物業(yè)管理方案標準范例

1、物業(yè)管理方案標準范例物業(yè)管理方案標準范例目目 錄錄前言 564第一章第一章 物業(yè)管理要點物業(yè)管理要點 565一、一種模式 565二、二種承諾 565三、三個重點 566四、四項措施 567第二章第二章 擬采用的管理模式擬采用的管理模式 567一、物業(yè)管理架構 567二、物業(yè)管理崗位編制 5611第三章第三章 員工招聘員工招聘 5614一、高層物業(yè)管理人員 5614二、綜合管理部 5614三、物業(yè)管理部 5615四、工程管理部 5616五、安全管理部 5617六、財務管理部 5618第第四四章章 物物業(yè)業(yè)管管理理人人員員培培訓訓 5619一、新員工上崗培訓 5619二、在崗員工循環(huán)培訓 5619

2、第五章第五章 物業(yè)管理所需物質條件物業(yè)管理所需物質條件 5620一、辦公及員工住宿用房計劃 5620二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表 5620第六章第六章 物業(yè)管理工作崗位職責物業(yè)管理工作崗位職責 5627一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責 5627二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責 5627三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責 5628四、物業(yè)管理文員崗位職責 5629五、物業(yè)管理員崗位職責 5629六、物業(yè)商務管理員崗位職責 5630七、物業(yè)清潔員崗位職責 5630八、工程管理部經(jīng)理崗位職責 5631九、工程技術員崗位職責 5632十、強電技工崗位職責 5633十一、弱電技工崗位職責 5633十二、暖通技工崗位職責 563

3、3十三、維修工崗位職責 5634十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責 5635十五、安全經(jīng)理崗位職責 5635十六、安全管理員崗位職責 5636十七、財務經(jīng)理崗位職責 5636十八、財務會計崗位職責 5637十九、財務出納崗位職責 5638二十、財務收費員崗位職責 5639第第七七章章 物物業(yè)業(yè)管管理理費費預預算算 5639一、物業(yè)管理開支分類預算表 5639二、物業(yè)管理處開支預算明細表 5641第八章第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立和管理物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立和管理 5644一、管理規(guī)章制度 5644二、物業(yè)檔案建立與管理 5647第九章 各項專業(yè)管理工作方案 5648一、公共設

4、施設備管理 5648二、安全管理 5650三、裝修管理 5651四、消防管理 5652五、車輛管理 5654六、清潔管理 5656前前 言言物業(yè)簡介物業(yè)簡介（略）服務宗旨服務宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。追求目標追求目標以公司經(jīng)營為主導，為業(yè)戶推出完善的管理服務，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。第一章第一章 物業(yè)管理要點物業(yè)管理要點 運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽。結合所轄的物業(yè)建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉變傳統(tǒng)思想觀念， “全心全意為業(yè)戶服務” 。為實現(xiàn)

5、以上設想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。一、一種模式一、一種模式針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應，力求更好地滿足業(yè)戶需求。建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全服務第一、人性規(guī)范管理、提前服務業(yè)戶、打造管理精品。追求的目標是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。二、二項承諾二、二項承諾1、在一年內協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。2、在兩年

6、內協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。三、三個重點三、三個重點1、完善服務、誠信待人物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現(xiàn)我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居?。üぷ鳎┉h(huán)境。2、環(huán)境管理責任到人大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔

7、工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。3、安全、消防真抓實干為確保業(yè)戶生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業(yè)先進的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時間時力爭

8、將損失降至最小程度。四、四項措施四、四項措施1、據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到 物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如管理規(guī)章主度及操作規(guī)程 、 員工手冊等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務業(yè)戶的目的。3、時刻有這多方面的準備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。4、將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓上崗再培訓再上崗”的輪回培訓制度，不斷

9、提高員工的工作技能與素質。第二章第二章 擬采用的管理模式擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構一、物業(yè)管理架構物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質服務的目的。本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設定管理架構。中心設綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和只能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。1、綜合管理部（1） 負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。（2） 負責員工工作考勤。（3） 負責收集

10、、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。（4） 負責處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。（5） 負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。（6） 負責物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。（7） 負責員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。（8） 組織、開展企業(yè)文化活動。（9） 總經(jīng)理指派的其他工作。2、物業(yè)管理部（1） 負責籌建、管理員工餐廳。（2） 負責會所及會議中心的管理。（3） 書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。（4） 負責物業(yè)的日常清潔工作。（5） 負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。（6） 負責物業(yè)的除蟲滅害工作。（7） 協(xié)助業(yè)主處理租

11、賃工作。（8） 負責業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調工作。（9） 負責業(yè)戶檔案的建立與管理工作。（10）負責物業(yè)的一切慶典服務的布置，及為業(yè)戶的錢點活動提供必要的幫助。3、安全管理部（1） 負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（2） 與政府公安、消防、司法部門保持良好的關系。（3） 成立義務消防隊，定期舉行消防演習。（4） 建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。（5） 與業(yè)主簽訂“消防安全責任書” 。（6） 負責物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。（7） 負責物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。（8） 負責地下停車場的安全秩序管理工作。（9） 負責監(jiān)工室管理工作。（10）負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。（

12、11）總經(jīng)理指派的其他工作。4、工程管理部（1） 負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。（2） 負責物業(yè)機電設備的日常維護保養(yǎng)工作。（3） 制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。（4） 負責物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)。（5） 負責物業(yè)高低壓配電室、空調機房的值班和日常維修保養(yǎng)。（6） 負責綜合管理部轉發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關的服務要求。（7） 協(xié)助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。（8） 負責工程人員的管理、培訓、考核工作。（9） 負責業(yè)主裝

13、修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。（10）總經(jīng)理指派的其他工作。5、財務管理部（1） 協(xié)調與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。（2） 建立財務管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。（3） 征收管理費、水電費、電話費、加時空調費等其他管理費用。（4） 征收和支付管理公司各類合同費用。（5） 制作財務報表、資金平衡表及固定資產損耗表，以及其他各種財務報表。（6） 按員工工資表發(fā)放員工工資。（7） 小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。（8） 負責物業(yè)管理部轉發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關的服務要求。（9） 總經(jīng)理指派的其他工作。二、物業(yè)管理崗位編制二、物業(yè)管理崗位編制暫定本物業(yè)管理方針為

14、：人性服務、培養(yǎng)人才、科學管理、走向市場。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。1、綜合管理部（1） 由 1 名綜合管理部經(jīng)理和 5 名員工組成。（2） 綜合管理部經(jīng)理 1 名，要求具有多年豐富社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調能力強。（3） 文員兼?zhèn)}庫管理員 1 名，負責本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領用工作。（4） 資料管理員 1 名，負責工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。（5） 業(yè)戶接待員 2 名，負責咨詢及商務、票務的有償服務工作及信件、報紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個人素質較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務窗口。2、物業(yè)管理部（1） 由 1 名物業(yè)經(jīng)理和 名員工組成，負責大

15、廈清潔、會所等項的物業(yè)管理工作。（2） 清潔班由 名員工組成，分白班和夜班。白班 熱負責維護所轄物業(yè)內外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個人素質較好；夜班 人，負責全面清潔樓宇內外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質要求可適當放低。（3） 員工餐廳服務由 名廚師及 名工作人員組成，上班時間為 ，要求員工個人素質較高。（4） 業(yè)戶服務員 名，開展業(yè)戶文化交流，接待并介紹物業(yè)工作，要求形象素質較好。（5） 會所服務人員 名，負責健身、洗浴、美容等場所的接待服務工作，要求形象、素質較好。3、安全管理部（1） 由 1 名安全管理經(jīng)理和 名安全管理員組成，24 小時負責大

16、廈的安全管理工作。（2） 安全管理經(jīng)理 1 名，要求由 1 位有多年物業(yè)管理經(jīng)驗的轉業(yè)軍人擔任，具有帶領全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。（3） 文員兼資料員 1 名，負責部門文字處理和檔案管理工作。（4） 主管 3 名，分 3 班，全面負責所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。（5） 監(jiān)控值班由 3 名員工組成，分三班，負責監(jiān)控中心值班工作。（6） 大堂值班由 3 名員工組成，分三班，負責樓宇大堂值班工作。（7） 外圍值班由 3 名員工組成，分三班，負責外圍值班工作。（8） 商場值班由 4 名員工組成，分二班，負責商場值班工作。（9） 停車場值班由 3 名員工組成，分三班，負責地下停

17、車場出入口的值班工作。（10）巡邏值班由 6 名員工組成，分三班，負責巡邏值班工作。4、工程管理部（1） 由 1 名工程管理部經(jīng)理和 名員工組成。（2） 工程管理部經(jīng)理 1 名，要求由一位有多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗的工程師擔任，具有較強的管理能力。（3） 文員兼資料管理員 1 名，負責工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。（4） 強電值班由 名強電技工組成，全天 24 小時值班，負責大廈強電設備的使用與維護，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。（5） 空調值班由 名空調技工組成，全天 24 小時值班，負責空調設備的正常運作與管理、維護。（6） 消防值班由 名弱電技工組成

18、，全天 24 小時值班，專職負責消防設備的正常運作與管理、維護。（7） 電梯值班員 名，負責電梯設備的正常運作與維護。5、財務管理部（1） 由 1 名財務主管和 名員工組成，負責物業(yè)管理收繳各項費用。（2） 會計由主管兼任。（3） 出納員 名。（4）停車場收費員 名。第三章第三章 員工招聘員工招聘一、高層物業(yè)管理人員一、高層物業(yè)管理人員1、物業(yè)經(jīng)理大學本科以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有 5 年以上大型物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，熟悉物業(yè)管理有關法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作，有較強的管理能力和組織協(xié)調能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。2、物業(yè)經(jīng)理助理大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有

19、3 年以上的物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，有一定的管理協(xié)調能力，對工作管理、運作有較強的、系統(tǒng)的認識，能熟練操作電腦，文字功底強，具有較強的組織、策劃、溝通、分析、統(tǒng)計能力，熟悉公關業(yè)務，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。二、綜合管理部二、綜合管理部1、綜合管理部經(jīng)理本科以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有 3 年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調能力強。2、文員兼?zhèn)}管大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉日常辦公軟件，電腦打字熟練，具有豐富的文件編輯和倉庫管理工作經(jīng)驗，有較強的管理能力和組織協(xié)調能力，敬業(yè)、樂業(yè)、勤業(yè)。3、資料管理員大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具有豐

20、富的資料、文檔管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調能力強，吃苦耐勞。4、業(yè)戶接待員大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有 1 年以上業(yè)戶接待工作經(jīng)驗，性格溫順，語言表達能力強，對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。三、物業(yè)管理部三、物業(yè)管理部1、物業(yè)管理部經(jīng)理大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有 2 年以上工作經(jīng)驗，具有 2 年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力及大型會議接待能力，以及隨機應變處理突發(fā)事件的能力，對大廈清潔、綠化、養(yǎng)護知識有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。2、物業(yè)管理文員大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對話能力，熟悉

21、公關業(yè)務，各勞動法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度，具有較強的調查、解決問題、溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強的管理能力和組織協(xié)調能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。3、保潔員高中以上學歷，身體健康、品行端正，工作認真負責，能吃苦耐勞。4、寫字樓接待員大專以上學歷，有 1 年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗，性格溫順，自身素質較好，語言表達能力較強，英語達到國家四級水平。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。5、收發(fā)員中專以上文化，有 2 年以上工作經(jīng)驗，懂電腦操作，工作作風嚴謹，具有較強責任心和積極的工作態(tài)度。四、工程管理部四、工程管理部1、工程管理部經(jīng)理大學本科以上學歷（工科專業(yè)） ，工程師職稱，有 6 年以上

22、工作經(jīng)驗，持有物業(yè)管理上崗證，有 2年以上本職工作經(jīng)驗，具有扎實的專業(yè)知識基礎，豐富的實際工作經(jīng)驗，極強的動手操作能力以及較強的資源運用能力、組織管理能力和綜合事務管理能力，有電工操作證，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。2、資料員兼文員、倉庫管理員大專以上學歷，工科或資料管理專業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強的文字功底，有 2 年以上工作經(jīng)驗。3、弱電技工大專以上學歷，電子技術、計算機或相關專業(yè)，助理工程師職稱，有 3 年以上工作經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。4、強電技工身體健康，大專以上學歷，電力系統(tǒng)或相關專業(yè)，助理工程師職稱，有 5 年以上工作經(jīng)驗，有大型企業(yè)設

23、備管理經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。5、空調技工大專以上學歷，制冷專業(yè)，有 5 年以上工作經(jīng)驗，有大型設備的管理經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。6、維修工高中以上學歷（水電專業(yè)） ，持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認真負責，有一定的口頭表達能力。五、安全管理部五、安全管理部1、安全管理經(jīng)理大專（或同等學歷） ，熟悉國家有關法律、法規(guī)和保安的有關知識，具有較強的管理能力。持有物業(yè)管理上崗證，有 2 年以上的本職工作經(jīng)驗，具有，豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力，以及隨機應變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識。工作認真負責，敬業(yè)、

24、樂業(yè)，部隊復轉軍人優(yōu)先選擇。2、安全管理員高中以上學歷，退伍軍人優(yōu)先，身高 175CM 以上，身體健康、品行端正，工作認真負責，須有本地戶口擔保人。3、監(jiān)控管理員高中以上學歷，男身高 175CM 以上，女 165CM 以上，身體健康，不矯正視力為 1.5，品行端正，工作認真，需有本地戶口。六、財務管理部六、財務管理部1、財務管理部經(jīng)理財經(jīng)類專業(yè) 學歷， 職稱，具有 3 年以上大型企業(yè)財務主管工作經(jīng)驗，有較強的法律、法規(guī)意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守紀律，熟悉會計核算和財務管理的全過程，熟悉稅法。對物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關法規(guī)、財務法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂業(yè)。2、會計大專

25、以上學歷（會計專業(yè)） ，有 3 年以上大型企業(yè)工作經(jīng)驗，懂電腦操作，有較強的法律意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守財經(jīng)紀律，熟悉會計核算的全過程，熟悉稅法。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。3、出納大專以上學歷（會計專業(yè)） ，有 2 年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗，熟悉結算業(yè)務，具有較強的法律意識，對物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。4、車場收費員有物業(yè)管理工作經(jīng)驗，懂簡單電腦操作，具有良好的語言表達能力、較強的服務意識和與業(yè)戶溝通的技巧，工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。第四章第四章 物業(yè)管理人員培訓物業(yè)管理人員培訓一、新員工上崗培訓一、新員工上崗培訓根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管

26、理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。1、員工上崗培訓期 15 天為有薪培訓。2、培訓內容包括：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務理念，投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等。二、在崗員工循環(huán)培訓二、在崗員工循環(huán)培訓1、通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。2、每位在崗員工每月參加 2 次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。3、上崗循環(huán)培訓的考核辦法。（1） 通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內容。（2） 在實際工作中，業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評價員工工作的基礎。（3） 通過理論與實踐

27、考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的。4、培訓計劃及培訓內容提綱（略） 。第五章第五章 物業(yè)管理所需物質條件物業(yè)管理所需物質條件在投入物力方面建議如下：一、辦公及員工住宿用房計劃一、辦公及員工住宿用房計劃1、辦公用房物業(yè)經(jīng)理辦公室會客室 1物業(yè)經(jīng)理助理辦公室會客室 2物業(yè)管理部倉庫 2（工程）安全管理部儲物間 1（物業(yè)清潔）綜合管理部男女更衣室各一間財務管理部工程管理部工作間2、住宿用房由于大廈應急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內（跑步 5 分鐘內到達）安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表序號序號

28、名稱及規(guī)格名稱及規(guī)格單價（元）單價（元）1萬用電表2電流表：300 A鉗式電流表：800 A3 3000 A4對地電阻值測試表5絕緣值測試表（500 V1000 V）溫度計：電子數(shù)字式6酒精式7手提式室內溫度/濕度對比測量器8手提式風量和風速計9電源測試電筆卷尺：1 M105 M鋼尺：3 M111 M12水平尺：600 MM13角尺：300 MM14高空工作安全帶：降傘式1550 / 500 反光衣16耳塞：100 dB17耳筒：500 dB18安全過濾口罩：100 CDN護眼罩：眼鏡式全護式19焊接用20護鏡（焊接用 1000 GDA）21手套：棉布22皮革鋁梯：1 M1.5 M224 M2

29、3高空工作臺：10 M 全護式24高壓電工全戶裝25運輸工具：軸流板式車26手推車27木鋤扳手：活動 150 MM活動 200 MM活動 300 MM28活動 450 MM29菊花板身：3 MM 36 MM30組合式板身：4 MM 45 MM31 夾具：大力鉗（平口） C 形夾：100 MM 150 MM 200MM32300MM33虎鉗 150 MM34 鋼管工具：連彎頭35 切割工具：水觀用切刀36 鐵皮用剪刀37界刀38 剪刀39 緊急爆破用大手錘40 斧頭（消防隊用）41 鐵筆42壓力鉗43 潤滑油加油槍44 六角起子（0.5 MM 16 MM） 管子鉗：200 MM 300 MM 4

30、50 MM45 600 MM46 拉釘鉗螺絲起子：平嘴形 100 MM 4 MM 150 MM 6 MM 200 MM 8 MM 250 MM 8MM47 400 MM 10 MM平嘴形：100 MM 3 MM 175 MM 4.5 MM 250 MM 6 MM48 350 MM 7.5MM49 電子部件專用：平嘴50 十字嘴51 平嘴鉗52尖嘴鉗53 斜口鉗54 導線開口鉗55 剪線鉗56 鯉魚鉗57 水泵鉗58 彈簧專用尖嘴鉗：平嘴59 弓嘴60 電線護套管鉗：100A 以上61 800A 以上 手鋸：金屬 450 mm62 150 mm 木工 600 mm 250 mm 手錘：電工 球形

31、 1 kg63 球形 1.5 kg64 鐵鉆65木工專用工具66 泥水工專用工具67 電池式手電鉆：0 mm 12 mm 油壓式手電鉆：小68 大69油壓式手電錘：小70 鋸條式切割機 葉片式切割機：小71 大 金屬磨輪式切割機：手提小72 手提大73 磨輪床7460A 電焊機75 小型電焊機76 氣體焊槍：氧氣式77 高壓氣泵（手提式）78 高壓吸塵機（手提式）79 手提射燈80 氣動打釘槍81 值班工作臺、椅82 工具臺83 工具柜84 物料架85 工具箱86 文件架87 警械88 值班電筒（充電式）89 雨具90 防火服91 戰(zhàn)斗服92空氣呼吸器93 頭盔94 防毒面具95 洗地機96

32、高速拋光機97高壓沖洗槍98 吸塵器99 清潔小車及配件100 水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等101 清潔消耗品102 吸塵吸水機103 大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（樓層及大堂用）105 告示牌（大堂用）106 指示牌107 大堂廣告欄 / 廣告牌108 大堂用吸水 / 吸塵墊109 地毯（電梯用）110 辦公桌椅111 文件柜112 打卡鐘及卡板113 對講機（含備件）114 電腦115 打印機（激光 / 針打各一臺）116 復印機117 傳真機118 保險箱119 6 人更衣柜120 飲水機121 裝訂機122照相機注：物業(yè)管理工具與裝備價格表，所列項目根據(jù)物業(yè)管理實際開展工作所需為準

33、。第六章第六章 物業(yè)管理工作崗位職責物業(yè)管理工作崗位職責 一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責 1、全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行 ISO 9000 質量管理體系及 ISO14000環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標和經(jīng)濟指標。2、制定管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務上接受總公司和上級部門的指導和監(jiān)督。3、負責檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。4、合理調配人員，協(xié)調各崗位的分工協(xié)作，責任到人，同時關心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。5、負責所管轄的物業(yè)的裝修審批，協(xié)調違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。6、協(xié)調本部門與供水、供

34、電、工商等和物業(yè)管理有關的部門的關系，便于開展各項工作。7、認真完成管理處其他工作職責內容和公司安排或委托的其他工作任務。二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責1、協(xié)調經(jīng)理完成本管理處的各項工作。2、認真完成所分管的各項工作。3、當經(jīng)理不在時，代理經(jīng)理進行工作。4、有權向經(jīng)理提出對下屬人員進行獎懲的建議。5、遵照勞動部門人事有關規(guī)定，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調員工的事務工作，對部門的私招濫雇行為進行處理。6、有權處理顧客對其分管工作范圍內的投訴。7、有權處理分管工作范圍內的突發(fā)事件。8、有權自行安排下屬工作人員的各項工作。三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職

35、責1、以身作則，調動員工積極性，保質、保量地完成各項工作。2、檢查和監(jiān)督大廈紅線范圍內的道路、綠化及公共區(qū)域地面的清潔。3、熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對服務的投訴，并做好記錄。4、定期對本部門員工進行培訓和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務水平和服務質量。5、協(xié)調本部門與各部門的關系，合理調配人力和物力資源。6、負責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用管理。7、負責業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費用的催收工作。8、上級領導交辦的其他臨時任務。四、物業(yè)管理文員崗位職責四、物業(yè)管理文員崗位職責1、向部門經(jīng)理負責，主持辦公室全面工作，嚴格執(zhí)行經(jīng)理各項指令，有權

36、詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。2、負責安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權檢查、督促崗位責任制在操作層的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實獎懲制度。3、加強與各部門的聯(lián)系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權協(xié)調各部門工作云做和人際關系。4、加強業(yè)務學習，提高能力，促使各部門工作實施標準化、科學化、現(xiàn)代化，有權向公司領導提出創(chuàng)新改革的意見和建議。5、恪守保密原則，督促有關部門及辦公室工作人員加強文件管理，嚴格會議制度，增強保密觀念。凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導等，無權傳播。6、從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購置。五、物業(yè)管理員崗位職責五、物業(yè)管理員崗位職責1、在

37、物業(yè)管理部經(jīng)理領導下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調服務的職能。2、負責管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。3、全面掌握大廈物業(yè)公共設施、設備的使用工程。4、協(xié)調經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。5、參加經(jīng)理主持的部門例會，總結當月工作，制定下月計劃。6、負責發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶投訴。7、收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。8、完成經(jīng)理交辦的各項任務。六、物業(yè)商務管理員崗位職責六、物業(yè)商務管理員崗位職責1、負責大廈業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應敏捷、處事穩(wěn)健。2、負責為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。3、按接待

38、來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關領導或部門，對突然來訪者，要報告有關領導或部門后，再約時間接待。4、負責接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪工作。5、負責為大廈業(yè)戶商務、票務收發(fā)等項服務工作。6、完成辦公室臨時交辦的工作。七、物業(yè)清潔員崗位職責七、物業(yè)清潔員崗位職責1、負責本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。2、負責公司及管理處業(yè)戶的服務工作。3、負責大廈各區(qū)域的垃圾收集工作。4、完成領導交辦的其他工作。八、工程管理部經(jīng)理崗位職責八、工程管理部經(jīng)理崗位職責1、在經(jīng)理助理的直接領導下，負責機電安裝維修工程的全面管理工作。2、負責大廈設施、設備的運行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排

39、與落實。3、履行管理處簽訂的設備管理合同，完成下達的各項管理指標和經(jīng)濟指標。4、貫徹執(zhí)行公司制定的機電設備管理工作手冊 ，確保機電安裝維修工程管理的設施、設備處于安全、良好的運行狀態(tài)。5、執(zhí)行政府部門的有關行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。6、對設施、設備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必須進行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。7、負責員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和素質。8、負責組織對公司接管的機電設施、設備的驗收及其配套設施的完善工作。9、負責組織技術文件和設備檔案的接管、建立和管理工作。10、負責業(yè)戶對機電工作的投訴處理，

40、負責本部門不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施、跟蹤、檢查。11、定期向經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務。九、工程技術員崗位職責九、工程技術員崗位職責1、負責對大廈機電設備的運行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設施、設備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時想上級領導或管理處匯報。2、值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調、只能設施、設備的情況，掌握相關設備的操作程序和應急處理措施。禁止與本部門無關人員進入機房。3、定時巡視設施、設備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。4、配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關系，記錄維修投訴情況，并及時處理。5、保持值班室、高低壓配電房和水泵

41、房、設備房的清潔及物品的有序擺放。6、負責設備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設備房管理規(guī)定的行為。7、遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時，應從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時排除故障，或采取應急措施，迅速通知相關人員處理。8、家防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管理工作。9、協(xié)助供電局抄表確認用電量，并進行月度用電分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費。10、完成上級交辦的其他臨時任務。十、強電技工崗位職責十、強電技工崗位職責1、協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指標。2、制定供電系統(tǒng)的最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設備 24h 正常運行，

42、出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時，應能隨時啟動柴油發(fā)電機，在 5min 內將發(fā)電機電源送至用電設備。3、負責供電系統(tǒng)的維保操作及制定供電設備的大、中、小修計劃。4、根據(jù)系統(tǒng)運行情況進行必要的技術改造，制定切實可行的節(jié)約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優(yōu)。5、負責大廈系統(tǒng)業(yè)戶二次裝修工程的監(jiān)管工作。6、完成上級交代的其他工作。十一、弱電技工崗位職責十一、弱電技工崗位職責1、協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指標。2、負責消防自動報警系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運行，維護管理工作。3、根據(jù)實際需求，開展各項弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。4、完成上級交

43、辦的其他工作。十二、暖通技工崗位職責十二、暖通技工崗位職責1、協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。2、負責空調系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運行、維保管理工作，保證空調系統(tǒng)正常運行，保證各類末端空調設備的完好，無超標噪音和嚴重的滴漏現(xiàn)象，各類管道、法門無嚴重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢，3、負責按規(guī)定做好空調、給排水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)及制定設備的大、中、小修計劃。4、根據(jù)運行實際情況，提出設備運行節(jié)能措施，并保證實施，使系統(tǒng)能運行在最優(yōu)狀態(tài)。5、完成上級交辦的工作任務。十三、維修工崗位職責十三、維修工崗位職責1、執(zhí)行管理部制定的機電設備管理手冊和有關技術規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設施

44、、設備的結構、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。2、定期清潔所管理的設備和設備房，確保設備、設施、設備機房的整潔。3、嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。4、發(fā)生突發(fā)情況，應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急措施，保證設施、設備的正常、完好。5、定期對設施、設備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6、積極完成上級交辦的各項臨時任務。十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責1、負責本部門文件、圖紙及技術資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。2、負責收發(fā)各種通知、文件以及設備運行記錄的管理。3、負責部門考勤統(tǒng)計工作。4、負責維修單的接收及跟蹤檢查匯報工作

45、。5、負責本門部文件打印、校對，及傳真工作。6、負責管理處工程、物業(yè)、辦公倉庫管理工作。7、完成上級交辦的其他工作。十五、安全經(jīng)理崗位職責十五、安全經(jīng)理崗位職責1、接受經(jīng)理助理的工作安排，認真完成各項工作。2、對治安、車輛管理員日常工作進行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時工作任務。3、協(xié)助安全管理經(jīng)理制定每月工作計劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行情況，做好檢查、考核記錄。4、檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。5、負責處理治安工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報。6、定時、不定時（晚上零點之后的檢查，一周不少于 1 次）對各崗位值勤人員的工作進行巡查、督導

46、。7、對因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊規(guī)定，導致業(yè)戶投訴或造成較大損失的，負領導責任。8、做好安全管理員的培訓、考核工作。9、熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對治安的投訴，并做好記錄。10、熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應立即采取應急措施。十六、安全管理員崗位職責十六、安全管理員崗位職責1、服從領導，聽從指揮，以軍人的風度處事。2、負責本轄區(qū)車輛進出、停放管理，遇事要向上級報告。3、負責本轄區(qū)人員的進出管理。4、模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。5、熟悉本崗位職責和工作程序，掌握本轄區(qū)內每一個角落，圓滿完成工作任務。6、熟悉有關消防器械的使用。7、負責大廈安全、防火防盜、防破壞的防范

47、工作。8、負責大廈應急處理的搶救工作。9、負責大廈物業(yè)、工程、清潔、咨詢等各項服務工作。10 完成上級交辦的各項任務。十七、財務經(jīng)理崗位職責十七、財務經(jīng)理崗位職責1、根據(jù)國家財務制度和財經(jīng)法規(guī)，結合公司實際情況，制定適用的財務管理辦法。2、按照國家統(tǒng)一的會計制度設置和使用會計科目，除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并會計科目。3、圍繞公司的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃和工作計劃，負責編制公司財務計劃和費用預算，有效地籌劃和運用公司資金。4、做好公司各項資金的收取與支出管理。5、定期匯總管理處的經(jīng)濟運作情況，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。6、做好財務統(tǒng)計和會計帳目、報表及年總終結算工作，

48、并妥善保管會計憑證，帳簿、報表和其他檔案資料。7、定期檢查財務計劃、費用預算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財務活動，分析存在問題，查明原因，及時解決。8、統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和帳目，杜絕管理處資金流失。9、負責財務人員的業(yè)務培訓和考核監(jiān)督工作。10、保守公司管理處機密，維護公司利益。11、負責向公司領導及政府部門作出財務報表。十八、財務會計崗位職責十八、財務會計崗位職責1、對規(guī)定的會計科目名稱、編號、核算內容和對應關系、不得任意改變。2、對發(fā)生的每一項經(jīng)濟業(yè)務須取得或填制原始憑證，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記帳憑證。3、要嚴格審核會計憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經(jīng)濟業(yè)務不合法的憑證，應拒絕受理

49、，并及時報告領導處理。4、按照規(guī)定設置總帳，明細帳。啟用會計帳簿時、應在帳簿封面上寫明單位名稱和帳簿名稱，帳簿扉頁上應附“啟用表” 。5、根據(jù)審核無誤的會計憑證登記帳簿。帳簿記錄發(fā)生錯誤時，不準涂改，刮檫，刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辯） ，然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字，并由記帳人員蓋章（簽字） 。6、按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對帳目、結帳、編制會計報表，并做到報表數(shù)字真實、計算準確、內容完整、說明清楚。7、按照規(guī)定對各種會計資料，定期收集、審查、核對，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊并妥善保管，防止丟失損壞。十九、財務出納崗位職責十九、財務出納崗位職責1、負責登記現(xiàn)金日記帳

50、、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結。2、負責保管現(xiàn)金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關資料。3、負責管理銀行帳戶，辦理銀行結算業(yè)務，月終及時對帳，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調節(jié)表。4、負責統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據(jù)。做好各下屬部門領用和核銷工作。5、加強貨幣資金的管理，嚴格執(zhí)行國家有關現(xiàn)金管理和銀行帳戶管理法規(guī)制度，不得挪用公款，不得出借公司帳戶。二十、財務收費員崗位職責二十、財務收費員崗位職責1、協(xié)助會計、出納做好各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務上接受公司財務管理部的指導和監(jiān)督，保證做到工作日清月結，帳表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達到 98% 。2、根據(jù)業(yè)

51、戶需要提供上門收費服務，在預約時間內準時到達。3、對拖欠費用的業(yè)戶以電話聯(lián)系、上門催收或下發(fā)催費通知單等方式使拖欠費款項及時回收。4、完成管理處經(jīng)理交辦的其他業(yè)務。第七章第七章 物業(yè)管理費預算物業(yè)管理費預算一、物業(yè)管理開支分類預算表一、物業(yè)管理開支分類預算表序序 號號支出項目名稱支出項目名稱月支出月支出年支出年支出備備 注注一一寫字樓支出寫字樓支出1員工薪金2公共設施、設備保養(yǎng)費3綠化租用、管理費4物業(yè)管理清潔費5物業(yè)管理辦公費6公共區(qū)域保險費7固定資產折舊費8公共水電費9管理公司合理利潤10法定稅金11每月管理費支出合計元 / 二二商場支出商場支出1員工薪金2中央空調費3商場專用貨梯費4商場

52、專用手扶梯費5商場公共用水費6員工制服費7設施維修、保養(yǎng)費8綠化設施管理費9節(jié)假日活動宣傳費10管理公司合理利潤11法定稅金12每月管理費支出合計元 / 三三車場費用車場費用1員工薪金2照明電費3公共用水費4每月管理費支出合計元 / 四四商務會所費用商務會所費用1員工薪金2會所用電費3會所用水費4每月管理費支出合計元 / 五五員工餐廳費用員工餐廳費用1餐廳用水費2餐廳用電費3餐廳用煤氣費4每月管理費支出合計元 / 二、物業(yè)管理處開支預算明細表二、物業(yè)管理處開支預算明細表支出金額（人民幣元）支出金額（人民幣元）序序 號號支出項目名稱支出項目名稱算算 式式月支出月支出年支出年支出一一 管理部員工薪

53、金管理部員工薪金經(jīng)理辦公室1物業(yè)總經(jīng)理2總經(jīng)理助理綜合管理部3管理部經(jīng)理4文員兼?zhèn)}管5資料管理員6業(yè)戶接待員 工程管理部7工程經(jīng)理8工程主管9強電技工10弱電技工11空調水電工12萬能工13文員兼?zhèn)}管 物業(yè)管理部14物業(yè)經(jīng)理15商務咨詢管理16信報收發(fā)員17會所管理員18物業(yè)清潔員19物業(yè)管理文員 安全管理部20安全經(jīng)理21安全主管22安全管理員23車場管理員24監(jiān)控管理員 財務管理部25財務經(jīng)理 / 會計26財務出納員27車場收費員二二 物業(yè)管理辦公費物業(yè)管理辦公費1辦公低耗品2辦公交通費3節(jié)日布置費4辦公電話費5辦公水電費三三 公共設備維護費公共設備維護費1消防設備維護費2扶梯設備維護費3

54、貨梯設備維護費4消防梯設備維護費5客梯設備維護費6空調設備維護費7吊船設備維護費8電器設備維護費9技防設備維護費10通訊廣播設備維護費11給排水設備維護費12設備維修備用金四四 物業(yè)管理清潔費物業(yè)管理清潔費1寫字樓廁所衛(wèi)生紙2清潔劑類費用3清潔毛巾、工具類4垃圾清運袋5垃圾桶用干沙6垃圾清運費7水池清潔費8“四害”消殺費9清潔工具維修費10清潔管理備用金五五 綠化租用、管理費綠化租用、管理費1外圍綠化租用費2物業(yè)綠化水電費3室內綠化布置費六六 固定資產折舊費固定資產折舊費1電腦2復印機3打印機4傳真機七七 物業(yè)公用電費物業(yè)公用電費1寫字樓客梯2寫字樓消防梯3生活水泵、排污泵41 / F 19

55、/ F 公共照明5泛光、霓虹照明6車庫照明空調費八八 物業(yè)公共用水費用物業(yè)公共用水費用1寫字樓用水費用2商場用水費用3會所用水費用4餐廳用水費用九九 物業(yè)管理開支費物業(yè)管理開支費第八章第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度一、管理規(guī)章制度科學管理、合理量化、健全制度是我們取得成功的重要保障，為了達到高標準的管理目的，我公司已成功導入 ISO 9000 質量管理標準模式。在接管物業(yè)以后，將嚴格按照質量管理體系的標準，實行專業(yè)化、規(guī)范化管理。制定出管理規(guī)章制度共計 74 條，其中公眾制度 12 條，內部崗位職責 20 條，運作管理制度 32 條

56、，員工培訓考核制度 10 條。1、公眾制度（1） 業(yè)戶手冊（2） 業(yè)主公約（3） 精神文明公約（4） 樓宇使用維護管理規(guī)定（5） 二次裝修管理規(guī)定（6） 二次裝修管理協(xié)議（7） 裝修人員管理規(guī)定（8） 出入物品管理規(guī)定（9） 安全管理規(guī)定（10） 消防管理規(guī)定（11）清潔衛(wèi)生管理規(guī)定（12）園林綠化管理規(guī)定2、崗位職責（1） 物業(yè)經(jīng)理崗位職責（2） 經(jīng)理助理崗位職責（3） 物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責（4） 物業(yè)管理文員崗位職責（5） 物業(yè)管理員崗位職責（6） 物業(yè)商務管理員崗位職責（7） 物業(yè)清潔員崗位職責（8） 工程管理部經(jīng)理崗位職責（9） 工程技術員崗位職責（10）強電技工崗位職責（11）弱電

57、技工崗位職責（12）暖通工崗位職責（13）維修工崗位職責（14）工程文員、資料員、倉管員崗位職責（15）安全經(jīng)理崗位職責（16）安全管理員崗位職責（17）財務經(jīng)理崗位職責（18）財務會計崗位職責（19）財務出納崗位職責（20）財務收費員崗位職責3、運作管理制度（1） 員工手冊（2） 管理人員文明服務準則（3） 員工辦公制度（4） 各部門月工作計劃及總結制度（5） 物業(yè)管理工作廉潔制度（6） 員工培訓制度（7） 內部財務管理制度（8） 檔案資料管理制度（9） 值班管理制度（10）公共用品申請、購買、領用制度（11）員工宿舍管理評比制度（12）接待投訴處理及回訪制度（13）維修回訪制度（14）機電

58、設備管理手冊（15）機電設備的編號方法（16）機電設備的統(tǒng)計制度（17）配電房管理制度（18）物業(yè)防火安全檢查制度（19）大廈應急滅火搶救方案（20）物業(yè)管理運作流程（21）業(yè)戶投訴處理程序（22）業(yè)戶入住工作程序（23）業(yè)戶入住裝修管理工作程序（24）物業(yè)管理檔案建立工作程序（25）物業(yè)管理檔案監(jiān)督工作程序（26）物業(yè)資料控制工作程序（27）公共設施維修、養(yǎng)護工作程序（28）機電設備維修工作程序（29）安全管理工作程序（30）消防應急處理工作程序（31）園林綠化管理工作程序（32）清潔管理工作程序（33）社區(qū)文化開展工作程序4、員工培訓考核制度（1） 新員工入職培訓制度（2） 在崗員工循環(huán)培

59、訓制度（3） 員工工作考核及獎罰制度（4） 員工崗位責任月考核成績匯總表（5） 經(jīng)理助理崗位月考核成績表（6） 部門經(jīng)理崗位月考核成績表（7） 部門員工崗位月考核成績表（8） 業(yè)戶意見月上訪統(tǒng)計表（9） 員工違章違紀處理意見申報表（10）物業(yè)管理工作情況一覽表 二、物業(yè)檔案建立與管理二、物業(yè)檔案建立與管理 1、資料的收集資料的收集堅持內容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內容，在實際工作中從需要和服務的角度出發(fā)，擴大信息的收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料，從空間上講是指物業(yè)構成的全部，大到房屋本體公共設施，小到花草苗木都應有詳細的資料。2、資料分類整理（1

60、）分辨真?zhèn)危?）分類排序（3）組編檔號（4）裝訂精美3、檔案資料管理（1）采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。（2）采用多種形式的文檔儲存方法，便于原始檔案的管理（如：采用錄象、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法） 。（3）建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調用，以便更好地保護原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。（4）建立健全檔案的外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負責，應做到保管、保密，工作細致，如有破損，應及時修補。（5）檔案管理室不惜達到防火、防潮、防變質的“三防”標準。第九章第九章 各項管理工作方案各項管理工作方案 一、公共設施設備管理一、公共設施設備管理 1、管理目標保證設備運行正常，無重大管理