房價(jià)問題講課

1、老師們同學(xué)們好今天我就給大家講一下關(guān)于房子的問題首先我們來看一下我們杭州的一些標(biāo)志性大樓這是杭州市市民中心，這是杭州大劇院，杭州市國際會(huì)展中心，杭州我所知最貴的公寓“東方潤園”，以及他精裝修的內(nèi)部觀，當(dāng)然了別墅就不說了，說了也白說。另外提一句，歡迎來杭州，我來招待你。感覺怎么樣？很好看是吧！我想你們一定會(huì)有一個(gè)疑問：這么好的房子到底要多少錢呢？那就讓我們來了解一下房子的價(jià)格好了受國際金融危機(jī)的影響，2008年下半年房價(jià)曾一度有所回落，但2009年第二季度以來，房價(jià)迅速回升并大幅上漲。數(shù)據(jù)顯示，2009年全國住宅平均價(jià)格漲幅達(dá)25.1%。大城市更為明顯，2010年一季度北京商品房均價(jià)達(dá)21880

2、元/平方米，比去年同期上漲了88.4%。央行公布的一份針對全國儲戶的調(diào)查顯示，超過70%的居民認(rèn)為房價(jià)“過高，難以接受”。那么，目前的房價(jià)到底多高呢？由于不同國家和地區(qū)的發(fā)展階段、文化、地理環(huán)境等狀況的差異，衡量房價(jià)高低還沒有一致認(rèn)可和普遍使用的標(biāo)準(zhǔn)。不少專家學(xué)者在研究房價(jià)問題時(shí)，大都參考兩個(gè)指標(biāo)，一是房價(jià)收入比，二是房價(jià)租金比。房價(jià)收入比，指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比，反映的是居民家庭對住房的支付能力和負(fù)擔(dān)程度，一般認(rèn)為比值應(yīng)在36之間，而2009年北京、上海、深圳等城市的房價(jià)收入比都超過10。房價(jià)租金比指每平方米月租金與每平方米房價(jià)的比值。通常認(rèn)為低于1:300就意味著房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)

3、顯現(xiàn)。目前，我國一些大城市的房價(jià)租金比在1:500左右乃至更低。另外，也有人把中國的房價(jià)與國外一些城市的房價(jià)對比。2009年12月紐約房價(jià)最高的曼哈頓區(qū)的中間價(jià)格約合每平方米人民幣2.75萬元，德國首都柏林的普通住宅每平方米均價(jià)約合人民幣1.7萬元；同期我國一些大城市的房價(jià)已接近甚至超過這兩個(gè)數(shù)字，而我們的收入水平卻相差數(shù)倍。通過這些分析可以看出，我國部分城市的房價(jià)確實(shí)明顯偏高。由圖可以看出，我們的房價(jià)可以分為五個(gè)階段：第一個(gè)階段是從1998年到2002年,這是中國房地產(chǎn)市場新周期的起點(diǎn),在此期間,自住型購房消費(fèi)占主流,房價(jià)上漲緩慢;第二個(gè)階段是從2003年至2005年,這是房地產(chǎn)市場的上漲期

4、,經(jīng)濟(jì)發(fā)展刺激了住房消費(fèi),加之房價(jià)的上漲造成大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場以期保值增值,推動(dòng)了房價(jià)的快速上漲;第三個(gè)階段是從2005到2006年,在這期間國家出臺了一系列抑制樓市的政策,房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了一個(gè)相持的階段,樓市的漲幅明顯收斂。第四個(gè)階段是從2006年到2007年,各行業(yè)的資金蜂涌而入到房地產(chǎn)行業(yè),房價(jià)屢創(chuàng)新高,地王頻現(xiàn)。2007年的中國房地產(chǎn)市場更是演繹了一波令人難忘的行情,全國各地的房價(jià)都出現(xiàn)了不小的漲幅,年初首先是深圳、廣州樓市領(lǐng)漲全國,5月份之后,沉寂已久的上海樓市也出現(xiàn)了快速上揚(yáng)的行情,接著,樓市的上漲進(jìn)一步蔓延到了許多二三線城市。第五個(gè)階段是從2007年到2008年,樓市再次進(jìn)

5、入相持的階段,從表我們可以看出,不少城市2008年的房價(jià)與2007年相比,甚至還出現(xiàn)了小幅的回落。第六個(gè)階段是2009年樓市又步入高漲期,在這個(gè)時(shí)期里全國樓市漲聲一片,不少一線城市的高端住宅也是屢創(chuàng)“天價(jià)”。終于在2010年,在一系列相關(guān)政策的作用下,樓市再次進(jìn)入了一個(gè)相持期。不過,通過我們對房地產(chǎn)市場長期以來走勢的分析,我們在圖中已經(jīng)對今年房地產(chǎn)市場的走勢做出了預(yù)測,那就是市場上漲的趨勢不會(huì)改變。那為什么房價(jià)會(huì)居高不下呢？現(xiàn)在大家來討論一下（1分鐘）：我總結(jié)了一下，其實(shí)這是有多方面的因素的：1、投資的人越來越多；2、信貸借款政策的寬松；3、地價(jià)的越漲越高；4、制度的不完善；5、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展

6、我想大家也都已經(jīng)討論過了，對這個(gè)問題也有了比較深刻的認(rèn)識了，那好，進(jìn)入下一個(gè)話題怎樣才能遏制過快上漲的房價(jià)呢？2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知，提出五方面十條政策措施，被稱為“新國十條”。這次調(diào)控措施力度之大、涉及面之廣、針對性之強(qiáng)，被有的媒體稱為“世上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”，受到廣大群眾的普遍歡迎。繼“新國十條”出臺之后，國務(wù)院又于2010年9月出臺了“新五條”。可是，事與愿違，樓價(jià)的確下挫不少，但不可避免的又開始了上揚(yáng)回升。于是，2011年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，宣布共計(jì)八條政策措施(簡稱"國八條")

7、，以求"鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展"。相比去年4月份出爐的號稱"史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施"-國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知(俗稱"國十條")，有業(yè)內(nèi)人士評論稱，沒有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)?，F(xiàn)在讓我們來看一看“新國八條”的具體內(nèi)容：各地設(shè)今年房價(jià)控制目標(biāo)，一季度向社會(huì)公布 擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面，增加公共租賃住房供應(yīng) 個(gè)人購房不足5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅 二套房首付不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍 大力推廣"限房價(jià)、競地價(jià)&

8、quot;，閑置土地及時(shí)收回使用權(quán) 擴(kuò)大限購范圍，本地二套房家庭和外地一套房家庭將停購 落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)約談問責(zé)機(jī)制 "嚴(yán)打"虛假消息散布者 這些標(biāo)著粗體的條款是一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為比較引人注目的，那就讓我來給大家講解一下這5條條款"國八條"第一條提到，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。對此，中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，個(gè)人認(rèn)為房價(jià)上漲的合理速度應(yīng)該控制在大于CPI上漲、小于GDP增長。華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任華偉表示，這種目標(biāo)的制定，

9、理論上是可以方便地方政府調(diào)控房價(jià)，但由于地方政府無法準(zhǔn)確把握每年貨幣的發(fā)行量、流動(dòng)量，以及各類商品價(jià)格上漲的幅度，因此要制定新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，把握起來困難不小。 "國八條"第三條提出，對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏叡表示，原本營業(yè)稅的征收方式有兩種：一種是差價(jià)的20%，另一種是房價(jià)總額的1%2%。在一些地區(qū)，中介通過幫助客戶制定陰陽合同，導(dǎo)致買賣的差價(jià)只有區(qū)區(qū)幾萬元，大大規(guī)避稅收。這可以解釋，為什么會(huì)推出按照銷售收入全額征稅的做法。陳晟則

10、稱，這是對近日出臺的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法的一種強(qiáng)化，主要是規(guī)范中介行業(yè)一些不合規(guī)的做法。"但相對于按照房價(jià)總額征收營業(yè)稅，差額征收更能有效堵截投機(jī)，只是目前評估機(jī)制尚不完善、中介操作失范，取消差額營業(yè)稅也是一種無奈之舉。"對"加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度"，施宏叡說，推廣二手房評估，這是堵截稅收漏洞的關(guān)鍵，因?yàn)槟壳氨芏惖姆绞街饕峭ㄟ^作假交易價(jià)格。此舉可以遏制一定的投資和投機(jī)，但也意味著購房者交易成本的提升。"國八條"第四條明確，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。而且，人

11、民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。此次調(diào)控再次強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對此，施宏叡認(rèn)為，二套房首付從五成提升至六成，對于普通購房者而言壓力不小。嘉華(中國)投資有限公司銷售及物業(yè)管理總經(jīng)理谷文勝說，二套房首付比例的上調(diào)，對于一些資金實(shí)力較強(qiáng)的購房者而言影響并不大。目前供求關(guān)系依然十分尖銳，關(guān)鍵是房價(jià)上升預(yù)期如果得不到改變，購房者仍會(huì)涌入樓市。"政策的關(guān)鍵是在提醒市場，政府會(huì)通過各種手段擠壓投資和投機(jī)，這種信號的釋放對樓市會(huì)產(chǎn)生不小的影響。"施宏叡說。"國八條"第

12、五條提出"限房價(jià)、競地價(jià)"的政策來打壓地價(jià)此次調(diào)控針對土地市場也推出了一些新的調(diào)控手段。其中提到，大力推廣以"限房價(jià)、競地價(jià)"方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。對此，陳晟分析，這意味著未來推出普通商品住房用地的出讓公告中，還要規(guī)定該地塊入市的價(jià)格。在限房價(jià)的基礎(chǔ)上，再讓各個(gè)開發(fā)商競拍。這種方式將大大壓縮開發(fā)商利潤空間。中華企業(yè)股份有限公司營銷總監(jiān)戴正芳說，這意味著以后競拍，叫價(jià)越高，開發(fā)商的利潤則越低。"國八條"特別引人關(guān)注的一條是："各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住

13、房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。"陳晟分析，這是限購令的再次升級，是結(jié)合信貸政策對手頭充裕的投機(jī)客的再一次擠壓。之前上海規(guī)定只能新購一套住房，而現(xiàn)在則是手中有2套以及以上，就不能再在本區(qū)域買房。"相比之前無疑更為嚴(yán)厲。"華偉說，限購政策短期內(nèi)控制需求是有效的，但關(guān)鍵是執(zhí)行，新頒布的限購令中還有很多漏洞，不能在本行政區(qū)域購房，完全可以選擇在其他城市購房，