房產(chǎn)交易合同經(jīng)紀(jì)等系列知識(shí)

1、第一節(jié)           房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本流程房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（一）   房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的基本流程1  商品房預(yù)售基本流程商品房預(yù)售合同的一般流程為：第一步，預(yù)購(gòu)人通過(guò)中介、媒體等渠道尋找中意樓盤(pán)；第二步，預(yù)購(gòu)人查詢?cè)摌潜P(pán)的基本情況；第三步，預(yù)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同；第四步，辦理預(yù)售合同文本登記備案；第五步，商品房竣工后，開(kāi)發(fā)商辦理初始登記，交付房屋；第六步，

2、與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋交接書(shū)；第七步，辦理交易過(guò)戶、登記領(lǐng)證手續(xù)。2  商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓基本流程 商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的一般流程為：第一步，預(yù)購(gòu)人將經(jīng)交易中心登記備案的預(yù)售合同通過(guò)中介等渠道尋找受讓人；第二步，簽訂預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書(shū)；第三步，預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓登記備案。3  房屋在建工程轉(zhuǎn)讓基本流程在建工程轉(zhuǎn)讓的一般流程為：第一步，房屋在建工程權(quán)利人向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出在建工程轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)；第二步，房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審核、批復(fù)；第三步，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂在建工程轉(zhuǎn)讓合同；4  商品房銷(xiāo)售基本流程商品房銷(xiāo)售的一般流程為：第一步，購(gòu)房人通過(guò)中介、媒體等渠道尋找中意樓盤(pán)；第二

3、步，購(gòu)房人查詢?cè)摌潜P(pán)的基本情況；        第三步，購(gòu)房人與商品房開(kāi)發(fā)商訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同；第四步，交易過(guò)戶登記。5  二手房買(mǎi)賣(mài)基本流程二手房買(mǎi)賣(mài)的一般流程：第一步，購(gòu)房人或賣(mài)方人通過(guò)中介、媒體等渠道尋找交易對(duì)象；第二步，交易雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同；第三步，交易過(guò)戶登記。（二）房地產(chǎn)交換基本流程第一步，換房人通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等渠道尋找房源；第二步，交換雙方簽訂公（私）有住房差價(jià)換房合同；第三步，到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行換房合同登記備案和審核第四步，交換雙方支付差價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)；第五步，產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶或辦理公房租賃變

4、更手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證或公房租賃證。（三）房地產(chǎn)贈(zèng)與基本流程1  生前贈(zèng)與基本流程第一步，贈(zèng)與人與受贈(zèng)人簽署贈(zèng)與書(shū)、受贈(zèng)書(shū)，贈(zèng)與書(shū)與受贈(zèng)書(shū)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后有效；    第二步，贈(zèng)與雙方持經(jīng)公證的贈(zèng)與書(shū)與受贈(zèng)書(shū)、房地產(chǎn)權(quán)證等資料到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理贈(zèng)予登記領(lǐng)證手續(xù)。2  遺贈(zèng)基本流程第一步，房地產(chǎn)權(quán)利人生前訂立遺囑，承諾將其自有的房地產(chǎn)在其死后全部或部  分贈(zèng)送給受贈(zèng)人，此遺贈(zèng)書(shū)也必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后才有效。    第二步，房地產(chǎn)權(quán)利人死亡，遺囑生效，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與；   

5、 第三步，受贈(zèng)人持有關(guān)合法文件到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理過(guò)戶登記領(lǐng)證手續(xù)。（四）以房地產(chǎn)抵債基本流程第一步，確定債權(quán)、債務(wù)；第二步，確定房地產(chǎn)抵債合同；第三步，訂立房地產(chǎn)抵債合同；第四步，債權(quán)、債務(wù)雙方將抵債合同、原房地產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)資料向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理交易過(guò)戶登記領(lǐng)證手續(xù)。在繳納規(guī)定的契稅、交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)后領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。（五）以房地產(chǎn)作價(jià)投資入股的基本流程第一步，合資雙方訂立合資合同、章程等文件，并報(bào)國(guó)家有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)；第二步，合資雙方將合同、章程、批準(zhǔn)證書(shū)，評(píng)審確認(rèn)書(shū)等及合同中涉及到以房地產(chǎn)作價(jià)投資的清單向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理交易過(guò)戶登記領(lǐng)證手續(xù)。在繳納規(guī)定的契稅、交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)

6、后領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。（六）兼并、合并的基本流程第一步，企業(yè)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定及報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，實(shí)施兼并、合并；第二步，企業(yè)將有效的關(guān)于兼并、合并的法律文件以及隨之轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶登記領(lǐng)證手續(xù)。在繳納規(guī)定的契稅、交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)后領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同  1  合同雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所、聯(lián)系方式等；2  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落、面積、預(yù)售許可證號(hào)、設(shè)施狀況等基本情況；3  計(jì)價(jià)方式及價(jià)款；4  面積差異處理辦法；5  付款方式及期限；6  交付期限；7  違約責(zé)任

7、；8  規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定；9  交接、產(chǎn)權(quán)登記的約定； 10爭(zhēng)議解決處理辦法；11相關(guān)附件及補(bǔ)充條款；12當(dāng)事人約定的其他條款。三、房屋買(mǎi)賣(mài)合同  （一）主要合同條款   一般而言，二手房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)包括以下主要條款：1  買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)當(dāng)事人的姓名或名稱、依據(jù)；2  買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)的坐落、地點(diǎn)、面積；3  房屋的平面圖、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施，配套設(shè)施等情況；4  房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的價(jià)格、支付方式和期限；5  房地產(chǎn)交付日期；6  違約責(zé)任；7  爭(zhēng)議解決

8、處理辦法；8  買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。  （二）簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同的注意事項(xiàng)1  供有人的權(quán)利。2  權(quán)益轉(zhuǎn)移。3  房屋質(zhì)量。4  承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。5  集體所有土地上房屋的買(mǎi)賣(mài)對(duì)象。6  住房戶口遷移。7  維修基金交割。8  物業(yè)管理費(fèi)、公用事業(yè)費(fèi)具結(jié)。   第二節(jié)   房屋租賃流程與合同 一、房屋租賃的基本流程  （一）房屋出租的流程 第一步，出租方或承租方通過(guò)中介等渠道尋找合適的承租人或出租房源。第二步，簽

9、訂房屋租賃合同。第三步，將房屋租賃合同及相關(guān)材料到租賃房屋所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋租賃合同登記備案。第四步，領(lǐng)取房屋租賃證，繳納相關(guān)稅費(fèi)。  （二）房屋轉(zhuǎn)租基本流程第一步，原承租人取得原出租人的書(shū)面同意，將其原出租的房屋部分或全部再出租；第二步，原承租人與承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同；第三步，將轉(zhuǎn)租合同和原房屋租賃證到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同登記備案；第四步，領(lǐng)取經(jīng)注記蓋章的原房屋租賃證，繳納有關(guān)稅費(fèi)。二、房屋租賃合同  （一）房屋租賃合同示范文本  （二）房屋租賃合同的內(nèi)容1  當(dāng)事人姓名或者名稱及住所。2  房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)

10、、附屬設(shè)施及設(shè)備狀況。3  租賃用途。4  房屋交付日期。5  租賃日期。6  租金及支付方式和期限。7  房屋的使用要求和修繕責(zé)任。8  房屋返還時(shí)的狀態(tài)。9  違約責(zé)任。10當(dāng)事人約定的其他條款。         第三節(jié)    房地產(chǎn)抵押流程與合同  一、房地產(chǎn)抵押的基本流程 （一）土地使用權(quán)抵押流程第一步，債務(wù)合同（主合同）依法成立，為履行債務(wù)合同，抵押人提供其依法擁有的土地使用權(quán)作擔(dān)保。第二步，抵押

11、人與抵押權(quán)人簽訂土地使用權(quán)抵押合同（從合同），將依法取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。第三步，抵押雙方將抵押合同、債務(wù)合同及房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。第四步，領(lǐng)取房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)。 （二）建設(shè)工程抵押第一步，債務(wù)合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋及土地使用權(quán)作擔(dān)保。第二步，抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同，將在建房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)抵押，當(dāng)債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押物。第三步，抵押雙方持債務(wù)合同（主合同），抵押合同及房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)，建設(shè)工程規(guī)劃許可證等有

12、關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。第四步，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取經(jīng)注記的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷(xiāo)抵押申請(qǐng)書(shū)，經(jīng)注記的土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷(xiāo)抵押手續(xù)。 （三）預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)抵押預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)設(shè)定抵押應(yīng)符合以下條件：（1）抵押所擔(dān)保的主債券僅限于購(gòu)買(mǎi)該商品房的貸款；（2）不得設(shè)定最高額抵押；（3）符合國(guó)家關(guān)于商品房預(yù)售管理的規(guī)定。 預(yù)購(gòu)商品房抵押的基本流程為：第一步，商品房預(yù)購(gòu)人與商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)簽訂商品房預(yù)購(gòu)合同，并已交付部分房?jī)r(jià)款。 第二步，持商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記備案。第三步

13、，抵押權(quán)人與抵押人簽訂抵押合同。第四步，抵押雙方持抵押合同及經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案的商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。第五步，抵押權(quán)人保管其他權(quán)利證明，房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取已經(jīng)注記的商品房預(yù)售合同。第六步，債務(wù)履行完畢或貸款已經(jīng)清償，抵押雙方持注銷(xiāo)抵押申請(qǐng)書(shū)，其他權(quán)利證明及已經(jīng)注記的商品房預(yù)售合同或房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)。 （四）現(xiàn)房抵押現(xiàn)房抵押的一般流程為：第一步，債務(wù)合同成立。債務(wù)人或第三者將自己依法擁有的房地產(chǎn)作擔(dān)保。第二步，抵押雙方簽訂抵押合同。第三步，抵押雙方；持抵押合同，房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)。第四步，抵押權(quán)人保

14、管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，抵押人保管已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)。第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷(xiāo)抵押申請(qǐng)書(shū)、房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)抵押手續(xù)。二、房地產(chǎn)抵押合同  （一）房地產(chǎn)抵押合同的特征1  房地產(chǎn)抵押合同是從合同。2  房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在。3  房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)是一種他物權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓，但其轉(zhuǎn)讓是連同主合同債務(wù)一同轉(zhuǎn)讓。4  房地產(chǎn)抵押合同生效后，抵押權(quán)人對(duì)抵押物不享有占有、使用、受益權(quán)。5  房地產(chǎn)抵押合同生效后，對(duì)抵押物具有限制性。6

15、0; 抵押權(quán)人處分抵押物須按法律規(guī)定的程序進(jìn)行。  （二）房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容房地產(chǎn)抵押合同一般應(yīng)具備以下內(nèi)容：1  抵押人和抵押權(quán)人姓名（或者名稱）、住所；2  抵押物的座落、用途、結(jié)構(gòu)、面積、價(jià)值、四至范圍；3  被擔(dān)保的主債權(quán)的種類(lèi)、數(shù)額；4  債務(wù)人履行債務(wù)的期限；5  抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍；6  抵押當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。建設(shè)工程期權(quán)設(shè)定抵押的，還應(yīng)增加：1建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)；2國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的款額；3總承包合同或者施工總承包合約定的建設(shè)工程造價(jià)；4已投入工程的款額，但不包括獲得土地使用權(quán)人的費(fèi)用；5建設(shè)工

16、程竣工日期。 （三）房地產(chǎn)抵押合同的成立根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，而不是自抵押合同簽訂之日起生效。     第五章         房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù) 第一節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)的分類(lèi) 一、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)房地產(chǎn)居間，是指向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或提供訂立房地產(chǎn)交易合

17、同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在授權(quán)范圍內(nèi)，以委托人名義與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。房地產(chǎn)賣(mài)方代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受委托人委托，以委托人名義出租、出售房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)行為。目前在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，賣(mài)方代理是最主要的代理業(yè)務(wù)，有以下三種主要類(lèi)型：1商品房銷(xiāo)售代理，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的委托，按委托人的基本要求進(jìn)行商品房銷(xiāo)售并收取傭金的行為。2房屋出租代理，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為房屋出租人代理出租房屋，促成出租者出租房屋成功而收取傭金的行為。3二手房出售代理，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受存量房屋所有權(quán)人委托，將其依法擁有的住房進(jìn)行出售并收取

18、傭金的行為。房地產(chǎn)買(mǎi)方代理業(yè)務(wù)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受委托人委托，以委托人名義承租、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)行為。目前在我國(guó)，房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的運(yùn)作方式還比較單一。在美國(guó)就出現(xiàn)了6種運(yùn)作方式，也即代理業(yè)務(wù)的6種類(lèi)型：1  經(jīng)紀(jì)人獨(dú)家銷(xiāo)售2  賣(mài)主與經(jīng)紀(jì)人獨(dú)家銷(xiāo)售3  開(kāi)放式銷(xiāo)售4  報(bào)底價(jià)銷(xiāo)售5  聯(lián)合專賣(mài)銷(xiāo)售6  優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)二、新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)新建商品房市場(chǎng)上的業(yè)務(wù)主要是新建商品房銷(xiāo)售于租賃代理，且大多為賣(mài)方代理，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出售或出租其開(kāi)發(fā)的商品房。此類(lèi)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)是客戶相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，房源批量化，業(yè)務(wù)運(yùn)作成本高。二手

19、房市場(chǎng)上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)涉及面更廣，類(lèi)型更為豐富，涉及二手房買(mǎi)賣(mài)、租賃，既有采取居間方式進(jìn)行的也可采用代理方式進(jìn)行的，采用代理方式的二手房業(yè)務(wù)中，既有賣(mài)方代理又由買(mǎi)方代理業(yè)務(wù)。從客戶類(lèi)型來(lái)看，二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)既有面向分散的個(gè)體客戶，也有面向機(jī)構(gòu)客戶的。二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的基本共性是標(biāo)的房地產(chǎn)以單宗房地產(chǎn)為主。三、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)交易的主要方式中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所促成的交易主要是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃。房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為使承租方和出租方達(dá)成租賃交易而向雙方提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。房地產(chǎn)租賃主要包括：新建商品房的期權(quán)預(yù)租、新建商品房現(xiàn)房出租、存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。 

20、;  第二節(jié)        二手房居間業(yè)務(wù) 一、二手房居間業(yè)務(wù)流程1  業(yè)務(wù)開(kāi)拓2  房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)洽談3  房地產(chǎn)查檢房地產(chǎn)查檢的主要內(nèi)容有：（1）房地產(chǎn)的物質(zhì)狀況 （2）房地產(chǎn)的權(quán)屬情況 （3）房地產(chǎn)的環(huán)境狀況4  簽訂房地產(chǎn)居間合同5  信息的收集與傳播6  買(mǎi)房或承租方看房7  交易配對(duì)與撮合成交8  協(xié)助房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）9  房地產(chǎn)交驗(yàn)10    &#

21、160;  傭金結(jié)算11       售后服務(wù)二、二手房居間合同二手房居間合同一般包括以下主要條款：1委托人甲（出售、出租方）、居間方、委托人乙（買(mǎi)人、承租方）三者的姓名或名稱、住所；2居間房地產(chǎn)的坐落與情況3委托事項(xiàng)4傭金標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、收取方式、退賠等條款；5合同在履行中的變更及處理；6違約責(zé)任7  爭(zhēng)議解決的處理辦法；8  其他補(bǔ)充條款。訂立二手房轉(zhuǎn)讓居間合同時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)： 1  要寫(xiě)明轉(zhuǎn)讓居間房地產(chǎn)的詳細(xì)坐落情況。2  在傭金標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、收取方式、退賠等方面要有詳細(xì)規(guī)定。3&#

22、160; 明確三方違約責(zé)任的處理辦法。       第三節(jié)        二手房代理業(yè)務(wù) 一、二手房代理業(yè)務(wù)流程1  房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開(kāi)拓2  房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)洽談3  房地產(chǎn)查檢4  簽訂房地產(chǎn)代理合同5  信息收集與傳播6  買(mǎi)方或承租方看房7  房地產(chǎn)交易談判及合同簽訂8  房地產(chǎn)交易價(jià)款收取與管理9  房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）10   

23、    房地產(chǎn)交驗(yàn)11       傭金結(jié)算12       售后服務(wù)二、二手房地產(chǎn)代理合同一般應(yīng)包括以下主要條款：1  當(dāng)事人的名稱（或者姓名）和住所2  代理房地產(chǎn)標(biāo)的物的基本狀況3  服務(wù)事項(xiàng)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)4  勞務(wù)報(bào)酬或酬金5  合同的履行期限、地點(diǎn)和方式6  違約責(zé)任7  解決爭(zhēng)議的方式第四節(jié)      

24、0; 新建商品房銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù) 一、新建商品房銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)基本運(yùn)作方式商品房銷(xiāo)售代理主要有獨(dú)家代理、共同代理、參與代理三種形式。二、新建商品房銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)流程1  項(xiàng)目信息開(kāi)發(fā)與整合2  項(xiàng)目研究與拓展3  項(xiàng)目簽約4  項(xiàng)目執(zhí)行企劃5  銷(xiāo)售準(zhǔn)備6  銷(xiāo)售執(zhí)行7  項(xiàng)目結(jié)算四、新建商品房銷(xiāo)售代理合同  第六章         房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)其他業(yè)務(wù) 第一節(jié)    

25、0;   房地產(chǎn)行紀(jì)和房地產(chǎn)拍賣(mài) 一、房地產(chǎn)行紀(jì)行紀(jì)又稱信托，就是指行紀(jì)人受他人委托，以自己的名義代他人購(gòu)物、從事貿(mào)易活動(dòng)或寄貨物品，并取得報(bào)酬的法律行為。二、房地產(chǎn)拍賣(mài)（一）拍賣(mài)的概念、特征和基本程序拍賣(mài)是指以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將特定的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。拍賣(mài)的特征：（1）拍賣(mài)有兩個(gè)以上的買(mǎi)主。           （2）拍賣(mài)有不斷變化的價(jià)格。        &#

26、160;  （3）拍賣(mài)是一個(gè)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程。拍賣(mài)的程序主要分薇薇坨、公告、拍賣(mài)、結(jié)算和拍賣(mài)物交付五個(gè)過(guò)程。（二）房地產(chǎn)拍賣(mài)的概念、特征房地產(chǎn)拍賣(mài)是一種通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式將房地產(chǎn)標(biāo)的賣(mài)給最高處價(jià)者的交易行為。房地產(chǎn)拍賣(mài)具有以下幾特征：1  房地產(chǎn)拍賣(mài)實(shí)行“價(jià)高者得”的原則2  房地產(chǎn)拍賣(mài)法履行、政策性強(qiáng)3  房地產(chǎn)拍賣(mài)過(guò)程繁瑣（三）房地產(chǎn)拍賣(mài)的程序1  接受拍賣(mài)委托2  拍賣(mài)房地產(chǎn)標(biāo)的的調(diào)查與確認(rèn)3  接受委托、簽訂委托拍賣(mài)合同書(shū)4  房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)的確定5  發(fā)布拍賣(mài)公布，組織接待競(jìng)買(mǎi)人6  現(xiàn)

27、場(chǎng)拍賣(mài)7  產(chǎn)權(quán)過(guò)戶   第二節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的代辦服務(wù) 一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記備案代辦目前，房地產(chǎn)權(quán)屬登記主要包括以下類(lèi)型：（一）房地產(chǎn)初始登記1  土地使用權(quán)初始登記 包括以出讓方式取得土地使用權(quán)的初始登記和以征收、劃撥方式取得土地使用權(quán)的初始登記   以出讓方式取得土地使用權(quán)的初始登記要提交以下文件：（1）       初始登記申請(qǐng)書(shū)（2） 

28、60;     身份證明（3）       土地使用權(quán)出讓合同（4）       地籍圖（5）       土地勘測(cè)報(bào)告（6）       已付清土地使用權(quán)出讓金的證明（7）       其他相關(guān)證明文件以劃撥方式取得土地使用權(quán)的初始登記要提交以下文件：（1）

29、       初始登記申請(qǐng)書(shū)（2）       身份證明（3）       建設(shè)用地批準(zhǔn)文件（4）       地籍圖（5）       土地勘測(cè)報(bào)告（6）       其他相關(guān)證明文件2  新建房屋所有權(quán)初始登記建設(shè)部城市房屋權(quán)

30、屬登記管理辦法規(guī)定，新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交以下文件：（1）       初始登記申請(qǐng)書(shū)（2）       身份證明（3）       土地使用證（4）       建設(shè)用地規(guī)劃許可證（5）       建設(shè)工程規(guī)

31、劃許可證（6）       施工許可證（7）       房屋竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書(shū)（8）       其他相關(guān)證明文件（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記   建設(shè)部城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定，因房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承、交換、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。   申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交以下文件：（1）  

32、0;    申請(qǐng)書(shū)（2）       身份證明（3）       房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)（4）       證明房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的文件（5）       其他相關(guān)的文件（三）房地產(chǎn)變更登記根據(jù)建設(shè)部城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定，權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30內(nèi)申請(qǐng)變更登記：（1） &

33、#160;     房屋坐落的街道、門(mén)牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更的；（2）       房屋面積增加或者減少的；（3）       房屋翻建的；（4）       法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。申請(qǐng)房地產(chǎn)變更登記應(yīng)提交以下文件：（1）       變更登記申請(qǐng)書(shū)（2）     

34、;  身份證明（3）       房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)（4）       證明發(fā)生變更事實(shí)的文件（5）       其他相關(guān)文件（四）房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記是指引設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而發(fā)生的登記。他項(xiàng)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記。房地產(chǎn)抵押權(quán)登記主要分為以下4種情況：1  出讓土地使用權(quán)抵押登記2  以預(yù)購(gòu)商品房抵押登記3  在建工程抵押登記4

35、  現(xiàn)房抵押登記（五）房地產(chǎn)注銷(xiāo)登記      因房屋滅失、土地使用權(quán)年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注銷(xiāo)登記。      權(quán)利人申請(qǐng)注銷(xiāo)登記應(yīng)提交下列文件：（1）       申請(qǐng)書(shū)（2）       身份證明（3）       房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)（4）  &

36、#160;    房屋滅失的證明（5）       其他相關(guān)文件有下列情形之一的，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷(xiāo)房屋權(quán)屬證書(shū)：（1）       申報(bào)不實(shí)的（2）       涂改房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的（3）       房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷(xiāo)登記的；（4）    

37、0;  因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的(六)房地產(chǎn)文件登記備案指商品房預(yù)售合同及其變更合同、房地產(chǎn)租賃合同、商品房先行交付使用協(xié)議、房屋維修、使用公約及物業(yè)管理文件，以及其他當(dāng)事人認(rèn)為有必要備案、而登記機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予登記備案的文件的登記備案。二、房地產(chǎn)抵押貸款手續(xù)代辦（一）房地產(chǎn)抵押貸款的種類(lèi)房地產(chǎn)抵押貸款一般涉及兩類(lèi)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人貸款。（二）制定合理的貸款方案（三）辦理抵押貸款手續(xù)借款人應(yīng)直接向貸款人提出借款申請(qǐng)，并提供以下材料：（1）       身份證件之居民身份證、戶口本和其他有效居留證件（2）

38、       有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明（3）       符合規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)住房合同意向書(shū)，協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件（4）       抵押物權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明（5）       抵押物價(jià)值證明（6）       保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件和保證人資信證明（7） 

39、      申請(qǐng)住房公積金貸款的，須持住房公積金管理部門(mén)出具的證明（8）       貸款人要求提供的其他文件或資料    第三節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的咨詢服務(wù) 一、房地產(chǎn)投資咨詢目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事的房地產(chǎn)投資咨詢業(yè)務(wù)主要有兩種：（一）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資咨詢開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究可以分五個(gè)步驟：1  接受委托2  市場(chǎng)調(diào)查分析3  方案選

40、擇和優(yōu)化4  財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5  編制可行性研究報(bào)告(二)房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢二、房地產(chǎn)價(jià)格咨詢（一）房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則 1  合法性原則2  最高、最佳使用原則3  均衡原則4  適合原則5  替代原則6  供求原則7  時(shí)點(diǎn)原則（二）房地產(chǎn)價(jià)格咨詢業(yè)務(wù)的操作程序1  明確估價(jià)基本事項(xiàng)2  擬定作業(yè)計(jì)劃3  搜集、整理基本資料4  實(shí)地查勘對(duì)象房地產(chǎn)5  選定價(jià)格評(píng)估的技術(shù)方法、確定估價(jià)結(jié)果6  編寫(xiě)價(jià)格咨詢報(bào)告書(shū) 三、房地產(chǎn)法律咨詢房地產(chǎn)法律咨詢服

41、務(wù)的方式主要有三種：1  個(gè)案解答2  商業(yè)文書(shū)審查3  房地產(chǎn)全程法律服務(wù)（一）房地產(chǎn)法律關(guān)系1  房地產(chǎn)法律關(guān)系及其構(gòu)成2  房地產(chǎn)法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅（二）房地產(chǎn)權(quán)利1  土地使用權(quán)和所有權(quán)2  房屋所有權(quán)3  相鄰權(quán)（三）房地產(chǎn)交易1  房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)2  房屋租賃    第七章      房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息 第一節(jié)      &#

42、160; 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息概述 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的涵義房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息是指反映房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)并為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)服務(wù)的信息。它通常包括四個(gè)方面的信息：房源信息、客戶信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的特征1  共享性2  多維性3  積累性4  時(shí)效性5  增值性四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的作用1  實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本功能2  有利于提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的附加值3  有利于活躍和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)  第二節(jié)     &

43、#160;  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理的原則1  重視房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的系統(tǒng)性2  加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的目的性3  提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的時(shí)效性4  促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的網(wǎng)絡(luò)化二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的搜集 可以從以下途徑進(jìn)行搜集：1  收集公開(kāi)傳播的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息2  從有關(guān)單位內(nèi)部獲取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息3  現(xiàn)場(chǎng)收集4  利用網(wǎng)絡(luò)獲取三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的整理   加工整理的程序通常包括鑒別、篩選、整序、編輯和研究這幾個(gè)環(huán)節(jié)。五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

44、信息的利用主要包括兩個(gè)方面：一是通過(guò)信息的發(fā)布來(lái)影響消費(fèi)者；二是以信息提供的具體內(nèi)容來(lái)指導(dǎo)具體的業(yè)務(wù)活動(dòng)。      第三節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng) 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的主要類(lèi)型（一）   數(shù)據(jù)管理的信息系統(tǒng)（二）   具有流程控制功能的信息系統(tǒng)（三）   類(lèi)似具有輔助決策功能的信息系統(tǒng)二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)實(shí)例（一）上海某房屋置換股份有限公司信息管理系統(tǒng)的

45、基本結(jié)構(gòu)     按功能劃分為業(yè)務(wù)、輔助決策、財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)結(jié)算、監(jiān)管、信息數(shù)據(jù)庫(kù)和行政人事6個(gè)子系統(tǒng)。 （二）上海某房屋置換股份有限公司計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)的基本功能1  提供崗位操作界面2  控制工作流程3  任務(wù)自動(dòng)提醒4  多角度查詢5  決策分析6  操作幫助7  智能化的相關(guān)操作8  支持離線業(yè)務(wù)9  系統(tǒng)自動(dòng)更新10       日志監(jiān)控、跟蹤   第八章 

46、;     房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)規(guī)范與誠(chéng)信體系 第一節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)規(guī)范 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的原則房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、誠(chéng)實(shí)信用的原則，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)恪守職業(yè)規(guī)范和職業(yè)道德。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本職業(yè)規(guī)范（一）   告示責(zé)任（二）   告知責(zé)任（三）   房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（四）   重要文書(shū)署名（五）   傭金（六）   經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

47、的承諾（七）   經(jīng)濟(jì)人員的職業(yè)范圍（八）   回避制度三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的爭(zhēng)議處理當(dāng)事人之間對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的履行有爭(zhēng)議的，可以通過(guò)以下方式處理：1  雙方當(dāng)事人本著平等自愿的原則協(xié)商解決2  如經(jīng)雙方協(xié)商不成，可以向有關(guān)政府管理部門(mén)投訴，尤其從中進(jìn)行調(diào)解。3  如經(jīng)調(diào)解不能達(dá)成協(xié)議，可以按照合同中的有效仲裁條款進(jìn)行處理。合同中沒(méi)有仲裁條款的可以另行達(dá)成仲裁協(xié)議，根據(jù)仲裁協(xié)議向所選擇的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，仲裁裁決為終局裁決。4  合同中無(wú)仲裁條款的，可以向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的禁止

48、行為在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有以下行為：2  交易物或交易方式屬法律法規(guī)所禁止的范圍，仍提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的；3  通過(guò)隱瞞房地產(chǎn)交易價(jià)格等方式，獲取傭金以外收益的；4  隱瞞重要事實(shí)或虛構(gòu)交易機(jī)會(huì)、提供不實(shí)信息和虛假?gòu)V告的；5  用欺詐、賄賂等不正當(dāng)?shù)氖侄未俪煞康禺a(chǎn)交易的； 6  與他人串通，惡意損害委托人利益，或脅迫委托人交易的；7  泄漏委托人商業(yè)秘密或利用委托人商業(yè)秘密謀取不正當(dāng)利益的；8  出租、出借房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書(shū)、注冊(cè)證書(shū)或允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；9

49、60; 法律、法規(guī)禁止的其他行為。五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違規(guī)執(zhí)業(yè)的法律責(zé)任（一）民事責(zé)任1  違約責(zé)任2  侵權(quán)責(zé)任（二）行政責(zé)任（三）刑事責(zé)任   第二節(jié)        誠(chéng)信與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 一、誠(chéng)信的內(nèi)涵與發(fā)展（一）誠(chéng)信的內(nèi)涵（二）誠(chéng)信的原則與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系1  誠(chéng)信是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)提出的課題2  誠(chéng)信是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在需求3  市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)賦予誠(chéng)信以新的內(nèi)涵，并為誠(chéng)信在一個(gè)更高的層次上實(shí)現(xiàn)提供了條件（三）現(xiàn)代誠(chéng)信原則的形成與內(nèi)涵二、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的誠(chéng)信

50、現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)存在的主要誠(chéng)信問(wèn)題1  賺取不正當(dāng)?shù)牟顑r(jià)。2  不當(dāng)受取傭金甚至騙取中介費(fèi)。3  業(yè)務(wù)操作簡(jiǎn)單化，不規(guī)范。4  不告知甚至有意隱瞞重要信息。5  不當(dāng)承諾和不當(dāng)誘導(dǎo)。6  不當(dāng)代理。（二）誠(chéng)信問(wèn)題存在的原因 1  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)自身的特點(diǎn)為出現(xiàn)誠(chéng)信問(wèn)題提供了一定的可能性2  中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的不成熟是出現(xiàn)誠(chéng)信問(wèn)題的現(xiàn)實(shí)條件   第三節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)誠(chéng)信體系 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)誠(chéng)信

51、體系以保證誠(chéng)信原則在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域的貫徹為價(jià)值目標(biāo)，這一誠(chéng)信體系應(yīng)包含以下幾個(gè)主要方面：1          信用制度：完善的、符合當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)需要的關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的法律、法規(guī)和制度2  信用管理：監(jiān)督住法律、制度實(shí)施，確保誠(chéng)信原則得以貫徹的過(guò)程3  信用信息：匯集市場(chǎng)主體誠(chéng)信狀況的各種信息而形成的數(shù)據(jù)庫(kù)4  信用環(huán)境：一個(gè)各種市場(chǎng)信息公開(kāi)、廣泛采用現(xiàn)代信息技術(shù)的環(huán)境5  信用教育：將制度規(guī)定提升為道德自律的過(guò)程   第九章

52、      房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)管理 第一節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念與發(fā)展戰(zhàn)略 一、現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的基本思想1  優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略應(yīng)遵循以下幾個(gè)運(yùn)作原則：（1）       需求導(dǎo)向與行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略意圖相結(jié)合的原則；（2）       企業(yè)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)短期計(jì)劃相結(jié)合，戰(zhàn)略先導(dǎo)的原則；（3）   

53、60;   企業(yè)能力培植優(yōu)先，任務(wù)與能力相匹配的原則；（4）       企業(yè)管理中全體員工參加的原則。2  全面創(chuàng)新應(yīng)遵循的原則：（1）       目標(biāo)導(dǎo)向原則（2）       匹配協(xié)調(diào)原則（3）       積累投入規(guī)律3  人企合一   應(yīng)遵循的原則：（1）  

54、0;    凝聚原則（2）       激勵(lì)原則（3）       向組織資本轉(zhuǎn)化的原則（4）       集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合，增強(qiáng)集中領(lǐng)導(dǎo)為先的原則（5）       共同發(fā)展的原則4  自我積累其原則是：（1）       節(jié)約勞動(dòng)的原則（2） &

55、#160;     資本增值原則（3）       約束監(jiān)督原則二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的驅(qū)動(dòng)因素1  行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素2  客戶驅(qū)動(dòng)因素3  國(guó)際化與政策驅(qū)動(dòng)因素（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇1  低成本戰(zhàn)略2  聚焦戰(zhàn)略3  一體化成長(zhǎng)戰(zhàn)略（1）       后向一體化（2）      

56、前向一體化（3）       水平一體化4  多樣化戰(zhàn)略（1）       橫向一體化（2）       多項(xiàng)多樣化三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理（一）風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型 1  總體風(fēng)險(xiǎn)：包括政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2  個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)等。3  意外風(fēng)險(xiǎn)（二）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的步驟第一步，針對(duì)預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)研；第二步，根據(jù)調(diào)研結(jié)果，草擬消除風(fēng)險(xiǎn)的方案；第三步，將該方案

57、與相關(guān)人員討論，并報(bào)上級(jí)批準(zhǔn)；第四步，實(shí)施該方案（三）相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范措施1  完善企業(yè)的控制環(huán)境2  設(shè)立良好的控制活動(dòng)3  加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督4  購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)5  反應(yīng)式應(yīng)變（四）合同風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避1  合同包括的相關(guān)的內(nèi)容2  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在編制合同或起草附錄時(shí)必須清楚自己的權(quán)力范圍3  相關(guān)配合工作   第二節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的選擇二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)業(yè)務(wù)流程管

58、理（一）基本概念1  企業(yè)業(yè)務(wù)流程 企業(yè)流程，簡(jiǎn)單說(shuō)就是為完成某一目標(biāo)（任務(wù)）而進(jìn)行的一系列邏輯相關(guān)活動(dòng)的有序集合。2  企業(yè)業(yè)務(wù)流程再造（二）業(yè)務(wù)流程分析與重組1  業(yè)務(wù)流程分析和重組（1）       對(duì)現(xiàn)有流程進(jìn)行調(diào)研；（2）       繪制現(xiàn)有流程，對(duì)流程中的每個(gè)活動(dòng)進(jìn)行描述；（3）       組織小組討論，找出流程中每個(gè)階段存在的問(wèn)題；（4）  

59、;     將問(wèn)題分類(lèi)，確定解決問(wèn)題的先后順序；（5）       尋找解決問(wèn)題的方法；（6）       選擇最好的解決方案，安排專人負(fù)責(zé)實(shí)施；（7）       評(píng)估實(shí)施結(jié)果，修正解決方案，重新實(shí)施；（8）       進(jìn)行下一個(gè)問(wèn)題的解決（9）      

60、; 進(jìn)行新一輪的流程分析2  業(yè)務(wù)流程改造（1）       將幾個(gè)人工序合并，有一個(gè)人完成（2）       將完成幾道工序的人員組成小組或團(tuán)隊(duì)共同工作，構(gòu)造新流程。（三）建立成功的業(yè)務(wù)流程管理模式要取得成功，企業(yè)必須做好以下幾個(gè)方面的基礎(chǔ)工作：（1）       建立有效的組織保障（2）       建立流程管理信息系統(tǒng)（3） 

61、60;     重塑企業(yè)文化（4）       培養(yǎng)復(fù)合型人才三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)辦公系統(tǒng)組織（一）辦公地選擇（二）辦公室的區(qū)域分布（三）辦公室內(nèi)部安排1  總體布置2  裝修3  安全保衛(wèi)四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的資金管理（一）組織財(cái)務(wù)資源（二）經(jīng)營(yíng)預(yù)算（三）財(cái)務(wù)管理       第三節(jié)  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的人力資源管理 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的雇傭關(guān)系（一）雇傭關(guān)系的建立1 

62、編制招募宣傳冊(cè)2  廣告宣傳3  招聘測(cè)試4  招聘決策（二）雇傭關(guān)系的解除三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的薪酬制度與激勵(lì)機(jī)制（一）薪酬制度的制定要遵循以下原則：1  底薪與獎(jiǎng)金分離；2  簡(jiǎn)明扼要，易于執(zhí)行；3  管理方便，符合經(jīng)濟(jì)原則；4  公平合理，有激勵(lì)作用；5  在同行業(yè)中有競(jìng)爭(zhēng)力6  適時(shí)修正，能配合商業(yè)變動(dòng)。（二）薪酬支付方式1  固定薪金制2  傭金制3  混合制（三）激勵(lì)機(jī)制     第三節(jié)   &#

63、160;    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的品牌管理 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的品牌戰(zhàn)略（一）品牌戰(zhàn)略的產(chǎn)生（二）品牌的內(nèi)涵1  品牌通過(guò)某種或者某組標(biāo)識(shí)來(lái)表現(xiàn)；2  品牌是為了區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的品牌管理（一）品牌的建立（二）品牌的維持品牌的維持通常又稱品牌關(guān)系管理，它必須遵循以下基本原則：1  運(yùn)用“全方位品牌管理”發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)2  利用創(chuàng)新是品牌煥發(fā)生機(jī)3  密切與消費(fèi)者的關(guān)系     第四節(jié)     

64、   房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的客戶關(guān)系管理 一、客戶關(guān)系管理的含義    客戶關(guān)系管理（CRM）既是一種現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理理念，又是一套技術(shù)解決方案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的客戶關(guān)系管理，它是以管理理念為指導(dǎo)，以信息技術(shù)為支撐，實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶資源的整合應(yīng)用，已達(dá)到提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，保持企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展的目的。二、客戶關(guān)系管理的功能1  改進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)方式2  加強(qiáng)銷(xiāo)售管理3  提供更好的客戶服務(wù)支持4  協(xié)助客戶分析三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)客戶關(guān)系管理的核心內(nèi)容1  留住客戶（1）   

65、0;   提供個(gè)性化服務(wù)（2）       正確處理投訴（3）       建立長(zhǎng)久的合作關(guān)系（4）       與客戶積極溝通2  爭(zhēng)取更多的客戶（1）       鼓勵(lì)客戶推薦（2）       給新客戶附加服務(wù)四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)客戶關(guān)系管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì) &

66、#160;    第十章      房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理與發(fā)展 第一節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理概述 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的涵義與作用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理是由有關(guān)政府主管部門(mén)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體、運(yùn)作方式等實(shí)施的管理，其目的在于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，并協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中所涉及的各類(lèi)當(dāng)事人之間的關(guān)系。 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本原則1  營(yíng)造良好的環(huán)境，鼓勵(lì)行業(yè)發(fā)展2  遵循行業(yè)

67、規(guī)律，實(shí)施專業(yè)管理3  嚴(yán)格依法辦事，強(qiáng)化行業(yè)自律4  順應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制，維護(hù)有序競(jìng)爭(zhēng)三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本模式1  行政主管模式2  行業(yè)自治模式3  行政與行業(yè)自律并行管理模式四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織的性質(zhì)和組織形式（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織的管理職責(zé)1  保障經(jīng)濟(jì)人員依法執(zhí)業(yè)，維護(hù)經(jīng)紀(jì)人員合法權(quán)益；2  組織總結(jié)、交流經(jīng)紀(jì)人員工作經(jīng)驗(yàn)；3  組織經(jīng)紀(jì)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)；4  組織經(jīng)紀(jì)人員開(kāi)展對(duì)外交流；5  進(jìn)行經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律教育、監(jiān)督和檢查；6  調(diào)解經(jīng)紀(jì)人員之間在職業(yè)活動(dòng)中發(fā)生的糾紛；7  按照章程規(guī)定對(duì)經(jīng)紀(jì)人員給予獎(jiǎng)勵(lì)或處分；8  法律、法規(guī)允許的其他職責(zé)。（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)則    第二節(jié)   房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的內(nèi)容一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本框架（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的專業(yè)性管理1  對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)主體實(shí)行專業(yè)資質(zhì)、資格管理。2  對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)風(fēng)