房地產(chǎn)管理行業(yè)知識基礎

1、房管行業(yè)知識基礎一、認識“房管專家”的使用對象1、“房管專家”的使用對象：各地級市、縣級（包括區(qū)、市）的房產(chǎn)管理局。根據(jù)各地政府機構設置的不同，單位的名稱、單位的職能也不盡相同。2、在單位名稱方面：*市（縣、區(qū)）房產(chǎn)管理局、*市（縣、區(qū)）房地產(chǎn)管理局、*市（縣、區(qū)）建設局、*縣房產(chǎn)管理所等。最多的單位名稱是“*市（縣、區(qū)）房產(chǎn)管理局”，次之是“*市（縣、區(qū)）房地產(chǎn)管理局”，再是“*市（縣、區(qū)）建設局”，最少是*縣房產(chǎn)管理所。3、在單位職能方面：主要是從事房（地）產(chǎn)行業(yè)的行政管理的政府部門或機關單位，是屬于當?shù)厝嗣裾聦俚囊粋€局（所）。單位性質(zhì)不盡相同，有些是政府機關單位，有些是企事業(yè)單位。建

2、設局和房（地）管局機構職能不同，有些地方屬于平級單位；有些地方是建設局的級別高于房（地）管局；還有些地方是建設局直接包含了房管局，沒有房管局這個機構。4、在單位內(nèi)部機構設置方面:以房管局為例，主要科室有：辦事（證）大廳、房（地）產(chǎn)交易所、產(chǎn)權科（股）、測繪所、公房租賃所、估價所、白蟻防治所、安全鑒定所、各房管所、住房公積金管理中心、市場科（或物業(yè)、中介管理科、物業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)協(xié)會等）、辦公室、財務科（股）、檔案室等。其中“產(chǎn)權科（股）”這個科室不盡相同，各單位根據(jù)其管理的需要會進行一些改變。比如：辦證辦、房管科（股）、房產(chǎn)登記中心等。下設二級單位：為了管理的需要，各房管局都下設幾個獨立資格的二

3、級單位。這些二級單位具有獨立的營業(yè)資質(zhì)，屬于服務性質(zhì)的機構，在服務收費和財務結算方面比較獨立?？梢允牵焊鞣抗芩?、測繪所、估價所、房（地）產(chǎn)交易所、白蟻防治所、中介服務中心等。地級市單位，稱“科”，例如“產(chǎn)權科”?？h級單位，稱“股”，例如“產(chǎn)權股”。二、房管內(nèi)部科室基本職能1、辦事（證）大廳：一個服務群眾的窗口，直接與辦事群眾交流，提供相關業(yè)務方面的咨詢。對單位內(nèi)各科室的業(yè)務進行受理；與各科室進行業(yè)務資料的移交；對辦結的業(yè)務進行計價、收費、發(fā)證。2、房（地）產(chǎn)交易所：主要負責房（地）產(chǎn)交易管理和服務。包括：商品房預售的管理、商品房一手交易、房屋買賣等房屋權屬轉(zhuǎn)移的鑒證過程。3、產(chǎn)權科（股）：主要

4、負責房屋權屬的登記和權屬管理。包括：初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、房產(chǎn)抵押登記、房產(chǎn)查封等業(yè)務。4、測繪所：主要負責房屋權屬面積的測繪，提供權屬登記的依據(jù)。包括：商品房的預測繪、房屋的實測。5、公房租賃所：主要負責公產(chǎn)房的管理。包括：公房的登記、租賃、修繕等。6、評估所：主要負責在房產(chǎn)交易、房產(chǎn)抵押前，對房產(chǎn)進行評估其產(chǎn)值。7、白蟻防治所：主要負責對房屋進行白蟻的防治、滅治業(yè)務。8、安全鑒定所：主要負責對房屋進行危房等級的鑒定。9、房管所：主要負責對轄區(qū)內(nèi)房屋交易、產(chǎn)權登記的受理、調(diào)查業(yè)務，移交到產(chǎn)權科（股）進行審核發(fā)證。10、檔案室：主要負責對全局的房產(chǎn)權屬資料的立卷、歸檔、利用。三、房產(chǎn)管

5、理術語解釋房產(chǎn)管理術語解釋1房屋交易、權屬登記與證書名詞解釋8房地產(chǎn)交易稅費2房屋面積術語9按房屋建筑質(zhì)量分類3按房屋用途分類10房屋拆遷術語4房屋性質(zhì)分類名詞解釋11房屋修繕術語5按房屋產(chǎn)別分類12建筑物的各項比率6按房屋建筑結構分類13住房功能細分術語7按房屋建筑樓層分類14城市居住用地名詞解釋房屋交易、權屬登記與證書名詞解釋房屋權屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產(chǎn)生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權歸屬關系的行為。 總登記是指縣級以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權屬登記。 初始登記指新建房屋（竣工）或集體

6、土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋所進行的房屋所有權登記。 轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進行的房屋所有權登記。 轉(zhuǎn)移登記(一手)轉(zhuǎn)移登記(二手)變更登記是指權利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的所進行的房屋所有權登記。房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更的；房屋面積增加或者減少的；房屋翻建的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 房屋預登記是指房屋還不具備進行房屋權屬登記的條件（如：在建中并未竣工），但為了保護預購人的權利（或開發(fā)商需要房產(chǎn)管理部門出具登記憑證，以此作為向銀行貸款的目的）提前進行的登記。該登記類型不具有規(guī)范性，

7、目前欠缺法律上的保障。他項權利登記是指設定房屋抵押權、典權等他項權利所進行的房屋所有權登記。 注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等進行的房屋權屬登記。 查封登記解封登記是指法院對房屋權屬實施處分前進行的凍結，禁止發(fā)生產(chǎn)權的轉(zhuǎn)移、抵押。查封期限不得超過二年，期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封的期限不得超過一年。查封期限屆滿，人民法院未辦理繼續(xù)續(xù)封手續(xù)的，查封的效力消滅。查封預查封：房屋未進行房屋權屬登記，但是在一定的條件下，人民法院進行的查封。在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記。輪后查封：在第一家法院查封以后，又有一家法院進行查封。在前查封法院對房地產(chǎn)解除查

8、封以后，其他法院的輪侯查封轉(zhuǎn)為實際查封。商品房預售許可證登記是指開發(fā)商投資的商品房項目建設規(guī)模和程度符合了一定的條件后，向房地產(chǎn)主管部門進行的登記。取得許可證后，開發(fā)商就可以進行銷售房屋。商品房預售合同備案是指預購人簽定了商品房預售合同后，向房管局交易所進行的備案業(yè)務。商品房預售抵押備案是指預購人采用了銀行按揭的方式進行付款，在房管局交易所進行的備案業(yè)務。在建工程抵押抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。商品房權屬登記是指商品房項目竣工后，開發(fā)商向產(chǎn)權科進行的權屬證明登記。該登記完

9、成后，才可以進行一手交易，給購房人辦理房產(chǎn)證。商品房一手交易是指購房人（預購人）與開發(fā)商在交易所進行商品房一手交易的鑒證過程，辦理完成后，由交易所移交到產(chǎn)權科進行轉(zhuǎn)移登記（一手），給購房人辦理房產(chǎn)證。二手房買賣是指房屋權利人（賣方）需要將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到另一個人（買方）的交易鑒證過程，辦理完成后，由交易所移交到產(chǎn)權科進行轉(zhuǎn)移登記（二手），給買方辦理房產(chǎn)證。房屋贈與是指房屋權利人將房產(chǎn)以贈與的方式，轉(zhuǎn)移到另一個人的交易鑒證過程，辦理完成后，由交易所移交到產(chǎn)權科進行轉(zhuǎn)移登記（二手），給受贈方辦理房產(chǎn)證。房屋繼承是指房屋權利人將房產(chǎn)以繼承的方式，轉(zhuǎn)移到另一個人（幾個人）的交易鑒證過程，辦理完成后，由交易所

10、移交到產(chǎn)權科進行轉(zhuǎn)移登記（二手），給繼承人辦理房產(chǎn)證。房屋分割是指房屋權利人將房產(chǎn)分成幾份，一般都轉(zhuǎn)移到幾個人的交易鑒證過程，辦理完成后，由交易所移交到產(chǎn)權科進行轉(zhuǎn)移登記（二手），辦理房產(chǎn)證。房屋交換是指一方房屋權利人與另一房房屋權利人以交換的方式，互相進行轉(zhuǎn)移的交易鑒證過程，辦理完成后，由交易所移交到產(chǎn)權科進行轉(zhuǎn)移登記（二手），給雙方辦理房產(chǎn)證。法院判決是指房屋權利人的房產(chǎn)被法院處分（一般之前伴隨者查封），多采取強制拍賣進行轉(zhuǎn)移給他人（債務權利人）的交易鑒證過程，辦理完成后，由交易所移交到產(chǎn)權科進行轉(zhuǎn)移登記（二手），辦理房產(chǎn)證。房屋的所有權是指對房屋全面支配的權利。民法通則規(guī)定，房屋的所有權

11、分為占有權、使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內(nèi)容。 房屋權利人是指依法享有房屋所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權、房地產(chǎn)他項權利的法人、其他組織和自然人。 房屋權利申請人是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權證書的法人、其他組織和自然人。 房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證，房屋權屬證書受到國家法律保護。包括房屋所有權證、房屋共有權證、房屋他項權證或者房地產(chǎn)權證、房地產(chǎn)共有權證、房地產(chǎn)他項權證。 所有權證指由縣級以上房產(chǎn)管理部門向房屋所有人核發(fā)的對房屋擁有合法所有權利的證書。 共有權證指由縣級

12、以上房產(chǎn)管理部門對共有的房屋向共有權人核發(fā)，每個共有權人各持一份的權利證書。是房屋所有權證的附件，用以證明共有房屋的歸屬。 他項權證指在他項權利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權人持有的權利證書。 房屋面積術語(住宅)房屋使用面積是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計算。 (住宅)房屋建筑面積房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外

13、樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高220M以上（含220M）的永久性建筑。 成套住宅建筑面積是指成套住宅的建筑面積總和。 危險房屋建筑面積是指結構已嚴重損壞或承重構件已屬危險構件，隨時有可能喪失結構穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋建筑面積。 房屋減少建筑面積指報告期由于拆除、倒塌和因各種災害等原因?qū)嶋H減少的房屋建筑面積(包括私有房屋)。 房屋的產(chǎn)權面積房屋的產(chǎn)權面積系指產(chǎn)權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。 房屋預測面積預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構認定具有

14、測繪資質(zhì)的房屋測量機構，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。 房屋實測面積實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機構參考圖紙、預測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據(jù)。 房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

15、套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：1）套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3）不包括在結構面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4）內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。 套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房

16、屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。 商品房的銷售面積商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分攤的公用建筑面積。 共有建筑面積(公有建筑面積)共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建

17、筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。 共有建筑面積的計算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。 按房屋用途分類房屋用途應按設計所規(guī)定的用途進行劃分。如果與住宅、商業(yè)經(jīng)營用房有關的兼有兩種以上用途的房屋，應按設計規(guī)定的用途分別計算建筑面積。 住宅 是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下

18、室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。 成套住宅 是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。 非成套住宅 是指供人們生活居住的但不成套的房屋。 集體宿舍 是指機關、學校、企事業(yè)單位的單身職工、學生居住的房屋。 躍層住宅 套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 公用設施用房 是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設施的房屋。 商業(yè)用房 是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務所用的房屋。 經(jīng)營用房 是指各種開發(fā)、裝飾、中介公司等從

19、事各類經(jīng)營業(yè)務活動所用的房屋。 房屋性質(zhì)分類名詞解釋房屋一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎，層高一般在2.2米以上的永久性場所。但根據(jù)某些地方的生活習慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應包括在內(nèi)。 商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。 房改房已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有。 存量房是指已被購買或自

20、建并取得所有權證書的房屋。 集資房一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經(jīng)濟適用房的一種。 微利房亦稱微利商品房，指由各級政府房產(chǎn)管理部門組織建設和管理，以低于市場價格和租金、高于福利房價格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會住房特困戶的房屋。 平價房是根據(jù)國家安居工程實施方案的有關規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過配售形式供應、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對象

21、及配售價格由政府管理部門審核認定。 解困房是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。 再上市房是指職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟適用房首次上市出售的房屋。 廉租住房是指政府和單位在住房領域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮埽蚓哂谐擎?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。 花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。 公寓式住宅相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標準較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用

22、的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。 安居工程住房是指直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費，一半由城市人民政府承擔，一半計入房價）、1%3%的管理費、貸款利息和稅金等7項因素構成。 經(jīng)濟適用住房是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金

23、，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。 按房屋產(chǎn)別分類國有房產(chǎn)是指歸國家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設或購買的房產(chǎn)。國有房產(chǎn)分為直管產(chǎn)、自管產(chǎn)、軍產(chǎn)三種。 直管房產(chǎn)是指由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴建的房產(chǎn)（房屋所有權已正式劃撥給單位的除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥借給單位使用。 自管房產(chǎn)是指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產(chǎn)。 軍隊房產(chǎn)是指中國人民解放軍部隊所有的房產(chǎn)。包括由國家劃撥的房產(chǎn)、利用軍費開支或軍隊自籌資金購建的房產(chǎn)。 集

24、體所有房產(chǎn)是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購買的房產(chǎn)。 私有(自有)房產(chǎn)是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)，以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和私營有限責任公司）所投資建造、購買的房屋。 聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)是指不同的所有制性質(zhì)的單位之間共同組成新的法人型經(jīng)濟實體所投資建造、購買的房產(chǎn)。 股份制企業(yè)房產(chǎn)是指股份制企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。 港、澳、臺投資房產(chǎn)是指港、澳、臺地區(qū)投資者以合資、合作或獨資在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。 涉外房產(chǎn)是指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)

25、和外資企業(yè)、外國政府、社會團體、國際性機構所投資建造或購買的房產(chǎn)。 其他房產(chǎn)是指凡不屬于以上各類別的房屋，都歸在這一類，包括因所有權人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門、全民所有制單位、軍隊代為管理的房屋以及宗教、寺廟等房屋。 期  房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。 有限產(chǎn)權房是房屋所有人在購買公房中按照房改政策以標準價購買的住房或建房過程中得到了政府或企業(yè)補貼，房屋所有人享有完全的占有權、使用權和有限的處分權、收益權。 按房屋建筑結構分類鋼結構是指承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸

26、索結構。 鋼、鋼筋混凝土結構是指承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。 鋼筋混凝土結構是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結構、大模板現(xiàn)澆結構及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結構的建筑物。 混合結構是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。 磚木結構是指承重的主要構件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。 其他結構是指凡不屬于上述結構的房屋都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等。 按房屋建筑樓層分類房屋層數(shù)房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以

27、上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。 半地下室房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。 假  層是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層

28、次。 擱樓（暗樓）一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。 低層住宅指一層至三層的住宅。 多層住宅指四層至六層的住宅。 中高層住宅指七層至九層的住宅。 高層住宅指十層及十層以上的住宅。 塔式高層住宅以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。 單元式高層住宅由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。 通廊式高層住宅由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅的高層住宅。 躍層住宅套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 房地產(chǎn)交易稅費房地產(chǎn)契稅是指由于土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權承受人征收的一種稅賦。 營業(yè)稅指對銷售房地產(chǎn)的

29、單位和個人，就其營業(yè)額按率計征的一種稅。 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權所有人征收的一種稅。 營業(yè)稅附加是指對交納營業(yè)稅的單位和個人，就其實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而征收的城市維護建設稅與教育費附加。 印花稅指對在經(jīng)濟活動中或經(jīng)濟交往中書立的或領受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。 個人所得稅指個人將擁有合法產(chǎn)權的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。 納稅保證金指按照有關規(guī)定，個人將擁有合法產(chǎn)權的住房轉(zhuǎn)讓時，就其應納稅所得，按照個人所得稅稅率計算的，個人所得稅納稅保證金。 房地產(chǎn)交易手續(xù)費是指由政府依法設立的，由房地產(chǎn)主管部門設立的房地產(chǎn)交易機構為房

30、屋權利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費用。 房屋權屬登記費即房屋所有權登記費，是指縣級以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門依法對房屋所有權進行登記，并核發(fā)房屋所有權證書時，向房屋所有權人收取的登記費，不包括房產(chǎn)測繪機構收取的房產(chǎn)測繪（或勘丈）費用。 土地收益金(土地增值費)土地使用者將其所使用的土地使用權轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款。 土地出讓金各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，

31、按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。 土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 土地使用稅是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務機關

32、征收的一種稅賦。 耕地占用稅必須依法征收耕地占用稅。園地包括苗圃、花圃、茶園、果園、桑園和其他種植經(jīng)濟林木的土地。是指由占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人向國家繳納的一種稅賦。耕地包括國家所有和集體所有的耕地，指種植農(nóng)作物的土地（包括菜地、園地），占用魚塘及其他農(nóng)用土地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設，也視同占用耕地。 土地開發(fā)費每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設外部市政管線設施和道路工程等各項費用(萬元/ha)。 住宅單方綜合造價每平方米住宅建筑面積所需的工程建設的測算綜合投資，應包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠

33、化等各項工程建設投資及必要的管理費用(元/m2)。 按房屋建筑質(zhì)量分類完好房屋指主體結構完好。不倒、不塌、不漏。庭院不積水、門窗設備完整，上下水道通暢，室內(nèi)地面平整，能保證居住安全和正常使用的房屋，或者雖有一些漏雨和輕微破損，或缺乏油漆保養(yǎng)，經(jīng)過小修能及時修復?；就旰梅课葜钢黧w結構完好，少數(shù)部件雖有損壞，但不嚴重，經(jīng)過維修就能修復的房屋。一般損壞房屋指主體結構基本完好，屋面不平整、經(jīng)常漏雨，門窗有的腐朽變形，下水道經(jīng)常阻塞，內(nèi)粉刷部分脫落，地板松動，墻體輕度傾斜、開裂，需要進行正常修理的房屋。嚴重損壞房屋指年久失修，破損嚴重，但無倒塌危險，需進行大修或有計劃翻修、改建的房屋。危險房屋是指結構

34、已嚴重損壞或承重構件已屬危險構件，隨時有可能喪失結構穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。房屋拆遷術語拆 遷把經(jīng)城市規(guī)劃、土地管理機關批準,將原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者遷到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他防礙項目實施的地上物，為新的建設項目施工創(chuàng)造條件。 拆遷人是指依法取得拆遷資格證書，自行或接受拆遷人委托對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。 被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。 強制拆遷被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,由市人民政府責成有關部門實施強制拆遷,或者由房屋拆遷主管部門依法

35、申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷之前,拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項,向公證機關辦理證據(jù)保全。房屋拆遷補償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定給予的補償。拆遷補償?shù)姆绞?，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。拆遷房屋承租人是指與被拆遷人具有租賃關系的單位或個人。 拆遷許可證是拆遷人在實施前，由行政機關根據(jù)其提交的文件資料批準的一種附有明確期限的行政強制許可行為。沒有獲得該許可，拆遷人不得進行拆遷程序。 拆遷糾紛裁決拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)達不成拆遷補償安置協(xié)議的,經(jīng)當事人申請,由房屋拆遷主管部門裁決。房屋拆遷主

36、管部門是被拆遷人的,由同級人民政府裁決。裁決應當自受理申請之日起30日內(nèi)作出。 貨幣補償基準價被拆遷房屋的貨幣補償基準價,是指由房屋拆遷主管部門會同政府價格主管部門按年度或半年度同類地段、同類用途新建房屋市場交易的平均單價確定,報人民政府批準并對外公布的房屋基準價格。 產(chǎn)權調(diào)換是指拆遷人提供價值相當?shù)姆吭磳Ρ徊疬w人進行異地或同地安置，被拆遷人有權要求拆遷人提供不小于被拆遷房屋建筑面積的安置用房。實行產(chǎn)權調(diào)換的,拆遷人與被拆遷人應當結算被拆遷房屋和安置用房的差價。 房屋修繕術語房產(chǎn)折舊指房產(chǎn)在使用時間內(nèi)損耗的價值，稱房產(chǎn)折舊。計算時通常采用直減法（使用年限法，定額折舊法），將房產(chǎn)應提取的數(shù)額，按

37、使用年限分配。其公式如下：房產(chǎn)每年折舊額=房產(chǎn)原值（計價時的凈值）殘余價值+清理費用/房產(chǎn)預計使用年限（尚能使用年限） 房屋耐用年限通常指房屋能按其設計功能正常使用的年限。以主體結構確定的建筑耐久年限分下列四級：一級耐久年限100以上適用于重要的建筑和高層建筑。二級耐久年限50100年適用于一般性建筑。三級耐久年限2550年適用于次要的建筑。四級耐久年限15年以下適用于臨時性建筑。 房屋修繕是指對已建成的房屋進行拆改、翻修和維護，以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度與使用功能。 房屋完好率是指完好房屋和基本完好房屋建筑面積與全部房屋建筑面積之比。計算公式：房屋完好率= （完好房屋建筑

38、面積+基本完好房屋建筑面積）÷房屋建筑總面積×100% 危  房  率是指危險房屋的建筑面積與房屋建筑總面積之比。計算公式：危房率=危險房屋建筑面積÷總的房屋建筑面積×100%翻修工程是指凡需全部拆除、另行設計、重新建造的工程。翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求。大修工程是指凡需牽動或拆換部分主體構件，但不需要全部拆除的工程。大修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。中修工程是指凡需牽動或拆換少量主體構件，但保持原房屋的規(guī)模和結構的工程。中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。小修工程是指凡以及時修復小損小壞，保持

39、房屋原來完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程。綜合維修工程是凡成片多幢（大樓為單幢）大、中、小修一次性應修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。房屋修繕投資是指對房屋進行各項修繕的投資。保 修 期是指物業(yè)開發(fā)建設單位在物業(yè)交付使用后，對業(yè)主承擔保修責任的期限。共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井

40、、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。商品房維修基金是指按建設部住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法(建住房1998213號)的規(guī)定，新建商品住宅(包括經(jīng)濟適用住房)出售后建立的共用部位、共用設施設備維修基金。 房改房維修基金是指按建設部住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法(建住房1998213號)的規(guī)定，公有住房出售后建立的共用部位、共用設施設備維修基金。公共維修基金額是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設施設備維修基金總額。住宅共用部位共用設施設備維修基金(簡稱維修基金)是指按建設部住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法(建住房1998213號

41、)的規(guī)定，商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設施設備的維修基金（簡稱公共維修基金），專項用于物業(yè)保修期滿后，共用部位、共用設備設施的大中修和更新改造。城市居住用地名詞解釋居住區(qū)用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。 道路用地居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 居住區(qū)(級)道路一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級。 小區(qū)(級)路一般用以劃分組團的道路。 組團(級)路上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。 宅間小路住宅建筑之間連接

42、各住宅入口的道路。 公共綠地滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其它塊狀帶狀綠地等。 配建設施與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。 其它用地規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。 道路紅線城市道路(含居住區(qū)級道路)用地的規(guī)劃控制線。 公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。如托兒所、幼兒園、小學、中學、

43、糧店、菜店、副食店、服務站、儲蓄所、郵政所、居委會、派出所等用地。 市政公用設施用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設施用地，包括其建筑物、構筑物及管理維修設施等用地 建筑物的各項比率建筑容積率(建筑面積毛密度)是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(m2/ha)或以總建筑面積(萬m2)與居住區(qū)用地(萬m2)的比值表示。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。 建筑密度即建筑覆蓋率，居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%)。 綠化率綠地率,居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)。綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠

44、地(即道路紅線內(nèi)的綠地)，不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。 住宅成套率是指成套住宅建筑面積與實有住宅建筑面積的比例。計算公式：住宅成套率（）= 成套住宅建筑面積實有住宅建筑面積×100 住宅自有(私有)率住宅自有率（）= 自有（私有）住宅建筑面積實有住宅建筑面積×100 戶型比它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。 面積誤差比面積誤差比=（產(chǎn)權登記面積合同約定面積）×100%÷合同約定面積 住宅平均層數(shù)住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值(層)。 高層住宅(大于等于10層)比

45、例高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率(%)。 中高層住宅(79層)比例中高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率(%)。 人口毛密度每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。 人口凈密度每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。 住宅建筑套密度(毛)每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù)(套/ha)。 住宅建筑套密度(凈)每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù)(套/ha)。 住宅面積毛密度每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積(m2/ha)。 住宅建筑凈密度住宅建筑基底總面積與住宅用地的比率(%)。 拆建比新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。 居住區(qū)用地住宅用地、公建用地

46、、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。 公用建筑面積分攤系數(shù)將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數(shù)。公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和公用建筑面積分攤系數(shù) 住房功能細分術語居住空間系指臥室、起居室（廳）的使用空間。 臥  室供居住者睡眠、休息的空間。 起居室（廳）供居住者會客、娛樂、團聚等活動的空間。 廚  房供居住者進行炊事活動的空間。 衛(wèi)生間供居住者進行便溺、洗浴、盥洗等活動的空間。 使用面積房間實際能使用的面積，不包括墻、柱

47、等結構構造和保溫層的面積。 套  型按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。 層  高上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，明確規(guī)定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。 室內(nèi)凈高樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高層高樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。 住宅開間住宅的開間就是住宅的寬度。在1987年頒布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規(guī)定。磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 住宅進深住宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，明確規(guī)定了磚混結構住宅建筑的進深常用參數(shù)：3.0米