房地產(chǎn)企業(yè)全成本控制淺析

1、 房地產(chǎn)企業(yè)全成本控制淺析 2012年的樓市在溫暖中漸行漸遠(yuǎn)。2013年國(guó)家確定了“穩(wěn)中求進(jìn)”的經(jīng)濟(jì)總基調(diào)，繼續(xù)實(shí)施“積極財(cái)政和穩(wěn)健貨幣政策”。房地產(chǎn)行業(yè)將保持調(diào)控的連續(xù)性，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸，稅收政策和限購(gòu)措施。建成460萬(wàn)套，新開工600萬(wàn)套保障住房、農(nóng)民土地補(bǔ)償提高10倍等措施的出臺(tái)，無(wú)疑對(duì)2013年的房地產(chǎn)企業(yè)在銷售和成本上產(chǎn)生很大的影響。 “臺(tái)風(fēng)來(lái)了，豬也會(huì)飛”的暴利時(shí)代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該準(zhǔn)備好過冬的準(zhǔn)備，“現(xiàn)金為王、積極銷售、審慎買地、節(jié)流、鍛煉身體“成為房地產(chǎn)商的5大過冬策略。在國(guó)家調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)筋健骨，走集約經(jīng)營(yíng)、精細(xì)化管理的路子。房地產(chǎn)企業(yè)如何有效的控

2、制成本，增加利潤(rùn)，筆者從以下幾個(gè)方面予以解析 一、 樹立全成本概念 房地產(chǎn)企業(yè)全成本是一個(gè)廣義的成本概念，既包含傳統(tǒng)意義上的開發(fā)成本，也包含期間費(fèi)用，同時(shí)包含稅金。即6+3+1的成本管理模式?！?”指的是：開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。“3”指的是：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用?！?”指的是：營(yíng)業(yè)稅金及附加房地產(chǎn)企業(yè)專項(xiàng)用于項(xiàng)目工程的貸款利息，符合資本化條件的可以資本化，計(jì)入開發(fā)成本。樹立全成本概念，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全員成本控制的前提，是建立項(xiàng)目成本責(zé)任制的關(guān)鍵，是降低房地產(chǎn)企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的有效途徑。二、 按照

3、“6+3+1”的全成本模式，逐項(xiàng)分析成本可控點(diǎn)及可控成本的操作性1、房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本按照對(duì)客戶敏感性可以劃分為三部分，一是結(jié)構(gòu)性成本，二是功能性成本，三是敏感性成本如下圖：結(jié)構(gòu)性成本主要包含主體工程建設(shè)。構(gòu)成成本的鋼筋、混凝土、磚等材料，這部分成本屬于嚴(yán)控成本，從對(duì)客戶的敏感性來(lái)分析，敏感性最差。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)優(yōu)化，結(jié)構(gòu)優(yōu)化顯得尤為重要，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)部和設(shè)計(jì)院的結(jié)合中，確保設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及安全的前提下，盡量降低每方鋼筋含量，每方混凝土含量等單方成本，把建安成本降到最低。功能性成本主要包含房屋功能性的成本。包含門窗、裝飾、衛(wèi)浴、廚房等裝飾性成本。這部分成本根據(jù)產(chǎn)品性質(zhì)-毛坯

4、房還是精裝房的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定成本界限。從對(duì)客戶的敏感性來(lái)分析，敏感性較高。這部分成本要做到成本的合理分布，哪重哪輕要做好規(guī)劃。必須確?？蛻魸M意度，達(dá)到合同承諾的成本要求。敏感性成本包含景觀設(shè)施，例如水系、景觀小品、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；包含外立面涂料、瓷磚；包含大堂或者電梯門口裝飾；包含智能化等成本。這部分成本是提升復(fù)合溢價(jià)的最有效成本，是客戶敏感性最強(qiáng)的成本，是應(yīng)該繼續(xù)加大投入的成本。這項(xiàng)成本適度增加，對(duì)銷售樓盤會(huì)起到意想不到的效果。2、期間費(fèi)用可控成本的分析期間費(fèi)用在房地產(chǎn)企業(yè)的成本中占據(jù)不少的比例，但是這些期間費(fèi)用有的可控，有的不可控，有的需要嚴(yán)控，有的需要合理，有的需要增加投入。 如下

5、圖： 土地使用稅及折舊屬于固定成本，這部分成本屬于不可控成本，房地產(chǎn)企業(yè)不管開發(fā)與否，這部分成本是存在的；工資福利等屬于人工成本，這部分成本根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)效果及當(dāng)?shù)毓べY水平，保障合理的水平，以確保職工收入獲得和人才留用；銷售傭金、職工獎(jiǎng)勵(lì)屬于激勵(lì)性成本，這部分成本可以適當(dāng)投入，以便激勵(lì)營(yíng)銷人員及管理人員的工作積極性；交際應(yīng)酬費(fèi)及辦公費(fèi)、物料消耗等費(fèi)用，屬于嚴(yán)控成本，這部分成本按照合理性要求，不得不發(fā)生，但是若不嚴(yán)格控制就會(huì)變?yōu)榘l(fā)瘋的成本。是房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格控制的成本。 財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制因項(xiàng)目而異，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該放大融資池杠桿效應(yīng)，從杜邦分析法來(lái)看，財(cái)務(wù)杠桿及權(quán)益乘數(shù)大意味著資產(chǎn)負(fù)債率高和更多的杠

6、桿利益。杠桿的來(lái)源項(xiàng)目融資抵押還是信托貸款，公司要考慮融資成本的合理性。3、稅金的籌劃房地產(chǎn)企業(yè)涉及13種稅收，稅負(fù)在全行業(yè)排名領(lǐng)先。房地產(chǎn)企業(yè)合理而又合法地安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使之繳納可能最低的稅收，此方法稱之為稅務(wù)籌劃。稅收籌劃的原則：一是必須堅(jiān)持依法籌劃；二是堅(jiān)持籌劃在先；三是充分利用節(jié)稅空間。三、 成本的控制要做到事前預(yù)測(cè)、事中控制、事后分析“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢?！睂?duì)房企而言，預(yù)測(cè)的對(duì)象其實(shí)就是利潤(rùn)值和現(xiàn)金流兩大指標(biāo)，其中現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)是重點(diǎn)。預(yù)測(cè)利潤(rùn)值必須準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)成本構(gòu)成，預(yù)測(cè)現(xiàn)金流同樣需要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)成本的支出金額。事中控制，主要體現(xiàn)在對(duì)目標(biāo)成本的控制上?？煽厥侄文繕?biāo)成本月度控制分析，目標(biāo)

7、收益月度分析。突出銷售毛利率和銷售凈利率。對(duì)于關(guān)鍵指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，而非單純事后的靜態(tài)管控。對(duì)這些指標(biāo)的可知與管控，關(guān)鍵在于過程中反復(fù)將目標(biāo)值與實(shí)際值進(jìn)行對(duì)照，并通過PDCA戴明環(huán)的管理方式，嵌入到指標(biāo)的動(dòng)態(tài)回顧中。房地產(chǎn)企業(yè)要建立每月動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本分析會(huì)，分析項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)變化。 事后分析主要是管理會(huì)計(jì)的范疇，財(cái)務(wù)人員對(duì)每月、每季度、半年度、年終決算進(jìn)行財(cái)務(wù)成果指標(biāo)的分析。包含收入成本分析、利潤(rùn)分析、現(xiàn)金流分析三大類。財(cái)務(wù)分析指標(biāo)包含資產(chǎn)管理效率（資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率等）、經(jīng)營(yíng)管理效果（毛利率、銷售凈利率等）、資產(chǎn)管理效果（存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等）、現(xiàn)金流分析（經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量比率等）、發(fā)展前景分析（資本保值增值率、利潤(rùn)增長(zhǎng)率等）五大類20小類單項(xiàng)分析，分析公司同期與歷史比較，預(yù)測(cè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。從杜邦分析體系中分析影響公司資產(chǎn)、收益、現(xiàn)金流的因素所在，找出癥結(jié)，剖析、改善和提高，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供最真實(shí)的，有可辨性，有指導(dǎo)性的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，提高領(lǐng)導(dǎo)決策水平。暴利時(shí)代重“開源”，微利時(shí)代重“節(jié)流”，房地產(chǎn)企業(yè)全成本控制，需要領(lǐng)導(dǎo)重視，全員重視，全員參與