第04章 房地產(chǎn)開發(fā)

1、第四章第四章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計 主講：主講： 徐振發(fā)徐振發(fā)學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)知識目標(biāo)：知識目標(biāo)：l了解房地產(chǎn)的含義及其經(jīng)營范圍和特點了解房地產(chǎn)的含義及其經(jīng)營范圍和特點l熟悉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算對象，弄清房熟悉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算對象，弄清房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本構(gòu)成地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本構(gòu)成l理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)的成本核算特點理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)的成本核算特點和程序和程序l掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)的成本核算、產(chǎn)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)的成本核算、產(chǎn)品核算和收入的核算品核算和收入的核算能力目標(biāo)：能力目標(biāo)：l能運用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點解釋其會計

2、能運用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點解釋其會計核算的對象、科目設(shè)置及核算方法核算的對象、科目設(shè)置及核算方法l能分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的構(gòu)成，能參能分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的構(gòu)成，能參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品核算與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品核算l能具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常業(yè)務(wù)會計核算能能具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常業(yè)務(wù)會計核算能力，能從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本、開發(fā)力，能從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品及營業(yè)收入核算等工作產(chǎn)品及營業(yè)收入核算等工作 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)會計概述房地產(chǎn)企業(yè)會計概述一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的屬性（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的屬性

3、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市建設(shè)總體規(guī)劃，對是按照城市建設(shè)總體規(guī)劃，對城市城市土地和房屋土地和房屋進(jìn)行綜合開發(fā)，將進(jìn)行綜合開發(fā)，將開發(fā)開發(fā)完成的土完成的土地、房屋及配套設(shè)施等地、房屋及配套設(shè)施等作價出售作價出售，實行自主經(jīng)營、，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧，具有獨立法人資格的經(jīng)濟獨立核算、自負(fù)盈虧，具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體。是逐步從建筑行業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)。實體。是逐步從建筑行業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)。 目前已成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要目前已成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)業(yè) 。房地產(chǎn)投資占GDP比例畸高 l據(jù)統(tǒng)計，近幾年房地產(chǎn)投資占GDP（刮地皮刮地皮）的比重急劇增加

4、，最高為25%，目前在16%左右。l2013年房地產(chǎn)投資占GDP比例高達(dá)16%，而事實上從1960年來，但凡房地產(chǎn)投資占GDP比例高于6%的國家，房地產(chǎn)泡沫都出現(xiàn)了破滅。而事實上，當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫破滅時，房地產(chǎn)投資占GDP比重也不過是9%，而美國次貸危機爆發(fā)時比例達(dá)到局部峰值6.2%。 另一種聲音另一種聲音l房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的重要組成部分，也應(yīng)該是經(jīng)濟發(fā)展 中最穩(wěn)定的行業(yè)。假如沒有房地產(chǎn)，中國的GDP水平可能連7%都保不住。 知名地產(chǎn)商 任志強（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營對象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營對象是房地產(chǎn)房地產(chǎn)。房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是是房產(chǎn)

5、房產(chǎn)和和地產(chǎn)地產(chǎn)的統(tǒng)稱。的統(tǒng)稱。 地產(chǎn)地產(chǎn)是指土地財產(chǎn)，包括土地和地是指土地財產(chǎn)，包括土地和地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施，如地面道路以及地下供下的各種基礎(chǔ)設(shè)施，如地面道路以及地下供水、供電、供氣、供熱、排水排污、通訊等水、供電、供氣、供熱、排水排污、通訊等線路和管網(wǎng)等。線路和管網(wǎng)等。 房產(chǎn)房產(chǎn)通常是指各種房屋財產(chǎn)，包括住通常是指各種房屋財產(chǎn)，包括住宅、廠房、商鋪以及文教、辦公、體育宅、廠房、商鋪以及文教、辦公、體育用房等。用房等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)： 主要是主要是房產(chǎn)和地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營房產(chǎn)和地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，具體包括四個方，具體包括四個方面：面： 1.土地開發(fā)與經(jīng)營

6、土地開發(fā)與經(jīng)營 土地平整、管線鋪設(shè)、道路建設(shè)土地平整、管線鋪設(shè)、道路建設(shè) 2.房屋的開發(fā)與經(jīng)營房屋的開發(fā)與經(jīng)營 商品房、學(xué)校、廠房、飯店等的開發(fā)經(jīng)營商品房、學(xué)校、廠房、飯店等的開發(fā)經(jīng)營 3.城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)與建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)與建設(shè)動力動力、 市政、公用、動力、通信城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；小區(qū)市政、公用、動力、通信城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；小區(qū)內(nèi)營業(yè)性配套設(shè)施內(nèi)營業(yè)性配套設(shè)施 4.代建工程的開發(fā)和建設(shè)代建工程的開發(fā)和建設(shè) 代為開發(fā)的工程項目代為開發(fā)的工程項目城市基礎(chǔ)設(shè)施小區(qū)配套設(shè)施第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)會計概述房地產(chǎn)企業(yè)會計概述二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特點二、房地產(chǎn)開

7、發(fā)企業(yè)會計核算的特點1.資金籌集渠道的多源性資金籌集渠道的多源性 自行籌集、集資開發(fā)自行籌集、集資開發(fā)2.資金占用形態(tài)的多元性資金占用形態(tài)的多元性 資金占用多元性、多向平資金占用多元性、多向平行運動行運動3.核算周期的長期性核算周期的長期性保利地產(chǎn)保利地產(chǎn):美元債發(fā)行美元債發(fā)行 融資國際化融資國際化l保利地產(chǎn)公布2013年7月公告，通過其全資子公司PolyRealEstateFinanceLtd在境外發(fā)行5億美元的五年期固息債券 。l2013年7月份，公司實現(xiàn)簽約面積62.65萬平方米，同比減少18.95%，環(huán)比減少38.33%；實現(xiàn)簽約金額69.06億元，同比增長-24.05%，環(huán)比增長-4

8、3.89%。去年同期基數(shù)較高和銷售淡季是公司同比增長較低的主要原因。為拓寬公司融資渠道、公司全資子公司在境外發(fā)行5億美元的五年期固息債券。4.商品銷售的特殊性商品銷售的特殊性l1）不動產(chǎn)：地點固定，附著在土地上，不可移動l2）受相關(guān)因素影響大：l地理位置地理位置l交通條件交通條件l基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施l配套工程配套工程恒大御府上市公告恒大御府上市公告l恒大御府位于廣州大道北怡新路與沙太南路交界處，地理位置較好。從地鐵3號線梅花園站B出口步行五六分鐘可到達(dá)樓盤，周邊配套完善，旁邊是大型成熟社區(qū)怡新花園和合生云山熹景，居住氛圍濃厚。值得一提的是，省級名校京溪京溪小學(xué)小學(xué)就在怡新路上，步行至樓盤不到5分

9、鐘，可稱得上是地鐵名校物業(yè)。 l該地塊樓面地價接近2.5萬元/平方米，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計新貨售價或?qū)⒊^3.5萬元/平方米。 第二節(jié)第二節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算開發(fā)產(chǎn)品成本的核算 一、開發(fā)產(chǎn)品成本內(nèi)容一、開發(fā)產(chǎn)品成本內(nèi)容（一）開發(fā)產(chǎn)品成本對象（一）開發(fā)產(chǎn)品成本對象 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)成本按其經(jīng)濟用途，可分為以下四類： 1.土地開發(fā)成本 2.房屋開發(fā)成本 3.配套設(shè)施開發(fā)成本 4.代建工程開發(fā)成本 案例案例l萬科集團（證券代碼 000002）2012年全年累計實現(xiàn)銷售面積1295.60萬平方米，銷售金額1421.30億元，銷售金額再度刷新行業(yè)紀(jì)錄，并成為全球首家房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年銷售額超過200億美元的

10、公司。l萬科的成功體系在很多方面，其中之一就是對成本管理的較好把握。2003年起萬科就確立了“目標(biāo)成本管理+責(zé)任成本管理+作業(yè)成本管理”的成本管理模式，卓有成效。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本構(gòu)成項目1.土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費1）土地征用費土地征用費2）拆遷安置補償費拆遷安置補償費2.前期工程費前期工程費3.建筑安裝工程費建筑安裝工程費4.基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費5.公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費6.開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用 東濠涌二期拆遷東濠涌二期拆遷 住宅最高補償住宅最高補償2.04萬元萬元/l廣州市越秀區(qū)國土房管局公布了東濠涌中北段綜廣州市越秀區(qū)國土房管局公布了東濠涌中北段綜合

11、整治工程房屋征收補償方案合整治工程房屋征收補償方案(征求意見稿征求意見稿)(以以下簡稱下簡稱補償方案補償方案)，根據(jù)，根據(jù)補償方案補償方案，若，若在征收決定公告發(fā)布之日起在征收決定公告發(fā)布之日起40天內(nèi)簽訂協(xié)議并天內(nèi)簽訂協(xié)議并在規(guī)定時間內(nèi)搬遷的住宅，最高可獲在規(guī)定時間內(nèi)搬遷的住宅，最高可獲20400元元/平平方米的貨幣補償，而在同樣條件下的馬路面首層方米的貨幣補償，而在同樣條件下的馬路面首層商業(yè)房屋最高可獲商業(yè)房屋最高可獲91440元元/平方米。平方米。l 2012-1-31 南方都市報南方都市報(深圳深圳) （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的核算對象三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的核算對象(1)一般

12、房屋或土地開發(fā)項目應(yīng)以每一獨立編制的設(shè)一般房屋或土地開發(fā)項目應(yīng)以每一獨立編制的設(shè)計概算或每一獨立的施工圖預(yù)算所列計概算或每一獨立的施工圖預(yù)算所列單體單體項目工程項目工程為成本核算對象；為成本核算對象；(2)同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體群體開發(fā)項目，開發(fā)項目，如果開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可如果開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象；以并為一個成本核算對象；(3)對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目 可以結(jié)可以結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制的需要，按開發(fā)項目的一定合經(jīng)濟責(zé)任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域區(qū)域和

13、和部部位位，劃分成本核算對象。，劃分成本核算對象。劃分可按：劃分可按：工期、功能、結(jié)構(gòu)工期、功能、結(jié)構(gòu)第二節(jié)第二節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算開發(fā)產(chǎn)品成本的核算二、開發(fā)成本核算的賬戶設(shè)置二、開發(fā)成本核算的賬戶設(shè)置 （一）開發(fā)成本核算的賬戶設(shè)置（一）開發(fā)成本核算的賬戶設(shè)置 1.“開發(fā)成本開發(fā)成本”賬戶賬戶 “開發(fā)成本開發(fā)成本”賬戶用來核算房地產(chǎn)開發(fā)企賬戶用來核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)的開發(fā)過程中所發(fā)生的過程中所發(fā)生的各項開發(fā)費用各項開發(fā)費用，以及房地產(chǎn)開，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對發(fā)企業(yè)對出租房出租房屋進(jìn)行屋進(jìn)行裝飾及增補裝飾及增補室內(nèi)設(shè)施而室內(nèi)

14、設(shè)施而發(fā)生的出租房工程的發(fā)生的出租房工程的支出費用支出費用。 2.“開發(fā)間接費用”賬戶賬戶 “開發(fā)間接費用”賬戶是用以核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場管理機構(gòu)，為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用的賬戶。其中主要包括開發(fā)建設(shè)項目人員的工資、福利費、折舊費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷費等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門行政管理部門（總部），為（總部），為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用管理費用，不，不在本賬戶內(nèi)核算。在本賬戶內(nèi)核算。 （二）開發(fā)產(chǎn)品成本核算的程序（二）開發(fā)產(chǎn)品成本核算的程序房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品成本的核算程序是指

15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時應(yīng)遵循的步驟和順序。其一般程序是：1.歸集開發(fā)產(chǎn)品費用歸集開發(fā)產(chǎn)品費用 2.計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本 3.按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶實際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶 第二節(jié)第二節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算開發(fā)產(chǎn)品成本的核算三、土地開發(fā)成本的核算三、土地開發(fā)成本的核算 （一）土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置 1.對于一般的土地開發(fā)，可以每項獨立的開發(fā)項目即“地塊地塊”作為成本核算的對象；2.對于開發(fā)面積比較大、分區(qū)域開發(fā)，并且開發(fā)工期比較長的土地，可以

16、一定區(qū)域作為成本核算的對象。（二）土地開發(fā)成本項目的設(shè)置（二）土地開發(fā)成本項目的設(shè)置 土地開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的土地開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的一部分，其成本項目一般包括一部分，其成本項目一般包括土地征用及拆遷補土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)間接費用償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)間接費用四個成本項目。實際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對四個成本項目。實際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于土地開發(fā)，因設(shè)計要求不同，開發(fā)程度和內(nèi)容于土地開發(fā)，因設(shè)計要求不同，開發(fā)程度和內(nèi)容也有所不同，有的土地開發(fā)項目只需對建設(shè)場地也有所不同，有的土地開發(fā)項目只需對建設(shè)場地進(jìn)行清理平整和對原

17、建筑物、障礙物進(jìn)行拆除等進(jìn)行清理平整和對原建筑物、障礙物進(jìn)行拆除等即可達(dá)到設(shè)計要求；而有的還要進(jìn)行地下地下各即可達(dá)到設(shè)計要求；而有的還要進(jìn)行地下地下各種管線鋪設(shè)、設(shè)施的鋪設(shè)等。種管線鋪設(shè)、設(shè)施的鋪設(shè)等。 因此，就每一具體的土地開發(fā)項目而言，費因此，就每一具體的土地開發(fā)項目而言，費用的發(fā)生情況并不完全相同，所涉及的成本項目用的發(fā)生情況并不完全相同，所涉及的成本項目也并非一致，所以要求企業(yè)在確定土地開發(fā)成本也并非一致，所以要求企業(yè)在確定土地開發(fā)成本項目時，項目時，應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)費用的實際支出情況，應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)費用的實際支出情況，來選擇相應(yīng)的成本項目。來選擇相應(yīng)的成本項目。（三）土地開發(fā)成本的歸集

18、與結(jié)轉(zhuǎn)（三）土地開發(fā)成本的歸集與結(jié)轉(zhuǎn) 企業(yè)對于兩種不同的建設(shè)場地，在歸集土地開發(fā)企業(yè)對于兩種不同的建設(shè)場地，在歸集土地開發(fā)成本時，應(yīng)采用不同方法，具體情況如下：成本時，應(yīng)采用不同方法，具體情況如下： 1.企業(yè)開發(fā)的企業(yè)開發(fā)的商品性建設(shè)場地商品性建設(shè)場地所發(fā)生的費用所發(fā)生的費用直接直接計入計入“開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本”明細(xì)賬的成本明細(xì)賬的成本項目中。項目中。 2.企業(yè)開發(fā)的企業(yè)開發(fā)的自用建設(shè)場地自用建設(shè)場地發(fā)生的費用，能夠分發(fā)生的費用，能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可以直接計入清負(fù)擔(dān)對象的，可以直接計入“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋房屋開發(fā)開發(fā)”等開發(fā)明細(xì)賬成本項目中，不必單獨核算土等開發(fā)明細(xì)賬

19、成本項目中，不必單獨核算土地的開發(fā)成本。地的開發(fā)成本。 3.企業(yè)開發(fā)的企業(yè)開發(fā)的自用建設(shè)場地自用建設(shè)場地所發(fā)生的費用，若在該建所發(fā)生的費用，若在該建設(shè)場地上進(jìn)行設(shè)場地上進(jìn)行兩個或兩個以上房屋和大型配套設(shè)兩個或兩個以上房屋和大型配套設(shè)施開發(fā)項目施開發(fā)項目的建設(shè)時，應(yīng)先歸集其發(fā)生的所有開的建設(shè)時，應(yīng)先歸集其發(fā)生的所有開 發(fā)建設(shè)費用，計入發(fā)建設(shè)費用，計入“開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)土地開發(fā)”明細(xì)明細(xì)賬的成本項目中。待土地開發(fā)完工交付使用時，賬的成本項目中。待土地開發(fā)完工交付使用時，按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)，分別將其按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)，分別將其分配計入有關(guān)房分配計入有關(guān)房屋和大型配套設(shè)施屋和大型配套設(shè)施等開發(fā)

20、產(chǎn)品成本中去。等開發(fā)產(chǎn)品成本中去。4.對于企業(yè)在開發(fā)建設(shè)一塊建設(shè)場地時，一部分屬于對于企業(yè)在開發(fā)建設(shè)一塊建設(shè)場地時，一部分屬于商品性建設(shè)場地，一部分屬于自用性建設(shè)場地，商品性建設(shè)場地，一部分屬于自用性建設(shè)場地，或者該或者該土地未來的具體用途不明確的，土地未來的具體用途不明確的，一并視作一并視作商品性建設(shè)商品性建設(shè)場地，單獨計算該土地的開發(fā)建設(shè)成場地，單獨計算該土地的開發(fā)建設(shè)成本。本。 5.對于企業(yè)在開發(fā)土地建設(shè)中發(fā)生的間接對于企業(yè)在開發(fā)土地建設(shè)中發(fā)生的間接費用，先計入費用，先計入“開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用”賬戶中，賬戶中，期末再按一定分配標(biāo)準(zhǔn)，分別分配結(jié)轉(zhuǎn)期末再按一定分配標(biāo)準(zhǔn)，分別分配結(jié)轉(zhuǎn)到應(yīng)

21、由土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費到應(yīng)由土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用成本項目中去。用成本項目中去。 已經(jīng)開發(fā)完工的土地開發(fā)成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)已經(jīng)開發(fā)完工的土地開發(fā)成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法（按用途分別進(jìn)行）方法（按用途分別進(jìn)行）l1）商品性建設(shè)場地：l2）自用的建設(shè)場地，即將投入使用的：l3）自用的建設(shè)場地，開發(fā)完工后近期暫時不使用的：l案例（案例（P174-175 例例4-1、2）【例【例41】 2016年某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)8月份共對三塊月份共對三塊土地進(jìn)行開發(fā)，其中：甲土地為商品性土地開土地進(jìn)行開發(fā)，其中：甲土地為商品性土地開發(fā)；乙土地為自用土地開發(fā)，開發(fā)完工后供建發(fā)；乙土地為自用土地開

22、發(fā)，開發(fā)完工后供建設(shè)商品房設(shè)商品房1號樓和號樓和2號樓使用；丙土地為綜合性號樓使用；丙土地為綜合性使用，開發(fā)完工后，一部分作為商品性建設(shè)場使用，開發(fā)完工后，一部分作為商品性建設(shè)場地對外銷售一部分供本企業(yè)建設(shè)商品房地對外銷售一部分供本企業(yè)建設(shè)商品房3號樓使號樓使用。用。 企業(yè)確定甲、乙、丙三塊土地作為土地開企業(yè)確定甲、乙、丙三塊土地作為土地開發(fā)成本核算對象，設(shè)置土地開發(fā)明細(xì)賬，進(jìn)行發(fā)成本核算對象，設(shè)置土地開發(fā)明細(xì)賬，進(jìn)行成本核算。成本核算。本月份發(fā)生如下有關(guān)經(jīng)濟業(yè)務(wù)：本月份發(fā)生如下有關(guān)經(jīng)濟業(yè)務(wù)：（1）8月2日，用銀行存款支付征用甲土地的土地出讓金4 500 000元。支付土地開發(fā)費7 200 0

23、00元，其中乙土地4 320 000元，丙土地2 880 000元。根據(jù)有關(guān)會計憑證，應(yīng)作如下會計處理：支付土地出讓金、土地開發(fā)費等費用：支付土地出讓金、土地開發(fā)費等費用：借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本甲土地費用甲土地費用 4 500 000 開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本乙土地費用乙土地費用 4 320 000 開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本丙土地費用丙土地費用 2 880 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 11 700 000（2）8月月10日日 ，社區(qū)管網(wǎng)已竣工，結(jié)算應(yīng)付工程款，社區(qū)管網(wǎng)已竣工，結(jié)算應(yīng)付工程款5 670 000元，其中：甲土地元，其中

24、：甲土地2 520 000元，乙土地元，乙土地1 800 000元，丙土元，丙土地地1 350 000元。作如下會計處理：元。作如下會計處理：借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本甲土地開發(fā)成本甲土地開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費 2 520 000 開發(fā)成本開發(fā)成本乙土地開發(fā)成本乙土地開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費 1 800 000 開發(fā)成本開發(fā)成本丙土地開發(fā)成本丙土地開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費 1 350 000 貸：應(yīng)付賬款貸：應(yīng)付賬款XX單位單位 5 670 000（3）8月15日，支付項目規(guī)劃設(shè)計540 000費用，其中：甲土地135 000元，乙土地180 000元，丙土地225 000元會計分

25、錄如下：借：開發(fā)成本甲土地開發(fā)成本 135 000 乙土地開發(fā)成本 180 000 丙土地開發(fā)成本 225 000 貸：銀行存款 540 000（4）月末，分配結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)間接費用，甲土地應(yīng)負(fù)擔(dān)45 000元。應(yīng)作如下會計分錄：借：開發(fā)成本甲土地開發(fā)成本 45 000 貸：開發(fā)間接費用 45 000（5）8月月31日，甲土地已經(jīng)開發(fā)完工，共開日，甲土地已經(jīng)開發(fā)完工，共開發(fā)建設(shè)用地發(fā)建設(shè)用地9 000平方米，總成本為平方米，總成本為9 945 000元，并驗收合格，結(jié)轉(zhuǎn)其成本。應(yīng)作如元，并驗收合格，結(jié)轉(zhuǎn)其成本。應(yīng)作如下會計分錄：下會計分錄： 借：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品-土地土地 9 945 000 貸

26、：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本-土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本 9 945 000 （6）8月月31日，乙土地已開發(fā)完工并交付日，乙土地已開發(fā)完工并交付1號樓和號樓和2號號樓房屋開發(fā)使用，實際總成本樓房屋開發(fā)使用，實際總成本6 600 000元，按各樓元，按各樓實際占用面積進(jìn)行分配，實際占用面積進(jìn)行分配， 1號樓項目應(yīng)負(fù)擔(dān)號樓項目應(yīng)負(fù)擔(dān)2 640 000元，元，2號樓項目應(yīng)負(fù)擔(dān)號樓項目應(yīng)負(fù)擔(dān)3 960 000元。元。 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本1號樓號樓 2 640 000 房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本2號樓號樓 3 960 000 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本乙土地乙

27、土地 6 600 000練習(xí)：練習(xí)：P204實務(wù)一實務(wù)一第二節(jié)第二節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算開發(fā)產(chǎn)品成本的核算四、房屋開發(fā)成本的核算四、房屋開發(fā)成本的核算 （一）開發(fā)房屋的種及成本核算對象（一）開發(fā)房屋的種及成本核算對象1.開發(fā)房屋的種類開發(fā)房屋的種類 房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)、其開房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)、其開發(fā)建設(shè)的房屋，按開發(fā)的目的不同可以分為以下四類：發(fā)建設(shè)的房屋，按開發(fā)的目的不同可以分為以下四類：為了為了銷售銷售而開發(fā)建設(shè)的而開發(fā)建設(shè)的商品房商品房；為了為了出租出租經(jīng)營而開經(jīng)營而開發(fā)建設(shè)的發(fā)建設(shè)的出租房出租房；為了為了安置安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開被拆遷居民周

28、轉(zhuǎn)使用而開發(fā)建設(shè)的發(fā)建設(shè)的周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房；企業(yè)接受其他單位企業(yè)接受其他單位委托委托代為開發(fā)建代為開發(fā)建設(shè)的設(shè)的代建房代建房。2.房屋開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目設(shè)置房屋開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目設(shè)置 企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應(yīng)按房屋成企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應(yīng)按房屋成本核算對象和成本項目進(jìn)行歸集。房屋的成本核算對象，應(yīng)本核算對象和成本項目進(jìn)行歸集。房屋的成本核算對象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素結(jié)合開發(fā)地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定：加以確定： （1）一般房屋開發(fā)項目，以每一獨立編制設(shè)計概（預(yù)）算，）一般房屋開發(fā)項

29、目，以每一獨立編制設(shè)計概（預(yù)）算，或每一獨立的施工團預(yù)算所列的或每一獨立的施工團預(yù)算所列的單項單項開發(fā)工程為成本核算對開發(fā)工程為成本核算對象。象。 （2）同一開發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的）同一開發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的群體群體開發(fā)項目，開竣工開發(fā)項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并合并為一個成本核算為一個成本核算對象，于開發(fā)完成算得實際開發(fā)成本后，再按各個單項工程對象，于開發(fā)完成算得實際開發(fā)成本后，再按各個單項工程概預(yù)算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。概預(yù)算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。 (3)對于開發(fā)規(guī)模較大、工期跨度較長、開發(fā)產(chǎn)品各異、裝修對

30、于開發(fā)規(guī)模較大、工期跨度較長、開發(fā)產(chǎn)品各異、裝修標(biāo)準(zhǔn)不同的單位工程，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需標(biāo)準(zhǔn)不同的單位工程，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，將工程劃要，將工程劃分分成若干成若干部部位或位或區(qū)區(qū)域，以分部位、分區(qū)域的域，以分部位、分區(qū)域的子工程作為成本核算對象。如按子工程作為成本核算對象。如按區(qū)域區(qū)域可以將項目劃分為南可以將項目劃分為南區(qū)、北區(qū)，按區(qū)、北區(qū)，按開發(fā)進(jìn)度開發(fā)進(jìn)度可以分為一期、二期項目可以分為一期、二期項目，按按產(chǎn)品產(chǎn)品形態(tài)形態(tài)可以分為寫字樓、配套設(shè)施、別墅等?？梢苑譃閷懽謽?、配套設(shè)施、別墅等。(4)同一項目中有公寓、寫字樓等不同功能的，在按區(qū)域或期同一項目中有公寓、寫字

31、樓等不同功能的，在按區(qū)域或期限劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按照限劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按照產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型劃分成劃分成本核算對象；同一區(qū)域、同一期有高層、多層、復(fù)式等不本核算對象；同一區(qū)域、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。 3.房屋開發(fā)成本項目設(shè)置房屋開發(fā)成本項目設(shè)置 企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用支出，企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用支出，按照經(jīng)濟用途應(yīng)設(shè)置六個成本項目，即按照經(jīng)濟用途應(yīng)設(shè)置六個成本項目，即土地征土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費

32、、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費、開礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費發(fā)間接費。房屋開發(fā)成本作為開發(fā)產(chǎn)品成本的。房屋開發(fā)成本作為開發(fā)產(chǎn)品成本的重要組成部分，其成本項目具有與前述開發(fā)產(chǎn)重要組成部分，其成本項目具有與前述開發(fā)產(chǎn)品成本項目相同的內(nèi)容。品成本項目相同的內(nèi)容。（二）房屋開發(fā)成本的核算（二）房屋開發(fā)成本的核算 在核算房屋開發(fā)成本時，需歸集兩部分費用。一在核算房屋開發(fā)成本時，需歸集兩部分費用。一部分是開發(fā)房屋使用建設(shè)場地所發(fā)生的土地開發(fā)費部分是開發(fā)房屋使用建設(shè)場地所發(fā)生的土地開發(fā)費用；另一部分是開發(fā)建設(shè)房屋發(fā)生的費用。用；另一部分是開發(fā)建設(shè)房屋發(fā)生的費用。 土地費用土地費用 在發(fā)生

33、時能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可直接計入各在發(fā)生時能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可直接計入各房屋的開發(fā)成本；房屋的開發(fā)成本； 不能夠分清負(fù)擔(dān)對象的不能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)先歸集土地開發(fā)費用，應(yīng)先歸集土地開發(fā)費用，記入記入“開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶，待土地開發(fā)賬戶，待土地開發(fā)完工投入使用時，再完工投入使用時，再分配計入分配計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本有關(guān)房屋的開發(fā)成本。 對于對于房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本歸集，歸集， 應(yīng)根據(jù)具體情況，采用相應(yīng)的方法計入各成本項目。應(yīng)根據(jù)具體情況，采用相應(yīng)的方法計入各成本項目。 各項費用的具體歸集辦法如下各項費用的具體歸集辦法如下：1.土地征用及拆遷補償費土地征用及拆

34、遷補償費 、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等 能分清成本核算對象的能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費”、前期工程、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費費、基礎(chǔ)設(shè)施費 成本項目，并記入成本項目，并記入“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋房屋開發(fā)成本開發(fā)成本”賬戶的借方和賬戶的借方和“銀行存款銀行存款等賬戶的貸方。等賬戶的貸方。 分不清成本核算對象的 應(yīng)先將其支出應(yīng)先將其支出先通過先通過“開發(fā)成本開發(fā)成本土地土地開發(fā)成本開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一

35、定標(biāo)準(zhǔn)將其入使用時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入分配記入有關(guān)房有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的賬戶的借方借方和和“開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。賬戶的貸方。 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。 （1）采用出包方式進(jìn)行建筑安裝工程的房屋開發(fā)項目）采用出包方式進(jìn)行建筑安裝工程的房屋開發(fā)項目， 建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價款建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的

36、已完工程價款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝建筑安裝工程費工程費”成本項目，并記入成本項目，并記入“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和賬戶的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方等賬戶的貸方。2.建筑安裝工程費建筑安裝工程費 如果開發(fā)企業(yè)對如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并，并將幾個工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價款將幾個工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按時，應(yīng)按各項工程的預(yù)算造價的比例各項工程的預(yù)算造價的比例，計算它們的標(biāo)價，計算它

37、們的標(biāo)價即實際建筑安裝工程費。計算公式為：即實際建筑安裝工程費。計算公式為：各項工程預(yù)算造價合計該項工程預(yù)算造價標(biāo)價工程建筑安裝工程費某項工程實際【例【例4-34-3】北京鼎盛某房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩幢商品房建筑安】北京鼎盛某房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價為裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價為10 800 00010 800 000元，這兩幢商品房的預(yù)元，這兩幢商品房的預(yù)算造價為；算造價為； 101101商品房商品房 6 300 0006 300 000元元 、102102商品房商品房 5 040 5 040 000000元，預(yù)算造價共計為元，預(yù)算造價共計為 11 340 00011 34

38、0 000元元 。在工程完工結(jié)算。在工程完工結(jié)算工程價款時，計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費：工程價款時，計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費： 101商品房商品房10 800 000元元6 300 00011 340 0006 000 000（元）（元） 102商品房商品房 10 800 000元元5040 00011340 0004 800 000(元元 )會計分錄如下：會計分錄如下： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（101商品房）商品房） 6 000 000 房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（102商品房）商品房） 4 800 000 貸：應(yīng)付賬款貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款應(yīng)付

39、工程款 10 800 000采用采用自營方式自營方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出：發(fā)生的各項建筑安裝工程支出： 一般可一般可直接記入直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑建筑安裝工程費安裝工程費”成本項目，并記入成本項目，并記入“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)房屋開發(fā)成本成本”賬戶的借方和賬戶的借方和“原材料原材料”、“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付職工薪酬”、“銀行存款銀行存款”等賬戶的貸方。等賬戶的貸方。 如果開發(fā)企業(yè)如果開發(fā)企業(yè)自行施工自行施工大型建筑安裝工程，可以大型建筑安裝工程，可以設(shè)置設(shè)置“工程施工工

40、程施工”、“施工間接費用施工間接費用”等賬戶等賬戶，用來核算和歸，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，集各項建筑安裝工程支出，月末月末將其實際成本將其實際成本轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)入“開發(fā)開發(fā)成本成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的核算對象的“建筑安裝工程費建筑安裝工程費”成本項目。成本項目。 3.配套設(shè)施費配套設(shè)施費 房屋開發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費是指房屋開發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費是指開發(fā)小區(qū)開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。在具體核算時，。在具體核算時，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用相應(yīng)核算方法。應(yīng)根據(jù)配套

41、設(shè)施的建設(shè)情況，采用相應(yīng)核算方法。 配套設(shè)施與房屋配套設(shè)施與房屋同步同步開發(fā)開發(fā) 能夠分清能夠分清并可并可直接計入直接計入有關(guān)成本核算對象有關(guān)成本核算對象 如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個或兩個以上成如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的，本核算對象負(fù)擔(dān)的， 先計入：開發(fā)成本先計入：開發(fā)成本配套設(shè)施配套設(shè)施 再再 分配轉(zhuǎn)入分配轉(zhuǎn)入 開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 （配套設(shè)施（配套設(shè)施項目）項目）配套設(shè)施與房屋配套設(shè)施與房屋非同步非同步開發(fā)開發(fā)先開發(fā)房屋，后建配先開發(fā)房屋，后建配套設(shè)施套設(shè)施。 在結(jié)算在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本完工房屋的開發(fā)成本時，對應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)時

42、，對應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費，可采取施費，可采取預(yù)提預(yù)提的辦法。的辦法。 即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）和采即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費配套設(shè)施費”成成本項目，并本項目，并記入記入“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶賬戶的借方的借方和和“其他應(yīng)付款其他應(yīng)付款”賬戶的貸方賬戶的貸方。預(yù)提數(shù)與實際。預(yù)提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時調(diào)整有關(guān)房屋開發(fā)支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時調(diào)整有關(guān)房屋開發(fā)成本

43、。成本。4.4.開發(fā)間接費開發(fā)間接費 應(yīng)先通過應(yīng)先通過“開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用”賬戶（一級賬戶）賬戶（一級賬戶）進(jìn)行核算，每進(jìn)行核算，每月終月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入分配計入各有關(guān)各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。開發(fā)產(chǎn)品成本。 由由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用，應(yīng)自的開發(fā)間接費用，應(yīng)自“開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關(guān)房屋開發(fā)賬戶的借方，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的成本核算對象的“開發(fā)間接費開發(fā)間接費”成本項目。成本項目。 【例4-4】 某房地產(chǎn)企業(yè)某房地產(chǎn)企業(yè)2016年年9月份，

44、將對月份，將對A公寓，公寓，乙土地上的商品房乙土地上的商品房1號樓、號樓、2號樓進(jìn)行開發(fā)。號樓進(jìn)行開發(fā)。本月發(fā)生了如下與房屋開發(fā)有關(guān)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)：本月發(fā)生了如下與房屋開發(fā)有關(guān)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)：1.9月2日，用銀行存款支付A公寓的拆遷補償費2 250 000元，農(nóng)作物補充費450 000元時，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（A公寓）公寓） 2 700 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 2 700 000 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 （3號樓號樓) 75 000 房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 （周轉(zhuǎn)房）（周轉(zhuǎn)房） 75 000 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本自用土地

45、開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 150 0002.2.結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的自用土地開結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的自用土地開發(fā)成本時：發(fā)成本時： 3.9月20日，企業(yè)收到承包單位工程價款結(jié)算賬單，要求支付1號樓工程進(jìn)度款1800 000元，將應(yīng)付該工程款入賬時：借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成房屋開發(fā)成A公寓（公寓（1號樓）號樓）1 800 000 貸：應(yīng)付賬款貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程費應(yīng)付工程費 1 800 0004.分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施支分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施支出時出時： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（1號樓）號樓） 80

46、000 房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（2號樓）號樓） 60 000 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本水塔水塔 140 000 5.月末，月末，A公寓已經(jīng)完工，但幼兒園配套設(shè)施尚未公寓已經(jīng)完工，但幼兒園配套設(shè)施尚未竣工，預(yù)提應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼兒園設(shè)施竣工，預(yù)提應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼兒園設(shè)施支出支出810 000元，作如下分錄：元，作如下分錄： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本A公寓公寓 810 000 貸：其他應(yīng)付款貸：其他應(yīng)付款預(yù)提配套設(shè)施費預(yù)提配套設(shè)施費 810 000 8.8.分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)

47、擔(dān)的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（1號樓）號樓）82 000 房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（2號樓）號樓）68 000 貸：開發(fā)間接費用貸：開發(fā)間接費用 150 000 練習(xí)：練習(xí)：P205 實務(wù)三實務(wù)三五、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算五、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算（一）、配套設(shè)施的種類和支出歸集基本原則一）、配套設(shè)施的種類和支出歸集基本原則 配套設(shè)施配套設(shè)施是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)城市市政建設(shè)規(guī)劃的要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)城市市政建設(shè)規(guī)劃的要求，或按照開發(fā)項目建設(shè)規(guī)劃的要求，為滿足居民居住的需求，或按照開發(fā)項目建設(shè)規(guī)劃的要求，為滿足居民居住的需要，與開發(fā)項目配

48、套建設(shè)的各種服務(wù)性設(shè)施。要，與開發(fā)項目配套建設(shè)的各種服務(wù)性設(shè)施。 分為兩大類：分為兩大類： 一類是在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的一類是在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的不能有償轉(zhuǎn)讓不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的公共配套設(shè)施 如派出所、幼兒園、消防設(shè)施、鍋爐房、水塔、公用廁所等如派出所、幼兒園、消防設(shè)施、鍋爐房、水塔、公用廁所等 一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項目。具體包括三類具體包括三類：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)的）開發(fā)小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性營業(yè)性公共配套設(shè)施公共配套設(shè)施 如超市、銀行、游泳池、球場、健身房、郵局等如超市、銀行、游泳池、球場、健身房、郵局等（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)的）開發(fā)小區(qū)內(nèi)的非營業(yè)性非營業(yè)性公共配套設(shè)施公共配套

49、設(shè)施 如物管部，學(xué)校、會所、居委會、圖書館、醫(yī)院、兒童樂園等如物管部，學(xué)校、會所、居委會、圖書館、醫(yī)院、兒童樂園等 （3）開發(fā)小區(qū)）開發(fā)小區(qū)外外為居民服務(wù)的為居民服務(wù)的供電、供氣、供暖、給供電、供氣、供暖、給 排水的排水的增容、增壓設(shè)施、交通道路等增容、增壓設(shè)施、交通道路等 財務(wù)制度規(guī)定，財務(wù)制度規(guī)定，大型配套設(shè)施大型配套設(shè)施的成本的成本不能計入不能計入商品房成本（？）商品房成本（？）不能有償轉(zhuǎn)讓的不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)項目內(nèi)的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出則開發(fā)項目內(nèi)的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出則可以可以計入計入開發(fā)項目成本。開發(fā)項目成本。對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種： 1對對能分清能分清并并直接計

50、入直接計入某個成本核算對象的某個成本核算對象的第一類第一類配套設(shè)配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成開發(fā)成本本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；賬戶中歸集其發(fā)生的支出； 2對對不能直接計入不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類第一類配套設(shè)施支配套設(shè)施支出，應(yīng)先在出，應(yīng)先在“開發(fā)成本開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行賬戶進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋等開歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；發(fā)成本；3對對能有償轉(zhuǎn)讓能有償轉(zhuǎn)讓的的第二類第二類大配套設(shè)

51、施支出，應(yīng)在大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成開發(fā)成本本配套設(shè)施開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。賬戶進(jìn)行歸集。 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，施支出，只包括只包括不能直接計入有關(guān)房屋等不能直接計入有關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。二類大配套設(shè)施支出。 (二二)配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定1.一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項目，應(yīng)以各配套設(shè)施項目作為成本核算對象，2.對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設(shè)施

52、，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對象。 3.如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設(shè)地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象， （三）配套設(shè)施開發(fā)成本的歸集與結(jié)轉(zhuǎn)（三）配套設(shè)施開發(fā)成本的歸集與結(jié)轉(zhuǎn) 企業(yè)發(fā)生的各項配套設(shè)施支出，應(yīng)在企業(yè)發(fā)生的各項配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成開發(fā)成本本配套設(shè)施開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并按成本賬戶進(jìn)行核算，并按成本核算對象和成本項目進(jìn)行明細(xì)分類核算核算對象和成本項目進(jìn)行明細(xì)分類核算 。發(fā)生發(fā)生各種費用時時，借記 “開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”，賬戶；貸記“相關(guān)賬戶” 相關(guān)費用包括：土地征用及拆遷

53、補償費、前期工程費、支付施工隊的費用、工資、材料等費用 配套設(shè)施工程費用發(fā)生時，配套設(shè)施工程費用發(fā)生時， 借記借記“開發(fā)成本開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)配套設(shè)施開發(fā)”賬戶，貸記有關(guān)賬戶；賬戶，貸記有關(guān)賬戶；開發(fā)完工后開發(fā)完工后， 第一部分配套設(shè)施工程的開發(fā)成本第一部分配套設(shè)施工程的開發(fā)成本，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配結(jié)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配結(jié)轉(zhuǎn)，借記轉(zhuǎn)，借記“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)房屋開發(fā)”賬戶，貸記賬戶，貸記“開發(fā)成開發(fā)成本本配套設(shè)施開發(fā)配套設(shè)施開發(fā)”賬戶；賬戶；第二部分配套設(shè)施工程的開發(fā)成本第二部分配套設(shè)施工程的開發(fā)成本，應(yīng)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品，借記，應(yīng)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品，借記“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施配套設(shè)施”賬

54、戶，貸記賬戶，貸記“開發(fā)成本開發(fā)成本配套配套設(shè)施開發(fā)設(shè)施開發(fā)”賬戶。期末賬戶。期末“開發(fā)成本開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)配套設(shè)施開發(fā)”賬戶賬戶的余額，表示正在開發(fā)的配套設(shè)施的成的余額，表示正在開發(fā)的配套設(shè)施的成。（三）配套設(shè)施開發(fā)成本的歸集與結(jié)轉(zhuǎn)（三）配套設(shè)施開發(fā)成本的歸集與結(jié)轉(zhuǎn) 對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可按施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可按配套設(shè)施的配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本預(yù)算成本或計劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費預(yù)提配套設(shè)施費，將它，將它記入房屋等開

55、發(fā)成本明細(xì)分類賬的記入房屋等開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施配套設(shè)施費費”項目，并記入項目，并記入“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)成房屋開發(fā)成本本”等賬戶的借方和等賬戶的借方和“其他應(yīng)付款其他應(yīng)付款”賬戶的貸賬戶的貸方方。 配套設(shè)施費的分?jǐn)偅号涮自O(shè)施費的分?jǐn)偅簂計算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式計算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費的計算，一般可按以下公式進(jìn)行：配套設(shè)施費的計算，一般可按以下公式進(jìn)行： 費預(yù)提率配套設(shè)施成本（或計劃成本）該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算提的配套設(shè)施費某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)100%計劃成本）合計發(fā)產(chǎn)

56、品的預(yù)算成本（或應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施各開（或計劃成本）該配套設(shè)施的預(yù)算成本費預(yù)提率配套設(shè)施 【例【例4-54-5】 北京綠島開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)北京綠島開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由由101101、102102商品房，商品房，151151出租房，出租房，181181周轉(zhuǎn)房和周轉(zhuǎn)房和201201大大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等售、出租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提計入商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開

57、發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如表本如表4-44-4所示。所示。 表表4-4 綠島開發(fā)小區(qū)開發(fā)項目預(yù)算成本表綠島開發(fā)小區(qū)開發(fā)項目預(yù)算成本表 配套設(shè)施配套設(shè)施101商品房商品房102商品商品151出租房出租房181周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房210商店商店251幼托所幼托所預(yù)算成本預(yù)算成本10 000 0009 000 0008 000 0008 000 000500 0003 200 000預(yù)提幼托所配套設(shè)施費計算如下：預(yù)提幼托所配套設(shè)施費計算如下：%8%1005000000800000080000009000000100000003200000設(shè)施費預(yù)提率幼托設(shè)施配

58、套各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費為：各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費為： 101商品房：商品房：10 000 0008800 000（元）（元）102商品房：商品房：9 000 0008720 000（元）（元） 152出租房：出租房：8 000 0008640 000（元）（元） 182周轉(zhuǎn)房；周轉(zhuǎn)房；8 000 0008640 000（元）（元） 201大配套設(shè)施大配套設(shè)施商店：商店：5 000 0008400 000（元）（元）根據(jù)上述計算，會計處理如下：根據(jù)上述計算，會計處理如下：根據(jù)上述計算，會計處理如下： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（101商品房）

59、商品房） 800 000 房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（102商品房）商品房） 720 000 房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（152出租房）出租房） 640 000 房屋開發(fā)成本（房屋開發(fā)成本（101周轉(zhuǎn)房）周轉(zhuǎn)房） 640 000 配套設(shè)施開發(fā)成本（配套設(shè)施開發(fā)成本（201商店）商店） 400 000 貸：貸：其他應(yīng)付款其他應(yīng)付款需提配套設(shè)施費（需提配套設(shè)施費（251幼托所幼托所 ） 3 200 000l【例【例4-6】l房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)住宅小區(qū)，根據(jù)設(shè)計規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)住宅小區(qū)，根據(jù)設(shè)計規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一家超市和一座要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一家超市和一座鍋爐房，一座水塔

60、。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企鍋爐房，一座水塔。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中超市建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部業(yè)施工，其中超市建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。鍋爐房和水塔屬于全體業(yè)主所有。鍋爐房門。鍋爐房和水塔屬于全體業(yè)主所有。鍋爐房與商品房等同步開發(fā)，水塔與商品房等不同步與商品房等同步開發(fā)，水塔與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。配套設(shè)施的核算配套設(shè)施的核算1.用銀行存款支付前期工程款，作如下分錄用銀行存款支付前期工程款，作如下分錄: 借借:開發(fā)成本開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本(超市超市) 500 000 配套設(shè)施開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本(鍋爐房