城市化進(jìn)程中樓市的戰(zhàn)略定位和制度框2

1、城市化進(jìn)程中樓市的戰(zhàn)略定位和制度框架                             中國房地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告（二）華生2010年7月1日?qǐng)?bào)告的前半部分發(fā)表于中國證券報(bào) 本文為作者原稿供求失衡的癥結(jié)至少從表面上看，中國城市建設(shè)遍地開花，全國都是大工地，城市象攤大餅式的向外擴(kuò)張，同時(shí)城市化率近年來每年上升約一個(gè)百分

2、點(diǎn)，商品房需求強(qiáng)勁，市場購銷兩旺，那么，到底是供給不足還是需求過旺造成供求失衡，從而推動(dòng)房價(jià)上升的呢？很多人包括我自己都曾受到地產(chǎn)界主流聲音的影響，順理成章地推斷主要是政府壟斷土地造成供給不足。但實(shí)際上這個(gè)推論能否成立，最終還是要用數(shù)據(jù)來回答。首先，沒有交通和水電氣的窮鄉(xiāng)僻壤的土地再多，也解決不了城市人的住房問題。因此，土地供應(yīng)的大概念是城鎮(zhèn)建成區(qū)面積的增加情況。這個(gè)面積從1990年約1.28萬平方公里到2008年3.63萬平方公里，增加了180以上，同期城鎮(zhèn)戶籍人口從3億增到4.5億，僅增加了50，包括農(nóng)民工在內(nèi)的常住人口從3億增加到6億，即增加了100（見中國統(tǒng)計(jì)年鑒2009及表五），城區(qū)

3、面積擴(kuò)張大大超過人口增加，這應(yīng)該說是和生活在各城鎮(zhèn)人們的感覺是一致的。從城區(qū)中的住宅用地來看，按照國土資源部公布的數(shù)字，全國的城鎮(zhèn)住宅用地供應(yīng)多年來大致為土地供應(yīng)總量的2125之間，2006年到2008年間每年約5萬多公頃，2009年上升至7.6萬公頃，2010年計(jì)劃升到18萬公頃。2006年至2009年4年間平均實(shí)際供住宅用地5.75萬公頃，年均供地增長20.07（見表四）。表四：全國住宅用地實(shí)際供給情況單位：公頃年份住宅用地住宅用地比上年增長%土地供應(yīng)總量住宅占土地供應(yīng)總量的比例%200645181.17204277.7822200753620.9118.68259098.91212008

4、55093.592.75221331.3025200976460.8938.78319379.38242010（計(jì)劃）180000數(shù)據(jù)來源：20062008年數(shù)據(jù)來源于國土資源部土地利用管理司編2007年土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測分析報(bào)告、2008年土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測分析報(bào)告；2009年數(shù)據(jù)來源于國土資源部2009全國主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告；2010為計(jì)劃值，來源于國土資源部2010年度全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃新聞發(fā)布會(huì)年均5.75萬公頃的住宅用地，按一般平均1.5倍的容積率，大體可以蓋出8.6億平方米的住宅，扣除開發(fā)建設(shè)周期和囤地的因素，和國家統(tǒng)計(jì)局、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的城鎮(zhèn)年新建住宅建筑面積從2003

5、年的5.5億平方米到2008年的7.6億平方米是吻合一致的。以2008年新增的7.6億建筑平米為例，若全部用于解決新增城市化人口，按該年全國城鎮(zhèn)人均28平米計(jì)，可解決2714萬新增城鎮(zhèn)人口，即2以上的總?cè)丝冢^國家統(tǒng)計(jì)局公布的本世紀(jì)以來城市化率從2001年的37.6到2009年46.56，即年均城市化率提高1的兩倍多。按照國家統(tǒng)計(jì)局公布的新增住宅部分用于城鎮(zhèn)人口的住宅面積擴(kuò)大改善，使城鎮(zhèn)人均建筑面積本世紀(jì)以來年均增加約0.95平方米?？鄢@個(gè)改善性住房的需要，并假定新增城鎮(zhèn)人口當(dāng)年全部一步到位的達(dá)到原城鎮(zhèn)人均住宅面積水平，近幾年來每年能安居的新增城鎮(zhèn)人口也在1650萬人以上，即超過了年均城市

6、化率提高1即大約1300萬人口的水平（見表五）。顯然，就全國而言，在住房不斷改善的同時(shí)，每年新增住宅面積能安居的人口滿足了年城市化增加的全部人口（包括農(nóng)民工）還有余的時(shí)候，我們還不能簡單地說住宅的供給不足。表五：全國城鎮(zhèn)新增人口住房建筑面積與改善性住宅建筑面積全國實(shí)有住宅建筑面積（億平方米）實(shí)有住宅建筑面積增長（億平方米）城鎮(zhèn)新建住宅面積(億平方米)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積（平方米）實(shí)有住宅面積對(duì)應(yīng)城鎮(zhèn)人口數(shù)（萬人）實(shí)有住宅面積對(duì)應(yīng)城鎮(zhèn)人口增加（萬人）用于改善的住宅建筑面積（億平方米）可用于新增人口的住宅建筑面積（億平方米）可用于新增人口的住宅建筑面積對(duì)應(yīng)人口（萬人）200281.855.9822

7、.835899200389.117.265.5023.73759917003.230914.029091767200496.167.055.6925.0384648654.887872.162139122005107.6911.536.6126231047.2989629202006113.996.306.3027.1420638024.12612.17398332007120.876.886.8827.54395318901.682525.1974819182008128.477.607.60284588219292.197655.402351964數(shù)據(jù)來源：住房及

8、城鄉(xiāng)建設(shè)部2002年、2003年、2004年、2005年的城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)；中國統(tǒng)計(jì)年鑒2009由于相對(duì)于住宅，其用地的供給更加寬松，我們也沒法說住宅用地供給不足。僅到2009年底，房地產(chǎn)開發(fā)單位手中持有的未開發(fā)土地約12億多平米，按照近年完成的開發(fā)量，可供開發(fā)4.5年。而數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商每年新購買的土地近幾年來大致都是其當(dāng)年完成開發(fā)量的1.5倍左右。同時(shí)，近年來房屋開發(fā)的年竣工面積僅占施工面積的不足四分之一，即現(xiàn)有施工面積全部完工又可供給34年（見表六）。表六：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (單位)土地開發(fā)及購置單位：萬平方米年  份本年完成開發(fā)土地面積本年購置土地面積年末累計(jì)購置

9、土地面積與完成開發(fā)土地面積差房屋建筑面積竣工率（%）19987730.110109.32379.234.619999319.611958.95018.53937.7200011666.116905.210257.67138.1200115315.823409.018350.81537.6200219416.031356.830291.61537.2200322166.335696.543821.84235.3200419740.239784.763866.34230.2200522676.238253.779443.83432.2200627128.436573.688888.95828.72

10、00727566.240245.8101568.65525.6200828709.839353.4112212.25523.520092300631906121112.25522數(shù)據(jù)來源：歷年中國統(tǒng)計(jì)年鑒這就是說，即使沒有新增供地，現(xiàn)有用地即可供開發(fā)、施工78年。因此，全國的數(shù)據(jù)證實(shí)了人們對(duì)開發(fā)商囤地的猜想和判斷。由于2009年住宅土地實(shí)際供給又比上年增加了近40，達(dá)7.6萬多公頃，可建住宅11.4億平米，可供4000多萬人即3的人口安居，因此，這新一輪房價(jià)上漲無論有多少原因，但恐怕沒法歸結(jié)為土地供給不足。就全國而言，由于土地供給量寬松，開發(fā)商的巨額囤地尚沒有造成整體的住宅供給嚴(yán)重不足。全國多數(shù)中西部城市的房價(jià)收入比至2009年底剛剛突破合理區(qū)間的上軌，也從側(cè)面證明了這一點(diǎn)（見表七）。表七 中西部部分城市房價(jià)收入比城市戶籍人口人均可支配收入（元）房價(jià)（元/平方米）人均住宅建筑面積（平方米）房價(jià)收入比長沙20642.76435729.276.18成都21084.674680