使用國(guó)有土地的使用者依照法律規(guī)定或者合同規(guī)定享有使用土地并取得收益的權(quán)力，負(fù)有保護(hù)和合理利用土地的義務(wù)。對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)可以從以下幾方面進(jìn)行理解：（一）國(guó)有土地使用權(quán)的主體土地管理法第九條規(guī)定：國(guó)有土地可以依法確定給單位或個(gè)人使用。第十五條規(guī)定：國(guó)有土地可以由單位和個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)的生產(chǎn)。民法通則對(duì)此也有相同的規(guī)定?？偟膩?lái)說(shuō)我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)的主體非常廣泛，它包括境內(nèi)外法人、非法人組織和自然人。（二）國(guó)有土地使用權(quán)的客體國(guó)

5、有土地使用權(quán)的客體是依法使用的國(guó)有土地。它包括城市市區(qū)的土地。農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地。國(guó)家依法使用的土地。依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。因國(guó)家組織移民，自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。（三）國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制現(xiàn)行立法的規(guī)定，任何國(guó)有土地使用權(quán)人都可對(duì)國(guó)有土地行使占有權(quán)和使用權(quán)。但是，國(guó)有土地使用權(quán)取得方式的不同，決定了權(quán)利內(nèi)容有所不同。劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法第五條規(guī)定：未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)

6、出讓手續(xù)，交付土地使用出讓金的土地使用權(quán)，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)人對(duì)其享有占有、使用和收益以及相關(guān)義務(wù)的處分，并不涉及土地的最終歸屬。依城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第二條規(guī)定：地下資源、埋藏物、市政公用設(shè)施等不在國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的范圍內(nèi)。對(duì)它的行使不得違反法律的禁止性規(guī)定。土地管理法第四條第四款規(guī)定：“使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地”。二、國(guó)有土地的取得方式土地管理法第二條五款規(guī)定：國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度，但國(guó)家法律規(guī)定范圍內(nèi)劃撥土地使用權(quán)除外?？梢?jiàn)，我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)最基本的取得方式為有償使用和無(wú)償劃撥。（

7、一）國(guó)有土地有償使用取得國(guó)有土地有償使用是指國(guó)家將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人使用，而土地使用者一次或分年度向國(guó)家繳納土地使用費(fèi)的行為。土地管理實(shí)施條例第二十九條規(guī)定：國(guó)有土地有償使用的方式有三種，一是國(guó)有土地使用權(quán)出讓。二是國(guó)有土地使用權(quán)租賃。三是國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。1、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用出讓金的行為。土地使用出讓必須符合土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，有計(jì)劃、有步驟的進(jìn)行；土地使用權(quán)出讓采用招標(biāo)、拍賣、協(xié)議掛牌交易的方式。

8、出讓的最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定，根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條規(guī)定的各類土地出讓的最高年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、體育、衛(wèi)生用地50年；商業(yè)、旅游娛樂(lè)用地40年；綜合用地和其他用地50年。出讓土地應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。土地使用者要改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。土地使用者依法取得土地使用權(quán)，在出讓合同約定的年限屆滿前不得收回。國(guó)有土地使用權(quán)益出讓金全部上繳財(cái)政。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓或多次轉(zhuǎn)讓，

9、但轉(zhuǎn)讓后的土地使用權(quán)的年限為土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原有的土地使用年限后的年限。2、國(guó)有土地使用權(quán)租賃國(guó)有土地租賃是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有土地使用權(quán)的租賃是出讓方式的補(bǔ)充。土地租賃合同經(jīng)出租者同意后可以轉(zhuǎn)讓。改變?cè)贤?guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同。簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理土地登記和變更登記手續(xù)。租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。3、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股是國(guó)家為了支持國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展，進(jìn)一步推行土地

10、有償使用制度，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，盤(pán)活和顯化土地資產(chǎn)，對(duì)改制的國(guó)有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)處置的一種方式。它是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)。該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地作價(jià)出資入股形成國(guó)家股，由國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。4、國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)取得國(guó)有土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)是國(guó)家為了支持國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展進(jìn)一步推行有償使用制度，對(duì)改制的國(guó)有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)處置的一種方式。（二）國(guó)有土地使用權(quán)劃撥方式取得土地使用權(quán)的劃撥是指縣級(jí)以上地方人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償，安置等費(fèi)用

11、后，將該塊土地交付其使用或者將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。劃撥國(guó)有土地使用權(quán)就是土地使用者通過(guò)劃撥方式獲取的國(guó)有土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，一般沒(méi)有期限的限制。劃      撥土地使用權(quán)與國(guó)有土地有償使用權(quán)不同：劃撥土地沒(méi)有期限的規(guī)定；劃撥土地不得流轉(zhuǎn)，即不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，除非為了改制的需要，確實(shí)需要流轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理相應(yīng)的出讓手續(xù)或經(jīng)有關(guān)政府批準(zhǔn)；對(duì)劃撥土地使用權(quán)用途不得改變，除非為了改革的需要，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)有關(guān)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，并簽定合同，如果是不屬于劃撥用地目錄的，必須實(shí)行有償使用；不需要繳納土地有償使用費(fèi)，但應(yīng)繳納國(guó)家取得

12、土地的成本與稅費(fèi)。由此可見(jiàn)，并非是所有上述項(xiàng)目都采用劃撥方式供地，而只是這些項(xiàng)目中的那些政府認(rèn)為應(yīng)當(dāng)予以扶持，并給予共政策上的優(yōu)惠。但要經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)。才可以采用劃撥 歡迎您訪問(wèn)論國(guó)家土地使用權(quán)的取得(3) 方式提供土地使用權(quán)。（三）協(xié)議出讓取得協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)是批國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。在我國(guó)除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或掛牌方式外，才可采取協(xié)議方式。三、實(shí)踐中應(yīng)注意的問(wèn)題（一）、國(guó)有土地有償使用取得應(yīng)注意以下問(wèn)題1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓不是隨意進(jìn)行的，它是以市、縣人政府按照出讓計(jì)劃

13、由縣級(jí)以上土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施，經(jīng)過(guò)報(bào)批才取得的。土地使用國(guó)有土地使用權(quán)出讓的報(bào)批程序：事先預(yù)報(bào)。內(nèi)容包括：出讓土地的位置、面積、利用現(xiàn)狀，出讓年限、規(guī)劃方式、地價(jià)評(píng)估、效益測(cè)算及方案實(shí)施情況進(jìn)展等。擬訂方案包括編制土地使用條件、土地出讓合同等。正式報(bào)批。出讓方案經(jīng)市縣人民政府審批同意后，向上級(jí)人民政府正式報(bào)批，報(bào)批出讓方案除正式報(bào)告外，還需附出讓國(guó)有土地使用權(quán)呈報(bào)表、出讓地塊位置和規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷補(bǔ)償安置方案、土地使用條件、也讓土地使用合同（草本）、人民政府意見(jiàn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府。交出讓金。交出讓金后發(fā)證。備案建檔。2、國(guó)有土地使用權(quán)租賃國(guó)有土地租賃的范圍是對(duì)于因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓，場(chǎng)地出

14、租，企業(yè)改制和改變土地用途后，依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，方可實(shí)行租賃。對(duì)新建設(shè)用地，重點(diǎn)仍然是以出讓為主，租賃只是出讓方式中的一種補(bǔ)充。國(guó)有土地租賃方式可采用招標(biāo)、拍賣、協(xié)議和雙方協(xié)議的方式。如有條件，那么必須采用招標(biāo)、拍賣的方式，盡量不采取雙方協(xié)議。以體現(xiàn)公平、公開(kāi)、公正的原則。若采用雙方協(xié)議的方式出租國(guó)有土地，租金不得低于出租地價(jià)和按國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)折算的最低租賃標(biāo)準(zhǔn)，并且協(xié)議的租金要報(bào)上級(jí)土地行政機(jī)關(guān)備案。向社會(huì)公布，以接受上級(jí)土地行政機(jī)關(guān)和社會(huì)的監(jiān)督，防止隱形交易，暗箱操作。國(guó)有土地租賃分短期租賃和長(zhǎng)期租賃兩種。對(duì)于短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地實(shí)行短期租賃，年限一般不超過(guò)5年，租金一般

15、是按照年度和季度支付；對(duì)于需要進(jìn)行土地上建筑物，構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)當(dāng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，期限一般由合同來(lái)確定，但不得超過(guò)法定的同類土地出讓的最高年限。租金由國(guó)有土地租賃合同中明確約定，并且同時(shí)在租賃合同中明確約定租金。根據(jù)市場(chǎng)的變化應(yīng)當(dāng)作出相應(yīng)的調(diào)整方法，時(shí)間間隔和與之調(diào)整的方式。國(guó)有土地租賃的承租人取得土地使用權(quán)后，只要按規(guī)定支付了土地租金，并完成了開(kāi)發(fā)建設(shè)后，其土地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)。其流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)采用轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或者抵押方論國(guó)家土地使用權(quán)的取得(4) 歡迎您訪問(wèn)范.文,之.家式，但必須依法登記。3、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)均可采用國(guó)家作價(jià)出

16、資（入股）方式處置的，土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、租賃或抵押改變用途的應(yīng)補(bǔ)繳不同用途的土地出讓金差價(jià)，對(duì)國(guó)有土地資產(chǎn)作價(jià)出資入股處置方案必須報(bào)省級(jí)以上人民政府土地行政主客部門(mén)審批。國(guó)家作價(jià)出資（入股）國(guó)有土地使用權(quán)的最高使用期限應(yīng)符合出讓國(guó)有土地使用權(quán)的最高出讓年限。涉及分割的，分割以后的各宗地面積之和應(yīng)等于分割前宗地面積。4、國(guó)有土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)必須依法審批授權(quán)范圍；經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司，作為國(guó)家授權(quán)投資公司機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司。其使用期限應(yīng)符合出讓國(guó)有土地使用權(quán)的年限、涉及分割的總面積不變。（二）國(guó)有土地劃撥取得應(yīng)注意的問(wèn)題由于劃撥

17、用地是一種特殊的供地方式。根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理辦法，凡是不符合劃撥用地目錄的任何單位和個(gè)人均不得以劃撥方式使用。除法律規(guī)定的以外，其他需要使用國(guó)有土地的，必須依法實(shí)行有償使用。對(duì)劃撥土地的使用必須依據(jù)劃撥用地目錄。目前，我國(guó)只對(duì)以下四類用地可以以劃撥方式用地：1、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。2、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。3、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。4、法律、法規(guī)規(guī)定的其他特殊用地。但要說(shuō)明：對(duì)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)，但是對(duì)于以營(yíng)利為目的，非國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)以有償使用方式提

18、供土地使用權(quán)；原企業(yè)是以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或改變用途等不再符合劃撥用地目錄的應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用。此外，國(guó)有企業(yè)改革時(shí)，經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)可以保留劃撥方式處置：1、繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變的。但改造或改組為公司制企業(yè)的除外。2、國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè)以及國(guó)有企業(yè)合并、兼并或合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的。3、在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)。4、國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。改革后的企業(yè)用地符合劃撥用地目錄的仍可以以

19、劃撥方式使用國(guó)有和集體企業(yè)、兼并國(guó)有企業(yè)涉及的土地，不屬于劃撥供地范圍的，如經(jīng)土地行政主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)還可以在一定年限內(nèi)維持劃撥使用的。但其土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)在省級(jí)以上土地行政主管部門(mén)辦理資產(chǎn)處置，審批應(yīng)備案。（三）國(guó)有土地協(xié)議取得應(yīng)注意的問(wèn)題除按土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定可以行政劃撥土地的以外，其他建設(shè)用地必須以有償方式提供，并且完全要限制協(xié)議用地范圍。只有在確實(shí)不能采用招標(biāo)、拍賣方式的才可采用協(xié)議方式，如果一切采用協(xié)議方式供地必須要做到在地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上，集體審核確定協(xié)議價(jià)格，協(xié)議結(jié)果必須向社會(huì)公開(kāi)。除劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，國(guó)有企業(yè)改革中處置劃撥土地使用權(quán)以及特殊用途等用地外，都不得協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)。協(xié)議也讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓金不得低于底價(jià)或國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)格