房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題及答案

1、第一章、單選1、有關(guān)專業(yè)估價(jià)，下列說(shuō)法正確的是( ABC ) 。A 、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成B 、是一種專業(yè)意見(jiàn)C、具有社會(huì)公信力D、不用承擔(dān)法律責(zé)任B )。B 、任何人都可以做出2、有關(guān)專業(yè)估價(jià)下列說(shuō)法不正確的是(A 、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成C、具有社會(huì)公信力3、房地產(chǎn)估價(jià)專指( A )。A、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估C、對(duì)房屋使用功能進(jìn)行評(píng)估D 、是一種專業(yè)意見(jiàn)B、對(duì)房屋工程質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估D、房屋完損等級(jí)進(jìn)行評(píng)估4、 某宗房地產(chǎn)初次抵押評(píng)估價(jià)值為 萬(wàn)元的貸款提供抵押擔(dān)保。100 萬(wàn)元， 并為 80 萬(wàn)元貸款擔(dān)保。最多還可以為 ( D )A、 100B、 80二、多項(xiàng)選擇題1、專業(yè)估價(jià)的

2、特點(diǎn)為( ABCEA、由專業(yè)人員完成C、具有社會(huì)公信力2、房地產(chǎn)估價(jià)中的“分析”包括對(duì)A、估價(jià)對(duì)象本身C、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)E、僅僅對(duì)估價(jià)對(duì)象本身3、下列A、B 、買者和賣者的人有限C、D 、握前完，測(cè)E、4、委托人的義務(wù)包括C、 30)。B 、是一種專業(yè)意見(jiàn)D 、不具有社會(huì)公信力( ABCD )的分析。B 、人口、制度政策D 、國(guó)際因素D、 20E、承擔(dān)法律責(zé)任“完全市場(chǎng)”必須同時(shí)具備的條件正確的是( ACD ) 。同質(zhì)商品，買者不在乎從誰(shuí)的手里購(gòu)買買者和賣者的人有限買者和賣者都有進(jìn)出市場(chǎng)的自由買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格 銷售者要求總效用最大化，消費(fèi)者要求總利潤(rùn)最大化(

3、ABCDE )。A、向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所必要的情況和資料B 、對(duì)所提供的情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)C、協(xié)助估價(jià)人員搜集估價(jià)所必要的情況和資料D 、協(xié)助估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行的實(shí)地查看等工作E、不得干預(yù)估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)行為和估價(jià)結(jié)果5、估價(jià)報(bào)告使用者可能是( ABCDE ) 。A、估價(jià)對(duì)象權(quán)利人B、債權(quán)人C、投資者D、受讓人E、政府及其有關(guān)部門和社會(huì)公眾等6、下列可以作為估價(jià)對(duì)象有( ABCDE ) 。A、在建房地產(chǎn)B 、正在開(kāi)發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)、但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)C、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)D 、現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分E、以房地產(chǎn)為主的整體

4、資產(chǎn)7、不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果是因?yàn)? CDE )。A 、估價(jià)對(duì)象的范圍可能不同B 、估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能不同C、評(píng)估的價(jià)值類型可能不同D、估價(jià)依據(jù)可能不同E、估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同，甚至估價(jià)方法也可能不同三、判斷題1、非專業(yè)估價(jià)要承擔(dān)法律責(zé)任，而專業(yè)估價(jià)不必須承擔(dān)法律責(zé)任。(X)2、專業(yè)估價(jià)是由具有專門知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員完成的。(，)3、專業(yè)估價(jià)要對(duì)估價(jià)的過(guò)程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。(，)5、委托人不一定是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或估價(jià)報(bào)告使用者。(，)6、企業(yè)的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、商譽(yù)、客戶基礎(chǔ)、員工隊(duì)伍等不能作為估價(jià)對(duì)象。(X)7、同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值。(，)四、簡(jiǎn)答1、簡(jiǎn)述房

5、地產(chǎn)估價(jià)的一般程序第二章 房地產(chǎn)一、 單選1、關(guān)于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久特性，下列說(shuō)法正確的是( B ) 。A. 土地的生產(chǎn)力或利用價(jià)值有可能喪失B. 土地作為空間是永存的C. 土地上的建筑物會(huì)毀滅D. 土地上的建筑物永存的2、 某出讓的居住用地使用了 30 年后， 決定轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)， 則該土地受讓人的使用期限不得超過(guò) ( C )年。A. 70B. 30C. 40D. 503、根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后自動(dòng)續(xù)期的是( D )用地。A. 工業(yè)用地B. 教育、科技、文化C. 衛(wèi)生、體育用地D. 居住用地4、政府對(duì)房地產(chǎn)的限制中，下列屬于管制權(quán)的是( A ) 。A. 限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)

6、某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施B. 因公益事業(yè)，強(qiáng)制取得公民和法人的房地產(chǎn)C. 對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收D. 在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人的情況下，無(wú)償收回房地產(chǎn)二、多選1、房地產(chǎn)流動(dòng)性差與房地產(chǎn)的 ( ABCD )特性有關(guān)。A、價(jià)值量大B 、獨(dú)一無(wú)二C、易受限制等特性D 、交易手續(xù)較復(fù)雜E、交易稅費(fèi)較多2、影響房地產(chǎn)流動(dòng)性的因素有( ABCDE) 。A、房地產(chǎn)的通用性B 、房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性C、房地產(chǎn)的價(jià)值大小D 、房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性E、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度、區(qū)位、市場(chǎng)狀況3、政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)( ABCD)的權(quán)力來(lái)實(shí)現(xiàn)。A、管制權(quán)B 、征收權(quán)C、征稅權(quán)D 、充公權(quán)E、行政事業(yè)收費(fèi)權(quán)4、

7、引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有（ ACDE） 。A、房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良B 、外部不經(jīng)濟(jì)C、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加D 、通貨膨脹E、房地產(chǎn)使用管制放松5、下列真正屬于房地產(chǎn)自然升值的是（ CDE ） 。A、房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升B 、通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升C、外部經(jīng)濟(jì)引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升D 、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升D 、房地產(chǎn)使用管制改變引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升第三章 房地產(chǎn)的價(jià)格與價(jià)值一、單選1、某房地產(chǎn)土地總價(jià)為6000萬(wàn)元，土地單價(jià)為1000元/m2,容積率為2,則該房地產(chǎn)的樓面地價(jià)為（ D ） 。A. 200

8、0B. 1000C. 750D. 5002、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為140m2,套內(nèi)使用面積為128m2,應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為20m2,按套內(nèi)使用面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/m2,則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（C）A. 3500B. 3200C. 2800D. 25003、 某房地產(chǎn)土地面積為 2000m2， 土地價(jià)值為 400 萬(wàn)元， 容積率為 2， 建筑物價(jià)值為 800 萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的房地單價(jià)為（ C ） 。A. 6000B. 4000C. 3000D. 2000二、多選1、有關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格正確的描述是（ BCD ）A、房地產(chǎn)價(jià)值更加科學(xué)、準(zhǔn)確B 、房地產(chǎn)的價(jià)值是房地產(chǎn)

9、真實(shí)所值C、房地產(chǎn)的價(jià)格圍繞其價(jià)值上下波動(dòng)D 、現(xiàn)實(shí)中由于個(gè)人偏好、定價(jià)決策、無(wú)知等原因，時(shí)常發(fā)生價(jià)格背離價(jià)值的情況E、房地產(chǎn)的價(jià)格是相對(duì)穩(wěn)定的，而價(jià)值不穩(wěn)定三、計(jì)算思考： 期房與現(xiàn)房的價(jià)格孰高孰低？在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等）下，期房?jī)r(jià)格低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。以可以出租的公寓來(lái)看， 由于買現(xiàn)房可以立即出租， 買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風(fēng)險(xiǎn)。所以，期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系是：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值- 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償例1、某期房尚有3年時(shí)間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為 3300元/m2時(shí)，出租的

10、年末凈收益為330元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的2%,試計(jì)算該期房目前的價(jià)格為多少？例 2 、 某套房屋合同總價(jià)為 80 萬(wàn)元， 在實(shí)際交易中合同約定的付款方式可能有下列幾種情況：1. 成交日期一次性付清；2. 先支付 5%的保證金，一年后一次性付清房?jī)r(jià)款；3. 分期付款，其中成交日首付40 萬(wàn)元，一年后支付24 萬(wàn)元，兩年后再付 20 萬(wàn)元；4. 成交日期首付24 萬(wàn)元，余款在10 年內(nèi)以抵押貸款方式支付，每月償還 6500 元；5. 約定部分分期付款，部分以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付15 萬(wàn)元，一年后支付 10 萬(wàn)元，余款在 20 年內(nèi)以抵押貸款方式支付，每

11、月償還 4250元。假設(shè)年利率為6，那么對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，上述各種情況下的實(shí)際成本分別為多少？解： （ 1） p1=80 萬(wàn)元（2） p2=80X5%+8O （1+6%）=79.47 萬(wàn)元（3） p3=40+24+ （1+6%）+20+ （1+6%）2=80.44 萬(wàn)元（4） p4=24+650OX （P/A,0.5%,120）=82.55 萬(wàn)元（5） p5=15+1什（1+6%）+4250X （P/A,0.5%,240）=83.75 萬(wàn)元第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素一、判斷題1、各種因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不同的，同一因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也可能是不同的。（，）2、當(dāng)房

12、地產(chǎn)的區(qū)位由劣變?yōu)閮?yōu)時(shí)，其價(jià)值會(huì)上升；反之，其價(jià)值會(huì)下跌。（，）3、一般來(lái)說(shuō)，凡是面積過(guò)于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地，單位價(jià)格較低。（，）4、一般來(lái)說(shuō)，平坦的土地，價(jià)格較高；高低不平的土地，價(jià)格較低。（，）二、選擇題第五章 市場(chǎng)比較法1、比較法的理論依據(jù)是（B ） 。A 預(yù)期原理B 替代原理C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論D.最高最佳使用原則2、市場(chǎng)比較法中的交易情況修正是對(duì)（ D ） 價(jià)格本身是否正常的修正。A. 交易實(shí)例B. 估價(jià)對(duì)象C. 標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)例D. 可比實(shí)例3、某宗房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和 3% ，若買方付給賣方2500元/m2,應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則該

13、宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（ C ）元 /m 2。A. 2650B. 2500C. 2427D. 23504、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6.5 和4.5。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方5000元/m2,應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（A ）元加2。A. 5325B. 5225C. 4775D. 46755、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實(shí)物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（ A ） 。 A、乙土地上的建筑物的價(jià)值低于拆遷費(fèi)用B 、該估價(jià)結(jié)果肯定有誤C、甲土

14、地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值D 、不可能出現(xiàn)這種情況6、 某估價(jià)事務(wù)所在 2008 年 6 月 20 日至 7 月 20 日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2008 年 6 月 30 日的價(jià)格。 之后， 有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議。 現(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（ A ） 。A 、 2008 年 6 月 30 日B 、現(xiàn)在C、重新估價(jià)的作業(yè)日期D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期7、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2012 年 10 月 13 日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例A ，其成交價(jià)格為 8000 元/m2,成交日期為2011年11月15日。經(jīng)調(diào)查獲知 2011年7月至2012年10月該類

15、房地產(chǎn)的 價(jià)格平均每月比上月上漲 1%。對(duì)可比實(shí)例 A 進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為（ B ）元 /m2。A. 9280B. 8925C. 8880D. 80008、比較法適用的條件，是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的（A ） 。A、類似房地產(chǎn)的交易 B、相同房地產(chǎn)的交易C、相關(guān)房地產(chǎn)的交易D、房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易9、如果先按原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易日期修正，則對(duì)進(jìn)行了交易日期修正后的價(jià)格，應(yīng)采用 （C ）的市場(chǎng)匯價(jià)進(jìn)行換算。A、估價(jià)作業(yè)日期C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)B、成交日期D、交易日期修正后10、價(jià)格指數(shù)中如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為（ B ）。A、固定價(jià)格指數(shù)C、長(zhǎng)期價(jià)格指數(shù)B、定基價(jià)格指數(shù)D、環(huán)比價(jià)格指

16、數(shù)11、在比較法中，土地使用權(quán)年限修正屬于A、交易情況B、交易日期12、在用比較法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)， 格之間存在較大的差異，最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)（A、取五個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值B、取五個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的中位數(shù):D ）修正。C、區(qū)域因素D、個(gè)別因素選擇了五個(gè)可比案例， 經(jīng)過(guò)修正得到的五個(gè)比準(zhǔn)價(jià)D ）。C、任選其中之一D、綜合分析后決定 13、某宗房地產(chǎn)采用比較法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有較大的差異，其最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)（D ）。A、取三者的平均值C、任選其中之一B、取三者的中間值D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定14、比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)A、1.05

17、B、1.02C、0.97 D、0.95于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得102分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得 97分，則個(gè)別因素修正 系數(shù)為（D ）。15、某可比實(shí)例價(jià)格為 2000元/平方米，區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下表，則區(qū)域因 素修正后的價(jià)格應(yīng)為（C ）元/平方米。區(qū)域因素1區(qū)域因素2區(qū)域因素3估價(jià)對(duì)象100100100可比案例90100125權(quán)重0.50.30.2A、2500 B、2222C、2031 D、200016、現(xiàn)對(duì)某期貨房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，在此估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)為（ C ）時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)。A、現(xiàn)在 B、過(guò)去C、未來(lái)D、B和C17、有A、B、C三

18、個(gè)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，其中 A的影響最大，B次之，C最小，分別賦 予的權(quán)重為f1、f2、f3,此三者的大小關(guān)系應(yīng)為（ B ）。A、f1<f2 <f3C、f1=f2 =f3B、f1>f2 >f3D、不確定18、某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2009年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為 89.6、84.7、86.7、95.0、 89.2、92.5、98.1 （以2008年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在 2009年6月1日的價(jià)格為 2000元/平方米，對(duì)其作交易日期修正到 2009年10月1日的價(jià)格為（A ）元/平方米。A、2263 B、1962 C、1768 D、173419

19、、市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的主要難點(diǎn)是（ A ）。A、市場(chǎng)行情變化不定B、供需變化引起價(jià)格變化C、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素極其復(fù)雜且難以把握D 、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素影響程度不同20 、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的(D )這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。A 、供需與價(jià)格C 、供給與價(jià)格B 、需求與價(jià)格D 、供給與需求21 、按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98 ，則其依據(jù)為( D ) 。A. 可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2B. 可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2C. 可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2

20、.04D. 可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.0422、按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)為1.05，則其依據(jù)為( A ) 。A. 估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素優(yōu)于可比實(shí)例的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為5B. 估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素劣于可比實(shí)例的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為5C. 估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素劣于可比實(shí)例的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為4.76D. 估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素優(yōu)于可比實(shí)例的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為4.76第六章 收益法一、單選1、采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式V=A/Y+b/Y 2 表示( A )A. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B. 房地產(chǎn)凈

21、收益按一固定數(shù)額逐年遞減C. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減2、某宗房地產(chǎn)的凈收益每年50 萬(wàn)元，建筑物價(jià)值 200 萬(wàn)元，建筑資本化率為 12% ，土地資本化率為 10% ，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值最接近( B ) 。A、 500萬(wàn)元B、 460萬(wàn)元C、 417 萬(wàn)元 D、 250萬(wàn)元3、某商品住宅總價(jià)為100 萬(wàn)元，首付款為40% ，其余為抵押貸款，貸款期限為20 年，按月等額還本利息，貸款年利率為 7.5%，自有資金資本化率為6%。則其綜合資本化率為( B ) 。A、 7.5%B、 6.9%C、 6.6%D、 6%4、 某在建工程規(guī)劃建筑面積為 124

22、00 平米， 土地使用期限為 40 年， 從開(kāi)工之日起計(jì)算。 項(xiàng)目建設(shè)期為 2 年，建成后一年內(nèi)可全部出租(第一年的收益暫且不計(jì)) ，按可出租面積計(jì)算的月租金為 60 元/平米，可出租面積為建筑面積的 75%， 正常出租率為 90% ， 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的 20% 。假設(shè)報(bào)酬率為8%，則該在建工程續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為( D)萬(wàn)元。A、 1607 萬(wàn)元B、 1486萬(wàn)元C、 473 萬(wàn)元 D、 438萬(wàn)元二、計(jì)算1、 某在建工程，土地使用權(quán)年限為 50 年，自取得土地使用權(quán)證日起開(kāi)工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500 m2,年凈收益為350萬(wàn)元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成并正

23、式投入使用還需2 年。已知市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 8%，則該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為多少萬(wàn)元？解：V=350X (P/A,8%,46)=4248 萬(wàn)元2、 已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為 50 年， 報(bào)酬率為8%時(shí)的價(jià)格為4000 元/ m2； 如果該房地產(chǎn)的剩余收益期限為 40 年，報(bào)酬率為6% ，則其價(jià)格為多少元/m2？解：(1)年純收益 A=400 0+(P/A,8%,50)=326.97 元(2)評(píng)估價(jià)格=326.97 XP/A,6%,40)=4920 元/m23、 某寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216 萬(wàn)元， 出售時(shí)的價(jià)格為 5616 萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則該寫(xiě)字

24、樓目前的收益價(jià)格為多少萬(wàn)元？解：P=216X(P/A,8%,2)+5616 + (1+8%) 2=385+4815=5200 萬(wàn)元4、某宗房地產(chǎn)建成于2000 年底，此后收益年限為 48 年； 2001 年底至 2004 年底分別獲得凈收益 83 萬(wàn)元、 85 萬(wàn)元、 88 萬(wàn)元、 92 萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2005 年底至 2007 年底可分別獲得凈收益94萬(wàn)元、 95 萬(wàn)元、 96 萬(wàn)元，從 2008 年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95 萬(wàn)元；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9。試?yán)蒙鲜鲑Y料測(cè)算該宗房地產(chǎn)2004 年底的收益價(jià)格。解：P=94+ (1+9%)+95 +(1+9%)2+96 + (1+9%)3

25、+95>(P/A,9%,44)(P/F,9%,3)=86.24+79.96+74.13+796.70=1037 萬(wàn)元4、 某宗房地產(chǎn)是于4 年前以競(jìng)拍方式取得， 當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為 40 年并約定不可續(xù)期。經(jīng)過(guò)分析其實(shí)際收益比較接近市場(chǎng)平均水平，而且已知其在過(guò)去4 年里的凈收益分別為 31 萬(wàn)元、 29 萬(wàn)元、 30.5 萬(wàn)元、 29.5 萬(wàn)元。預(yù)計(jì)其未來(lái)每年的凈收益基本穩(wěn)定，報(bào)酬率為8% 。計(jì)算該宗房地產(chǎn)當(dāng)前的收益價(jià)格為多少萬(wàn)元？解：(1)年純收益 A= (31+29+30.5+29.5) + 4=30 萬(wàn)元(2)評(píng)估價(jià)格=30X(P/A,8%,36)=351.5 萬(wàn)元5、某公司

26、購(gòu)買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40 年，不可續(xù)期，至今已使用了 8 年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6 萬(wàn)元，以后每年凈收益增長(zhǎng)2% ，從第8 年開(kāi)始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為多少萬(wàn)元？解：P=6X(F/P,2%,7) (P/A,7%,32)=87 萬(wàn)元第七章 成本法一、單選1、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是( C ) 。A. 銷售狀況價(jià)值論B. 市場(chǎng)供求價(jià)值論C. 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論D. 經(jīng)濟(jì)花費(fèi)價(jià)值論2、在成本法中，估價(jià)應(yīng)采用 ( A ) 。A. 客觀成本B. 實(shí)際成本C. 個(gè)別成本D. A 或 B3、成本法中的利潤(rùn)是( A )

27、。A. 正常條件下的平均利潤(rùn)B. 個(gè)別開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)C(jī). 開(kāi)發(fā)商的平均實(shí)際利潤(rùn)D. 開(kāi)發(fā)商預(yù)期的平均利潤(rùn)4、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996 年 1 月， 1998 年 1 月補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為 50 年(自補(bǔ)辦之日算起) 。在 2006 年 1 月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為 45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為( C ) 。A. 55 年 B. 50 年 C. 48 年 D. 45 年5、 某商業(yè)大樓始建于 10 年前， 建造期為 2 年， 建成 8 年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)， 土地使用年限為 40 年(自補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)之日算起) ，建筑物的設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命

28、為 50 年，當(dāng)前建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)年限為( C ) 。A. 50 年 B. 40 年 C. 32 年 D. 30 年6、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶值屬于(C ) 。A.物質(zhì)折舊 B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.會(huì)計(jì)折舊7、在成本法求取折舊中，采用( A )更符合實(shí)際情況A. 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)B. 實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)C.剩余經(jīng)過(guò)年數(shù)D.自然經(jīng)過(guò)年數(shù)8、有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，采用 ( B ) 為好。A. 更新重置成本B. 復(fù)原重置成本C. 完全成本D. 重新購(gòu)建價(jià)格9、建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，它們之間關(guān)系為( D ).A. 有效經(jīng)過(guò)年

29、數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)B. 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)C. 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)D. 有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能長(zhǎng)于或短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)10 、 某建筑物經(jīng)實(shí)地勘察預(yù)計(jì)尚可使用 30 年， 無(wú)殘值。 該類建筑物的耐用年限為 50 年， 則該建筑物的成新率為（ C ） 。A 40% B. 50% C. 60% D. 67%11、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（ B ） 。A. 交通擁擠B. 建筑技術(shù)進(jìn)步 C. 城市規(guī)劃改變D. 自然環(huán)境惡化12、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2,建筑面積為1400m2,現(xiàn)需拆除重建。估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2,則該宗土地的減

30、價(jià)修正額為（ C ）元/m2。A 350 B. 300 C. 250 D. 5013 、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1996 年 10 月 1 日，經(jīng)濟(jì)壽命為60 年。后于 2001 年 10 月 1 日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為 50 年（從補(bǔ)辦之日算起） 。 2006 年 10 月1 日對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)計(jì)算，該房地產(chǎn)的土地重新購(gòu)建價(jià)格為 2000 萬(wàn)元，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為3000 萬(wàn)元， 殘值率為0。 則在估價(jià)時(shí)點(diǎn) （ 2006 年 10 月 1 日） 該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為（ C ） 。A. 5000 萬(wàn)元B. 4500 萬(wàn)元C. 4455 萬(wàn)元 D. 4400 萬(wàn)元

31、14、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為 120 m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/itf,建筑物殘值率為6%,年折舊率2.2%,則該建筑物的現(xiàn)值為（B ）元。A.76880B.79104C.77952D.8156215 、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10 年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為 18 年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 22 年，殘值率為4% ，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（ C ） 。A. 43.2% B. 50% C. 56.8%D. 70%16 、某商場(chǎng)建成3 年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)

32、出讓年限為 40 年，建筑物的自然壽命為 50 年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 （ B ） 年。A. 40 B. 43 C. 47 D. 5017 、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996 年 1 月， 1998 年 1 月補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為 50 年（自補(bǔ)辦之日算起）。在2006 年 1 月時(shí)，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 45 年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為 （ C ） 年。A.45B.50C.52D.5518 、 李某于 2008 年花 70 萬(wàn)元購(gòu)得 “一大三小” 住宅一套， 此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠， 致使空氣中時(shí)常有一股酸臭味。 于是李某在201

33、2 年底將該住房以 60 萬(wàn)元低價(jià)轉(zhuǎn)售， 則引起減價(jià)的折舊因素有（ B ） 。A、物質(zhì)折舊B、經(jīng)濟(jì)折舊C、功能折舊D、區(qū)位折舊19 、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為 10 年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察和產(chǎn)權(quán)核查，該建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 40 年，殘值率為 2，用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊率為（ B ） 。A 2B 1.9820 、某綜合辦公樓建設(shè)期為3 年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為地使用權(quán)出讓年限為 50 年， 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為為（ B ） 。C 2.5D 2.45 10 年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土35 年， 則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)A 35年B 45 年C 48 年D 50年21 、 某房地產(chǎn)的

34、土地取得成本為 1000 萬(wàn)元， 開(kāi)發(fā)建造成本為 3000 萬(wàn)元， 管理費(fèi)用為 200 萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為 300 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為 500 萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)率為（ B ） 。A 10.0B 11.lC 11.9D 12.522、某建筑物的建筑面積為200 m2,有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/m2,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為 40 年，殘值率為 2 ，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（ C ） 。A 10.2 萬(wàn)元B 11.0萬(wàn)元C 11.3萬(wàn)元D 11.5 萬(wàn)元23、某房地產(chǎn)的土地面積為 500 m2, 土地價(jià)格為2000元/m2;建筑面積為1000 m2,成本法估 算的建筑物重置

35、價(jià)將為 1800元/m2;市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2,則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低 （ ）元 /m2 。A、 200 B、 300 C、 700 D、 100024、某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2,正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/m2,管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售費(fèi)用為100元/m2,直接成本利潤(rùn)率為6%,則開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為（）元加2。A、 1840 B、 2840C、 2966 D、 3000二、多選1、 建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、 功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。 其中， 屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（ CD ） 。A. 功能落后B.

36、功能缺乏C. 環(huán)境污染D. 交通擁擠E. 正常使用的磨損2、下列關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法中，正確的有（ABCDE ） 。A. 重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出B. 重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格C. 重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格D. 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格E. 土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格3、在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有（BE ） 。A. 區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本B. 區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本C. 結(jié)合實(shí)際成本來(lái)確定評(píng)估價(jià)值D. 結(jié)合實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤(rùn)來(lái)確定評(píng)估價(jià)值E. 結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值三、判斷1、重新購(gòu)建價(jià)格，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出加上合理的利潤(rùn)。（，）2、在成本法中，只有貸款計(jì)算利息，而自有資金則無(wú)需計(jì)算利息。（X）3、應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括取得土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)。（，）4、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是該類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤(rùn)，也不是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。（，） 四、分析計(jì)算題1、 某幢寫(xiě)字樓，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為 2000 萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為