某市物業(yè)服務分等定級標準

1、桐城市物業(yè)服務分等定級標準一、一星級（一）綜合管理服務標準字號1為容強務要求1;幾構設置小區(qū)內設立管理站。2，理人員要求（1）小區(qū)經理有經理崗位證書，管理員持有上崗證。（2）管理人員掛牌上崗。（3）能夠發(fā)現(xiàn)一般問題，及時報告，并給予處理。3J限務時間周一至周日在指定地點進行業(yè)務接待。4J常管理與服務（1）服務規(guī)范應符合安徽省住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)程要求。（2）24小時受理業(yè)主或使用人報修。急修二小時內到現(xiàn)場處理，一般修理三天內完成（預約除外）。（3）對業(yè)主或使用人的投訴在七天內答復處理。（4）告知業(yè)主或使用人裝修須知，監(jiān)督裝修過程，對違規(guī)裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。（5）建立財務制度，對物業(yè)

2、服務費的收支進行財務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。（6）建立小區(qū)物業(yè)管理檔案（包括設備管理檔案、業(yè)主資料檔案等）。（7）對小區(qū)房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。（8）服務窗口應公開辦事制度、服務內容、收費項目和收費標準。（9）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。（10）可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通，每年的溝逋面不低于小區(qū)住戶的30%。（11）對違反小區(qū)公約（臨時公約）或政府有關規(guī)定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。（二）公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務標準頁目J3號為容強務要求;:婁內公共區(qū)或，（1地面每日清掃一次，地面無垃圾堆積。?婁梯扶手

3、、欄桿每月擦抹一次。5消防栓、指小牌等公共設施每月擦抹一次。1太花板、公共燈具每半年除塵一次。5,、窗等玻璃公共燈具和底層門廳玻璃每三個月擦拭一次。)天臺、屋頂定期檢查、及時清理。立圾收集居民自行投放至小區(qū)集中投放點。婁外公共區(qū)1或3道路地面、綠地、羽溝道路地面、綠地每日清掃一次，無明顯暴露垃圾，無衛(wèi)生死角；明溝每周清掃一次。!公共燈具、宣傳欄、小品等每月擦抹一次。0應圾箱、果皮箱(容每日定時清掃洗刷，保持垃圾箱、果皮箱(容器)及其周圍清潔；建筑垃霹)圾有固定堆放點；設有滅蠅裝置。i1消毒滅害每半年對曹井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次(6、7、8月每月噴灑一次)，每年滅鼠一次。(三)公共區(qū)域秩序維

4、護服務標準字號1強務要求11員要求(1)有專門護衛(wèi)人員，工作認真負責。(2)對小區(qū)日常護衛(wèi)事項做出正確反應，能正確使用消防器材。(3)上岡時佩用統(tǒng)，標志、著裝整潔。2口崗巡邏崗(1)主出入口12小時值班看守，邊門定時開放。(2)對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通；阻止小商小販、外來人員隨意進入小區(qū)。(3)白天、夜間不定時在小區(qū)內巡邏。(4)在遇到突發(fā)事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門。（1）設置簡易的交通標志。（2）地面后停車標志，車輛停放有序（非機動車）。3車輛管理（3）收費管理的車庫（棚）應24小時有專人管理，車輛停放有序，備有必需的消防器材，車庫（棚）場地整潔，有照明，

5、無滲漏，無明顯積水，無易燃、易爆及危險物品存放。（四）、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務標準良本條件1為容要素養(yǎng)護要求（植物）1、綠地內植物覆蓋率在80%以上。2、喬、灌、堂等保存率90%以上。阜坪"剪分春秋兩季定期普修。青雜草定期除草，控制雜草孳生?；?、排水無明顯缺水枯黃，有積水采取排除措施。，蟲害防治控制大面積病蟲害發(fā)生。對木"剪喬、灌木、籬、球、地被、攀援植物每年適時修剪、整理。，蟲害防治有針對性及時滅治，控制大面積病蟲害發(fā)生。（五）共用部位、共用設備設施日常運行、保養(yǎng)、維修服務標準頁目為容1行、保養(yǎng)、維修服務要求備注房屋結構定期對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄

6、，（現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關業(yè)主、使用人。1.該費用用于共用部位零星修理和常規(guī)養(yǎng)護。單'窗"期巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開用正常。獨列賬，按實結算，每年公布一次。結算時，材料費用按實際發(fā)生結算。2.零星修理的范圍包括：（1）內外墻面（墻面磚、涂料）小面積修補（每處1平方米以下）。（2）更換公共走道門窗五金件。（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。（4）更換公共走道門窗玻璃（單塊面積小于1平方僂內墻面、頂面、地面H面、頂面粉刷層無大面積剝落，地坪、地磚平整，有缺損，時修補。卜用部位管道、排水溝工期對屋面泄水溝、室內外排水管道進行清掃、疏通。道路、

7、場地等【期巡視街坊路面、側石、圍墻、窘井、健身設施等，要求各面不積水（因市政、管道結構因素除外，應及時報告相關,門）、窖并不漫溢、窖井蓋無缺損、簡易健身設施能正?！坝茫ㄐ韪鼡Q除外）。小），出出口1）力中加4住修員W.O（5）街坊道路側石、路面修補（單塊長度小于1米或面積小于1平方米）。（6）設施、設備標識修補。（7）扶手、欄桿、燈桿等補刷油漆。3.前期物業(yè)管理中按有關規(guī)定屬建設單位負責保安全標志寸小區(qū)內危險、隱患部位設置安全防范警示標志或維護設施。養(yǎng)（修）設施（備）的費用由建設單位承擔。共水系統(tǒng)普通水泵1、定期對供水設備進行檢查，對水泵潤滑點加油，對泵房、“道、水泵等進行除銹、油漆、保養(yǎng)，保證

8、二次供水正常，“房整潔。2、定期清洗水箱、蓄水池，二次供水水質符合國家生活用標準。3、定期對高層房屋減壓閥進行測壓并做好記錄。4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保供水系統(tǒng)成本構成：1、普通水泵：(1)供水運行(電耗)。(2)供水設備保養(yǎng)。(3)水池、水箱清洗。(4)水質抽樣化驗。2、變頻水泵：(1)供水運行(電耗)。(2)供水設備保養(yǎng)。(3)蓄水池清洗。公共照明公共燈工期巡檢公共照明設備，修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持樓道燈、路燈95%以上的亮燈率。1.公共照明成本構成：(1)公共照明運行(電耗)。(2)零星更換燈泡、燈頭

9、、燈座、開關等。(3)設備的養(yǎng)護。公共電氣柜定期對室內、室外的公共電氣柜、電氣安全進行巡檢、保養(yǎng)。頁目為容u行、保養(yǎng)、維修服務要求備注消防系統(tǒng)消防設施、設備1、消防泵定期，動并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常。2、消防栓定期巡檢，消防栓箱內各種配件完好。3、每年定期檢查消防水帶，閥桿處加注潤滑油等，保持消，器材能隨時有效使用。4、按需配備滅火器，定期檢查滅火器，臨近失效立即更新,充壓。1 .消防系統(tǒng)成本構成：(1)消防設施、器材保養(yǎng)。(2)消防設施年安全檢測。(3)滅火器更換(首次配備不計入本費用中)。2 .地下車庫或其它非共用部位設置的消防報警裝置維修養(yǎng)護費用未計入此費用中。族雷系統(tǒng)避雷

10、設施每年定期檢查避雷裝置，12層以上的樓宇每年應測試一次，呆證其性能符合國家相關標準。避雷系統(tǒng)成本構成：(1)避雷系統(tǒng)保養(yǎng)。(2)避雷系統(tǒng)年安全檢測費。升降系統(tǒng)電梯1、保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持，好，轎廂整潔。2、委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢“并持有有效的安全使用許可證，物業(yè)公司應有專人對1梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。3、電梯發(fā)一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內到達現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須在覘定的時間內到現(xiàn)場應急處理，專業(yè)技術人員須及時到現(xiàn)場u行救助。4、電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急乎叫裝置須設

11、專人駕駛的，或由業(yè)主大會要求專人駕駛的，,駛員應堅守崗位不脫崗，保障安全運行。1.電梯運行費用包括：（1）電梯運行（電耗）。（2）電梯定期常規(guī)保養(yǎng)。（3）零星配件及維修（每臺電梯年支出內）。（4）電梯年安全檢測。2.底層或原始設計不?？康?，不支付此項費用；如需使用按合同約定結算與分攤。為容運行、保養(yǎng)、維修服務要求備注K景（動力）1、每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施，損壞1位及時修復，保證其正常運行。2、重大節(jié)日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項設施運行正常。按實分攤水景費用分攤公式：電價X水泵總功率（KW）x運行時間（小時）+水價x耗水量+設備保養(yǎng)費一可攤建筑面積分呆

12、險費用及其他“業(yè)主大會與物業(yè)公司協(xié)商確定。按實分攤:、二星級（一）綜合管理服務標準字號內容服務要求1機構設置小區(qū)內設置管理處，配置簡單辦公設備，配有電話。2管理人員要求(1)小R經理有經理崗位證書，管理員持有上崗證。(2)管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗。(3)發(fā)現(xiàn)問題能夠獨自處理。3服務時間至周五在小區(qū)管理處進行業(yè)務接待，周六、周日在指定地點進行業(yè)務接待。4日常管理與服務(1)服務規(guī)范符合安徽省住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)程要求。(2)24小時受理業(yè)主或使用人報修。急修半小時內到現(xiàn)場處理，一般修理二天內完成(預約除外)。(3)對業(yè)主或使用人的投訴在五天內答復處理。(4)告知業(yè)主或使用人裝修須知，監(jiān)督裝修過程，

13、對違規(guī)裝修、違章搭“及時勸阻、制止或報告。(5)建立健全財務制度，對物業(yè)服務費的收支進行財務管理，做到運作M范，賬目清晰。(6)建立小區(qū)物業(yè)管理檔案(包括設備管理檔案、業(yè)主資料檔案等)。(7)制定小區(qū)物業(yè)管理與服務工作計劃，并組織實施。(8)對小區(qū)房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。(9)服務窗口應公開辦事制度、服務內容、收費項目和標準。(10)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。(11)可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通，每年的溝逋面不低于小區(qū)住戶的50%。(12)對違反小區(qū)公約(臨時公約)或政府有關規(guī)定的行為進行勸/、制止或報有關部門處理

14、。_(二)公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務標準頃目序號內容X務要求僂內公共區(qū)域1地面每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，每周拖洗一次，地面清潔。2樓梯扶手、欄桿每月擦抹二次。3消防栓、指小牌等公共設施每半月擦抹一次。4天花板、公共燈具每半年除塵一次。5門、窗等玻璃公共燈具、底層門廳玻璃每月擦拭一次。6天臺、屋頂屋頂每半年清掃一次，有天臺、內天井的每周清掃一次。7垃圾收集居民自行投放至小區(qū)集中投放點。8電梯轎廂每日擦拭、清掃一次以上，操作板處無污跡無灰塵。僂外公共區(qū)域9道路地面、綠地、明溝、停車場M路地面、綠地每日清掃二次，保持地面、綠地清潔；明溝每周清掃一次。10公共燈具、宣傳欄、小品等“半月擦抹一次，表

15、面尢污跡。11垃圾箱、果皮箱（容器）“日定時清掃洗刷，保持垃圾箱、果皮箱（容器）及其周圍清潔；建筑»圾有固定堆放點；設有滅蠅裝置。12消毒滅害每季對窖井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8月每月噴灑一次），"半年滅!-次。（三）公共區(qū)域秩序維護服務標準字號內容服務要求1人員要求（1）專職護衛(wèi)人員，工作認真負責。（2）對小區(qū)日常護衛(wèi)事項做出正確反應，能正確使用消防器材。（3）上岡時佩市統(tǒng),標志，統(tǒng),著裝。2門崗巡邏崗(1)主出入口24小時值班看守，邊門定時開放并專人看管，門衛(wèi)有交,班記錄。(2)對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通；阻止小商小販、,卜來人員隨意進入小區(qū)。

16、(3)白天巡邏次數(shù)不少于四次，夜間重點部位巡邏二次，并有巡邏記錄。(4)在遇到突發(fā)事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門。3技防設施“電子防盜門。4車輛管理(1)地面、墻面設置簡易的交通標志。(2)車輛按規(guī)定有序停放，對亂停車輛進行引導或搬遷。(3)收費管理的車庫(棚)應24小時有專人管理，車輛停放有序，備，必需的消防器械，車庫(棚)場地整潔，有照明，無滲漏，無明顯積k無易燃、易爆及危險物品存放。(四)公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務標準基本條件內容要素“護要求(植物)1、植物造景。綠地內修剪彳春秋兩季普修二遍以上。植物覆蓋率草80%以上，坪清雜草，普除雜草二遍以上。彖地基本無裸露。灌、排水旱

17、、高溫季節(jié)基本保證有效供水，有積水應及時排除。2、喬、灌、草等保存率95%以上，大喬木保存率98%以上。綠地設施基本完好。病蟲害防治，現(xiàn)病蟲害及時滅殺。樹木修剪證對喬、灌木、籬、球按規(guī)范修剪；地被、攀援植物每年修剪、整理不少一次。中耕除草、松土“年中耕除草二次以上。施肥每年普施基肥一遍。病蟲害防治“針對性及時滅治，每年噴藥不少一次，控制大面積病蟲害發(fā)生。扶正加固片生倒伏及時扶正、加固。（五）共用部位、共用設備設施日常運行、保養(yǎng)、維修服務標準頃目內容運行、保養(yǎng)、維修服務要求備注共用部位房屋結構定期對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關業(yè)主、使用人。1

18、.該費用用于共用部位零星修理和常規(guī)養(yǎng)護。單獨列賬，按實結算，每年公布一次。結算時，材料費用按實際發(fā)生結算。2 .零星修埋的范圍包括：（1）內外墻面（墻面磚、涂料）小面積修補（每處1平方米以下）。（2）更換公共走道門窗五金件。（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。（4）更換公共走道門窗玻璃（單塊面積小于1平方米）；超出部分申請維修資金。（5）門窗定期巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。樓內墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無大面積剝落，地坪、地磚平整，有缺損及時修補。管道、排水溝定期對屋面泄水溝、室內外排水管道進行清掃、疏通。道路、場地等定期巡視街坊路面、側石、圍墻、窘井、

19、健身設施等，要求路面不積水(因市政、管道結構因素除外，應及時報告相關部門)、窖并不漫溢、窖井蓋無缺損、簡易健身設施能正常使用(需更換除外)。街坊道路側石、路面修補(單塊長度小于1米或面積小于1平方米)。(6)設施、設備標識修補。(7)扶手、欄桿、燈桿等補刷油漆。3.前期物業(yè)管理中按有關規(guī)定屬建設單位負責保養(yǎng)(修)設施(備)的費用由建設單位承擔。安全標志對小區(qū)內危險、隱患部位設置安全防范警示標志或維護設施。共水系統(tǒng)普通水泵1、定期對供水設備進行檢查，對水泵潤滑點加油，對泵房、管道、水泵等進行除銹、油漆、保養(yǎng)，保證二次供水正常，泵房整潔。2、定期清洗水箱、蓄水池，二次供水水質符合國家生活用水標準。

20、3、定期對高層房屋減壓閥進行測壓并做好記錄。4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)。供水系統(tǒng)成本構成：1、普通水泵：(1)供水運行(電耗)。(2)供水設備保養(yǎng)。(3)水池、水箱清洗。(4)水質抽樣化驗。2、變頻水泵：(1)供水運行(電耗)。(2)供水設備保養(yǎng)。(3)蓄水池清洗上共照明公共燈定期巡檢公共照明設備，修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持樓道燈、路燈95%以上的亮燈率。1.公共照明成本構成：(1)公共照明運行(電耗)。(2)零星更換燈泡、燈頭、燈座、開關等。(3)設備的養(yǎng)護。公共電氣柜定期對室內、室外的公共電氣柜、電氣安

21、全進行巡檢、保養(yǎng)。頃目內容運行、保養(yǎng)、維修服務要求備注消防系統(tǒng)消防設施、設備1、消防泵定期啟動并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常。2、消防栓定期巡檢，消防栓箱內各種配件完好。3、每年定期檢查消防水帶，閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用。4、按需配備滅火器，定期檢查滅火器，臨近失效立即更新或充壓。1 .消防系統(tǒng)成本構成：(1)消防設施、器材保養(yǎng)。(2)消防設施年安全檢測。(3)滅火器更換(首次配備不計入本費用中)。2 .地下車庫或其它非共用部位設置的消防報警裝置維修養(yǎng)護費用未計入此費用中。避雷系統(tǒng)避雷設施每年定期檢查避雷裝置，12層以上的樓宇每年應測試一次，保證其性能符合國家相關

22、標準。避雷系統(tǒng)成本構成：(1)避雷系統(tǒng)保養(yǎng)。(2)避雷系統(tǒng)年安全檢測費。弱電系統(tǒng)電子防盜門定期保養(yǎng)，保持電子防盜門使用正常。成本構成：(1)系統(tǒng)運行。(2)日常維護保養(yǎng)。(3)系統(tǒng)設備的維修(不包括用戶室內話機)。升降系統(tǒng)電梯1、保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。2、委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的安全使用許可證，物業(yè)公司應有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。3、電梯發(fā)一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內到達現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須在規(guī)定的時間內到現(xiàn)場應急處理，專業(yè)技術人員須及時到現(xiàn)場進行救助。4

23、、電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝置須設專人駕駛的，或由業(yè)主大會要求專人駕駛的，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保障安全運行。1.電梯運行費用包括：（1）電梯運行（電耗）。（2）電梯定期常規(guī)保養(yǎng)。（3）零星配件及維修（每臺電梯年支出內）。（4）電梯年安全檢測。2.底層或原始設計不?？康模恢Ц洞隧椯M用；如需使用按合同約定結算與分攤。為容運行、保養(yǎng)、維修服務要求備注水景（動力）1、每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施，損壞部位及時修復，保證其正常運行。2、重大節(jié)日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項設施運行正常。按實分攤水景費用分攤公式：電價X水泵總功率（KW）

24、X運行時間（小時）+水價X耗水量+設備保養(yǎng)費+可分攤建筑面積保險費用及其他由業(yè)主大會與物業(yè)公司協(xié)商確定。按實分攤（三）公共區(qū)域秩序維護服務標準字號內容服務要求1人員要求(1)專職保安人員中40周歲以下的人員占總數(shù)的60%以上，身體健康，工作認真負責。(2)有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、技防器械和設備。(3)上崗時佩帶統(tǒng)一標志，統(tǒng)一著裝，配備必要的安全護衛(wèi)器械。2門崗巡邏崗(1)小區(qū)出入口24小時值班看守，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄。(2)封閉管理小區(qū)對外來人員或送貨人員進行記錄，阻止未經許可的外來人員進入小區(qū)。(3)對進出小區(qū)的車輛進行管理和疏導，保持出入口環(huán)境整潔、有序、

25、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。(4)白天每二小時巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。(5)在遇到異常情況、突發(fā)事件時，采取相應的應對措施，及時報告管理處和相關部門。3技防設施(監(jiān)控崗)(1)小區(qū)應具備錄像監(jiān)控技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視設備所傳達的信息。(2)監(jiān)控中心收到報警信號后，保安人員應按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進行處理，同時應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。4車輛管理(1)地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指小牌，車輛基本停放在規(guī)定的范圍內。(2)及時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。(3)收費管理的車庫應24小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內地

26、面、墻面有簡易的車輛行駛指示牌和地標，備有必需的消防器材，車庫場地有照明，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。(四)公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務標準基本條件內容要素養(yǎng)護要求(植物)1、利用植物、山石、水體等設置景點。2、綠地內植物覆蓋率80%以上，且群落、層次明顯。并草坪修剪每年分春秋兩季普修，草面基本平整。清雜草每年按規(guī)范普除雜草。灌、排水及時灌溉，保證有效供水，有積水及時排除。施肥每年普施有機肥一遍。病蟲害防治發(fā)現(xiàn)病蟲害及時滅殺。樹木修剪喬、灌木修剪每年二遍以上，無二級枯枝；籬、球定時修剪，做到表面圓整，基本無脫節(jié)；地被、攀援植物適時修剪。白花卉布置。3、綠地率15%以上（包

27、括經過覘定手續(xù)變更）。喬、灌、草等保存率95%以上，大喬木保存率98%以上。彖地設施及硬質景觀保持長年基本中耕除草、松土每年中耕除草三次以上，土壤基本疏松。施肥按植物品種、生長狀況、土壤條件適當施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。病蟲害防治有針對性及時滅治。扶正加固有倒伏傾向，及時扶正、加固。其它喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木基本開花；球、籬、地被生長正常，缺枝、空檔不明顯?；▔ň惩旰?。,年中有,次以上花卉布直。灌、排水保持有效供水，無積水。補種缺枝倒伏及時補種。修剪、施肥保持花卉生長良好。病蟲害防治及時做好病蟲害防治。（五）共用部位、共用設備設施日常運行、保養(yǎng)、維修服務標準頃

28、目“容運行、保養(yǎng)、維修服務要求備注共用部位“屋結構定期對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關業(yè)主、使用人。1 .該費用用于共用部位零星修理和常規(guī)養(yǎng)護。單獨列賬，按實結算，每年公布一次。結算時，材料費用按實際發(fā)生結算。2 .零星修理的范圍包括：（1）內外墻面（墻面磚、涂料）小面積修補（每處1平方米以下）。（2）更換公共走道門窗五金件。（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。（4）更換公共走道門窗玻璃（單塊面積小于1平方米）；超出部分申請維修資金。（5）街坊道路側石、路面修補（單塊長度小于1米或面積小于1平方米）。（6）設施、設備標識修補。（7）扶手、

29、欄桿、燈桿等補刷油漆。定期巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、，窗配件完好，開閉正常。婁內墻面、貞面、地面噴面、頂面粉刷層無大面積剝落，地坪、地磚平整，有缺損及時修補。,道、排水溝定期對屋面泄水溝、室內外排水管道進行清掃、疏通。M路、場地等定期巡視街坊路面、側石、圍墻、窘井、建身設施等，要求路面不積水（因市政、管道結構因素除外，應及時報告相關部口）、窖并不漫溢、窖井蓋無缺損、簡易健身設施能正常使用（需更換除外）。全標志對小區(qū)內危險、隱患部位設置安全防范警示標志或維護設施。3.前期物業(yè)管理中按有關規(guī)定屬建設單位負責保養(yǎng)(修)設施(備)的費用由建設單位承擔。共水系統(tǒng)上通水泵1、定期對供水設備進行檢查，

30、對水泵潤滑點加油，對泵房、管道、水泵等進行除銹、油漆、保養(yǎng)，保證二次供水正常，泵房整佶。2、定期清洗水箱、蓄水池，二次供水水質錚合國家生活用水標準。3、定期對高層房屋減壓閥進行測壓并做好記錄。4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，益流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)。供水系統(tǒng)成本構成：1、普通水泵：(1)供水運行(電耗)。(2)供水設備保養(yǎng)。(3)水池、水箱清洗。(4)水質抽樣化驗。2、變頻水泵：(1)供水運行(電耗)。(2)供水設備保養(yǎng)。(3)蓄水池清洗上共照明上共燈及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區(qū)內樓道燈、街坊久鳧火率在98%以上。，觀燈

31、、節(jié)日“燈、大堂吊(等保持燈具完好，鳧燈率在98%以上。)共電氣柜定期巡查室內、室外公共電氣柜，及時保養(yǎng)室內、室外公共電氣柜，保證電氣設備運行安全正常。頃目內容運行、保養(yǎng)、維修服務要求備注消防系統(tǒng)肖防設施、設備1、消防泵定期啟動并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常。2、消防栓定期巡檢，消防栓箱內各種配件完好。3、每年定期檢查消防水帶，閥桿處加注潤骨油等，保持消防器材能隨時有效使用。4、按需配備滅火器，定期檢查滅火器，臨近失效立即更新或充壓。1 .消防系統(tǒng)成本構成：(1)消防設施、器材保養(yǎng)。(2)消防設施年安全檢測。(3)滅火器更換(首次配備不計入本費用中)。2 .地下車庫或其它非共用部位設置

32、的消防報警裝置維修養(yǎng)護費用未計入此費用中。避雷系統(tǒng)，雷設施每年定期檢查避雷裝置，12層以上的樓宇每年應測試一次，保證其性能符合國家相關標準。避雷系統(tǒng)成本構成：(1)避雷系統(tǒng)保養(yǎng)。(2)避雷系統(tǒng)年安全檢測費。弱電系統(tǒng)H宇對講系X(可視)不定期進行調試與保養(yǎng)，保證其24小時運行正常，對講主機選呼功能正常，且選呼后的對講(可視)功能正常，語音(圖像)清晰，對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常。成本構成：(1)系統(tǒng)運行。(2)日常維護保養(yǎng)。(3)系統(tǒng)設備的維修主戶報警不定期進行調試與保養(yǎng)，保證其24小時運行正常，中心報警控制主機應能準確顯示股警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光假警信號。升降系

33、統(tǒng)M梯1、保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。2、委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的安全使用許可證，物業(yè)公司應有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。3、電梯發(fā)一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內到達現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其匕重大事件時，物業(yè)管理人員須在規(guī)定的時間內到現(xiàn)場應急處理，專業(yè)技術人員須及時到現(xiàn)場進行救助。4、電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感立裝置或無緊急呼叫裝置須設專人駕駛的，或由業(yè)主大會要求專人駕駛的，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保障安全運行。1.電梯運行費用包括：（1）電梯運行（電耗）。（2）電梯定期常規(guī)保養(yǎng)。（3）零星

34、配件及維修（每臺電梯年支出內）。（4）電梯年安全檢測。2.底層或原始設計不?？康?，不支付此項費用；如需使用按合同約定結算與分攤。為容運行、保養(yǎng)、維修服務要求備注水景（動力）1、每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它時屬設施，損壞部位及時修復，保證其正常運行。2、重大節(jié)日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項設施運行正常。按實分攤水景費用分攤公式：電價X水泵總功率（KW）x運行時間（小時）+水價x耗水量+設備保養(yǎng)費+可分攤建筑面積保險費用及其他由業(yè)主大會與物業(yè)公司協(xié)商確定。按實分攤四、四星級（一）綜合管理服務標準字號內容服務要求1機構設置(1)小區(qū)內設置管理處。(2)辦公場所整潔有序。(

35、3)配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設施及辦公用品2管理人員要求(1)小區(qū)經理有物業(yè)管理員上崗證和小區(qū)經理上崗證；經理具有大專以上學歷，有二年以上小區(qū)經理任職經歷。(2)管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范。(3)能夠及時發(fā)現(xiàn)問題，果斷處理一般情況。3服務時間周一至周日每天10小時在管理處進行業(yè)務接待，并提供服務。(1)服務規(guī)范符合安徽省住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)程要求。(2)24小時受理業(yè)主或使用人報修。急修半小時內到現(xiàn)場處理，一般修理一天內完成(預約除外)。(3)對業(yè)主或使用人的投訴在24小時內答復處理。(4)制定小區(qū)房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔

36、案，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時勸阻、制止或報告。(5)建立健全的財務管理制度，對物業(yè)服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。(6)建立檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案(含業(yè)主或使用人裝修檔案)、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等。(7)制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃，并組織實施。4日常管理與服務(8)建立健全的維修資金管理制度，對小區(qū)房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。(9)制定管理處內部管理制度和考核制度。(10)運用計算機進行管理(含業(yè)主檔案、收費管理、設備管理等)。(11)服務窗口應公開辦事

37、制度、服務內容、辦事紀律、收費項目和標準。(12)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。(13)能提供三種以上特約服務(有償)和三種以上便民(無償)服務;每年組織兩次以上的社區(qū)活動。(14)可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通或進行滿意度測評，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的80%。(15)對違反小區(qū)公約(臨時公約)或政府有關規(guī)定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。（二）公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務標準頃目序號內容服務要求僂內公共區(qū)域1地面和墻面每日清掃保潔一次，門廳大堂、門廳花崗石、大理石每二個月保養(yǎng)一次，保持材質原貌，干凈。2樓梯扶手、欄桿隔周擦抹二次，保持干凈。3

38、消防栓、指示牌等公共設施每周擦抹二次，目視無污漬。4大花板、公共燈具每月除塵一次，目視干凈。5門、窗等玻璃保持潔凈、光亮、無污漬。6天臺、屋頂保持清潔、無垃圾。7應圾收集按樓宇設置垃圾收集點，每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。8電梯轎廂每日擦拭、清掃一次以上；每月對電梯門壁打蠟上光L次，表面光亮，無污跡。僂外公共區(qū)域9道路地面、綠地、明溝、停車場道路、地面、綠地每日清掃一次以上，廣場磚地面每半月沖洗一次；目視地面十凈，地面垃圾滯留時間不能超過三小時；明溝隔日清掃一次，無雜物、無積水。10公共燈具、宣傳欄、小品等每周擦抹二次，目視明亮清潔（2米以上部位每半月擦抹、除塵一次）

39、。11水景每周一次打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面尢漂浮物；定期對水體投放藥劑或進行其他處理，保持水體無異味。12應圾箱、果皮箱（容器）生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾箱、果皮箱（容器）每日清理、沖洗二次以上，垃圾箱、果皮箱（容器）整體清潔、無滿溢、無異味，滅害措施完善。13消毒滅害每月對魯井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每年滅1次，并有記錄。（三）公共區(qū)域秩序維護服務標準字號內容服務要求1人員要求(1)專職護衛(wèi)人員中35周歲以下的人員占總數(shù)的40%以上，身體健康，工作認真負責并定期接受專業(yè)培訓。(2)能處理和應對小區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、技防器械和設備。(3)上崗時佩帶統(tǒng)一標志，統(tǒng)

40、一著裝，儀容儀表規(guī)范整齊。(4)配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。2門崗巡邏崗(1)各出入口24小時值班看守，其中主出入口雙人值勤，上下班期間立崗，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。(2)外來人員進入小區(qū)，通過對講、電話或其他方式聯(lián)系住戶，并進行登記。(3)對進出小區(qū)的車輛進行管理和疏導，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。(4)保安人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每二小時巡查一次，重點部位應設巡更點。監(jiān)控中心有巡更記錄。(如無巡更器，巡邏時二人一組)。(5)接到火警、警情后及時到達現(xiàn)場，協(xié)助保護現(xiàn)場，并報告管理處與警方。(6)在遇到異常情況或住戶緊急求

41、助時，及時趕到現(xiàn)場，采取相應措施。技防設施(1)小區(qū)設有監(jiān)控中心，應具備錄像監(jiān)控(監(jiān)控點應至少覆蓋小區(qū)主要道路出入口)、樓宇對講、周界報警、住戶報警等技防設施，時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。3和救助(監(jiān)控崗)(2)控制中心接到報警信號后，保安人員及時內趕到現(xiàn)場進行處理，同時中心應接受用戶救助要求，解答用戶詢問。(3)小區(qū)有火警、警情應急預案，并在監(jiān)控中心控制室內懸掛；每年應組織不少一次的防火應急預案演習。24小4車輛管理(1)地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指王牌和地標，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序。(2)有專職人員24小時巡視和協(xié)助停車事宜。(3)收費管理的車庫應24小時有

42、專人管理，車輛停放有序，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。(四)公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務標準基本條件內容要素養(yǎng)護要求(植物)1、綠地總體布局合理，滿足居住環(huán)噫的需要，蛆中綠地率25%以上。2、利用植物、山石、水景等設置景點，且與環(huán)境協(xié)調。3、喬、灌、也被、草配草坪修剪草坪保持平整。清雜草每年按規(guī)范定時清除雜草。灌、排水常年保證有效供水，有低洼及時整平，基本無積水。施肥按肥力、草種、生長情況及時施肥。病蟲害防治及時做好病蟲害防治。樹木修剪喬、灌木按規(guī)范修剪，基本做到無柏枝、萌篥枝；籬、球、造型植物及時修剪，

43、做到枝葉緊密、圓整、無脫節(jié)；地被、攀援植物修剪及時，基本無枯枝。中耕除草、松土適時中耕除草，做到基本無雜草，土壤疏松。施肥按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥。病蟲害防治防治結合、及時滅治。植合理，層次較豐富，花壇、花境景觀好。4、綠地保存率100%,喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施、硬質景觀保持完好。扶正加固樹木基本無傾斜。其它喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔?；▔ň巢贾靡荒曛杏卸我陨匣ɑ懿贾茫居谢?。灌、排水保持有效供水，無積水。補種發(fā)現(xiàn)缺枝倒伏及時補種。修剪、施肥、治蟲及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；按時施肥。適時做好病

44、蟲害防治。（五）共用部位、共用設備設施日常運行、保養(yǎng)、維修服務標準頃目“容運行、保養(yǎng)、維修服務要求備注共用部位“屋結構定期對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關業(yè)主、使用人。1 .該費用用于共用部位零星修理和常規(guī)養(yǎng)護。單獨列賬，按實結算，每年公布一次。結算時，材料費用按實際發(fā)生結算。2 .零星維修的范圍在13星級基礎上，還包括本類中涉及的其它共用部位或設施的零星維修。3 .前期物業(yè)管理中按有關規(guī)定屬建設單位負責保養(yǎng)（修）設施（備）的費用由建設單位承擔。定期巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。婁內墻面、貞面、地面墻面、頂面粉刷層無明

45、顯剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損，墻面修補應保持與原墻面材質一致。,道、排水溝、“頂定期對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣曦、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時修理。;墻定期巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復；鐵柵欄圍墻表面無明顯銹蝕，保持圍墻完好。M路、場地等定期巡查道路、路面、側石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復，保持路面基本平整無積水，側右邛直尢缺損。，木閑椅、"卜健身“施等每周定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，保證幫械、設施的安全使用(如需更換的除外)?！叭珮酥镜葘ξｋU隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施

46、。保證標志清晰完整，設施運行正常。頃目容運行、保養(yǎng)、維修服務要求備注供水系統(tǒng)，通水泵1、定期對供水設備進行檢查，對水泵潤滑點加油，對泵房、管道、水泵等進行除銹、油漆、保養(yǎng)，保證二次供水正常，泵房整佶。2、定期清洗水箱、蓄水池，二次供水水質部合國家生活用水標準。3、定期對高層房屋減壓閥進行測壓并做好記錄。4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，供水系統(tǒng)成本構成：1、普通水泵：(1)供水運行(電耗)。(2)供水設備保養(yǎng)。(3)水池、水箱清洗。(4)水質抽樣化驗。2、變頻水泵：(1)供水運行(電耗)。(2)供水設備保養(yǎng)。(3)蓄水池清洗益流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保

47、養(yǎng)。上共照明上共燈及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區(qū)內樓道燈、街坊久鳧火率在99%以上。，觀燈、節(jié)日“燈、大堂吊（等保持燈具完好，鳧燈率在99%以上。）共電氣柜定期巡查室內、室外公共電氣柜，及時保養(yǎng)室內、室外公共電氣柜，保證電氣設備運行安全正常。上堂空調大堂分體空調使用期間定期清洗、保養(yǎng)，保證具正常使用。消防系統(tǒng)肖防設施、設備1、消防泵定期啟動并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常。2、消防栓定期巡查，消防栓箱內各種配件完好。3、定期檢查火警功能、報警功能是否正常。4、每年定期試驗探測器，并對全部控制裝置進行試驗，火災探測器投入運行二年后，立每隔二年全部清淤-次，不合格的應當

48、調換。5、定期檢查消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作放水檢查。6、定期檢查滅火器，臨近失效立即更新或充壓。1 .消防系統(tǒng)成本構成：(1)消防設施、器材保養(yǎng)。(2)消防設施年安全檢測。(3)滅火器更換(首次配備不計入本費用中)。2 .地下車庫或其它非共用部位設置的消防報警裝置維修養(yǎng)護費用未計入此費用中。避雷系統(tǒng)，雷設施每年定期檢查避雷裝置，12層以上的樓宇每年應測試一次，保證其性能符合國家相關標準。避雷系統(tǒng)成本構成：(1)避雷系統(tǒng)保養(yǎng)。(2)避雷系統(tǒng)年安全檢測費。頃目“容運行、保養(yǎng)、維修服務要求備注月電卜統(tǒng)“界報警24小時設防并正常運行，不定期進行調試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保

49、證中心控制室能通過顯示屏、服警控制器或電子地圖準確地識別報警區(qū)域，收到警情時，能同時發(fā)出聲光報警信號。成本構成：(1)系統(tǒng)運行。(2)日常維護保養(yǎng)。(3)系統(tǒng)設備的維修，視系統(tǒng)不定期進行調試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。必子巡更卜艮據(jù)需要設定巡更路線、時間，不定期地進行調試與保養(yǎng)，保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。升降系統(tǒng)M梯1、保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。2、委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測

50、并持有有效的安全使用許可證，物業(yè)公司應有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。3、電梯發(fā)一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內到達現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其匕重大事件時，物業(yè)管理人員須在規(guī)定的時間內到現(xiàn)場應急處理，專業(yè)技術人員須及時到現(xiàn)場進行救助。4、電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感立裝置或無緊急呼叫裝置須設專人駕駛的，或由業(yè)主大會要求專人駕駛的，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保障安全運行。1.電梯運行費用包括：（1）電梯運行（電耗）。（2）電梯定期常規(guī)保養(yǎng)。（3）零星配件及維修（每臺電梯年支出內）。（4）電梯年安全檢測。2.底層或原始設計不?？康?，不支付此項費用；如需使用按合同約定結算與分攤。

51、為容運行、保養(yǎng)、維修服務要求備注水景（動力）1、每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它時屬設施，損壞部位及時修復，保證其正常運行。2、重大節(jié)日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項設施運行正常。按實分攤水景費用分攤公式：電價X水泵總功率（KW）x運行時間（小時）+水價x耗水量+設備保養(yǎng)費+可分攤建筑面積保險費用及其他由業(yè)主大會與物業(yè)公司協(xié)商確定。按實分攤五、五星級（一）綜合管理服務標準字號內容服務要求1機構設置(1)小區(qū)內設置管理處。(2)辦公場所整潔有序，有專門的接待區(qū)域。(3)配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設施及辦公用品。2管理人員要求(1)小區(qū)經理有經理崗位證書，管理員持

52、有上崗證；經理具有大專以上學歷，有三年以上小區(qū)經理任職經歷。(2)管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范。(3)綜合素質高，能應對各種問題并及時處理。3服務時間周一至周日每天10小時在管理處進行業(yè)務接待，并提供服務。(1)服務規(guī)范符合安徽省住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)程要求。(2)24小時受理業(yè)主或使用人急修。接到任何報修半小時內到現(xiàn)場處理(預約除外)。(3)對業(yè)主或使用人的投訴在24小時內答復處理。(4)制定小區(qū)房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時勸阻、制止或報告，并有記錄。(5)建立健全的財務管理制度，對物業(yè)服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。(6)建立完善的檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案包