土地增值稅清算程序與清算方法

1、土地增值稅清算程序與清算方法從國家稅務(wù)總局近期的一些文件可以看出,財(cái)政部、稅務(wù)總局已經(jīng)決心對開征多年的土地增值稅進(jìn)行清算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對具備清算條件的開發(fā)項(xiàng)目正著手進(jìn)行清算前的準(zhǔn)備工作。但是,由于多年來土地增值稅只預(yù)征沒清算,大家都在探討該稅種的清算方法,為此,結(jié)合本人在土地增值稅清算工作中的體會(huì),提出土地增值稅清算程序與清算方法,拋磚引玉,與大家商榷。一、土地增值稅的清算程序土地增值稅的清算程序大體分為六步:1.清算前的準(zhǔn)備工作;2.清算項(xiàng)目收入總額的計(jì)算及土地增值稅清算項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表的編制;3.扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算及扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)算表的編制;4.土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算及土地增值稅

2、納稅申報(bào)表的編制;5.土地增值稅的審計(jì)鑒證;6.土地增值稅的申請清算。二、清算前的準(zhǔn)備工作土地增值稅的清算,包含的時(shí)間范圍比較長,清算涵蓋的內(nèi)容比較寬,而且,對清算涉及的原始憑證要求嚴(yán)格,沒有憑證不得扣除。這就要求納稅人從清算的依據(jù),到將來提供的清算資料都需要做充分的準(zhǔn)備。大體包括:(一清算范圍的界定:1.明確清算項(xiàng)目及其范圍。2.正確劃分清算項(xiàng)目與非清算項(xiàng)目的收入和支出。3.正確劃分清算面積和非清算面積(待售面積。4.按照當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾贫ǖ摹捌胀?biāo)準(zhǔn)住宅”標(biāo)準(zhǔn),正確劃分清算項(xiàng)目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。5.正確劃分不同時(shí)期的開發(fā)項(xiàng)目,對于分期開發(fā)的項(xiàng)目,以分期開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行

3、清算(或以土地增值稅項(xiàng)目登記表為依據(jù)。6.正確劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目,防止混淆兩者的界限。7.明確清算項(xiàng)目的起止日期。(二應(yīng)當(dāng)搜集、整理如下資料:1.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。2.開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)發(fā)包合同、工程決算書及其價(jià)款結(jié)算單、發(fā)票等。3.銀行借款合同及借款計(jì)息清單。4.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用賬簿、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù),與成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證明資料。5.無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的交接憑證。6.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入有關(guān)的其他證明資料,為編制房產(chǎn)銷售收入統(tǒng)計(jì)表做準(zhǔn)備。7.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證,為編制分稅種的繳納稅款統(tǒng)計(jì)表準(zhǔn)備資料

4、。8.項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)賬簿。9.土地增值稅納稅(預(yù)繳申報(bào)表及完稅憑證。10.與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。三、清算項(xiàng)目銷售收入的計(jì)算(一商品房銷售合同與銷售發(fā)票核對,特別要注意合同面積和實(shí)測面積。(二銷售發(fā)票與“主營業(yè)務(wù)收入”明細(xì)賬、總賬的核對。(三正確劃分預(yù)售收入與銷售收入,并與預(yù)售收入備查簿核對,防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。(四將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)當(dāng)做視同銷售房地產(chǎn)處理,編制開發(fā)產(chǎn)品視同銷售明細(xì)表。(五復(fù)核銷售退回、折扣銷售與銷售折讓業(yè)務(wù)相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定,折扣與折讓的計(jì)

5、算和會(huì)計(jì)處理是否正確。(六復(fù)查“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”有無應(yīng)結(jié)未結(jié)收入的業(yè)務(wù)。(七分房產(chǎn)類別編制土地增值稅清算項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表。四、扣除項(xiàng)目的計(jì)算(一扣除項(xiàng)目計(jì)算的程序1.計(jì)算扣除項(xiàng)目之前,應(yīng)復(fù)核“開發(fā)成本”成本項(xiàng)目的劃分是否符合稅法的規(guī)定,如果有差異,應(yīng)按照稅法要求加以調(diào)整。2.檢查扣除項(xiàng)目的記錄、歸集是否正確,是否取得合法、有效的憑證,會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理是否正確;如果沒有合法憑證應(yīng)提請公司補(bǔ)齊有關(guān)憑證。3. 對“開發(fā)成本”、“開發(fā)產(chǎn)品”總賬、明細(xì)賬進(jìn)行核對。4.計(jì)算清算項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)表。5.編制清算面積的扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)算表。(二成本項(xiàng)目計(jì)算要點(diǎn)1.取得土地使用權(quán)支付的金額。(

6、1原始憑證審核,取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證,口徑是否一致。(2如果同一土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目,審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比中有沒有關(guān)聯(lián)方或關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的費(fèi)用、有沒有期間費(fèi)用、有沒有預(yù)提費(fèi)用。2.土地征用及拆遷費(fèi)。(1審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷(回遷合同和拆遷補(bǔ)償花名冊,并與相關(guān)賬目核對。(2拆遷費(fèi)有無合法憑證。(3動(dòng)遷還建的開發(fā)產(chǎn)品是否做拆遷和銷售兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理。(4取得土地使用權(quán)后分期開發(fā)土地費(fèi)用的分?jǐn)偸欠窈侠?。取得土地使用?quán)所支付金額的分?jǐn)偡椒ㄊ?納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開發(fā),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,其扣除項(xiàng)目金額的確定,可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比

7、例計(jì)算分?jǐn)?或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?也可按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)土地費(fèi)用的分?jǐn)?土地使用權(quán)扣除項(xiàng)目金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額×(轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積÷總面積轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)土地費(fèi)用按建筑面積分?jǐn)?土地使用權(quán)扣除項(xiàng)目金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額×(轉(zhuǎn)讓建筑面積÷建筑總面積 3.前期工程費(fèi)。(1開支范圍是否屬于前期工程費(fèi),有無亂攤費(fèi)用情況。(2費(fèi)用支出的原始憑證是否符合規(guī)定。4.建筑安裝工程費(fèi)。(1自營方式:審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證,會(huì)計(jì)處理是否符合規(guī)定。(2出包方式

8、:審核工程發(fā)包合同、工程決算書、發(fā)票及賬務(wù)處理是否符合規(guī)定。(3甲供材料的核算:甲方采購材料是否取得合法有效的憑證,增值稅額是否計(jì)入材料成本,出入庫手續(xù)是否完備。5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審查與核算。(1審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的核算范圍是否符合稅法的規(guī)定,有無把開發(fā)企業(yè)自用或經(jīng)營性的開發(fā)產(chǎn)品計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)的情況。(2如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目,基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算,是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。(3審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他項(xiàng)目的費(fèi)用。(4審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)

9、用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。(5審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。(6審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。(7獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料,比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常。(8審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偂?9各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偸欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。分?jǐn)偡椒ㄈ缦?基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用按可售面積分?jǐn)?屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用,應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。以下內(nèi)容需要回復(fù)才能看到多個(gè)項(xiàng)目共同成本費(fèi)用分?jǐn)偣?清

10、算項(xiàng)目可扣除金額=共同成本費(fèi)用×(清算項(xiàng)目可售面積÷多個(gè)項(xiàng)目可售總面積6.開發(fā)間接費(fèi)用的審核,應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:(1開發(fā)間接費(fèi)核算范圍審核:為直接組織、管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(2審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證。(3如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目,開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算,是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了本清算項(xiàng)目。(4審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。(5審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。(6審核是否將期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用。(7審核有無預(yù)提的開發(fā)

11、間接費(fèi)用。(8審核為管理和組織全公司經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用是否在本項(xiàng)目中予以剔除。(9在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí),審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。(三開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算1.利息支出的審核:(1審核各項(xiàng)借款合同判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定。(2審核各項(xiàng)借款費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。(3如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目,借款費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算,是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的借款費(fèi)用記入了本清算項(xiàng)目。(4利息是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率,對于逾期貸款的利息和加罰的利息不允許扣除。2.核算方法的確定:(1利息支出不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,審核其利息支出是否按稅法規(guī)定的比例計(jì)

12、算扣除。(2開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,可以據(jù)實(shí)扣除。(四與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核1.應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。2.計(jì)算的扣除金額是否正確,與完稅憑證核對一致。3.不得重復(fù)計(jì)算印花稅。4.編制分稅種的繳納稅款統(tǒng)計(jì)表。(五計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)不得加計(jì)扣除的規(guī)定1.對取得土地(不論是生地還是熟地使用權(quán)后,未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),不得加計(jì)扣除。2.對于取得土地使用權(quán)后,僅進(jìn)行土地開發(fā)(如“三通一平”等,不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額,是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開

13、發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。3.對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后,未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的,計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),不得加計(jì)扣除。4.對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收取,計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),不得加計(jì)扣除。五、土地增值稅的計(jì)算(一土地增值稅應(yīng)納稅額的試算1.分類計(jì)算:按照經(jīng)濟(jì)適用房、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、商業(yè)用房、車庫等分別計(jì)算應(yīng)交土地增值稅額。2.綜合計(jì)算:將所售房產(chǎn)不分類別,統(tǒng)一計(jì)算應(yīng)交土地增值稅額。將兩種計(jì)算結(jié)果比較,選其稅負(fù)較低者。(二土地增值稅納稅申報(bào)表的填報(bào)。六、土地增值稅的鑒證(一鑒證中介機(jī)構(gòu)的選擇

14、稅務(wù)總局指定土地增值稅的審計(jì)鑒證業(yè)務(wù)由注冊稅務(wù)師事務(wù)所來承擔(dān)。納稅人在選擇鑒證機(jī)構(gòu)時(shí),要選擇一個(gè)資信好的、業(yè)務(wù)水平較高的、稅務(wù)機(jī)關(guān)信得過的稅務(wù)師事務(wù)所。這樣的事務(wù)所出具的鑒證報(bào)告容易被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核通過。(二鑒證報(bào)告的基本內(nèi)容1.標(biāo)題:統(tǒng)一規(guī)范為“土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告”。2.收件人:一般是指鑒證業(yè)務(wù)的委托人。3.引言段。4.審核過程及實(shí)施情況。5.鑒證結(jié)論或鑒證意見。注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況,提出鑒證結(jié)論或鑒證意見,并確認(rèn)出具鑒證報(bào)告的種類。6.鑒證報(bào)告的其他要素,稅務(wù)師事務(wù)所所長和注冊稅務(wù)師簽名或蓋章等。(三鑒證結(jié)論的采信稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求,并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí),應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對符合要求的鑒證報(bào)告,稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)審核確認(rèn)后可以采信。七、納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)