房地產(chǎn)合作建房合同效力的認(rèn)定及處理

1、房地產(chǎn)合作建房合同效力的認(rèn)定及處理 【內(nèi)容提要】在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)不斷發(fā)展的同時(shí)，因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同而引起的糾紛在房地產(chǎn)糾紛案件中占有極大的比例，而對(duì)于這一類案件的處理，立法上則相對(duì)處于滯后狀態(tài)，導(dǎo)致司法實(shí)踐中同一類型、同一性質(zhì)的案件在判決結(jié)果上的截然不同。如何克服房地產(chǎn)立法與實(shí)踐的嚴(yán)重脫節(jié)，是當(dāng)前迫切需要解決的問(wèn)題。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)合作開發(fā)建房合同大體表現(xiàn)為五種形式。確認(rèn)房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的效力，應(yīng)考慮不同時(shí)期成立的合同，應(yīng)當(dāng)適用不同的法律依據(jù)確認(rèn)其效力，同時(shí)應(yīng)審查自黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)在我國(guó)經(jīng)歷了從無(wú)到有，從小到大的發(fā)展歷程，已取得了巨大成就，對(duì)我國(guó)城市建設(shè)的發(fā)展，投資

2、環(huán)境的改變，人民群眾居住條件的改善乃至整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)、快速發(fā)展都發(fā)揮了重大作用。但在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)不斷發(fā)展的同時(shí)，也產(chǎn)生了大量的糾紛案件，特別是因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同而引起的糾紛在房地產(chǎn)案件中占有極大的比例，而對(duì)于這一類糾紛案件的處理，立法上則相對(duì)處于滯后狀態(tài)。1995年1月1日正式實(shí)施的中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法過(guò)于原則，缺乏實(shí)務(wù)性和可操作性，難以具體指導(dǎo)司法實(shí)踐，以至于在司法實(shí)踐中處理房產(chǎn)糾紛案件時(shí)，人民法院大都引用中華人民共和國(guó)民法通則及中華人民共和國(guó)合同法的法律條文作為判案依據(jù)，而作為特別法中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法卻極少被引用。1998年7月20日國(guó)務(wù)院發(fā)布施行的城市

3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例及1999年10月1日起施行的中華人民共和國(guó)合同法，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同的效力認(rèn)定及處理問(wèn)題的相關(guān)規(guī)定仍不夠具體、明確，盡管由于房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性，各地人民政府根據(jù)自身情況制定了一些地方性法規(guī)，但根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋(一)第四條之規(guī)定：“合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！币虼?，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力的認(rèn)定及處理具體案件時(shí)，因現(xiàn)有法律、法規(guī)不夠全面，缺乏可以直接具體適用的法律條文，同時(shí)，由于執(zhí)法人員對(duì)理解和執(zhí)行上述法律、法

4、規(guī)存在差異，認(rèn)識(shí)上的不統(tǒng)一，勢(shì)必直接影響了案件的定性及處理結(jié)果，導(dǎo)致同一類型、同一性質(zhì)的案件在判決結(jié)果上的截然不同。中國(guó)加入WTO，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，如何克服房地產(chǎn)立法與實(shí)踐的嚴(yán)重脫節(jié)，是當(dāng)前迫切需要解決的問(wèn)題。一、房地產(chǎn)合作開發(fā)建房合同的表現(xiàn)形式房地產(chǎn)合作開發(fā)建房合同，是指依法取得國(guó)有土地使用權(quán)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位，與其他單位之間達(dá)成的關(guān)于在資金、技術(shù)等方面合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目并按一定比例分配建設(shè)項(xiàng)目成果或利潤(rùn)的協(xié)議。中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第二十七條明文規(guī)定，土地使用權(quán)可以作價(jià)入股，合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。這是目前我國(guó)房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的基本法律依據(jù)。在實(shí)踐中

5、，房地產(chǎn)合作開發(fā)建房合同大體表現(xiàn)為以下幾種形式，一是擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，然后按照雙方約定比例進(jìn)行分配并對(duì)自己名下的房屋進(jìn)行使用或銷售。從法律上講，這是一種典型的合作形式，在內(nèi)容和形式上都符合合伙經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，對(duì)內(nèi)按照合同約定的投資比例共同經(jīng)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤(rùn)，對(duì)外雙方共同互負(fù)連帶責(zé)任。二是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。這是一種以合作開發(fā)為名，吸收開發(fā)資金

6、分享利益的合同，享有土地使用權(quán)的開發(fā)方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的運(yùn)作并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，合作方只投入資金或技術(shù)，但不加名合作，也不參加經(jīng)營(yíng)及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只是享受固定的利潤(rùn)分成或獲取固定的房屋作為投資回報(bào)，這是名為合作建房，實(shí)為借貸的合同。三是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目完成后，開發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方；這是一種雙方合作，單方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的合同，實(shí)質(zhì)上具有名為合作開發(fā)，實(shí)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的性質(zhì)。四是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人提供資金雙方共同組成一個(gè)房地產(chǎn)開

7、發(fā)項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發(fā)的項(xiàng)目公司，類似法人型的聯(lián)營(yíng)體，項(xiàng)目公司依批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍活動(dòng)并以其名義承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，完成項(xiàng)目公司使命后即告終止，對(duì)合作雙方化解風(fēng)險(xiǎn)極為有利。五是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人，以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)商簽訂合作開發(fā)合同，掛靠方一般為非房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)辦理合作項(xiàng)目的立項(xiàng)、批地、報(bào)建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)收取一定比例的管理費(fèi)或分取固定的利潤(rùn)；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理，降低了成

8、本，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作開發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書以獲取利益。二、認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)合作建房合同效力的原則合同的效力，是指合同所具有的法律約束力，此種約束力不是合同當(dāng)事人雙方的意志所固有的，而是由法律賦予的并受法律保護(hù)的法律效力。中華人民共和國(guó)合同法第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力”。當(dāng)事人雙方訂立合同，并不表明合同已具有法律約束力，而是要對(duì)其效力依法加以確認(rèn)。經(jīng)確認(rèn)，具備法律規(guī)定的合同生效的條件的，則是有效合同，反之，不具備合同有效要件或者欠缺合同的有效條件的，則是無(wú)效合同。新合同法頒布前，我國(guó)對(duì)合同效力的認(rèn)定采取的是嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，只要合同違反了法律、法規(guī)的規(guī)定，就認(rèn)定其

9、無(wú)效。新合同法的頒布以維護(hù)市場(chǎng)交易安全，充分尊重當(dāng)事人的意思自治為原則，限制了無(wú)效合同的范圍，認(rèn)定合同無(wú)效，必須以全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章(包括經(jīng)濟(jì)特區(qū)的立法)為依據(jù)，同時(shí)，當(dāng)事人之間簽訂的合同，只有在違反了法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下，才能認(rèn)定為無(wú)效合同。而對(duì)無(wú)效合同，又可以根據(jù)實(shí)際情況的需要，將無(wú)效合同的確認(rèn)，劃分為三種基本形態(tài)，一是合同絕對(duì)無(wú)效，凡是有合同法第五十二條規(guī)定情形的，均是無(wú)效合同；二是合同相對(duì)無(wú)效，凡是有合同法第五十四規(guī)定的情形的，合同的效力相對(duì)無(wú)效，包括因重大誤解訂立的合同，在訂立合同時(shí)，顯失公平的

10、合同，一方以欺詐，脅迫的手段或者乘人之危使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。對(duì)相對(duì)無(wú)效的合同，法律允許當(dāng)事人予以變更或者撤銷，三是合同效力待定，是指合同的效力還沒(méi)有確定，需要由享有追認(rèn)權(quán)、撤銷權(quán)人依法行使權(quán)利，決定合同的效力是有效還是無(wú)效。享有追認(rèn)權(quán)的人追認(rèn)合同的效力，該合同就發(fā)生法律效力；享有撤銷權(quán)的人撤銷該合同，該合同即自始無(wú)效；如果享有追認(rèn)權(quán)的人在法定期限內(nèi)沒(méi)有表示對(duì)合同的態(tài)度，則視為其拒絕追認(rèn)，該合同不發(fā)生法律效力，合同自始無(wú)效。我國(guó)民法通則未對(duì)效力待定合同的情形加以規(guī)定，合同法的規(guī)定，彌補(bǔ)了這一缺陷，充分體現(xiàn)尊重當(dāng)事人意思自治的原則。根據(jù)上述法律規(guī)定，筆者認(rèn)為認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)合作合

11、同應(yīng)考慮不同時(shí)期成立的合同，應(yīng)當(dāng)適用不同的法律依據(jù)，把握好從寬、從嚴(yán)的時(shí)間界線，對(duì)于1995年1月1日中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法施行前簽訂的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，可以本著從寬的原則認(rèn)定其效力；對(duì)于1995年1月1日中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法施行后當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，應(yīng)本著從嚴(yán)原則認(rèn)定其效力；而在1999年10月1日合同法實(shí)施以后簽訂的合作建房合同，要特別注意把握合同成立，但未生效及合同效力待定兩種新的效力狀態(tài)。具體在司法實(shí)踐中，確認(rèn)房地產(chǎn)合作合同的效力，應(yīng)當(dāng)從簽訂合同的主體資格、合同內(nèi)容、土地使用權(quán)取得等方面進(jìn)行嚴(yán)格審查。(一)審查合同主體是否具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格對(duì)于房地產(chǎn)

12、開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體資格問(wèn)題，1995年1月1日起施行的中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第二十九條、第三十條已加以了嚴(yán)格規(guī)定，從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記，并持有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，該企業(yè)成立后必須在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理部門辦理備案登記，方可從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。早在1993年建設(shè)部就頒布了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為專營(yíng)企業(yè)和兼營(yíng)企業(yè)，并將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)等級(jí)劃分為不同等級(jí)，并對(duì)不同等級(jí)企業(yè)的資質(zhì)條件加以具體規(guī)定。1998年7月20日國(guó)務(wù)院頒布的城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第五條、第九條，明確規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)當(dāng)具備的條件(包括注冊(cè)資本、專職人員

13、配置)、應(yīng)當(dāng)辦理的手續(xù)(包括領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、核定資質(zhì)等級(jí))，其中外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。由此可見，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資格，并非所有民事主體均可以從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。如果簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同的當(dāng)事人不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，該合同一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。但是，對(duì)于城市房地產(chǎn)管理法施行前簽訂的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，當(dāng)事人因合同的履行而發(fā)生糾紛，依照最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答第二條規(guī)定：在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，可以認(rèn)定合同有效。對(duì)于房地產(chǎn)管理法施行后簽訂

14、的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，尤其是1998年7月20日國(guó)務(wù)院頒布施行城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例后簽訂的合同，國(guó)家已經(jīng)有了相關(guān)的法律規(guī)定，原則上應(yīng)該嚴(yán)格依法處理。但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資格審查問(wèn)題，涉及到多個(gè)行政主管部門，環(huán)節(jié)較多，而房地產(chǎn)的合作開發(fā)，需要的時(shí)間比較長(zhǎng)，投入的資金較大，如果在法院審理期間，當(dāng)事人可以依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，其簽訂的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，也可以認(rèn)定有效。合同法及其司法解釋頒布后，因沒(méi)有專門制定房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)一章，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體資格問(wèn)題，仍應(yīng)該按照中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法這一特別法的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。(二)審查合同所涉及合作開發(fā)用地的取得是否合法中華人民共

15、和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行。在合作開發(fā)中，如果合作各方均沒(méi)有取得合法的土地使用權(quán)，其簽訂的合作開發(fā)合同，也就會(huì)因?yàn)闆](méi)有合法的基礎(chǔ)而當(dāng)然被認(rèn)定為無(wú)效，在實(shí)踐中，這種情形具體表現(xiàn)在：依法擁有土地使用權(quán)者與他人簽訂合作開發(fā)合同進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，雙方?jīng)]有依法辦理合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，雙方簽訂的合作開發(fā)合同，應(yīng)屬無(wú)效；已經(jīng)辦理了合建審批手續(xù)，規(guī)劃部門同意雙方加名合作開發(fā)，但雙方尚未向土地管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)即產(chǎn)生訴訟，雙方簽訂的合作開發(fā)合同，也應(yīng)視為無(wú)效；但雙方已經(jīng)辦理了合建審批手續(xù)，規(guī)劃部門同意雙方加名合作開發(fā)，雙方已經(jīng)

16、向土地管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)尚未獲批準(zhǔn)時(shí)產(chǎn)生訴訟，在一審訴訟期間土地管理部門批準(zhǔn)同意，雙方簽訂的合作開發(fā)合同，依最高人民法院的司法解釋，此種情形應(yīng)屬有效；合作雙方簽訂的合作開發(fā)合同，規(guī)劃部門同意雙方加名合作開發(fā)，雙方已向土地管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，因其他原因，土地管理部門同意先行開發(fā)，以后補(bǔ)發(fā)土地使用權(quán)證，在合作期間產(chǎn)生訴訟，雙方的合作開發(fā)合同可作有效認(rèn)定；合作雙方簽訂的合作開發(fā)合同，約定組建項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)，土地使用權(quán)應(yīng)變更登記在項(xiàng)目公司名下。項(xiàng)目公司經(jīng)過(guò)有關(guān)部門批準(zhǔn)成立，并已經(jīng)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照進(jìn)行運(yùn)作，但原土地使用者明確表示不同意繼續(xù)合作，土地使用權(quán)尚未轉(zhuǎn)到項(xiàng)目

17、公司名下，合作方簽訂的合作開發(fā)合同，應(yīng)屬無(wú)效；簽訂合作開發(fā)合同后，合作一方將部分權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓另一方進(jìn)行合作，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)原來(lái)合作方的同意，后來(lái)簽訂的合作合同，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。如果原來(lái)合作方表示同意，也應(yīng)該符合合作開發(fā)合同的有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)有關(guān)審批部門批準(zhǔn)并辦理相關(guān)的手續(xù)，否則仍應(yīng)認(rèn)定無(wú)效；合作一方只是以土地的使用權(quán)作價(jià)為投資的前期費(fèi)用，約定分成一定數(shù)額的建筑物，實(shí)際上不承擔(dān)合作的義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)認(rèn)定為名為合作開發(fā)合同，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。如果土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合法律的規(guī)定，可以認(rèn)定合同有效，反之則是無(wú)效合同；中外合資或合作經(jīng)營(yíng)開發(fā)合同，中方提供土地，外方提供資金，必須經(jīng)有關(guān)部門審批其合同，并依法

18、成立項(xiàng)目公司進(jìn)行合作開發(fā)，土地使用權(quán)應(yīng)變更登記在項(xiàng)目公司名下；如雙方的合作或合資開發(fā)合同經(jīng)過(guò)有關(guān)部門審批，同意雙方成立項(xiàng)目公司進(jìn)行合作開發(fā)，土地使用權(quán)沒(méi)有變更登記在項(xiàng)目公司名下而產(chǎn)生糾紛，原雙方合同已成立。應(yīng)視為有效合同，但合同未經(jīng)有關(guān)部門審批，無(wú)論項(xiàng)目公司成立與否，都應(yīng)視為合同無(wú)效。(三)審查合同的內(nèi)容是否合法認(rèn)定房地產(chǎn)合作開發(fā)合同效力，必須審查合同的內(nèi)容是否合法，即審查合同各方的約定是否違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定。當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，其內(nèi)容違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬于無(wú)效合同，不受法律保護(hù)。合作開發(fā)房地產(chǎn)，涉及到土地的使用和開發(fā)，以及房屋建成后的所有權(quán)、收益

19、或利潤(rùn)分成。由于合作各方是通過(guò)簽訂合同確定各自的權(quán)利和義務(wù)，各方之間產(chǎn)生的先是合同之債，在房屋建設(shè)完成后，才可能將投資轉(zhuǎn)換成為法律意義上的物權(quán)，合同內(nèi)容是否合法，直接關(guān)系到當(dāng)事人的合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)及能否依法獲得保護(hù)的問(wèn)題，故合同的內(nèi)容極為重要，必須慎重審查。在中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法頒發(fā)實(shí)施以后，對(duì)于出讓和劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，在該法的第三十八條、第三十九條都有明確規(guī)定，合作各方必須按照規(guī)定的條件進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但合同法實(shí)施后，強(qiáng)調(diào)合同當(dāng)事人意思自治原則，只要當(dāng)事人簽訂的合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，就應(yīng)依法確認(rèn)合同的效力，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。 一般而言，考查合作內(nèi)容是否合

20、法，應(yīng)從兩個(gè)方面入手，首先要看合作對(duì)象的合法性，其次要看合作項(xiàng)目的合法性。合作的成立首先是建立在合作對(duì)象合法的基礎(chǔ)上，在合作合同訂立前，提供土地參與合作的一方應(yīng)當(dāng)已經(jīng)具備以下條件：(1)已合法取得國(guó)有土地使用權(quán)；(2)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)已獲城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)；(3)已獲政府有關(guān)部門批準(zhǔn)從事該項(xiàng)目的開發(fā)。同時(shí)，依中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以作為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，在合作建房開發(fā)合同糾紛中，項(xiàng)目的合法與否是產(chǎn)生糾紛的主要根源。項(xiàng)目的成立必須經(jīng)國(guó)家承認(rèn)，必須具備以下條件：(1)項(xiàng)目所在城市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)簽發(fā)的“項(xiàng)目建議書”、“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”并列入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃；(2)項(xiàng)目

21、所在城市規(guī)劃部門核發(fā)的“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”；(3)項(xiàng)目所在城市建設(shè)委員會(huì)批準(zhǔn)的“建設(shè)工程開工許可證”等。(四)政府職能部門的管理對(duì)房地產(chǎn)合同效力的影響合作開發(fā)房地產(chǎn)，涉及到國(guó)有土地的合法使用及在土地上開發(fā)、建設(shè)行為的合法運(yùn)行，合作各方的行為應(yīng)接受國(guó)家建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土房管等主管部門的管理和監(jiān)督，并應(yīng)遵循相關(guān)的法律、行政法規(guī)及行政管理規(guī)定，否則會(huì)使房地產(chǎn)的開發(fā)成無(wú)序的狀態(tài)。從現(xiàn)有的管理體制看，建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土房管等主管部門是按照各自的職能劃分管理權(quán)限，并通過(guò)一些審批、登記手續(xù)，實(shí)現(xiàn)其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理。如企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、動(dòng)工條件由建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)審批，而規(guī)劃部門負(fù)責(zé)審查開

22、發(fā)的土地及建設(shè)項(xiàng)目是否符合城市規(guī)劃的要求及規(guī)劃建設(shè)，由其依照中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法的規(guī)定，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)單位方可辦理開工手續(xù)。在工程完工后，規(guī)劃部門還必須檢查工程是否符合規(guī)劃的要求。在實(shí)踐中，已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)的企業(yè)與他人簽訂合作開發(fā)合同，合作建設(shè)或合資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，規(guī)劃部門均要求合作各方辦理相關(guān)的審批手續(xù)(包括通常所說(shuō)加名、更名手續(xù))，取得合法用地建設(shè)資格。建設(shè)規(guī)劃用地的合法性，是房地產(chǎn)開發(fā)是否合法的前提條件。如果合作各方要按照合同取得開發(fā)后房屋所有權(quán)，規(guī)劃部門的審批，是辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的重要條件。它能使合作合同中取得的合同之債

23、，順利轉(zhuǎn)換成法律意義上的物權(quán)。如果是將原用土地改變使用性質(zhì)，與他人合作或成立項(xiàng)目公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門批準(zhǔn)取得合法用地建設(shè)資格，勢(shì)必影響其開發(fā)所建房屋的銷售、所有權(quán)的確認(rèn)、及投資利益的實(shí)現(xiàn)。而負(fù)責(zé)國(guó)有土地管理的國(guó)土部門，也同樣要求使用土地者依法辦理申請(qǐng)用地手續(xù)。其負(fù)責(zé)審查合作各方用于合作開發(fā)的土地，是否取得合法的土地使用權(quán)，并辦理相關(guān)的用地手續(xù)。依照中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)土地管理法的規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記制度。以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法向土地管理部門申請(qǐng)登記，取得土地使用證書；項(xiàng)目公司要進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)

24、建設(shè)，應(yīng)將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建設(shè)的房屋，房管部門負(fù)責(zé)審查開發(fā)企業(yè)符合商品房預(yù)售條件的才向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)商品房預(yù)售許可證進(jìn)行銷售，開發(fā)的房屋才能進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。地上建筑物能否進(jìn)行合法銷售及取得合法所有權(quán)，均由房管部門進(jìn)行審查。建成的房屋須憑土地使用證申請(qǐng)房管部門登記、核實(shí)并頒發(fā)房屋所有證，可見，合作開發(fā)合同在履行過(guò)程中，不可避免地需要經(jīng)過(guò)上述主管部門的批準(zhǔn)及辦理相關(guān)手續(xù)。上述部門的工作是否相互銜接，是合作開發(fā)房地產(chǎn)能否順利進(jìn)行的前提條件。在司法實(shí)踐中，許多合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛，就是因?yàn)槭掷m(xù)的辦理不全而導(dǎo)致合同的履行產(chǎn)生矛盾。合作開發(fā)建房合同是否以辦理相關(guān)的批

25、準(zhǔn)、登記等審批手續(xù)，作為合同成立、生效的條件，實(shí)踐中存在三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，合作合同未經(jīng)審批，應(yīng)為無(wú)效；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，未經(jīng)國(guó)土主管部門審批只是未辦理行政審批手續(xù)，從合同關(guān)系角度看，應(yīng)該有效，可責(zé)令雙方補(bǔ)辦手續(xù)；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，未經(jīng)政府審批，應(yīng)該認(rèn)定合作合同未生效。1目前，法律和行政法規(guī)并未明文規(guī)定合作合同報(bào)政府審批生效。筆者認(rèn)為對(duì)此問(wèn)題的處理，在不同時(shí)期應(yīng)有所區(qū)別。因?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)管理法頒布前后，民法通則、最高人民法院關(guān)于城市房地產(chǎn)管理法的司法解釋、合同法及最高人民法院關(guān)于合同法的司法解釋，對(duì)于合同效力的認(rèn)定，針對(duì)不同時(shí)期的情況，均有不同的規(guī)定。合作開發(fā)合同糾紛，屬于合同糾紛，在處理具體

26、案件時(shí)，仍應(yīng)參照不同時(shí)期的規(guī)定執(zhí)行。尤其是合同法頒布之后，有許多不同于以往的規(guī)定。如合同法第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！倍渌痉ń忉尩诰艞l規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)才生效的，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！焙贤ǖ谒氖鍡l規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附

27、條件生效的合同，自條件成就時(shí)生效?！庇纱丝梢?，合同法頒布后，認(rèn)定合同的效力，不只是有效、無(wú)效，還有成立而未生效、效力待定等狀況。這就需要我們?cè)谒痉▽?shí)踐中改變以往只是對(duì)合同作有效或無(wú)效認(rèn)定的觀念，這種改變，應(yīng)以合同法頒布實(shí)施的時(shí)間為限。三、房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛的處理(一)無(wú)效合同的處理房地產(chǎn)開發(fā)合同的無(wú)效，應(yīng)當(dāng)依照民法通則第六十一條、合同法第五十八條的規(guī)定進(jìn)行處理。因無(wú)效合同已取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償無(wú)過(guò)錯(cuò)一方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。綜合無(wú)效合同的表現(xiàn)形式，應(yīng)按以下原則加以具體處理：以土地使用者的名義進(jìn)行

28、合作開發(fā)，沒(méi)有辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，合作開發(fā)合同被確認(rèn)無(wú)效后，土地的使用權(quán)及其地上建筑物，一般應(yīng)該判歸享有土地使用權(quán)的一方所有，因此產(chǎn)生的損失，應(yīng)當(dāng)按照無(wú)效合同的處理原則，對(duì)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；合作一方只是以土地使用者的名義提供土地進(jìn)行合作開發(fā)，雙方?jīng)]有辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，合作開發(fā)合同被確認(rèn)無(wú)效后，如果提供土地進(jìn)行合作一方?jīng)]有參與房屋建設(shè)，應(yīng)對(duì)投資方已經(jīng)在該土地上的投資，進(jìn)行審核或評(píng)估，確定投資數(shù)額，返還投資本息；合作開發(fā)合同無(wú)效，房屋已經(jīng)建成并由合作一方以原來(lái)合法用地一方的名義取得預(yù)售許可證進(jìn)行部分房屋銷售，所得的收益，少于實(shí)際投資建設(shè)的費(fèi)用，在返還投資款時(shí)，應(yīng)扣除所得的收益

29、；如果所得收益，多于實(shí)際投資建設(shè)的費(fèi)用，贏利部分應(yīng)考慮雙方投資比例和過(guò)錯(cuò)責(zé)任進(jìn)行分?jǐn)?；提供土地合作開發(fā)的一方以投資方?jīng)]有按時(shí)支付補(bǔ)償款為由，不同意辦理合建審批手續(xù)或土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，導(dǎo)致合作開發(fā)合同無(wú)效，如果投資方已經(jīng)按照合同約定履行了應(yīng)付款義務(wù)，對(duì)訴訟時(shí)投資方提出要求補(bǔ)償實(shí)際支出損失，應(yīng)同時(shí)考慮給予適當(dāng)補(bǔ)償；如果用地方反訴要求投資方支付因?yàn)闊o(wú)法合作而導(dǎo)致已經(jīng)空出的用地、房屋空置的閑置費(fèi)及其經(jīng)濟(jì)損失，確定其實(shí)際損失，按過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則進(jìn)行處理；合同無(wú)效，提供土地合作開發(fā)的一方已經(jīng)按時(shí)交付土地使用權(quán)給投資方，各方對(duì)已經(jīng)投入用地的投資有約定的，可按約定處理；沒(méi)有約定的，確給提供土地合作開發(fā)的一方

30、造成實(shí)際損失，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；合作開發(fā)合同無(wú)效，但各方已經(jīng)按照合同的約定完成房屋的建設(shè)、分配、使用，合同基本履行完畢，只是部分款項(xiàng)沒(méi)有按時(shí)支付而導(dǎo)致糾紛，有關(guān)部門同意補(bǔ)辦手續(xù)，可責(zé)令雙方補(bǔ)辦，作有效處理；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，但受讓方已經(jīng)支付款項(xiàng)并投資進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，收取轉(zhuǎn)讓款的一方應(yīng)全額退還已收的款項(xiàng)本息。對(duì)于受讓方的實(shí)際投資，可酌情予以補(bǔ)償；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同因沒(méi)有辦理相關(guān)審批手續(xù)而無(wú)效，但受讓方已經(jīng)投資將項(xiàng)目基本建成，雙方的轉(zhuǎn)讓合同已基本履行完畢，從保護(hù)投資者的角度出發(fā)，訴訟時(shí)，應(yīng)征詢有關(guān)主管部門的意見，如可以補(bǔ)辦手續(xù)的，可作有效處理，如不能補(bǔ)辦手續(xù)非因轉(zhuǎn)讓方的責(zé)任，已經(jīng)建成的

31、地上建筑物，按成本價(jià)計(jì)付投資款，由轉(zhuǎn)讓方退還受讓方為該項(xiàng)目建設(shè)而墊付的有關(guān)費(fèi)用，并酌情補(bǔ)償其因項(xiàng)目建設(shè)的正常開支費(fèi)用；如因轉(zhuǎn)讓方的責(zé)任而導(dǎo)致項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，已經(jīng)建成的地上建筑物，按市場(chǎng)價(jià)計(jì)付投資款，由轉(zhuǎn)讓方退還受讓方為該項(xiàng)目而墊付的有關(guān)費(fèi)用，并酌情補(bǔ)償其因項(xiàng)目建設(shè)的正常開支費(fèi)用。(二)有效合同的處理合同依法成立，即對(duì)當(dāng)事人各方具有約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合同約定，履行各自的義務(wù)，違反合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同能夠繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。合同確實(shí)不能繼續(xù)履行的，符合各方約定及法律規(guī)定的解除或終止條件，也可以依法解除或終止合同，具體表現(xiàn)在：合作開發(fā)合同有效，因?yàn)檎袨閷?dǎo)致規(guī)劃變更，合同

32、無(wú)法按約定繼續(xù)履行，合作開發(fā)的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，各方無(wú)法協(xié)商達(dá)成一致的處理意見而一方要求解除合同，應(yīng)準(zhǔn)許解除；合作開發(fā)合同有效，因?yàn)闆](méi)有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成開發(fā)建設(shè)，土地被土地管理部門收回，合同無(wú)法繼續(xù)履行，可終止履行，因此產(chǎn)生的損失，按過(guò)錯(cuò)責(zé)任進(jìn)行分?jǐn)?；合作開發(fā)合同有效，一方要求解除的，雙方合同中有具體約定，按約定處理；負(fù)責(zé)投資和建設(shè)的一方無(wú)法在約定時(shí)間內(nèi)完成開發(fā)建設(shè)，另一方要求解除合作開發(fā)合同，視具體情況進(jìn)行處理：雙方?jīng)]有約定具體處理辦法的，負(fù)責(zé)投資和建設(shè)的一方經(jīng)營(yíng)狀況惡劣，沒(méi)有履約能力而違約，逾期時(shí)間較長(zhǎng)，已經(jīng)停止建設(shè)，應(yīng)準(zhǔn)許解除合同。對(duì)于投資方的實(shí)際投資，進(jìn)行審核或評(píng)估后予以返還，合同不能履

33、行是因?yàn)樨?fù)責(zé)投資和建設(shè)的一方造成的，其對(duì)工程的投資，按實(shí)際投資數(shù)額計(jì)算，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；雙方均有過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致無(wú)法按期完成開發(fā)建設(shè)，雙方同意解除合同，應(yīng)對(duì)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；雙方同意解除合同，但對(duì)投資的返還協(xié)商不一致，如合同沒(méi)有具體規(guī)定，應(yīng)審核土地及地上建筑物的市場(chǎng)價(jià)值，再根據(jù)投資比例及所得進(jìn)行分配，多退少補(bǔ)；合作開發(fā)合同有效，雙方同意解除合同一方要求原雙方名下的土地及地上建筑物歸其一方所有，如雙方對(duì)該部分建筑物的處理有約定的，應(yīng)按約定進(jìn)行處理；如沒(méi)有約定，且協(xié)商不一致，要求土地及建筑物歸其所有的一方，應(yīng)負(fù)責(zé)返還另一方在合作開發(fā)期間為該地上建筑物的實(shí)際投資本息，并考慮對(duì)該建筑物的增值部分予以適當(dāng)補(bǔ)償，同時(shí)繼續(xù)履行并承擔(dān)原以雙方名義履行合作開發(fā)合同而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)。導(dǎo)致合同解除并造成投資損失，如有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)按過(guò)錯(cuò)責(zé)任承擔(dān)損失；合作開發(fā)合同有效，雙方同意解除合同，但均要求原雙方名下的土地及地上建筑物歸其一方所有，對(duì)投資的數(shù)額也無(wú)法協(xié)商一致，應(yīng)權(quán)衡交由哪一方繼續(xù)負(fù)責(zé)開發(fā)更為有利(主要是考慮經(jīng)濟(jì)實(shí)力)，再作判定；合作開發(fā)合同有效，雙方同意解除合同，但解除后合同依法須辦理批準(zhǔn)、登記才生效的，須按規(guī)定依法辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)，否則，不得隨意