房地產(chǎn)估價(jià)之市場(chǎng)比較法

1、第四章 市場(chǎng)比較法教學(xué)時(shí)數(shù)：6課時(shí)教學(xué)目的與要求：通過(guò)本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握市場(chǎng)比較法的基本原理，掌握交易實(shí)例的收集與可比實(shí)例的選取，掌握估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)比較修正，掌握市場(chǎng)比較法應(yīng)用舉例與分析教學(xué)重點(diǎn)：交易實(shí)例的收集與可比實(shí)例的選取教學(xué)難點(diǎn)：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)比較修正教學(xué)手段和方法： 以講授為主，輔以多媒體教學(xué)手段，結(jié)合案例教學(xué)。教學(xué)內(nèi)容： 第一節(jié) 基本原理一、市場(chǎng)法的概念1、市場(chǎng)法又稱(chēng)為市場(chǎng)比較法，交易實(shí)例比較法，買(mǎi)賣(mài)實(shí)例比較法，市場(chǎng)資料比較法，現(xiàn)行市價(jià)法等，簡(jiǎn)稱(chēng)為市場(chǎng)法或者比較法，是指將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取

2、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的方法。2、市場(chǎng)法是房地產(chǎn)估價(jià)中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。類(lèi)似房地產(chǎn)：在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相同或相類(lèi)似的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)：一個(gè)具體項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)前提：交易市場(chǎng)已經(jīng)形成比準(zhǔn)價(jià)格3、理論依據(jù)：替代原理4、公式：待估宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×估價(jià)期日修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)二、適用條件與對(duì)象適用：房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)情況，也就是要在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)中，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相類(lèi)似

3、房地產(chǎn)的交易較多時(shí)，才是有效方法。不適用的情況：沒(méi)有房地產(chǎn)交易的地方在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)某些類(lèi)型很少見(jiàn)的房地產(chǎn)，或交易實(shí)很少的房地產(chǎn)，如古建筑難以成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟另外，對(duì)估價(jià)人員要求：廣博的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)（需要進(jìn)行交易情況，交易日期，區(qū)域因素和個(gè)別情況的修正）三、市場(chǎng)比較法的操作步驟搜集交易實(shí)例 選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 進(jìn)行交易情況修正進(jìn)行交易日期修正 進(jìn)行區(qū)域因素修正進(jìn)行個(gè)別因素修正 求出比準(zhǔn)價(jià)格第二節(jié) 搜集交易實(shí)例應(yīng)具有充足的初級(jí)資料盡可能搜集較多的交易實(shí)例，是運(yùn)用此法的先決條件，如果太少，不僅會(huì)影響準(zhǔn)確性、客觀性，甚至?xí)故袌?chǎng)法無(wú)法使用。搜集交易實(shí)例要日

4、積月累，時(shí)刻留意。一、途徑1、查閱政府資料 2、報(bào)刊租售信息3、以購(gòu)買(mǎi)者身份與經(jīng)辦人、交易當(dāng)事人洽談 4、交易展示會(huì)5、同行相互提供6、其他途徑：如向當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解二、搜集交易實(shí)例的內(nèi)容1、雙方交易情況與交易目的 2、交易實(shí)例的房地產(chǎn)狀況3、成交價(jià)格 4、付款方式5、成交日期三、交易實(shí)例調(diào)查表，建立交易實(shí)例資料數(shù)據(jù)庫(kù)第三節(jié) 選取可比實(shí)例雖然估價(jià)人員搜集和積累的交易實(shí)例或房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)中存放的交易實(shí)例較多，但針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，有些交易實(shí)例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為估價(jià)中用于參照比較的

5、交易實(shí)例。這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱(chēng)為可比實(shí)例。 可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到比較法評(píng)估出的價(jià)格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合4個(gè)方面的要求：(1)區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物狀況均與估價(jià)對(duì)象的相同或相近，即為估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)；(2)交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合；(3)成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；(4)成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。 在實(shí)際選取時(shí)，上述四個(gè)方面可具體化為下列8點(diǎn)：1可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)。 2可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。這里的用途主要指大類(lèi)用途，如果能做到小類(lèi)用途也相同則更好。大類(lèi)用途一般分為：(1

6、)居??；(2)商業(yè)；(3)辦公；(4)旅館；(5)工業(yè)；(6)農(nóng)業(yè)等。 3可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。這里的建筑結(jié)構(gòu)主要指大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)，如果能做到小類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)；(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；(3)磚混結(jié)構(gòu)；(4)磚木結(jié)構(gòu)；(5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。 4可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。 5可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。 6可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。交易類(lèi)型主要有土地使用權(quán)協(xié)議出讓、一般買(mǎi)賣(mài)、租賃、征用等。為抵押、抵債目的的估價(jià)，應(yīng)選取一般買(mǎi)賣(mài)的交易實(shí)例為可比實(shí)例。 7可比實(shí)例的成

7、交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)殡y以進(jìn)行交易日期修正，即使修正也可能出現(xiàn)較大偏差。 8可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格，或可修正為正常成交價(jià)格。 上述選取可比實(shí)例時(shí)，一般是指估價(jià)對(duì)象為土地的，應(yīng)選取類(lèi)似土地的交易實(shí)例；為建筑物的，應(yīng)選取類(lèi)似建筑物的交易實(shí)例；為房地的，應(yīng)選取類(lèi)似房地的交易實(shí)例。 選取可比實(shí)例還有所謂“分配法”，其內(nèi)容如下：如果估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，但缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，而有土地與建筑物合成體的交易實(shí)例時(shí)，則可將此土地與建筑物合成體及其成交價(jià)格予以分解，提取出與估價(jià)對(duì)象同類(lèi)型部分的房地產(chǎn)及其價(jià)格，再以此為可比實(shí)例。例

8、如，估價(jià)對(duì)象為土地，但在其所在地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)中，沒(méi)有類(lèi)似土地的單獨(dú)交易實(shí)例，而有包含與該土地同類(lèi)型土地的房地交易實(shí)例時(shí)，則可從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià)格，剩余部分為土地價(jià)格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后再對(duì)該土地價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚纯汕蟮霉纼r(jià)對(duì)象土地的價(jià)格。 選取可比實(shí)例的數(shù)量從理論上講是越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過(guò)多，一是可能由于交易實(shí)例缺乏而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行比較修正的工作量大，所以，一般要求選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))的可比實(shí)例即可。第四節(jié) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)選取了可比實(shí)例之后，應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使其之間的口徑一致

9、、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上，為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括5個(gè)方面：(1)統(tǒng)一付款方式；(2)統(tǒng)一采用單價(jià)；(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位；(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵；(5)統(tǒng)一面積單位。 一、統(tǒng)一付款方式 由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，成交價(jià)格往往采用分期付款的方式支付。但是，付款期限的長(zhǎng)短不同，付款數(shù)額在付款期限內(nèi)的分布不同，實(shí)際價(jià)格會(huì)有所不同。估價(jià)中為便于比較，價(jià)格以一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn)，所以，就需要將分期付款的可比實(shí)例的成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清。具體方法是貨幣的時(shí)間價(jià)值中的折現(xiàn)計(jì)算。 例：某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為30萬(wàn)元，其中首期付款2

10、0，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為5。，則在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格為： 上例中如果已知的不是月利率，而是：(1)年利率r，則計(jì)算中的就變?yōu)椋?2)半年利率r，則計(jì)算中的(就變?yōu)?1+r)；(3)季度利率r，則計(jì)算中的就變?yōu)椤?二、統(tǒng)一采用單價(jià) 在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，通常為單位面積上的價(jià)格，其中土地除了單價(jià)，還可為樓面地價(jià)。在這種情況下，單位面積是一個(gè)比較單位。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，還可以有其他的比較單位，如：倉(cāng)庫(kù)以單位體積為比較單位，停車(chē)場(chǎng)以每個(gè)車(chē)位為比較單位，旅館以每個(gè)房間或床位為比較單位，電影院以每個(gè)座位為比較單位，醫(yī)院以每個(gè)床位為比較單位，保齡球館以每個(gè)球道為比較單位。 在此還需要說(shuō)

11、明的是，有些可比實(shí)例適宜先進(jìn)行某些修正后，再轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他修正，因?yàn)檫@樣處理時(shí)，價(jià)格修正更容易、更準(zhǔn)確。 三、統(tǒng)一幣種和貨幣單位 在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)。但如果先按原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易日期修正，則對(duì)進(jìn)行了交易日期修正后的價(jià)格，應(yīng)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)進(jìn)行換算。 在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。 四、統(tǒng)一面積內(nèi)涵 在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)，有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也有按使用面積計(jì)價(jià)的。它們之間的換算如下： 五、統(tǒng)一面積單位 在面積單位方面，中

12、國(guó)大陸通常采用平方米(土地的面積單位有時(shí)還采用公頃、畝)，美國(guó)、英國(guó)和中國(guó)香港地區(qū)習(xí)慣采用平方英尺，日本、韓國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)一般采用坪。它們之間的換算如下： 平方米下的價(jià)格畝下的價(jià)格÷666.67 平方米下的價(jià)格公頃下的價(jià)格÷10000 平方米下的價(jià)格平方英尺下的價(jià)格×10.764 平方米下的價(jià)格坪下的價(jià)格×0.303 例：搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200，成交總價(jià)80萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首期付16萬(wàn)元人民幣，第二期于半年后付32萬(wàn)元人民幣，余款32萬(wàn)元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬(wàn)美元，

13、于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，則一般在進(jìn)行有關(guān)的修正之前應(yīng)先做如下處理： 1統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期時(shí)一次付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8，則：乙總價(jià)15(萬(wàn)美元) 2統(tǒng)一化為單價(jià)。則： 甲單價(jià)764220÷2003821.1(元人民幣平方米·建筑面積) 乙單價(jià)150000÷250060(美元平方英尺·使用面積) 3統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙交易實(shí)例的美元換算為人民幣元。假?zèng)]乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元8.3元人民幣，則： 甲單價(jià)：38211(元人民幣平方米·建筑

14、面積) 乙單價(jià)60×8.3498(元人民幣平方英尺·使用面積) 4統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過(guò)調(diào)查得知該類(lèi)房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積.75平方米使用面積，則： 甲單價(jià)38211(元人民幣平方米·建筑面積) 乙單價(jià)498×0.753735(元人民幣平方英尺·建筑面積) 5統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方米10.764平方英尺，則： 甲單價(jià)38211(元人民幣平方米·建筑面積) 乙單價(jià)373.5×10.76440204(元人民幣平方米·建筑面積) 第五節(jié) 交易修正一、交

15、易情況修正1、含義：是排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實(shí)例，成交價(jià)格的偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。2、特殊因素，概括如下：有利害人之間的交易；急于出售或購(gòu)買(mǎi)情況下的交易；受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響下的交易；對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；有特別動(dòng)機(jī)或者偏好的交易；特殊交易方式下的交易等。3、修正的一般步驟：確定修正比較或系數(shù)修正求得實(shí)例的正常價(jià)格交易情況的修正公式：可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格若以正常交易價(jià)格為基準(zhǔn)（100）對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行修正，則：正常價(jià)格×=可比實(shí)例價(jià)格，可比實(shí)例價(jià)格×=正常價(jià)格舉例：成交價(jià)交易情況修正可比實(shí)例A4500元/m2-

16、5%可比實(shí)例B5000元/m2+2%A：B：二、交易日期修正1、公式：V比×日期修正系數(shù)=V估價(jià)時(shí)點(diǎn)2、采用價(jià)格指數(shù)修正交易當(dāng)時(shí)價(jià)格×=交易當(dāng)時(shí)價(jià)格三、房地產(chǎn)狀況修正1、區(qū)域因素：房地產(chǎn)一定范圍內(nèi)的外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響的因素。目的：將可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象在外部環(huán)境方面的差別所產(chǎn)生的交易價(jià)格差別排除，是市場(chǎng)法的一個(gè)難點(diǎn)與關(guān)鍵。如果估價(jià)對(duì)象優(yōu)于可比實(shí)例，價(jià)格向上修正，如果估價(jià)對(duì)象劣于可比實(shí)例，價(jià)格向下修正。不在同一地區(qū)，須進(jìn)行區(qū)域修正。比較修正的內(nèi)容交通通過(guò)程度，繁華程度，小區(qū)配套設(shè)施，環(huán)境污染，噪聲，景觀，城市規(guī)劃等因素。由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)域因

17、素也不同，因此具體比較的內(nèi)容不盡相同。可比實(shí)例的因素是可比實(shí)例交易當(dāng)時(shí)的區(qū)域因素狀況方法：直接比較：以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素為基準(zhǔn)（100），可比實(shí)例；間接比較2、個(gè)別因素修正居住用房要求寧?kù)o、安全、舒適；商業(yè)房地產(chǎn)要求繁華和交通便捷；工業(yè)強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施和對(duì)外交通。樓層、土地使用年限、容積率等也需要通過(guò)個(gè)別因素加以修正。修正視具體情況可采用：百分率法 差額法回歸分析法注意：每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不超過(guò)20%，綜合調(diào)整不得超過(guò)30%第六節(jié) 求取比準(zhǔn)價(jià)格一、求取某個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的某個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的方法 由前面的內(nèi)容我們知道，比較法估價(jià)需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正。經(jīng)過(guò)了交易

18、情況修正后，就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價(jià)格變成了正常價(jià)格；經(jīng)過(guò)了交易日期修正后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格；經(jīng)過(guò)了房地產(chǎn)狀況修正后，就將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。這樣，經(jīng)過(guò)了這三大方面的修正后，就把可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交 價(jià)格，變成了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格。如果把這三大方面的修正綜合起來(lái)，計(jì)算公式如下： 1修正系數(shù)連乘形式： 2修正系數(shù)累加形式： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格×(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期修正系數(shù)+房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)) 值得注意的是，上述連乘形式和累加形式都只是文字上的形

19、象表示。這就造成從表面上看，好像各項(xiàng)修正系數(shù)在連乘形式和累加形式中都是相同的，而實(shí)際上應(yīng)有所不同。仍然假設(shè)交易情況修正中可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為±S，交易日期修正中從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±T，房地產(chǎn)狀況修正中可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高低的百分率為±R，則： 連乘形式與累加形式相比，連乘形式更加科學(xué)和簡(jiǎn)便。另外，交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況的修正，以及它們中的某些具體因素的修正(如交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正、土地使用年限修正)，可視具體情況采用百分率法、差額法和回歸分析法等。 下面

20、僅以連乘形式、采用百分率法來(lái)進(jìn)一步說(shuō)明比較法的綜合修正計(jì)算。由于房地產(chǎn)狀況修正有直接比較修正和間接比較修正，因此，較具體化的綜合修正計(jì)算公式有直接比較修正公式和間接比較修正公式兩種： 上式中，交易情況修正的分子為100，表示以正常價(jià)格為基準(zhǔn)；交易日期修正的分母為100，表示以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)；房地產(chǎn)狀況修正的分子為100，表示以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。 2間接比較修正公式： 上式中，標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)；房地產(chǎn)狀況修正的分母為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得

21、的分?jǐn)?shù)。 二、將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法 每個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格經(jīng)過(guò)上述各項(xiàng)修正之后，都會(huì)相應(yīng)地得出一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，但這些比準(zhǔn)價(jià)格可能是不一致的，最后需要將它們綜合成一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，以此作為比較法的估算結(jié)果。從理論上講，綜合的方法有下列4種：（1）平均數(shù)；（2）中位數(shù)；（3）眾數(shù)；（4）其他方法。 （一）平均數(shù) 平均數(shù)又有簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)。 1、簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)，是把修正出來(lái)的各個(gè)價(jià)格直接相加，再除以這些價(jià)格的個(gè)數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個(gè)價(jià)格。設(shè)V1，V2，V2，Vn為修正出的n個(gè)價(jià)格，則其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)的計(jì)算公式如下： （二）中位數(shù) 中位數(shù)是把修正出的

22、各個(gè)價(jià)格按從低到高或從高到低的順序排列，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，位于正中間位置的那個(gè)價(jià)格為綜合出的一個(gè)價(jià)格；當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，位于正中間位置的那兩個(gè)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個(gè)價(jià)格。 （三）眾數(shù) 眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。 （四）其他方法 還可以采用其他的方法將修正出的多個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格，如分別去掉一個(gè)最高的價(jià)格和一個(gè)最低的價(jià)格，將余下的簡(jiǎn)單算術(shù)平均。第七節(jié) 市場(chǎng)法總結(jié)與運(yùn)用舉例應(yīng)用實(shí)例一估價(jià)對(duì)象是一塊空地，總面積為459m2。估該宗土地于2000年10月1日的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格。估價(jià)過(guò)程如下。1、選擇估價(jià)方法 在估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)和近鄰地區(qū)，該類(lèi)型土地存在較多的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例，所以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行

23、估價(jià)。2、搜集有關(guān)資料搜集估價(jià)對(duì)象資料（略）。搜集買(mǎi)賣(mài)實(shí)例資料。共調(diào)查搜集了A、B、C、D、E五宗土地買(mǎi)賣(mài)實(shí)例，均可作為可比實(shí)例。實(shí)例A的面積為166m2，成交單價(jià)120元/ m2，交易日期2000年4月1日；實(shí)例B的面積為374 m2，成交單價(jià)102元/ m2，交易日期2000年3月1日；實(shí)例C的面積為300 m2，成交單價(jià)83元/ m2，交易日期1999年6月1日；實(shí)例D的面積為457 m2，成交單價(jià)94元/ m2，交易日期1999年7月1日；實(shí)例E的面積為76 m2，成交單價(jià)145元/ m2，交易日期2000年3月1日。3、確定修正系數(shù)確定交易情況修正系數(shù)。實(shí)例A、E為正常買(mǎi)賣(mài)，無(wú)需進(jìn)行

24、交易情況修正；實(shí)例B、C、D均較正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偏低，其中：實(shí)例B估計(jì)偏低2%，實(shí)例C估計(jì)偏低5%，實(shí)例D估計(jì)偏低3.5%。各宗可比實(shí)例的交易情況修正系數(shù)如下：實(shí)例A： 實(shí)例B：實(shí)例C： 實(shí)例D：實(shí)例E：確定交易日期修正系數(shù)。據(jù)調(diào)查，1999年4月1日至2000年10月1日之間，該類(lèi)型土地的價(jià)格平均每月上漲1%。各宗可比實(shí)例的交易日期修正系數(shù)如下：實(shí)例A：（1+1%×6）= 實(shí)例B：（1+1%×7）=實(shí)例C：（1+1%×16)= 實(shí)例D：（1+1%×15）=實(shí)例E：（1+1%×7）=確定區(qū)域因素修正系數(shù)。實(shí)例A與估價(jià)對(duì)象土地處于同一地區(qū)，無(wú)需作區(qū)域

25、因素修正；實(shí)例B、C、D都為估價(jià)對(duì)象土地所在地區(qū)的區(qū)域因素進(jìn)行比較的結(jié)果，如下表所示。區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C可比實(shí)例D繁華程度2020192013道路通達(dá)度101081011公交便捷度1010101010對(duì)外交通559513環(huán)境質(zhì)量10108109景觀555512城市基礎(chǔ)設(shè)施151511158社會(huì)公共設(shè)施151591511規(guī)劃限制55559治安狀況553512總分值10010087100108各宗可比實(shí)例的區(qū)域因素修正系數(shù)如下：實(shí)例A： 實(shí)例B： 實(shí)例C： 實(shí)例D： 實(shí)例E：（4）確定個(gè)別因素修正系數(shù)。估價(jià)對(duì)象土地的面積較大，有利于利用，另外其環(huán)境條件較好，其他方面沒(méi)有差異。經(jīng)分析確定個(gè)別因素使得可比實(shí)例土地的價(jià)格均比估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)格低3%。所以各宗可比實(shí)例的個(gè)別因素修正系數(shù)如下：實(shí)例A： 實(shí)例B：實(shí)例C： 實(shí)例D：實(shí)例E：4、進(jìn)行因素綜合修正項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D實(shí)例E實(shí)際成交單價(jià)1201028394145交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正比準(zhǔn)價(jià)格1311321051161485、計(jì)算估價(jià)結(jié)果 將上述五個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為最終的估價(jià)結(jié)果，則有：估價(jià)對(duì)象土地的單價(jià)=（131+131+105+116+148）/5=126（元/m2）應(yīng)用實(shí)例二： 為了評(píng)估某商品住宅在2000年9月