公園物業(yè)管理方案

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上公園物業(yè)管理方案第一部分整體管理目標和理念xx公園公園作為面向社會一個旅游、休閑的景區(qū)，必須具有較高標準的物業(yè)管理服務來打造舒適的生活、旅游環(huán)境。相信通過和的通力合作，我們有信心、也有能力將該公園打造成為本土高品質休閑區(qū)。公園占地1300畝，其中規(guī)劃500畝水域，其余區(qū)域全部為綠化景觀，針對公園的總體概況和各個要素，我公司確立了以下整體的管理設想及策劃方案。一、管理基本定位（從接管開始）：物業(yè)管理以配合為中心，促進配合公園的管理，物業(yè)管理的好壞必將直接影響到公園的整體形象，優(yōu)質的物業(yè)管理和房屋質量保修承諾將形成良好的市場口碑，對公園起到無形的宣傳作用，反之將成為阻礙。

2、在此期間，物業(yè)管理服務的質量是關鍵，性價比高的物業(yè)管理對公園的宣傳將起到積極作用，根據這一特點，我公司將在管理初期加強物業(yè)管理的品牌效應，集中管理優(yōu)勢，盡快創(chuàng)出該公園的物業(yè)管理品牌，形成良好的市場口碑。二、管理理念定位樹立“以品質為重，以服務為尊”的理念，抓裝運轉良好的公園設施設備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的公園風景” 三個保障。（一）樹立“以品質為重，以服務為尊”的理念堅持“以管理服務于人，以服務奉獻于人、以誠心打動人、用信譽塑造人”，打造物業(yè)優(yōu)質服務的品牌。不斷聽取公園游客的合理化建議和要求，及時彌補工作中的缺陷與不足，提供最優(yōu)質的服務、最貼心的關懷。該公園作為高端旅游休閑區(qū)

3、，其特點決定了物業(yè)管理工作開展的標準更應體現出一種“舒適、安全、尊貴”。我公司將秉著真誠的態(tài)度，以高起點、高標準、嚴要求的標準，試圖為游客締造最純粹的感性，使游客充滿享受舒適與生活的便捷。舒適：物業(yè)管理的舒適體現在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的旅游環(huán)境，其環(huán)境應該首先注重“舒適”的一面，以滿足其“理性上的基本需求”。安全：安全防范是物業(yè)管理公司的專業(yè)服務，我公司將從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足游客（使用人）的“安全需求”需要出發(fā)制定出相應的管理制度和應急預案。尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務理念能讓游客或使用人體現到生活尊貴的一面。高標準的物業(yè)管理將使游客感受到

4、檔次和身份的象征，通過我們的管理，力求讓游客滿足“受人尊重的需求”。（二）抓住三個保障：“運轉良好的公園設施設備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的公園風景”。1、運轉良好的公園設施設備要保證公園的正常運轉，最基本的條件就是保證公園各種設施設備的可靠運行。我們選拔綜合素質好、技術精的技術人員對公園的設施設備進行日常管理和維護，對公園的水電設備、智能化設施等進行定期的養(yǎng)護，保證公園設施設備常年運轉良好。2、安全溫馨的居住環(huán)境公園安全是正常旅游、生活的基本保障，通過我物業(yè)公司的努力，營造公園安全溫馨的工作環(huán)境，保障監(jiān)控設施、消防等安保設施設備的正常運轉，確保無重大治安案件。3、賞心悅目的公園風景旅游、

5、生活環(huán)境的舒適、整潔會給人一個好的心情，在做好公園清潔工作的同時，我們側重抓好公園內的花卉以及環(huán)境的綠化工作，做到公園內的花卉、樹木生長正常，布局合理。三、管理方式我們將該公園的物業(yè)管理按照標準和操作規(guī)范進行管理。在管理合同期內制定年度管理目標，在經濟上實行獨立核算自負盈虧，實現社會效益、經濟效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。四、管理目的1、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強對整體物業(yè)管理的養(yǎng)護和對人的管理和服務，以防止使用不當，損壞公共配套設備設施。2、創(chuàng)造良好環(huán)境，統籌安排公園各項設施的管理養(yǎng)護，強化宣傳，對游客進行依法管理約束，共同維護公園環(huán)境。3、維護公園的權益。加強對游客的行為管理、維護公園

6、的整體利益，從而有利于公園的口碑。五、管理原則根據全國物業(yè)管理條例、四川省物業(yè)管理條例及其實施細則，本著“以樓養(yǎng)樓，略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質服務”的管理原則，實行“管、養(yǎng)、修、服務”為一體的綜合管理。六、管理內容1、公園建筑本體公用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設備房等）的維修，養(yǎng)護管理。2、公園房屋建筑本體公用設施設備（公用的上下水管管道、落水管、公用照明、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設備等）的維修，養(yǎng)護，管理和運行服務。3、公園規(guī)劃紅線內配套服務設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停

7、車場等）的維修、養(yǎng)護和管理。4、公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。5、交通、車輛行駛和停泊管理。6、配合和協助當地派出所進行安全監(jiān)控和巡視等護管工作。7、消防管理。8、公園文化娛樂活動。9、其他特約服務。10、物業(yè)管理檔案、資料。第二部分 管理架構和人員配備、管理及物資的配備第一章 管理架構根據公園的實際情況，從節(jié)省人力、物力的角度出發(fā)，不設置一些專門的機構，一人多崗，重在管理。服務中心實行項目經理負責制，與公司簽訂年度管理目標責任書，實行年度目標責任考核。服務中心設置一個中心、三個班組，即：客戶服務中心和工程維修班、秩序維護班、環(huán)境維護班，按照各自的分

8、工負責本班組的工作。機構設置圖：受托方委托方公園服務中心環(huán)境班工程部科秩序部客服中心清潔管理湖區(qū)管理綠化管理設施維修設備管理治安管理消防管理車輛管理財務管理文檔管理客戶服務公園文化第二章 管理人員配備我物業(yè)公司將本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，建立一支現代化、專業(yè)化，高素質、復合型的管理隊伍，實施先進管理理念，保證各項工作高效、快速的開展，該公園公園實施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務。在保證各項管理工作有效落實的基礎上，盡可能的節(jié)省人工開支，以使有限的經濟來源更好的發(fā)揮其效能。一、配備原則1、堅持高素質、業(yè)務精的高層次配備原則；2、力求精干、高效、實用；3、熱愛物業(yè)管理工作，有創(chuàng)新、奉

9、獻精神。二、管理人員的配備分類和數量：崗 位崗位及人數人 數備 注服務中心經理1全面負責公園的管理客服中心主管1負責客服接待投訴處理客服人員（兼文員）3負責與業(yè)主（使用人）之間的聯系工程部主管1全面負責工程維修、裝修班長1負責班組日常事務管理維修工5含電工、給排水工環(huán)境部主管1全面負責環(huán)境管理保潔班長1負責班組日常事務管理綠化班長1負責班組日常事務管理保潔員25公園道路、水域樓道清掃等綠化工20負責公園的綠化工作秩序部主管1全面負責安全、交通管理班長2管理班組工作秩序員20門崗、巡邏崗、消防員、車管員合 計83注：保潔、綠化管理可外包。保潔按單位人工計算成本，綠化按每平方米服務價格計算成本。第

10、三章 員工培訓和考核人是企業(yè)中最重要的資源，物業(yè)管理的經營就是人與人之間的往來，企業(yè)中人力資源反映了企業(yè)競爭力的強弱，而教育和培訓是提高企業(yè)人員素質的重要手段，所以我們把培訓人才作為實現物業(yè)管理現代化的基礎環(huán)節(jié)和可靠保證。一、培訓目標規(guī)范員工培訓考核工作，使員工培訓工作系統化、規(guī)范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識和技能，提高物業(yè)中心全體員工的專業(yè)水平以及服務意識，培養(yǎng)愛崗敬業(yè)的精神，增強隊伍的凝聚力、穩(wěn)定性，為管好公園提供人力資源保證，確保管理人員100合格上崗，全員培訓率達100。二、培訓方式（一）外派培訓：我公司每年引進12名物業(yè)管理專業(yè)學生到公園實習，引進新觀念、新理論、新思維，達到

11、實踐和理論的結合；選送業(yè)務骨干參加行業(yè)主管組織的物業(yè)管理培訓班，接受新事物，學習好方法，提高業(yè)務能力。（二）崗位培訓以公司為培訓基地，針對不同崗位集中授課進行崗前培訓；實地跟班，以老帶新進行崗中培訓。（三）會議討論針對日常管理工作中發(fā)現的典型案例組織物業(yè)中心各類人員進行討論，提高員工實際工作能力。三、培訓計劃培訓計劃注重分階段培訓，分為接管前集中強化培訓、日常管理培訓。培訓階段培訓對象培訓內容目標及效果培訓時間接管前培訓全體員工公園概況、崗位制度、工作流程、服務質量、服務技巧、物業(yè)管理知識等通過崗前培訓，使公園各類管理人員基本具備上崗能力接管前日常管理培訓新進員工項目概況、物業(yè)中心規(guī)章制度、物

12、業(yè)管理基本知識、崗位基本技能培訓等具備上崗基本能力進入物業(yè)中心一周內管理人員物業(yè)管理法規(guī)文件、崗位技能技巧培訓等提高管理服務能力水平常年進行操作層培訓崗位技能技巧、服務意識、溝通能力提高服務水平常年進行全體員工儀容儀表、文明禮貌用語、服務行為規(guī)范建立良好的公司文化氛圍常年進行第四章 員工的儀表、行為規(guī)范物業(yè)管理是該公園的一個組成部分，員工的儀容儀表，標志著物業(yè)公司形象，也是公園業(yè)主（使用人）開展公園活動的對外窗口。物業(yè)管理員工的外在表現形式是缺一不可的，要求我們每個員工對自己的行為有一個準確的任職，將儀表、儀容、言行舉止形象作為一項長期的工作常抓不懈，全面提高企業(yè)的信譽度和公司形象。一、著裝所

13、有員工一律穿制服上崗。二、儀表行為規(guī)范1、公司各崗位員工上班時間必須穿規(guī)定制服，制服應干凈、整齊、筆挺。2、穿西裝制服時，領帶必須結正，不得卷起衣袖和褲腳。3、制服外不得顯露個人衣物和物品，制服口袋不要裝過大的物品以免鼓起。4、上崗時必須佩戴工作牌，工作牌應端正佩戴于左胸。5、男員工不得留長發(fā)，女員工不得濃妝艷抹，時刻保持良好形象。三、儀態(tài)行為規(guī)范1、面對業(yè)主（或客人）應隨時保持微笑，不準給業(yè)主（或客人）看臉色，向業(yè)主（或客人）發(fā)脾氣。2、和業(yè)主交談時應全神貫注，雙眼注視對方，適當地點頭稱是。不得東張西望、心不在焉。3、在業(yè)主面前不準做不雅或不尊敬的動作，如雙手叉腰、撓頭、挖耳等。4、上崗時不

14、得哼歌曲、吹口哨、跺腳等。5、不得當眾整理個人衣物、化妝等。6、行走時不要勾肩搭背，與業(yè)主相遇應靠邊而走，不得從二人中穿行，請人讓路要講對不起，不得橫沖直撞，粗俗無禮。7、上班時間不準大聲說話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品，以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。8、咳嗽、打噴嚏時應轉身向后，并說對不起。9、員工在工作、打電話或工作與人交談時，如有業(yè)主走近，應立即打招呼或點頭同意，表示注意到他（她）的來臨，不準毫無表示或裝作沒看見。10、在為業(yè)主服務時不得流露出不耐煩、不高興、冷淡的表情，應做到親切、友好、精神飽滿、不卑不亢。11、上班時要保持良好的坐姿或站姿，不得東歪西倒前傾后靠，不得伸懶腰。第五章

15、員工獎懲機制我們將實行獎勤罰懶，根據公司檢查考核以及業(yè)主對公園物業(yè)中心工作的考評，每季度評出最佳工作人員以及不稱職的員工，得到榮譽的進行獎勵，不稱職員工進行待崗培訓、限期改進、辭退等階段的處理；根據每季度的考評結果年末對管理項目全年工作進行綜合評議，評出物業(yè)中心先進個人。一、目的為維護公司聲譽，加強企業(yè)管理，提高管理水平，在加強事項教育的同時，對違反公司制度的員工給予必要的紀律處分。二、種類（一）警告適用于第一次觸犯輕微過失的規(guī)定。（二）嚴重警告適用于第一次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴重警告者（三）最后警告適用于第二次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴重警告者（四）開除（或辭退）適用于觸犯開除規(guī)

16、定以及受過二次最后警告者。三、過失性質（一）輕微過失（違反下列一項者，給予警告一次）1、一個月遲到或早退三次；2、違反護管制度，拒絕護管人員檢查；3、違反安全制度但未造成后果；4、在公園內行為不檢點，如大聲喧嘩、追逐打鬧；5、不講衛(wèi)生，在公園公共場所說臟話，亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰；6、工作時間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊；7、由于工作過失，造成公司財務損失達成100元以上1000元以下；8、業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好（經查屬實）；9、私扣業(yè)主（使用人）提出的一般意見。（二）嚴重過失（違反下列一項者，給予嚴重警告一次）：1、曠工一天；2、利用職務之便收取戶主或客戶錢物；3、對業(yè)主（使用人）

17、態(tài)度蠻橫；4、公開頂撞上級，不服從指揮或故意消極怠工；5、由于工作過失，造成公司財務損失價值1000以上3000元以下。（三）重大警告（違反下列一項者，給予最后警告一次）：1、連續(xù)曠工三天；2、接受賄賂；3、毆打他人或相互打架斗毆4、由于工作過失，造成公司財務損失價值達3000元以上。（四）開除（犯有下列錯誤，立即予以開除或辭退）1、連續(xù)曠工七天或一年內累計曠工十五天；2、偷竊公司、同事或業(yè)主財務；3、用非法手段涂改原始記錄，竊取賬單或單據，從不牟取私利；4、嚴重玩忽職守，給業(yè)主（使用人）或公司利益造成重大損失；5、威脅上級，侮辱刁難業(yè)主及來訪客人；6、因觸犯國家法律而被公安司法機關拘審；7、

18、犯有其他嚴重錯誤。四、獎勵條例（一）獎勵對象1、在改進公司經營管理，提高經濟效益和管理效益方面有顯著成績者；2、工作努力，深得業(yè)主表揚者；3、在危急時刻為保護他人生命安全，保護公園財產方面有特殊成績者；4、在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻者；5、因其行為為公司帶來榮譽者；（二）獎勵辦法凡符合獎勵條件者，經公司批準予以確認，獎勵形式。1、授予獎狀（證書）；2、頒發(fā)獎品或獎金；3、特別加薪；4、晉級第三部分 管理規(guī)章制度公司根據管理經驗，建立起一套行之有效的物業(yè)管理規(guī)章制度，該物業(yè)中心擬制定以下幾個方面的規(guī)章制度：一、管理“十條標準”（一）文明服務遵守社會公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項規(guī)章制度。

19、物業(yè)中心各類員工守時守紀，著裝整潔，禮貌待人，嚴格按服務準則，做好各項服務。（二）整體環(huán)境公園公共場所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾。公園整體外貌無損壞，房屋達到完好或基本完好的標準，保證居住安全和正常使用，車輛停放整齊有序。（三）清潔衛(wèi)生公園內公共部位清掃保潔，衛(wèi)生無死角。做到：垃圾日產日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞，公園公共走廊潔凈，不堆放雜物，排污達到國家規(guī)定排放標準。（四）樓外綠化公園外公共綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑小品培植得當，環(huán)境優(yōu)雅宜人。（五）治安管理公園內治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災害，有制度、有設施、有公約、有專人負責。公園內治安人員盡職盡責，確保公園

20、業(yè)主（使用）人身財產安全和商業(yè)機密。（六）經費管理嚴格按照國家和市有關部門制定的收費標準，無亂收費、亂攤派行為。收費統一，手續(xù)簡便，方便業(yè)主，各種費用收繳及時。物業(yè)中心嚴格執(zhí)行財經紀律，財會人員無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種經營。（七）設施齊備公園內給排水、供電、通訊、照明、消防、監(jiān)控、文體等設施齊全完備，運作正常，不改變原設計用途，發(fā)現破損及時修理。（八）樓內文化積極開展文化活動，宣傳教育活動內容豐富，活動開展有計劃、有制度，積極培養(yǎng)愛護公物，遵守法紀，團結互助，弘揚社會主義精神文明和道德風尚，共同創(chuàng)建文明公園。（九）機構職能物業(yè)中心管理人員職責明確，分工合作，協調管理。行政管理

21、盡職盡責，監(jiān)督機制完善。召開各種會議有記錄（紀要），開展各項活動有效益。資料、檔案齊全，保存完好。（十）管住關系“業(yè)主至上、服務第一”的宗旨貫穿在各項管理服務之中，切實體現“為業(yè)主（使用人）排憂解難”，使業(yè)主（使用人）滿意。二、崗位職責（一）物業(yè)中心主任崗位職責1、熟悉物業(yè)管理的法律、法規(guī)、政策及公司領導要求，根據公園實際，完善有關規(guī)章制度，不斷提高管理水平。2、根據有關達標條件，制訂和實施公園創(chuàng)優(yōu)計劃，建立健全護管、衛(wèi)生、綠化、水電、房屋、車輛、市政等管理制度。3、負責護管、消防過程的控制和管理，營造安全、舒適的工作環(huán)境。4、搞好公園公共衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、安全防范、車輛管理、供電、供水、消防、

22、電梯運行等管理和市政房屋設備、設施的維修、養(yǎng)護。5、負責物業(yè)維修服務、保潔、綠化服務過程的管理和控制。6、負責各類設備的運行控制及維修保養(yǎng)管理，保證設備設施正常運行。7、負責各項服務過程中質量記錄的正確、清晰、完整。8、對維修人員進行業(yè)務培訓，不斷提高他們的專業(yè)素質。9、提高全體員工的消防安全意識，消除不安全隱患。10、堅持對轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月抽查工作。11、完成領導交辦的其他任務。（二）工程維修班崗位職責1、工程維修班在物業(yè)中心主任的領導下，組織本部門開展專業(yè)維修工作。2、制定公園設備、設施維修保養(yǎng)計劃，并抓好落實，及時提出設備、設施的更新和質量管理建議。3、負責處理維修申請，及時

23、安排維修人員為業(yè)主提供服務，核定收費項目和標準，現場驗證維修工作。4、組織消防設施、防盜設施和機電設備的定期檢查工作。5、熟悉轄區(qū)內各類房屋的結構、安全要求；熟悉公用設施、設備的種類、分布、安全要求，掌握地上、地下各類管線的分布、走向、位置和使用狀況，開展定期檢修工作；延長房屋及設備設施的使用壽命。6、經常巡視轄區(qū)，走訪、回訪業(yè)主。7、了解本部門員工思想動態(tài)，做好思想教育工作。（三）護管班長崗位職責1、護管班長在物業(yè)中心主任的帶領下，負責護管工作并協助主任做好其他管理服務工作。2、主持全隊工作，堅決執(zhí)行主任命令，帶領全隊人員有良好的精神面貌，依據各自職責，認真做好安全保衛(wèi)工作。3、熟悉各崗位職

24、責、任務、工作要求、考核標準，掌握公園護管工作的規(guī)律及特點，加強重點部位的安全防范。4、處事公道，言行文明，對自己的缺點勇于改正，虛心接受工作建議和意見。5、做好護管班的月工作安排。6、經常巡視公園檢查各崗位工作情況，走訪回訪業(yè)主，堅持夜間輪流查崗，發(fā)現問題及時向物業(yè)中心匯報，及時解決。7、對新隊員做好培訓及傳帶工作，了解員工思想動態(tài)，及時做好思想教育工作，對離職人員談話，主持辦理交接工作。8、協助物業(yè)中心做好房管工作。9、每月召開一次班務會，組織講評工作。10、及時做好護管員的崗位培訓、軍事訓練及日常考核工作。11、定期對義務消防員進行培訓，不斷提高他們的操作技能和應變能力。12、帶領護管班

25、配合其他管理服務工作。（四）環(huán)境班班長崗位職責1、保潔主管在物業(yè)中心主任領導下，負責實施公園的保潔綠化工作，美化、凈化工作環(huán)境。2、負責保潔工作現場管理，及時了解保潔員的思想和生活動態(tài)，解決疑難問題，并定期向主任匯報。3、熟悉公園分布結構、車行道、人行道、綠化地分布及面積，具有管理保潔的全面技能。4、制訂工作計劃，加強組織落實，經常檢查督促他們執(zhí)行計劃及落實各項工作，每月組織召開保潔分析會，總結保潔工作。（五）消防管理員崗位職責1、遵守物業(yè)中心各項規(guī)章制度和消防管理制度。2、熟悉公園消防控制系統原理和設備、設施的功能、位置，熟悉滅火工具的擺放點，掌握消火栓、滅火器、“119”報警的使用方法和程

26、序。3、應對消防設備、設施作定期巡查和保養(yǎng)，發(fā)現缺陷及時修復，必要時向物業(yè)中心報告，并提出預防性建議。（六）電工崗位職責1、負責公園內所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作。2、熟悉公園供電系統的線路圖和控制方法，機電設備的性能和使用狀況，保證低壓配電設備的正常運行。3、嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守用電運行維修保養(yǎng)制度。小修不過時，大修不拖延，會判斷和處理發(fā)生的故障和事故。4、各類電器設備，應定期進行檢查，在檢修時必須切斷電源，掛上警告牌，并設人監(jiān)護。合閘前應仔細普查一遍，確認無問題后方可合閘。5、盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險場所禁止帶電作業(yè)，如必須帶電作業(yè)，應采取必要的安全措施。6、積極主動為業(yè)主服務，

27、接到施工單，應立即趕往處理，并在最短時間內完成，工作完畢清理場地，完工后在維修單上填寫修理內容及所用材料，請業(yè)主在維修單上簽字。如一時不能修復應向業(yè)主說明情況。7、負責消防管理及低配值班。8、每天要巡查設備、儀表運行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運行記錄，發(fā)現問題及時處理，保證機電設備的完好率，保持機房、設備整潔。（七）給排水工崗位職責1、負責公園水泵房的運行管理，負責所有管道的日常維修，熟悉管道閥門用途、走向和各種參數，保證管道暢通和設施完好。2、保證公園給排水設備的正常運行。3、定期巡回檢查，做到小修不過時，大修不拖延，特殊維修及時報上級審批。4、工作時，嚴格遵守安全

28、操作規(guī)程，確保自身和他人的人身安全。5、工作完畢及時清理場地，清點工具和剩余材料，并保管好所轄工具。6、積極主動為業(yè)主服務，接到報修電話或施工單，應立即趕往處理，并在最短的時間內完成，完工后請業(yè)主在維修單上簽字。如一時不能修復應向業(yè)主說明情況。（八）護管員崗位職責1、嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，公正處理各類事件，樹立護管人員的良好形象。2、堅守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現可疑的人、事、物，預防治安案件的發(fā)生。3、遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應采取緊急措施，制止事態(tài)擴大，并注意保護現場，及時向上級報告，等待處理。4、積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務，制止違章行為，發(fā)生分歧要以理服人，不能制止的向帶

29、班員報告。5、熟悉并掌握公園分布基本情況，加強管理力度，做好保密工作。6、注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務。（九）巡邏崗位職責1、檢查轄區(qū)內各類設備、物品有無移動、損壞等可疑情況。發(fā)現情況異常時，應立即查明原因，視情況報告帶班員或物業(yè)中心。2、檢查防火門、消防窗、路燈、開關面板、消火栓、滅火器和給排水管道有無損壞，發(fā)現漏水（電）及設施損壞時，應采取有效措施并及時報告物業(yè)中心。3、檢查機動車停放，如有在消防通道、路口停車、修車、洗車等違章現象，應立即制止，如駕駛員不在場可記下車牌號查詢處理。4、檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對形跡可疑人員進行查詢。5、熟悉和愛護公園配套的公共設施、

30、機電設備、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟練掌握各種滅火器材的使用方法及火災處理程序。發(fā)現火警時，立即報告帶班員并迅速報警，就近采用滅火器材撲救。6、按時開關公共照明路燈，保護公園內的公共照明設施、公用市政設施、綠化，如有損壞，查明事故責任者。7、發(fā)現可疑物品或撿到失物，立即交給帶班員。（十）車輛管理員崗位職責1、懂得一般交通管理指揮知識，熟悉停車場路況環(huán)境，以及底層車庫車位使用狀況，熟悉車主、車牌號碼和停車位號碼。2、提醒和指揮司機，按路線行駛，有序停放，對不聽指揮的車主有禮貌的耐心勸說。3、及時提醒車主關好車窗、門，勿將貴重物品遺留在車上。4、保持高度警惕，對停放的車輛實行巡視查看，保證車

31、輛停放安全。堅持文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。5、定期檢查消防設施、照明燈等是否完好有效，如有損壞，及時報修。6、認真做好交接班記錄工作。（十一）保潔員崗位職責1、負責公園外圍的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔。2、負責公園周圍墻體、柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。3、負責室外明裝的管線和共用設施設備的外表清潔、清運和消殺工作。4、定期對室外果皮箱和垃圾中轉站（房）的清潔、清運和消殺工作。5、定期對天臺、明溝、污水池進行清理和消殺工作。6、維持責任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。7、積極完成領導交辦的各項臨時任務。（十二）綠化員崗位職責1、綠化員要熟悉公

32、園的綠化布局和個人包干的職責范圍，以及花草樹木的品種和數量，并掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特征、培植管理方法等。2、對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥并修理枯病枝、傷殘枝等，更換死亡苗木、澆水。3、按觀賞要求，負責編制草花翻種計劃，提出花草采購申請。4、加強對盆花的修剪、造型等管理工作。5、綠化員有接受專業(yè)技術培訓和學習的義務，須虛心學習，努力工作，提高自身素質。6、要保證綠化地不留雜物、不缺水、無死苗、不被偷盜，遇到違規(guī)行為，要及時加以勸阻，不聽勸阻的要及時報告護管員或環(huán)境主管，協助對其勸阻和處置。7、綠化員要維護和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設備、設施，如澆水工具、割草機等，如

33、有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。第四部分 各項管理具體實施方案第一章 總體管理目標指標名稱管理標準管理指標實現措施房屋及配套設施、設備完好率98建立設備巡查制度、健全房屋及設備檔案記錄房屋零修、急修及時率100建立嚴格的維修制度，要求小維修三分鐘之內答復處理，零修工程及時完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設立值班電話維修工程質量合格率100分項監(jiān)督，按操作標準嚴格把關綠化完好率99實行專業(yè)綠化養(yǎng)護，加強監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露保潔率99保潔落實到人，建立責任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力道路完好率98落實責任人，進行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)投訴處理率100加強與業(yè)主（使用人）

34、的溝通，定期走訪，征求管理意見，及時排憂解難。投訴處理有結果，有記錄和回訪消防火災發(fā)生率0全員義務消防制度，定期培訓和演習，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現隱患及時處理治安案件發(fā)生率因管理因素的發(fā)率低于1實行24小時巡邏值班制度，確立入住期“人防為主、科防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責，層層防衛(wèi)，以確保公園的人身財產安全，接受報警及實施調度第二章 房屋和設施、設備管理方案總體要求做到三無，設備無故障，設施無損壞，管線無堵漏，具體方案如下：一、房屋和設施設備養(yǎng)護項目示意表類 別項 目定期養(yǎng)護周 期內 容實施效果房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道外墻面3年一次，屋面5年一次，樓梯通道5年一次

35、檢查修理無損壞區(qū)內道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次檢修整潔、無損壞區(qū)內照明樓道燈、廣場燈、車庫燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開關檢測符合安全標準，正常使用溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池每年一次清理淤泥、化糞池抽吸及閥門檢測保養(yǎng)暢通、無損壞停車場停車場每年一次翻新、更換舊標識牌、消防設施檢測標識完整、明晰，設施完好公共標識牌標識牌、警示牌每月一次翻新、更換殘舊標識牌標識完整、明晰，設施完好自行車停放處自行車房每年一次翻新、更換殘舊標識牌標識完整、明晰，設施完好智能化系統監(jiān)控系統、紅外線報警系統等每年二次檢測、試驗、維修、更換傳感靈敏，使用正常供水供電系統水泵、水

36、塔、變壓器、配電房等每月一次檢測運轉正常公用設備電梯等每月兩次檢測、保養(yǎng)運轉正常、安全可靠公共設施圍欄、宣傳欄、廣播系統每周一次檢測、試驗、維修、更換無損壞，廣播正常二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護1、定期檢查公園，發(fā)現問題及時維護，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮公園的使用功能。2、制定房屋及設施設備的管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設施的用途、結構、外觀及毀壞設施設備的行為。3、做好零星養(yǎng)護工作，應急維修不過夜，保證房屋正常的使用功能。4、大修、中修做好養(yǎng)護計劃，及時制定養(yǎng)護方案，報業(yè)主委員會同意后安排實施。三、設施設備的管理保養(yǎng)工作1、建立聯系卡制度，與公園所有的設備廠家及安裝單位建立聯系，由他

37、們指派技術人員到現場指導，或直接承擔設備的管理與維修任務，使各類設備始終處于最佳的運作狀態(tài)2、將公園所有設施設備進行分類，建立驗收、登記、建檔、保管、搬移、調撥、事故處理、報廢等一整套臺帳、技術資料及審批制度，定期對設施設備進行清查、核對，保證賬、卡、物相符，并為制度設備養(yǎng)護計劃提供數據和資料。3、派專業(yè)技術人員、熟練技術工人深入公園機房，熟悉設施設備的性能和操作要求，根據行業(yè)標準制定設施設備管理保養(yǎng)計劃，做好管理保養(yǎng)工作。4、建立設施設備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責任到人，記錄及時、詳細、準確，建立設備大、中、小修工程的驗收制度，保證維修合格率達到100，并進行回訪，回訪記錄健全。第三章

38、安保管理方案人力、物力配備充足，技防、人防相結合，基礎工作扎實，各項治安防范制度落到實處，確保公園無重大治安、火災事件發(fā)生。一、治安管理公園實行24小時值班巡邏制度、外來人員出入查驗制度、大件貴重物品出入公園登記制度等各項安全防范制度；制定護管人員崗位職責和切實可行的安全保衛(wèi)工作程序，明確責任區(qū)域，注重技防和人防相結，各項治安防范制度落到實處，保障公園安全。（一）護管人員配備公園的護管人員共配備20名秩序人員，其中班長2人，隊員18人，值班分為白、晚兩班，對公園實行24小時不間斷管理。白班10人：門崗4人，車管2人，監(jiān)控2人，巡邏2人；晚班8人：門崗4人，固定周界崗1人，監(jiān)控1人，巡邏2人。（

39、二）靈活、高效、人性化的值班方式我們在治安管理中既要保證安全，又要維護業(yè)主與客人之間的正常來往，具體表現為：1、強化安全措施，確保公園業(yè)主（使用人）的財產和人身安全；2、禮貌待人，營造良好的生活、居住環(huán)境，杜絕“戒備森嚴、一味盤問”的公園管理模式，達到“內緊外松”。提高護管人員的素質，所謂“來的都是客”，護管人員要善于察言觀色，對出入人員區(qū)別對待，不因為護管人員的失禮而影響業(yè)主（使用人）的交往活動；二、消防管理1、對護管員進行消防業(yè)務知識培訓，掌握國家有關消防的法規(guī)和制度，熟悉公園自動消防系統的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。2、定期進行消防安全檢查，護管員每天巡視公園的每個角落，及時

40、發(fā)現消防火險隱患；定期對消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進行檢查；每天檢查公園自動消防報警系統是否正常運行；每天對公園安全用電情況進行檢查；定期對消防設備（消防泵、水噴淋等）進行測試，并做好記錄。3、在加強日常防火工作的同時，還要做好滅火的準備工作，制定火災應急行動實施預案，以備一旦發(fā)生火災，能及時有效地組織自消自救，對重點崗位、重點部位落實責任到人，將火災的損失降低到最小程度；成立護管員為主、公園工作人員為輔的消防隊，每年進行12次實地消防方案預演。4、定期組織物業(yè)中心員工學習消防知識，對公園工作人員進行消防知識宣傳。三、車輛管理做好公園的停車規(guī)范管理，在入口設置禁鳴限速標志，對臨時停

41、車車位進行劃線，使公園內車輛停放井然有序，保障公園道路暢通。我公司參考停車場設計，為便于管理，為維護公園的良好停車秩序，建議安裝IC卡智能停車場管理系統一套，將整個公園的車輛管理納入電腦管理之下，提高管理效率，方便業(yè)主出入，有效防止車輛的遺失。物業(yè)中心將設置專門的車輛管理人員，負責發(fā)放停車卡、進行車輛引導、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。做好公園的停車規(guī)范管理，在入口安裝減速帶和禁鳴限速標志，在公園出入口設置導向牌，停車場內設置相關的交通指示牌，對臨時停車車位進行劃線，使公園內車輛停放井然有序，保障車輛人員安全。第四章 清潔衛(wèi)生管理方案嚴格執(zhí)行公園環(huán)境衛(wèi)生管理、衛(wèi)生工作標準和

42、員工考核制度，確保公園常年干凈整潔。物業(yè)中心主管一天兩次檢查衛(wèi)生工作質量，根據衛(wèi)生標準對清潔工進行考核。結合公園實際情況，制定如下管理方案：一、管理目標通過嚴格的衛(wèi)生工作標準和有效的管理監(jiān)督機制，確保公園公共場所保潔率達到98以上。二、人員配備及工作制度（一）人員配備：公園道路、地下車庫：15名；公園水域：4名；樓道等公共部位：6名。（二）工作時間擬定上班時間為上午7：30-12:30下午14:30-18：30。（三）保潔范圍公園所有公共部位、公園外道路、停車場、地下室等。三、衛(wèi)生標準1、目視樓層通道地面干凈無雜物、無煙蒂、無紙屑、無果皮、無污跡。2、用干凈紙巾擦拭墻面和公共設施，無明顯污跡。

43、3、標識牌、公共設施目視無明顯灰塵；4、不銹鋼表面無污跡。5、垃圾桶清倒及時。6、墻角、門框上目視無灰塵、蜘蛛網。7、衛(wèi)生間墻面、地面干凈，大小便器干凈。8、公園外道路、綠地無雜物等。四、清潔內容1、公園外路面清掃，每日8小時保潔；2、公園大廳、樓梯、走廊每天打掃一次，8小時保潔，不間斷對垃圾桶收集、清運；3、一樓大廳玻璃門每天擦拭一次，樓梯玻璃每月擦拭一次；4、每周對樓內護欄、標識牌等公用部位進行保潔擦拭，并不斷巡視保持干凈整潔；5、垃圾收取，固定垃圾桶每天定時收??；6、綠地衛(wèi)生每天巡視、清潔一次，保持綠地無雜物、垃圾、果皮、紙屑；第五章 綠化管理方案根據綠化養(yǎng)護管理質量要求，細化養(yǎng)護計劃和

44、考核指標，做到公園內外的花卉、樹木生長正常，布局合理。一、具體實施方案項 目方案實施效果修剪喬木：每年修剪2次無枯枝，樹枝不阻車輛和行人通過，主側枝分布均勻灌木：每年修剪5次以上，枯黃枝葉及時剪除，枯葉要即刻清除使其造型整齊美觀，保持新綠和整齊草坪：每年修剪次數視草皮生長速度不定期修剪無雜草，草坪、草地目視平整澆水根據季節(jié)、氣候、綠地花木的品種決定澆水量；一般每周1次。樹木無旱死、枯死現象施肥根據土質、花木生長期和培植需要，決定施肥的種類和數量：一般喬灌木每年4次，草地每年1次；一般施肥時間在陰天或傍晚花草樹木茁壯成長殺蟲貫徹“預防為主，綜合治理”的基本原則，每月防治1次，發(fā)現病蟲及時噴射無明

45、枯枝、死杈，有蟲害枝條在2以下去塵每周由綠化工用濕布對植物莖葉進行除塵花池、花基、花盆、綠化帶無煙頭、紙屑等雜物補缺如有枯死現象，要按花木栽種季節(jié)及時補栽補種草坪無明顯黃土裸露，最大裸露塊在0.4平方米內，裸露面積在總面積的0.5以內。樹木缺株在1以下耕種除雜草施肥前和下大雨后進行松土，每年不少于6次草坪無明顯雜草，樹木底下土層不板結，透氣良好放風排澇巡查每天巡查一次暴風雨后查看草坪無積水，樹木無倒斜二、人員配置公園配備（或兼職）20名綠化工，要求具有較高的綠化養(yǎng)護知識，熟悉花草樹木的管理作業(yè)程序，并具有一定的審美觀，對花木的品種、布局有一定的研究，對花木定期施肥、澆水、防病治蟲、除草和培土，

46、及時修枝整形、補栽補種，處理枯枝落葉，清理場地。三、樹木花草的日常維護1、根據季節(jié)、氣候、地域條件及時澆水，保持良好的生長態(tài)勢。2、根據土質、花木生長期、花木品種和配置需要，及時進行施肥。3、掌握病蟲害的發(fā)展規(guī)律，采取適當有效的除蟲措施。4、根據樹木形態(tài)、觀賞效果、樹木品種和生長情況等因素進行修剪整形，保持良好的觀賞性。5、對枯萎的花草及時清除、更換，杜絕裸土現象的發(fā)生；6、及時清理綠化帶內垃圾，每周擦拭綠化小品一次。第六章 檔案的建立與管理物業(yè)檔案是隨著物業(yè)管理行為的出現而產生的，盡管檔案管理不是物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)，然而其重要地位卻不容忽視。物業(yè)管理工作正式開展后，幾乎每一個環(huán)節(jié)都離不開

47、檔案，無論是維修、養(yǎng)護物業(yè)設施，還是了解業(yè)主及物業(yè)使用人情況，由或是收取管理費用、開發(fā)經營活動等，都要用到物業(yè)檔案。隨著現代科學技術的發(fā)展，無論是物業(yè)管理還是檔案管理，都在向著現代化的管理目標邁進，物業(yè)檔案的現代化管理也成為必然趨勢。物業(yè)檔案是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動時直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善，物業(yè)檔案的種類也在不斷增加。一、檔案管理運作環(huán)節(jié)1、設立檔案室，采取系統化、科學化、現代化的先進手段，建立相應的規(guī)章制度，對所有檔案資料進行嚴格管理。2、資料的收集堅持內容真實的原則，根據實際資料和信息資料的內容，在實

48、際工作中從需要出發(fā)，擴大資料的來源渠道。二、資料分類整理收集后的所有信息資料，統一由檔案管理員整理。整理的重點是去偽存真，根據檔案的來源、信息的內容、信息的表現形式等特點進行細分，做到條理清晰、分類合理。三、檔案內容范圍分類資料內容房產公司提供資料產權資料規(guī)劃用地許可證、土地證、建設規(guī)劃許可證技術資料規(guī)劃圖、竣工圖、地質勘察報告、竣工驗收證明書、總平面圖、平面圖、房屋及設備使用技術資料物業(yè)中心建立的資料物業(yè)資料公園基本資料、娛樂設施資料、路標、室號配置圖業(yè)主資料入住通知書、業(yè)主公約、業(yè)主情況登記表、裝修申請表、房屋交接單日常管理資料日常工作記錄、各類協議、各種設施設備檔案四、資料歸檔整理1、按

49、照資料本身的內在規(guī)律、聯系進行科學地分類與保存。2、檔案按不同業(yè)務性質、編號、造冊、編輯，分柜保存，運用計算機等先進的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉化為電腦儲存，便于查找和調用。3、檔案的出室、入室都有嚴格的規(guī)定：出室必須由物業(yè)中心主任同意，經登記后方可借出；入室時，須由專人進行檢查，如有破損，立即修復，并追究有關人員的責任。檔案管理人員需及時收回在外文件，嚴防文件的流失。4、檔案的管理環(huán)境做到“三防”，即防火、防潮、防變質。第七章 公園、文化活動建設協助業(yè)主（使用人）搞好各項公園活動、文化活動宣傳，重大節(jié)日協助搞好節(jié)日布置。一、設想及安排1、突出特點：開展公園文化活動，逐步成為創(chuàng)建

50、文明住宅公園宇的特色；2、找準切入點，開展形式多樣的主題活動、節(jié)日活動和經常性活動；3、把握基本點，吸引業(yè)主（使用人）廣泛參與，喜聞樂見；4、設想定期舉辦公園內業(yè)主（使用人）之間的聯誼活動，增進業(yè)主（使用人）之間的交流。二、與社區(qū)居委會的合作與社區(qū)居委會協作，共同創(chuàng)建文明公園形象，特別在重大事件中更顯重要，在聯防、安全防范方面，重要社會事件、國家大事件、節(jié)日慶典等方面，主動融洽與社區(qū)居委會配合開展工作。三、精神文明公約1、愛國愛樓，遵紀守法，遵守各項管理制度。2、不在公共場所、走廊堆放物品，占用公共場所，堵塞通道，不在任何公共建筑物上亂涂亂畫亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和

51、美觀。3、維護公園內房屋、水、電、環(huán)衛(wèi)、市政、通訊、消防等公共設施。4、業(yè)主應遵守“規(guī)范七不”：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟話粗話、不在公共場所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。共同維護公園公共衛(wèi)生。5、維護公共治安秩序，做好防火防盜工作，嚴禁非法攜帶槍械、彈藥，嚴禁攜帶、收藏、使用毒品和污穢物品，嚴禁賭博。6、業(yè)主互相尊重、相互關心、互相幫助、和睦相處、共享和平。7、見義勇為，伸張正義，敢于同壞人壞事作斗爭。8、為維護安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，各種室內外裝修工程、廣告牌設置和涉及到物業(yè)外觀、公園環(huán)境的行為，都應預先提出申請，由政府有關部門審批，物業(yè)物業(yè)中心備案后方能實施，違章必究。9、

52、支持和配合物業(yè)物業(yè)中心做好公園的管理工作，為公園管理、服務獻策獻計。第五部分前期物業(yè)管理服務方案第一章前期介入物業(yè)管理是以經濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經營工作和提供服務，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯系。因此，我公司在管理中將建立追求全過程最佳效益的現代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經濟發(fā)展后居住水平提高的需要，從項目規(guī)劃設計階段就開始關注物業(yè)的全過程效益，其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。一、前期介入的主要內容（一）對物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議，對所管物業(yè)進行全面了解根據人性化、大量的人文習慣以及微觀使用效率等,針對物業(yè)設計注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個方面的質量,使物業(yè)使用更為合理、有效、經濟,以便充分發(fā)揮物業(yè)價值。如在規(guī)劃設計一項上,針對配套設施的合理設置、水電供應容量、安全保衛(wèi)系統、垃圾處理的方式、消防設備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專業(yè)的參考意見,提請設計單位注意,從而將一些隱患避免在初始階段。我們將對諸如土建結構、管線定向、設施建設、設備