杭州房地產深度研究報告VIP

1、2003年5月10月第10屆房交會期間，都市快報在房交會現(xiàn)場針對購房群體進行調查，采用隨機抽樣的方式對參加房交會的人群進行訪問，最終成功抽取763個樣本，并結合以往數(shù)據(jù)庫對杭州住宅樓市場進行全面分析。一、購房者基本形態(tài)參加本次房交會的人群以杭州本地居民為主，占受訪總人數(shù)的%，省內其它地區(qū)購房者所占比例為%，省外購房者不多，僅占%。杭州市內的購房者中，來自西湖區(qū)購房者比例最高占%，其次來自下城區(qū)的購房者占總人數(shù)的%，再次為上城區(qū)占%，江干區(qū)比例為%，拱墅區(qū)為%，來自余杭區(qū)、濱江區(qū)的購房者比例分別為%、%，值得一提的是在763位調查群體中沒有一位來自蕭山區(qū)。來自省內其它地區(qū)以溫州、嘉興來人最多，其

2、次是臺州、金華等。省外購房者主要來自上海、廣東和江蘇。從購房者年齡上看，在2549歲之間，隨著年齡的增長，購房群體逐步減少，其住房得到解決的比例也越高。因此2529、3034、3539、4044、4549五個年齡段的打算購房的群體依次遞減為：%、%、%、%、%；另外，5055歲的群體由于為子女購房的原因，其比例達到%。從購房者購房意圖來看，“首次購房，滿足基本住房需要”與“二次購房，改善居住條件”的比例相當，分別為%與%，“為了投資收益”的比例為%，給子女購房的比例達到%，給父母購房、因為拆遷而購房的比例均為%。從購房者在單位中所扮演的角色來看，%的購房者為中層管理人員，%的購房者為專業(yè)技術人

3、員，%的購房者為單位一般職員，%的購房者為個體戶/承包人/自由職業(yè)者，購房者為單位基層管理人員、私營企業(yè)主所占的比例均為%，高層管理人員及非專業(yè)技術人員所占的比例分別為%、%。從購房者的所從事的行業(yè)來看，來自商業(yè)貿易行業(yè)的購房者最多，占到購房總人數(shù)的%，其次來自機關/事業(yè)單位、房地產業(yè)、建筑業(yè)的人群比例均為%，再次來自銀行/保險業(yè)、廣告咨詢業(yè)的人群比例均為%，高校教師、醫(yī)療行業(yè)所占的比例均為%。從購房者事業(yè)發(fā)展階段來看，%的購房者認為自己的事業(yè)屬于發(fā)展階段，%的購房者認為自己的事業(yè)屬于起步階段，%的受訪群體認為自己的事業(yè)屬于成功階段，另有%的購房者無法清楚界定自己事業(yè)所處的階段。從購房者婚姻狀

4、況來看，%屬于未婚群體，%的購房者屬于已婚群體，%的購房者婚姻狀況屬于其他范疇。從購房者個人月總收入來看，%的購房者個人月總收入在15012000元，%的受訪者個人月總收入在3001 3499元，%的受訪者個人月總收入在6500元以上，個人月總收入在1500元以下、20012499元的購房者比例均為%，個人月總收入35003999元的購房者占總人數(shù)的%，個人月總收入在25013000元、4000 4499元的購房者比例均為%。從購房者單位的性質來看，來自民營企業(yè)的購房者最多，占%的比例，來自黨政機關/事業(yè)單位的居其次，占%的比例，來自國有企業(yè)的購房者位居第三，占%的比例，來自股份制企業(yè)居第四，

5、占%的比例，來自外資企業(yè)、合資企業(yè)的比例累計為%。、購房者的住房現(xiàn)狀及需求概述1、住房面積受訪者現(xiàn)有住房面積分布情況呈中間大、兩頭小的態(tài)勢，住房面積較大、較小的人所占比例都比較小。其中，勺受訪者現(xiàn)有彳房面積在60-79PM范圍內，勺受訪者居彳面積在80-99PM范圍內，勺受訪者居住面積在40-59PM范圍內。杭州所屬的8個區(qū)來講，其住房面積情況是不同的，上城區(qū)和拱墅區(qū)的受訪者住房面積以40-59PM所占比例最高，其它城區(qū)則以60-79PM所占比例最高。受訪者打算購買的住房建筑面積分布情況同受訪者現(xiàn)住房情況類似，仍然是中間大、兩頭小，但是整體來看，需求建筑面積比其自己現(xiàn)有住房的面積要大得多，平均

6、面積達。%的受訪者需求的建筑面積為100-119PM，%受訪者需求的房屋建筑面積為120-139PM，%的受訪者需求的建筑面積為80-99PM。2、住房戶型結構受訪者現(xiàn)居住房戶型以二室一廳占主流，%的受訪者居住的是此戶型；其次是有%的受訪者現(xiàn)居住房是三室一廳戶型，有%的受訪者居住三室兩廳戶型，%的受訪者居住一室一廳戶型。結合受訪者一些背景資料簡單分析，發(fā)現(xiàn)：高層管理人員居住的戶型中以三室一廳所占比例最大，中層管理人員居住的戶型以三室兩廳戶型所占比例最大?；鶎庸芾砣藛T、專業(yè)技術人員、個體戶/自由職業(yè)者/承包人、私營企業(yè)主等居住的戶型情況類型都是二室一廳所占比例最大。不同年齡段人群住房的戶型也有區(qū)

7、別。25-34歲、40-44歲、50-55歲年齡段人群住房戶型都是以二室一廳所占比例最大；35-39歲年齡段以三室兩廳所占比例最大；45-49歲年齡段以三室一廳戶型所占比例最大；值得一提的是，居住別墅/排屋的人大部分集中在40-44歲年齡段。當問及“如果您打算購買樓盤的話，您感覺什么戶型比較合適？”時，%的受訪者首選三室二廳戶型，其次有%的受訪者首選三室一廳。打算購買二室一廳的人占%，打算購買二室二廳的占%。3、對現(xiàn)有住房滿意度情況整體來看，對現(xiàn)有住房持“不滿意的”（一點不滿意+不太滿意）態(tài)度的人比例最高，達%，其次是持“一般”態(tài)度的人比例為%，持“滿意”（非常滿意+比較滿意）態(tài)度的比例最低為

8、%。數(shù)據(jù)表明現(xiàn)有住房并不能滿足夠房者的住房需求。三、購房者行為描述省內外購房者云集房交會，主要的目的就是看房、選房、購房，每個購房者心中都有一些潛在的語言、片段來描述自己鐘愛的房子，什么樣的房子、什么樣的價格、什么樣的地段、什么樣的配套、什么樣的周邊環(huán)境等等，下面讓我們來看一看這些購房者的一些想法。1、購房首選老城之西%的購房者首選杭州老城城西片樓盤，購買意向相對比較集中。毋庸質疑，城西近幾年來開發(fā)力度甚大，新的高質樓盤不斷涌現(xiàn)，吸引購房者的眼球；%的人購房者首選杭州老城城中片；有%的人購房者首選杭州老城城東片；有%的人購房者首選濱江區(qū)；有%的人購房首選是杭州老城城北片；此外分別有%、%、%、

9、%的購房者分別首選下沙片、臨平城南片、臨平城北片、蕭山城廂片。2、購房最看重的因素價格問及“購買住房時，您最看重哪個因素呢？”，%的受訪者提到了價格；其次是有%的受訪者提到了工程質量，再次是有%的受訪者提到了戶型設計，還有%的受訪者比較看重的是房子所處的地段。此外，交通的便利性、升值潛力、周邊的人文環(huán)境、社區(qū)規(guī)劃與設計、教育/醫(yī)療配套分別為%、%、%、%、%的購房者所看重。3、獲取房產信息最受信任的渠道現(xiàn)代社會，信息充斥在生活的各個角落，對于您所要了解的信息，您是最信任哪個信息渠道呢？下面我們來看一下受訪者獲得房產信息的渠道情況。%的受訪者提到其最信任的信息渠道是報紙，其次是有%的人最信任的渠

10、道是房交會，%的人最信任的信息渠道是親友的介紹，%的人最信任的信息渠道是樓盤現(xiàn)場。4、向親友同事打聽的情況調查顯示，%的購房者在購房前向親友、同事打聽關于購房的信息，平均每一位購房者向位親友、同事打聽購房信息。%的受訪者曾向親友同事打聽房產價格的問題；%的受訪者曾打聽地段方面的信息；%的受訪群體曾打聽工程質量問題；%的受訪群體更關注升值潛力，曾向親友、同事打聽該方面信息；%的受訪者向親友、同事打聽開發(fā)商情況。5、多層樓盤購房主流問及“您最傾向于購買什么類型的樓盤？”，%的人傾向于購買多層樓盤，其次是有%的人傾向于購買小高層，再次是有%的人傾向于購買高層。6、購房者期望房產開發(fā)商開展的促銷活動當

11、今市場競爭激烈，各行各業(yè)紛紛搞起了名目繁多的促銷活動，購房者在日常生活中由于各行各業(yè)的促銷活動而得到了實惠。同樣，購房者對房產開發(fā)商開展的促銷活動也提出了要求與想法。對于房產行業(yè)的促銷活動，受訪者喜歡“贈送旅游”的人最多，達%；其次是“試住大行動”，達%；再次是開展“業(yè)主聯(lián)誼會”，達%，再次是“贈送家電”，為%，喜歡“抽獎”的人也不少，占%，其它促銷活動所占比例均低于%。7、內部規(guī)劃與配套的需求為了研究購房者對于社區(qū)內部規(guī)劃與配套的吸引力，我們請購房者為內部規(guī)劃與配套各個要素的吸引力進行打分，采用5分制，5分代表吸引力非常大，1分代表一點也沒有吸引力，分數(shù)越高，代表吸引力越大。最終發(fā)現(xiàn)讓購房者

12、產生吸引力的排名前12位的指標如下圖所示：8、社區(qū)服務的吸引力現(xiàn)代社會，購房者對于社區(qū)提供的各種配套服務要求越來越高，為了深入研究購房者對社區(qū)服務的期望與吸引力，我們仍然采用5分制的方法，請購房者對其吸引力進行打分。排名前8位的社區(qū)服務如下圖所示:四、價格分析近幾年來，杭州的房價一直是國內房產市場關注的熱點，居高不下且仍在上漲的房價開始讓一部分人懷疑杭州房市是否產生了泡沫。對于2002年杭州整體市場的火爆，相對于杭州樓市自1998年以來持續(xù)的“大陽線”，2003年就是杭州樓市是否泡沫累聚的“試金石”。直接留給大家的問題是：房價能否繼續(xù)上揚？有效需求能否持續(xù)增加？房交會上各具特色的眾多精致樓盤已

13、經展現(xiàn)在我們面前，那么市場中有多少有效的需求來消化不斷發(fā)售的樓盤呢？下面讓我們來看看，房交會上那些購房者他們購房總價的心理價位是多少？市場的接盤能力如何呢？1、受訪者購房的總價預算問及“當總價為多少時符合您個人的預算呢？”，受訪者給出的總價預算情況如下圖示：整體來看，給出的價格低至6萬，高至150萬，比較分散，中位數(shù)為50萬，既出價低于50萬和出價高于50萬的人數(shù)量相同；其中，%勺受訪者總價預算分布在30-70萬范圍內。就單個總價預算情況來看，%的受訪者預算總價為50萬；%勺受訪者預算總價為40萬；%勺受訪者預算總價為60萬。2、超出預算太多而不會購買的價格購房者自己心理預算總價格超出預算太多

14、放棄購買的總價格超出預算仍會購買的總價格總價明顯低于預算，放棄購買的總價格平均價格萬元萬元萬元萬元中位數(shù)50萬元70萬元55萬元25萬元出現(xiàn)頻率最多的價格50萬元60萬元50萬元20萬元最低價6萬元10萬元22萬元2萬元最高價150萬元200萬元180萬元90萬元3、購房者心理預算價格與可接受價格上、下限一般情況下，當實際總價格明顯高出自己預算，購房者感覺太貴而不會購買的總價格是其心理總價預算的倍。因此，當房產售價達到或超過購房者總價預算的倍時，購房者就會覺得太貴而放棄購買該房產。一般情況下，當實際總價格有點超出其心理總價預算，購房者感覺有點貴但是仍會堅持購買的價格是其心理總價預算的倍，定價在

15、這個范圍內，購房者仍然愿意購買，但超過這個額度，購房者接受起來比較困難。一般情況下，購房者感覺實際總價格太低明顯低于自己心理預算總價而不會購買的價格是其心理總價預算的倍，如果定價在購買者預算的倍之間，房產的銷售會被哄搶一空。五、購房者對房地產的態(tài)度1、 “我傾向于選擇精裝修的住房”有%的受訪者同意該觀點；%的受訪者無法接受該觀點；而%的受訪者表示很難說。2、 “我寧愿面積小一點，也要品質更好的樓盤”研究發(fā)現(xiàn)，%的受訪者同意該說法，畢竟購買房產非等小可，是終生大事，馬虎不得；%的受訪者鑒于房產價格、自己的支付能力等原因，無法表示茍同；而%的受訪群體則顯得無所適從。3、 “我傾向于購買城郊的樓盤”

16、%的受訪者認同該觀點，面對日漸上漲的杭州房價，這些受訪者做出務實的打算；而%的受訪群體則認為城郊的房產交通不便、升值潛力小、配套不完善，因此難以認同該觀念；另有%的受訪者表示很難說。4、 “我寧愿選擇市區(qū)面積較小的住房作為過度”%的受訪群體考慮到自己年輕，積累不多，經濟能力有限等客觀條件，同時又考慮到杭州市區(qū)面積較小的住房出手容易、升值潛力大等原因，愿意選擇市區(qū)面積較小的住房作為過度；與此相反，%的受訪群體更愿意選擇“一步到位”；而%的受訪群體意見不明朗。5、 “杭州的房價可能會上漲”杭州的房價一直是市民關注的焦點問題，%的受訪者認為杭州房價仍會上漲；%的受訪群體則持相反觀點；而%的受訪群體認

17、為杭州房價是漲是跌難以預期。3、購房者心理預算價格與可接受價格上、下限購房者自己心理預算總價格超出預算太多放棄購買的總價格超出預算仍會購買的總價格總價明顯低于預算，放棄購買的總價格平均價格萬元萬元萬元萬元中位數(shù)50萬元70萬元55萬元25萬元出現(xiàn)頻率最多的價格50萬元60萬元50萬元20萬元最低價6萬元10萬元22萬元2萬元最高價150萬元200萬元180萬元90萬元六、中國人民銀行住房信貸政策調整對受訪者購房的影響在房交會前幾天，中國人民銀行出臺關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知，政策的核心就是緊縮銀根，降低銀行在房貸市場的風險，減少炒房的投機行為。通知提到，對購買高檔商品房、別墅或第二

18、套（含第二套）商品房的借款人，銀行可適當提高個人住房首付款比例，并執(zhí)行央行公布的同期同檔次貸款利率，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。這一規(guī)定對房地產市場的買賣行為有一定程度的影響，那么購房者對此規(guī)定有何認識和理解呢？1 、超過一半的人了解%的受訪者在通知發(fā)出的一周時間內，通過各種信息渠道有所了解，但仍有%的受訪者對此并不知曉。2、受訪者對杭州房價的預期問及“您認為這一政策會帶來杭州房價是如何變化？”，%的認為會帶來杭州房價上漲，%的人認為會導致杭州房價下跌，%的人認為杭州的房價不會因此而變化。知道央行通知的受訪者和不知道央行通知的受訪者對杭州房價的預期略有不同。知道央行通知的人中，占總受訪人數(shù)%的人

19、認為杭州房價會下跌，%的人認為杭州的房價不會有太大變化，%的人認為杭州的房價會因此上漲；不知道央行通知的人在向其介紹該通知后，占受訪者總數(shù)%的人認為杭州房價會保持不變，認為上漲的人數(shù)比例（%）高于認為房價下跌的人數(shù)比例（%）。3、央行政策對購房時機的影響央行政策的出臺打亂了購房者的購房預期，直接導致了購房者在購房時機和購房總價上的變化。由于預期不同，%的人決定延遲購房時間，%的人決定提前購房時間，另有%的人認為央行政策對其并沒有影響。這與之前受訪者對杭州房價變化的預期，比例非常相似。認為房價上漲的人會比預定時間提前購房，認為房價會下跌的人就會比預定時間延緩購房，而認為房價不會變化的人，則其購房時機也不會變化。在購房總價上面，受訪者受到的影響相比之下較小。%的受訪者認為央行政策對其購房總價沒有影響，有%的人會提高其購房的總價預算，%的人會減少其購房的總價預算。此外，央行政策對于二手房市場有一定的影響。準備出售二手房的受訪者中，%的人會延遲售房時間，%的人會比預定時間提前售房，其余%人不受央行政策的影響。調查側記本次調查由都市快報委托權威調查機構杭州華坤市場研究有限公司在房交會現(xiàn)場進行，同時本次調查受到了南都房產的大力幫助與支持。調查結束后，