房地產(chǎn)項目融資前成本調(diào)查模板

1、中泰創(chuàng)展控股中泰創(chuàng)展 “工程名稱 房地產(chǎn)融資工程盡職調(diào)查報告模板申請企業(yè)名稱融資金額融資期限總息費率 業(yè)務(wù)類型： 抵押 質(zhì)押 其他主要擔(dān)保條件 業(yè)務(wù)團隊盡職調(diào)查聲明協(xié)助盡調(diào)人員：我們在此聲明與保證：本報告是按照中泰控股?盡職調(diào)查標準?要求和公司有關(guān)規(guī)定， 根據(jù)融資申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎現(xiàn)場及非現(xiàn)場調(diào)查、訪談、核實、分 析和整理，并在此根底上針對工程特點設(shè)計交易模式、制定方案后完成的。報告全面反映了 客戶及工程最主要、最根本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準確性、完整性及所作判斷 的合理性負責(zé)。盡調(diào)人員：調(diào)查日期： 年 月 日協(xié)助調(diào)查日期： 年 月 日工程背景4方案與風(fēng)控措施4

2、根本要素4交易結(jié)構(gòu)41、工程的進入42、工程的退出43、工程公司的管理4風(fēng)控措施4交易對手4一 申請人/工程公司41、根本情況及歷史沿革42、申請人的股權(quán)結(jié)構(gòu)43、組織結(jié)構(gòu)44、高管層情況介紹45、經(jīng)營情況調(diào)查5二控股股東/實際控制人5三工程公司財務(wù)狀況51、工程公司稅收政策52、工程公司財務(wù)信息5四工程公司征信情況7四、融資工程8一工程根本情況81、工程概況及現(xiàn)狀82、控規(guī)指標83、開發(fā)方案94、設(shè)計、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹10二工程市場情況101、工程所在地經(jīng)濟開展情況102、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體情況103、工程市場情況10三工程分析111、總投資112、建設(shè)本錢預(yù)測123、工程銷售預(yù)

3、測134、工程財務(wù)效益評估135、盈虧平衡分析14五、工程綜合評價141、客戶定位142、工程SWOT分析14六、還款來源141、還款來源介紹142、工程現(xiàn)金流分析14七、風(fēng)險評估15八、結(jié)論及建議15九、工程資料附件列表15工程背景、 方案與風(fēng)控措施一 根本要素 融資申請人： 融資工程名稱： 申請融資金額： 融資期限： 融資用途： 融資方式： 融資息費本錢： 還本付息方式：二交易結(jié)構(gòu)1、工程的進入2、工程的退出3、工程公司的管理三風(fēng)控措施三、交易對手一申請人 /工程公司1、根本情況及歷史沿革2、申請人的股權(quán)結(jié)構(gòu)以網(wǎng)狀圖或表格的形式列出，需要追溯到實際控制人3、組織結(jié)構(gòu)4、高管層情況介紹法定代

4、表人、財務(wù)總監(jiān)以及工程負責(zé)人，至少包括受教育程度、畢業(yè)學(xué)校、本人從業(yè)經(jīng) 歷、本行業(yè)從業(yè)資歷等；查法定代表人的人民銀行個人征信記錄5、經(jīng)營情況調(diào)查二控股股東/實際控制人對于控股股東：重點介紹其從業(yè)經(jīng)歷、過往開發(fā)的房地產(chǎn)工程情況、是否多元化經(jīng)營、是 否跨地域經(jīng)營，并匡算股東原始積累。1、 如存在股東或?qū)嶋H控制人對工程追加投入資本公積及其他應(yīng)付款，比照原始積累, 進行資金來源合理性分析，以判斷其是否存在隱性民間借貸行為。2、如存在多元化經(jīng)營情況，要進一步調(diào)查其關(guān)聯(lián)公司情況和公司不同行業(yè)對公司經(jīng)營的奉獻程度。三工程公司財務(wù)狀況1、 工程公司稅收政策稅收政策稅種稅率稅種稅率營業(yè)稅土地使用稅土地增值稅預(yù)繳

5、房產(chǎn)稅土地增值稅清算城市建設(shè)稅/費企業(yè)所得稅預(yù)繳教育和衛(wèi)生附加費企業(yè)所得稅清算地方教育費附加施工合同印花稅購房合同印花稅2、 工程公司財務(wù)信息列示工程公司近三年及最近一期的財務(wù)報表數(shù)據(jù)，并對報表中的重點科目進行詳細說明。 應(yīng)在現(xiàn)場查閱借款方會計憑證和相關(guān)賬目的前提下，認真核實各相關(guān)會計科目的財務(wù)數(shù)據(jù)并 收集相關(guān)財務(wù)資料，依據(jù)收集的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，編制對應(yīng)的會計科目明細表。1預(yù)付賬款按照分期、分工程匯總列示明細分類金額付款時間/期間按照同期、同工程，不同的收款單位列示明細一期收款單位付款金額付款時間/期間二期2存貨按照分期、分工程匯總列示明細分類金額按照冋期、冋工程，不冋的對方單位列示明細一期科目

6、收款單位土地出讓金及契稅拆遷補償費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費二期付款時間/期間付款金額付款時間/期間往來款明細表報表科目金額款項性質(zhì)與本企業(yè)關(guān)系是否關(guān)聯(lián)公 司歸還時間應(yīng)收賬款合計其他應(yīng)收款合計應(yīng)付賬款合計其他應(yīng)付款合計短期借款明細表借款方借款金額貸款方借款期限借款方式抵押物信息擔(dān)保方四工程公司征信情況1、查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)；2、查詢被執(zhí)行人執(zhí)行信息；3、通過查閱報刊雜志、調(diào)閱相關(guān)行業(yè)報告和上網(wǎng)查詢等方式。如有負面信息，應(yīng)進行進一步調(diào)查核實，并予以說明。四、融資工程一 工程根本情況1、工程概況及現(xiàn)狀工程所在城市區(qū)域，主要開發(fā)面積包括土地面積、規(guī)劃用地面積，業(yè)態(tài)構(gòu)成，分幾期開發(fā)，各期

7、包含的內(nèi)容2、控規(guī)指標工程根本控規(guī)指標表序號指標名稱一期指標 別墅-1,3 層二期指標高層住宅18-31層三期指標高層酒店28層單位1總用地面積m2道路及公共用地面積m2建設(shè)用地面積m22綠地率%3建筑密度%4建筑高度m4規(guī)劃容積率5總建筑面積m2地上建筑面積m2住宅m2住宅m2V =90 m2m2(90 m, 120 m)m2>=120 m2m2商業(yè)m2寫字樓廉租房、保障房地下建筑面積m2車位個商業(yè)2層m2人防含車庫1層m23、開發(fā)方案序號節(jié)點名稱完成時間一期-別墅二期-高層住宅 多層商業(yè)三期高層酒店1取得?土地使用證?2設(shè)計單位確定3概念設(shè)計完成4規(guī)劃設(shè)計報批文本完成5取得?規(guī)劃用地

8、使用許可證?6擴初設(shè)計完成7施工報建圖完成8取得?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?9全套施工圖完成10總包單位確定招標11取得?施工許可證?12景觀施工圖完成13根底施工至14售樓處建成15到達預(yù)售條件16取得?預(yù)售許可證?17樣板間開發(fā)時間18主體結(jié)構(gòu)封頂21外立面裝飾工程完成22室內(nèi)裝飾工程完成23安裝工程及調(diào)試完成24室外配套、園建完成序號節(jié)點名稱完成時間一期-別墅二期-高層住宅多層商業(yè)三期 高層酒店25竣工備案時間26預(yù)驗收時間27竣工驗收完成28交房時間4、設(shè)計、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹工程實施單位規(guī)劃設(shè)計單位建筑設(shè)計單位施工總承包商監(jiān)理單位二 工程市場情況1、工程所在地經(jīng)濟開展情況人口總量

9、、CPI在全省排名以及人均收入情況2、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體情況包括剛需、供應(yīng)量、最近一年市場銷售情況3、工程市場情況(1)工程區(qū)域交通情況附位置圖(2)工程配套設(shè)施情況(3)周邊主要土地成交情況(4)周邊競爭工程分析樓盤名稱產(chǎn)品類型位置開發(fā)商樓盤名稱總建筑面積各產(chǎn)品類型均價產(chǎn)品備案價格開盤時間銷售情況數(shù)據(jù)來源三工程分析對于我公司只介入分期開發(fā)的工程中的某一期工程的情況，還應(yīng)具體分析我司介入該期 工程的資金運用與來源的情況。1、 總投資1總投資測算總建筑面積：可售面積：借款期可售面積：工程名稱投資額已投入萬元未投入萬兀按總建筑面 積單價元按可售面積單價元開發(fā)本錢土地費用政府行政事業(yè)性收費前期工程費

10、用建筑安裝工程費分住宅、商業(yè)、寫字樓其中：地上建筑地下建筑社區(qū)管網(wǎng)及園林工程費配套設(shè)施費其他工程費開發(fā)期間費用開發(fā)期稅費管理費用列明：取費依據(jù)財務(wù)費用銷售費用列明：取費依據(jù)其他費用及不可預(yù)見費用工程總投資2總投資資金來源構(gòu)成序號工程金額萬元占總投資比例總投資1自有資金注冊資本及資本公積2信托貸款3銀行貸款4我司貸款5其他借款6銷售回款3已投入資金來源及合理性分析4融資額度的合理性分析2、 建設(shè)本錢預(yù)測測算前提條件：各項費用假設(shè)占比，見附表一3、工程銷售預(yù)測測算前提條件：分年完工假設(shè)、銷售比例的假設(shè)及依據(jù)、價格假設(shè)及依據(jù)等1銷售方案2銷售預(yù)測附表二業(yè)態(tài)可售面積預(yù)計單價總金額收入占比住宅公寓商業(yè)寫

11、字樓酒店車庫/地下車位4、工程財務(wù)效益評估本錢利潤表科目金額萬兀可售面積單方兀/平方米1銷售收入2銷售本錢3期間費用營銷費用財務(wù)費用管理費用4銷售稅費土地增值稅營業(yè)稅及附加5銷售利潤6營業(yè)外收入6營業(yè)利潤合計7企業(yè)所得稅8營業(yè)凈利潤經(jīng)濟指標：本錢利潤表銷售凈利率投資利潤率工程投資財務(wù)評價指標工程總投資工程總收入工程資金峰值股本投資工程稅前利潤工程稅后凈利潤銷售凈利潤率總投資凈利潤率股本投資獲利倍數(shù)5、 盈虧平衡分析1當銷售利潤為零時的銷售單價假定銷售比例不變2當銷售利潤為零時的銷售比例假設(shè)銷售單價不變五、工程綜合評價1、客戶定位2、工程SWOT分析優(yōu)勢S劣勢W時機O威脅T工程SWOT結(jié)論六、還

12、款來源1、還款來源介紹2、工程現(xiàn)金流分析1正常情況下的現(xiàn)金流業(yè)態(tài)借款期內(nèi)銷售面積銷售單價借款期內(nèi)銷售周期去化率累計凈現(xiàn)金流2壓力測試下的現(xiàn)金流A、 在銷售進度不變的情況下，假設(shè)銷售單價下降5%、10%、20%時對該工程的影響;B、 在銷售單價不變的情況下，假設(shè)銷售本錢增加 5%、10%和20%對該工程的影響七、風(fēng)險評估八、結(jié)論及建議九、工程資料附件列表附表一：建筑本錢測算序 號子項名稱測算金額萬元20222013201320132014201420142022Q4Q3Q1Q2Q3Q4Q1Q2-一-土地費用-1地價款及市政配套 費2合作款項3紅線外市政設(shè)施費4拆遷補償費5市政配套設(shè)施的其 他支出

13、政府行政事業(yè)性收費1報批報建費2增容費三前期工程準備費-1勘測丈量費2規(guī)劃設(shè)計可研費3三通一平費其中：臨時道路臨時用電臨時用水場地平整4臨時設(shè)施費5其他支出四主體建筑裝修工 程費-1地基與根底工程2地下結(jié)構(gòu)及粗裝修3地上結(jié)構(gòu)及粗裝修4門窗工程5室外精裝修6室內(nèi)精裝修7其他五主體安裝工程費-1室內(nèi)水暖氣電管線 設(shè)備2室內(nèi)空調(diào)、電梯設(shè)備3消防系統(tǒng)4弱電智能化系統(tǒng)5地下室停車場導(dǎo)引 系統(tǒng)6其他設(shè)備六社區(qū)管網(wǎng)工程費-1室外給排水系統(tǒng)費2室外采暖系統(tǒng)費3室外燃氣系統(tǒng)費4室外上下壓電力系 統(tǒng)費5室外消防系統(tǒng)費6室外通訊、有線電視 系統(tǒng)費七園林環(huán)境工程費-1環(huán)境設(shè)計費2綠化建設(shè)費3建筑小品4道路及廣場建造費

14、5大門圍墻建造費6室外照明7樓體泛光8標識系統(tǒng)制作9室外零星設(shè)施八配套設(shè)施費-1物業(yè)效勞用房2業(yè)主會所3幼兒園4學(xué)校5兒童游樂設(shè)施6環(huán)衛(wèi)設(shè)施7運動設(shè)施8超市配套商業(yè)設(shè) 施9其他支出九開發(fā)間接費-1工程管理費十其他建設(shè)工程支出-1工程監(jiān)理2工程造價參謀咨詢3物業(yè)效勞啟動費4資本化利息5其他支出本錢合計-附表二：銷售預(yù)測表202220222022Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3融資后住宅銷售面積銷售比例銷售均價元銷售收入萬元寫字樓銷售面積銷售比例銷售均價元銷售收入萬元商業(yè)銷售數(shù)量銷售比例銷售均價元銷售收入萬元車位銷售數(shù)量銷售比例銷售均價元銷售收入萬元注解：對投資工程未來銷售預(yù)測的方法。1參考前期銷售進度和價格。2參考周邊類似樓盤的銷售進度和價格3結(jié)合當?shù)刭彿咳后w辦理全款和按揭的比例，并考慮銀行按揭款回款的情況。4結(jié)合本工程的品質(zhì)以及開發(fā)商的實力，以當?shù)鼗蚩杀葏^(qū)域市場以往年度其他可比工程的整體銷售收入作為本工程未來銷售預(yù)測的參考。附表三：現(xiàn)金流量表202