關(guān)于保障性住房后期管理工作的思考

1、關(guān)于保障性住房后期管理工作的思考 廉租住房和公共租賃住房的建設(shè)，是完善住房保障制度的一個(gè)重要組成部分。面對(duì)大規(guī)模建設(shè)廉租房和公共租賃住房小區(qū)，如何以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)保障性住房后期管理工作，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是一個(gè)全新的課題。如果廉租房和公共租賃住房小區(qū)后期管理混亂，就可能演變成為貧民窟，從而與住房保障制度的初衷背道而馳。以我們濟(jì)南市來說，前期的廉租住房和公共租賃住房，都是由濟(jì)南市政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)、投資和建設(shè)，后期的管理也是由濟(jì)南市住房保障管理局直屬物業(yè)管理部門進(jìn)行管理，但是隨著保障性住房建設(shè)力度不斷加大，今年開始，對(duì)各區(qū)政府也下達(dá)了相應(yīng)的建設(shè)任務(wù)，以保證全面完成保障性住房的建設(shè)任務(wù)。如果由區(qū)政

2、府進(jìn)行建設(shè)的保障性住房，后期的管理也必然要由我們區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局進(jìn)行管理。以目前的情況來看，進(jìn)行保障性住房后期管理工作，就必須要打破單一的行政手段管理模式，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政、法律三種手段，提高保障性住房小區(qū)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，建立起運(yùn)行協(xié)調(diào)、管理高效的廉租住房管理機(jī)制。 一、運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，實(shí)現(xiàn)最佳管理效益 我國傳統(tǒng)的房屋管理是由政府的職能部門以行政手段對(duì)房屋進(jìn)行管理的一種體制，它的主要特征是：管理者為政府職能部門；管理單位屬于事業(yè)性質(zhì)；管理對(duì)象是國有資產(chǎn)；管理手段基本上為行政手段是福利型的管理；管理內(nèi)容單一，一般只限于對(duì)房屋及附屬設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，物業(yè)壽命較短。當(dāng)前的保障性

3、住房管理依然具有以上五個(gè)特點(diǎn)，但是在管理手段和管理內(nèi)容上必須有新的突破。對(duì)于保障性住房的后期管理，人民群眾看到的是環(huán)境效益，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)看到的是社會(huì)效益，而管理部門只有實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益，才能保證社會(huì)效益和環(huán)境效益的實(shí)現(xiàn)。保障性住房的租金如同人體的血液，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵在于提高它的“造血功能”，確立“以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營為手段，以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一” 為目的管理思路，切實(shí)提高保障性住房的經(jīng)濟(jì)效益。 過去的直管公房管理始終實(shí)行“以租養(yǎng)房”的政策，隨著直管公房的老化，后期管理費(fèi)用、維修費(fèi)用等運(yùn)營成本逐年增加，必將導(dǎo)致“以租不能養(yǎng)房、養(yǎng)人”的局面。因此，提高保障性住房特別是公共租賃住房

4、的經(jīng)濟(jì)效益就應(yīng)當(dāng)避免這種局面，一方面要在提高租金標(biāo)準(zhǔn)上想辦法，一方面要降低運(yùn)營成本上做文章。 首先，由于針對(duì)人群不一樣，廉租住房是保障低收入和最低收入家庭的，租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府統(tǒng)一優(yōu)惠定價(jià)，后期必然要由政府進(jìn)行必要的補(bǔ)貼。但是公共租賃住房是根據(jù)周邊市場(chǎng)租金價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行定價(jià)的，因此要建立公共租賃住房租金管理的長效機(jī)制。一是實(shí)施公共租賃住房租金動(dòng)態(tài)管理。保持合理的租金水平與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，在考慮人民群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力的前提下，使公共租賃住房房租金與市場(chǎng)租金保持合理的比價(jià)，動(dòng)態(tài)地掌握市場(chǎng)情況對(duì)廉租住房租金的影響，使租金調(diào)整工作納入科學(xué)化管理的軌道。二是要掌握承租人權(quán)益價(jià)值的變化。在保障性住

5、房建設(shè)過程中會(huì)建造一部分商業(yè)用房，充分發(fā)揮商業(yè)用房存在增值的可能性，從而使商業(yè)用房承租人擁有較高的權(quán)益價(jià)值。三是加大拖欠租金的懲罰力度。資金的時(shí)間價(jià)值是一個(gè)客觀存在的經(jīng)濟(jì)范疇，拖欠保障性住房租金造成的損失既有拖欠租金的金額，也有資金時(shí)間價(jià)值帶來的損失。所以保障性住房管理應(yīng)強(qiáng)化交費(fèi)時(shí)限的約束力，嚴(yán)格執(zhí)行滯納金等經(jīng)濟(jì)懲罰措施，減少因延遲交租或惡意欠租帶來的間接經(jīng)濟(jì)損失。四是嚴(yán)格執(zhí)行保障性住房退出機(jī)制。保障性住房一種稀缺的公共資源，當(dāng)入住家庭復(fù)審時(shí)超過準(zhǔn)備標(biāo)準(zhǔn)的，要嚴(yán)格執(zhí)行退出機(jī)制，合理配置保障性住房資源。其次，要努力降低公房運(yùn)營成本。從當(dāng)前的政策導(dǎo)向來看，保障性住房特別是公共租賃住房依然要沿襲“以

6、租養(yǎng)房”的后期管理政策。由于保障性住房的運(yùn)營成本逐年增加，就會(huì)導(dǎo)致“養(yǎng)人”與“養(yǎng)房”之間的矛盾。這就需要建立“廉租住房維修資金”制度，從每套廉租住房的月租金或年租金中提取一定比例的維修費(fèi)用，專項(xiàng)用于整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)房屋維護(hù)，這對(duì)于廉租住房的保值增值以及“以租養(yǎng)房”政策的良性循環(huán)將起到積極的推動(dòng)作用。 最后，要重視和加強(qiáng)公有住房的價(jià)值管理。一是強(qiáng)化實(shí)物管理。要轉(zhuǎn)變“重使用、輕登記”或“重投入、輕管理”的觀念，根據(jù)國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，建立的實(shí)物管理、資產(chǎn)管理和價(jià)值管理的制度；健全廉租住房的建造和購置、使用和管理、審計(jì)和清查等管理制度；掌握廉租住房在實(shí)物、區(qū)位、權(quán)益等方面的基本狀況，做到帳實(shí)相符

7、、帳表相符、帳卡相符。二是強(qiáng)化價(jià)值管理。隨著保障性住房建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，優(yōu)良資產(chǎn)的比重逐年增大，需要建立起“實(shí)物管理與價(jià)值管理并重”的管理格局，把保障性住房的租金增加、物業(yè)增值和經(jīng)濟(jì)壽命延長作為衡量管理績效的考核標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，應(yīng)配備一批房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)人員，正確考量因物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊導(dǎo)致房屋貶值的因素，提出物業(yè)保值增值的實(shí)施意見，實(shí)現(xiàn)管理和資產(chǎn)的最佳組合，實(shí)現(xiàn)效益和資產(chǎn)的最優(yōu)組合，把資產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)與價(jià)值形態(tài)管理有機(jī)統(tǒng)一起來，切實(shí)提高資產(chǎn)管理效益。 二、運(yùn)用行政手段，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)管理效果 一個(gè)完善的廉租住房管理系統(tǒng)是由管理者、租住者和運(yùn)行機(jī)制組成的一個(gè)有機(jī)整體，它們共同決定著廉租住房后期管理

8、的效果。行政手段作為一項(xiàng)重要的后期管理手段，需要進(jìn)一步改進(jìn)管理方法、管理手段和管理內(nèi)容。 （一）從傳統(tǒng)式管理向信息化管理轉(zhuǎn)變。一直以來，公房管理存在著“信息不對(duì)稱”的問題，下一步可以通過信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，將每套保障性住房的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況納入信息化管理系統(tǒng)，及時(shí)、準(zhǔn)確、全面的采集、分類和整理廉租住房的租金回收率、房屋空置率、住戶資料等以及管理工作中的動(dòng)態(tài)信息，以便決策層和管理層及時(shí)掌握廉租房和承租人的具體情況，有效引導(dǎo)后期管理工作的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“組織網(wǎng)絡(luò)化、管理制度化、運(yùn)作程序化”，有效防止人為因素對(duì)正常工作的不利影響，進(jìn)一步提高廉租住房后期管理的科學(xué)化水平。 （二）

9、從常規(guī)管理向誠信管理轉(zhuǎn)變。廉租住房惡意欠租問題實(shí)際上是誠信缺失的問題。不守誠信的人得不到懲罰，講誠信的人得不到鼓勵(lì)，以致其他住戶紛紛效仿往往就造成了后期管理工作的被動(dòng)。對(duì)于誠信缺失的問題只有通過加強(qiáng)誠信建設(shè)的方法才能解決，對(duì)長期惡意欠租等問題的住戶通過實(shí)行告誡機(jī)制、調(diào)換機(jī)制、退出機(jī)制加以引導(dǎo)。對(duì)于騙取住房、惡意欠租、無正當(dāng)理由長期空置，違規(guī)轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換和轉(zhuǎn)讓保障性住房等違反國家規(guī)定的行為達(dá)到退出標(biāo)準(zhǔn)的，可以直接解除租賃合同關(guān)系。總之目的是通過誠信建設(shè)樹立起道德標(biāo)桿，讓講誠信的人償?shù)教痤^，讓不守信用的人吃點(diǎn)苦頭，促進(jìn)廉租住房后期管理工作的可持續(xù)發(fā)展。 （三）從部門管理向社會(huì)管理轉(zhuǎn)變。房屋租賃

10、市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的重要組成部分，保障性住房租賃也在逐漸成為房屋租賃市場(chǎng)的主要構(gòu)成部分。但是房屋租賃管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及公安、工商、計(jì)生、文化、社區(qū)等多個(gè)部門，很多問題依靠房管部門無法獨(dú)立解決問題，這就需要建立起“房管部門負(fù)責(zé)，相關(guān)部門參與、各行其職、各負(fù)其責(zé)”的工作原則，實(shí)行各方配合、互相協(xié)調(diào)、齊抓共管的協(xié)管機(jī)制，履行各自法定職能，有效保障保障性住房小區(qū)社會(huì)效益和環(huán)境效益的實(shí)現(xiàn)。 三、運(yùn)用法律手段，實(shí)現(xiàn)最好管理效果 運(yùn)用法律手段可以規(guī)避不必要矛盾糾紛和法律風(fēng)險(xiǎn)，能夠促進(jìn)保障性住房后期管理工作的良性循環(huán)。沿襲計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的公房管理模式，已經(jīng)無法適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的要求，全面實(shí)施保障性住房合同管理是行之有效的管理手段。加強(qiáng)保障性住房合同管理，通過明確承租對(duì)象的權(quán)利和義務(wù)，載明租金水平、租賃