房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤前期工作流程 2

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程圖房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤前期工作流程主要階段主要工作內(nèi)容執(zhí)行單位監(jiān)督單位土地獲取階段土地信息收集現(xiàn)狀圖落實(shí)地塊具體位置及周邊情況開發(fā)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)條件落實(shí)規(guī)劃條件，了解限制性條件現(xiàn)場(chǎng)踏勘對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解。了解周邊配套情況了解地塊周邊商業(yè)、教育、交通等情況了解該區(qū)域未來(lái)規(guī)劃情況了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對(duì)以后項(xiàng)目開發(fā)的影響和支撐。土地初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整。了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費(fèi)項(xiàng)目和具體情況對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本框算了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況產(chǎn)品形式、市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)格局、發(fā)展趨勢(shì)

2、及前景、開發(fā)周期的安排項(xiàng)目對(duì)接匯報(bào)土地初判結(jié)果宗地的詳細(xì)情況、項(xiàng)目分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、初判結(jié)果顧問(wèn)公司開發(fā)公司土地深判撰寫可行性研究報(bào)告區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、發(fā)展前景等的分析該項(xiàng)目在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)中的位置、定位、發(fā)展。現(xiàn)狀基礎(chǔ)文件、招標(biāo)文件或合作文件市場(chǎng)深度調(diào)研進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析等工作項(xiàng)目初步定位根據(jù)周邊項(xiàng)目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對(duì)項(xiàng)目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議多方案進(jìn)行初步成本測(cè)算、利潤(rùn)率分析開發(fā)周期及付款計(jì)劃根據(jù)土地的開工條件、市場(chǎng)情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。 方案確定投標(biāo)、摘牌投方案標(biāo)項(xiàng)目方案確定開發(fā)公司開發(fā)公司投標(biāo)、摘牌投經(jīng)濟(jì)標(biāo)確定土地上

3、限拍賣競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、確定土地上限、價(jià)格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù)掛牌競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、確定土地上限、價(jià)格敏感性分析、制定出價(jià)戰(zhàn)術(shù)獲得土地,簽訂土地出讓合同確定用地圖、樁點(diǎn)坐標(biāo)、用地條件交納政府凈收益，契稅，交易費(fèi)合同條款的草擬和完善、提供資金用地規(guī)劃許可證土地出讓合同提供土地出讓合同出讓金、交易費(fèi)交費(fèi)證明提供資金繳納出讓金、交易費(fèi)確權(quán)企業(yè)投資項(xiàng)目備案辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表委托工程咨詢資格機(jī)構(gòu)編制申請(qǐng)報(bào)告向項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)報(bào)告土地出讓合同詳規(guī)辦理土地證土地出讓合同交費(fèi)證明建設(shè)用地規(guī)劃許可證地籍圖4份（薄膜圖）土地登記申請(qǐng)書土地確權(quán)來(lái)源證明文件申請(qǐng)人主體資格證明、法人代表證明或個(gè)人身份證明項(xiàng)目整合

4、營(yíng)銷策劃階段項(xiàng)目初步研判1、項(xiàng)目總體戰(zhàn)略要求確定顧問(wèn)公司開發(fā)公司2、宗地基礎(chǔ)調(diào)研與發(fā)展研判區(qū)域歷史沿革及發(fā)展規(guī)劃、宗地屬性及技術(shù)指標(biāo)、地形條件、自然環(huán)境、交通、周邊生活商業(yè)商務(wù)配套、市政配套設(shè)施。市場(chǎng)調(diào)研1、項(xiàng)目整體房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向。2、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查對(duì)區(qū)域內(nèi)及周邊進(jìn)行市場(chǎng)分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析3、項(xiàng)目所在區(qū)域或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向4、操作地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期。提取數(shù)據(jù)庫(kù)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)分析、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目

5、實(shí)地調(diào)研了解相關(guān)信息5、公建、商業(yè)部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定通過(guò)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析，消費(fèi)需求分析確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結(jié)合市場(chǎng)相關(guān)類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量項(xiàng)目發(fā)展定位對(duì)住宅、商業(yè)進(jìn)行整合性的市場(chǎng)定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位依據(jù)控規(guī)指標(biāo)提供產(chǎn)品類型建議，協(xié)助項(xiàng)目定位工作顧問(wèn)公司開發(fā)公司設(shè)計(jì)前期1、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對(duì)總體布局、交通動(dòng)線、建筑形態(tài)、總體環(huán)境、配套設(shè)施提出合理性建議2、產(chǎn)品策劃商業(yè)產(chǎn)品策劃商業(yè)理念與商態(tài)模式、商業(yè)規(guī)劃與業(yè)種配置、商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)、商業(yè)配套設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理建議、物業(yè)管理建議。住宅產(chǎn)品策劃社區(qū)主題

6、與理念、社區(qū)平面布局、戶型設(shè)計(jì)與配比、社區(qū)環(huán)境營(yíng)造、社區(qū)功能配置、物業(yè)管理建議、其他附加值配置。3、協(xié)助開發(fā)企業(yè)明確設(shè)計(jì)院選擇標(biāo)準(zhǔn)4、設(shè)計(jì)院、營(yíng)銷策劃單位、開發(fā)商三方落實(shí)具體設(shè)計(jì)方向和要求開發(fā)公司 顧問(wèn)公司 設(shè)計(jì)院5、確定開發(fā)計(jì)劃和節(jié)奏、引導(dǎo)設(shè)計(jì)院進(jìn)行方案設(shè)計(jì)開發(fā)公司 顧問(wèn)公司財(cái)務(wù)可行性模擬1、投資成本測(cè)算逐步細(xì)化成本測(cè)算及利潤(rùn)率分析確定經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、開發(fā)檔次和建設(shè)要求。顧問(wèn)公司開發(fā)公司2、投資收益評(píng)估動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析，對(duì)現(xiàn)金流、回款計(jì)劃、收益率等進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)宗地狀況、市場(chǎng)條件和開發(fā)商對(duì)回款的要求，初步制定土地開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃，明確資金要求和支付計(jì)劃。3、風(fēng)險(xiǎn)性分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性指標(biāo)分析項(xiàng)目營(yíng)

7、銷保障行銷策略1、推盤節(jié)奏顧問(wèn)公司開發(fā)公司2、商業(yè)產(chǎn)品行銷策略整合策略、招商渠道及管理、價(jià)格策略、銷控策略、階段促銷策略3、住宅產(chǎn)品行銷策略銷售渠道、價(jià)格策略、銷控策略、階段促銷策略推廣策略1、總體品牌設(shè)定、品牌核心闡釋、價(jià)值提煉顧問(wèn)公司2、CI系統(tǒng)、項(xiàng)目包裝、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、現(xiàn)場(chǎng)包裝方案3、推廣策略制定總體策略、各階段推廣主題、執(zhí)行案的內(nèi)容與時(shí)間媒體策略1、媒體調(diào)研分析與選擇顧問(wèn)公司2、階段媒體計(jì)劃軟文硬廣的表現(xiàn)及節(jié)奏、活動(dòng)安排3、媒體費(fèi)用預(yù)算總體費(fèi)用及各階段的費(fèi)用渠道整合經(jīng)濟(jì)公司協(xié)助開發(fā)商完成營(yíng)銷渠道等資源的整合整合各類資源、渠道和方案顧問(wèn)公司銷售準(zhǔn)備與執(zhí)行1、銷售準(zhǔn)備銷售道具的準(zhǔn)備、接待中

8、心布置、銷售看房動(dòng)線設(shè)計(jì)。顧問(wèn)公司2、方案策劃與執(zhí)行銷售理念設(shè)定、組織與制度建立、激勵(lì)措施制定、培訓(xùn)與演練、日常管理細(xì)則、售后服務(wù)辦法。整合營(yíng)銷實(shí)施監(jiān)控細(xì)則前期控制與中后期監(jiān)控細(xì)則制定前期策劃監(jiān)控、建筑設(shè)計(jì)監(jiān)控、工程進(jìn)度監(jiān)控、包裝執(zhí)行監(jiān)控、推廣執(zhí)行監(jiān)控、銷售執(zhí)行監(jiān)控顧問(wèn)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)階段方案設(shè)計(jì)組織方案與設(shè)計(jì)院選擇與合同簽訂合同文義審核、成本審核開發(fā)公司開發(fā)公司制訂規(guī)劃、景觀及建筑的設(shè)計(jì)任務(wù)書、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標(biāo)準(zhǔn)初步確定建安、環(huán)境等成本指標(biāo)。參與制定交工標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及當(dāng)前市場(chǎng)情況，對(duì)主要部位做法、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備方案等提出建設(shè)性意見顧

9、問(wèn)公司規(guī)劃方案結(jié)合成本測(cè)算的研討及確定對(duì)于初步測(cè)算的成本指標(biāo)逐步細(xì)化、結(jié)合市場(chǎng)調(diào)整售價(jià)，確保預(yù)期利潤(rùn)率顧問(wèn)公司彩色總平面圖（含經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）送規(guī)劃預(yù)審開發(fā)公司修建性詳規(guī)成果開發(fā)公司詳規(guī)方案報(bào)規(guī)與公示開發(fā)公司圖紙報(bào)規(guī)審批規(guī)劃效果圖、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)開發(fā)公司施工圖設(shè)計(jì)組織施工圖設(shè)計(jì)院的選擇與合同簽定開發(fā)公司開發(fā)公司 顧問(wèn)公司制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書（交工標(biāo)準(zhǔn)確定、建筑、景觀限額指標(biāo)確定）按產(chǎn)品型式不同提供建筑設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，提供景觀限額設(shè)計(jì)指標(biāo)開發(fā)公司結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定對(duì)結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進(jìn)行技術(shù)評(píng)估，針對(duì)不同結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，方案優(yōu)選。設(shè)計(jì)院地質(zhì)勘察報(bào)告組織勘察招投標(biāo)、簽訂合同、組織現(xiàn)場(chǎng)勘察，并通過(guò)研發(fā)向設(shè)計(jì)提供地質(zhì)勘察報(bào)告施工圖成果總平面圖、放線圖、樁位圖、施工圖報(bào)建圖、消防、人防報(bào)建圖、施工圖審查全圖及計(jì)算書、編制典型樓座建安預(yù)算、施工圖會(huì)審全審、建安成本綜合測(cè)算、圖紙優(yōu)化。綜合管網(wǎng)方案設(shè)計(jì)景觀擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)景觀施工圖成本測(cè)算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化開發(fā)公司 顧問(wèn)公司開工前準(zhǔn)備項(xiàng)目備案與三證辦理企業(yè)項(xiàng)目投資建設(shè)備案規(guī)劃成果備案開發(fā)公司建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售許可證文件準(zhǔn)備送審工程招標(biāo)各部分?jǐn)M標(biāo)、招標(biāo)總包、分包確定開盤準(zhǔn)備開盤活動(dòng)準(zhǔn)備開盤方案策劃與開盤活動(dòng)的安排開盤慶典活動(dòng)的