房產(chǎn)稅改革的影響分析及對策建議

1、2011 年 6 月消費(fèi)經(jīng)濟(jì)Jun 2011第 27 卷 第 3 期CONSUMER ECONOMICSVo1 27 No 3房產(chǎn)稅改革的影響分析及對策建議 劉開瑞 閆 燕( 陜西師范大學(xué) 國際商學(xué)院，西安 710062)摘 要: 基于國務(wù)院要求要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的背景下，文章分析了房產(chǎn)稅改革對房價的影響 對保障性住房建設(shè)的影響以及對房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)影響等，提出房產(chǎn)稅在改革過程中存在的問題，并針對這些問題給出了完善房產(chǎn)稅改革的相關(guān)對策建議: 建立和完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度; 房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)以市場價值為基礎(chǔ); 培養(yǎng)高素質(zhì)的房地產(chǎn)價值評

2、估專業(yè)人才; 將房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)納入國家稅收體系等關(guān)鍵詞: 房產(chǎn)稅; 房產(chǎn)稅影響; 對策建議中圖分類號:F812. 42文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1007 5682(2011)03 0038 04近年來，我國房屋價格過快上漲，尤其是在 2009稅依據(jù) 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，年下半年到 2010 年初，房地產(chǎn)市場投機(jī)氛圍熾熱，稅率為 1. 2% ; 依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率房價飛速上漲 針對這種情況，2010 年 5 月 31 日，為 12% 自 2001 年 1 月 1 日起，對個人按市場價格國務(wù)院同意發(fā)展改革委 關(guān)于 2010 年深化經(jīng)濟(jì)體制出租的居民住房用于居住的，可以暫

3、減按 4% 的稅率改革重點(diǎn)工作的意見 ，提出逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革征收房產(chǎn)稅 根據(jù)我國現(xiàn)有的房產(chǎn)稅暫行條例，房2011 年 1 月 28 日，作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的重慶和上產(chǎn)稅征收的范圍為城市 縣城 建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)城鎮(zhèn)海分別正式啟動個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作 至的經(jīng)營性房屋，如商業(yè)住宅 居民出租的自有房此，房產(chǎn)稅改革的問題更加引起了社會各界的關(guān)注1計(jì)稅方法見下表:屋一 房產(chǎn)稅概述從房地產(chǎn)的流動過程來看，房地產(chǎn)的經(jīng)營活動一般分為開發(fā) 保有 轉(zhuǎn)讓三個環(huán)節(jié); 房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，又稱不動產(chǎn)稅，是對保有土地與其定著物( 主要是房屋建筑物) 的課稅 其實(shí)房產(chǎn)稅并非一個新稅種，我國在 1986 年就開始實(shí)施，按房

4、屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅 1986 年 9 月 15 日，國務(wù)院正式發(fā)布了中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 ，從當(dāng)年 10 月 1日開始實(shí)施 根據(jù)該條例，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除 10% 至 30% 后的余值計(jì)算繳納，具體減除幅度由省 自治區(qū) 直轄市人民政府規(guī)定 沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定; 房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)表 1 1計(jì)稅方法表計(jì)稅方法計(jì)稅依據(jù)稅率稅額計(jì)算公式從價計(jì)稅房產(chǎn)計(jì)稅1. 2%全年應(yīng)納稅額 = 應(yīng)稅房產(chǎn)原余值值 × ( 1 扣除比例) × 1. 2%從租計(jì)稅房屋租金12%全年

5、應(yīng)納稅額 = 租金收入 ×( 4% )12% ( 個人用于居住為 4% )在經(jīng)過政府多次宏觀調(diào)控房價仍不下降的嚴(yán)峻形勢面前，國務(wù)院在 2010 年 4 月 17 日下發(fā)的 關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知 ，要求發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，財政部 稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策 2010 年 5 月 31 日，國務(wù)院同意發(fā)展改革委 關(guān)于 2010 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見 ，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改收稿日期:2011 -03 -16作者簡介:劉開瑞( 1963) ，男，甘肅民勤人，管理學(xué)博士，陜西師范大學(xué)國際商學(xué)院副教授

6、，財務(wù)系主任，財務(wù)處副處長;閆燕( 1984) ，女，陜西咸陽人，陜西師范大學(xué)國際商學(xué)院碩士研究生38革 這些消息的發(fā)布，引起了社會各界對房產(chǎn)稅改機(jī)購房者和房地產(chǎn)商手中集聚，低收入人群收入的革的關(guān)注，主要是討論要不要擴(kuò)大房產(chǎn)稅的開征范增長趕不上房價的增長，這與國家建設(shè)社會主義和圍，也就是要不要對個人非經(jīng)營性住宅開征房產(chǎn)稅3同時，房諧社會的理念相背離，引發(fā)了社會矛盾2011 年 1 月 27 日，重慶市公布了房產(chǎn)稅試行辦價增長過快，增加了農(nóng)村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的法細(xì)則，并定于 1 月 28 日正式啟動個人住房房產(chǎn)稅成本，也阻礙了城市化發(fā)展進(jìn)程改革試點(diǎn)工作，并在此間頒布了 重慶市個人住房房而解決

7、這些問題的關(guān)鍵是抑制日趨嚴(yán)重的高房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則 ，征收對象為個人擁有的獨(dú)價，征收房產(chǎn)稅在目前不失為一個行之有效的措施棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無這對住宅市場將產(chǎn)生重大影響，對我國國民經(jīng)濟(jì)的戶籍 無企業(yè) 無工作的個人新購的第二套( 含) 以上4發(fā)展和社會矛盾的緩解也將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響的普通住房 同一時間，上海市政府也發(fā)布了 上海三 房產(chǎn)稅改革的影響分析市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦1. 對房價的影響法 的通知，1 月 28 日起開展對部分個人住房征收第一，對房價的短期影響房產(chǎn)稅試點(diǎn)，征收對象為本市新購且屬于該居民家房產(chǎn)稅開征后，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場價格的抑庭第二

8、套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新制無疑是有利的，它將增加住房持有成本，持房者將購的住房 2011 年 2 月 28 日國務(wù)院辦公廳向全國會對成本和收益進(jìn)行審慎權(quán)衡 房產(chǎn)稅的改革將會人大常委會辦公廳轉(zhuǎn)發(fā) 國家發(fā)改委關(guān)于落實(shí)全國減少樓市的投機(jī)和非理性成分，會在一定程度上將人大常委會對國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況報有利于抑制不合理需求 房產(chǎn)稅的改革針對個人自告審議意見的報告 報告提出要繼續(xù)擴(kuò)大房產(chǎn)稅有居住用房產(chǎn)征稅，將直接增加投資性和投機(jī)性房試點(diǎn)范圍，將房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)大到全國，房產(chǎn)稅對產(chǎn)的持有成本，尤其是對那些在短期內(nèi)由于炒作價房市的調(diào)控作用，成為了研究和討論的焦點(diǎn)格出現(xiàn)過快上漲而租金卻相

9、對便宜的房產(chǎn)需求，抑二 房產(chǎn)稅改革的必要性制效果更為明顯，會逐漸擠出房地產(chǎn)市場的價格泡2005 年以來，國家為了遏制房地產(chǎn)市場過熱，房沫，使市場更多地回歸由自主性需求與改善性需求價上升過快等現(xiàn)象，出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，但5決定的軌道上來，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展房價仿佛越調(diào)控越高，除了 2008 年下半年至 2009 年第二，對房價的長期影響初全國房價曾出現(xiàn)過短暫的小幅下跌外，其他時間從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，一項(xiàng)商品價格的漲跌取都保持偏快增速，尤其是 2007 年和 2009 年，可謂狂決于兩個根本的因素，一是供求關(guān)系; 二是貨幣供漲2010 年 3 月 11. 7% 的房屋銷售價格同比漲幅， 應(yīng)

10、從長期來看，市場經(jīng)濟(jì)條件下，房價依然取決于創(chuàng)造了 2008 年以來的最高值供求關(guān)系房價的快速上漲對社會的方方面面產(chǎn)生了巨大開征房產(chǎn)稅后，持有多套商品房的房主就要交的影響，主要表在對經(jīng)濟(jì)的影響和對社會的影響兩稅，這會降低人們對房屋的購買欲望，購買新房的人方面必然減少，這意味著需求減少; 同樣，第二套房的增1. 對經(jīng)濟(jì)的影響持成本上升，也會促使持有多套商品房的人加快拋高房價的危害使房地產(chǎn)市場與就業(yè)市場呈兩極6因此，開征售二手房的步伐，這意味著供應(yīng)增加分化趨勢，收入和房價的比例差距快速拉大，加重了房產(chǎn)稅似乎可以增加供應(yīng)，但人們卻忽視了房產(chǎn)稅我國收入分配的不平等狀況; 其次，過高房價加劇了對出租房市場

11、的影響 當(dāng)房產(chǎn)稅使人們不敢輕易擁投資性房屋的增長，房產(chǎn)作為自住性資產(chǎn)已經(jīng)向作有多套住房之后，出租房的市場房源將會大大減少，為投資性資產(chǎn)過渡，而這不僅增加了房地產(chǎn)市場的出租房價格必將大幅攀升，并且又反過來影響新房泡沫，更是造成社會資源的嚴(yán)重浪費(fèi); 再次，高房價和二手房市場的供求關(guān)系; 我們原指望開征房產(chǎn)稅不利于國家拉動內(nèi)需 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 所以高房價來減少需求和增加供應(yīng)，但最終卻會因?yàn)槌鲎夥渴?場的變化，又帶來了需求增加和供應(yīng)減少，市場仍將已不僅是一個經(jīng)濟(jì)問題，更是一個社會問題2. 對社會的影響7同時，我國城市化不斷推進(jìn)，恢復(fù)其本來的面目房價大幅增長，特別是一些大中城市房價增長土地要素稀缺，政府的

12、土地供應(yīng)行政制度 壟斷性的過快，說明財富越來越傾向于向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) 居住環(huán)境賣地體制，導(dǎo)致房產(chǎn)供應(yīng)緊張; 農(nóng)民工不斷進(jìn)入城較好的地區(qū)集聚，尤其是向少數(shù)高收入者 特別是投市，城市人口不斷增加，百姓對住房存在剛性需求，392. 缺乏高素質(zhì)的房地產(chǎn)價值評估人員根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅評估通常交給房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)來完成，我國也應(yīng)該采取這樣的做法，但我國這方面的政策出臺較晚 1994 年第八屆全國人大常委會第八次全體會議通過 中華人民共和國房地產(chǎn)管理法 ，明確規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)評估制度”和“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度”; 此后 2005 年開始施行 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法 ，2007 年開始施

13、行 注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法 等規(guī)章和規(guī)范性文件的出臺，但到目前為止取得15房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的僅有 3. 5 萬人 即使已經(jīng)開征房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市上海，注冊房產(chǎn)估價師僅有 1351 名，無論是全國還是上海地方，這個數(shù)字相對于需要評估的房屋總量都還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠( 二) 對策建議針對上述問題并結(jié)合我國的實(shí)際情況，改革完善現(xiàn)行房產(chǎn)稅可以從以下幾個方面著手:房地產(chǎn)市場供求矛盾會不斷加大，因此，長期來看，第三，有利于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)8從長期來看，住房需求的理性回歸可以促使房房產(chǎn)稅改革難以改變房價總體上漲的趨勢通過以上分析，也就是說，房產(chǎn)稅對于促使房價地產(chǎn)開發(fā)商更多的考慮普通住房消費(fèi)者的需求，使下跌，短期內(nèi)

14、或有效果，但長期未必有效住房供給在結(jié)構(gòu) 面積等方面更加的合理，改善目前2. 對保障性住房建設(shè)的影響13房地產(chǎn)市場不合理的供給結(jié)構(gòu)房產(chǎn)稅的改革有利于為保障房的建設(shè)提供資金四 房產(chǎn)稅改革過程中存在的問題及建議的來源 當(dāng)前，從保障性住房建設(shè)規(guī)模和進(jìn)度上看( 一) 存在的問題仍然難以滿足中低收入者的需要，一是地方政府無1. 房產(chǎn)信息不完整力推動 保障性住房建設(shè)對地方政府而言遠(yuǎn)沒有商要合理征收房產(chǎn)稅，首先要清楚各地有多少套品房開發(fā)建設(shè)帶來的土地收入多，在地方政府融資住房，在實(shí)名制的前提下歸誰所有，以及房產(chǎn)稅征收能力有限的條件下，地方政府當(dāng)然傾向于選擇鼓勵確定的起免征額，都需要房屋主管部門和稅務(wù)部門9二是

15、開發(fā)商無利可圖: 對于企建立全面統(tǒng)一的 實(shí)時動態(tài)的個人及家庭房屋持有商品房開發(fā)建設(shè)業(yè)而言，保障性住房與商品房開發(fā)相比在建設(shè)成本情況的數(shù)據(jù)庫; 如果再牽涉到人口流動問題和房屋上差異不大，而利潤率卻是天壤之別，尤其是長期以信貸問題，就需要房屋主管部門 銀行 稅務(wù) 公安等來房地產(chǎn)開發(fā)商對該行業(yè)的利潤率已經(jīng)形成了極高相關(guān)部門建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)和信息系統(tǒng)，這樣才能保的預(yù)期，因此，開發(fā)商對建設(shè)保障性住房缺乏動力14但是目前我國房地產(chǎn)市場證房產(chǎn)稅的順利征收房產(chǎn)稅改革在一定程度上可緩解保障性住房建設(shè)過的信息化建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房地產(chǎn)市場自身的發(fā)展速程中資金缺乏的問題，為其提供相對穩(wěn)定的資金來度，全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息共

16、享制度沒有建立，這就源 另外，從稅制設(shè)計(jì)理念上體現(xiàn)了縮小收入分配給房產(chǎn)稅的征收帶來了相當(dāng)大的難度差距以及共享改革發(fā)展成果的公平性原則，即通過對房產(chǎn)占有多的“富人”征稅，從而為沒有房產(chǎn)的“窮人”提供住房，逐步形成“住有所居”的和諧社會環(huán)10境3. 房產(chǎn)稅改革的長遠(yuǎn)影響第一，有利于扭轉(zhuǎn)現(xiàn)行的“土地財政”格局房產(chǎn)稅的長遠(yuǎn)好處還在于，它不只是著眼于房地產(chǎn)業(yè)自身的調(diào)控，更具有調(diào)節(jié)居民收入分配和完善地方稅收體系的功能 房產(chǎn)稅開征后，可與土地增值稅相配合，為地方財政開源，從而扭轉(zhuǎn)“土地財11政”格局 擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍可以使地方政府得到一種大宗 穩(wěn)定的財源，減弱地方政府對土地財政的依賴，從根本上緩解人為推動

17、土地價格過快上漲的問題，避免因地價上漲推高房價，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展第二，有利于盤活閑置房，促進(jìn)房產(chǎn)資源的再分配我國目前城市囤積住房的行為還很嚴(yán)重，尤其在一線城市，新房一半以上都是囤積的，如果把這個存量擠出來，將會是很大一筆房源 通過征收房產(chǎn)稅，擠出住房囤積的存量，對維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展都是極其有益的; 另一方面，從長期看，房產(chǎn)稅改革將引導(dǎo)房產(chǎn)資源的重新分配，持有者結(jié)構(gòu)逐漸向居住型結(jié)構(gòu)理性回歸，促進(jìn)社會資源的再分配，減12小兩級分化1. 建立和完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度房地產(chǎn)稅收的有效征管需要有完善的房屋產(chǎn)權(quán)管理的資料 各級政府應(yīng)制定詳細(xì)的房屋產(chǎn)權(quán)登記信息管理制度，通過計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅

18、的檔案化管理，按照屬地管理的要求對企業(yè)的固定資產(chǎn)原值，可供出租的公房 私房房屋的收入 面積 地點(diǎn)產(chǎn)權(quán)人等在普查的基礎(chǔ)上登記造冊，建立較完整的檔案資料，實(shí)行微機(jī)跟蹤管理，及時掌握房產(chǎn)稅的申40報 納稅 免稅情況，加強(qiáng)稅源管理做好房產(chǎn)稅有16關(guān)行政審批項(xiàng)目取消后的后續(xù)管理工作2. 培養(yǎng)高素質(zhì)的房地產(chǎn)的價值評估專業(yè)人才房地產(chǎn)價格取決于多方面因素，因此對估價人員專業(yè)能力要求很高，建議加大教育培訓(xùn)力度，對房地產(chǎn)價值評估專業(yè)人才重點(diǎn)培養(yǎng)，并實(shí)行嚴(yán)格的定期考核，完善房地產(chǎn)評估師職業(yè)資格制度，制定對策大力鼓勵高素質(zhì)的房地產(chǎn)價值評估的專業(yè)人才的就的財稅體系的客觀需要，更是目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之急需 但我國國情決定

19、了這項(xiàng)工作的艱巨性和復(fù)雜性，應(yīng)本著“調(diào)研先行 規(guī)范制度 先易后難 循序漸進(jìn)”的原則推進(jìn)，使其與其他房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一道，共同承擔(dān)起保障我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展的重任參考文獻(xiàn)17除了強(qiáng)化房地產(chǎn)估價人員的專業(yè)能力1賈小雷 . 我國房產(chǎn)稅征收管理中存在的法律問題J. 經(jīng)濟(jì)研究業(yè)和從業(yè)外，還應(yīng)該重視估價人員的道德素質(zhì)和職業(yè)操守，這導(dǎo)刊，2007，(9) : 61.方面應(yīng)該由政府制定一些法律法規(guī)，加大監(jiān)管力度，2徐滇慶 . 房產(chǎn)稅與物業(yè)稅 . 北京: 機(jī)械工業(yè)出版社M. 2008:36.以防止房地產(chǎn)估價人員和納稅人之間暗箱操作，扭3蘭相潔 . 美國物業(yè)稅的實(shí)踐及其借鑒J. 中國房地產(chǎn)金融，曲房產(chǎn)的真

20、實(shí)價值2008，(5) : 28.3. 房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)以市場價值為基礎(chǔ)4李志青 . 淺談房產(chǎn)稅的正確計(jì)算J. 冶金財會，2009，(9) : 59.為了完善我國稅制，發(fā)揮房產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)社會財5張 青 . 物業(yè)稅開征的制度調(diào)整與時機(jī)選擇J. 稅務(wù)研究，富分配 優(yōu)化資源配置及增加地方財政收入的功能，2009，(10) : 68.6王 鵬，張雁東 . 完善我國房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的幾點(diǎn)建議J. 當(dāng)鑒于我國房產(chǎn)稅條例制定的歷史背景及在變化的經(jīng)代經(jīng)濟(jì)研究，2009，(12) : 68.濟(jì)條件下存在的問題，借鑒國際市場經(jīng)濟(jì)國家不動7陳茂輝 . 房產(chǎn)稅的中國博弈J. 走向世界，2010，(3) : 16.產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)

21、，我國的房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)改為以市8蔣安妲 . 關(guān)于房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的調(diào)查與思考J. 金融觀察，場價值為基礎(chǔ)的評估價 因?yàn)橐苑慨a(chǎn)的租金為計(jì)稅2010，(8) : 19.依據(jù)已經(jīng)征收流轉(zhuǎn)收入的營業(yè)稅，而房產(chǎn)稅征收的9張晶 . 我國房產(chǎn)稅改革芻議J. 中國商界，2010，(11) : 53.10劉素榮 . 關(guān)于我國房產(chǎn)稅改革的思考J. 稅務(wù)論壇，2010，是靜態(tài)的財產(chǎn)稅，兩者在征收環(huán)節(jié)上是不同的，所以( 11) : 23.現(xiàn)存的兩種房產(chǎn)稅計(jì)稅方法應(yīng)予以合并，取消從租11阮璇 . 開征房產(chǎn)稅對降低房價有用嗎J. 經(jīng)濟(jì)論從，2010:18計(jì)征的方法4. 將房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)納入國家稅收體系內(nèi)房產(chǎn)稅稅制的設(shè)計(jì)必須與國家其它稅制相一致，并保持政策的穩(wěn)定性 房產(chǎn)稅作為國家財政政策的一部分，其調(diào)整改變影響廣泛而深遠(yuǎn)，覆蓋房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)劃 土地資源開發(fā)與保護(hù)，甚至關(guān)系到社會經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)與發(fā)展，所以房產(chǎn)稅政策必須保持穩(wěn)定性，否則將影響整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展與國19因此，在對房產(chǎn)稅家土地資源開發(fā)的長遠(yuǎn)規(guī)劃制度進(jìn)行設(shè)計(jì)時應(yīng)將其納入整個