房地產(chǎn)開發(fā)公司回遷安置是否需要繳納回遷房契稅

1、因房地產(chǎn)開發(fā)公司回遷安置，是否需要繳納回遷房契稅 契稅暫行條例規(guī)定，土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。契稅暫行條例實施細則第十條規(guī)定，土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。根據(jù)上述規(guī)定，房屋因房地產(chǎn)開發(fā)而拆除，房地產(chǎn)開發(fā)公司回遷安置，屬于房屋交換，交換價格相等的，免征契稅；交換價格不相等的，由多交付一方按差額繳納契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回遷房的賬務處理         

2、0;  一、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務處理一般來講，如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，該項支出作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本中的土地成本。而房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的實質(zhì)是，被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，要確認土地成本中的“拆遷補償費支出”，即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以“拆遷補償費”的形式計入開發(fā)成本的土地成本。另外，對補償?shù)姆课輵曂瑢ν怃N售，視同銷售收入應按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定，同時應按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本。  以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，適用企業(yè)會計準則第

3、7號非貨幣資產(chǎn)交換的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預計未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實質(zhì)，且公允價值能夠可靠計量。（一）在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理：借：開發(fā)成本拆遷補償費 貸：應付賬款拆遷補償費 借：應付賬款拆遷補償費 貸：主營業(yè)務收入（二）房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補償費收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計處理： 借：主營業(yè)務成本土地征用費及拆遷補償費 貸：開發(fā)產(chǎn)品    二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋回遷業(yè)務的稅務處理 1.契稅。契稅暫行條例第一條

4、規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第八條規(guī)定，契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。國家對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的房屋回遷業(yè)務并沒有規(guī)定相關的減免政策，因此，開發(fā)商在取得土地等不動產(chǎn)時，需要按全額計算契稅，不可以扣除回遷業(yè)務中相當于拆遷補償?shù)牟糠帧?#160;2.營業(yè)稅。國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復（國稅函2007768號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益

5、的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關規(guī)定，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。 開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務，開發(fā)商應在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計稅依據(jù)；如果有差價的，不需要支付部分按成本價格計稅，差價部分按實際計稅。   3.印花稅。印花稅暫行條例施行細則第五條規(guī)定，條例所說的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。房屋回遷合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調(diào)換時，與被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面

6、積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同。可見，房屋回遷合同屬于一種交換式的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)。 另外，財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知（財稅2006162號）第四條規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。因此，房屋回遷合同需要按照產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。 4.土地增值稅。土地增值稅暫行條例第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。土地增值稅實施細則第十一條規(guī)定，條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政

7、府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。 可見，開發(fā)商發(fā)生的房屋回遷業(yè)務不屬于免征土地增值稅的情形。因此，開發(fā)商應按規(guī)定計算土地增值稅。 5.企業(yè)所得稅。國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知（國稅函2008875號）第一條（四）項規(guī)定，銷售商品以舊換新的，銷售商品應當按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的房屋回遷業(yè)務具有特殊性，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務進行企業(yè)所得稅處理時，等面積回遷部分既要按收入確認條件確認收入，又要按規(guī)定歸集開發(fā)成本。&

8、#160;  三、房地產(chǎn)開發(fā)公司采用回遷方式進行動遷安置，因為動遷戶被拆遷的房屋是產(chǎn)權房，回遷后的產(chǎn)權房在辦理產(chǎn)權時需要房地產(chǎn)開發(fā)公司出具商品房銷售發(fā)票，根據(jù)國稅發(fā)200931號文件第二十七條規(guī)定“回遷房建造支出”可以計入“開發(fā)產(chǎn)品計稅成本土地征用費及拆遷補償費”項目。問題是：房地產(chǎn)開發(fā)公司回遷房的行為是否視同銷售繳納營業(yè)稅，收入怎樣確定？是否計繳企業(yè)所得稅？   根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第一條規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對動遷居民建造的回遷樓屬于營業(yè)稅征稅范圍，應按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。計稅依據(jù)為銷售同類不動產(chǎn)的市場價格。   按照契稅政策規(guī)定，各種

9、拆遷補償費均應計入契稅計稅依據(jù)，包括房屋貨幣補償和房屋實物補償。房地產(chǎn)開發(fā)公司采用回遷方式進行動遷安置屬于房屋原地實物補償，房地產(chǎn)開發(fā)公司應以補償房屋開發(fā)成本為計稅依據(jù)繳納契稅。  根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例及其實施細則和其他有關文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回遷安置用房，應當視同銷售，繳納土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司將房屋給回遷戶，應按產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目繳納印花稅。   依據(jù)稅法規(guī)定，對回遷標準面積內(nèi)部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按其開發(fā)的回遷房屋標準面積內(nèi)實際發(fā)生的成本確定回遷房屋銷售收入和成本；對超出回遷標準面積的部分，應按實際取得的收入確定銷售收入，按回

10、遷房屋超出面積部分實際發(fā)生的成本結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，計算繳納企業(yè)所得稅。   四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“拆遷還房”是否應按視同銷售進行處理 按照企業(yè)所得稅法實施條例第二十五條的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“拆遷還房”，屬于以開發(fā)產(chǎn)品（房屋）抵償應向被拆遷人支付的拆遷補償款，應視同銷售。(中國納稅服務中心）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償如何繳納契稅房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償如何繳納契稅     案情&

11、#160;   近日，某會計師事務所來電咨詢，該事務所代理的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行一個住宅小區(qū)的開發(fā)建設時，對被拆遷人房屋采取“就地安置與貨幣補償相結(jié)合的”的方式進行安置補償，2011年就地安置拆遷戶的房屋的拆遷面積達到5000平方米，其中就地安置等面積償還4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的價格給予了貨幣補償。已知該住宅項目的房屋市場售價8000元/平方米，以協(xié)議出讓方式取得的土地使用權成本為8000萬元，建筑施工等其他開發(fā)成本6000萬元，可售總面積50000平方米，其中包括用于拆遷安置的房屋面積5000平方米。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的契稅應該

12、如何繳納？    針對該問題，該事務所提出了以下三種觀點：    觀點一：拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契稅的計稅依據(jù)，就地安置部分應以成本價確定契稅的計稅依據(jù)。即回遷部分契稅的計稅依據(jù)為4000平方米×（6000萬元÷50000平方米）=480萬元。同時，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地成本8000萬元，拆遷戶貨幣補償7500元/平方米×1000平方米=750萬元。全部契稅的計稅依據(jù)為480萬元+8000萬元+750萬元=9230萬元。   &

13、#160;觀點二：拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契稅的計稅依據(jù)，就地安置部分應以每平方米的貨幣補償標準確定契稅的計稅依據(jù)。即回遷部分契稅的計稅依據(jù)為7500元/平方米×4000平方米=3000萬元。全部契稅計稅依據(jù)為3000萬元+8000萬元+750萬元=11750萬元。    觀點三：拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契稅的計稅依據(jù)，就地安置部分應以被拆遷房屋每平方米的市場價格確定契稅的計稅依據(jù)。即回遷部分契稅的計稅依據(jù)為8000元/平方米×4000平方米=3200萬元。全部契稅計稅依據(jù)為3200

14、萬元+8000萬元+750萬元=11950萬元。    分析    根據(jù)契稅暫行條例（國務院令第224號）第四條規(guī)定，國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，契稅的計稅依據(jù)為成交價格。成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。    財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知（財稅2004134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土

15、地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按評估價格、土地基準地價兩種方式確定。    上述兩個文件明確了以協(xié)議出讓方式取得土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益，包括拆遷補償費等。在實際征管中，拆遷補償費包括貨幣補償和房屋安置補償，貨幣補償可直接并入契稅的計稅依據(jù)中，而房屋安置補償?shù)挠嫸愐?/p>

16、據(jù)在上述文件中并未明確。    而同為財產(chǎn)行為稅的土地增值稅，對該問題已有明確的政策解釋。國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函2010220號）規(guī)定：一、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，收入按下列方法和順序確認： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。二、開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值的確認方法與上述條款規(guī)定相同，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。三、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。    基于對拆遷過程中房屋安置補償部分契稅的計稅依據(jù)在征管上尚未明確的現(xiàn)狀，部分地方稅務機關以單位面積應支付的拆遷補償標準及安置費用核定其契稅計稅依據(jù)。而部分省市是以新建房屋的市場價格作為契稅的計稅依據(jù)，可見各地執(zhí)行不盡一致。    筆者認為，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式，相當于被拆遷人用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購