《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》講解

1、企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南講解企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南講解及在實務(wù)中的應(yīng)用王生龍主要容第一部分 “指南”的功能作用第二部分關(guān)于報告聲明、摘要的編寫第三部分關(guān)于報告正文的編寫第四部分關(guān)于報告附件第五部分關(guān)于評估說明的編寫第六部分關(guān)于評估明細表根據(jù)我國資產(chǎn)評估準則體系的規(guī)劃，評估指南包括對特定評 估目的、特定資產(chǎn)類別（細化）評估業(yè)務(wù)以及對評估中某些 重要事項的規(guī)。2007年11月28日，中評協(xié)發(fā)布、并于 2008年7月1日執(zhí)行的資產(chǎn)評估準則評估報告，是根據(jù)市場變化和執(zhí)業(yè)實踐不斷完善評估報告的技術(shù)規(guī)，是評估報告的基本要 求。根據(jù)監(jiān)管部門的不同要求，從其監(jiān)管角度對評估報告提 出更細的要求，作為資產(chǎn)評估準

2、則評估報告的“子 準則”，是更好服務(wù)于國有資產(chǎn)評估領(lǐng)域的重要舉措，也是 資產(chǎn)評估準則體系不斷完善的必要步驟。國有資產(chǎn)評估關(guān)系 到國有資產(chǎn)權(quán)益，對國有資產(chǎn)評估項目的管理不可能脫離對 資產(chǎn)評估報告的管理。企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南，是在資產(chǎn)評估報告最低要 求的基礎(chǔ)上，為滿足企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的需要，根據(jù)企 業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的相關(guān)規(guī)定，針對性地對五部分容做出 更為詳盡的規(guī)定，充分反映企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)管的要求。（二）與各“實體性”準則的關(guān)系、實體性準則、甚至其他程序性準是指南的依據(jù)。實體性準則、其他程序性準則主要規(guī)評估操作要求的，如：u資產(chǎn)評估準則一一不動產(chǎn)第一條，“為規(guī)注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評

3、估業(yè)務(wù)行為”u資產(chǎn)評估準則業(yè)務(wù)約定書第一條，“為規(guī)業(yè)務(wù)約定書的簽訂、履行等行為 ，”報告指南必須以這些準則的要求，提出披露的規(guī)。2、評估報告指南不討論如何操作的問題。評估報告規(guī)，是反映如何編寫、如何出具評估報告的規(guī)性問題，不反應(yīng)也不討論具體的評估操作技術(shù)問題。（三）國資報告指南與評估報告準則的構(gòu)成銜接指南提出評估報告由標題及文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細表、評估說明等構(gòu)成。與資產(chǎn)評估準則一一 評估報告相比，增加了評估明細表、評估說明。資產(chǎn)評估準則一一評估報告未強制要求注冊資產(chǎn)評估師在出具評估報告的同時，另行出具資產(chǎn)評估說明和評估明細 表。中評協(xié)編制出版的資產(chǎn)評估準則評估報告講解 中提出

4、“對于國有資產(chǎn)評估項目，注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù) 所屬的國有資產(chǎn)行政主管部門的要求，另行提供相關(guān)評估說 明和明細表，作為國有資產(chǎn)評估核準備案專用材料的一部 分”。實際上，本指南中提出的評估明細表相當于資產(chǎn)評估準 則評估報告附件容中“評估對象涉及的資產(chǎn)清單或資 產(chǎn)匯總表”的細化。二、關(guān)于評估報告準則與現(xiàn)行國有資產(chǎn)評估報告規(guī)的關(guān)系（一）評估實踐中，已經(jīng)對現(xiàn)規(guī)進行“取舍”使用現(xiàn)行國有資產(chǎn)評估項目，主要依據(jù)資產(chǎn)評估報告基本容與 格式的暫行規(guī)定（財評字【1999】91號）、資產(chǎn)評估報告 容與格式的補充規(guī)定（財評字【1999】302號）、資產(chǎn)評 估操作規(guī)意見（試行）（國資局國資辦發(fā)【1996】23 號） 等

5、規(guī)定的容與格式編制出具資產(chǎn)評估報告。由于：u評估準則的陸續(xù)出臺原國有資產(chǎn)評估報告容與格式不適應(yīng)相關(guān)法規(guī)準則的變化。評估實踐中，根據(jù)國有資產(chǎn)管理方式和要求容的變化、新會 計準則的發(fā)布執(zhí)行、新出臺的評估準則，對評估說明、評估 明細表進行了相應(yīng)調(diào)整做法已經(jīng)大量出現(xiàn)。這也是制定指南 的必要性所在。財政部關(guān)于實行資產(chǎn)評估準則有關(guān)制度銜接問題的通知（財企2008343 號）企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南實施后，除金融企業(yè)以外的 企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告應(yīng)當執(zhí)行企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指 南。金融企業(yè)、行政事業(yè)單位及其他的國有資產(chǎn)評估報告 指南另行制定。在相關(guān)指南實施前，金融企業(yè)和行政事業(yè)單 位國有資產(chǎn)評估報告暫參照執(zhí)行

6、企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指 南的相關(guān)要求。財政部關(guān)于印發(fā)資產(chǎn)評估報告基本容 與格式的暫行規(guī)定的通知（財評字199991號）即予廢止。（二）企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南重點予以規(guī)的方面：1.根據(jù)新的企業(yè)會計準則，調(diào)整了評估明細表的格式和容；3. 固化實踐中的有效做法， 澄清了部分模糊的做法， 最大限 度地體現(xiàn)可操作性；比如：明確了引用土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán) 評估結(jié)論的方式和要求等；針對實踐中兩種方法評估結(jié)論差 異原因的復雜性，強化評估圍、委托評估資產(chǎn)分析等方面容； 作為評估的基礎(chǔ)工作，資產(chǎn)清查應(yīng)當首先由企業(yè)進行，然后 根據(jù)清查的結(jié)果申報資產(chǎn)，將所有評估明細表中“調(diào)整后賬 面值”取消；4. 將一些重復的容進行

7、了合并， 調(diào)整，以進一步方便注冊資 產(chǎn)評估師編制報告，同時方便國資監(jiān)管部門對評估項目的審 核。第二部分關(guān)于聲明和摘要一、關(guān)于報告聲明（一）國有資產(chǎn)評估報告聲明提出的依據(jù)資產(chǎn)評估準則基本準則第二十二條規(guī)定，注冊資產(chǎn) 評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當對評估結(jié)論的合理性承擔責 任。第二十三條規(guī)定，遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則， 對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算 并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊資產(chǎn)評估師的責任；提供必要的資 料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用 評估報告是委托方和相關(guān)當事方的責任。資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則基本準則第五條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當誠 實正直，勤勉盡責

8、，恪守獨立、客觀、公正的原則。第六條 規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則。資產(chǎn)評估準則評估報告 第十三條規(guī)定，評估報告的聲明應(yīng)當包括以下容： （一）注 冊資產(chǎn)評估師恪守獨立、客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、 法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，并承擔相應(yīng)的責任； （二）提 醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項說明和使用限制；（三）其他需要聲明的容。為了使注冊資產(chǎn)評估師有效地防評估風險，防止評估報告被 濫用，并使報告使用者更好地理解報告的容，注冊資產(chǎn)評估 師在評估報告中應(yīng)當重點提醒評估報告使用者關(guān)注特別事 項可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響，提醒報告使用者注意評估結(jié) 論所對

9、應(yīng)的使用限制條件，如評估目的與評估用途、評估報 告的使用者等。本指南全面反映了資產(chǎn)評估準則一一基本準則、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則一一基本準則和資產(chǎn)評估準則一一評估報告的基本要求。（二）國有資產(chǎn)評估報告聲明的容資產(chǎn)評估準則評估報告第十三條規(guī)定，評估報告的聲明應(yīng)當包括以下容：（一）注冊資產(chǎn)評估師恪守獨立、客觀和公正的原則，遵循 有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定， 并承擔相應(yīng)的責任；（二）提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項說明和使用限制；（三）其他需要聲明的容。根據(jù)資產(chǎn)評估準則基本準則、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準 則基本準則和資產(chǎn)評估準則評估報告的基本要求，結(jié)合國有資產(chǎn)評估項目的特點，“指南”提出聲明的基

10、本容，并提供了可以參考的聲明的通用容。聲明的基本容 包括兩個方面，一是遵循法律法規(guī)，恪守資產(chǎn)評估準則，并對評估結(jié)論合理性承擔相應(yīng)的法律責任；二是提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項和使用限制等容?！白再Y產(chǎn)評估師聲明”指引可供參考的容：一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資 產(chǎn)評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí) 業(yè)過程中收集的資料，評估報告述的容是客觀的，并對評估 結(jié)論合理性承擔相應(yīng)的法律責任。二、評估對象涉及的資產(chǎn)、負債清單由委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）申報并經(jīng)其簽章確認；所提供資料的 真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相 關(guān)當事方的

11、責任。解釋：主要是評估遵循的原則和承擔的責任，以及評估依據(jù) 的由委托方和被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）所提供資料本身應(yīng)承擔的法律責任三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益 關(guān)系；與相關(guān)當事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預期的利益關(guān)系，對相關(guān) 當事方不存在偏見。解釋：主要是利益沖突的聲明，以切實保證評估公正性四、我們已（或者未）對評估報告中的評估對象及其所涉及 資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法 律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的 法律權(quán)屬資料進行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實 披露，且已提請委托方及相關(guān)當事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評 估報告的要求。解釋：專門

12、對現(xiàn)場工作和產(chǎn)權(quán)權(quán)屬進行了聲明，說明注冊資 產(chǎn)評估師的法定執(zhí)業(yè)疇五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告 中假設(shè)和限定條件的限制，評估報告使用者應(yīng)當充分考慮評 估報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估 結(jié)論的影響。解釋：專門就評估假設(shè)和限定條件的限制做出說明，目的是 讓評估報告使用者完整準確理解并利用評估報告。理論上， 任何一個評估結(jié)論都是在一定的假設(shè)和限定條件下成立的， 假設(shè)和限定條件的任何變化都將改變評估結(jié)論。基于這一理 論設(shè)定的聲明，不僅有助于評估報告使用者全面準確理解評 估報告和合理利用評估結(jié)論，也有助于評估機構(gòu)和注冊資產(chǎn) 評估師有效地規(guī)避評估風險。（三）注意事

13、項：提供的可以參考的聲明指引容，僅僅是針對一般情況提示的 一般性聲明容，在執(zhí)行具體評估業(yè)務(wù)時，還應(yīng)當就評估項目 的具體情況，增加或細化聲明容。如境外資產(chǎn)，因時間或費用的限制，委托方和相關(guān)當事 方提出不進行現(xiàn)場核實工作，在不違背評估準則的前提下， 評估師采取了其他有效程序進行了核實，并對評估對象的價 值進行估算發(fā)表了專業(yè)意見，在特殊事項充分披露的前提 下，應(yīng)當聲明未進行現(xiàn)場核實的原因以及可能對評估結(jié)論產(chǎn) 生的影響，以及對經(jīng)濟行為實現(xiàn)的參考作用的適用性。本指 南第八條提出，評估報告聲明應(yīng)當提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告 特別事項和使用限制等容。二、報告摘要（一）評估報告摘要的作用號文件規(guī)定，評估機

14、構(gòu)應(yīng)以較少的篇幅，將評估報告書中的 關(guān)鍵容摘要并刊印在評估報告書正文之前，以便使各有關(guān)方 了解該評估報告書提供的主要信息，方便企業(yè)在注冊等情況 下的使用?！罢迸c資產(chǎn)評估報告書正文具有同等法律效 力，并按評估報告的統(tǒng)一格式要求由注冊資產(chǎn)評估師、評估 機構(gòu)法定代表人及評估機構(gòu)等簽字蓋章并暑明提交日期。此 規(guī)定的旨在將“摘要”作為一個獨立的文件（或者與評估報 告同等法律地位的），以在一些情形下獨立使用。本指南提出，簡明扼要地反映經(jīng)濟行為、評估目的、評估對 象和評估圍、價值類型、評估基準日、評估方法、評估結(jié)論 及其使用有效期、對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項等關(guān)鍵 容。盡管與資產(chǎn)評估準則一一評估報告和

15、91號文件銜接一致，但對其作用進行了調(diào)整，改變了“摘要與資產(chǎn)評估 報告書正文具有同等法律效力”的說法和做法，具體由“不 需要另行簽字蓋章”體現(xiàn)。其作用是方便評估報告使用者快 速了解評估的主要情況和評估報告的主要信息，摘要僅僅是 為了方便國有資產(chǎn)評估項目管理（如出具“評估核準文件” 和“評估項目備案表”；企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)登記；股權(quán)設(shè)置等相 關(guān)手續(xù)），而不能將摘要單獨用于其他經(jīng)濟或行政行為（如 工商注冊）。（二）評估報告摘要的容特別指出：對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項，并不是將評估 報告正文的“特殊事項說明”的容全部反映在摘要中，而是 反映在已確定評估結(jié)論的前提下，已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié) 論，但非注冊資產(chǎn)

16、評估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有 關(guān)重要事項。對資產(chǎn)評估結(jié)論影響程度較大的判斷標準，應(yīng) 根據(jù)事項本身的性質(zhì)和事項影響的金額判斷和選擇。如，比 如，一筆涉訴的、法院正在受理的應(yīng)收款，無論如何無法判 斷其回收的可能性和回收數(shù)額，它直接導致評估結(jié)論的不確 定性，盡管數(shù)額不大，但以賬面值列示的方法，畢竟不是專 業(yè)確定的意見，同時也應(yīng)提醒報告使用者， 列示的賬面值（評 估值）不能替代未來的法院裁定結(jié)果。對評估結(jié)果影響重大 的“評估基準日期后重大事項”，直接導致評估結(jié)論使用時 的不確定性，也應(yīng)提醒報告使用者，評估結(jié)果未反映該期后 事項的影響。（三）摘要的效力和簽字問題1、評估報告摘要簽字及位置本指南明

17、確提出摘要一般不需要簽字蓋章，并且置于評估 報告正文之前。既然不需要簽字，一般不認為可以單獨使用。2、評估報告摘要提示文字本指南沿用91號文件規(guī)定的容，“以上容摘自評估報告正 文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng) 當閱讀評估報告正文”。本段規(guī)定可以理解為，摘要盡管反映了評估報告的關(guān)鍵容和 主要信息，但還不足以合理理解評估結(jié)論，以提示評估報告 使用者應(yīng)當按照評估報告正文的容理解評估報告和合理使 用評估結(jié)論。第三部分關(guān)于報告正文一、報告正文的構(gòu)成緒言”格式容外，其他構(gòu)成基本一致。與91號文件相比，指南無首部、評估原則、評估基準日期 后重大事項，增加評估假設(shè)、評估報告使用限制說明。9

18、1號文件規(guī)定的“首部”，是對標題的格式與容和評估報 告書序號的規(guī)，在本指南中單獨予以規(guī)。91號文件中的“評 估基準日期后重大事項”，在本指南中第22條專門規(guī)了“特 殊事項說明”的容（含評估基準日期后重大事項）二、評估報告緒言格式化的評估報告有利于提高管理部門的工作效率，這是制 定國有資產(chǎn)評估報告指南的目的之一，由此，細化要求顯得 很有必要。因此，本指南參考 91號文件的相關(guān)容，提出應(yīng) 寫明該評估報告的委托方全稱、受托評估事項及評估工作簡要情況，并提出企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告緒言的格式容如下:xxx（評估機構(gòu)全稱）接受貴單位（公司）的委托，根據(jù)有 關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則，采用XXX評 估方法（評估方法名稱），按照必要的評估程序， 對XXX（委 托方全稱）擬實施XXX行為（事宜）涉及的XXX（資產(chǎn)一 單項資產(chǎn)