住宅項目評估體系培訓(xùn)

1、 1 1 招商地產(chǎn)住宅項目評估體系培訓(xùn)招商地產(chǎn)住宅項目評估體系培訓(xùn)深圳市瑞捷建筑工程咨詢有限公司深圳市瑞捷建筑工程咨詢有限公司主講人：陳國凡主講人：陳國凡20152015年年 8 8月月 2 目錄第一章 住宅項目評估體系構(gòu)成第二章 質(zhì)量控制第三章 質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析第四章 行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀做法分享 3 第一章 住宅項目評估體系構(gòu)成 4 住宅項目體系構(gòu)成住宅項目體系構(gòu)成實測實量（權(quán)重60%）質(zhì)量風(fēng)險（權(quán)重30%）安全生產(chǎn)（權(quán)重10%）評估體系構(gòu)成評估體系構(gòu)成 5 1.項目綜合得分=各標段綜合得分算術(shù)平均值2.標段綜合得分=標段實測實量合格率（60%60%）+質(zhì)量風(fēng)險合格率（30%30%） +安全文明

2、合格率（10%10%）3.標段實測合格率=各組實測合格率算術(shù)平均值（備注：標段實測合格率為該標段實測各組合格率均值）4.質(zhì)量風(fēng)險得分=（應(yīng)得檢查項總分-檢查項扣減分）/應(yīng)得檢查項總分*100%5.安全文明合格率=安全生產(chǎn)（70%）+文明施工（30%）評估體系構(gòu)成評估體系構(gòu)成 6 三、檢查區(qū)得分率計算規(guī)則三、檢查區(qū)得分率計算規(guī)則1、工程項目質(zhì)量風(fēng)險檢查評分表扣分標準中所列舉的質(zhì)量缺陷都按在該檢查區(qū)出現(xiàn)的頻率扣分：C C：屬于系統(tǒng)性質(zhì)量問題，在檢查區(qū)內(nèi)普遍發(fā)生；B B：屬于重點關(guān)注性問題，在檢查區(qū)內(nèi)部分存在（5處以上）；A A：屬于個性問題，在檢查區(qū)內(nèi)個別存在（15處）。2、工程項目質(zhì)量風(fēng)險檢查評

3、分表扣分標準中所說的“施工方案”，是指已通過審批的施工方案。3、標段風(fēng)險評價應(yīng)得分為該檢查項所有參與檢查的“檢查大項” 分值之和（已隱蔽的檢查大項不算入 總分）；標段風(fēng)險評價扣分為該檢查項所有參與檢查的“檢查大項”扣分之和（扣分不超過該“檢查 大項分值”）；標段風(fēng)險評價得分率=（參與的檢查項總分-參與的檢查區(qū)扣分）/檢查項總分*100%， 其中檢查區(qū)扣分不應(yīng)超過檢查大項分值，即檢查項最大扣分值或扣分值之和為檢查大項分值。質(zhì)量風(fēng)險質(zhì)量風(fēng)險 7 4、 紅線扣分項說明：凡每出現(xiàn)一項帶項扣分為B級的，對質(zhì)量風(fēng)險評估總分加扣1分（按百分制）；凡每出現(xiàn)一項帶項扣分為C級的，對質(zhì)量風(fēng)險評估總分加扣3分（按百

4、分制）。5、檢查時不存在或因隱蔽且未參與檢查的檢查項，若未特別規(guī)定，不計入應(yīng)得分檢查時不存在或因隱蔽且未參與檢查的檢查項，若未特別規(guī)定，不計入應(yīng)得分。質(zhì)量風(fēng)險質(zhì)量風(fēng)險 8 一、標段質(zhì)量風(fēng)險檢查區(qū)選取規(guī)則一、標段質(zhì)量風(fēng)險檢查區(qū)選取規(guī)則每個總包標段隨機抽取一定現(xiàn)場范圍作為該總包標段質(zhì)量風(fēng)險檢查評估的樣本區(qū)域，稱為“標段質(zhì)量風(fēng)險檢查區(qū)” （簡稱檢查區(qū)）。具體抽取規(guī)則如下：產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型檢查區(qū)范圍檢查區(qū)范圍備注備注獨棟、雙聯(lián)排、類獨棟、多聯(lián)排、合院、疊拼、洋房、小高層、高層不少于現(xiàn)場樓棟數(shù)的20%，且不少于兩棟。地下室、外立面必查；此外，結(jié)結(jié)構(gòu)已封頂時頂層、構(gòu)已封頂時頂層、屋頂必查屋頂必查。質(zhì)量風(fēng)險

5、質(zhì)量風(fēng)險 9 二、質(zhì)量缺陷計數(shù)規(guī)則二、質(zhì)量缺陷計數(shù)規(guī)則（一）面狀構(gòu)件 1、樓板（已砌隔墻）每自然間算一處； 2、樓板（未砌隔墻）相鄰軸線合圍面算一處； 3、以屋脊分界，大屋面板每個單元算一處； 4、墻（已砌隔墻）每自然間每面墻算一處； 5、墻（未砌隔墻，含外墻）相鄰軸線之間每層每面算一處； 6、幕墻板材每塊算一處。（二）線狀構(gòu)件1、每根梁（含反坎、導(dǎo)墻）每跨算一處；2、每根柱（含構(gòu)造柱）每層算一處；3、變形縫每條每層算一處；4、天溝、陰陽角線、止水鋼板、避雷帶、橋架、線槽、風(fēng)管每條算一處（以轉(zhuǎn)角為界）；5、煙風(fēng)道、管井、管道每根（個）每層算一處；6、幕墻龍骨按相鄰節(jié)點間的每段算一處；幕墻打膠按

6、相鄰膠縫間每段算一處。（三）體狀、點狀、離散可數(shù)構(gòu)件 1、門、窗、鋼副框、欄桿、地漏、櫥柜、窗臺板、衛(wèi)生間等電位、配電箱、燈具、水泵、潔具等 每個算一處； 2、小屋面板、空調(diào)擱板、陽露臺板、雨棚板等每塊算一處； 3、欄桿埋件、幕墻埋件、其它埋件每個算一處。 質(zhì)量風(fēng)險質(zhì)量風(fēng)險 10 安全文明安全文明評分匯總表評分匯總表類別類別分項分項分項應(yīng)得分分項應(yīng)得分分項實得分分項實得分安全文明得分安全文明得分安全生產(chǎn)（安全生產(chǎn)（70%70%）防火10%100.00%100%三寶、四口、五臨邊、腳手架50%100.00%安全用電15%100.00%機械設(shè)備15%100.00%施工機具10%100.00%小計小

7、計100%100.00%文明施工文明施工（30%30%）工完場清25%25%材料堆放25%25%場容場貌50.00%50.00%小計小計100%100.00%（1）安全文明體系編制依據(jù)（ 建筑施工安全檢查標準(JGJ59-2011) ）附件：（2）安全文明體系內(nèi)容概括：安全生產(chǎn)、文明施工安全文明安全文明 11 注意事項及過程評估問題答疑注意事項及過程評估問題答疑1、為確保第三方評估公司的公正、獨立性，在項目評估期間，禁止各項目部采取一切誘導(dǎo)、干擾第三方評估公司進行公正、獨立的項目評估，總部工程管理部將隨機進行抽查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)存在弄虛作假、有違公正的現(xiàn)象，將采取罰分等處罰措施，并在公司層面進行通報

8、批評；2、各參評單位應(yīng)積極配合現(xiàn)場評估工作，如因參評單位故意不配合造成現(xiàn)場評估工作無法進行的，經(jīng)與工程管理部溝通確認無法繼續(xù)進行，即中止該項目評估。該項目當期評估結(jié)果按0分計，集團對參評項目部進行通報。3.測量數(shù)據(jù)應(yīng)反映項目的真實質(zhì)量，避免為了片面提高實測指標，過度修補或做表面文章，實測取點時應(yīng)規(guī)避相應(yīng)修補部位，并對修補方案合理性進行檢查。如混凝土墻柱出現(xiàn)大面積修補，則截面尺寸、墻面表面平整度、垂直度合格率將按實測合格率的80%計算；如混凝土頂板出現(xiàn)大面積修補，則頂板水平度合格率將按實測合格率的80%計算；4.如現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)不合理工序隱蔽，如二結(jié)構(gòu)未完成就進行甩漿等情況，項目成績按照集團實測最低分

9、處理，并進行通報。5、如現(xiàn)場空鼓存在切割未修補現(xiàn)象，一律按照空鼓不合格點進行計算。 12 序號序號 疑問內(nèi)容疑問內(nèi)容 問題答疑問題答疑1 1主體是新工作面，砌筑已經(jīng)開始，還實測主體么？ 如前道工序還存在四個單元樓層以上，還需繼續(xù)進行實測2 2廚衛(wèi)間反坎的高度是否統(tǒng)一按200為準（實測表與風(fēng)險表有不一致）？ 統(tǒng)一按照200為準3 3掛網(wǎng)搭接是否按照要求不小于100mm？ 搭接不能小于100mm4 4抹灰階段頂板水平度完成一遍打底未找平完成，是否進行實測？ 完成一遍膩子就需進行實測5 5實測測區(qū)如果只有2層是否不參與實測，還是必須大于等于3層，才滿足實測要求后進行測量? 實測測區(qū)必須大于3層才進行

10、實測6 6窗臺壓頂厚度實測標準要求厚度不小于120mm；如果根據(jù)現(xiàn)場設(shè)計要求，是否是不滿足設(shè)計要求才扣分處理? 按照集團標準7 7質(zhì)量風(fēng)險只針對測區(qū)評判，是否只要未隱蔽，均要作檢查扣分；如抹灰階段甩漿可看砌筑的內(nèi)容。 質(zhì)量風(fēng)險檢查以現(xiàn)場實際可見為準，不可見不給予應(yīng)得分8 8現(xiàn)場施工已甩漿完成，砌筑節(jié)點是否檢查？ 檢查注意事項及過程評估問題答疑注意事項及過程評估問題答疑 13 序號序號 疑問內(nèi)容疑問內(nèi)容 問題答疑問題答疑9 9園林綠化進場后，安全文明是否考慮不作檢查？如有高空作業(yè)是否不檢查？ 安全需要檢查，文明施工也進行檢查1010戶內(nèi)門洞口是否需要設(shè)置預(yù)制塊或?qū)嵭拇u？ 不強制1111主體階段實

11、測實量，存在不同程度的剔鑿、打磨、修補的現(xiàn)象，如何處理？以PPT講述為準1212抹灰階段實測樓層在養(yǎng)護期內(nèi)、空鼓切開未修補，更換樓層敲空鼓。 不更換1313圖紙與質(zhì)量風(fēng)險檢查表存在沖突，以哪個為準？ 以集團檢查標準為準1414實測體系中砌筑階段一結(jié)構(gòu)洞口是否進行實測應(yīng)予以明確，尤其是后期需安裝鋼副框的一結(jié)構(gòu)洞口； 砌筑階段不實測結(jié)構(gòu)洞口1515質(zhì)量風(fēng)險體系中，對于出屋面鋼套管的高度沒有予以明確定義，建議此處應(yīng)明確高度為多少；高于建筑完成面150mm1616質(zhì)量風(fēng)險體系中，屋面泛水高度內(nèi)要求結(jié)構(gòu)面上200mm內(nèi)使用止水螺桿，建議此次應(yīng)以屋面完成面200mm內(nèi)使用止水螺桿為宜。以建筑完成面為準17

12、17安全文明體系中，對于某些項目如施工升降機與外架相連、通道口防護棚搭設(shè)不到位等情況無扣分項，建議是否對于此類問題進行近似扣分。 可進行近似扣分注意事項及過程評估問題答疑注意事項及過程評估問題答疑 14 第二章 質(zhì)量控制 15 基本原則基本原則 事前、事中、事后控制事前、事中、事后控制第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程1、事先控制，砼澆筑之前施工單位（監(jiān)理單位事先控制，砼澆筑之前施工單位（監(jiān)理單位 ）應(yīng)有專人對模板工程進行復(fù)）應(yīng)有專人對模板工程進行復(fù)核；核；2、事中控制，砼澆筑過程指定專人對澆筑完成的砼頂板、墻面、樓板厚度進事中控制，砼澆筑過程指定專人對澆筑完成的砼頂板、墻面、樓板厚度進

13、行實測，對達不到要求的墻、板進行模板支撐調(diào)整（砼澆筑過程中）；行實測，對達不到要求的墻、板進行模板支撐調(diào)整（砼澆筑過程中）；3、事后控制，對砼澆筑成型的墻、板柱進行實測，對不合格點制定合理的修事后控制，對砼澆筑成型的墻、板柱進行實測，對不合格點制定合理的修補方案；補方案；4、實測實量控制總則，事前控制、事中調(diào)整、事后整改，最終取得優(yōu)良成績。實測實量控制總則，事前控制、事中調(diào)整、事后整改，最終取得優(yōu)良成績。 16 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程砼垂直度、平整度模板支撐體系缺陷。 問題描述：問題描述： 漲模、接縫不平，導(dǎo)致垂直度、平整度差； 剪力墻整體傾斜，導(dǎo)致垂直度差。 根部漲模、漏漿

14、嚴重，導(dǎo)致底部平整垂直度差。 上下層剪力墻錯臺。 17 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程解決技巧：解決技巧：剪力墻采用水泥預(yù)制內(nèi)支撐，間距不大于600mm，綁扎固定。有地區(qū)公司采用鋼筋支撐，容易產(chǎn)生銹點，用量較大時銹點過多，抹灰也會因為銹點而空鼓開裂。 18 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程解決技巧：解決技巧：層高3米以內(nèi)剪力墻應(yīng)至少設(shè)置5排對拉螺桿，最下排螺桿距地不得大于200mm，最上一排距上部板底不宜大于400mm。 19 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程解決技巧：解決技巧：剪力墻應(yīng)增設(shè)斜撐，樓板上應(yīng)提前預(yù)埋鋼筋頭。斜撐至少一道，間距不大于2500mm。 20 第

15、一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程解決技巧：解決技巧：模板垂直度應(yīng)在混凝土結(jié)構(gòu)施工前驗收、校準。 21 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程問題描述：問題描述：材料規(guī)格差。模板支撐立桿無法調(diào)節(jié)或頂托調(diào)節(jié)過高。其他問題不做細說。 22 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程解決技巧：解決技巧：建議采用50*100mm標準規(guī)格木方，木方不得扭曲變形。立桿頂部應(yīng)增設(shè)可調(diào)節(jié)的支撐，調(diào)節(jié)高度不宜高于300mm。板底木方間距不大于300mm。立桿間距不大于1200mm。掃地桿離地間距不大于200mm。中間水平拉桿步距不大于1800mm。 23 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程解決技巧：解

16、決技巧： 剪力墻層間錯臺、垂直度差控制技巧：1.澆搗砼時在剪力墻或柱頭下200mm位置埋設(shè)螺栓，上層支模時，該螺栓作為固定模板的支點，避免柱根部錯臺。2.外墻內(nèi)側(cè)除用鋼管斜向支撐外，另外增加鋼絲繩（配緊線器）斜拉。 24 解決技巧：解決技巧：墻、柱與梁同一平面節(jié)點要求：墻梁結(jié)合部形成受力斷面，結(jié)合部易出現(xiàn)錯臺現(xiàn)象.（1）墻梁結(jié)合部采用梁側(cè)木方壓過模板拼縫位置，保證受力剛度。梁測木方采用定型模具加固，保證上側(cè)木方受力剛度。（2）高層標準層可以考慮整體配模。第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程 25 解決技巧：解決技巧：墻、柱與梁同一平面節(jié)點要求：（3）剪力墻上部木方伸過梁交接點不得小于300

17、mm，用鐵釘固定連接木方和木膠板；（4）在粱底與剪力墻連接處增加木方同時包住剪力墻和粱底木方，用步步緊拉緊；（5）模板交接處50mm用鐵釘將模板與木方固定；鐵釘間距不得超過300mm。（6）大載面梁體450mm高度增加對拉加固措施或腰龍骨加強固定。第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程 26 模板底設(shè)置調(diào)平看腳板。第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程外梁模板上口設(shè)置螺桿加固，防止?jié)q模。剪力墻端洞口使用通長螺桿拉結(jié)，防止墻洞變形。墻柱澆筑時，從下往上采用人工敲擊模板，錘擊間距200mm，邊澆筑邊錘擊，有效控制表面氣泡、蜂窩、麻面產(chǎn)生。墻柱豎楞采用槽鋼（推薦性）。梁、柱、墻陰、陽角雙向設(shè)置木

18、方壓邊，提到剛度，防止漏漿，梁側(cè)用步步緊輔助加固，每500一道。 27 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程樓板厚度施工控制差，導(dǎo)致樓面平整度差，而出現(xiàn)板厚度不均。 問題描述：問題描述：混凝土表面收光處理差，找平施工較隨意。 28 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程解決技巧：解決技巧：單人操作應(yīng)采用2米鋁合金刮杠趕平。多人操作可采用更長的刮杠趕平?；炷潦┕ね谝归g施工，應(yīng)確保充足的照明。 29 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程解決技巧：解決技巧：方式一：鋼筋吊凳，間距600*600，應(yīng)滿足人行步距要求，以便于施工人員行走。有利于板厚的控制，且可重復(fù)利用。 30 解決技巧：

19、解決技巧：方式二：成品細石混凝土預(yù)制支墩，利于板厚控制。第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程 31 第一部分、混凝土工程第一部分、混凝土工程解決技巧：解決技巧：方式三：自制木盒控制板厚。 32 第二部分、砌筑工程第二部分、砌筑工程問題描述：問題描述：組砌形式不統(tǒng)一，灰縫大小不一，墻面瞎縫透明縫多；門窗洞口偏差大；轉(zhuǎn)角墻、丁字墻沒有相互咬合，形成通縫。 33 第二部分、砌筑工程第二部分、砌筑工程解決技巧：解決技巧： 樣板先行，確定排磚模板，非標砌塊盡可能預(yù)先統(tǒng)一加工。要求施工單位編制砌筑排磚圖，并明確交底，便于普通工人識圖，有利于組砌形式、轉(zhuǎn)角通縫、洞口偏差等問題的解決。 34 第二部分、砌

20、筑工程第二部分、砌筑工程問題描述：問題描述：構(gòu)造柱、窗臺壓頂?shù)炔捎貌讲骄o，造成空心磚孔洞較多，墻體破壞嚴重，存在滲漏隱患。 35 第二部分、砌筑工程第二部分、砌筑工程解決技巧：解決技巧： 構(gòu)造柱支模應(yīng)使用對拉螺栓，避免使用步步緊。 36 第二部分、砌筑工程第二部分、砌筑工程小技巧小技巧： 空調(diào)洞預(yù)制，有利于質(zhì)量控制，如空調(diào)洞向外傾斜的角度控制；不需要洞邊塞縫，因塞縫不密實導(dǎo)致滲漏等等。 37 第二部分、砌筑工程第二部分、砌筑工程小技巧：墻體頂砌部位預(yù)制定型混凝土塊，以利于頂砌的飽滿。 38 第二部分、砌筑工程第二部分、砌筑工程小技巧：戶內(nèi)箱采用預(yù)制混凝土塊預(yù)埋，避免電箱周邊大面積開槽、封堵。

21、39 第二部分、砌筑工程第二部分、砌筑工程小技巧：采用成品斜頂磚，協(xié)定角度固定，倒逼砌筑排版。 40 第二部分、砌筑工程第二部分、砌筑工程小技巧：管線從空心砌塊中間穿設(shè)，避免后期管線開槽。 41 第二部分、砌筑工程第二部分、砌筑工程小技巧：一次結(jié)構(gòu)把廚衛(wèi)間反坎一次性澆筑到位；一次結(jié)構(gòu)把門洞口小門垛一次性澆筑到位，避免后期小磚砌筑小門垛。 42 第二部分、砌筑工程第二部分、砌筑工程門窗框預(yù)制塊：采用預(yù)制混凝土塊、實門窗框預(yù)制塊：采用預(yù)制混凝土塊、實心磚；空心磚墻體則在門窗洞邊心磚；空心磚墻體則在門窗洞邊200mm內(nèi)的孔洞須用細石混凝土填實；預(yù)制塊內(nèi)的孔洞須用細石混凝土填實；預(yù)制塊或?qū)嵭拇u的寬度同

22、墻厚；長度不小于或?qū)嵭拇u的寬度同墻厚；長度不小于200mm；高度應(yīng)與砌塊同高或砌塊高度；高度應(yīng)與砌塊同高或砌塊高度的的1/2且不小于且不小于100mm；最上部（或最下；最上部（或最下部）的混凝土塊中心距洞口上下邊的距部）的混凝土塊中心距洞口上下邊的距離為離為150200mm，其余部位的中心距，其余部位的中心距不大于不大于600mm，且均勻分布。，且均勻分布。 43 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程控制線的控制線的技巧：技巧：l 控制線應(yīng)從結(jié)構(gòu)施工時開始布放；實際為必做的工作。l 控制線距剪力墻、柱邊應(yīng)為200-300mm;l 技巧在于：控制線轉(zhuǎn)角處要以紅油漆做出三角標示，以備墨線消失后可隨

23、時恢復(fù)；l 三角標示應(yīng)長期保留，直至抹灰完成。 使用統(tǒng)一的控制線將有利于各分部分項工程質(zhì)量的控制。戶內(nèi)門洞/外墻窗內(nèi)側(cè)墻體厚度極差、開間/進深和方正度等三項問題 44 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程解決技巧：解決技巧：（1）灰餅布置應(yīng)按照地面放線布置，首先制作墻面四角的灰餅；（2） 布灰餅時不僅要考慮墻面平整、垂直度，還要考慮垂直墻面間的陰陽角，確保房間的方正；（3）通過四角的灰餅拉線制作中間的灰餅，灰餅間距不得大于1.5m;（可考慮三排）（4）灰餅驗收戶內(nèi)門洞/外墻窗內(nèi)側(cè)墻體厚度極差、開間/進深和方正度等三項問題 45 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程小技巧：技巧： 抹灰面終凝前施

24、工單位應(yīng)進行墻面自檢，如存在問題可立即處理。 46 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程空鼓、裂縫解決技巧：空鼓、裂縫解決技巧：線槽及不平整部位應(yīng)先填補或修平。掛網(wǎng)，不僅不同材料交界面，線槽也應(yīng)掛網(wǎng)；噴漿、甩漿均可，但是要注意淋水養(yǎng)護，確保強度；抹灰應(yīng)提前濕潤墻體，不見明水；抹灰后要及時養(yǎng)護，為確保樓內(nèi)環(huán)境、不形成樓面積水，建議采用噴壺。 47 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程墻面空鼓與開裂問題的特征與共性墻面空鼓與開裂問題的特征與共性墻面空鼓與開裂的共性主要有如下二大方面：1）抹灰層的強度與密實度較差2）墻面抹灰層中間往往存在純漿水泥層 48 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程影響墻面

25、抹灰層不夠密實的成因影響墻面抹灰層不夠密實的成因1、墻面抹灰沒有按相關(guān)技術(shù)規(guī)程的基本要求實行分道施工。 2、新拌砂漿超過施工開放時間或受到污染，而影響到砂漿的性能。3、砂料沒有過篩級配。4、抹灰之前沒有對基層上的凹凸不平及孔洞部位修補處理。5、鋼絲網(wǎng)未張拉牢固。 49 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程影響墻面抹灰層不夠密實的成因影響墻面抹灰層不夠密實的成因成因一，成因一，墻面抹灰沒有按相關(guān)技術(shù)規(guī)程的基本要求實行分道施工一則，砌體與混凝土結(jié)構(gòu)的抹灰層基面，在饑水性方面存在著較大的差異，抹上墻的砂漿其初凝時間是無法一致的。 大量實例工程經(jīng)驗證明，抹在混凝土結(jié)構(gòu)基面上的底層灰與罩面灰其分道施工間

26、隔時間小于12個小時的話，施工確實是難以將抹灰層搓抹密實的。故其出現(xiàn)開裂與空鼓缺陷的概率是甚高的。 50 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程 另則，墻面抹灰一次上漿過厚，施工不但難以將抹灰層搓壓密實，而且極容易出現(xiàn)下滑，抹灰層的密實與粘結(jié)力就難以保證了。影響墻面抹灰層不夠密實的成因影響墻面抹灰層不夠密實的成因 51 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程影響墻面抹灰層不夠密實的成因影響墻面抹灰層不夠密實的成因成因二，成因二，新拌砂漿超過施工開放時間或受到污染，必然大大降低砂漿的施工操作性和粘結(jié)力。 此外，砂漿進入初凝后再加水重新調(diào)拌，在事實上已改變了砂漿的水灰比，難免會使砂漿的干燥收縮劇增。

27、52 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程影響墻面抹灰層不夠密實的成因影響墻面抹灰層不夠密實的成因成因三，成因三，砂料沒有作出過篩級配。砂漿中難免會存在較粗骨料或異物，施工就無法將漿料搓壓或擠壓密實了。 53 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程成因四，成因四，抹灰之前沒有對基層上的凹凸不平及孔洞部位作出修補處理，以及抹灰層收口界面粗糙，施工就難以將砂漿料搓壓密實。影響墻面抹灰層不夠密實的成因影響墻面抹灰層不夠密實的成因 54 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程成因五，成因五，釘掛在墻面上的鋼網(wǎng)未張拉牢固，其在抹灰過程中不可避免會出現(xiàn)回彈的問題，抹灰層就難以確保密實了。影響墻面抹灰層不夠密實

28、的成因影響墻面抹灰層不夠密實的成因 55 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程抹灰基層處理抹灰基層處理1、掛網(wǎng)不牢固、鋼絲網(wǎng)剛度不足、掛網(wǎng)前高低差未補平等造成掛網(wǎng)部位無法搓壓密實；2、甩漿不密實、不均勻、未形成毛刺，漿體強度不足；3、門洞過梁未設(shè)置或支座長度不足、因平面限制過梁未進行植筋或現(xiàn)澆、過梁端部存在通縫/灰縫不飽滿等情況；4、砌筑墻體出現(xiàn)通縫、斷磚、混砌、頂砌灰縫不飽滿等問題都容易導(dǎo)致后期抹灰層的開裂。等等 56 工藝做法工藝做法構(gòu)造柱及腰梁未設(shè)置。原因分析：原因分析：墻體高度大于4米未設(shè)置腰梁，墻長超過5米或?qū)痈?倍未設(shè)置構(gòu)造柱，增大墻體變形力，從而導(dǎo)致空鼓/開裂產(chǎn)生。第三部分、抹灰

29、工程第三部分、抹灰工程 57 一次性砌筑到頂?shù)谌糠?、抹灰工程第三部分、抹灰工程原因分析：原因分析：砌筑墻體一次性到頂，頂砌間隙時間不足，造成墻體豎向收縮（沉降變形）。建議做法：建議做法：嚴格控制砌筑墻體頂砌間隙時間（一般不少于14天），并加強頂砌部位灰縫控制及掛網(wǎng)處理。9.1.9填充墻砌體砌筑，應(yīng)待承重主體結(jié)構(gòu)檢驗批驗收合格后進行。填充墻與承重主體結(jié)構(gòu)間的空（縫）隙部位施工，應(yīng)在填充墻砌筑14d后進行。 砌體結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范砌體結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50203-2011工藝做法工藝做法 58 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程水電安裝水電安裝原因分析：原因分析：水電敷設(shè)開槽采

30、用人工打鑿；深度/寬度不符合要求、斜向或水平開槽過長；管線固定不到位（存在應(yīng)力）；線槽填堵不密實或采用普通砂漿填堵；抹灰完成后二次開槽。建議做法：建議做法：采用預(yù)留、預(yù)埋或機械開槽，嚴禁人工打鑿；線槽填補密實，且與砌體墻平，線槽尺寸：深度10，槽寬mm。 59 第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程養(yǎng)護養(yǎng)護水泥砂漿抹灰層應(yīng)在24h后進行養(yǎng)護，養(yǎng)護時間一般不小于7d。抹灰層在凝結(jié)前，應(yīng)防止快干、水沖、撞擊和震動。在收面在收面12小時左右，在面上涂刷小時左右，在面上涂刷108膠膠水，再敷于薄膜進行養(yǎng)護。水，再敷于薄膜進行養(yǎng)護。 60 整改整改人工打鑿、空鼓切除不到位、修補不規(guī)范。原因分析：原因分析：

31、后期空鼓、開裂部位直接使用人工剔鑿進行修補，剔鑿過程導(dǎo)致該部位周邊抹灰層的松動，造成周邊的二次空鼓、開裂。建議做法：建議做法：空鼓、開裂部位周邊應(yīng)采用機器切割，空鼓部位切割完成后使用空鼓錘進行復(fù)查，保證空鼓切除到位，基層重新清理并濕潤，分層進行修補，后期及時進行養(yǎng)護。第三部分、抹灰工程第三部分、抹灰工程 61 第三章 質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 62 地下室外墻防水搭接長度不足，接頭脫落，防水基層處理不到位。質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 63 地下防水區(qū)域砼裂縫處理不合規(guī)，防水施工后出現(xiàn)滲漏質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 64 止水鋼板不交圈、焊接、露出寬度不符合施工規(guī)范要求；

32、遇水膨脹止水條嵌固不牢；止水凹槽深度寬度不足質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 65 衛(wèi)生間給水管直接從門下檻或?qū)Ω看┰O(shè)質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 66 外墻灰縫不飽滿、勾縫不到位、斷磚、瞎縫、通縫質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 67 外墻孔洞封堵不密實質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 68 外墻線條根部未設(shè)置砼防水反坎，存在滲漏風(fēng)險。質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 69 無窗臺壓頂；窗臺壓頂后澆；壓頂伸入墻體長度不足；成型質(zhì)量差（如孔洞、漏漿、露筋、歪斜、開裂等）質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 70 空調(diào)板、出屋面砌體墻等有積水可

33、能性的部位導(dǎo)墻設(shè)置情況質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 71 地下室防水與墻面結(jié)構(gòu)持平，防水材料未卷入50mm，成品保護不到位。質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 72 外窗塞縫不密實、塞縫間隙需不符合要求質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 73 外窗無泄水孔，加工過程中組角、榫接部位未打膠質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 74 外墻構(gòu)造柱支模采用“步步緊”穿設(shè)砌體墻進行加固處理，與結(jié)構(gòu)梁底交接部位易澆筑不密實，后期存在滲漏隱患。質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 75 外窗主副框之間未打發(fā)泡塞縫，存在滲漏風(fēng)險。質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 76

34、塞縫前未撕去與塞縫材料接觸部位的保護膜、包裝紙質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 77 1、衛(wèi)生間反坎鑿毛不到位，特別是豎向結(jié)合面，成型質(zhì)量差2、導(dǎo)墻用木塊、磚塊等作為內(nèi)撐，或用鐵絲穿模，或使用普通螺桿質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 78 衛(wèi)生間立管吊洞不密室，嚴禁鐵絲吊洞質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 79 衛(wèi)生間基層清理不到位、立面防水涂膜厚度達不到設(shè)計厚度的80%質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 80 衛(wèi)生間未設(shè)置側(cè)排地漏，后期積水無法排出，存在滲漏風(fēng)險。質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 81 出屋面門檻高度不足，后期存在滲漏隱患。質(zhì)量風(fēng)險共性問

35、題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 82 屋頂、露臺結(jié)構(gòu)板面上200mm高度內(nèi)采用帶PVC套管的穿墻螺桿質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 83 出屋面（含地下車庫）煙風(fēng)道泛水高度范圍內(nèi)存在磚砌體（砼未隨屋面一次澆筑）質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 84 出屋面（含地下車庫）管道未設(shè)剛性防水套管或剛性防水套管高度不足，防水施工前未做防銹處理且防水未進行收口質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 85 抹灰后外墻出現(xiàn)滲漏（含外門窗周邊滲漏）質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 86 抹灰前未將管槽用細石砼灌實，采用小磚填塞質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 87 過梁入墻長度

36、不足250mm；當過梁受平面限制入墻長度不足150mm時，未采用植筋及現(xiàn)澆的方式進行施工，門垛不牢固質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 88 砼墻面后開槽損壞鋼筋質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 89 1、掛網(wǎng)、甩漿前未將墻體各種孔洞封堵、或封堵做法和質(zhì)量不合規(guī)、結(jié)構(gòu)缺陷修補和雜物清理不到位（含高低差用水泥砂漿填補）2、一次性砌到頂或補砌、補塞質(zhì)量差3、不同材質(zhì)墻面抹灰前未掛抗裂網(wǎng)、鋼絲網(wǎng)絲徑小于0.7mm質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 90 未分層抹灰，超過35mm未加鋼絲網(wǎng)，修補不規(guī)整，產(chǎn)生開裂質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 91 砂漿配合比不合規(guī)、樓層堆

37、放不設(shè)墊板、現(xiàn)場加水、初凝后使用質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 92 廚房煙道卸載做法不合理，上下未對齊；不在樓板位置對接質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 93 砼構(gòu)件未預(yù)留洞，后期鉆鑿開洞質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析質(zhì)量風(fēng)險共性問題分析 94 第四章 行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀做法分享 95 導(dǎo)墻提前預(yù)留槽口，避免后期由于導(dǎo)墻開鑿而引起的開裂，減少滲漏風(fēng)險。線管預(yù)留在衛(wèi)生間反坎上部，降低線管穿反坎存在的滲漏風(fēng)險。質(zhì)量風(fēng)險建議做法質(zhì)量風(fēng)險建議做法 96 衛(wèi)生間吊洞方式質(zhì)量風(fēng)險建議做法質(zhì)量風(fēng)險建議做法 97 現(xiàn)場窗臺排水坡道明顯屋面水落口防水施工卷材內(nèi)返，施工質(zhì)量好質(zhì)量風(fēng)險建議做法質(zhì)量風(fēng)險建議做法 9

38、8 現(xiàn)場屋面防水施工質(zhì)量好，出屋面鋼套管留置高度符合要求現(xiàn)場預(yù)埋套管防腐措施到位質(zhì)量風(fēng)險建議做法質(zhì)量風(fēng)險建議做法 99 管道根部砼反坎成型質(zhì)量好現(xiàn)場砌筑預(yù)留管洞口,避免后開洞 100 室內(nèi)墻面踢腳線、頂棚、廚衛(wèi)間門邊膩子翻邊處理，線條清晰，觀感質(zhì)量較好。質(zhì)量風(fēng)險建議做法質(zhì)量風(fēng)險建議做法 101 實測數(shù)據(jù)上墻質(zhì)量風(fēng)險建議做法質(zhì)量風(fēng)險建議做法 102 門過梁整體現(xiàn)澆配電箱采用成品預(yù)制塊鑲嵌質(zhì)量風(fēng)險建議做法質(zhì)量風(fēng)險建議做法 103 外墻孔洞封堵質(zhì)量風(fēng)險建議做法質(zhì)量風(fēng)險建議做法 104 窗臺壓頂外窗塞縫質(zhì)量風(fēng)險建議做法質(zhì)量風(fēng)險建議做法 105 外墻螺桿洞封堵質(zhì)量質(zhì)量風(fēng)險建議做法質(zhì)量風(fēng)險建議做法 106 砌筑觀感質(zhì)量較好質(zhì)量風(fēng)險建議做法質(zhì)量風(fēng)險建議做法 107 自制甩漿工具質(zhì)量風(fēng)險建議做法質(zhì)量風(fēng)險建議做法 108 觀感導(dǎo)墻支模方式、底部鑿毛質(zhì)量質(zhì)量風(fēng)險建議做法質(zhì)量風(fēng)險建議做法 109 外墻構(gòu)造柱留設(shè)投料頭質(zhì)量風(fēng)險建議做法質(zhì)量風(fēng)險建議做法 110 質(zhì)量風(fēng)險建議