杭州佳美中心商業(yè)部分提報(bào)（34頁(yè)）

1、中國(guó)杭州佳美中心商業(yè)部分提報(bào)本篇報(bào)告致力于解決以下幾個(gè)問(wèn)題：一、尾貨市場(chǎng)的可行性分析 a.尾貨、庫(kù)存的概念 b.尾貨、庫(kù)存國(guó)內(nèi)、浙江市場(chǎng)占有量分析 c.尾貨市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì) d.尾貨、庫(kù)存的消化渠道 e.案例分析二、投資我項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算三、項(xiàng)目賣點(diǎn)分析四、樓層分布分析我國(guó)服裝生產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)著全球超過(guò)一半的服裝 加工任務(wù)。而國(guó)外品牌在下訂單的時(shí)候一般會(huì)采用“來(lái)料加工”的方式，為確保生產(chǎn)足夠量的合格產(chǎn)品，當(dāng)然來(lái)料配給量肯定會(huì)大于訂單要求。而加工廠家在按訂單交貨后，總會(huì)有部分剩余，這部分商品就成了“尾貨”。服裝廠商長(zhǎng)期積壓在倉(cāng)儲(chǔ)中的服裝成品，其中包括：瑕疵服裝、殘次品、出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷、過(guò)時(shí)服飾等，被稱為庫(kù)存。我國(guó)

2、服裝代加工產(chǎn)業(yè)每年的生產(chǎn)量達(dá)數(shù)十億件，根據(jù)一批服裝原單生產(chǎn)中大約會(huì)產(chǎn)生3%至5%尾貨的比例來(lái)計(jì)算，每年的“尾貨”量可以說(shuō)是一個(gè)天文數(shù)字。對(duì)生產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，隨著產(chǎn)能不斷擴(kuò)大，庫(kù)存積壓產(chǎn)品導(dǎo)致資金回籠困難，正成為不少企業(yè)面臨的發(fā)展瓶頸。對(duì)消費(fèi)者而言，如果能以低廉的價(jià)格購(gòu)買到質(zhì)量有保證的正規(guī)廠家服飾，又何樂(lè)不為？浙江服裝加工業(yè)每年的生產(chǎn)量達(dá)數(shù)十億件，去年浙江省服裝行業(yè)銷售收入500萬(wàn)元以上的企業(yè)有1601家，從業(yè)人員4075萬(wàn)人。完成服裝產(chǎn)量1763億件；實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值54129億元，比上年增長(zhǎng)1086；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)33億元，比上年增長(zhǎng)5，940o；出口創(chuàng)匯6722億美元，比上年增長(zhǎng)1479。其中服裝產(chǎn)量

3、、產(chǎn)品銷售收入、利潤(rùn)和出口創(chuàng)匯等碩指標(biāo)，分別占全國(guó)服裝行業(yè)的20、196，311和1627。目前不少服裝品牌的庫(kù)存量都超過(guò)生產(chǎn)量的30%，幾乎占其銷售量的1/3 尾貨、庫(kù)存尾貨、庫(kù)存無(wú)論是經(jīng)銷商還是品牌商都對(duì)無(wú)論是經(jīng)銷商還是品牌商都對(duì)此深惡痛絕。此深惡痛絕。尾貨、庫(kù)存已成為影響企業(yè)發(fā)展的一大障礙，尤其是近年來(lái)整體形式的下降影響更為明顯，為服裝企業(yè)提供庫(kù)存消化渠道，成為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利工具因此，尾貨市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生！因此，尾貨市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生！尾貨價(jià)廉物美，商品售價(jià)只是外面零售店鋪的30%左右，有相當(dāng)大的消費(fèi)市場(chǎng)。尾貨市場(chǎng)的出現(xiàn)彌補(bǔ)了我國(guó)市場(chǎng)體系的不足，為平衡內(nèi)銷市場(chǎng)提供了有效的解決方案，是商業(yè)經(jīng)濟(jì)的

4、新一輪“升級(jí)”。企業(yè)廠商自行開(kāi)設(shè)直營(yíng)店進(jìn)行消化打包派發(fā)給各地分銷商、或打包賣給尾貨收購(gòu)專業(yè)人士進(jìn)行消化網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行消化周邊環(huán)境分析目標(biāo)客群分析市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)分析緊鄰高架出入口，半小時(shí)車程即可直達(dá)中心城區(qū)；地處大城北、華豐板塊，與半山生活圈隔路相望，多個(gè)住宅小區(qū)陸續(xù)有客戶入住，3公里范圍內(nèi)超40個(gè)高品質(zhì)、高密度居住小區(qū)，約40萬(wàn)余人；項(xiàng)目周邊沒(méi)有一家上規(guī)模的專業(yè)服裝類市場(chǎng)；沿街服裝店大多為品牌專賣店，且沒(méi)有一條形成氣候的專業(yè)服裝類街區(qū)；項(xiàng)目周邊有幾家大型服裝生產(chǎn)企業(yè)，對(duì)于尾貨供應(yīng)具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)；地處大型物流公司旁邊，因此對(duì)于批發(fā)服裝運(yùn)輸或者商家貨物進(jìn)出也具有較強(qiáng)的便利性；我們隨機(jī)調(diào)查了項(xiàng)目周邊

5、地區(qū)100多名女性消費(fèi)者以及60多名男消費(fèi)者。他們的年齡階段大多在20-38歲之間。經(jīng)過(guò)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，這部分潛在消費(fèi)者的在每次購(gòu)置服裝的消費(fèi)水平在100-800之間。不過(guò)也略有一部分消費(fèi)能接受800-2000元這個(gè)價(jià)位，在2000以上價(jià)格很少。這部分消費(fèi)者對(duì)于衣服質(zhì)量的要求偏高，但對(duì)于賣衣服的地點(diǎn)消費(fèi)者卻又是很矛盾的，因其內(nèi)心是更愿去專賣店或?qū)I(yè)服裝商業(yè)街，只是對(duì)價(jià)格卻又趨之若鶩。因而，他們?cè)诟嗟臅r(shí)候是在打折或者換季的時(shí)候才去購(gòu)買，對(duì)于這樣消費(fèi)者則是我們項(xiàng)目定位為尾貨市場(chǎng)的因素關(guān)鍵所在。尾貨市場(chǎng)中所售產(chǎn)品價(jià)格均為專賣店三分之一，質(zhì)同價(jià)更低，同時(shí)，在年齡段的消費(fèi)群體夜是服裝消費(fèi)的主要群體，其一

6、般都有較強(qiáng)的購(gòu)買欲望。該群體大多數(shù)人的人生觀和價(jià)值觀已相對(duì)成熟，因此消費(fèi)的心態(tài)更趨于個(gè)性化、感性化以及理性化，因此對(duì)于新興的一個(gè)服裝尾貨市場(chǎng)則更容易接受，一次愉快的購(gòu)物經(jīng)歷就可以成為忠實(shí)客戶，為市場(chǎng)的穩(wěn)定客戶流打下基礎(chǔ)。首先本案項(xiàng)目市場(chǎng)是定位在一個(gè)產(chǎn)品檔次全、產(chǎn)品質(zhì)量高、設(shè)施健全、環(huán)境舒適的服裝尾貨批發(fā)零售市場(chǎng)。伴隨著信息交流速度的快捷，品牌消費(fèi)的消費(fèi)群體與流行時(shí)尚需求的步伐幾乎一致。本案項(xiàng)目市場(chǎng)應(yīng)引導(dǎo)客戶群沿著：理性消費(fèi)需求消費(fèi)時(shí)髦消費(fèi)時(shí)尚消費(fèi)個(gè)性消費(fèi)，這樣一個(gè)由高到低的品牌消費(fèi)需求軌跡進(jìn)行。雖然在現(xiàn)階段內(nèi)有相比其他成熟市場(chǎng)因地理位置的差異、品牌知名度不高以及其他商業(yè)綜合體的競(jìng)爭(zhēng)等因素的影響

7、，但市場(chǎng)的發(fā)展前景將會(huì)是越來(lái)越趨于高速的發(fā)展中?？偨Y(jié)：總結(jié)：數(shù)量巨大的尾貨及庫(kù)存給廠家的資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)壓力，小規(guī)模、分散經(jīng)營(yíng)的尾貨商戶并不具備足夠的消化能力。因而，成立專門(mén)的尾貨庫(kù)存市場(chǎng)，整合工廠直營(yíng)店及從事尾貨、庫(kù)存交易的專業(yè)人士，為其提供經(jīng)常性的、固定的、具有配套設(shè)施和相關(guān)服務(wù)的場(chǎng)所成為迫切需求。目前廣州、北京等地已經(jīng)形成了一批目前廣州、北京等地已經(jīng)形成了一批 規(guī)模較大的服裝尾貨庫(kù)存批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模較大的服裝尾貨庫(kù)存批發(fā)市場(chǎng) 目前，國(guó)內(nèi)尾貨庫(kù)存貨源往北主要集中在北京地區(qū)； 往南主要集中在服裝加工廠商云集的廣東、福建等東南沿海地區(qū)； 做為服裝生產(chǎn)大省，浙江省尾貨庫(kù)存專業(yè)市場(chǎng)仍為空白； 而尾貨的主要

8、需求分布在我國(guó)中部、北部、西部等廣大地區(qū)；輻射性可覆蓋全國(guó)！把握尾貨庫(kù)存商機(jī)把握尾貨庫(kù)存商機(jī) 別人得到了什么？別人得到了什么？國(guó)內(nèi)首家尾貨市場(chǎng)天蘭天服裝尾貨批發(fā)市場(chǎng)在北京正式開(kāi)業(yè)。隨后，北京相繼誕生十余家尾貨市場(chǎng)，南京、常熟、廣州、上海等地也迅速形成服裝服飾尾貨交易中心。 2009年7月，隨著尾貨市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)規(guī)范的正式施行，以及尾貨商戶聯(lián)盟俱樂(lè)部的成立，尾貨市場(chǎng)正走上規(guī)范化發(fā)展之路。 天蘭天的率先起步，帶動(dòng)了尾貨市場(chǎng)的全面發(fā)展，天通尾貨市場(chǎng)、回龍觀尾貨社區(qū)淘寶城等也相繼成立，鼎盛時(shí)期北京尾貨市場(chǎng)最多達(dá)到15家以上。“尾貨”行業(yè)相當(dāng)大，關(guān)聯(lián)企業(yè)有600萬(wàn)家，市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)2000億件。 200

9、8年7月至2009年7月，北京天蘭天、天匯（8000平米）、天通、回龍觀尾貨淘寶城等八大尾貨市場(chǎng)銷售額超過(guò)30億元。北京5000平方米以上的專業(yè)尾貨市場(chǎng)仍然有超過(guò)10家。 經(jīng)典案例： 北京天蘭天GOGO服裝尾貨專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 由北京精誠(chéng)百瑞商貿(mào)有限公司運(yùn)營(yíng)管理的專業(yè)性服裝尾貨批發(fā)市場(chǎng)。整體建筑面積15000余平方米，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)共分三層，共設(shè)計(jì)攤位948個(gè)。采取市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式，一般為商戶單獨(dú)經(jīng)營(yíng)，零售兼顧批發(fā)。天蘭天控制了全國(guó)35%尾貨服裝批發(fā)市場(chǎng)份額，尾貨發(fā)貨能力輻射全國(guó)各地。 目前鋪位轉(zhuǎn)讓情況：8平米攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)竟高達(dá)30萬(wàn)的還一鋪難求 目前租金：16元/天，參照往年的租金情況，達(dá)到了租金漲幅每年在

10、40%以上。 商戶分析：商戶分析：一年銷售量達(dá)5萬(wàn)件，營(yíng)業(yè)額也比在底商門(mén)面時(shí)翻10倍以上。 消費(fèi)群體分析：消費(fèi)群體分析：消費(fèi)群體年輕人居多，70都是回頭客 銷售額分析：銷售額分析：天蘭天服裝尾貨批發(fā)市場(chǎng)在試營(yíng)業(yè)3個(gè)月期間，市場(chǎng)出貨量已經(jīng)超過(guò)億件，銷售額為20億元，日均客流量達(dá)到萬(wàn)人次，個(gè)體攤位單日最高銷售額達(dá)到萬(wàn)元。這20億的銷售額主要來(lái)自兩部分：一部分是商戶在市場(chǎng)內(nèi)的現(xiàn)場(chǎng)交易，包括批發(fā)和零售，這部分占總銷售額的20%;一部分是商戶以市場(chǎng)為平臺(tái)進(jìn)行的批發(fā)，他們不僅將商品銷售到國(guó)內(nèi)其它大中城市，甚至遠(yuǎn)銷東歐、東南亞等地，這部分占總銷售額的80%。天蘭天服裝尾貨批發(fā)市場(chǎng)不僅是一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)，還是一個(gè)

11、信息平臺(tái)，一個(gè)物流中轉(zhuǎn)站，市場(chǎng)依靠的是成千上萬(wàn)的服裝企業(yè)和密集的銷售渠道，面對(duì)的不僅是本地市場(chǎng)，還有海內(nèi)外的其它市場(chǎng)。其他案例：其他案例： 北京天匯尾貨市場(chǎng)： 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2009年1月8日 體量：8000平方米 租金： 8 元/天 北京天通尾貨市場(chǎng)： 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2007年9月 體量：15000平方米 租金：元/天把握尾貨商機(jī)，把握尾貨商機(jī)， 我們將得到什么？我們將得到什么？投資客的經(jīng)濟(jì)收益投資客的經(jīng)濟(jì)收益 根據(jù)尾貨市場(chǎng)目前的租金統(tǒng)計(jì)，租金區(qū)間是在根據(jù)尾貨市場(chǎng)目前的租金統(tǒng)計(jì)，租金區(qū)間是在5元元16元元/平米平米/天不等。則取一個(gè)平均值天不等。則取一個(gè)平均值10元元/平米平米/天，再取天，再取一個(gè)

12、最小值一個(gè)最小值5元元/平米平米/天，分別做一個(gè)測(cè)算。天，分別做一個(gè)測(cè)算。 測(cè)算一：租金10元/平米/天 租金10元/平米/天 * 365天 / 售價(jià)（按18000元/平米） *100% = 年回報(bào)率20% 投資者租金回報(bào)率在年20%，五年左右即可收回成本！而這只是租金收益，投資者購(gòu)買的物業(yè)還在不斷增值，其轉(zhuǎn)讓費(fèi)將是成倍翻漲！測(cè)算二：租金5元/平米/天 租金5元/平米/天 * 365天 /售價(jià)（按18000元/平米） *100% = 年回報(bào)率10% 投資者租金回報(bào)率在年10%以上，十年左右即可收回成本！除了這筆租金收益，投資者購(gòu)買的物業(yè)還在不斷增值！其轉(zhuǎn)讓費(fèi)將是成倍翻漲!佳美中心賣點(diǎn)梳理佳美中

13、心賣點(diǎn)梳理1、立足杭州長(zhǎng)三角最大的服裝產(chǎn)業(yè)基地、立足杭州長(zhǎng)三角最大的服裝產(chǎn)業(yè)基地2、空白市場(chǎng)，價(jià)值洼地，前景無(wú)限、空白市場(chǎng)，價(jià)值洼地，前景無(wú)限3、全方位立體式打造永不落幕的新商貿(mào)體、全方位立體式打造永不落幕的新商貿(mào)體 a.實(shí)體市場(chǎng)+網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)； b.內(nèi)市場(chǎng)+大夜市； c.B2B,打造物流中轉(zhuǎn)站 d.B2C4、市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，商場(chǎng)化管理市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，商場(chǎng)化管理 做的像市場(chǎng)一樣熱鬧，管的像商場(chǎng)一樣有條有理；實(shí)行百貨業(yè)的銷售額末尾淘汰制，不斷在淘汰中更新優(yōu)質(zhì)品牌，提升市場(chǎng)的品質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)品牌效應(yīng)。5、搭建金融平臺(tái)搭建金融平臺(tái) 提供金融服務(wù)體系，幫助經(jīng)營(yíng)戶解決資金難的問(wèn)題，可提供小額貸款，可做經(jīng)營(yíng)性擔(dān)保活

14、動(dòng)；與多家銀行共同合作，服務(wù)小商戶，為優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)保駕護(hù)航。6、兩大市場(chǎng)行業(yè)龍頭品牌為我市場(chǎng)保駕護(hù)航兩大市場(chǎng)行業(yè)龍頭品牌為我市場(chǎng)保駕護(hù)航四季青運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)親自操刀長(zhǎng)期為我市場(chǎng)跟蹤指導(dǎo)中國(guó)市場(chǎng)研究院做全程整合推廣，旗下商業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場(chǎng)會(huì)員單位500余家，匯集眾多知名品牌市場(chǎng)核心成員、行業(yè)研究專家親臨指導(dǎo)。7、品牌運(yùn)營(yíng)管理公司傾力打造確保市場(chǎng)良性運(yùn)營(yíng)品牌運(yùn)營(yíng)管理公司傾力打造確保市場(chǎng)良性運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)公司核心成員來(lái)自多個(gè)優(yōu)秀市場(chǎng)的專業(yè)人士，成功操作多個(gè)知名品牌專業(yè)市場(chǎng)，為市場(chǎng)提供專業(yè)人才保障。8、超長(zhǎng)租賃期及產(chǎn)權(quán)旺鋪，賺到盤(pán)滿缽滿超長(zhǎng)租賃期及產(chǎn)權(quán)旺鋪，賺到盤(pán)滿缽滿四季青、中國(guó)輕紡城等眾多市場(chǎng)以6年為一周期進(jìn)行租賃，大部分都為投資者，其賺取經(jīng)營(yíng)戶租金的同時(shí)，更重要的是轉(zhuǎn)讓費(fèi)已是租賃費(fèi)用的幾倍；今天我項(xiàng)目一次性出讓20年的租賃權(quán)，更有稀缺產(chǎn)權(quán)旺鋪史無(wú)前例，搶到就是賺到。綜合上述八大賣點(diǎn)宣傳語(yǔ) 我們匯集了長(zhǎng)三角服裝品牌的優(yōu)質(zhì)企業(yè)我們匯集了長(zhǎng)三角服裝品牌的優(yōu)質(zhì)企業(yè) 我們整合了服裝市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)人才我們整合了服裝市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)人才 我們依托了行業(yè)航母的臂彎我們依托了行業(yè)航母的臂彎 高起點(diǎn)、高定位，打破專業(yè)市場(chǎng)傳統(tǒng)格局，高起點(diǎn)、高定位，打破專業(yè)市場(chǎng)傳統(tǒng)格局， 著眼未來(lái)，集大家之所長(zhǎng)，融科技于一身，著眼未來(lái)，集大家之所長(zhǎng)，融科技于一身， 前無(wú)古人，后無(wú)來(lái)者，無(wú)可復(fù)制，永無(wú)超越，前無(wú)古人，后無(wú)來(lái)者，無(wú)可復(fù)制