上海東方名品城策劃報告

1、上海東方名品城策劃報告目錄一、市場分析1、上海別墅分析2、南匯別墅分析3、上海商鋪分析二、項目分析三、客戶分析四、廣告推廣計劃1、訴求點2、客戶對策3、銷售計劃4、媒體計劃市場分析（一） 上海別墅市場分析據(jù)初步調(diào)研，目前上海別墅市場在建和在售樓盤約 150 個。 2002 年上海別墅呈現(xiàn)出供大于 求的態(tài)勢，市場前景令人擔(dān)憂。 2003 年上海別墅市場如何發(fā)展、消化，價格是否繼續(xù)一路 走高， 這些問題都值得大家認(rèn)真思考。我們認(rèn)為， 高端別墅市場供應(yīng)不容樂觀，但經(jīng)濟(jì)型別 墅走俏上海。資料顯示， 目前上海別墅市場由前幾年供不應(yīng)求一下子變?yōu)榧泄?yīng)格局， 并在近三年內(nèi)將 形成供應(yīng)高峰期。 2000 年

2、上海在建別墅 156 萬平方米，當(dāng)年銷售面積約為 50 萬平方米； 20 01 年在建別墅約 400萬平方米，當(dāng)年銷售面積在 100 萬平方米上下； 2002 年在建別墅面積 約 800 萬平方米。上市樓盤主要集中在松江、莘莊、虹橋、滬青平公路沿線等地，2003 年僅佘山就有 20 多個別墅項目集中上市。別墅供應(yīng)量正在成倍增加。根據(jù)先進(jìn)國家經(jīng)驗，一般來說，住宅消費分為4個階段，第一階段，人均 GDP3000美元以下為解困期；第二階段，人均 GDP300 8000美元為數(shù)量發(fā)展期；第三階段，人均GDP達(dá)到8000-15000美元為質(zhì)量期；第四階段，人均GDP超過15000美元為個性舒適期，即別墅

3、概念。上海正處于第二階段， 別墅市場也處于初步發(fā)展階段， 能夠消費別墅的本地客戶畢竟有限。 2002年上海別墅市場價格上漲幅度普遍超過普通住宅價格平均上漲幅度，我們認(rèn)為， 一旦消費能力跟不上供應(yīng)量，別墅就會過剩。因此，投資商、開發(fā)商需要謹(jǐn)慎入市，而對于 一些在銷個案應(yīng)盡量快速去化以規(guī)避市場風(fēng)險。事實上，上海市別墅總開發(fā)用地近 2 萬畝，平均每個項目的占地面積在 10 萬平方米左右； 以容積率 0.7 計算，近兩三年內(nèi)， 上海別墅市場的供應(yīng)量將達(dá)到 940萬平方米， 這還沒有計 算近兩年內(nèi)新批土地的潛在供應(yīng)量。所以，要在兩三年內(nèi)消化掉近千萬平方米的新建別墅， 那么平均每年必須賣掉 300 多萬平

4、方米， 即 1 萬套以上。 而短期內(nèi)的需求是多少呢？據(jù)中房 指數(shù)辦公室的一項調(diào)查數(shù)據(jù)分析，在購房者中只有5%的家庭會選擇別墅物業(yè)，照此推算上海的別墅年需求量就只在 7600 套左右，建筑面積為 200 多萬平方米，與 1 萬套的供應(yīng)量相 差 24%。顯然，短期供應(yīng)量的增長速度已超過了需求量的增長速度。從上海市房地產(chǎn)交易中 心的數(shù)據(jù)也得到了證實， 目前上海市還沒有實現(xiàn)年平均成交 1 萬套別墅的市場記錄和市場消 化量。反映在從價格分布的供求關(guān)系上， 目前上海市場的別墅較多集中在 100萬200萬元的價格 段，占到了供應(yīng)總量的 46%其次是總價在200萬300萬元的中高檔別墅，占總量的 17% 而總

5、價在 100 萬元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價在 300 萬元以上的豪華別墅分別為 15%和 12%。但是根據(jù)數(shù)據(jù)顯示， 2002年上海別墅市場的消化結(jié)構(gòu)分布為 300萬元以上的豪華別墅 0.04%； 100 萬 300 萬元的 2.3%， 100 萬元以下的占 97.66%，高端別墅供求比顯示其嚴(yán)重失衡，而 且近來上海別墅市場已出現(xiàn)了成交放緩跡象，經(jīng)濟(jì)型別墅走俏上海。尤其是， 50 萬左右為界的中低端別墅具有市場潛力，我們認(rèn)為，隨著普通住宅市場總價的 不斷上升， 更多初具實力的邊緣買家將有機會進(jìn)入經(jīng)濟(jì)型別墅的消費市場，因此總價在控制在 50 80 萬元以內(nèi)的別墅需求量還將有所提高。（二） 南匯別墅

6、市場分析南匯西枕黃浦江與上海市區(qū)相望，北接浦東新區(qū)，東瀕東海，南臨杭州灣。南匯北翼有 連接上海兩大空港的外環(huán)線； 東北端是浦東國際航空港； 東南端是上海的重要出海門戶 蘆潮港。根據(jù)南匯區(qū)整體規(guī)劃，未來南匯將以蘆潮港建設(shè)為龍頭，開發(fā)重心向滬南路以東，外環(huán) 線以南區(qū)域轉(zhuǎn)移，在羅南路兩側(cè)建設(shè)高科技園區(qū)，成為上海工業(yè)新高地。并致力于“一 區(qū)二帶三園”的開發(fā)建設(shè)，“二帶”中的“南六公路旅游經(jīng)濟(jì)帶”包括：桃源民俗村、 野生動物園、 桃城度假村和新馨度假村等一批旅游資源， 所以南六公路沿線的個案均就 位于此。南匯地區(qū)別墅主要聚集在滬南公路及南六公路沿線。? 重點個案分析南匯地區(qū)內(nèi)別墅多以水景為主， 近期開發(fā)

7、的東方夏威夷便是其中的代表，而康橋半島花 園更是以 200 萬平方米的占地面積成為了上海目前在建的最大社區(qū)。（1）、東方夏威夷簡介：該案位于南匯縣滬南公路 5388 弄，原茜琦樂園地塊，總占地面積 53 萬平方米，小區(qū)共 有 400 棟獨立式別墅。共分三期開發(fā)，當(dāng)前開發(fā)的一期有106 幢別墅，共有 8 種房型，面積在 220 396平方米之間， 而且每戶均享有 400800 平方米私家花園， 小區(qū)綠化率 達(dá)到了 65%，容積率為 0.25 。單價在 60008000 元之間，總價為 130 萬300 萬。建筑風(fēng)格：小區(qū)內(nèi)的水系是先前就設(shè)計好的，共計 45000 平方米，原是個水上俱樂部，后才改

8、建成 別墅項目。 因其獨特的水景布置以及整個小區(qū)所體現(xiàn)出的是一種純美式的建筑風(fēng)格，所 以，東方夏威夷因此得名。（2）、康橋半島花園簡介：該案位于滬南路 2727 弄，屬于康橋工業(yè)區(qū)內(nèi)，與浦東新區(qū)隔（外）環(huán)相望，總規(guī)劃占 地 200 萬平方米，小區(qū)預(yù)計為 7800 戶。共分為南加州園、夏威夷豪園、半島豪園、邁 阿密水岸、新澤西風(fēng)情、密蘇里假日（假日公寓）等板塊。其三期主要是以聯(lián)體別墅為 主，第四期的新澤西風(fēng)情即將開盤，共有別墅 200 套，單套面積 217-227 平方米，預(yù)售 均價的 5000元/ 平方米比第一期的“南加州園”的平均 2550/平方米的售價要高出近一 倍。建筑風(fēng)格：小區(qū)具有濃厚

9、的美式風(fēng)格， 但這一點從其規(guī)劃命名就不難看出， 全部以美式風(fēng)格來命名， 第四期的邁阿密水岸更是將天然水系引入小區(qū)，而在其房型設(shè)計上，都帶有美式住宅風(fēng) 格，縱觀該地區(qū)的其他個案也都傾向于美式風(fēng)格。配套：該案為超大型的社區(qū)項目，開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)集中興建了以提供市政管理，醫(yī)療衛(wèi)生，銀 行，郵局等服務(wù)為主的社區(qū)中心，以及 1.7 萬平方米的購物中心和飲食廣場，該案也是 “一城九鎮(zhèn)”的城市周邊住宅發(fā)展規(guī)劃中規(guī)模最大的“周康中心鎮(zhèn)”的核心組成部分， 而中福會幼兒園、 12 年制尚德實驗學(xué)校、 英國國際學(xué)校匯集在此。 使該案成為了一個規(guī) 模龐大的配套齊全的小區(qū)。? 特點分析：（1）、產(chǎn)品開發(fā)較早，已形成沿線特

10、色作為南匯地區(qū)的康橋鎮(zhèn)與浦東新區(qū)相鄰，在地價上與新區(qū)有明顯的差異，所以一直以來 就成了開發(fā)的熱點，特別是別墅類項目，早期的經(jīng)典花園、綠寶園、海通花園以及現(xiàn)在 還處于開發(fā)階段的康橋半島花園都是這一地區(qū)的代表，而隨著近階段楓林雅苑、東方夏 威夷沿滬南公路不斷向南匯內(nèi)部沿伸， 南六公路已出現(xiàn)了大盤， 該地區(qū)已形成了帶狀分 布。（2）、價格落差大，市場缺乏細(xì)分該地區(qū)內(nèi)的價格落差比較明顯，如早期的海通花苑（均價3350 元/ 平方米），康橋半島一期（南加州園）的售價只有 2300-3000 元/ 平方米），近期的楓林雅苑只有（ 3500-39 80 元/ 平方米），而與東方夏威夷（均價為 7000 元/

11、平方米）、羅山綠洲別墅（均價 11 400 元/平方米）相比，落差相當(dāng)明顯，價格顯示，該地區(qū)缺乏市場細(xì)分。（3）、風(fēng)格以美式為主，水景別墅占據(jù)主導(dǎo)地位該地區(qū)的別墅項目中，風(fēng)格主要以美式的為主，如東方夏威夷，以夏威夷式的水景輔以 鄉(xiāng)村別墅； 羅山綠洲別墅以美式佛羅里達(dá)風(fēng)格設(shè)計為主， 特別是每家每戶都有私家碼頭， 康橋半島花園更是全部以美式風(fēng)格命名（詳見重點個案分析之康橋半島花園），第四期 的“邁阿密水岸”也力圖建造水系生態(tài)。? 本地區(qū)主要樓盤一覽表樓盤名稱 價格（元） 類型 占地面積 （萬 M2） 容積率 備注康橋半島花園 2700-5000 混合型 200.1 0.9綠寶園 租 14525/

12、月 獨立 租賃經(jīng)典花園 3328 聯(lián)體 15 0.5東方夏威夷 均 7000 獨立 52 0.24羅山綠洲別墅 9800-13000 獨立 16 0.3楓林雅苑 均 3740 獨立 2 0.4楓丹白露別墅 5180-6000 獨立 28 0.2上海藍(lán)堡 6000-8000 獨立 23.3 0.26 未開盤建德南郊花園 均 8000 獨立 未開盤三） 上海商浦市場分析目前上海的商鋪投資異?；鸨?，從大大小小的商鋪展示會可窺一斑。據(jù)不完全統(tǒng)計，上 海正在形成 114 個大型居住區(qū)， 可發(fā)展形成的社區(qū)商業(yè)面積達(dá)到250 萬平方米。按照此面積計算，預(yù)計上海的商鋪市場價值在 600 億元左右。按商鋪形態(tài)分

13、類，主要包括三大類：一類是市級商業(yè)中心， 包括南京東路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家匯商城、豫園商城、新客站不夜城、浦東新上海商業(yè)城。這些商業(yè)中心在上海有極高的知名度， 并一般歷史悠久。主要以高品位百貨店、特色百貨店、專業(yè)專賣店、文化娛樂設(shè)施、樓 宇餐飲為主；二類是區(qū)域商業(yè)中心，一般是各行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，包括五角場、老西門、曹家渡、中山公園、虹橋、大柏樹、提籃橋、打浦橋、上海莘城、武寧新城、彭浦、昌里等。這 里的經(jīng)營行業(yè)相對豐富，包括購物中心、特色百貨店、大型專業(yè)店、專業(yè)專賣店、文化 娛樂設(shè)施、大型綜合超市、餐飲、生活服務(wù)設(shè)施等；三類指社區(qū)（居住區(qū)商業(yè)），一般為沿街商鋪，經(jīng)營行業(yè)以生活便

14、利為主，包括社區(qū) 購物中心、超市、便利店、菜市場、大眾化餐飲網(wǎng)點、物資回收網(wǎng)點、生活服務(wù)網(wǎng)點、 文化娛樂、沐浴、美容美發(fā)、快餐店等。? 商鋪租售行情在 99 年開始出現(xiàn)反彈后，呈穩(wěn)步上揚的態(tài)勢在經(jīng)歷了 2002 年一季度的階段性調(diào)整后，上海的社會消費品零售總額又呈現(xiàn)持續(xù)走高 的態(tài)勢， 2002年12月份社會消費品零售總額達(dá)到 184.94 億元，同比增長了 13%，商業(yè) 的不斷繁榮已呈現(xiàn)出較為明顯的趨勢。商鋪租售行情在 99 年開始出現(xiàn)反彈后呈穩(wěn)步上 揚的態(tài)勢，這也從一個側(cè)面證明了上海商業(yè)市場的繁榮趨勢。? 高投資回報率促使商鋪市場依然處于供不應(yīng)求的局面據(jù)調(diào)查， 2002 年上海大多數(shù)商鋪的租

15、金已經(jīng)比去年上升了15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商務(wù)樓、高檔住宅公寓、 酒店式服務(wù)公寓等其他房產(chǎn)投資產(chǎn)品。 一項針對上海人投資商用房類型的調(diào) 查顯示， 82%的上海人選擇了商鋪，而只有 18%的人選擇辦公樓。據(jù)上海信義房產(chǎn)對2002 年住宅用房投資收益分析，住宅用房的投資回報率約為6-8% ，而商鋪的投資回報率則至少在 8-12%以上。在賺錢效應(yīng)的示范下， 越來越多投資客經(jīng)營其中。 隨著更多的普通投資者被投資獲利的 豐厚性所吸引， 市場對商鋪的需求正進(jìn)一步放大。 目前商鋪市場依然處于供不應(yīng)求的狀 況。? 商鋪購買以投資為主，面積大小按需求不等調(diào)查顯示，商鋪購買大多數(shù)為投資買商鋪的，而用于自己經(jīng)營的只是少數(shù)。

16、55%的上海人是為了出租而購買商鋪的，而出于自營目的購買商鋪的人為35%，另外有 10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價。市場給本案發(fā)展的良機。 原有的舊城改造拆遷將使傳統(tǒng)的商業(yè)消失，商業(yè)流重 新尋找新的經(jīng)營地點，這給商業(yè)拓展帶來了新的機遇；而更重要的是，大量賣場及批發(fā) 市場的出現(xiàn)使居民傳統(tǒng)休閑消費和日常消費呈現(xiàn)出第三極態(tài)勢， 即規(guī)模化與低成本效應(yīng) 使其成為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域的有力挑戰(zhàn)者。我們認(rèn)為，本案最大的優(yōu)勢在于其規(guī)模效應(yīng)，不同商家聚集一起而產(chǎn)生的聚集效 應(yīng)一來可以互相影響，吸引八方客源，二來可以充分利用物流，有效降低營業(yè)成本，如 果再利用錯位經(jīng)營，就我們看如本案能在“禮品、飾品”這一領(lǐng)域有所

17、拓展，以區(qū)別于 市區(qū)這一業(yè)態(tài)零散的現(xiàn)狀，對于本案有較為重要的意義。項目分析（1） 優(yōu)勢（ STRENGT）H1、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)， 上海房地產(chǎn)市場的良好態(tài)勢是本案的重要支撐；2、市府對南匯的統(tǒng)一規(guī)劃，包括產(chǎn)業(yè)、教育、交通、風(fēng)景、旅游、房產(chǎn)等各個層面， 這個全面的定位改造計劃將南匯在上海的地位提升到一個新的高度， 并描繪了一個美好 的城市發(fā)展藍(lán)圖，這也是本案區(qū)位價值的重要依據(jù)；3、項目周邊臨近上海野生動物園、上海最大的森林公園、桃園度假村以及區(qū)域?qū)⒔ǔ?上海迪尼斯樂園和華東區(qū)域最大的濱海高爾夫球場，這里充滿著無限商機， 這里可能成 為未來發(fā)展的焦點。4、與機場和海港新村僅 20 分

18、鐘車程是本案天然的地理優(yōu)勢，這里是上海物流、貿(mào)易 以及交通的匯聚之地，這也是商業(yè)發(fā)展的先決條件。5、產(chǎn)品具有綜合型的產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢，亦住亦商，同時還包括五星級酒店，這也是本案 的重要賣點，高標(biāo)準(zhǔn)酒店的出現(xiàn)將增加本案區(qū)域熱點的說服力。6、從價格定位上看，本案的起點較低，價格與上海其他區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)價格相比有絕對 的優(yōu)勢，這種價格上的優(yōu)勢能夠快速回籠資金，同時提升產(chǎn)品知名度，帶動后期產(chǎn)品變 化與銷售以及價格上的提升。7、“國際禮品城”的概念不僅表現(xiàn)在量上，還表現(xiàn)在質(zhì)上，有效導(dǎo)入差異化產(chǎn)品塑造 與營銷，物種豐富、質(zhì)量上乘是保證客戶聚集的根本。（二）劣勢（ WEAKNES）S1、雖然未來前景看好，但就目前

19、而言，南匯地理位置還是比較偏僻，周邊配套、交通 還是不完善， 尤其通往市區(qū)的公交非常不方便，地段上的抗性可能是本案最大的銷售阻 力。2、因為區(qū)域相對不成熟，缺乏一定的知名度，對于本案來說有一點臨空造城的概念， 因此市場啟動難度較大，前期投入也可能相應(yīng)增多，風(fēng)險也相對增加。3、目前出臺的一系列政策（如稅收的調(diào)高）短期內(nèi)將會打壓商鋪市場，雖然影響不會 長遠(yuǎn)，但投資客選擇范圍將更為謹(jǐn)慎，對于一個剛啟動的項目影響還是有的。4、項目啟動初期商區(qū)形象與物業(yè)及管理配套等一切都在待完善之中，目前項目周邊環(huán)境對于本案住宅物業(yè)是一種干擾，可能影響本案銷售。（三）威脅（ THREATE）N1、客戶資源是商業(yè)最大的威

20、脅，如何擴(kuò)大項目影響、挖掘客戶人群，如何保持在市場 擴(kuò)容的情況下客戶資源等比例增長，是本案面臨的最大問題。2、整個上海商鋪供應(yīng)激增， 雖然目前還處于供不應(yīng)求的局面， 但市場競爭進(jìn)一步加劇， 客戶選擇面更為寬泛， 客戶要求也相應(yīng)提高。 本案是否能在投資回報上給予足夠的吸引， 是需要我們一致努力的。（四）機會（ OPPORTUNIT）Y1、本案是目前上海最大的禮品市場，這點是本案立意的根本；2、如果能夠清晰的把握產(chǎn)品定位，能夠有效提升區(qū)域知名度，對客戶資源的積累與區(qū) 劃能有效支撐多形態(tài)產(chǎn)品的去化。3、R3軌道交通的進(jìn)入將推動區(qū)域人流的匯集，另外其他公交線路的完善也促進(jìn)這個區(qū) 域的完善。4、開發(fā)商背

21、景及其所擁有的資源將是本案成功推廣的關(guān)鍵，而尋找合適企劃、營銷代 理機構(gòu)將為本案推廣“錦上添花”。綜合SWO分析，我們認(rèn)為，南匯商機的前景是本案區(qū)位價值體現(xiàn)的重要依據(jù)，如何提 高區(qū)域知名度， 挖掘客戶資源是本案注意的重點， 如本案能有效利用占駐商鋪市場的 “氣 位”，將動線“接點”地利優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成品牌、口碑，并最終形成商業(yè)優(yōu)勢，則本案商鋪 的成功推廣就有較大把握， 當(dāng)然本案也存在著這樣那樣的缺陷與不足， 如何弱化這一塊 的不利影響需要開發(fā)商與企劃、營銷代理機構(gòu)共同努力。我們認(rèn)為，通過良好的形象包 裝和有條理、 有針對的市場推廣，我們能夠在保證去化速度的前提下進(jìn)一步提升產(chǎn)品價 值。名品禮城，亦商亦

22、住客戶分析 在了解了項目一些情況以后，接下來要解決的是在上海、在南匯，針對我們這個產(chǎn)品， 我們的其商鋪（專業(yè)商場）市場針對的目標(biāo)客戶構(gòu)成有那些特點，這也是本案接下來的 推廣的基礎(chǔ)依據(jù)。商鋪（專業(yè)商場）如今是滬上炙手可熱的投資理財方向：? 溫州老板? 江浙商人? 海外投資商? 滬上投資者這些都是商鋪（專業(yè)商場）的追逐者，就本案所在位置來看，我們認(rèn)為前兩項是本案的 重點客戶，尤其來自溫州、義烏等傳統(tǒng)小商品市場的投資者，他們一般有著傳統(tǒng)的“經(jīng) 商養(yǎng)鋪”的觀念，俗稱“無租一身輕，一鋪富三代”，他們非常認(rèn)同上海發(fā)展?jié)摿?，?希望的是落戶上海、扎根上海，另外，受稅收政策調(diào)整的影響目前商鋪投資也逐漸趨向 于

23、“經(jīng)商養(yǎng)鋪”。就我們看，商鋪的魅力就在于：它兼具房地產(chǎn)的土地穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長性。所 以，炒鋪人士一般不外乎三種? 自己經(jīng)營? 轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)賣? 兩者兼而有之目前商鋪市場中的三者兼而有之，其中后者的分額在不斷加大（多以自營而轉(zhuǎn)向后者）。商鋪投資者投資考量首先是為商鋪估價， 其會綜合考慮多方面的因素， 比如人口數(shù) 量、人口密度、交通方式等，象高檔生活區(qū)的房價很貴，購買力很強，商鋪水漲船高， 這種門檻也不是一般投資者能夠承受的；而有的地方人口多且密度高， 商鋪作為必要生 活配套其需求量會較大；此外象一些專業(yè)市場、綜合型商場、特色商業(yè)街等，其商業(yè)聚 集規(guī)模明顯，許多商業(yè)投資者會自然流向這些區(qū)域，本案

24、屬于后者，大量的禮品、飾品 經(jīng)營者將聚集成為一個商業(yè)圈地。90 年代初，本市1200 萬平方米， 但值得注意的是， 未來 3 年本市商其次他們也會考慮商鋪投資的風(fēng)險，統(tǒng)計數(shù)字顯示，上世紀(jì) 商業(yè)用房面積僅為 385萬平方米，截至 2002 年，這個數(shù)字已經(jīng)超過了 10年來增長了約 3 倍。其租售價格也隨之一路上揚。鋪總供應(yīng)量增長將會相當(dāng)迅速。與此同時，商業(yè)業(yè)態(tài)的變化周期也越來越短，一些個體 批發(fā)零售業(yè)（贏利能力有限）會因為無法承受高昂的租金而退出中心城區(qū)，所以，我們 認(rèn)為今后郊區(qū)規(guī)劃化、專業(yè)化商業(yè)形態(tài)的出現(xiàn)是必然的。小結(jié)：投資看回報，回報看發(fā)展。商業(yè)選址不比住宅，本案作為城市郊區(qū)商業(yè)區(qū)，要成功，

25、規(guī)?；?、專業(yè)化是關(guān)鍵，用價格上的優(yōu)勢吸引資金有限的客源群體，同時帶動一批 眼光長遠(yuǎn)的投資客，如何贏得市場的信任，如何拉動這個區(qū)域價值，如何同時依靠已有 客源的社會網(wǎng)絡(luò)帶動后期開發(fā)， 在明確了我們的客戶是誰之后這些將是我們項目企劃推 廣的側(cè)重所在。廣告推廣計劃（一）訴求要點1、 綜合型的產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢體現(xiàn)了發(fā)展商的綜合開發(fā)實力，同時還包括五星級酒店，我 們的產(chǎn)品“亦商亦住”，給投資客以信心保障，增加本案具有投資價值的說服力；2、 上海野生動物園、上海最大的森林公園、桃園度假村以及區(qū)域?qū)⒔ǔ缮虾５夏崴箻?園和華東區(qū)域最大的濱海高爾夫球場， 這里可能成為未來發(fā)展的焦點， 而這些都是表現(xiàn) 的元素。3、本

26、案的發(fā)展?jié)摿Γ?充分展示本案位置、 交通動線 （物流、貿(mào)易以及交通的匯聚之地） 風(fēng)景優(yōu)勢等，以及五星級酒店，都意在體現(xiàn)這里商業(yè)發(fā)展的必然和本案的投資價值；4、上海最大的禮品批發(fā)市場，不僅表現(xiàn)在物種豐富，而且質(zhì)量精致、上乘，突出商業(yè) 特點，結(jié)合現(xiàn)代綜合商業(yè)模式，著重渲染“東方名品城”的概念，增加這個概念的內(nèi)涵 和外延，明確區(qū)分本案與其他小商鋪，包括風(fēng)格、定位、展示系統(tǒng)、服務(wù)配套等，訴求 上突出本案領(lǐng)先優(yōu)越性；5、在專業(yè)市場客戶中訴求自身良好形象，注意利用其“耳語”效應(yīng)，規(guī)?；?、專業(yè)化 是我們核心優(yōu)勢；（二）客戶對策與經(jīng)銷商及廠家直接對話? 針對經(jīng)銷商及廠家營銷方式：直接營銷（點對點模式） 推廣訴

27、求： 項目的品牌優(yōu)勢、 規(guī)模優(yōu)勢以及專業(yè)化優(yōu)勢提供了有效占據(jù)市場空間的平臺SP活動開盤SP禮品行業(yè)集散地的SP路演 主題SP （招商會、聯(lián)合商業(yè)推廣、商會活動等）意向客戶的SP登門社交推動利用上層社會網(wǎng)絡(luò)資源做推廣活動，配合SP展開商業(yè)展會參加一些小商品、禮品行業(yè)展銷會等備案工作：重要客戶資料收集商業(yè)展會資料收集商會、行業(yè)協(xié)會及相關(guān)商業(yè)團(tuán)體的前期接觸DM信函、戶外等SP道具準(zhǔn)備政府及媒體部門的公關(guān)招商政策的制定 加盟合作模式，構(gòu)建項目核心空間 （聯(lián)合推廣、合作案 投入及收益 、政策優(yōu)惠等）營銷團(tuán)隊組織? 針對自營及投資者營銷方式：間接營銷為主（點對面模式）通過媒體及耳語效應(yīng)做推廣推廣訴求：自營

28、業(yè)主商業(yè)經(jīng)營利潤投資客戶投資回報率（行業(yè)收益、商鋪租金及價格升值空間）自營 +投資“一鋪富三代，無租一身輕”的小富心態(tài)營銷通道：媒體推介我們可提供相關(guān)媒體資料記者會中介會外圍包裝引導(dǎo)客戶及形象展示現(xiàn)場接待我們可提供現(xiàn)場銷售團(tuán)隊及相關(guān)備案SP活動以已購買的客戶資源為核心， 推動耳語的傳播并直接與客戶對話掃鋪在服裝行業(yè)的集中商業(yè)區(qū)做針對性的登門推廣專題促銷可結(jié)合不同客戶的需求特點做促銷推廣備案工作： 細(xì)化的階段營銷計劃制定營銷計劃的監(jiān)控方案、銷售道具制作 銷售價格及控制方案制定現(xiàn)場布置、外圍包裝的選址及設(shè)計制作其他（三）銷售計劃銷售節(jié)點 銷售目的 籌備工作準(zhǔn)備期（時間 1個月） 1 、造勢 2、確定推廣方案 3、銷售道具準(zhǔn)備 1 、建筑設(shè)計定稿 2、 景觀規(guī)劃定案3、售樓處樣板房發(fā)包 4、POP制作5、媒體制作及發(fā)包6、外圍包裝（戶 外看板、圍墻、彩旗等）引導(dǎo)期（時間 1個月） 1 、散發(fā)、擴(kuò)大知名度 2、告知各界媒體造成耳語活動 3、醞釀 業(yè)內(nèi)客戶下定保留 4、攔截其他個案客源 5、塑造產(chǎn)品形象 1 、預(yù)收保留金配合公開日 至現(xiàn)場補足，促成公開當(dāng)日購買熱潮 2、對現(xiàn)場來客散播耳語 3、DM散發(fā)4、銷售人員 組織、培訓(xùn)以及其他準(zhǔn)備工作完成 5、銷售道具、戶外包裝等工作完成公開期（時間 1個月