第三章真實有用_房地產(chǎn)估價原則

1、第三章 房地產(chǎn)估價原則內(nèi)容內(nèi)容v了解房地產(chǎn)估價行為準(zhǔn)則。了解房地產(chǎn)估價行為準(zhǔn)則。v熟悉房地產(chǎn)估價原則的含義和重要性。熟悉房地產(chǎn)估價原則的含義和重要性。v掌握合法原則、最高最佳使用原則、掌握合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則、公平原則替代原則、估價時點原則、公平原則的含義和內(nèi)容。的含義和內(nèi)容。一、概述1 1、房地產(chǎn)估價原則的概念、房地產(chǎn)估價原則的概念是人們在房地產(chǎn)估價的理論和實踐是人們在房地產(chǎn)估價的理論和實踐的探索中，基于對房地產(chǎn)價格形成和運的探索中，基于對房地產(chǎn)價格形成和運動規(guī)律的認識，總結(jié)出的房地產(chǎn)估價活動規(guī)律的認識，總結(jié)出的房地產(chǎn)估價活動應(yīng)遵循的動應(yīng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)法則或標(biāo)

2、準(zhǔn)。目的保證估價結(jié)果的同一性。目的保證估價結(jié)果的同一性。2、有哪些房地產(chǎn)估價原則v獨立客觀公正原則獨立客觀公正原則v合法原則；合法原則；v最高最佳使用原則；最高最佳使用原則；v估價時點原則；估價時點原則；v替代原則。替代原則。 二、房地產(chǎn)估價行為準(zhǔn)則二、房地產(chǎn)估價行為準(zhǔn)則v獨立獨立v客觀客觀v公正、公平公正、公平 三、合法原則三、合法原則 應(yīng)以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提估價。 所謂合法是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定。 v具體內(nèi)容具體內(nèi)容v1在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。關(guān)證件為依據(jù)。v 房屋權(quán)屬證書：房屋權(quán)

3、屬證書：房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證房屋公有權(quán)房屋公有權(quán)證證房屋他項權(quán)證房屋他項權(quán)證v土地權(quán)屬證書：土地權(quán)屬證書：國有土地使用證國有土地使用證集體土地集體土地所有證所有證集體土地使用證集體土地使用證土地他項權(quán)力證土地他項權(quán)力證明書明書v房地產(chǎn)權(quán)證書：房地產(chǎn)權(quán)證書：房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)共有權(quán)房地產(chǎn)共有權(quán)證證房地產(chǎn)他項權(quán)證房地產(chǎn)他項權(quán)證v是不是只有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)才能成為估價對象？是不是只有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)才能成為估價對象？v2在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。地用途管制等為依據(jù)。v 土地用途、建筑高度、容積率、建筑密土地用途、建筑高度、容積率、

4、建筑密度等度等v3在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使如土地使用權(quán)出讓合同用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈與等。賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈與等。以抵押為例：以抵押為例：v法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押為估價目的法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押為估價目的的估價對象。的估價對象。v法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價值應(yīng)符合轉(zhuǎn)讓條件，否則不應(yīng)作為以抵押為目的的

5、估抵押價值應(yīng)符合轉(zhuǎn)讓條件，否則不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象價對象v評估土地使用權(quán)是劃撥取得的房地產(chǎn)抵押價值時，不應(yīng)包含評估土地使用權(quán)是劃撥取得的房地產(chǎn)抵押價值時，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金v評估拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價值時，房地產(chǎn)的價值應(yīng)扣除評估拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價值時，房地產(chǎn)的價值應(yīng)扣除拖欠工程款余額部分才是抵押價值拖欠工程款余額部分才是抵押價值v評估再次抵押的房地產(chǎn)價值時，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保評估再次抵押的房地產(chǎn)價值時，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分才是抵押價值債權(quán)后的余額部分才是抵押價值v4在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的在其他方面，如評估出的價

6、格必須符合國家的價格政策。價格政策。以城市房屋拆遷估價為例：以城市房屋拆遷估價為例：v一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)準(zhǔn)v各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定從其規(guī)定v拆遷人和被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或面積協(xié)商拆遷人和被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或面積協(xié)商一致的，可按照協(xié)商結(jié)果進行評估一致的，可按照協(xié)商結(jié)果進行評估v對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，拆遷人或被對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，拆遷人或被拆遷人應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認拆遷人應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門

7、申請確認四、最高最佳使用原則四、最高最佳使用原則1 1、概念、概念應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價估價最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。2、產(chǎn)生的原因 1）同一房地產(chǎn)用途不同，其價格也不相同。2）用途相同，收益與效用也有差異。3）房地產(chǎn)的現(xiàn)狀與最有效使用可能不統(tǒng)一。4）因社會發(fā)展或城市建設(shè)的需要，房地產(chǎn)將會改變目前的用途。 3、具體內(nèi)容 v最佳用途；v最佳規(guī)模；v最佳集約度。篩選步驟：篩選步驟：

8、法律上的許可性法律上的許可性技術(shù)上的可能性技術(shù)上的可能性經(jīng)濟上的可行性經(jīng)濟上的可行性價值是否最大價值是否最大4、經(jīng)濟學(xué)原理v邊際報酬遞減規(guī)律（最佳集約度、最佳規(guī)模）v均衡原理（最佳集約度、最佳規(guī)模）v適合原理（最佳用途）v例例1：某宗房地產(chǎn)的土地面積：某宗房地產(chǎn)的土地面積300m2，建筑面積，建筑面積250m2。建。建筑物的外觀、設(shè)備已經(jīng)陳舊，有待拆除重建，拆遷費用為每筑物的外觀、設(shè)備已經(jīng)陳舊，有待拆除重建，拆遷費用為每平方米建筑面積平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積元，殘值為每平方米建筑面積50元。計元。計算該宗房地產(chǎn)相對于空地減價額。算該宗房地產(chǎn)相對于空地減價額。v解：房地產(chǎn)相

9、對于空地減價額解：房地產(chǎn)相對于空地減價額 =（30050）*250=62500元元v例例2：某建筑物的建筑面積：某建筑物的建筑面積5000m2，土地面積，土地面積2000m2，土，土地價格地價格1500元元/m2，用成本法測算出該建筑物的重置價格為，用成本法測算出該建筑物的重置價格為1500元元/m2，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為1800元元/m2。計算該建筑物的現(xiàn)值。計算該建筑物的現(xiàn)值。v解：建筑物的現(xiàn)值解：建筑物的現(xiàn)值=（1800*50001500*2000）/5000 =1200（元（元/m2）5 5、對房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀的估價前提的選擇、對房地產(chǎn)利用現(xiàn)

10、狀的估價前提的選擇1）保持現(xiàn)狀前提2）裝修改造前提3）轉(zhuǎn)換用途前提4）重新利用前提5）上述情形的某種組合。五、估價時點原則1、概念： 遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值 2、確定的意義1）有利于分析資金的時間價值，體現(xiàn)估價結(jié)論的時間相關(guān)性2）有利于分析價格變動，體現(xiàn)估價結(jié)論的時效性 3）估價時點明確了估價的責(zé)任界限。4）估價時點是確定建筑物折舊、批租土地剩余使用年限、土地增值稅等的標(biāo)準(zhǔn)。 3 3、估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀、估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系況的關(guān)系估價時點估價時點 估價對象估價對象 狀況狀況 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 狀況

11、狀況 過去過去（回顧性估價）（回顧性估價） 過去過去 過去過去 現(xiàn)在現(xiàn)在 過去過去 現(xiàn)在現(xiàn)在 現(xiàn)在現(xiàn)在 未來未來 未來未來（預(yù)測性估價）（預(yù)測性估價） 未來未來 未來未來六、替代原則1、概念： 遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。2、理論依據(jù) 根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，在同一市場上，相同的商品，具有相同的價值。 3、作用 比較法的理論依據(jù)，也體現(xiàn)在其他估價方法及有關(guān)參數(shù)的分析和確定，還體現(xiàn)在各類估價資料的綜合和分析、試算價格的比較與綜合等方面。v例：（例：（）限制了估價報告書的用途。）限制了估價報告書的用途。A、估價方法、估價方法B、估價目的、估價目的C、估價原則、估

12、價原則D、估價、估價日期日期v例：房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)的（例：房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)的（）的價格。）的價格。A、開發(fā)成本、開發(fā)成本B、權(quán)益、權(quán)益C、物質(zhì)實體、物質(zhì)實體D、B和和Cv例：某宗房地產(chǎn)的土地面積為例：某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為平方米，建筑面積為1400平方米，現(xiàn)需拆除重建，估計建筑面積的拆除費用和殘值分平方米，現(xiàn)需拆除重建，估計建筑面積的拆除費用和殘值分別為別為300元元/平方米和平方米和50元元/平方米，則該宗土地的減價修正額平方米，則該宗土地的減價修正額為（為（）元）元/平方米。平方米。A、50B、250C、300D、350v例：決定某一房地產(chǎn)價格水平

13、高低的，主要是例：決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的，主要是A、全國房地產(chǎn)總的供求狀況、全國房地產(chǎn)總的供求狀況B、本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況、本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況C、全國本類房地產(chǎn)的供求狀況、全國本類房地產(chǎn)的供求狀況D、本地區(qū)本類房地產(chǎn)的、本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況供求狀況v例：由于土地具有（例：由于土地具有（ ），所以基本上是一宗土地一個價格，），所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大。而且不同的土地之間價格差異較大。 A A、獨一無二性、獨一無二性 B B、不可移動性、不可移動性 C C、價值高大性、價值高大性 D D、數(shù)量有、數(shù)量有限性限性v例：房地產(chǎn)之所以有價格，其前提條

14、件是（例：房地產(chǎn)之所以有價格，其前提條件是（）A、房地產(chǎn)的有用性；、房地產(chǎn)的有用性；B、房地產(chǎn)的稀缺性；、房地產(chǎn)的稀缺性；C、房地產(chǎn)的有效供給；、房地產(chǎn)的有效供給；D、房地產(chǎn)的有效需求。、房地產(chǎn)的有效需求。v例：拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格三者之間的關(guān)系在正常例：拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格三者之間的關(guān)系在正常情況下為（情況下為（）A、拍賣價格招標(biāo)價格協(xié)議價格；、拍賣價格招標(biāo)價格協(xié)議價格；B、拍賣價格協(xié)議價格招標(biāo)價格；、拍賣價格協(xié)議價格招標(biāo)價格；C、招標(biāo)價格拍賣價格協(xié)議價格；、招標(biāo)價格拍賣價格協(xié)議價格；D、招標(biāo)價格協(xié)議價格拍賣價格。、招標(biāo)價格協(xié)議價格拍賣價格。v例例:某宗土地的規(guī)劃容積率為某宗

15、土地的規(guī)劃容積率為3，可興建，可興建6000平方米的商住樓，平方米的商住樓，經(jīng)評估總地價為經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（萬元，該宗土地的單價為（）元）元/m2A、100B、300C、600D、900v例：房地產(chǎn)估價的核心是為（例：房地產(chǎn)估價的核心是為（ ），對特定房地產(chǎn)在特定時），對特定房地產(chǎn)在特定時點的價值作出估計。點的價值作出估計。 A A、特定對象、特定對象 B B、特定目的、特定目的 C C、特定委托人、特定委托人 D D、特定要求、特定要求v例：現(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值（例：現(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值（ ）新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)

16、有建筑物的費用及建造新建筑新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。物的費用之后的余額。 A A、小于、小于 B B、大于、大于 C C、等于、等于 D D、小于或等于、小于或等于v例：某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為例：某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為40004000元元/ /平方米，開發(fā)商利用預(yù)售平方米，開發(fā)商利用預(yù)售收入投資使利潤增加收入投資使利潤增加200200元元/ /平方米，預(yù)計從期房達到現(xiàn)房平方米，預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值為期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值為300300元元/ /平方米，風(fēng)險補平方米，風(fēng)險補償償200200元元/ /平方米，該房地產(chǎn)期房價格為（

17、平方米，該房地產(chǎn)期房價格為（ ）元。）元。 A A、3800 B3800 B、3300 C3300 C、3500 D3500 D、31003100v例：某房地產(chǎn)土地面積為例：某房地產(chǎn)土地面積為500500平方米，土地價格為平方米，土地價格為20002000元元/ /平方米，建筑物建筑面積平方米，建筑物建筑面積10001000平方米，用成本法估算出的平方米，用成本法估算出的該建筑物的重置價為該建筑物的重置價為18001800元元/ /平方米，市場上同類房地產(chǎn)的平方米，市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為正常房地價格為25002500元元/ /平方米，則該建筑物的每平方米建平方米，則該建筑物的每平方米

18、建筑面積的實際價值比重置價值低（筑面積的實際價值比重置價值低（ ）元。）元。 A A、100 B100 B、200 C200 C、300 D300 D、400400v例：明確估價基本事項主要包括（例：明確估價基本事項主要包括（ ）。）。 A A、明確估價目的、明確估價目的 B B、明確估價對象明確估價對象 C C、明確估價時點、明確估價時點 D D、明確估價內(nèi)容、明確估價內(nèi)容 E E、明確估價費用、明確估價費用v判斷判斷v1.1.估價時點，應(yīng)根據(jù)估價目的來確定。估價時點，應(yīng)根據(jù)估價目的來確定。v2.2.評估土地價格時，不應(yīng)包括建筑物地上部分的價值，但應(yīng)包含其地下評估土地價格時，不應(yīng)包括建筑物地上部分的價值，但應(yīng)包含其地下部分的價值。部分的價值。v3.3.如果估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，則應(yīng)同時采用多種估如果估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，則應(yīng)同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍。價方法進行估價，不得隨意取舍。v4.4.人