房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理

1、以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理   利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式合理避稅例；某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者，開發(fā)成本18億元售價(jià)28億元，按規(guī)定此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計(jì)算過程略)籌劃分析；該房地產(chǎn)開發(fā)公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過程如下：第一步；聯(lián)合其他股東共同出資，設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨(dú)立核算。第二部；某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)

2、公司提供，并作應(yīng)付款項(xiàng)處理第三部；固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及大酒店所有債權(quán)。籌劃結(jié)果；經(jīng)過上述一番籌劃，雖然股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需要繳納企業(yè)所得稅，但這部分所得稅是房產(chǎn)開發(fā)收益本來就需要繳納的，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。 以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理A企業(yè)是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2010年1月以一棟寫字樓向B企業(yè)投資入股。該寫字樓評估價(jià)值為3000萬元，實(shí)際占地面積為2000平方米。雙方約定A企業(yè)參與B企業(yè)利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。 近些年，隨著房地產(chǎn)

3、市場的持續(xù)火熱，以房地產(chǎn)為標(biāo)的物的投資人越來越多，形式也多種多樣。以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理一直頗受納稅人關(guān)注，下面筆者依據(jù)有關(guān)政策規(guī)定就當(dāng)事雙方各自的稅務(wù)處理分別進(jìn)行說明。 投資方涉稅處理 一、營業(yè)稅 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知(財(cái)稅2002191號)規(guī)定，自2003年1月1日起，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅;對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 需要指出的是，不動產(chǎn)所有者以不動產(chǎn)投資入股，收取固定收入，不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。這種固定收入不管是以投資方利潤形式出現(xiàn)，還是以租金等其他形式

4、出現(xiàn)，其實(shí)質(zhì)上是屬于租金收入，應(yīng)按規(guī)定征收營業(yè)稅。 二、土地增值稅 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知(財(cái)稅字199548號)規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。但是，需要注意的是，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知(財(cái)稅200621號)第五條規(guī)定，本文自2006年3月2日起，對于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財(cái)稅字199548號文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 也就是說，對以土地投資入股的，如果被投資、聯(lián)營的企業(yè)將投資的土地用于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，不僅被投資人將所開發(fā)的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，同時(shí)，對以土地進(jìn)行投資的投資人在以土地投資時(shí)也應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅;對以房產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，暫免征收土地增值稅，但不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，仍應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納土地增值稅。由此可見，按規(guī)定上例中A企業(yè)應(yīng)納土地增值稅。假設(shè)經(jīng)核實(shí)該寫字樓允許扣除項(xiàng)目金額為2200萬元，則A企業(yè)應(yīng)納土地增值稅=(30

6、00-2200)×30%=240(萬元)。 三、企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知(國稅函2008828號)規(guī)定，屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，應(yīng)按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對外銷售價(jià)格確定銷售收入;屬于外購的資產(chǎn)，可按購入時(shí)的價(jià)格確定銷售收入?？梢?，企業(yè)將房地產(chǎn)進(jìn)行股權(quán)投資，也就是發(fā)生了非貨幣性資產(chǎn)交換，根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)

7、財(cái)產(chǎn)損益計(jì)繳企業(yè)所得稅。同時(shí)投資雙方按所得稅法的相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行所得稅的其他處理。 四、印花稅 國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知(國稅發(fā)1991155號)第十條規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知(財(cái)稅2006162號)規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅;對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。由于公司法第二十八條規(guī)定，股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入有限責(zé)任公司在銀行開設(shè)的

8、賬戶;以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。同時(shí)，公司法第二十七條規(guī)定，對作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對評估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定?？梢姡鶕?jù)印花稅規(guī)定，以房地產(chǎn)投資入股屬于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征收印花稅，投資方要按萬分之五的稅率繳納印花稅，其計(jì)稅依據(jù)為按評估機(jī)構(gòu)核定的評估價(jià)。即上例中A企業(yè)應(yīng)納印花稅=3000×0.05%=1.5(萬元)。 被投資方涉稅處理 一、契稅 契稅暫行條例細(xì)則第八條規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈

9、與征稅。公司法規(guī)定，投資人以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。由于契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。因此，以房地產(chǎn)投資入股，按規(guī)定應(yīng)由接受房地產(chǎn)投資的被投資方在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為按評估機(jī)構(gòu)核定的評估價(jià)。即上例中B企業(yè)應(yīng)納契稅=3000×5%=150(萬元)。 二、房產(chǎn)稅 國家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問題的批復(fù)(國稅函發(fā)1993368號)規(guī)定，對于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)投資聯(lián)營的具體情況，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況，按房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依

10、據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的情況，實(shí)際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)的租金，應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。 需要注意的是，由于企業(yè)以房地產(chǎn)對外投資，是以企業(yè)擁有的房屋產(chǎn)權(quán)換取被投資企業(yè)的股權(quán)，投資后，房屋的產(chǎn)權(quán)即歸被投資企業(yè)所有，被投資企業(yè)對該房屋享有獨(dú)占權(quán)和處置權(quán)。從會計(jì)處理的角度來看，投資方將房地產(chǎn)投出后，賬面的固定資產(chǎn)即消失，被投資企業(yè)按照“接受投資的固定資產(chǎn)的計(jì)價(jià)”原則確認(rèn)該項(xiàng)固定資產(chǎn)。因此，以房地產(chǎn)投資入股，其房屋的所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅應(yīng)由擁有房屋產(chǎn)權(quán)的被投資方繳納。假設(shè)B企業(yè)所在省市規(guī)定減除幅度30%，則

11、上例中B企業(yè)每年應(yīng)納房產(chǎn)稅=3000×(1-30%)×1.2%=25.2(萬元)。 三、城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納土地使用稅。由于企業(yè)以房地產(chǎn)對外投資，被投資的房地產(chǎn)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移到被投資企業(yè)所有，因此被投資企業(yè)應(yīng)按規(guī)定計(jì)繳城鎮(zhèn)土地使用稅。假設(shè)B企業(yè)所在城市規(guī)定城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米稅額為10元，則上例中B企業(yè)每年應(yīng)納土地使用稅=10×0.2=2(萬元)。四、印花稅 印花稅暫行條例第八條規(guī)定，同一憑證，由兩方

12、或者兩方以上當(dāng)事人簽訂并各執(zhí)一份的，應(yīng)當(dāng)由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。也就是說，以房地產(chǎn)投資入股，根據(jù)印花稅規(guī)定，簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”的雙方都要按萬分之五的稅率繳納印花稅。可見，接受房地產(chǎn)投資入股的被投資方也要繳納印花稅。即上例中B企業(yè)也應(yīng)納印花稅=3000×0.05%=1.5(萬元)。 五、土地增值說 按照財(cái)稅字199548號文件規(guī)定，對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述接受投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，依據(jù)財(cái)稅字199548號文件第十條關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問題規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在

13、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。   房產(chǎn)投資入股涉稅費(fèi)用及辦理流程一、 對房地產(chǎn)投資作價(jià)入股涉稅及費(fèi)用有：1、契稅，按成交價(jià)的3%由被投資企業(yè)繳納；2、印花稅，按投資做價(jià)入股合同金額的0.05%由投資方和被投資方分別繳納；3、所得稅，由投資方按評估入股價(jià)減去購買價(jià)的25%繳納；4、手續(xù)費(fèi)，按成交價(jià)的1%，由投資雙方各半繳納；5、不用繳營業(yè)稅和土地增值稅。具體規(guī)定如下：(1)、營業(yè)稅方面：根據(jù)財(cái)稅2002191號文件規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動

14、產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅；總結(jié)：不征營業(yè)稅。(2)、土地增值稅：根據(jù)財(cái)稅字1995048號文規(guī)定，對土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資時(shí)，暫免征收土地增值稅。但根據(jù)財(cái)稅200621號規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財(cái)稅字1995048號第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定?？偨Y(jié)：投資與被投資企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)的要繳土地增值稅，其他企業(yè)不繳。(3)、企業(yè)所得稅方面：根據(jù)國稅發(fā)2000118號文規(guī)定，企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣資產(chǎn)對外投資，應(yīng)

15、在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按照公允價(jià)格銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和對外投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。總結(jié)：投資企業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)高于原價(jià)的要繳企業(yè)所得稅。二、企業(yè)投資作價(jià)入股管理流程：企業(yè)股東決議確定以房產(chǎn)土地投資作價(jià)入股的股東決議評估報(bào)告章程修改（初稿）向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)資料主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審核國土部門代征契稅、印花稅、企業(yè)所得稅（投資方為企業(yè)，且由地稅部門征管的核定征收企業(yè)）、土地增值稅（企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）國土部門辦理權(quán)屬變更企業(yè)三個(gè)月內(nèi)到工商部門確認(rèn)章程修改（章程需加蓋工商部門騎縫章）修改章程把主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案三、投資作價(jià)入股需向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提交的相關(guān)資料：1、股東決議；2、修

16、改章程（初稿）；3、評估報(bào)告（土地房產(chǎn)評估明細(xì)）；4、企業(yè)所在鎮(zhèn)（區(qū)）政府證明文件；5、房地產(chǎn)作價(jià)投資入股涉稅事項(xiàng)審批表。四、后續(xù)管理：1、企業(yè)投資作價(jià)入股不需開具發(fā)票；2、對投資方所得稅的管理：(1)、投資方為個(gè)人的，其評估增值的所得暫不征收個(gè)人所得稅，投資方在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時(shí)，須按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅”繳交個(gè)人所得稅，其“財(cái)產(chǎn)原值”作業(yè)資產(chǎn)評估前的價(jià)值。(2)、投資方的企業(yè)所得稅屬地稅部門征管且為查賬征收的，其評估值所的（投資入股房地產(chǎn)賬面凈值與入股價(jià)值之差）應(yīng)并入當(dāng)期的應(yīng)納所得額，于章程修改確定的投資入股次月向主管地方機(jī)關(guān)申報(bào)。（注：非貨幣性資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)讓所得如數(shù)額較大，在一個(gè)納稅年

17、度確認(rèn)實(shí)現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報(bào)經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可作為遞延所得，在投資就業(yè)發(fā)生當(dāng)期及隨后不超過5個(gè)納稅年度內(nèi)平均攤轉(zhuǎn)到各年度的應(yīng)納所得中?！皵?shù)額較大”指非貨幣性資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)期應(yīng)納稅所得50%以上。3、企業(yè)三個(gè)月內(nèi)未到工商部門確認(rèn)章程修改（章程需加蓋工商部門騎縫章）并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對其“投資作價(jià)入股”行為試圖房地產(chǎn)就業(yè)，追繳相關(guān)稅費(fèi)。附：房產(chǎn)投資入股如何繳納營業(yè)稅【問題】超市以房產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓要繳納營業(yè)稅？依據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（財(cái)稅2002191號）文件的規(guī)定，是否可以理解為以房產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓不需要繳納營業(yè)稅？【

18、解答】財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（財(cái)稅2002191號）第一條規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。第二條規(guī)定，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。第三條規(guī)定，營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）（國稅發(fā)1993149號）第八、九條中與本通知內(nèi)容不符的規(guī)定廢止。國家稅務(wù)總局關(guān)于以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復(fù)（國稅函1997490號）規(guī)定：根據(jù)營業(yè)稅稅目注釋的有關(guān)法規(guī)，以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，收取固定利潤的行為，應(yīng)區(qū)別以下兩種情況征收營業(yè)稅：以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤

19、的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅；以商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽(yù)等投資入股，收取固定利潤的，屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。財(cái)稅2002191號結(jié)合國稅函1997490號及國稅發(fā)1993149號文件規(guī)定，從以下四個(gè)層面掌握文件精神：1、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅；2、以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)中的“土地使用權(quán)”投資入股，收取固定利潤的，按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅；3、以無形資產(chǎn)中的“商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽(yù)”等投

20、資入股，收取固定利潤的，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；4、單純的股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 新設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)及以不動產(chǎn)作價(jià)入股操作指南-天津?yàn)槔P(guān)于注冊成立新的房地產(chǎn)公司并以不動產(chǎn)作價(jià)入股等相關(guān)事宜，結(jié)合國家及天津市相關(guān)法律法規(guī)，總結(jié)如下：一、關(guān)于以不動產(chǎn)作價(jià)入股成立房地產(chǎn)公司的相關(guān)規(guī)定（一）注冊成立房地產(chǎn)公司的一般規(guī)定1、法律依據(jù)：（1）天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理規(guī)定第四條：在本市申請?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備以下條件： 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； 有固定的經(jīng)營場所； 具有3000萬元（含）以上的貨幣資金作為注冊資金； 有符合國家規(guī)定的專業(yè)技術(shù)人員；

21、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（2）天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理規(guī)定第五條：在本市設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)?shù)绞薪ㄔO(shè)交通委進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查。經(jīng)審查合格后，工商行政管理部門再予以辦理工商注冊登記手續(xù)。2、小結(jié)：擬設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的公司，除需注冊資本在3000萬元以上外，還應(yīng)持相關(guān)資料（包括：工商注冊登記申請書、法人股東營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件或自然人股東身份證復(fù)印件、企業(yè)驗(yàn)資報(bào)告、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專業(yè)人員的資格證書和任職文件、辦公地點(diǎn)租賃合同或產(chǎn)權(quán)證書或商品房買賣合同）至本市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的行政主管部門天津市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查，經(jīng)審查合格后，再辦理工商注冊登記手續(xù)。另外，公

22、司應(yīng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)向上述行政主管部門申請核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級，共分為一級、二級、三級、四級和暫定資質(zhì)，否則，須提請工商行政管理部門核減房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍。（二）出資形式及貨幣出資限定要求1、法律依據(jù)：中華人民共和國公司法第二十七條：股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。對作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。但是，法律、行政法規(guī)對評估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的百分之三十。2、小結(jié)：綜上所

23、述，擬設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的公司可以將不動產(chǎn)以評估價(jià)格作價(jià)入股的方式出資。同時(shí)，全體股東的貨幣出資不得低于注冊資本的30%，因此，股東在以不動產(chǎn)作價(jià)出資時(shí)，還應(yīng)當(dāng)配比一定比例的貨幣資本。并且，對不動產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，不得高估或者低估作價(jià)。（三）不動產(chǎn)出資應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)1、法律依據(jù)：中華人民共和國公司法第二十八條：股東應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額。股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入有限責(zé)任公司在銀行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。2、小結(jié)：若公司擬以土地、在建工程或房產(chǎn)所有權(quán)等不動產(chǎn)作價(jià)入股，既具有不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，又屬于股東

24、以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資入股的一種形式，因此，公司應(yīng)依法予以評估，并辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。二、關(guān)于不動產(chǎn)作價(jià)入股的流程（一）基本條件：土地使用權(quán)的投資入股應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此公司以土地使用權(quán)作價(jià)入股成立房地產(chǎn)公司應(yīng)符合以下基本條件：1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；3、轉(zhuǎn)讓時(shí)地上房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。（二）流程：1、土地使用權(quán)人為法人的，應(yīng)就該不動產(chǎn)作價(jià)入股出具股東

25、會決議；2、委托具有專業(yè)審計(jì)資格的審計(jì)師事務(wù)所或會計(jì)師事務(wù)所對所開發(fā)土地的投資額進(jìn)行審計(jì)，并出具投資總額和已投資額審計(jì)報(bào)告，并確定是否符合土地轉(zhuǎn)讓達(dá)到25%的標(biāo)準(zhǔn)。3、土地使用權(quán)人與所設(shè)立的房地產(chǎn)公司簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同（作價(jià)入股協(xié)議）；4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方在上述轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向土地所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成交價(jià)格；5、房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù)；6、房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估；7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；8

26、、房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單。注：以不動產(chǎn)作價(jià)入股，雙方簽署的作價(jià)入股協(xié)議需先交由房管局予以審核，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，再行辦理相關(guān)手續(xù)及交納相關(guān)費(fèi)用。且鑒于各區(qū)房地產(chǎn)管理部門在實(shí)際操作中，可能對部分流程的時(shí)限及各分項(xiàng)工作的具體程序由細(xì)化的差別要求，故公司在操作前應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行核實(shí)。（三）法律依據(jù)：1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（略）2、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定（略）3、契稅暫行條例細(xì)則（略）三、關(guān)于不動產(chǎn)作價(jià)入股所涉及的稅、費(fèi)（一）據(jù)與天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房管局溝通，目前，對于開發(fā)區(qū)內(nèi)以不動產(chǎn)作價(jià)入股視同不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，一般按照規(guī)定應(yīng)繳納的稅費(fèi)如下：契稅：總房款的3%登記費(fèi)：550手

27、續(xù)費(fèi)：雙方均按照9元/平方米予以繳納。印花稅：按照合同額的1計(jì)取。核定是否征收土地增值稅，以及征收比例（對于不動產(chǎn)先期進(jìn)行評估，根據(jù)評估額按比例收取土地增值稅）。目前執(zhí)行的增值稅稅率計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)如下：增值率=（增值額-扣除項(xiàng)目）/扣除項(xiàng)目稅率扣除率50%以下30%0%50%100%（含）40%5%100%200%（含）50%15%200%以上60%35%備注：1、以不動產(chǎn)作價(jià)入股，雙方簽署的作價(jià)入股協(xié)議需先交由房管局予以審核，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，再行辦理相關(guān)手續(xù)及交納相關(guān)費(fèi)用。2、上述內(nèi)容系與開發(fā)區(qū)房管局詢問結(jié)果，若公司擬操作此方案，需要根據(jù)不動產(chǎn)所在地向相應(yīng)的房管局咨詢。（二）增值稅費(fèi)問題增值稅是否繳

28、納的幾種情況：原企業(yè)類型出資方式出資設(shè)立的企業(yè)類型是否繳納土地增值稅非房地產(chǎn)企業(yè)以土地（房地產(chǎn)）出資非房地產(chǎn)企業(yè)作價(jià)入股出資環(huán)節(jié)不繳納非房地產(chǎn)企業(yè)以土地（房地產(chǎn)）出資非房地產(chǎn)企業(yè)將土地（房地產(chǎn)）再次轉(zhuǎn)讓需繳納無論是否房地產(chǎn)企業(yè)以土地（房地產(chǎn)）出資房地產(chǎn)企業(yè)出資環(huán)節(jié)需繳納房地產(chǎn)企業(yè)以建造的商品房出資無論是否房地產(chǎn)企業(yè)出資環(huán)節(jié)需繳納房地產(chǎn)企業(yè)以土地（房地產(chǎn)）作為職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)且發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，均視同銷售房地產(chǎn)需要繳納房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)的部分房地產(chǎn)自用或出租等商業(yè)用途，且未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移無需繳納，再次出售時(shí)須繳納（三）房地產(chǎn)開發(fā)

29、項(xiàng)目土增稅繳納及清算問題：1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土增稅預(yù)征依據(jù)天津市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理的公告的規(guī)定，在我市進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，土地增值稅實(shí)行預(yù)征方式，并在符合清算條件后在進(jìn)行土增稅清算，預(yù)征方式為：按照不同的銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，每平方米銷售價(jià)格2萬元（含2萬元）以下的，土地增值稅預(yù)征率為2；每平方米銷售價(jià)格2萬元至3萬元（含3萬元）的，土地增值稅預(yù)征率為3；每平方米銷售價(jià)格3萬元以上的，土地增值稅預(yù)征率為5。按預(yù)征率征收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，待符合清算條件后再進(jìn)行土地增值稅清算，多退少補(bǔ)。2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土增稅清算（1）應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清

30、算的情形： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。發(fā)生前述情形，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。（2）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形： 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算； ?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。發(fā)