XX最新房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、XX最新房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告調(diào)研報(bào)告的核心是實(shí)事求是地反映和分析客觀事實(shí)，下面是搜集的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文，供大家閱讀查看。1、 xx 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。 從 20* 年起至今， xx 商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)， xx 已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言， xx 房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。xx 年以后， 隨著大量外埠資本注資xx ， 該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅

2、、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主， 而是深化為產(chǎn)業(yè)概念， 地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來(lái)， 武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約， 項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使 xx 的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。 20* 年后，這一局面被打破， xx 濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 20* 年，xx 房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。目前， xx 房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。2、 xx 商

3、品住宅發(fā)展特征產(chǎn)品特征： xx 中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主; 城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。價(jià)格特征： xx 城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/ 平方米左右，均價(jià)在6500 元/ 平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中， xx 區(qū)域占據(jù)了 39.54%， xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。產(chǎn)品定位： 中高端產(chǎn)品為主， 中低檔樓盤放量偏少（ 多集中在后湖、金銀湖 ） 。文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。3、 20* 年（1-6 月份 ）xx 商品住宅供給和銷

4、售基本分析（1） 商品住宅價(jià)格與銷量分析xx 區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居XX市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)， 20* 年（1 6月份 ） ， xx住宅均價(jià)達(dá)到 5894.43 元/ 平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。 另一方面， 受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入 20*年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降， 20*年（1 6月份 ） ， xx 住宅銷量為 8950 套，與去年同期相比，減少了51.32%。從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè) XX市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還

5、是相一致的， 而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤主要集中在 xx 中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。xx 中心區(qū)作為XX市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在 45000套左右。 從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的， 相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展， 房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。（2）xx 商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系1、 20*年（1 6 月份 ）xx 商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為 45000

6、套， 1 6 月總供給 13299套， 市場(chǎng)總銷量為 8950套， 總體供銷比為 1.49 ：1。2 、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，XXfl?在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20*年（1-6月份）,全市舊城改造拆遷面積為 16萬(wàn)平方米，同比下降28.94%。同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年（1-6 月份 ） 的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì) 90 多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)

7、房等動(dòng)因。 由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求， 因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。xx 作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。3 、購(gòu)房者對(duì)xx 中心城區(qū)的住宅偏好度高億房研究中心的 20* 年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好主要集中于 xx 中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響， 使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。4 、主要銷售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000 元/ 平方米如下圖所示：5000 7000元/ 平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000 元/ 平

8、方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。5 、今年 1-6 月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在 90-120 平方米20* 年（1-6 月份 ）xx 的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示， 90平方米以下戶型供小于銷， 140 平方米以上戶型供大于銷， 90-140 平方米戶型供銷比較平衡。其中， 90 平方米以下戶型的上市量占到 xx 總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx 總銷量的27.83%。90 平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年 1-6 月份的情況來(lái)說， xx90 平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%， 90平方米以下戶型的銷量則占

9、到全市同等戶型銷量的45.43%。四、 xx 各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況xx 區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和 XX區(qū)四個(gè)區(qū)域組成， 根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)， 下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：（ 一 ）xx 中心區(qū)20* 年上半年 xx 中心區(qū)成交均價(jià)為 6875.42 元/ 平方米，較去年同期上漲2152.88 元/ 平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交 3235 套，較去年減少 4630 套，降幅為58.87%。從上半年 xx 中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看， 1 至 5 月呈遞增趨勢(shì)， 5 月達(dá)到價(jià)格高峰， 為 7286.34 元/平方米， 隨后 6 月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，

10、但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。出現(xiàn)這樣的情況， 主要由兩方面因素造成，首先 xx 中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少 3 成之多，制約了購(gòu)房者消費(fèi) ; 當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅過快，甚至超過中高收入購(gòu)房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺， 僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)， 這也就造成了 6 月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。xx 的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、

11、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140 萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起; 時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射; 融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于 xx 內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力， 而之前， 新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。預(yù)計(jì)不久的將來(lái)， xx 內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、 武廣、 永清、 循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)， 各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)， 將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx 中心區(qū)的加快建設(shè)。xx 中心區(qū)主要在售樓盤信息 （

12、 截止到 20* 年 6 月 30 號(hào) ）（ 二）古田片區(qū)20* 年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為 5217.82 元/ 平方米， 較去年同期上漲 1516.4 元/ 平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交 1195 套，較去年減少 2609 套，降幅為68.59%。從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區(qū)今年 1 至 6 月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線， 該地段離中心城區(qū)較近， 周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古

13、田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱耍S著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成， 該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境， 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。 隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。古田片區(qū)主要在售樓盤信息 （ 截止到 20* 年 6 月 30 號(hào) ）（ 三）二七、后湖片區(qū)20* 年上半年二七、后湖片區(qū)成

14、交均價(jià)為5186.25 元/ 平方米，較去年同期上漲1694.93 元/ 平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交 2364 套，較去年下降42.06%。從成交價(jià)格來(lái)看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)， 1 至 5 月穩(wěn)中有升， 6 月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少， 二七、 后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)， 部分樓盤因而加大了打折力度， 高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本

15、竣工， 黃浦路段則已建設(shè)過半， 交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面， 二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題。二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息 （ 截止到 20* 年 6 月 30 號(hào) ）（ 四）東西湖片區(qū)20* 年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77 元/ 平方米， 較去年同期上漲1431.83 元/ 平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交 2364套，較去年增長(zhǎng)了14.07%。從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量，盡管只增長(zhǎng)14 個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市

16、其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來(lái)看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤， 從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。 近 4 年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說明， 市場(chǎng)環(huán)境的影響下， 開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。和其他區(qū)域市場(chǎng)多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于

17、其自身?xiàng)l件限制，小高層的過渡時(shí)間不長(zhǎng)、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。 因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合， 才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。 從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看， 高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系， 加快異地置業(yè)的腳步， 為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一， 也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。 為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx 年榆林市政協(xié)總體工作安排

18、，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽(yáng)、神木、府谷等7 個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、 房產(chǎn)、 統(tǒng)計(jì)等 8 個(gè)相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料， 并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。 為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會(huì)，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、 視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。 視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會(huì)， 認(rèn)真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：一、基本情況近年來(lái)，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體

19、系， 基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題， 居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。20xx 年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬(wàn)nf, 完成銷售面積136.8萬(wàn)nf,空置面積74.0萬(wàn)itf,空置率為35.2%, 其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬(wàn)nf,銷售27.2萬(wàn) m2o20xx 年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/20xx年漲至2300元/itf, 20xx年更是漲至高層4000元/ m多層3000元/ itf, 20xx年1-10 月份，高層3900-4100元/ m多層3000-3200元/ m2o盡管20xx年 下半年以來(lái)成交量

20、下降明顯， 但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升， 這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。 20xx 年特別是二、三季度以來(lái)，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈，從低迷逐步走向火熱， 5-10 月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。 20xx 年-20xx年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬(wàn)nf,其中20xx年完成22 萬(wàn)itf ；20xx年完成18.1萬(wàn)nf,同比下降17.7%;20xx年完成45萬(wàn)itf, 同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬(wàn)itf,小高層均價(jià)2300元/itf,多層均價(jià)約1800元/nf,在房產(chǎn)

21、市場(chǎng)占有較大份額。廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等 7 個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬(wàn)m2（1540套），總投資1.17億元，其中榆陽(yáng)區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬(wàn)nf、850套。二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析1 、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是 xx 年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開發(fā)模式、營(yíng)銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出， 消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期， 加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響， 榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些

22、大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象， 各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大（見圖 2） ，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。 金融危機(jī)以來(lái)， 榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響， 20xx 年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬(wàn)nf,空置率約為63%交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。20xx 年全市房地產(chǎn)上市交易面積 67.6萬(wàn)nf,交易額17.9億元，交易面積 較上年下降近40%， 開發(fā)量下降10%，到 20xx 年第一季度，更是跌到了低谷， 下降了63.1%。 7縣區(qū) 20xx 年第一季度較去年第四季度下降了 61%， 到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈， 7 縣區(qū)

23、分別比上季度增長(zhǎng)了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力： 一是去年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中 釋放 ; 二是政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)， 國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策， 增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性。 同時(shí)， 相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了 20xx 年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。 () 截止 6 月末， 全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092 億元，居全省第二，較年初增加 206億元，較年初增加 137 億元，增長(zhǎng)29.35%，

24、同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20xx 年全年的181.75%， 增幅分別高于全國(guó)、 全省 4.93 個(gè)和 1.35 個(gè)百分點(diǎn)。 6 月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為 67 億元，較年初新增 4 億元， 其中， 6 月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增 4.15 億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種， 增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入， 有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。2 、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大， 作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。 目前我市僅有榆、 神、 府、 定、 靖、 橫等北部 6 縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)

25、市場(chǎng)， 綏、米、子等南部 6 縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異。如作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬(wàn)nf,房?jī)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到 5400 元以上，南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。3 、投資型購(gòu)房減少，消費(fèi)者趨于理性。 20xx 年以來(lái)，受諸多因素的影響， 特別是房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)， 導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從20xx 年第三季度以來(lái)，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購(gòu)房客戶明顯減少， 一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。 一部分經(jīng)濟(jì)基

26、礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、 北京等周邊的一線、 二線城市購(gòu)房。 消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性， 房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)， 泡沫成份在逐步減少， 榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。4 、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。 榆林城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從xx 年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化， 土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道， 土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛， 工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度， 土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲

27、船高。 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升 （ 見表 4） ：20* 年以前，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為 57.43 萬(wàn)元，而 20xx20xx每畝均價(jià)為207.4萬(wàn)元，20xx年畝均價(jià)94.1萬(wàn)元，基本與20* 年以前持平， 土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。 據(jù)調(diào)查， 20xx 年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。 20xx 年金融危機(jī)以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購(gòu)地， 他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、 持續(xù)時(shí)間、 宏觀調(diào)控政策變化、 房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購(gòu)買熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心

28、理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用，從20xx 到20xx 年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)， 從高速增長(zhǎng)到大幅回落。 20xx 年至 20xx年，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購(gòu)置費(fèi)用快速增長(zhǎng)，增速達(dá)到1.7 倍 ; 之后受市場(chǎng)影響， 房地產(chǎn)投資熱情減弱， 使得 20xx 年至 20xx年土地購(gòu)置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來(lái)的平均銷售價(jià)格（ 現(xiàn)價(jià) ） ，從 20xx 年的2050元/ itf上升到20xx年的2394元/ itf ,上漲了 344元/ itf

29、 ,漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來(lái)看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成一定的壓力。 總體來(lái)講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大， 住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。 與此同時(shí)， 20xx 年股市持續(xù)低迷，存款利率較低， 房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。 二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看， 隨著近幾年以來(lái)的土地儲(chǔ)備和 “招 （標(biāo)） 、拍（賣） 、掛（牌） ”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)

30、格上漲和工人工資水平上升等因素的影響， 增加了房地產(chǎn)投資 成本。 消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善， 也增加了 商品房建設(shè)成本， 促漲了房?jī)r(jià)。 土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx 年 20xx 年，每平方米土地開發(fā)成本由 263元上升到 794 元，增加了 531 元。5 、房地產(chǎn)資金借貸比重增加，自籌資金比重減少。 20xx 年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金中，國(guó)內(nèi)貸款占到17%，到20xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金的比重分別由51%、 32%下降到20xx 年的42%和 25%。在省內(nèi)其

31、他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下， 我市房地產(chǎn)資金中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升， 也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。 20xx 年國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到48%， 企業(yè)自籌和其他資金分別占到27%、 25%。企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)， 人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響， 市委、 市政府審時(shí)度勢(shì)， 沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭， 加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷， 從第二季度開始， 榆林的房地產(chǎn)受國(guó)家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)， 銷售額明顯增加， 房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來(lái)， 對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用1 、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。 1998 年廢除福利分房