某房地產(chǎn)住宅策劃提案

1、精品資料推薦黃金城【住宅篇】項(xiàng)目定位規(guī)劃與市場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告提案大綱：第一部分：城市分析1.城市地理環(huán)境和城市概況2,城市遠(yuǎn)景規(guī)劃目標(biāo)及展望3 .宏觀經(jīng)濟(jì)分析及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)4 .經(jīng)濟(jì)環(huán)境與商業(yè)服務(wù)發(fā)展分析5 .商業(yè)發(fā)展規(guī)劃與商業(yè)政策分析6,城市規(guī)劃及布局分析7 .房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)8 .房地產(chǎn)市場(chǎng)流通各類產(chǎn)品及分析i9 .重點(diǎn)個(gè)案解析10 .城市消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)分析11 .項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析第二部分：項(xiàng)目市場(chǎng)定位1 .項(xiàng)目立地條件2 .SWOT分析及對(duì)策3 .項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位（一）.產(chǎn)品選擇功能劃分及規(guī)劃建議1 .產(chǎn)品的選擇方案：2 .項(xiàng)目功能的劃分方案3 .項(xiàng)目空間及布局規(guī)劃建議（二）項(xiàng)目形象定位

2、/三/項(xiàng)目客戶定位1.客群開(kāi)發(fā)策略（四）價(jià)格定位（五）收益預(yù)算第四部分：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣1 .總體營(yíng)銷思路2 .項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃3,營(yíng)銷推廣策略4 .營(yíng)銷推廣建議5 .廣告包裝策略6 .新聞活動(dòng)策略7,廣告推廣策略和表現(xiàn)形式精品資料推薦城市篇1.城市地理環(huán)境和城市概況貴州省興義市地處滇、桂、黔三省結(jié)合部，是黔西南布依族苗族自治州政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和信息中心。全市總面積2915平方公里，轄4個(gè)辦事處17鎮(zhèn)鄉(xiāng)，78.4萬(wàn)人口，主城區(qū)人口 33.8萬(wàn)。28這里交通便捷，南昆鐵路橫貫全境，公路興義有豐富多彩的自然景觀；這里有豐富的水能資源、礦產(chǎn)資源、中藥材和經(jīng)濟(jì)林資源，開(kāi)發(fā)前景廣闊;四通八達(dá)。2、區(qū)位環(huán)境

3、一一承東西、聯(lián)南接北興義市距貴州貴陽(yáng)357公里，距云南昆明362公里，距廣西南寧325公里，位于南、貴、昆6小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的中心，地理位置優(yōu)越，歷史上是三省毗鄰地區(qū)的商業(yè)集散地和通衢要塞。從興義市境穿過(guò)的324國(guó)道、309省道；興義飛機(jī)場(chǎng)于2004年7月建成通航。小結(jié)：興義已形成集鐵路、公路、航空、航運(yùn)四位一體的立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，成為黔、滇、桂三省（區(qū)）結(jié)合部出海的重要交通樞紐3、人口環(huán)境一一城市人口不斷增加，人口素質(zhì)顯著提高（插一張家庭圖片）隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，興義市城市人口不斷增加，居民受教育程度明顯提高，人口素質(zhì)也有著顯著的提升。2010年11月1日全市總?cè)丝?8.4萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口為33

4、.7萬(wàn)，城市化水平達(dá)43%同時(shí)，受過(guò)大專及本科以上教育的達(dá)61%家庭結(jié)構(gòu)中，“三口之家”家庭占58%“六口之家”“五口之家”“四口之家”家庭各占6%8%14%總和僅為28%小結(jié)：家庭戶均人口規(guī)模下降和人口素質(zhì)的提高是社會(huì)進(jìn)步和發(fā)展的必然趨勢(shì)，同時(shí)也更加有利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。:、興義市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境:1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2007-2011年統(tǒng)計(jì)項(xiàng)/年份單位2007年2008年2009年2010年2011年生產(chǎn)總值億元73.9788.23105120135財(cái)政總收入億元7.56;10.0713.0916.0220固定資產(chǎn)投資億元19.6926.044060.33325.6人均可支配收入元8707114111

5、35001450015500農(nóng)民人均純收入元27403165359041144651消費(fèi)品零售總額億元27.1632.474050.260.62農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值億元23.0325.32729.1831.25工業(yè)總產(chǎn)值億元72.491.42111.52130.21160旅游業(yè)億元3.975.688.5210.2814小結(jié)：興義市經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，人民生活水平及消費(fèi)水平穩(wěn)步提高，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，固定資產(chǎn)投資發(fā)展迅猛。2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1）國(guó)民生產(chǎn)總值及固定資產(chǎn)投資1 .優(yōu)越的區(qū)位和交通、環(huán)境優(yōu)勢(shì)使興義市具備良好的發(fā)展?jié)摿? .興義市經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁并持續(xù)增長(zhǎng)2011年黔西南州GDP總量位列貴州省第7位。3 .興

6、義市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅度增長(zhǎng)小結(jié)：從2006年到2009年興義市的國(guó)民生產(chǎn)總值均超過(guò)固定資產(chǎn)投資總額，而2010年異軍突起，因定資產(chǎn)投入總值遠(yuǎn)超國(guó)民生產(chǎn)總值，表明城市化進(jìn)程大幅加快，大力組織城市建設(shè)。小結(jié)：以工業(yè)為主導(dǎo)，農(nóng)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，同時(shí)，在市政府“旅游興市”的綱領(lǐng)指導(dǎo)下，興義市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，市容市貌也大幅度改觀。2、2006-2010年居民收入消費(fèi)情況小結(jié):但收入水平在省內(nèi)仍處于落后陣營(yíng)，消費(fèi)能力有待挖掘3、支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r電力工業(yè)水火并進(jìn)，成為興義市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)不斷完善供電設(shè)施，供電質(zhì)量得到了全面提升?；すI(yè)興義市目前有化工企業(yè)五家，三個(gè)化工基地。煤炭工業(yè)

7、全市探明煤炭資源儲(chǔ)量7.71億噸，遠(yuǎn)景煤炭資源儲(chǔ)量超過(guò)10億噸。全市現(xiàn)有合法礦井12對(duì)，年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力108萬(wàn)噸。以幃丁|/截止2009年4月底，全市有金屬冶煉企業(yè)11家，總生產(chǎn)能力30.5萬(wàn)噸。已形成四個(gè)集團(tuán)：泰龍集團(tuán)、昊威集團(tuán)、博宇集團(tuán)、昌威公司建材工業(yè)全市現(xiàn)有水泥企業(yè)兩戶，水泥生產(chǎn)能力為200萬(wàn)噸/年，同時(shí)馬嶺鎮(zhèn)建有23戶頁(yè)巖磚企業(yè)，資源綜合利用企業(yè)年產(chǎn)環(huán)保粉粒建筑材料80萬(wàn)噸，年產(chǎn)20萬(wàn)立方米發(fā)泡混凝土企業(yè)一戶。制藥工業(yè)全市有14家制藥企業(yè)，涉及中藥飲片、民族制藥、西藥及醫(yī)療器械生產(chǎn)，規(guī)模、效益指標(biāo)呈逐年上升態(tài)勢(shì)，制藥工業(yè)已成為興義市的一個(gè)新興支柱產(chǎn)業(yè)。釀造工業(yè)興義市釀造產(chǎn)業(yè)共有貴州醇

8、酒廠、興義市云峰酒業(yè)有限公司兩家。貴州醇酒廠又以資產(chǎn)10億元成為興義市釀造產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。結(jié)論：7大產(chǎn)業(yè)支撐城市的發(fā)展，保障了城市經(jīng)濟(jì)和就業(yè)，其中煤炭、金礦、電業(yè)是當(dāng)?shù)匦袠I(yè)較為突出的三大產(chǎn)業(yè)同時(shí)它也是城市高端消費(fèi)人群聚集較多的行業(yè)，我們應(yīng)當(dāng)予以關(guān)注。三、興義城市化進(jìn)程大事記1、重點(diǎn)工程開(kāi)工：興義開(kāi)工5個(gè)重點(diǎn)工程總投資748.68億元。：1、興義市那坡立交橋暨延安路改造工程、2,灑金輕工業(yè)園區(qū)、3.興義市煤電鋁一體化生態(tài)工業(yè)園暨鋁加工項(xiàng)目一期工程等5個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目。2、與寧波簽訂合作協(xié)議黔西南與寧波簽訂合作框架協(xié)議。2010年7月10日至12日，黔西南州黨政代表團(tuán)訪問(wèn)寧波市，簽約24個(gè)合作項(xiàng)目，

9、金額78.51億元，涉及旅游、房地產(chǎn)、物流、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、生物制藥、食品加工、煤化工、建材等產(chǎn)業(yè)。3、旅發(fā)大會(huì)召開(kāi)第六屆全省旅發(fā)大會(huì)在興義召開(kāi)，黔西南州借勢(shì)旅發(fā)大會(huì)招商引資223.38億元黔西南州舉行第六屆貴州省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會(huì)招商引資簽約儀式，共簽約項(xiàng)目34個(gè)，總投資223.38億元，項(xiàng)目涉及旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)、加工制造業(yè)、礦產(chǎn)品開(kāi)發(fā)加工業(yè)、物流業(yè)以及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、園區(qū)開(kāi)發(fā)、輕工制造、電力等。在簽約項(xiàng)目中，貞豐三岔河度假村開(kāi)發(fā)、興義市小商品批發(fā)、興義影視城等一批和旅游業(yè)相關(guān)的項(xiàng)目引人關(guān)注。這些項(xiàng)目的建設(shè)，將對(duì)進(jìn)一步調(diào)優(yōu)全州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)城鎮(zhèn)化帶動(dòng)戰(zhàn)略具有十分重要的意義。結(jié)論：合計(jì)投資110畛億，用于推

10、動(dòng)城市的發(fā)展，未來(lái)各行業(yè)的成熟將會(huì)迎來(lái)城市新的機(jī)遇和發(fā)展期未來(lái)城市遠(yuǎn)景目標(biāo)：在貴州省實(shí)施工業(yè)強(qiáng)省、城鎮(zhèn)化帶動(dòng)”戰(zhàn)略的歷史新時(shí)期，貴州省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要明確提出：2015年，興義城市的發(fā)展總體目標(biāo)，要建成黔滇桂交界的區(qū)域性大城市、商貿(mào)物流中心和旅游城市。重點(diǎn)發(fā)展能源和資源深加工產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、旅游業(yè)等。到2015年，興義中心城市人口將達(dá)80萬(wàn)人以上，主城區(qū)預(yù)期達(dá)成目標(biāo)約45萬(wàn)，到2020年實(shí)現(xiàn)100萬(wàn)人口以上，主城區(qū)預(yù)期達(dá)成目標(biāo)65萬(wàn)?？偨Y(jié)：這是一個(gè)以資源為導(dǎo)向的城市，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的利好和城市人口的增加，今后必有利于項(xiàng)目的發(fā)展。工占1M 金洲卜L本木叫,b1 一一第二章興義房

11、地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析1、興義市城市板塊劃分在近幾年興義的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，板塊之間的拉鋸戰(zhàn)逐步清晰。根據(jù)興義地域關(guān)系，可將興義市房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分五大板塊,桔山新區(qū)板塊 民航板塊 坪東板塊 中心城區(qū)板塊 下五屯板塊板塊分析:區(qū)域桔山新區(qū)民航大道片區(qū)中心城區(qū)坪東片區(qū)卜五屯片區(qū)區(qū)域描述桔山新區(qū)轄區(qū)面積22平方公里，城市規(guī)劃面積14平方公里，區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦開(kāi)闊，交通便捷，距興義火車站6公里，距興義飛機(jī)場(chǎng)4公里民航板塊是依托興義機(jī)場(chǎng)設(shè)置的一個(gè)綜合性片區(qū)，這里是規(guī)劃中的居住區(qū)、高等級(jí)科技教育區(qū)和物流倉(cāng)蓄區(qū)。中心城區(qū)板塊曾是興義市的經(jīng)濟(jì)、行政中心。人口眾多，交通發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，商業(yè)發(fā)達(dá)，已具規(guī)模，是興義市的經(jīng)濟(jì)

12、中心。是興義市西北門戶，與老城區(qū)緊緊相連，324國(guó)道、興威公路穿境而過(guò)，汕昆高速公路在境內(nèi)留有一個(gè)出入口進(jìn)入巾區(qū)，具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)緊鄰興義老城區(qū)，位于中心城南部，北接南環(huán)路，南至環(huán)城路。該板塊是目前興義市發(fā)展最為緩慢的區(qū)域，落后的基礎(chǔ)配套設(shè)施顯得與優(yōu)美的自然環(huán)境格格不入，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)桔山新區(qū)是興義市政府重點(diǎn)規(guī)劃的新區(qū)，隨著諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建成，片區(qū)城巾形象發(fā)生了翻大覆地的變化，城市品位和人老城區(qū)生活配套齊該板塊目前形成了以汽車為中心的產(chǎn)業(yè)鏈，坪東廣場(chǎng)的建成，進(jìn)一步改善了投資環(huán)境，提升了城市品位。但該板塊受地形地貌影響，且不是政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，目前該板塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量較少，有待進(jìn)一

13、居環(huán)境得到了極大的改善，一旦該區(qū)域完成市全，商業(yè)經(jīng)營(yíng)成熟，生步開(kāi)發(fā)，但其區(qū)位決定便于城巾向東拓展。隨著年內(nèi)逐步供地、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)量增加，桔山新區(qū)將成為興義房地產(chǎn)發(fā)展的突出板塊?；畋憷吭垂?yīng)緊張，了該片區(qū)走旅游居住路線。場(chǎng)導(dǎo)入期，必將充分凸房?jī)r(jià)局于其他板塊。顯出具商業(yè)的繁華和高質(zhì)素的綜合居住環(huán)境。城市功能定位興義市的行政中心、商業(yè)金融中心、體育中心、旅游集散中心興義市教育科研中心、高科技園區(qū)、物流興義市商業(yè)購(gòu)物中心興義市汽4產(chǎn)業(yè)中心興義市旅游居住中心倉(cāng)儲(chǔ)中心結(jié)論：桔山片區(qū)、民航片區(qū)近兩年發(fā)展迅猛且后期開(kāi)發(fā)量相對(duì)集中會(huì)成為未來(lái)城市新寵，中心城區(qū)將是未來(lái)房?jī)r(jià)的制高點(diǎn)。坪東片區(qū)和下午屯片區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后

14、但比本項(xiàng)目所處區(qū)域環(huán)境、配套略為優(yōu)越，因此我們應(yīng)當(dāng)利用項(xiàng)目?jī)?yōu)越的自然環(huán)境來(lái)作產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)避公建配套不足的弊端。各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概況:區(qū)域桔山新區(qū)民航大道片區(qū)中心城區(qū)坪東片區(qū)卜五屯片區(qū)概況桔山新區(qū)是興義市政府這里是規(guī)劃中的居住區(qū)，一旦該區(qū)域完成市場(chǎng)導(dǎo)入期，必將充分凸人口眾多，交通發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，商業(yè)發(fā)達(dá)，目前是興義的商業(yè)集中區(qū)。具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)，但該板塊受地形地貌影響，且不是政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，發(fā)展后勁不足。今后將會(huì)以汽車工業(yè)為主導(dǎo)。該板塊是目前興義市發(fā)展最為緩慢的區(qū)域，落后的基礎(chǔ)配套設(shè)施顯得與優(yōu)美的自然環(huán)境格格不入，興義市旅游居住中心重點(diǎn)規(guī)劃的新區(qū)，目前也是房地產(chǎn)集中開(kāi)發(fā)最多的

15、片區(qū)。未來(lái)的商務(wù)、金融、政務(wù)中心。顯出具商業(yè)的繁華和高質(zhì)素的綜合居住環(huán)境。規(guī)模大中型項(xiàng)目為主大中型項(xiàng)目為主中小型項(xiàng)目為主大中型項(xiàng)目為主中型項(xiàng)目為主銷售價(jià)格/均價(jià)2900-3100/m22600-3000/m22900-3300/m2洋房：3500-4200/m22600-2800/m22600-2900/m2洋房:3300-4300/m2別墅：4500-7000/m2物業(yè)形態(tài)高層為主高層、部分洋房高層、洋房局層高層、洋房、別墅90%洋房和別墅產(chǎn)品有結(jié)論：桔山新區(qū)、中心城區(qū)是興義樓市的領(lǐng)頭羊，今后發(fā)展較為迅速的當(dāng)屬桔山片區(qū)和民航大道片區(qū)、市區(qū)各區(qū)域高層占比約一定的發(fā)展空間。2.土地市場(chǎng)：土地出讓

16、計(jì)劃2007-201"數(shù)據(jù)注：數(shù)據(jù)來(lái)源于黔西南州國(guó)土資源局，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，2012年數(shù)據(jù)為出讓地粗略計(jì)劃1）2011年起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供給較大幅度增長(zhǎng)。2）由于土地交易面積逐漸加大，預(yù)見(jiàn)2-3年內(nèi)興義市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量將大幅度增長(zhǎng)。3）在市場(chǎng)供需基本平衡的情形下，供量大幅增長(zhǎng)將加劇樓市競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷形成明顯的壓力。2、房地產(chǎn)供需關(guān)系11.一ik_JL_=-*-單位：萬(wàn)m2注：數(shù)據(jù)來(lái)源于黔西南房地產(chǎn)網(wǎng)簡(jiǎn)報(bào)、黔西南州住建局2008年以前興義市房地產(chǎn)施工面積都保持在5560萬(wàn)平方米之間，2008年漲到86.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了58.52%;而需求則表現(xiàn)滯后,在2009年猛

17、增到70.56萬(wàn)方。2010年開(kāi)始施工面積仍然保持大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)。結(jié)論：需求漲幅則無(wú)法同步，預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年，將出現(xiàn)供大于求的樓市狀況。3、商品房?jī)r(jià)格趨勢(shì)-.補(bǔ)充數(shù)據(jù)：2005年和2007年增長(zhǎng)最快, 14%2011年26872012年1-9月數(shù)據(jù)2876/平米從數(shù)據(jù)中可以看出，興義市近年房?jī)r(jià)穩(wěn)定攀升，包才2008年全國(guó)房?jī)r(jià)喊跌的時(shí)期興義市房?jī)r(jià)也有17.41%的增長(zhǎng)率。其分別較上年增長(zhǎng)了37.08%、47.83%。從2009年起漲幅縮小，商品房?jī)r(jià)格處于平穩(wěn)小幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，近三年商品房?jī)r(jià)格平均漲幅為結(jié)論：漲幅趨于平穩(wěn)，基本形成平穩(wěn)小幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)有利于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。:、興義樓市專項(xiàng)調(diào)研1、重

18、點(diǎn)調(diào)研樓盤篩選項(xiàng)目/概況地段建筑規(guī)模物業(yè)形態(tài)建筑風(fēng)格銷售均價(jià)主推賣點(diǎn)榮御大卜民航大道8號(hào)18萬(wàn)irf高層歐式2871歐式皇家花園豪宅、8000平米中心花園水木清華民航大道8號(hào)24萬(wàn)irf高層、洋房、別墅現(xiàn)代3262高尚都市新人文社區(qū)、在建市政廣場(chǎng)萊蒙帝景下午屯客站南向150米25萬(wàn)irf高層法式3256生態(tài)水景、齊全的社區(qū)配套、高檔住宅富瑞雅軒興義機(jī)場(chǎng)大道20萬(wàn)irf高層巴洛克2914中央大景觀、75%超高綠化率星匯峰境機(jī)場(chǎng)大道中段13.2萬(wàn)irf高層現(xiàn)代2679低總價(jià)、低月供、中央花園第七街機(jī)場(chǎng)大道中段10萬(wàn)irf高層現(xiàn)代2850興義首家精裝房金洲世家興義市筆山路18萬(wàn)irf高層、洋房、別墅

19、英倫風(fēng)情3347-4200市中心、低密度、大景觀、買房送車興義商城瑞金大道桔豐路口72萬(wàn)irf高層現(xiàn)代3100城市綜合體、大體量金地上品機(jī)場(chǎng)大道入口67826irf高層現(xiàn)代3235小復(fù)式、全景觀觀光電梯、買房送車義誠(chéng)山水興義市下午屯16萬(wàn)irf多層、高層、洋房、別墅西班牙低密度、高綠化率、九中旁結(jié)論：通過(guò)對(duì)興義在售樓盤的調(diào)研得知，目前市場(chǎng)較多流通的是點(diǎn)式電梯房，洋房和別墅占比較少，社區(qū)品質(zhì)不高，房地產(chǎn)發(fā)展處在初級(jí)階段。2、興義市重點(diǎn)在售項(xiàng)目2012年銷售信息二房三房四房供應(yīng)量成交量銷售率成交均價(jià)供應(yīng)量成交量銷售率成交均價(jià)供應(yīng)量成交量銷售率成交均價(jià)整體均價(jià)當(dāng)期開(kāi)售時(shí)間榮御天下574070%288

20、221213865%2867251144%288228713月水木清華6464100%330025424797%32473434100%330032622011年5月萊蒙帝景1818100%3220724563%3129722636%350032569月富瑞雅軒252496%285039132784%2924251560%280029142011年12月星匯峰境301653%27501208672%2665905561%268026797月第七街25294017528505027602850金洲世家724360%337035612635%334033473月興義商城12003600603100

21、金地上品10990%3200443068%32459632353月義誠(chéng)山水2080600080結(jié)論：通過(guò)調(diào)研得知，興義市整體銷售均價(jià)從2600-3500/itf不等，整體去化較為平穩(wěn)市場(chǎng)供應(yīng)和成交均在正常值以內(nèi)，市場(chǎng)消化量暫時(shí)趨于平穩(wěn)。1）各房型供應(yīng)量從多個(gè)重點(diǎn)在售項(xiàng)目數(shù)據(jù)合并整理來(lái)看，三居室房源占70%的絕大比例，四房（含躍層房源）占18%次之，二房?jī)H占12%。結(jié)論：通過(guò)上述分析可以看出，3房是目前城市消費(fèi)的主要戶型，隨著房?jī)r(jià)的攀升2房-2.5房戶型將會(huì)占有一定市場(chǎng)比例；洋房和別墅產(chǎn)品的需求量較低,尚處在豪宅發(fā)展的起步階段，這將有利于后期市場(chǎng)的運(yùn)作。2）各房型供需關(guān)系在售樓盤呈現(xiàn)供需基本平衡

22、態(tài)勢(shì)，但從房型去化速度來(lái)看：二房三房四房三房成為供需主流、但隨著房?jī)r(jià)穩(wěn)定攀升，購(gòu)買壓力日益明顯，對(duì)二房的剛性經(jīng)濟(jì)需求也逐漸突出。同時(shí)舒適型四房占有一定的比例。3）各房型成交均價(jià)價(jià)格差異小，二房因供量小，通常在項(xiàng)目推售初期即被搶購(gòu)，其售價(jià)略高，達(dá)3104元/itf。主流三房型總體均價(jià)為3070元/m2,四房則略低。別墅和洋房在市場(chǎng)占有一定比例，成交均價(jià)3500-6000/m24）銷售速率分析項(xiàng)目名稱/日期2011年12月2012年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月銷售周期（月）銷售套量平均月銷量（套）榮御大卜818924萊蒙帝景28945富瑞雅軒1136633星匯峰境815719金

23、洲世家816921金地上品839518-25套上下，銷售平緩；據(jù)了解，2012年三季度開(kāi)上表通過(guò)月平均銷售量的理想化分析，直觀表明各項(xiàng)目的大致銷售速率。統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目月成交量平均在始，受調(diào)控政策持續(xù)影響，各項(xiàng)目成交量劇減。多數(shù)項(xiàng)目通過(guò)延長(zhǎng)蓄客期準(zhǔn)備在年底春節(jié)前發(fā)力銷售。結(jié)論：從以上數(shù)據(jù)分析可以看出，2012年興義房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)趨于平穩(wěn)，無(wú)明顯波動(dòng)，市場(chǎng)消化量暫時(shí)處在正常值范圍內(nèi)，預(yù)計(jì)后期2-3年內(nèi)隨著開(kāi)發(fā)量的增加將會(huì)打破供需平衡的態(tài)勢(shì)。5、興義樓市現(xiàn)狀1）現(xiàn)狀特征開(kāi)發(fā)及銷售節(jié)奏趨緩，受調(diào)控及競(jìng)爭(zhēng)影響，部分項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)“明價(jià)暗折”“以價(jià)換量”的趨勢(shì)。2）市場(chǎng)趨勢(shì)分析供過(guò)于求呈現(xiàn)供略大于求的市場(chǎng)情形，

24、且受調(diào)控政策影響，供需雙向慢熱，房地產(chǎn)推盤營(yíng)銷節(jié)奏放緩。競(jìng)爭(zhēng)加劇高層電梯房成為主流，但多個(gè)項(xiàng)目陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)牢籠。隨著市場(chǎng)供需平衡逐漸被打破，樓市供量增加的同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加劇烈，對(duì)開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品細(xì)分、居住品質(zhì)等因素也將提出更高要求。3 .高端客戶流失由于產(chǎn)品品質(zhì)的局限，部分市場(chǎng)高端客群選擇去昆明、貴陽(yáng)等地置業(yè)投資。報(bào)告小結(jié)：通過(guò)近期對(duì)興義樓市多次的市場(chǎng)調(diào)研分析：目前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控影響開(kāi)始凸顯，購(gòu)房觀望情緒濃，暫時(shí)出現(xiàn)市場(chǎng)疲軟的情況，預(yù)計(jì)在明年2季度，樓市狀況將漸趨于平穩(wěn)恢復(fù)?；谏衔姆治觯卷?xiàng)目的推售面臨如下環(huán)境：1、未來(lái)23年樓市供應(yīng)量明顯增加，競(jìng)爭(zhēng)壓力加大2、調(diào)控持續(xù)，對(duì)興義樓市的影響程

25、度不明朗興義樓市整體印象基本判斷：市場(chǎng)初級(jí)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重供應(yīng)：.現(xiàn)狀供應(yīng)：桔山片區(qū)、民航大道供應(yīng)較集中。整體大勢(shì)、目前供需尚趨平穩(wěn)產(chǎn)品升級(jí)相對(duì)較容易、市場(chǎng)缺少運(yùn)作高端產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)價(jià)格:整體市場(chǎng)價(jià)格水平較低，產(chǎn)品：客戶對(duì)價(jià)格朝向敏感度不高.較缺少對(duì)高端產(chǎn)品的認(rèn)知2012興義樓市關(guān)鍵詞容積率高供貨多精品資料推薦成交穩(wěn)價(jià)格升板塊熱29精品資料推薦2012-2013年興義市房地產(chǎn)供求分析1、供應(yīng)量供應(yīng)劇增，規(guī)模大盤顯現(xiàn)，2013年預(yù)計(jì)上市量將達(dá)167萬(wàn)平方米2009-2011年官方數(shù)據(jù)顯示的年成交量平均為68.26萬(wàn)方，2013年市場(chǎng)供給增加是必然的，預(yù)計(jì)2013年上市量約167萬(wàn)方，市場(chǎng)總量將打破供

26、需平衡。2、成交量剛性需求減弱，熱點(diǎn)板塊備受關(guān)注，但整體大勢(shì)，制約成交自住型和改善型購(gòu)房客戶為市場(chǎng)主力，受新政影響，投資市場(chǎng)不活躍，市場(chǎng)表現(xiàn)消極，極少出現(xiàn)搶購(gòu)或熱銷的場(chǎng)面，造成市場(chǎng)整體需求疲軟。3、供求比供大于求更加凸顯興義近幾年內(nèi)樓盤推出量日益膨脹，預(yù)計(jì)2-3年內(nèi)龐大的供應(yīng)量會(huì)讓所有樓盤都在爭(zhēng)奪有限的市場(chǎng)資源，供應(yīng)量急劇增加，成交量將會(huì)下降，這將使供大于求的趨勢(shì)更加凸顯。4 .樓市消費(fèi)趨勢(shì)：投資方向住宅向商鋪的轉(zhuǎn)移隨著城市的發(fā)展和政策的導(dǎo)向，大部分有遠(yuǎn)見(jiàn)的投資客將投資方向瞄上了商鋪投資，隨著今后綜合體項(xiàng)目的增多，將會(huì)有更多的高端消費(fèi)群體加入這一趨勢(shì)中。2012-2013興義市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)預(yù)

27、測(cè)及分析：第四季度興義房市有些冷”房?jī)r(jià)漲幅速度放緩，整體呈現(xiàn)以價(jià)換量的趨勢(shì)1、房地產(chǎn)投資資金不足，樓市整體放緩。2012年，國(guó)家繼續(xù)執(zhí)行銀根緊縮的貨幣政策，房地產(chǎn)投資資金不足，樓市整體呈現(xiàn)以價(jià)換量趨勢(shì)。2、開(kāi)發(fā)商重新追求最大銷量而非最大利潤(rùn)。12年資金的回籠放緩，使開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流量銳減，為支撐在售項(xiàng)目及新項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，市場(chǎng)在售項(xiàng)目的直接表現(xiàn)為變相下調(diào)銷售價(jià)格，明升暗降的情況較明顯。3.市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。，供應(yīng)量的增加將會(huì)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，后期將難免出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)，高容積、高密度的產(chǎn)品將逐漸隨著城市的發(fā)展而被市場(chǎng)淘汰，市場(chǎng)需求更高品質(zhì)的產(chǎn)品進(jìn)入。32?機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)判斷面對(duì)新時(shí)代，新機(jī)遇！新挑戰(zhàn)！我

28、們?nèi)绾我騽?shì)利導(dǎo)？如何突出重圍？面對(duì)當(dāng)前的直面競(jìng)爭(zhēng)，我們?cè)撊绾芜x擇是劍走“偏鋒”還是正面“亮劍”？精品資料推薦沿著城市的發(fā)展足跡，我們思考項(xiàng)目的形象定位？項(xiàng)目總體分析：項(xiàng)目SWOT分析：?S（優(yōu)勢(shì)）1、地理位置優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越，處在城市新興發(fā)展區(qū)域；符合設(shè)計(jì)精品樓盤的標(biāo)準(zhǔn)，周邊物業(yè)缺少集中式商業(yè)廣場(chǎng)；環(huán)境品質(zhì)優(yōu)越：內(nèi)外部生態(tài)植被景觀豐富、選擇本區(qū)域的客戶對(duì)環(huán)境、空氣好是其最主要吸引因素;目前地塊周邊配套完善，醫(yī)療、交通、教育等生活配套較齊全;40W（劣勢(shì)）1、區(qū)域目前不成熟興義消費(fèi)者對(duì)小區(qū)周邊的配套非常依賴，由于興義城市規(guī)模較小，地塊區(qū)域開(kāi)發(fā)尚不完善，周邊商業(yè)配套的缺失無(wú)疑是項(xiàng)目一大劣勢(shì)3、人氣

29、不旺項(xiàng)目遠(yuǎn)離主城區(qū)所以人氣不佳，從目前項(xiàng)目道路人流可見(jiàn)一斑。4、交通問(wèn)題由于距離目前的老城區(qū)尚有一段距離，而三四線城市的居民對(duì)距離問(wèn)題又十分敏感，在客觀上也確實(shí)給客戶的生活增加了交通成本O（機(jī)會(huì)）1、城市化建設(shè)城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的增加帶來(lái)巨大的增量需求，興義市城市化率到2010年為38%,到2020年預(yù)計(jì)達(dá)到50%以上，目前人口達(dá)到33.8萬(wàn)，到2020年規(guī)模達(dá)到100萬(wàn)，遠(yuǎn)景興義中心城區(qū)達(dá)到65萬(wàn)，城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口增加將帶來(lái)巨大的增量需求。2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)按照興義市頂效開(kāi)發(fā)區(qū)整體規(guī)劃，醫(yī)院、商城、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套設(shè)施將在未來(lái)幾年逐步開(kāi)工建設(shè)，開(kāi)發(fā)區(qū)將建設(shè)成為集行政辦公、產(chǎn)業(yè)分

30、區(qū)、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為一體的綜合型新區(qū)。4、升值空間隨著未來(lái)項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建成，配套的完善，項(xiàng)目本身附加值的提升，將會(huì)有很大的升值空間，這也是吸引消費(fèi)者購(gòu)買的很大因T（威勢(shì)）1、消費(fèi)能力興義市民整體的消費(fèi)能力不強(qiáng)，一般市民的收入在2-3萬(wàn)元/年，對(duì)于本項(xiàng)目打造興義高檔物業(yè)的主旨來(lái)說(shuō)，非一般市民所能承受。2、市場(chǎng)因素從目前興義市房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化已顯露，已引起許多開(kāi)發(fā)商的重視，后期若價(jià)格下行對(duì)，本項(xiàng)目還是具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)性，另外，市場(chǎng)份額總量是有限的，對(duì)于嚴(yán)峻的形勢(shì)我們必須要加以認(rèn)識(shí)和對(duì)待。3、政府宏觀調(diào)控的影響政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度已十分明朗，決心十分明顯，控制房?jī)r(jià)過(guò)快幅度增長(zhǎng)已

31、是不容置疑之事，加之央行對(duì)房地產(chǎn)金融政策更為嚴(yán)厲，我們不得不考慮到政府的一系列政策出臺(tái)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。4、自身因素本項(xiàng)目的生活配套問(wèn)題，將有可能導(dǎo)致客戶在選擇項(xiàng)目中過(guò)多的疑慮和慎重，如果在開(kāi)發(fā)過(guò)程中不能有效的把握形象品牌戰(zhàn)略，進(jìn)行廣告宣傳，銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯而易見(jiàn)的。項(xiàng)目地塊綜合分析：距離：興義中心區(qū)本案當(dāng)中心城區(qū)客戶愿意區(qū)外置業(yè)時(shí)缺仍有眾多諸如桔山新區(qū)、機(jī)場(chǎng)區(qū)域、豐都等片區(qū)對(duì)項(xiàng)目客戶造成截流的威脅。區(qū)域劣勢(shì)區(qū)域認(rèn)同度不高，對(duì)項(xiàng)目檔次及價(jià)格拉升有所局配套劣勢(shì)區(qū)域尚處發(fā)展階段，周邊生活氛圍較為欠缺項(xiàng)目客觀存在的問(wèn)題:1 .項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)處于起步發(fā)展階段，交通不便利、生活配套不完善是本案目前所面臨的主要問(wèn)題。2 .通過(guò)項(xiàng)目本身優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，如何規(guī)避劣勢(shì)，將劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，將會(huì)更大程度的吸引目標(biāo)消費(fèi)群。解決之道：面對(duì)市場(chǎng)的唯一方法就是尊重市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)，刺激消費(fèi)者潛在的消費(fèi)需求，整合對(duì)項(xiàng)目有利的各種因素，提高策劃和銷售的執(zhí)行力，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。我們的營(yíng)銷能為項(xiàng)目做什么?1 .塑造項(xiàng)目品牌2