房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)估價理論與方法真題及答案

1、09房地產(chǎn)估價理論與方法一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。)第 1 題 一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由()決定的。A.估價機構(gòu)B.估價師C.估價報告使用者D.估價委托人的估價需要【正確答案】： D第 2 題 一個估價項目中的價值類型，本質(zhì)上是由()決定的。A.估價委托人B.估價師C.估價目的D.估價對象【正確答案】： C第 3 題 下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是()。A.在用價值為市場價值B.投資價值屬于非市場價值C.市場價值的前提之一是繼續(xù)使用D.同一估價對象可能有不同類型的價值【正確答案】： A第 4 題 李某購

2、買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為()元。A.5000B.12574C.12650D.13911【正確答案】： B第 5 題 下列經(jīng)濟(jì)活動中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價的是()。A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額【正確答案】： D第 6 題 任何一宗房地產(chǎn)只能就

3、地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的()特性決定的。A.易受限制B.相互影響C.獨一無二D.不可移動【正確答案】： D第 7 題 下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是()。A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)B.價值較大的房地產(chǎn)C.獨立使用的房地產(chǎn)D.不可分割的房地產(chǎn)【正確答案】： C第 8 題 下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是()。A.戶型B.樓層C.層高D.裝修【正確答案】： B第 9 題 對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是()。A.謹(jǐn)慎價值B.市場價值C.殘余價值D.快速變現(xiàn)價值【正確答案】： B第

4、10 題 某套200、單價4000元/的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實際價格為()萬元?！菊_答案】： B第 11 題 下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是()。A.土地總價B.土地單價C.樓面地價D.商品房價格【正確答案】： C第 12 題 設(shè)立地役權(quán)通常會使()。A.供役地的價值下降B.需役地的價值下降C.供役地與需役地的價值都下降D.供役地與需役地的價值都上升【正確答案】： A第 13 題 下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的是()。A.在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲B.增加房

5、地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲C.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降D.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降【正確答案】： A第 14 題 在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價普適技術(shù)性原則中的()。A.謹(jǐn)慎原則B.替代原則C.合法原則D.最高最佳利用原則【正確答案】： A第 15 題 近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是()。A.在建工程抵押估價B.房地產(chǎn)損害賠償估價C.期房市場價值評估D.房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價【正確答案】： D第 16 題 在某舊城改造

6、的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準(zhǔn)時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是()。A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一價格單位D.統(tǒng)一市場狀況【正確答案】： C第 17 題 估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為()萬元。【正確答案】： B第 18 題 某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓

7、因采光受影響造成的損失為()萬元?！菊_答案】： C第 19 題 某房地產(chǎn)2009年4月的價格為6500元/，已知該類房地產(chǎn)2009年310月的價格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上個月為基數(shù)100)，該房地產(chǎn)2009年10月的價格為()元/。【正確答案】： A第 20 題 報酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是()。A.投資率是投資回收與投入資本的比率B.風(fēng)險大的投資，不確定因素多，故報酬率應(yīng)低。反之，報酬率應(yīng)高C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率D.當(dāng)把

8、土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率【正確答案】： D第 21 題 對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是()。A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間B.在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時間D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實際年齡之和的時間【正確答案】： B第 22 題 某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、，保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費

9、用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬元。A.245B.275C.315D.345【正確答案】： D第 23 題 某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為()萬元。【正確答案】： D第 24 題 某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/，已知取得土地時樓面地價為1000元/，開發(fā)成本和管理費用為1200元/，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該

10、幢寫字樓的銷售利潤率為()。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【正確答案】： B第 25 題 某成片荒地面積1k，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是()元/【正確答案】： C第 26 題 某寫字樓的建筑面積為4000，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/，報酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為

11、()萬元?！菊_答案】： D第 27 題 在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間一般是()。A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時間B.開發(fā)期間的某個時間C.開發(fā)完成后的時間D.開發(fā)完成之后的某個時間【正確答案】： B第 28 題 現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費用為1500元/，其中主體工程900元/，安裝及裝飾裝修工程費為600元/。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價時點的續(xù)建費用為()元/。【正確答案】： B第 29 題 直線趨勢法y=a+bX中的常

12、數(shù)a、b，是由()決定的。A.房地產(chǎn)的歷史價格資料B.房地產(chǎn)的未來價格資料C.房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格資料D.估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料【正確答案】： A第 30 題 某類商品房20042008年的售價分別為6000元/、6300元/、6678元/、7212元/、7645元/。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為()元/?！菊_答案】： C第 31 題 威廉·阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc(t)=NPc-C-kc(t)中，表示()。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D.向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本【正確答案】： A第

13、32 題 某工業(yè)用地總面積為3000，容積率為0.5，樓面地價為1000元/?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應(yīng)的樓面地價為1500元/。該改變用途理論上應(yīng)補地價為()萬元。A.500B.525C.600D.1650【正確答案】： D第 33 題 某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結(jié)果偏高，其原因可能是()。A.空置率偏小B.運營費用偏大C.收益期限偏短D.報酬率偏高【正確答案】： D第 34 題 某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求取;采用成本法求取其價值時，土地采用了基準(zhǔn)地價修正法求取。該估

14、價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質(zhì)上采用了()。A.假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法兩種方法B.假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法C.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法D.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價修正法五種方法【正確答案】： D第 35 題 在估價假設(shè)和限制條件說明中，當(dāng)無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時，應(yīng)()。A.假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的B.肯定建筑物是安全的C.強調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定D.說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定【正確答案】： A二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)得編號。全部選對的，得2分;錯選或

15、多選的。不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)第 36 題 下列經(jīng)濟(jì)活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是()。A.增加抵押貸款B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D.處置抵押房地產(chǎn)E.租賃抵押房地產(chǎn)【正確答案】： A,B,C,D第 37 題 下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價依據(jù)的有()。A.中華人民共和國物權(quán)法B.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法C.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例D.房地產(chǎn)估價規(guī)范E.城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見【正確答案】： A,B,D,E第 38 題 下列引起房地產(chǎn)價格上漲的因素中，屬于房地產(chǎn)自然增值的因素有()。A.對房

16、地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良B.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加C.通貨膨脹D.外部經(jīng)濟(jì)E.提高建造成本【正確答案】： B,D第 39 題 在實際的房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)抵押價值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括()。A.拖欠建設(shè)工程價款B.已抵押擔(dān)保的債券數(shù)額C.房地產(chǎn)變賣處置費用D.訴訟費用E.其他法定優(yōu)先受償款【正確答案】： A,B,E第 40 題 下列房地產(chǎn)價值類型中，屬于非市場價值的有()。A.完全產(chǎn)權(quán)價值B.出租人權(quán)益價值C.快速變現(xiàn)值D.承租人權(quán)益價值E.殘余價值【正確答案】： C,E第 41 題 下列房地產(chǎn)價格影響因素中，

17、不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有()。A.建筑平面布置B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.土地開發(fā)程度E.房屋完損等級【正確答案】： A,D,E第 42 題 下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有()。A.居民收入的真正增加，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)上升D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大E.居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格影響不大【正確答案】： A,B,C,D第 43 題 根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中

18、不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的有()。A.土地所有權(quán)B.依法承包的荒山的土地使用權(quán)C.宅基地使用權(quán)D.固有汽車加油站E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房【正確答案】： A,C第 44 題 下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場法估價的有()。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房B.房地產(chǎn)開發(fā)用地C.行政辦公樓D.寫字樓E.在建工程【正確答案】： A,B,D第 45 題 就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出()。A.較樂觀的估計值B.較保守的估計值C.過高的估計值D.過低的估計值E.可能的估計值【正確答案】： A,B,E第 46 題 成本法中，在計算投資利息時，應(yīng)計息項目包括()。A.土地取

19、得成本B.開發(fā)成本C.管理費用D.銷售費用E.銷售稅費【正確答案】： A,B,C,D第 47 題 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計約需6個月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項中，正確的有()。A.利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2009年10月18日B.利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2010年4月18日C.開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日D.建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日E.銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日【正確答案】： A,

20、D,E第 48 題 針對某個估價對象，下列關(guān)于估價方法選用的說法中，正確的有()。A.理論上適用的估價方法，都必須選用B.在適用的估價方法中，選用兩種即可C.理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的，可以不用D.必須選用兩種以上的估價方法，不能只選用一種估價方法E.僅有一種估價方法適用的，可只選用一種估價方法【正確答案】： A,C,E第 49 題 甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有()。A.若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價為25萬

21、元B.若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價為50萬元C.若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價為90萬元D.若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為1 10萬元E.若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元【正確答案】： C,E第 50 題 在房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，包括評估()。A.擬買賣的房地產(chǎn)市場價值B.買方愿意支付的最低價C.買方可承受的最高價D.賣方可接受的最低價E.賣方愿意接受的最高價【正確答案】： A,C,D三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣

22、至零分)第 51 題 在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場租金差異較大，則在估價時應(yīng)考慮此因素。 ()【正確答案】： ×第 52 題 在城市房屋拆遷估價中，當(dāng)拆遷補償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來某個時點的狀況，所以估價時點應(yīng)為未來。 ()【正確答案】： ×第 53 題 對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。 ()【正確答案】： ×第 54 題 在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。 ()【正確答案】： 第 5

23、5 題 周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。 ()【正確答案】： ×第 56 題 不論是何種估價目的，估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況。 ()【正確答案】： ×第 57 題 當(dāng)估價對象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式是：房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格+債務(wù)一債權(quán)。 ()【正確答案】： 第 58 題 房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益，無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報酬率或資本化率予以考慮。 ()【正確

24、答案】： ×第 59 題 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤為360萬元，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用合計為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利潤率為18%。 ()【正確答案】： 第 60 題 成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估計對象價值的方法。 ()【正確答案】： 第 61 題 在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據(jù)估價對象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計出的。 ()【正確答案】： ×第 62 題 一般來說，運用假設(shè)開發(fā)法估價時，同一估價對象在自己開發(fā)前提下評估出的價格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。 ()【正確答案】： 第 63 題 運用平均增減量