樓盤項目企劃建議

1、1 / 47第一章 項目概況開發(fā)單12地理位13周邊配套設(shè)14規(guī)劃設(shè)地塊特22地理特、 、八章項目地塊特征2 / 47.31市場差不多面分析 .732對莘莊地區(qū)住宅市場進展趨勢的預(yù)估 .1133項目競爭環(huán)境分析與評價 .1334目標客戶描述與分析 .1735項目定位分析與評價 .1836項目規(guī)劃設(shè)計的分析與評價 .1937價格策略建議 .2038新珠苑項目概念設(shè)計 .21第三章關(guān)于項目定位與產(chǎn)品定3 / 47業(yè).41推廣策略的設(shè)計 .2242品牌設(shè)計策略 .2243推廣主題設(shè)計 .23第 五 章 關(guān) 于 項 目 市 場 導(dǎo)議. . 八5.1市場導(dǎo)入（開盤）的條件 .245.2完成賣場、案場的形

2、象策略設(shè)計 245.3銷售道具表現(xiàn)255.4開盤時刻建第四章關(guān)于項目市場推廣作4 / 47議2622入策略建2 45 / 47第六章 廣告企劃2761廣告企劃2762廣告企劃的三個時期 2763廣告主題 2864廣告費用可能 28第一章項目概況11 開發(fā)單位新珠苑由上海市申宇房地產(chǎn)有限公司開發(fā)；12 地理位置新珠苑位于莘莊地鐵站北廣場以西，北臨莘建東路，西臨橫 瀝港，南面為開城新村，東面為一段廢棄的道路（原朱莘路）。 基地位置即鄰近莘莊鎮(zhèn)中心，又接近地鐵站，北面隔莘建東路， 為擬建的公園綠地，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，地理位置較好，整個 基地面積為5560m2。13 周邊配套設(shè)施鄰近莘莊鎮(zhèn)中心，周邊

3、設(shè)施較為齊全。政府、醫(yī)院、銀行、 車站、菜場、郵局、稚嫩園、小學(xué)、中學(xué)等一應(yīng)俱全，工作生活 都極為便利；14 規(guī)劃設(shè)計整個項目規(guī)劃總建筑面積16299m2，由一棟15層小高層和一棟17層高層組成。其中部分一層為臨街商場，面積為514.8 m25 / 477 / 471、2號樓均位于基地的北側(cè)，鄰近莘建東路，并與莘建東路 成28角，使住宅樓差不多成正南向，爭取了比較好的朝向。同時也削弱了沿街的體量感受，并使都市景觀更加生動。 小區(qū)出入口在莘建東路上，位于二棟住宅樓之間，進入小區(qū) 后分成二條支路， 分不通向二棟住宅樓的南面， 在兩棟住宅樓南 面分不設(shè)有一個室外停車場與住宅樓的入口廣場建成一體。 住

4、宅 樓南向的底層除留出住宅各單元的進廳處，也均設(shè)計室內(nèi)停車 位。綠化要緊是小區(qū)西面橫瀝港留有15m寬以上的濱河綠化帶。小區(qū)內(nèi)所有單元均設(shè)計為一梯二戶，全明設(shè)計。主臥廳均朝 南，房型以三室二廳二衛(wèi)和二定二廳二衛(wèi)為主， 廳的起居區(qū)和就 餐區(qū)分開，功能分區(qū)較為合理，每套住宅均設(shè)輔助陽臺。三室二 廳二衛(wèi)面積操縱在130m2左右，二室二廳二衛(wèi)房型操縱在110 m2左右。面積操縱也較為符合目前流行的小三房、小二房的趨勢。第二章項目地塊特征分析21 地塊特征新珠苑地塊較小，但地塊價值較高。一是景觀價值。 該地塊為新建區(qū)， 沒有舊房危棚。 眾眾家園、 地鐵廣場、 滬閔路兩邊差不多上不錯的視覺景觀， 更重要的是

5、西 面有橫瀝港， 北面及東面有大片的市政綠化用地， 這一資源構(gòu)成 新珠苑最重要的景觀價值。8 / 47二是注意力價值。該地塊緊臨交通主干道滬閔路，離地鐵莘 莊站也只是400余米，不定期有廣賢路、莘建東路圍繞四周，使 該地塊成為區(qū)域內(nèi)注意力集中之處， 這種注意力不但能帶來廣告 效應(yīng)，還能在滿足部分客戶新富之后潛意識上的虛榮心。三是一定的升值價值。 閔行區(qū)近幾年依靠環(huán)境和交通的塑造， 成為最熱的房地產(chǎn)市場。 但一級市級的緊控和競爭時及時出盤的 主力使新珠苑在發(fā)售時不可能完全體現(xiàn)出其全有價值， 同時隨著 輕軌的建設(shè)， 市政綠化用地的建設(shè)及四周相類似的住宅小區(qū)的建 設(shè)，使該地塊的價值不斷予以發(fā)覺和實現(xiàn)

6、， 使其有相當可觀的價 值上升空間。房地產(chǎn)開發(fā)中固守的 “地段第一” 要領(lǐng)被許多開發(fā)奉為皋圭 但就目前上海市房地產(chǎn)市場而言，成功開發(fā)是“地段、價值（不是價格）、注意力（營銷手段的綜合及其效果）合力的結(jié)果”。 這三個因素的最佳結(jié)合，僅注重地段，往往是良好地段使諸 多開發(fā)項目成為平凡甚至是失敗的作品。 新珠苑地段并非是一流 的或長期看好的居住區(qū)域。 但從近期進展來看， 是一處關(guān)注力 （注 意力）較高的居家地段。22 地理特征新珠苑位于莘莊地鐵站以西400米處，此地塊區(qū)域范圍為近 來房地產(chǎn)市場熱點之一。附近公建配套：學(xué)校、超市、政府、菜 市場、車站一應(yīng)9 / 47俱全。離上述公建差不多在六分鐘車程左右。其地理特征概括而言，要緊體現(xiàn)在以下幾個方面：A相對較低的居住成本和較高