土地估價(jià)師土地估價(jià)實(shí)務(wù)15講

1、第一講土地估價(jià)實(shí)務(wù)概述土地估價(jià)實(shí)務(wù)是土地估價(jià)師考試的重要科目之一，分?jǐn)?shù)為200 分，占土地估價(jià)師考試總分的30。土地估價(jià)實(shí)務(wù)沒有具體的參考書籍，但它是土地估價(jià)理論與方法、土地管理與基礎(chǔ)及土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法的綜合，旨在考察應(yīng)試者對(duì)各科知識(shí)的綜合應(yīng)用。應(yīng)試者在復(fù)習(xí)過程中應(yīng)注意將各科知識(shí)有機(jī)結(jié)合，融會(huì)貫通。土地估價(jià)實(shí)務(wù)試題包括綜合計(jì)算題、案例綜合分析題和土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)三種類型。(一)綜合計(jì)算題該題型主要考察應(yīng)試者對(duì)幾種主要估價(jià)方法的綜合運(yùn)用能力，每道小題的解答通常貫穿一種主要方法，但方法中所需某些條件未直接給出，需借助其他方法計(jì)算得到。解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮

2、應(yīng)以哪種方法為主，還有哪些條件不能滿足，需借助什么方法求得。通常題目中會(huì)給出許多條件，其中部分屬于干擾性條件，解題時(shí)不能采用，如實(shí)際租金、實(shí)際建安造價(jià)、實(shí)際土地取得費(fèi)、實(shí)際出讓地價(jià)等。應(yīng)試者一定要注意甄別，除非實(shí)際情況與估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀標(biāo)準(zhǔn)一致，或是評(píng)估帶租約的房地產(chǎn)，否則，無(wú)論收益還是成本費(fèi)用，均應(yīng)采用客觀標(biāo)準(zhǔn)，而不能用實(shí)際值。但同時(shí)也要注意，根據(jù)題目敘述的情況分析，若實(shí)際支付費(fèi)用或獲取收益情況符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)客觀標(biāo)準(zhǔn)，直接采用實(shí)際值也未嘗不可，這就要求應(yīng)試者仔細(xì)閱讀試題所給條件，以便做出正確判斷。解答該類題目的一般步驟如下：第一，審題。審題時(shí)需明確題目要求和給出的已知條件，注意各已知條

3、件的單位，注意各因素比較的基準(zhǔn)等，并注意所給條件中哪些是有用的，哪些是用來(lái)迷惑應(yīng)試者的，以防用錯(cuò)。同時(shí)，應(yīng)試者還必須弄清以下幾個(gè)時(shí)點(diǎn)，即土地使用權(quán)取得時(shí)點(diǎn)、建筑開工、竣工時(shí)點(diǎn)、建筑物出售、出租時(shí)點(diǎn)、各類投資集中投入時(shí)點(diǎn)、土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)，最好將各時(shí)點(diǎn)標(biāo)注在時(shí)間軸上。第二，確定解題方法和解題思路。通過審題，明確了題目要求和已知條件，便可確定以哪種估價(jià)方法為主線，并根據(jù)該方法中用到的未知條件確定需借助的其他方法。第三，公式和計(jì)算步驟。計(jì)算過程中，涉及的計(jì)算公式一定要列出，哪怕沒有時(shí)間計(jì)算，列出需要的幾個(gè)公式也能得到相應(yīng)的分?jǐn)?shù)。計(jì)算一定要分步計(jì)算，而且盡量細(xì)分。應(yīng)試者必須牢記各種地價(jià)評(píng)估方法的計(jì)算步驟，

4、并能對(duì)計(jì)算步驟作簡(jiǎn)要說(shuō)明，答題時(shí)按順序進(jìn)行，避免跳步被扣分。(二)案例綜合分析題主要考察應(yīng)試者對(duì)法律、法規(guī)和行業(yè)政策的掌握程度和具體分析能力及估價(jià)方法的選用和操作程序，是政策與實(shí)踐的結(jié)合與統(tǒng)一。一道案例綜合分析題通常包含幾個(gè)小題，解答該類題目最首要的也是審題，根據(jù)題目的要求找出適用的法律、法規(guī)，然后順序回答每一個(gè)小題，并要做到知無(wú)不言，把能想到的盡量答出來(lái)，但也要注意條理清楚，避免羅嗦、重復(fù)。應(yīng)試者在答題時(shí)，主要應(yīng)注意以下問題：(1)案例分析題的關(guān)鍵內(nèi)容離不開對(duì)有關(guān)土地估價(jià)基本理論和方法、土地估價(jià)的主要法律法規(guī)等的要求。所以，應(yīng)試者仍要以土地估價(jià)基本理論和方法、土地估價(jià)的主要法律法規(guī)等書本知識(shí)

5、為基礎(chǔ)，要熟練掌握考試大綱中要求的估價(jià)基本知識(shí)及相關(guān)法律法規(guī)的知識(shí)。1)深入理解土地估價(jià)的基本知識(shí)，主要包括土地估價(jià)的基本方法、每種方法的基本原理、適用范圍、操作步驟、實(shí)際操作時(shí)需要收集的資料以及注意事項(xiàng)等。2)需要了解有關(guān)法律法規(guī)。了解法律法規(guī)是土地估價(jià)人員的基本要求之一，這就要求應(yīng)試者熟記最常使用的有關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容，如土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等；同時(shí)還需要關(guān)注和跟蹤最新頒布的法律法規(guī)，尤其需要了解對(duì)土地估價(jià)技術(shù)、行業(yè)管理、地價(jià)管理、土地資產(chǎn)管理具有重要影響的法律法規(guī)。(2)認(rèn)真理解題意，找出題目中的考試要點(diǎn)，避免答非所問。在答題時(shí)，要圍繞考試要點(diǎn)來(lái)答，文字描述要簡(jiǎn)潔明了，并將答案

6、要點(diǎn)條理化，使人一目了然。1 (3)案例分析題不同于計(jì)算題，答案可能不唯一，是可選的，如2002 考題第6 小題第二問中，可以選擇收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法中的兩種，只要求應(yīng)試者答出兩種方法即可，不要求每種方法都答，即使多答，也不多得分，而且還浪費(fèi)了時(shí)間。2 (4)案例分析題重點(diǎn)考核應(yīng)試者的綜合分析能力，有些題目的答案只要應(yīng)試者分析合理，且有法律依據(jù)，也是可以得分的。(三)土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)一直是土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試的重要內(nèi)容。由于土地估價(jià)報(bào)告內(nèi)容比較豐富，估價(jià)方法選用及測(cè)算分析過程比較復(fù)雜，涉及到了土地評(píng)估的各個(gè)方面。這要求應(yīng)試者不僅要熟悉土地估價(jià)報(bào)告的

7、格式內(nèi)容，還需要對(duì)具體估價(jià)過程，包括對(duì)估價(jià)對(duì)象的界定、地價(jià)定義、估價(jià)用途設(shè)定、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)的測(cè)算分析過程、估價(jià)結(jié)果的確定等進(jìn)行綜合分析和判斷。該題型主要考察應(yīng)試者對(duì)土地價(jià)格評(píng)估實(shí)務(wù)的理解和掌握程度。要想做好此類題目，應(yīng)試者必須熟知土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式及其中每一部分、每一步的基本要求，并能熟練運(yùn)用各種評(píng)估方法，準(zhǔn)確把握各項(xiàng)參數(shù)取值。解答該類題目可按下列步驟進(jìn)行：首先，要快速瀏覽報(bào)告，找出結(jié)構(gòu)上的錯(cuò)誤。估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)通常給出一個(gè)或兩個(gè)完整的報(bào)告，篇幅較長(zhǎng)，要想在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，應(yīng)試者應(yīng)掌握一定的閱讀技巧，快速瀏覽報(bào)告，看報(bào)告內(nèi)容是否完整，有無(wú)缺漏項(xiàng)。第二，前后對(duì)照，找出報(bào)告前后敘述不一

8、致的錯(cuò)誤。第三，對(duì)容易出現(xiàn)錯(cuò)誤的地方認(rèn)真、仔細(xì)閱讀，看關(guān)鍵問題是否闡述清楚，有沒有錯(cuò)誤。如“地價(jià)定義”中未說(shuō)明土地開發(fā)程度。第四，估價(jià)方法應(yīng)用中，計(jì)算公式、參數(shù)取值、收益或費(fèi)用取值、比較案例選取等是否合理，有沒有依據(jù)，有沒有計(jì)算錯(cuò)誤。第五，找出報(bào)告中比較隱蔽的錯(cuò)誤。從歷年土地估價(jià)師資格考試來(lái)看，估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)一般每指出一個(gè)錯(cuò)誤并能簡(jiǎn)述原因的得3 分，最高得分60 分，也就是說(shuō)如果能找出20 個(gè)錯(cuò)誤并能簡(jiǎn)述原因便可得滿分。因此，為了多得分，應(yīng)試者解答此類題目應(yīng)按上述步驟先易后難，在敘述答案時(shí)，應(yīng)試者要按順序書寫，并標(biāo)明順序號(hào)，同時(shí)要把握好分寸，既要做到語(yǔ)言精煉，又不要漏掉必要的說(shuō)明，以免丟分。20

9、02 年土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)題(試題略) 在答題時(shí)，應(yīng)注意以下問題：1 1熟練掌握土地估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式，這是報(bào)告改錯(cuò)的前提應(yīng)試者不僅要熟記土地估價(jià)報(bào)告格式的總體框架結(jié)構(gòu)和組成部分，還需要熟練掌握對(duì)報(bào)告中每一部分的具體要求。這樣才能在審核報(bào)告時(shí)，對(duì)不符合報(bào)告格式的以及不符合報(bào)告格式中每一部分要求的，迅速發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤并能說(shuō)明原因。2 2認(rèn)真理解土地估價(jià)的基本理論與方法，就可以抓住報(bào)告改錯(cuò)的重點(diǎn)報(bào)告中第三部分關(guān)于土地估價(jià)方法的選用、每種方法的測(cè)算分析過程是土地估價(jià)報(bào)告的主要內(nèi)容，也是報(bào)告中最容易出錯(cuò)的地方。如對(duì)估價(jià)方法選用的依據(jù)、每種方法的計(jì)算公式、具體測(cè)算過程、每一中間步驟的計(jì)算結(jié)果、最終結(jié)果的確定、估

10、價(jià)結(jié)果的表述等等都有可能出現(xiàn)錯(cuò)誤。3注意掌握答題的技巧1 (1)在具體查找錯(cuò)誤時(shí)，首先應(yīng)通過對(duì)報(bào)告進(jìn)行快速瀏覽，查找報(bào)告中的格式錯(cuò)誤、文字描述錯(cuò)誤、前后不一致的錯(cuò)誤等，對(duì)一時(shí)無(wú)法確定的，可先查找其他錯(cuò)誤，不要將時(shí)間放在一處或幾處錯(cuò)誤上面。2 (2)在答題時(shí)，除抓住容易出錯(cuò)的第三部分外，不要遺漏報(bào)告的其他部分，這部分內(nèi)容也容易出錯(cuò)，如報(bào)告中對(duì)估價(jià)依據(jù)的描述不完整、不規(guī)范或不適用；對(duì)地價(jià)的定義不準(zhǔn)確；需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)沒有說(shuō)明清楚；土地估價(jià)師沒有簽字；估價(jià)對(duì)象描述不準(zhǔn)確；附件不全等等，都需要進(jìn)行認(rèn)真審查，如本題的估價(jià)依據(jù)中，就有三處錯(cuò)誤；而附件中也出現(xiàn)了兩處錯(cuò)誤。3 (3)由于本題最高得分為40

11、分，找出一處錯(cuò)誤并將原因表述正確的得3 分，而一般情況下，報(bào)告中的錯(cuò)誤都大于13 處，如本題共有錯(cuò)誤26 處。這樣就要求應(yīng)試者不要只將重點(diǎn)放在發(fā)現(xiàn)多少錯(cuò)誤方面，還需要將錯(cuò)誤的原因描述清楚，發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤不在于多，而在于發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤的同時(shí)，將原因說(shuō)明清楚?？傊?，土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試，要求應(yīng)試者要具備扎實(shí)的土地管理基礎(chǔ)知識(shí)，掌握土地估價(jià)理論與方法及相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法，并能靈活運(yùn)用于土地估價(jià)過程中。而幾種主要的估價(jià)方法作為考試的重中之重，貫穿于土地估價(jià)實(shí)務(wù)考題的始終。應(yīng)試者不僅要在理解的基礎(chǔ)上熟練掌握各種估價(jià)方法的概念、原理、基本公式、特點(diǎn)、適用范圍及適用的估價(jià)原則、估價(jià)程序，還要能靈活運(yùn)用、綜合運(yùn)用。對(duì)各種估

12、價(jià)方法應(yīng)注意的問題作一歸納總結(jié)，供大家在復(fù)習(xí)時(shí)參考。收益還原法根據(jù)土地純收益是否變化、怎樣變化及土地使用年限是無(wú)限年還是有限年選擇正確的計(jì)算公式；總收益和總費(fèi)用均應(yīng)為客觀值，且折算到年；土地收益年限應(yīng)從估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起，至土地使用年期屆滿為止；房屋的計(jì)提折舊年限除考慮房屋的耐用年限外，還要考慮土地使用權(quán)的使用年限。計(jì)提折舊年限應(yīng)從房屋竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，當(dāng)房屋的耐用年限短于土地剩余使用年限時(shí)，應(yīng)按房屋的耐用年限計(jì)算折舊，當(dāng)房屋耐用年限長(zhǎng)于土地剩余使用年限時(shí)，應(yīng)按土地剩余使用年限+房屋已使用年限計(jì)提折舊；建筑物純收益建筑物現(xiàn)值X 建筑物還原利率，而不能以建筑物重置價(jià)格為基數(shù)計(jì)算。市場(chǎng)比較法所選取的

13、各比較交易案例應(yīng)為用途相同、交易類型相同、所處地區(qū)的區(qū)域特性及宗地的個(gè)別條件相近的正常交易案例，且交易時(shí)間一般為2 年內(nèi)的交易實(shí)例，最長(zhǎng)不超過3 年；各比較交易案例價(jià)格基礎(chǔ)應(yīng)統(tǒng)一；區(qū)域因素和個(gè)別因素的選取因用途不同應(yīng)有差別，且二者不能混淆；進(jìn)行比較因素修正時(shí)，要把握兩點(diǎn)：第一，因?yàn)榍笏愕氖谴雷诘貎r(jià)格，待估宗地的條件指數(shù)均位于分子，比較案例宗地條件指數(shù)均位于分母；第二，以誰(shuí)為基準(zhǔn)，誰(shuí)的條件指數(shù)即為 100 。成本逼近法土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)為客觀值；計(jì)算利息的基數(shù)為土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)，但計(jì)息期不同，土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期，土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期根據(jù)費(fèi)用的投人情況

14、確定，在均勻投入的情況下按折半計(jì)算；計(jì)算利息的方式有單利和復(fù)利之分，若無(wú)具體說(shuō)明，一般按復(fù)利計(jì)算；計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)與計(jì)算利息的基數(shù)相同，不能錯(cuò)將利息作為計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)；通過成本累加計(jì)算得到的估價(jià)結(jié)果一般是無(wú)限年期的，在出讓地價(jià)估算時(shí)，一定要進(jìn)行年期修正。剩余法建筑物售價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等應(yīng)為客觀值；計(jì)算利息的基數(shù)包括待估宗地地價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)；待估宗地地價(jià)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期，后三項(xiàng)的計(jì)息期根據(jù)其投入情況確定，在整個(gè)開發(fā)期均勻投入時(shí)為整個(gè)開發(fā)期的一半；若已知條件為投資匯報(bào)率，則利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)與利息的計(jì)算基數(shù)一致，否則，一般為房地產(chǎn)總價(jià)值。第二講收益還原法輔導(dǎo)內(nèi)容1、考題與答題分析

15、2、應(yīng)用收益還原法答題輔導(dǎo)（1）一、土地估價(jià)實(shí)務(wù)近三次考試題型變化分析1、1998 年考試題型該年度考試將計(jì)算題放在第三門土地估價(jià)理論與方法中，共4 小題，每題15 分。四個(gè)小題分別需要采用收入還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法和剩余法來(lái)答題。在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中的第一個(gè)大題是綜合計(jì)算題，共3 小題，第一小題20 分，后兩小題各30 分，共80 分。綜合計(jì)算題主要考察應(yīng)試者對(duì)幾種主要估價(jià)方法的綜合運(yùn)用能力，每道小題的解答通常又貫穿一種主要方法。第二大題估價(jià)實(shí)務(wù)分析，其實(shí)就是土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)，出了兩題，每題60 分。1998 年這一門的總分值是200 分，不過題型設(shè)置并不是很合理。2、2000 年考試題

16、型在題型上跟1998 年相比有了一些變化。一是第一部分的綜合計(jì)算題減為兩題，每題40 分，共80 分；二是增加了第二部分案例綜合分析，共一題，60 分；三是第三部分土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)改為一題，也是60 分?？偡种瞪细?998 年一樣，都是200 分，但題型結(jié)構(gòu)上顯得合理一些。另外，在土地估價(jià)理論與方法中同樣設(shè)有4 小題的計(jì)算題，依次需要采用成本逼近法、收益還原法、市場(chǎng)比較法和剩余法來(lái)答題。3、2002 年考試題型取消了第三門土地估價(jià)理論與方法中單獨(dú)列出的計(jì)算題，分別歸入本門的客觀試題和第四門的第一部分中。土地估價(jià)實(shí)務(wù)第一部分計(jì)算題共有3 題，其中，前兩小題為簡(jiǎn)單計(jì)算題，各30 分，分別需要采用成

17、本逼近法和剩余法來(lái)答題，第三小題是綜合計(jì)算題，40 分，計(jì)算題部分共100 分。第二部分案例分析共1 題，60 分，跟2000 年相同。第三部分土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)也是1 題，不過分值降為40 分。4、2004 年考試題型分析2004 年考試題型將與2002 年相同，不再進(jìn)行調(diào)整，預(yù)計(jì)題量和分值也不會(huì)有什么大的變化。2002 年的簡(jiǎn)單計(jì)算題考了成本逼近法和剩余法，今年要特別注意收益還原法和市場(chǎng)比較法。當(dāng)然，這幾種主要估價(jià)方法都必須熟練掌握。二、解答計(jì)算題注意事項(xiàng)1、仔細(xì)審題，用對(duì)方法；2、格式正確，步驟清楚，切忌省略中間過程，不寫出計(jì)算公式或算式；3、簡(jiǎn)單計(jì)算題要先寫明解題方法，綜合計(jì)算題先寫明解

18、題思路；4、注意標(biāo)明單位，并按要求進(jìn)行單位換算；5、盡可能多做幾步，哪怕只能列出使用方法和計(jì)算公式；6、注意檢查，避免出現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤，以及不按要求保留小數(shù)點(diǎn)后位數(shù)。三、1998 年采用收益還原法計(jì)算題解析題目：1998 年土地估價(jià)理論與方法第五大題計(jì)算題的第一小題（略）（一）審題1、瀏覽題目，構(gòu)思解題方法從題目中給出條件看出，該宗土地及建筑物出租，有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。2、仔細(xì)查看題目中的條件，思考哪些可用，還需要哪些重點(diǎn)留意：土地與建筑物的還原率、土地與建筑物的估價(jià)時(shí)點(diǎn)、計(jì)算土地與建筑物客觀收益和客觀費(fèi)用的條件、各已知條件的單位。（二）草擬出解題適用的公式和基本思路1、適用公

19、式特別注意：計(jì)算房屋純收益時(shí)，可采用無(wú)限年期公式；計(jì)算土地價(jià)格時(shí)，必須采用有限年期公式。2、解題基本思路第一步：根據(jù)房地客觀收益和客觀費(fèi)用，計(jì)算房地純收益第二步：通過建筑物重置價(jià)格求得現(xiàn)值，再用房屋還原率計(jì)算房屋純收益第三步：將房地純收益減除房屋純收益，得到土地純收益第四步：用土地還原率，采用適用公式求得估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格 (三)、解題步驟1 （1）選擇計(jì)算方法2 （2）總收益計(jì)算（采用客觀收益）3 （3）出租總費(fèi)用計(jì)算4 （4）房屋年純收益計(jì)算5 （5）土地純收益計(jì)算5 （6）估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地價(jià)格計(jì)算5 注意題目要求的是總地價(jià)還是單位地價(jià)（四）、難點(diǎn)及常見問題分析6 （1）難點(diǎn)：在于正確確定房屋

20、的計(jì)提折舊年限6 （2）常見問題：應(yīng)試者不考慮估價(jià)時(shí)點(diǎn)，土地使用權(quán)剩余年限取值錯(cuò)誤6 二、收益還原法復(fù)習(xí)1、收益還原法的原理及適用范圍只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價(jià)2、收益還原法的估價(jià)程序與計(jì)算方法7 （1）計(jì)算總收益采用客觀收益，總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益8 （2）計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等房地出租的總費(fèi)用包括年管理費(fèi)、年維修費(fèi)、年保險(xiǎn)費(fèi)、年稅金和年折舊費(fèi)。房屋年折舊費(fèi)采用平均折舊法計(jì)算，分兩種情況：9 A.房屋耐用年限土地使用權(quán)出讓年限，計(jì)算公式為9 B. 房屋耐用年限土地使用權(quán)出讓年限，需調(diào)整房屋可使用年限，并

21、且計(jì)算時(shí)不考慮殘值，計(jì)算公式為9 房屋可使用年限 = 土地出讓前房屋已使用年限 + 土地出讓年限房屋年純收益 = 房屋現(xiàn)值 建筑物還原率房屋現(xiàn)值 = 房屋重置價(jià) 房屋成新度 = 房屋重置價(jià) -房屋總折舊10 （3）計(jì)算土地純收益房地出租中的土地純收益求?。和恋丶兪找?= 總收益-總費(fèi)用-房屋純收益 = 房地純收益房屋純收益11 （4）確定合適的還原率：分綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率12 （5）選擇公式求算地價(jià)最常用的公式是土地使用年限有限且土地年純收益不變情況下的土地價(jià)格計(jì)算公式：P土地價(jià)格 a土地純收益 r土地還原率 n土地收益年限該公式也可用以計(jì)算房產(chǎn)價(jià)格，或者在已知土地價(jià)格時(shí)計(jì)算

22、土地年純收益詳細(xì)情況一、計(jì)算題: 1、某企業(yè)2000 年9 月以有償出讓方式取得某地塊40 年使用權(quán)，面積1000 平米，同時(shí)在其上以2000 元/平米造價(jià)建成800 平米商鋪，建筑物耐用年限為42 年，殘值率為10%，目前重置價(jià)格為2500 元/平米，該商鋪現(xiàn)全部?jī)?yōu)惠出租給企業(yè)內(nèi)部下崗職工，每月租金30 元/平米，同類商鋪市場(chǎng)租金一般為每月50 元/平米，土地還原率為4%，房屋還原率為5%，每年需支付稅金20 元/平米，管理費(fèi)為同類租金的5%，年維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)分別為重置價(jià)格的2%和0.2% 。估價(jià)：該宗土地在2004 年9 月的市場(chǎng)價(jià)格(請(qǐng)思考，答案將在第四講給出) 第四講收益還原法應(yīng)用復(fù)習(xí)

23、1、利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格基本思路：第一步：依其他方法求得建筑物的價(jià)格第二步：從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益第三步：再以土地還原率還原，得到土地價(jià)格計(jì)算公式：土地價(jià)格 = 土地純收益/土地還原率2、利用收益還原法評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格基本思路及計(jì)算公式與評(píng)估土地價(jià)格類似3、利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格基本思路依然是先計(jì)算待估不動(dòng)產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格。在實(shí)際中，根據(jù)純收益內(nèi)是否含有折舊費(fèi)又分兩種情況，區(qū)別在于綜合還原率有所不同。4、利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格又稱差額租金還原法，是將市場(chǎng)租金與實(shí)際支

24、付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價(jià)格。與前幾種方式的不同之處在于以盈余租金替代土地純收益。2000 年采用收益還原法計(jì)算題解析題目：2000 年土地估價(jià)理論與方法第五大題計(jì)算題的第二小題（略）（一）審題1、明確題意，選擇估價(jià)方法。待估地產(chǎn)有收益，適合采用收益還原法2、明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，與土地使用權(quán)取得時(shí)間隔了5 年3、明確題目提供的條件，思考如何利用這些條件計(jì)算收益和費(fèi)用4、明確題目要求計(jì)算出的價(jià)格類型，土地市場(chǎng)價(jià)格的單位應(yīng)為“元/平方米” （二）解題思路第一步：求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益第二步：計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益第三步：從房地純收益中扣除建筑物純收益，得到土地純收

25、益第四步：計(jì)算剩余使用年限下的土地市場(chǎng)價(jià)格（三）列出評(píng)估過程1、解題思路及計(jì)算方法：適宜采用收益還原法2、基本公式1 （1）房地年純收益計(jì)算公式2 （2）建筑物年純收益計(jì)算公式3 （3）土地年純收益計(jì)算公式3 （4）有限年限土地價(jià)格公式3、計(jì)算步驟（1）計(jì)算房地年總收益(需要逐步列出算式，最好給每步算式加上小標(biāo)號(hào)) 年租金收益=月租金收入12 月押金年運(yùn)用收益=押金押金收益率年總收益=年租金收益+押金年運(yùn)用收益（2）計(jì)算房地年總費(fèi)用年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用12 月（3）計(jì)算房地年純收益房地年純收益=年總收益 -年總費(fèi)用（4）計(jì)算建筑物年純收益建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)格建筑面積剩余使用年限/耐用年限建筑物

26、年純收益=建筑物現(xiàn)值建筑物還原率（5）計(jì)算土地年純收益土地年純收益=房地年純收益 -建筑物年純收益（6）計(jì)算土地市場(chǎng)價(jià)格 3 土地單位面積價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積（四）難點(diǎn)及常見錯(cuò)誤分析3 1、難點(diǎn)4 （1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地使用年限的關(guān)系5 （2）土地年純收益的計(jì)算6 （3）所提供條件的清晰分類2、常見錯(cuò)誤分析7 （1）沒有解題思路說(shuō)明8 （2）房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計(jì)算9 （3）房地總收益中未計(jì)算押金運(yùn)用收益或處理錯(cuò)誤10 （4）建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤11 （5）未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯(cuò)誤12 （6）沒有計(jì)算土地單位面積價(jià)格13 （7）解題思路或計(jì)算步驟混亂詳

27、細(xì)情況一、計(jì)算題: 1、某企業(yè)2000 年9 月以有償出讓方式取得某地塊40 年使用權(quán)，面積1000 平米，同時(shí)在其上以2000 元/平米造價(jià)建成800 平米商鋪，建筑物耐用年限為42 年，殘值率為10%，目前重置價(jià)格為2500 元/平米，該商鋪現(xiàn)全部?jī)?yōu)惠出租給企業(yè)內(nèi)部下崗職工，每月租金30 元/平米，同類商鋪市場(chǎng)租金一般為每月50 元/平米，土地還原率為4%，房屋還原率為5%，每年需支付稅金20 元/平米，管理費(fèi)為同類租金的5%，年維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)分別為重置價(jià)格的2%和0.2% 。估價(jià)：該宗土地在2004 年9 月的市場(chǎng)價(jià)格(請(qǐng)思考，答案將在第四講給出) 解析：1、解題方法該宗土地與房屋由出租

28、受益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。2、房地出租總收益計(jì)算采用客觀收益，即每月50 元/平米（而不是實(shí)際收益每月30 元/平米），還須將月收益換算成年收益。房地年總收益=50 元/月平米80012 月=480000 （元）3、計(jì)算出租總費(fèi)用1 （1）年稅金=20 元/年平米800=16000 （元）2 （2）年管理費(fèi)=50 元/月平米80012 月5%=24000 （元）3 （3）年維修費(fèi)=25008002%=40000 （元）4 （4）年保險(xiǎn)費(fèi)=25008000.2%=4000 （元）5 （5）年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)/房屋可使用年限=2500800/40=50000 （元）6 （6 ）年總費(fèi)用=

29、 年稅金+ 年管理費(fèi)+ 年維修費(fèi)+ 年保險(xiǎn)費(fèi)+ 年折舊費(fèi)=16000+24000+40000+4000+50000=134000 （元） 4、計(jì)算房屋年純收益房屋年純收益=房屋現(xiàn)值房屋還原率=（房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi)已使用年限）= （2500800-500002）5%=95000 （元）4、計(jì)算土地年純收益土地年純收益=年總收益-年總費(fèi)用-房屋年純收益=480000-134000-95000=251000 （元）6、計(jì)算2004 年9 月土地價(jià)格1 （1）土地總價(jià) a=251000， r=4%， n=362 （2）單位地價(jià)=土地總價(jià)/1000= ？（元/平方米）第五講市場(chǎng)比較法基本內(nèi)容復(fù)習(xí)一、市

30、場(chǎng)比較法的基本定義和概念基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。13 個(gè)基本概念：類似土地、比較宗地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價(jià)期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個(gè)別因素、地價(jià)指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域二、市場(chǎng)比較法的基本公式 1、根據(jù)實(shí)際中比較基準(zhǔn)的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。直接比較過程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，用公式表示為，公式1 PD=PBABDE 間接比較過程：以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，用公式表示為，公式2 PD=PBABCDE 2、基值：可設(shè)

31、比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100% ，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)100% ，否則，其條件指數(shù)100% 。3、公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母（C 除外）。如A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個(gè)為比較基礎(chǔ)，哪個(gè)就取值為100 ，另一方的值通過比較進(jìn)行加或減。4、當(dāng)因素區(qū)域因素和個(gè)別因素內(nèi)存在多個(gè)不同因子影響時(shí)，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算（采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析）或加和（在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解）的方式確定因素修正幅度。三、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)與應(yīng)用范圍1、市場(chǎng)

32、比較法的特點(diǎn)：比準(zhǔn)價(jià)格2、市場(chǎng)比較法的適用條件僅適用于市場(chǎng)比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。3、市場(chǎng)比較法的適用范圍從適用條件來(lái)看，主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)；從評(píng)估目的和評(píng)估結(jié)果的形式來(lái)看，可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值，可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評(píng)估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。四、市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序與方法1、收集交易資料2、確定比較交易案例明確5 個(gè)具體要求，建立價(jià)格比較基礎(chǔ)3、市場(chǎng)交易情況修正是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地

33、情況指數(shù)4、期日修正交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的，可采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來(lái)分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。進(jìn)行期日修正時(shí)，要特別注意價(jià)格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基指數(shù)。 B= 估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)5、區(qū)域因素修正區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場(chǎng)比較法中的一個(gè)基本修正。修正方法：修正方法的三個(gè)步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計(jì)算。 D= 待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)6、個(gè)別因素修正個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個(gè)別因素修正的目的。修正方法程序及計(jì)算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。7、土地使用權(quán)年限修正土地使用權(quán)年限屬于

34、特殊的個(gè)別因素，修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。年期修正系數(shù)K=1-1/(1+r)m/ 1-1/(1+r)n 年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格K 8、容積率修正容積率也屬于特殊的個(gè)別因素，同樣用修正系數(shù)來(lái)修正地價(jià)，要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。容積率修正后的交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格（待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù)）9、土地價(jià)格的最終確定通過各相關(guān)因素修正后，即可得出待評(píng)估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格，然后對(duì)多個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價(jià)格。對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理，綜合確定地價(jià)的基本方法有三種：簡(jiǎn)單平均法

35、、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。五、市場(chǎng)比較法的應(yīng)用范圍及估價(jià)過程1、市場(chǎng)比較法的應(yīng)用范圍市場(chǎng)比較法可用于不動(dòng)產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價(jià)格及租金確定。條件是要有適合的具備替代關(guān)系的交易案例資料。（1）利用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地的價(jià)格方法應(yīng)用時(shí)要選擇同類型的土地交易案例，修正時(shí)所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主。還要注意對(duì)建筑物價(jià)格的扣除。1 （2）利用市場(chǎng)比較法評(píng)估建筑物價(jià)格比較修正因素出要考慮一般因素以外，還要增加反映建筑物特性的因素。2 （3）利用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地及建筑物為一整體的價(jià)格注意考慮土地及建筑物的權(quán)屬問題3 （4）利用市場(chǎng)比較法評(píng)估租金一般選擇實(shí)質(zhì)租金進(jìn)行比較分

36、析2、市場(chǎng)比較法基本估價(jià)過程1 （1）如交易情況不一致，進(jìn)行交易情況修正2 （2）計(jì)算當(dāng)?shù)氐貎r(jià)指數(shù)或編制地價(jià)指數(shù)表3 （3）計(jì)算容積率修正指數(shù)4 （4）計(jì)算位置、形狀、區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地使用權(quán)年限等對(duì)地價(jià)的修正5 （5）計(jì)算各案例宗地修正后的試算比準(zhǔn)價(jià)格6 （6）綜合評(píng)估地價(jià)詳細(xì)情況一、1998 年應(yīng)用市場(chǎng)比較法計(jì)算題解析題目（出自1998 年土地估價(jià)理論與方法試卷第5 大題計(jì)算題的第2 小題）：某城市有宗地F 需要評(píng)估，現(xiàn)有類似土地5 宗，條件如下。項(xiàng)目宗地成交價(jià)（元/m2）交易時(shí)間/ 年容積率位置比較形狀比較區(qū)域因素個(gè)別因素A 780 1995 1.3 0 +3% 0 -5% B 8

37、00 1995 1.2 +2% 0 -1% 0 C 860 1996 1.2 +3% -1% 0 +1% D 830 1997 1.1 0 -2% +5% 0 E 950 1997 1.6 +5% 0 +3% 0 F 1998 1.4 該城市地價(jià)指數(shù)如以1995 年為100 ，則1996 年比1995 年增長(zhǎng)15 個(gè)百分點(diǎn)，以后每年增長(zhǎng)10 個(gè)百分點(diǎn)；此類用地的最低容積率為1，容積率在11.5 之間時(shí)，容積率每增長(zhǎng)0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1 時(shí)增長(zhǎng)5%，超過1.5 后容積率每增長(zhǎng)0.1 ，單位地價(jià)比容積率為1 時(shí)增長(zhǎng)3%。表中位置、形狀、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正都是待估宗地與案例宗地的比

38、較，表中數(shù)字為負(fù)時(shí)，表示待估宗地的條件比案例宗地條件差，表中數(shù)字為正時(shí)，表示待估宗地的條件比案例宗地條件好，數(shù)字表示對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。根據(jù)上述條件，按下列要求完成計(jì)算：（1）編制地價(jià)指數(shù)表（2）編制容積率修正系數(shù)表（3）計(jì)算宗地F 在1998 年時(shí)的單位地價(jià)（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）（一）審題1、審清題目，確定解題方法2、明確地價(jià)指數(shù)及地價(jià)隨容積率的變化是增長(zhǎng)還是遞增3、明確各因素比較基準(zhǔn)（二）解題方法與思路方法選擇：從題目中給出的條件看，應(yīng)該采用市場(chǎng)比較法基本思路：第一步，根據(jù)地價(jià)增長(zhǎng)情況及容積率與地價(jià)的關(guān)系，編制地價(jià)指數(shù)表和容積率修正系數(shù)表；第二步，對(duì)5 個(gè)交易案例分別進(jìn)行各項(xiàng)因素修正求

39、得比準(zhǔn)價(jià)格；第三步，用適當(dāng)方法對(duì)這5 個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行處理，得出待估宗地價(jià)格。（三）公式與計(jì)算步驟1、適用公式待估宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格交易期日修正容積率修正位置修正形狀修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正2、計(jì)算步驟1 （1）選擇計(jì)算方法：適用市場(chǎng)比較法2 （2）編制地價(jià)指數(shù)表3 （3）編制容積率修正系數(shù)表年度 1995 1996 1997 1998 地價(jià)指數(shù) 100 115 125 135 容積率 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 修正系數(shù)1.00 1.05 1.10 1.15 1.20 1.25 1.28 思考：如果地價(jià)隨容積率的增長(zhǎng)是遞增，那如何計(jì)算容積率修正系數(shù)（5）計(jì)算宗地F 在1998 年時(shí)的單位地價(jià)采用算術(shù)平均法求取待估宗地單位地價(jià)為： F 單位地價(jià)=（1075.16+1189.73+1134.27+1054.17+1040.27）/5=1098.72 （元/m2）（四）難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析1、難點(diǎn)（1）地價(jià)指數(shù)和容積率修正系數(shù)表的編制若地價(jià)指數(shù)每年增長(zhǎng)R 個(gè)百分點(diǎn)，計(jì)算公式為NR+100 若地價(jià)指數(shù)每年遞增R 個(gè)百分點(diǎn)，計(jì)算公式為（1+R）N100 2 （2）各項(xiàng)比較因素修正應(yīng)把握兩點(diǎn)：一是待估宗地的條件指數(shù)始終位于分子，比較案例宗地條件指數(shù)都位于分母；二是以哪個(gè)為基準(zhǔn)，哪個(gè)的條件