ISO9001物管部工作手冊(cè)學(xué)習(xí)資料

1、管理規(guī)章制度與 ISO9002 質(zhì)量體系文件目錄完善的規(guī)章制度是提供規(guī)范化物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)繩。深圳陽光物業(yè)管理有限公司積累二十余年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)作著一套行之有 效的制度，做到了有章可循，有法可依，保證了各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。1998 年，公司導(dǎo)入 ISO9002 質(zhì)量保證體系，作為企業(yè)管理制度的重要組成部分，并不斷補(bǔ)充和完善，為提高物業(yè)管理水平奠定了良 好的基礎(chǔ)。在此，我們摘錄出擬在新一代管理處運(yùn)用的管理規(guī)章制度和 ISO9002 文件目錄，供招標(biāo)工作小組各領(lǐng)導(dǎo)和專家審閱。一、管理規(guī)章制度目錄（一）公眾制度1精神文明公約2住戶服務(wù)指南手冊(cè)3業(yè)主公約4用戶手冊(cè)5業(yè)主管理委員會(huì)章程6樓宇裝修改建

2、管理?xiàng)l例7戶內(nèi)安裝防盜窗花規(guī)定8裝修人員管理規(guī)定9住宅裝修驗(yàn)收及違章處理規(guī)定10安全用電、用水管理規(guī)定11消防管理規(guī)定12電梯乘客須知13出入證管理規(guī)定14人員物品進(jìn)出管理規(guī)定15智能停車場(chǎng)管理規(guī)定16摩托車、自行車管理辦法17限制養(yǎng)犬規(guī)定18清潔衛(wèi)生公約19垃圾分類收集處理實(shí)施辦法20小區(qū)綠化管理規(guī)定21 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定22 健身房管理規(guī)定23 游泳池管理規(guī)定24 商鋪管理規(guī)定25 便民服務(wù)承諾制度26 有償便民服務(wù)項(xiàng)目一覽表27 體育活動(dòng)場(chǎng)所公用設(shè)施管理制度28 安全防范系統(tǒng)使用辦法（二）管理運(yùn)作制度1物業(yè)前期參與管理制度2物業(yè)驗(yàn)收管理規(guī)定3物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定4客戶入住管理規(guī)定5質(zhì)量保證制

3、度6鑰匙托管承諾書7房屋綜合維修管理辦法8維修服務(wù)承諾9治安管理規(guī)定10消防管理規(guī)定11消防設(shè)備管理制度12消防設(shè)施、安全標(biāo)識(shí)管理規(guī)定13消防設(shè)施維修制度14突發(fā)事件處理規(guī)定15重點(diǎn)部位防火管理制度16臺(tái)風(fēng)應(yīng)急規(guī)程17安管員管理規(guī)定18安管員交接班制度19智能監(jiān)控中心值班制度20智能化系統(tǒng)使用管理規(guī)定21智能化設(shè)施使用管理規(guī)定22智能化系統(tǒng)維修、養(yǎng)護(hù)規(guī)定23管理處閉路監(jiān)視系統(tǒng)操作規(guī)程24 背景音響系統(tǒng)操作規(guī)程25.有線電視和智能化網(wǎng)絡(luò)管線使用管理規(guī)定26 室內(nèi)安防報(bào)警系統(tǒng)及遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程27. 管理處安全工作守則28. 管理處工作制度29. 管理處例會(huì)制度30. 24小時(shí)值班制度31管理

4、處主任巡查制度32. 各類信息收集反饋規(guī)定33. 回訪制度34. 公共設(shè)施日常保養(yǎng)規(guī)定35. 房屋修繕制度36. 房屋外觀附屬設(shè)施管理規(guī)定37. 房屋本體設(shè)施日常巡檢規(guī)定38房屋本體附屬設(shè)施日常巡檢規(guī)定39.房屋 薰乙坦芾砑把布旃娑？br>40 .房屋設(shè)施安全管理規(guī)定41配電房管理規(guī)定42. 電梯管理規(guī)定43. 電梯機(jī)房管理制度44. 管理處電梯值班檢查制度45. 電梯安全操作規(guī)程46. 電梯維修保養(yǎng)工作規(guī)程47. 電梯緊急事故處理規(guī)程48. 環(huán)境綠化管理規(guī)定49. 園林綠化管理規(guī)定50. 綠化養(yǎng)護(hù)工作制度51園林綠化管理流程52. 綠化養(yǎng)護(hù)工作制度53. 垃圾中轉(zhuǎn)站清潔制度54. 垃圾

5、收集處理規(guī)程55. 社區(qū)文化管理制度56. 社區(qū)文化活動(dòng)開展流程57居民文化活動(dòng)組織管理規(guī)定58社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃59重大參觀考察活動(dòng)規(guī)定 60小區(qū)宣傳欄管理制度 61宣傳欄及小區(qū)標(biāo)語管理規(guī)定 62管理處人員文明服務(wù)準(zhǔn)則 63員工行為規(guī)范 64客戶投訴處理制度 65財(cái)務(wù)管理制度 66收費(fèi)管理制度 67財(cái)務(wù)公開監(jiān)督制度 68現(xiàn)金管理制度 69本體維修基金管理使用、續(xù)籌管理規(guī)定 70支票、票據(jù)管理制度 71會(huì)計(jì)核算制度72稅收管理規(guī)定73業(yè)務(wù)收入管理制度74工作人員著裝規(guī)定 75員工考勤制度 76關(guān)于用工和辭工的規(guī)定 77計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理制度 78檔案管理制度 79廣告招牌管理規(guī)定 80合同簽訂管理規(guī)

6、定 81小區(qū)經(jīng)費(fèi)管理制度（三）內(nèi)部管理崗位職責(zé)1 管理處主任崗位職責(zé)2 智能監(jiān)控中心主管崗位職責(zé)3 調(diào)度員崗位職責(zé)4 小區(qū)事務(wù)主管崗位職責(zé)5 會(huì)計(jì)崗位職責(zé)6. 出納員崗位職責(zé)7管理員崗位職責(zé)8電腦操作員崗位職責(zé)9社區(qū)文化服務(wù)員崗位職責(zé)10商鋪主管崗位職責(zé)11商鋪服務(wù)員崗位職責(zé)12弱電工程師崗位職責(zé)13水電維修工崗位職責(zé)14房屋維修工崗位職責(zé)15保潔員崗位職責(zé)16綠化工崗位職責(zé)17安保班長(zhǎng)崗位職責(zé)18安管員崗位職責(zé)19安管巡邏員崗位職責(zé)20安管員門衛(wèi)崗位職責(zé)21安管宿舍衛(wèi)生值日員職責(zé)22消防員崗位職責(zé)23停車場(chǎng)管理員崗位職責(zé)（四）員工考核程序及標(biāo)準(zhǔn)1員工績(jī)效考核程序2員工月度考核標(biāo)準(zhǔn)ISO900

7、2 質(zhì)量體系文件目錄（一）質(zhì)量手冊(cè)內(nèi)容目錄 1手冊(cè)封面 （批準(zhǔn)頁 ） 2質(zhì)量手冊(cè)目錄 3質(zhì)量手冊(cè)說明 4質(zhì)量手冊(cè)發(fā)放控制頁5質(zhì)量手冊(cè)修改頁6 術(shù)語7陽光物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介8質(zhì)量方針和目標(biāo)9組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)權(quán)限10質(zhì)量體系要素11管理職責(zé)12質(zhì)量體系13合同評(píng)審14設(shè)計(jì)控制（本公司無此項(xiàng)）15文件和資料控制16采購(gòu)17顧客提供產(chǎn)品的控制18產(chǎn)品標(biāo)識(shí)和可追溯性19過程控制20檢驗(yàn)和試驗(yàn)21檢驗(yàn)測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備的控制22檢驗(yàn)和試驗(yàn)狀態(tài)23不合格品的控制24糾正和預(yù)防措施25搬運(yùn)、儲(chǔ)存、包裝、防護(hù)和交付26質(zhì)量記錄的控制27內(nèi)部質(zhì)量審核28培訓(xùn)29服務(wù)30統(tǒng)計(jì)技術(shù)（二）程序文件目錄清單1管理評(píng)審程序2物

8、業(yè)管理方案控制程序3合同 /標(biāo)書評(píng)審程序4文件與資料控制程序5物品采購(gòu)控制程序 6服務(wù)采購(gòu)控制程序 7業(yè)主提供的產(chǎn)品控制程序 8物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)識(shí)和可追溯性程序 9服務(wù)過程控制程序 10分承包服務(wù)項(xiàng)目控制程序 11服務(wù)工作計(jì)劃控制程序 12物品管理程序 13設(shè)備管理程序 14應(yīng)急情況的處理程序 15采購(gòu)物品的驗(yàn)證控制程序 16服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)控制程序 17檢驗(yàn)、測(cè)量和實(shí)施設(shè)備控制程序 18檢驗(yàn)狀態(tài)控制程序 19不合格品控制程序 20不合格服務(wù)控制程序 21糾正和預(yù)防措施程序 22業(yè)主（住戶）投訴處理程序 23物品搬運(yùn)、貯存、防護(hù)和交付程序 24質(zhì)量記錄控制程序 25內(nèi)部質(zhì)量審核程序 26員工培訓(xùn)程

9、序 27信息反饋控制與服務(wù)程序 28統(tǒng)計(jì)技術(shù)應(yīng)用程序（三）作業(yè)指導(dǎo)書（ 1） 管理處內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程 （ 2） 房屋及公共場(chǎng)地管理工作手冊(cè) （ 3） 供配電管理工作手冊(cè) （ 4） 給排水設(shè)備管理工作手冊(cè) （ 5） 制冷設(shè)備管理工作手冊(cè)6） 電梯管理工作手冊(cè) （ 7） 安全消防管理工作手冊(cè)（ 8） 智能設(shè)備管理工作手冊(cè)（ 9） 房屋（設(shè)施）養(yǎng)護(hù)和修繕工作手冊(cè)（10）安全保衛(wèi)工作手冊(cè)（11）環(huán)境管理工作手冊(cè)之清潔工作手冊(cè)（12）環(huán)境管理工作手冊(cè)之綠化工作手冊(cè)（四）ISO9002 質(zhì)量體系記錄目錄清單 1物業(yè)合同簽署記錄 2合同評(píng)審記錄 3物業(yè)接管項(xiàng)目資料記錄4驗(yàn)收交接表5驗(yàn)收樓宇缺陷整改表6安全檢

10、查記錄7整改通知書8消防設(shè)備清單9消防演習(xí)報(bào)告10消防器材卡 11消防設(shè)備檢查保養(yǎng)表 12消防值班記錄 13消防報(bào)警處理記錄14入伙通知書15住戶登記表16退租清單17保安值班記 錄18保安哨位巡查記錄表19. 警械警具配備登記表20出入證件辦理登記表21物品搬運(yùn)放行單22保安排班表23保安員月訓(xùn)練表 24水池、水箱情況登記 25水泵運(yùn)行記錄26機(jī)電設(shè)備月檢表27變配電運(yùn)行記錄表28發(fā)電機(jī)試機(jī)記錄29抄表單30空調(diào)運(yùn)行記錄31電梯檢查表32清潔工工作考評(píng)表33消殺藥品投放記錄34綠化工作記錄表35. 綠化工作考評(píng)表36. 裝修改進(jìn)申報(bào)表37. 裝修巡檢記錄38. 臨時(shí)施工證發(fā)放記錄39. 出入

11、證件40. 公用設(shè)施登記表41. 公用設(shè)施完好率統(tǒng)計(jì)表42. 郵件發(fā)放登記表43. 停車場(chǎng)檢查登記表44. 停車場(chǎng)車輛出入登記表45. 維修單46. 維修記錄47. 設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)48. 工程項(xiàng)目審批表49. 工程驗(yàn)收結(jié)算表50. 大修項(xiàng)目計(jì)劃表51. 標(biāo)識(shí)登記清單52. 應(yīng)急情況處理記錄53. 社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃表54. 社區(qū)文化活動(dòng)記錄表55. 管理費(fèi)交費(fèi)記錄付款通知書 未交費(fèi)處理報(bào)告 物品需求計(jì)劃表 物品采購(gòu)計(jì)劃表 物品入庫(kù)驗(yàn)收記錄 分供應(yīng)調(diào)查評(píng)價(jià)表 合格分供應(yīng)名單 分供應(yīng)年度評(píng)審表 分包項(xiàng)目質(zhì)量檢查記錄 庫(kù)房物品盤點(diǎn)清單 發(fā)料單 文件主清單 文件發(fā)放記錄 文件修改申請(qǐng)表 外來文件登記表

12、文件呈批傳閱表 傳真登記表 機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳 設(shè)備卡 計(jì)量設(shè)備檢驗(yàn)記錄 考評(píng)記錄 考評(píng)總結(jié)報(bào)告 內(nèi)部質(zhì)量審核計(jì)劃 內(nèi)部質(zhì)量審核檢查表 不合格報(bào)告 內(nèi)部質(zhì)量體系審核報(bào)告 住戶意見調(diào)查表 住戶意見分析處理表 住戶投訴登記表 住戶投訴處理表 管理評(píng)審計(jì)劃 管理評(píng)審報(bào)告56.57.58.59.60.61.62.63.64.65.66.67.68.69.70.71.72.73.74.75.76.77.78.79.80.81.82.83.84.85.86.87.88. 糾正和預(yù)防措施報(bào)告89. 年度培訓(xùn)計(jì)劃90. 培訓(xùn)檔案記錄ISO9001 物管部工作手冊(cè)第一節(jié) 任務(wù)和崗位設(shè)置一、任務(wù)物管部是實(shí)施公司轄區(qū)范圍

13、內(nèi)的工程管理， 保障設(shè)備、 設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門。 物管部的管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性， 它是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反映公司服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。 物管部的職責(zé)范圍如下：1、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)商住房的電力系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修以及保 安保潔等。2、負(fù)責(zé)公司公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。3、負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)二次裝修的申批、監(jiān)管。4、負(fù)責(zé)對(duì)用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。5、負(fù)責(zé)大樓外委工程的監(jiān)管工作。6、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的保安、消防工作。7、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的保潔工作。8、負(fù)

14、責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的土建維修工作。二、物管部組織結(jié)構(gòu)圖第二節(jié) 物業(yè)管理部崗位職責(zé)（一）物業(yè)管理部經(jīng)理1、在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)物管部的各項(xiàng)工作。2、負(fù)責(zé)公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)備等技術(shù)和管理工作；3、 負(fù)責(zé)制定本部門的各項(xiàng)管理制度及應(yīng)急措施，確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運(yùn)行；4、負(fù)責(zé)向經(jīng)營(yíng)戶及消費(fèi)者提供日常維修、保安、保潔、倉(cāng)儲(chǔ)維修等服務(wù)。5、負(fù)責(zé)對(duì)本部門各班組的工作進(jìn)行檢查，指導(dǎo)；6、負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)戶及消費(fèi)者裝修申請(qǐng)、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗(yàn)收工作；7、負(fù)責(zé)參與樓宇工程驗(yàn)收交接工作及制定樓宇工程驗(yàn)收實(shí)施計(jì)劃。負(fù)責(zé)組織新接物業(yè)的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行調(diào)試工作；8、負(fù)責(zé)對(duì)本部門發(fā)生的

15、重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作；9、對(duì)采購(gòu)物資和提供服務(wù)的供方進(jìn)行評(píng)價(jià)；10、負(fù)責(zé)審核本部門提交的物品申購(gòu)報(bào)告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審核的并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)；11、負(fù)責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計(jì)劃的制定，并配合物管部組織實(shí)施；確保其正常運(yùn)行。12、監(jiān)督、組織實(shí)施與物業(yè)管理有關(guān)的計(jì)量檢測(cè)設(shè)備的定期校準(zhǔn)工作。13、全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施的添置、安裝、調(diào)試、運(yùn)轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì)量管理體系的正常運(yùn)作提供保障；14、負(fù)責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行原始記錄，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為提高運(yùn)行質(zhì)量提供依據(jù)。15、組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。（二）設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)1、在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)

16、備組的各項(xiàng)工作。2 、 安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項(xiàng)目。3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。4、負(fù)責(zé)跟蹤工作單的作業(yè)情況。5、定期組織班組員工進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識(shí)交流。6、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄的管理與存檔。7、負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟蹤相關(guān)外委項(xiàng)目的進(jìn)展情況。8、及時(shí)反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。9、負(fù)責(zé)公司維修設(shè)備、材料的采購(gòu)。10、負(fù)責(zé)本小組的勞動(dòng)紀(jì)律考核，并每月上報(bào)綜合部。（ 三） 強(qiáng)、弱電維修員1、在設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，管理強(qiáng)、弱電系統(tǒng)所轄設(shè)備。2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強(qiáng)、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項(xiàng)目方案。3、填寫本

17、系統(tǒng)的操作要求和工作指令。4、提出本系統(tǒng)的備料計(jì)劃，協(xié)助采購(gòu)專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。5、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外委項(xiàng)目 （含外委工程、代維修工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收。6、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。7、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。8、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)和通訊系統(tǒng)）的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修。9、負(fù)責(zé)配合電信部門對(duì)直線電話、專線電話的開通及維修聯(lián)系10、負(fù)責(zé)配合電信部門對(duì)用戶電話系統(tǒng)的維護(hù)。11、負(fù)責(zé)對(duì)消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)備進(jìn)行定期檢查和維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對(duì)消防系統(tǒng)中的電氣部分進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。12、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修

18、。13、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。（四）空調(diào)給排水維修員1、在設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，管理空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設(shè)備。2、制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項(xiàng)目方案。3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。4、提出本系統(tǒng)的備料計(jì)劃，協(xié)助采購(gòu)專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。5、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外委項(xiàng)目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收。6、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。7、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。8、負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（包括風(fēng)機(jī)）的日常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對(duì)空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。9、負(fù)

19、責(zé)給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對(duì)給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。10、在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。11、負(fù)責(zé)大樓管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。（五）電梯維修員1、負(fù)責(zé)監(jiān)視和掌握各電梯的運(yùn)行狀態(tài)，保證電梯的正常運(yùn)行；2、完成電梯的定期保養(yǎng)；3、電梯機(jī)房發(fā)現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)立即進(jìn)行檢修，并做好記錄，如無法修理，應(yīng)立即與廠家聯(lián)系，同時(shí)做好記錄；（六）水電維修員1、負(fù)責(zé)低壓配電室、電梯機(jī)房、樓層電氣小室的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。2、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。3、每月兩次發(fā)電機(jī)試運(yùn)行。 4、負(fù)責(zé)大樓立面照明燈具

20、的啟、停。5、負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)水電設(shè)備的有償維修服務(wù)。6、負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱（柜）表面清潔。7、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。（七）給排水維修員1、在設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)管理給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備；2、負(fù)責(zé)對(duì)給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)、維修；3、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙資料的收集、保管；4、負(fù)責(zé)每天兩次巡視給排水設(shè)施設(shè)備，并做好記錄；（八） 土建維修管理員1、在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋的維修，并管理雜工。2、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。3、負(fù)責(zé)房屋維修外委項(xiàng)目的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收。4、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。5、負(fù)責(zé)房屋建筑結(jié)構(gòu)各類圖紙和

21、資料的收集、分類。6、負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。（九） 保安消防管理員1、在公司物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下， 全面負(fù)責(zé)保安消防組行政管理工作，組織和引導(dǎo)部屬員工學(xué)習(xí)法律法規(guī)和業(yè)務(wù)技術(shù)知識(shí)， 培養(yǎng)和提 高改進(jìn)的整體政治思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)工作能力；2、督促保安人員嚴(yán)格執(zhí)行公司有關(guān)規(guī)定， 對(duì)成績(jī)突出人員給與獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)工作失職人員進(jìn)行教育和提出處理意見， 維護(hù)公司和客戶利 益，預(yù)防各類事故發(fā)生；3、認(rèn)真學(xué)習(xí)消防安全規(guī)定、消防法、重慶市消防安全條例，貫徹執(zhí)行上級(jí)有關(guān)指示精神和消防工作方針，堅(jiān)守崗位， 負(fù)責(zé)編制消防工作計(jì)劃，定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)有關(guān)工作及存在的問題，提出整改意見；4、經(jīng)常對(duì)重點(diǎn)防火部位和易燃易爆物品進(jìn)行檢查，加

22、強(qiáng)消防設(shè)施的維護(hù)管理，對(duì)檢查出的隱患督促整改，及時(shí)消除隱患，協(xié)助主管 領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門建立健全各項(xiàng)安全防火責(zé)任制。5、負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內(nèi)的安全防范和消防管理工作，協(xié)調(diào)公安機(jī)關(guān)處理相關(guān)的重大刑事案件和火災(zāi)事故；6、負(fù)責(zé)應(yīng)聘保安員的資格審核；7、負(fù)責(zé)做好保安，消防用品的采購(gòu)、驗(yàn)證、監(jiān)督管理，并對(duì)需要維修品提出申請(qǐng)。8、負(fù)責(zé)消防器材的管理。（十） 保安員1、在指定崗位認(rèn)真值勤，按照公司規(guī)定，積極完成工作任務(wù)；2、根據(jù)指責(zé)規(guī)定，負(fù)責(zé)做好本責(zé)任區(qū)的防火、防盜、防暴、防破壞、防事故等工作，確保安全；3、根據(jù)值勤要求，夜間檢驗(yàn)出入人員證件，防止未經(jīng)許可的人員、車輛、物資擅自進(jìn)出責(zé)任區(qū)，維護(hù)責(zé)任區(qū)內(nèi)

23、的治安秩序；4、堅(jiān)守崗位，認(rèn)真做好巡邏、檢查、防衛(wèi)、守夜等工作，預(yù)防責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件和治安災(zāi)害事故；5、協(xié)助處理責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)治安事件，及時(shí)報(bào)告上級(jí)并作好值班紀(jì)錄；6、服從命令，聽從指揮，積極完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時(shí)性工作任務(wù)。（十一） 保潔庫(kù)房管理員1、制定分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)和要求；2、熟知掌握各類建材、玻璃、不銹鋼等所需的清潔劑，并根據(jù)所需量進(jìn)行購(gòu)買；3、與社區(qū)清潔服務(wù)保持聯(lián)系，注重商場(chǎng)的外部形象；4、每天對(duì)商場(chǎng)各樓進(jìn)行衛(wèi)生檢查，不低于四次；5、對(duì)原材料進(jìn)行妥善保管，有計(jì)劃進(jìn)行發(fā)放，每月盤點(diǎn)一次；6、協(xié)調(diào)保潔部和其他有關(guān)部門的工作聯(lián)系，維護(hù)公司的內(nèi)、外清潔衛(wèi)生形象。（十二）保潔員

24、1、熟悉分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的情況，掌握清潔工作必要的標(biāo)準(zhǔn)和要求；2、熟悉掌握各類清潔工具，清潔劑的使用方法，熟知各類建材、玻璃、不銹鋼等的保潔方法；3、嚴(yán)格按清潔規(guī)范操作，以防損壞設(shè)施、設(shè)備；4、保持分管區(qū)域的清潔水準(zhǔn)，工作次數(shù)每天不少于4 次；5、節(jié)約使用清潔原料，愛護(hù)使用各種清潔用具；6、接受主管、領(lǐng)班的監(jiān)督檢查，不斷改進(jìn)工作；7、對(duì)待商家和顧客要熱情、大方，為我們提供方便；8、文明用語，著裝整齊，佩帶工作牌上崗。（十三）庫(kù)管員1、在保潔庫(kù)房管理員的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)處理本小組的日常事務(wù)。2、對(duì)入庫(kù)的物品進(jìn)行安全檢查，熟悉儲(chǔ)存物品的分類、性質(zhì)。3、負(fù)責(zé)庫(kù)房物品的安全保護(hù)工作，防止物品丟失。4、

25、每月進(jìn)行一次防火檢查，消除火災(zāi)隱患。5、負(fù)責(zé)庫(kù)房各類帳簿的建立、登記，并保管好記錄。內(nèi)部管理規(guī)定一、值班管理規(guī)定1、值班員工必須嚴(yán)格堅(jiān)守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者，作違反勞動(dòng)紀(jì)律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟(jì) 責(zé)任。2、值班員工必須集中精力，保持警覺，認(rèn)真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關(guān)的事情。3、值班員工必須服從組長(zhǎng)的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行組長(zhǎng)的工作指令。4、值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運(yùn)行。5、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，保持聯(lián)系。6、值班員工必須掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案。遇突發(fā)

26、性事件，應(yīng)保持冷靜，果斷處理。7、值班員工必須做好事故現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級(jí)到場(chǎng)處理。8、值班人員必須做好當(dāng)班的工作記錄，按欄目要求認(rèn)真如實(shí)填寫。二、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程（一）接班員須知1、上一班設(shè)備運(yùn)行情況；2、正在檢修的設(shè)備情況；3、設(shè)備故障的處理經(jīng)過和結(jié)果。（二）交接班程序1、按規(guī)定時(shí)間由交班員工主持交接班。2、交班員工宣讀本班工作情況及設(shè)備運(yùn)行情況，設(shè)備故障的處理結(jié)果和經(jīng)過。3、交接班雙方會(huì)齊共同對(duì)主要巡視內(nèi)容進(jìn)行巡檢，接班檢查，交班隨從巡查。4、報(bào)告檢查結(jié)果。5、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。6、不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時(shí)難以完成

27、的，轉(zhuǎn)由接班人員進(jìn)行。7、交接班情況記錄在交接班記錄表中，雙方簽字認(rèn)可。（三）交接班暫停凡有下列情況不得交接班，必要時(shí)立即通知主管到現(xiàn)場(chǎng)處理。1、巡視記錄與實(shí)際情況不符時(shí)。2、交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)。3、接班人員精神狀態(tài)不良，包括倦怠、醉酒和傷病等時(shí)。4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時(shí)。5、設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。三、供電值班員交接班規(guī)程（一）接班員須知1、上一班設(shè)備運(yùn)行情況；2、正在檢修的設(shè)備情況； 3、儀表指示是否正確；4、設(shè)備故障處理的經(jīng)過和結(jié)果。（二）交接班程序1、按規(guī)定時(shí)間由交班員工主持交接班。 2、列隊(duì)于模擬圖板前，交班背對(duì)圖板，接班面對(duì)圖板

28、。 3、交班宣讀本班工作情況記錄及 當(dāng)前運(yùn)行方式。 4、交接班雙方會(huì)齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢查，交班隨從巡查。5、報(bào)告檢查結(jié)果。 6、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。 7、不正常：由交班負(fù)責(zé)處理，接班配合；一時(shí)難以完成的，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進(jìn)行。 8、交接班情況記錄在當(dāng)值日志上， 雙方簽名確認(rèn)。（三）交接班暫停凡有下列情況不得交接班，必要時(shí)須立即通 知值班主管到場(chǎng)處理。 1、設(shè)備記錄與實(shí)際運(yùn)行狀況不符時(shí)。2、交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)。 3、當(dāng)值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時(shí)。4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時(shí)。5、設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。四、運(yùn)行記錄管

29、理制度1、巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設(shè)備運(yùn)行記錄、每半天記錄一次，設(shè)備運(yùn)行記錄表（空調(diào)系統(tǒng)）每班記錄一次，由相關(guān)專業(yè) 的管理員檢查后每月月底將表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。2、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長(zhǎng)， 相關(guān)專業(yè)的管理員審查后簽名， 每月月底將記錄表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔3、巡查簽到表每日均由當(dāng)值員工巡查設(shè)備后簽名，由相關(guān)專業(yè)的管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。4、巡視值班記錄表每日由當(dāng)值員工填寫，每周經(jīng)物管部經(jīng)理簽名后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)。5、值班表每月月底由維修班長(zhǎng)填寫，物管部經(jīng)理審閱后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)。6、設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì)，記錄須填寫認(rèn)真、字跡清

30、晰。7、所有記錄必須按時(shí)完成，不準(zhǔn)弄虛作假。五、工程檔案管理制度1、工程設(shè)備檔案由資料管理員管理。資料管理員者應(yīng)嚴(yán)守公司檔案管理制度和保密守則。2、各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強(qiáng)、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報(bào)警；房屋結(jié)構(gòu)；資料管理員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。3、編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。4、外單位交來圖紙由資料管理員統(tǒng)一簽收， 并將有關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)的管理員核對(duì)實(shí)物， 如圖紙無誤則由資料管理員按系統(tǒng)歸檔； 圖紙有誤，則由資料管理員聯(lián)系交圖單位更正。5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存。6、借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的管理員以上人員批準(zhǔn)，資料管理員登記并指定歸還日期， 由資

31、料管理員按期追還， 需續(xù)借的要重新登記。設(shè)備設(shè)施管理第一部分 總則一、承包商監(jiān)督規(guī)定對(duì)須持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書方允許從事的專業(yè)，如消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)和定期試驗(yàn)，及某些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目，如 電梯的維修保養(yǎng)等可將項(xiàng)目外委給承包商作業(yè)。（一）承包商監(jiān)督規(guī)定為規(guī)范對(duì)承包項(xiàng)目的管理，特制定本規(guī)定。1、承包商進(jìn)場(chǎng)前，必須提供工程圖、施工程序、工期計(jì)劃各三套，經(jīng)審查批準(zhǔn)后方允許入場(chǎng)。2、其相關(guān)專業(yè)的管理員應(yīng)協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作。3、承包商進(jìn)場(chǎng)作業(yè)期間，必須遵守大樓的各項(xiàng)管理規(guī)定。4、督促承包商嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)范 （如環(huán)保、勞保條例等 ）及合同要求施工。5、承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一致。

32、承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)，否則作違反合同處理。6、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報(bào)告，經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)并報(bào)物管部經(jīng)理核準(zhǔn)后，方允許實(shí)施。7、承包商的竣工報(bào)告、資料、圖紙等，必須先交該工程主管管理員檢查核對(duì)，雙方填寫技改工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書，經(jīng)物管部經(jīng)理、總經(jīng) 理審查批準(zhǔn)后，方可通知財(cái)務(wù)結(jié)算。二、設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定為保證設(shè)備正常運(yùn)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設(shè)施設(shè)備組必須對(duì)所轄設(shè)備進(jìn)行日常巡檢。1、巡視值班 人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間和項(xiàng)目巡視檢查管轄下的設(shè)備。2、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時(shí)與部門保持聯(lián)系。3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的巡查記錄上依順

33、序做好巡查情況和結(jié)果記錄。4、巡視值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運(yùn)行情況，對(duì)“手動(dòng) ”運(yùn)行的設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。5 、發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、 電壓表、 壓力表、 電度表、 水表等有缺陷， 發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)指示燈有損壞， 發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化， 均應(yīng)即時(shí)通知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)行。6、發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動(dòng)、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報(bào)告維修人員，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，防止事故的發(fā) 生或擴(kuò)大。7、相關(guān)專業(yè)的管理員每周一次對(duì)巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。三、設(shè)備管理規(guī)定1、設(shè)備的維修保

34、養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由相關(guān)專業(yè)的管理員按維修保養(yǎng)項(xiàng)目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)計(jì)劃，交各班組實(shí) 施。2、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長(zhǎng)填寫保養(yǎng)記錄并存檔。3、設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)的管理員根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。4、如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致嚴(yán)重故障的缺陷事項(xiàng)，必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報(bào)設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)整改。5、每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格，設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。四、機(jī)房管理規(guī)定 物管部轄下的設(shè)備機(jī)房有：開閉所變配電房、電梯機(jī)房、冷水機(jī)房、水泵房、空調(diào)機(jī)房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機(jī)房的管 理，特制定本規(guī)定。1、機(jī)房

35、門口醒目位置懸掛機(jī)房名稱，并張貼“機(jī)房重地，謝絕來訪 ”或“生產(chǎn)重地，請(qǐng)勿進(jìn)入 ”的告示牌。2、凡易燃易爆的設(shè)備場(chǎng)站，高電壓、高溫等設(shè)備場(chǎng)所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。3、各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識(shí)。4、各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。5、機(jī)房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機(jī)房鑰匙。6、未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來人員 （包括參觀學(xué)習(xí)和施工等 ）禁止進(jìn)入機(jī)房；經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房的外來人員必須遵守機(jī)房有關(guān)規(guī)定，服從 機(jī)房工作人員的安排指導(dǎo)。7、供電局突然到場(chǎng)檢查或抽查相應(yīng)的機(jī)房如開閉所、變配電房等，當(dāng)值人員

36、在查驗(yàn)證件核實(shí)身份后，應(yīng)熱情接待，主動(dòng)配合，并應(yīng) 立即通知電氣管理員或部門領(lǐng)導(dǎo)。8、保持機(jī)房的安靜、嚴(yán)肅、整潔，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)聚會(huì)、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。9、嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入易燃易爆的設(shè)備場(chǎng)站和電子類設(shè)備機(jī)房，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。 未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實(shí)安全措施，不得在機(jī)房?jī)?nèi)進(jìn) 行動(dòng)火類作業(yè)。10、機(jī)房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時(shí)刻保持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長(zhǎng)時(shí)間占用電話。11、各機(jī)房工作員工必須按要求如實(shí)認(rèn)真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。五、設(shè)備機(jī)房防火規(guī)定1、不得在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源

37、，工作中要防止易燃物外泄。機(jī)房?jī)?nèi)不得存放易燃物品。3、需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，由相關(guān)專業(yè)的管理員填寫機(jī)房動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表，物管部經(jīng)理簽名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)的易燃物品，準(zhǔn)備好滅火器；施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無火種后方能離開。4、部門管理人員在當(dāng)值期間， 應(yīng)注意檢查機(jī)房?jī)?nèi)的滅火自救措施， 并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號(hào)的正確 方法。5、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報(bào)警探測(cè)器和消防設(shè)備的情況，及時(shí)報(bào)告、處理火警信號(hào)。6、機(jī)房?jī)?nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放物件。7、機(jī)房?jī)?nèi)的火災(zāi)探測(cè)器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持

38、完整好用。8、發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí)，當(dāng)值員工施救時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“先斷電，后滅火 ”原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴(kuò)散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。9、火災(zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。10、遇火災(zāi)時(shí)，要及時(shí)上報(bào)消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。六、機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定為做好機(jī)房?jī)?nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運(yùn)行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。1、機(jī)房?jī)?nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。2、各班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。3、機(jī)房?jī)?nèi)各設(shè)備必須按時(shí)擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。4、

39、機(jī)房值班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。5、機(jī)房?jī)?nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時(shí)清潔除塵。6、維修人員負(fù)責(zé)制定本機(jī)房清潔衛(wèi)生時(shí)間表，并對(duì)機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。7、各專業(yè)管理員定期抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi)生問題，立刻組織整改，并追究設(shè)備責(zé)任人的責(zé)任。第二部分 強(qiáng)電系統(tǒng)管理一、層間配電房（電氣小室）管理制度1、層間配電房（電氣小室）門及房?jī)?nèi)的電柜、電箱平時(shí)應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。2、配電房（電氣小室）內(nèi)每月清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。3、物管部每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。4、物管部根據(jù)計(jì)劃定期保養(yǎng)配電房?jī)?nèi)設(shè)施，重點(diǎn)做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。5、檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)

40、備檢修單。二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程（一）計(jì)劃轉(zhuǎn)、停電1、供電局轉(zhuǎn)、停電，物管部接到通知后應(yīng)立即報(bào)告物管部經(jīng)理。2、因大樓施工需要停電，須至少提前24 小時(shí)將停電計(jì)劃書面上報(bào)物管部經(jīng)理。3、總經(jīng)理審批后，物業(yè)管理部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由物業(yè)管理部派人送至用戶。4、轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應(yīng)在事發(fā)前 1 小時(shí)送達(dá)用戶， 如不能在上述時(shí)限內(nèi)送達(dá)， 應(yīng)報(bào)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)啟用大樓廣播系統(tǒng)緊急通知用戶（二）事故轉(zhuǎn)、停電1、大樓因供電局故障發(fā)生停電，物管部須立即向總經(jīng)理報(bào)告，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解 釋原因。事后，物管部應(yīng)向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物管部經(jīng)理。2、因大樓內(nèi)部事故

41、引起停電，物管部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并書面通知市場(chǎng)部啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶 解釋原因。3、事故轉(zhuǎn)、停電后 24 小時(shí)內(nèi)，物業(yè)管理部擬定解釋函，經(jīng)總經(jīng)理審批后在公告欄公告。三、停電、限電管理規(guī)程1、停電、限電的審批權(quán)限為物管部經(jīng)理以上。2、收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)馬上報(bào)告總經(jīng)理，并至少提前 24 小時(shí)書面通知受影響的用戶3、物管部經(jīng)理應(yīng)安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。4、轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫操作票，交主管管理員簽名。5、轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)重點(diǎn)檢查電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、電梯機(jī)房、消防中心內(nèi)設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。6、有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記

42、錄在當(dāng)值日志上。四、臨時(shí)用電管理規(guī)程（一）用電申請(qǐng) 用戶應(yīng)事先向物業(yè)管理部以書面形式申請(qǐng)用電，并注明用電單位全稱、用電地點(diǎn)、負(fù)荷量、電壓等級(jí)、相數(shù)及時(shí)間。（二）公司審批用電申請(qǐng)須經(jīng)物管部審批。（三）簽定用電協(xié)議 物管部審批通過后，用戶與物業(yè)部簽定用電協(xié)議，確定計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（四）接線及送電 經(jīng)批準(zhǔn)后，用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)物管部檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)及填寫電表啟用 單。（五）停電及拆線 用戶終止用電，應(yīng)事先通知物管部，再由物管部人員斷電拆線，并確認(rèn)電表讀數(shù)，填寫電表停用記錄并由用戶簽字認(rèn)可。（六）計(jì)費(fèi)方式1、電表計(jì)費(fèi)，由用戶自備并按指定位置接線，每

43、月計(jì)費(fèi)一次，不足一月，按拆表時(shí)用量計(jì)費(fèi)。2、無表估算，按負(fù)荷量及用電時(shí)間事先估算。五、供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程1、每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括 （開閉所、低壓配電室，發(fā)電機(jī)房 ），并將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄表上。2、發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)馬上查找原因，并通知物管部安排處理。3、用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。4、未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)行設(shè)置。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)。5、嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。6、高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。六、供配電

44、設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1、嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。2、主管人員每年 12 月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。報(bào)物管部經(jīng)理審批。3、督促承包商對(duì)外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細(xì)記錄。4、工作過程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。5、根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤(rùn)滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。6、各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營(yíng)運(yùn)為原則，特殊情況，須報(bào)告物管部經(jīng)理，及時(shí)通知受影響的用戶。7、維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在開閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機(jī)房設(shè)備檢查表和 當(dāng)值日志上。8、高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí)，在室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4米以內(nèi)，在室外不得接近故

45、障點(diǎn) 8 米以內(nèi)，進(jìn)入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時(shí)應(yīng)戴絕緣手套。七、工作票制度1、在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。2、填用工作票的工作為： 高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作， 需要將高壓設(shè) 備停電或做安全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路 上的工作，無需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動(dòng)中的發(fā)電機(jī)上的工作。3、其他工作用口頭或電話命令。口頭或電話命令必須清楚正確，值班人員應(yīng)將發(fā)令人、負(fù)責(zé)人及工作任務(wù)詳細(xì)記人操作記錄簿中， 并

46、向發(fā)令人復(fù)誦核對(duì)一遍。4、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應(yīng)正確清楚，不得任意涂改，如有錯(cuò)別字、漏字需修改時(shí)，應(yīng)字跡清楚。兩份工作票中 的一份必須經(jīng)常保存在工作地點(diǎn)，由工作負(fù)責(zé)人收?qǐng)?zhí)，另一份由值班員收?qǐng)?zhí)，按值移交。值班員應(yīng)將工作票號(hào)碼、工作任務(wù)、許可 工作時(shí)間及完工時(shí)間記入操作記錄簿中。5、一個(gè)工作負(fù)責(zé)人只能發(fā)給一張工作票。 工作票所列的工作地點(diǎn)，以一個(gè)電氣連接部分為限。 開工前工作票內(nèi)的全部完全措施應(yīng)一 次做完。6、事故搶修工作可不用工作票，但應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)。在開始工作前必須做好保證安全的技術(shù)措施并指定專人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)，即：停 電，驗(yàn)電，裝設(shè)接地線，懸掛指示牌。7、工作票的有效時(shí)間，以批

47、準(zhǔn)檢修期為限。8、需要變更工作班中的成員時(shí)，須經(jīng)工作負(fù)責(zé)人同意。9、工作票簽發(fā)人由強(qiáng)電管理員擔(dān)任。工作負(fù)責(zé)人和允許辦理工作票的值班員（工作許可人）由強(qiáng)電組長(zhǎng)或資深技工擔(dān)任。10、工作票所列人員的安全責(zé)任：（1）工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正確完備；所派工作負(fù)責(zé)人和工作班人員是否適當(dāng)和 足夠，精神狀態(tài)是否良好。（2）工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實(shí)際進(jìn)行安全思想教育；督促、監(jiān)護(hù)工作人員遵守本規(guī)程；負(fù)責(zé)檢查工作票 所載安全措施是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件；工作前對(duì)工作人員交待安全事項(xiàng)。（3）工作許可人：負(fù)責(zé)審查工作票所

48、列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場(chǎng)條件；負(fù)責(zé)檢查工作現(xiàn)場(chǎng)布置的安全措施是否完善；負(fù)責(zé)檢 查停電設(shè)備有無突然來電的危險(xiǎn)；對(duì)工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問，也必須向工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時(shí)應(yīng)要求做詳細(xì) 補(bǔ)充。（4）工作班成員：認(rèn)真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場(chǎng)安全措施，互相關(guān)心施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實(shí)施。八、供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施（一）外線故障1、大樓設(shè)計(jì)要求：主供停電，備供自動(dòng)投入。當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停電時(shí)，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘，再檢 查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真空開關(guān)退出，掛上 “有人工作，禁止合閘 ”指示牌。2、備用電源處于非自動(dòng)位置， 故主

49、供電源斷電時(shí)不能自動(dòng)合閘，檢查備用電源進(jìn)線柜的電表和指示燈， 真空開關(guān)應(yīng)處于準(zhǔn)備合閘位 置，合上備用電源進(jìn)線柜開關(guān)。3、檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。4、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。5、向供電局調(diào)度室報(bào)告并了解外線故障情況。（二）內(nèi)部故障 當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時(shí)（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆?電源的受電柜停電，此時(shí)值班人員應(yīng)遵守下列程序：1、將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警，1 人用手提式二氧化碳?xì)怏w滅火器滅火， 1 人向消防中心報(bào)告火警）。2、將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛 “有人工作，禁止合閘 ”指示牌。3、將低壓母聯(lián)

50、合閘，保證大樓設(shè)施用電。4、向物管部主管和維修班報(bào)告故障經(jīng)過和處理情況。5、物管部召開事故分析會(huì)，邀請(qǐng)供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報(bào)告有關(guān)部門。(三) 市電全停1、當(dāng)兩路市電全停，啟動(dòng)發(fā)電機(jī)。2、退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機(jī)聯(lián)系開關(guān)，向應(yīng)急負(fù)荷供電，并每隔15 分鐘檢查一次發(fā)電機(jī)運(yùn)行狀況，如燃油量、水溫等。3、監(jiān)視市電進(jìn)線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)電機(jī)電源，恢復(fù)市電。4、及時(shí)書面向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。5、市電失壓，發(fā)電機(jī)如不能正常自動(dòng)啟動(dòng)，則用手動(dòng)啟動(dòng)。(四) 通知用戶 供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間，并按轉(zhuǎn)、停電通知用

51、戶規(guī)程，通知受影響的用戶。第三部分 給排水、管道系統(tǒng)管理一、安全用水、供水管理制度根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的具體情況，對(duì)供水管理規(guī)定如下：1、凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)的供 水系統(tǒng) ( 即自來水公司向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的 )一律由管理公司管理。2、用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。3、用戶不可隨意更改大廈供水管道。4、有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理：(1) 私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場(chǎng)停用，按最大流量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，還要賠償大樓損失。(2) 私自啟動(dòng)水表的封印影響準(zhǔn)確計(jì)量，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。(3) 私自啟用水表的，不管停用

52、時(shí)間長(zhǎng)短，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。5、用戶違反安全用水規(guī)定， 拒絕物業(yè)管理公司維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故， 影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩?造成損失的，按實(shí)際情況賠償損失。二、大樓節(jié)水、用水措施1、嚴(yán)格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標(biāo)用水。2、在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標(biāo)語，加強(qiáng)用戶節(jié)水意識(shí)。3、安裝感應(yīng)式或延時(shí)式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。4、定期抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。5、做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。三、物管部停水、限水管理制度1、所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。2、收到政府部門有關(guān)

53、停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即報(bào)告總經(jīng)理，至少提前24 小時(shí)書面通知受影響用戶。3、主管管理員應(yīng)安排足夠的人員處理停、限水工作。4、停水前應(yīng)將地下水池注滿。5、停水期間工程人員應(yīng)每?jī)尚r(shí)巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。6、當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當(dāng)值日志上。四、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定1、保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。?2、每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。3、每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。4、每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到 “手動(dòng)”位置，用手動(dòng)試驗(yàn)主泵和備用泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)

54、換開關(guān)轉(zhuǎn)回 “自動(dòng) ”位置。5、定期檢查水泵、電機(jī)的緊固螺絲有無松動(dòng)、軸承潤(rùn)滑油情況是否良好等。6、進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴(yán)禁合閘 ”的告示牌。7、發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動(dòng)失靈等，立即報(bào)告主管管理員，并留在現(xiàn)場(chǎng)觀察。8、每班對(duì)泵房進(jìn)行檢查后，在機(jī)管泵房巡檢簽到卡簽名并認(rèn)真填寫機(jī)管系統(tǒng)巡查表。五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運(yùn)行維修班負(fù)責(zé)。2、主管管理員每年 12 月份負(fù)責(zé)制訂和監(jiān)督實(shí)施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃。3、維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知物管部，由物業(yè)管理部通知受影響用戶。4、根據(jù)設(shè)備特點(diǎn)重點(diǎn)做好潤(rùn)滑、除塵工作。5、供水泵故障時(shí)馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供水。6、污水泵故障時(shí)應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。7、所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。8、給排水設(shè)備的故障應(yīng)于 24 小時(shí)內(nèi)修復(fù)，無法解決的應(yīng)馬上要求 通知受影響用戶，并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。六、給排水系統(tǒng)故障排除措施（一）給水系統(tǒng)故障處理1、因給水泵故障影響供水時(shí)，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止 ”位置，將備用水泵投入 “自動(dòng) ”狀態(tài)運(yùn)行。2、因給水泵自動(dòng)控制系統(tǒng)故障影響供水時(shí)， 由兩名技工分別在