顛覆常識(shí)!等額本金和等額本息怎么選匯編

1、【顛覆常識(shí)】等額本金vs等額本息等額本息還是等額本金？哪種方式還房貸更為劃算？對(duì)于絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，住房貸款流程是買(mǎi)房的必經(jīng)流程。在當(dāng)前如此低息的環(huán)境下，住房貸款的金錢(qián)成本如此低廉，貸款獲取通道如此方便，套利空間如此之巨大，比起其它融資渠道來(lái)幾乎就是國(guó)家給到的一種特殊優(yōu)待福利，所以住房貸款流程理論上應(yīng)該是所有人買(mǎi)房的必經(jīng)流程。本文并不致力于展開(kāi)闡述金融效率、投資技巧、合法套利等問(wèn)題，故而不討論有錢(qián)該不該貸款的問(wèn)題，本文首在分析：在辦理住房貸款時(shí)，到底是選擇等額本息？還是等額本金？相信，這也是曾經(jīng)或正在困擾各位的主要問(wèn)題。我們注意到，市場(chǎng)上的主流觀點(diǎn)，包括有些銀行從業(yè)人員給到你的建議是選擇等額本金

2、，理由是總付出利息低，所以很容易被群眾所接受。但我要說(shuō)的是，這些簡(jiǎn)單粗暴的結(jié)論，在大多數(shù)情況下是錯(cuò)誤的，金融效率有時(shí)候是負(fù)值。故而以此文進(jìn)行技術(shù)性闡述，幫你重新認(rèn)識(shí)金融的世界！首先我們回顧下等額本息和等額本金的定義：等額本息：是指在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，計(jì)算公式是： 貸款本金×月利率×（1+月利率）還款月數(shù)÷（1+月利率）還款月數(shù)1等額本息的優(yōu)勢(shì)是每月還款額固定，簡(jiǎn)單好記，起始?jí)毫^小，劣勢(shì)是因?yàn)槌跏紨備N利息較多，本金較小，也就是開(kāi)始時(shí)還的錢(qián)里大多數(shù)是利息，本金占比逐步增大，總利息支出較多！等額本金：等額本金是指一種貸款的還

3、款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。計(jì)算公式是：每月還款金額= （貸款本金/ 還款月數(shù)）+（本金 已歸還本金累計(jì)額）×每月利率等額本金因?yàn)橄染鶖偙窘鹪儆?jì)算利息，因?yàn)閮?yōu)勢(shì)很容易看到，就是本金前期還的快因而利息下降的很快，總利息支出占有優(yōu)勢(shì)（這點(diǎn)似乎很吸引人），劣勢(shì)就是前期還款數(shù)額較高，負(fù)擔(dān)較重！那么真相到底如何呢？比薩斜塔實(shí)驗(yàn)告訴我們感覺(jué)和事實(shí)并非一致，下面我們通過(guò)一組數(shù)據(jù)來(lái)分析分析：假定我們貸款200萬(wàn)，30年期（本篇不探討貸款時(shí)限邊際效率，以后單獨(dú)開(kāi)篇），利率4.9%，95折，計(jì)算如下左側(cè)等額本息：每月均衡還款10318元，總支

4、付利息171.47萬(wàn)元右側(cè)等額本金：首月還款額度13313元，總支付利息140.04萬(wàn)元可以很顯然的看到，總利息等額本息比等額本金多還了31萬(wàn)，31萬(wàn)，好龐大的數(shù)字，所以你很輕易的得出結(jié)論等額本金更劃算了對(duì)不對(duì)？但是，大家注意我的用詞，“總”利息少了31萬(wàn)，而不是利息少了31萬(wàn)?！翱偂边@個(gè)字意味著這個(gè)數(shù)額的利息優(yōu)勢(shì)是建立在一生都不交易，不提前還款的前提下才會(huì)發(fā)生的（降息升息在已知范圍內(nèi)對(duì)二者是同步影響并且并不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性分化，故而在此處不展開(kāi)篇幅，但趨勢(shì)影響決策在后面會(huì)有闡述）還有一種普遍的聲音，就是因?yàn)榈阮~本息先還的是利息大頭，所以如果近幾年的有提前還款計(jì)劃，還是該選擇等額本金！嗯，聽(tīng)起來(lái)很有

5、道理，但，還是錯(cuò)誤的！當(dāng)把還款數(shù)據(jù)拉開(kāi)后，我們很容易把兩種模式圖形化成以下圖示（若無(wú)特殊說(shuō)明一概左側(cè)等額本息、右側(cè)等額本金）：                        （第一年）我們從圖式化形態(tài)中很直觀的可以看到，等額本息總支付利息較等額本金總支付利息多出來(lái)的近似為下圖藍(lán)線切出的弧度面積區(qū)域，這是針對(duì)你本金前少后多的一種對(duì)價(jià)，而且利息的減少貫穿一生，并且省息的大頭發(fā)生在還款的中后階段并非中前段，數(shù)字化還款明細(xì)也告訴我們，第一年兩種方式你支付的純代價(jià)也就是“純利息”幾無(wú)差

6、別，你無(wú)非是在等額本金模式中“幸苦的”在前期多還了本金，為了“未來(lái)”少還利息。                         （第三年）到了第三年時(shí)，你每月供款中的純利息部分也沒(méi)有省下來(lái)多少，你依舊在辛苦的為未來(lái)抗著！我們?cè)賮?lái)算筆賬：假定第三年年末等額本息總供款取整37萬(wàn), 還款本金9.9萬(wàn),支出總利息27.1萬(wàn)（剩余本金190萬(wàn)）等額本金總供款取整46.6萬(wàn) ,還款本金20萬(wàn),支出總利息26.6萬(wàn)（剩余本金180萬(wàn)）結(jié)果：等額本金方式比等額本息方式三年總供款多了

7、10萬(wàn)，利息省了5000，若提前還款本金少還的10萬(wàn)其實(shí)是你三年里自己辛苦多還的本金，跟利息關(guān)系不大。介于篇幅有限，不再一一展示數(shù)據(jù)，有興趣的伙伴可以自己看一下各年數(shù)據(jù)的規(guī)律，下面闡述數(shù)據(jù)推論的結(jié)論：數(shù)據(jù)背后帶來(lái)驚人的真相1.等額本金的誤區(qū)：總利息省，體現(xiàn)在整個(gè)周期還款計(jì)劃中，尤其是在還款期中后段逐步體現(xiàn)明顯而不是前期，前三年在案例模型中你沒(méi)有從等額本金方式中帶來(lái)任何省息效益（如果你用多背負(fù)10萬(wàn)元的代價(jià)三年里省下5000元算的話），第五年才開(kāi)始稍微有點(diǎn)體現(xiàn)，所以早期比如3、5年內(nèi)要提前還款用等額本金的方式劃算省利息的傳統(tǒng)思維是錯(cuò)誤的，你少還的本金來(lái)自于你幸苦的多供款！ 2.等額本金

8、的代價(jià)：貨幣是有時(shí)間價(jià)值的，今天的錢(qián)永遠(yuǎn)比明天更值錢(qián)；人生的大概率是越來(lái)越富有的（除非你沒(méi)有奮斗的心），未來(lái)越來(lái)越有錢(qián)的。但金錢(qián)的邊際效率遞減的，就好比食神阿星落魄時(shí)的一碗叉燒飯遠(yuǎn)遠(yuǎn)比富庶時(shí)的山珍海味更寧人難忘的道理一樣，你現(xiàn)在的多100塊肯定沒(méi)有你上學(xué)時(shí)的多100塊對(duì)你愉悅感大，第5個(gè)包子肯定沒(méi)有第1個(gè)包子好吃！借貸的意義在于把你未來(lái)的富裕后邊際效用低下的富裕資金跨時(shí)空借到今天供你在奮斗初期錢(qián)緊張（效用高）時(shí)來(lái)用，供款是恒定的，收入是增長(zhǎng)的，負(fù)擔(dān)是降低的。所以一正一反疊加的效用是超高的。這其中利息只是必要的代價(jià)而已，如果這個(gè)代價(jià)足夠低，而優(yōu)選的資產(chǎn)又大概率安全性升值，你就應(yīng)該盡可能的把投資負(fù)

9、擔(dān)拋給自己富裕的未來(lái)，能拋多少拋多少，能拋多久拋多久！但要重點(diǎn)重復(fù)兩點(diǎn)：代價(jià)要低，資產(chǎn)要大概率安全。不要跟我講配資炒股，也不要跟我講超高杠桿炒房，走火入魔不在正統(tǒng)討論范圍之列！3.等額本金、等額本息的抉擇 如果預(yù)期貸款利率持續(xù)較低（低于貨幣增速 ），滿貸，能扛的動(dòng)200萬(wàn)的等額本金1331元，就應(yīng)該用13313元貸出等額本息方式下的260萬(wàn)！60萬(wàn)可以供更大的資產(chǎn)，或者用來(lái)維護(hù)你的流動(dòng)性！ 如果你只要如案例中的200萬(wàn)，那選擇等額本息供款10318元，比等額本金的13313元省下的月3000元遞減，只要能尋覓到大于房貸利息的安全性回報(bào)理財(cái)產(chǎn)品，等額本息效率更高，兼顧維持流動(dòng)性，和維護(hù)一定的生活品質(zhì)：哪怕你不做二次復(fù)合投資，把省下的錢(qián)用來(lái)帶你的老婆孩子游覽四海，多享受美食，你也實(shí)際享受到了通脹給你帶來(lái)的逆補(bǔ)貼（論負(fù)利率下的購(gòu)買(mǎi)力損失去了哪里）（參考第2點(diǎn)，年輕時(shí)把自己逼得太緊毫無(wú)效率） 如果當(dāng)下并不富裕，咬牙扛房，選等額本息，原因參照上一段 如果你在使用最大杠桿效用投資房子，短期交易概率大，選擇等額本息（毀三觀了沒(méi)），因?yàn)樵谌迥陜?nèi)利息并無(wú)省下多少時(shí)，少供款即放大杠桿率。 如果你是超級(jí)保守派，或沒(méi)有二次投資的能力，又有錢(qián)，隨意如果預(yù)期未來(lái)貨幣價(jià)值大幅度上漲，超過(guò)貨幣增速（法幣時(shí)代，小概率事件），選等額本金！ 如果你是消費(fèi)