XX物業(yè)公司房屋與公共設(shè)施巡檢、養(yǎng)護(hù)規(guī)程

1、工作流程1巡檢、維修保養(yǎng)策劃制定維修保養(yǎng)計劃質(zhì)量要求與標(biāo)準(zhǔn)1. 參照 Q/CMPMCGZ37104房屋和公共設(shè)施管 理規(guī)定中附錄 A、B。2. 合理，能滿足本項(xiàng)目服 務(wù)需求和管理要求。3. 房屋及公共設(shè)施的巡 檢、養(yǎng)護(hù)頻次應(yīng)高于相關(guān)地 方標(biāo)準(zhǔn)。4. 計劃內(nèi)容包括例行預(yù)防 性養(yǎng)護(hù)內(nèi)容和根據(jù)巡檢和 普查結(jié)果確定的維修項(xiàng)目。5. 不低于策劃的周期與頻 次。6. 及時報公司品質(zhì)管理部 門審批備案。房屋與公共設(shè)施巡檢、養(yǎng)護(hù)規(guī)程1范圍本規(guī)程規(guī)定了房屋及公共設(shè)施的巡檢、維護(hù)、保養(yǎng)工作的工作周期、內(nèi)容及要求，適用 于指導(dǎo)工程維修人員對房屋及公共設(shè)施進(jìn)行巡檢、養(yǎng)護(hù)的操作。2編制依據(jù)/引用文件2.1 Q/CMPM

2、CFS 37104房屋和公共設(shè)施管理規(guī)定3術(shù)語 3.1房屋本體：指樓宇的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天面、屋面等3.2公共設(shè)施：指與樓宇建筑相配套各類室外構(gòu)筑物、平臺、路面路基、路燈及線路、停車 場（庫）、溝渠池井、排污水管、水箱、水池、消防栓（管）、雕塑、建筑小品、游樂場連廊、 雨檐臺、信報箱、公用標(biāo)志設(shè)施、垃圾房等。4工作流程、工作內(nèi)容與質(zhì)量要求工作內(nèi)容工程管理部門根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際 情況和合同要求進(jìn)行房屋與公共設(shè)施 的巡檢與養(yǎng)護(hù)策劃，確定房屋及公共 設(shè)施的巡檢、養(yǎng)護(hù)頻次。編制本項(xiàng)目的房屋本體與公共設(shè)施維護(hù)周期一覽表（附錄 A、附錄B）物管中心（處）維修主管根據(jù)本項(xiàng) 目的房屋本體與公共設(shè)

3、施維護(hù)周期， 頻次和實(shí)際情況制定年度房屋維修 保養(yǎng)計劃（表 370 -2）、年度設(shè) 備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃（表370 -2）， 報公司品質(zhì)管理部門審批備案。工作流程編制實(shí)施計劃按計劃實(shí)施巡檢NY是否發(fā)現(xiàn)缺陷、損壞按計劃維修保養(yǎng)是否元成計劃修改、調(diào)整維修保養(yǎng)實(shí)施計劃報項(xiàng)目負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)實(shí)施記錄整理歸檔工作內(nèi)容質(zhì)量要求與標(biāo)準(zhǔn)物管中心（處）工程部根據(jù)批準(zhǔn)的年度維修保養(yǎng)計劃，編制季度、月度實(shí)施計劃。制定巡檢計劃、巡檢線路。工程部巡檢人員按巡檢計劃、巡檢線路實(shí)施房屋及公共設(shè)施的巡檢。巡檢結(jié)果填寫房屋和公共設(shè)施檢查表（表370 -9）巡檢中發(fā)現(xiàn)缺陷、損壞報物管中心（處）工程部主管。維修保養(yǎng)人員按維修保養(yǎng)實(shí)施計劃進(jìn)

4、行房屋及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。維修保養(yǎng)結(jié)果填寫房屋 /設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表（表 370 -8）因故未能完成的維修保養(yǎng)內(nèi)容報項(xiàng)目工程部門進(jìn)行調(diào)整，并報公司品質(zhì)管理部門備案。根據(jù)巡檢和普查結(jié)果調(diào)整補(bǔ)充維修保養(yǎng)實(shí)施計劃。根據(jù)計劃實(shí)施情況，調(diào)整維修保養(yǎng)實(shí)施計劃。調(diào)整的維修保養(yǎng)計劃報項(xiàng)目負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)實(shí)施。記錄整理歸檔7.實(shí)施計劃應(yīng)與批準(zhǔn)的維修保養(yǎng)計劃相符（按規(guī)定調(diào)整的除外）。8.巡檢內(nèi)容、范圍、頻次應(yīng)與計劃相符，不得缺漏。9.記錄填寫完整、清晰。10.發(fā)現(xiàn)缺陷、損壞處理及時。11.維修保養(yǎng)內(nèi)容、范圍、頻次應(yīng)與實(shí)施計劃相符，維修保養(yǎng)質(zhì)量應(yīng)符合相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。12.記錄填寫清晰、完整,維修保養(yǎng)質(zhì)量經(jīng)主管簽字

5、確認(rèn)。13.未能完成的維修保養(yǎng)內(nèi)容及時上報。14.在管項(xiàng)目工程管理部門應(yīng)及時調(diào)整維修保養(yǎng)實(shí)施計劃，并報品質(zhì)管理部門備案。15.調(diào)整的維修保養(yǎng)計劃需經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可、上報、實(shí)施。16.記錄齊全，填寫完整、清晰，便于檢索。第12頁共11頁5巡檢、養(yǎng)護(hù)類型與頻次5.1房屋及公共設(shè)施的巡檢類型分為月度、季度、年度檢查，檢查區(qū)域和方式見表1表1住宅小區(qū)的巡檢檢杳區(qū)域頻次方式項(xiàng)目小區(qū)房屋、園區(qū)公共設(shè)施月度普查房屋：空置房的外立面、天面、地面、墻面、出入門、玻璃窗、太陽能熱水器。公共設(shè)施：生活水泵房、消防水池、墻面插座、燈開關(guān)、監(jiān)控探頭、照明燈具、天然氣閥門、水電管井、排污泵、業(yè)戶水電表 箱、消防控制

6、柜。園區(qū)：兒童娛樂場地、活動器材室外木椅、木橋、地?zé)?、井蓋、 道路石材、道路磚、水景系統(tǒng)。季度普查雨污排水井、化糞池、照明配電箱、樓棟分開關(guān)箱、消防濕式報 警閥、煙感、溫感。年度普查避雷設(shè)施注：房屋及公共設(shè)施的巡檢、 養(yǎng)護(hù)頻次可參照 Q/CMPMCGZ 37104房屋和公共設(shè)施管理規(guī)定中附錄A、B確定，遇本地有相關(guān)分等定級規(guī)定的，將根據(jù)本地相關(guān)分等定級規(guī)定確定，不得低于相關(guān)規(guī)定要求。5.2巡檢項(xiàng)目、內(nèi)容、方法和養(yǎng)護(hù)要求 5.2.1住宅小區(qū)的巡檢與養(yǎng)護(hù)（見表 2）分類部位內(nèi)容/方法養(yǎng)護(hù)/質(zhì)量要求土 建外墻體1. 逐項(xiàng)目視2. 檢杳外墻體磚、石材及其他外墻外掛件無變形、沉降、凹凸、脫落、開裂、傾斜

7、、 移位和非收縮性裂縫，有無鋼筋外露現(xiàn)象。內(nèi)墻體檢查內(nèi)墻體地磚、墻磚、消防樓梯臺階、墻面漆無變形、脫落、開裂、無缺棱掉角、空鼓、 發(fā)霉、污染現(xiàn)象?？罩梅课菝鎸?.檢查地磚、批蕩層、女兒墻、防水1. 地磚無空鼓、裂碎。2. 無裂縫。3. 防水卷材立邊無翹起。2.檢查雨水排口4.無雜物堵塞，篦子有無損壞。分類部位內(nèi)容/方法養(yǎng)護(hù)/質(zhì)量要求3.檢查廚房、衛(wèi)生間排氣口5.無動力排風(fēng)扇運(yùn)轉(zhuǎn)靈活。地下室1.檢查墻地面。1.有無滲漏痕跡。2.檢查水泥砂漿面層2.無裂紋，無起砂等現(xiàn)象。3.檢查墻面油漆3.墻面無污染、油漆脫落現(xiàn)象。園區(qū)配套設(shè)施檢查木橋、露天木椅、道路1. 無變形、腐爛、松動。2. 無斷裂、松動。

8、小五金件空置房內(nèi)門窗五金件1.玻璃門窗1開啟自如靈活、配件齊全、無變形、玻璃無 破裂。2. 門鎖開啟靈活，拉手安裝牢固。3. 合頁無變形缺油、螺絲無松動。4. 油漆均勻無脫落。2.入戶門1. 門鎖開啟靈活，拉手安裝牢固。2. 合頁無變形缺油、螺絲無松動。3. 門面和門口無開裂、脫漆、發(fā)霉現(xiàn)象外圍五金件1.檢查兒童娛樂場1.各螺絲緊固、繩索無斷股、滑梯表面光 滑、接口處無斷裂、金屬結(jié)構(gòu)無開焊現(xiàn)象、 滑動及轉(zhuǎn)動輪無缺油現(xiàn)象。2.檢查金屬圍桿2.無開焊、晃動、銹蝕、變形現(xiàn)象。給排水樓內(nèi)供水設(shè)施1.檢查管道1.連接法蘭盤螺絲無銹跡，銹蝕、滲漏、 保溫層完整、水流標(biāo)識準(zhǔn)確。2.檢查閥門、水龍頭、2.無滲

9、漏、銹蝕、松動現(xiàn)象，水流通暢。樓內(nèi)排水設(shè)施1. 檢杳止回閥1. 無滲漏、銹蝕、松動現(xiàn)象，排水流通暢。2. 內(nèi)部機(jī)械聯(lián)動開閉靈活、無堵塞。2.檢查排污排水泵3.連接法蘭盤螺絲無銹跡，銹蝕、滲漏、 堵塞、排水流通暢。3.檢查消防栓4.連接口、截門無滲漏。4.檢查計量表5.連接口無滲漏、表盤玻璃無碎裂、表指 針無脫落。園區(qū)供水5.檢查供水井及閥門6.井蓋無斷裂、井內(nèi)無積土雜物、螺桿手 輪無銹蝕、轉(zhuǎn)動靈活，螺干采用黃油保護(hù)。分類部位內(nèi)容/方法養(yǎng)護(hù)/質(zhì)量要求園區(qū)排水6.檢查排污、排雨水井7.井蓋無斷裂、井內(nèi)無積土、雜物、污垢、 沉淀物堵塞、排水通暢。室外電器設(shè)施1.檢杳室外控制箱、柜1.指示燈顯示是否正

10、確、箱體鎖體完整、 箱內(nèi)電器元件無損、完好、連接點(diǎn)無松動、 過熱、接地可靠、箱內(nèi)清潔。2.檢查路燈、地?zé)?.外觀無損、防水密封好、線路無外露。3.檢查泵電機(jī)3.聽無前后軸承異常聲音、扇葉無損、機(jī) 座固定牢固。弱電 系 統(tǒng)門禁1.檢查電子密碼鎖1.按鍵齊全、鏡頭清潔、字碼清晰、顯示器表面無硬傷2.檢查門磁2.螺絲固定牢固、無斷線、門自然關(guān)閉時 能緊密吸合。樓外3.檢杳弱電地面井3.有無滲水、無雜物、信號電纜、外觀無 損。車場系統(tǒng)4.檢查出入口、主機(jī)4.道閘起落是否靈活、主機(jī)設(shè)定、查閱功 能是否有效。兒童滑板場1. 檢查滑板場地是否有異物、 障礙物，以免傷人。2. 檢查頂部及四面是否有金屬 物，以

11、免傷人。3. 檢查各組成部件是否松動、 脫落。4. 檢查各組成部件連接螺絲是 否丟失、是否有防碰蓋帽。5. 檢查地腳螺栓是否松動、斷 裂。1. 場地?zé)o異物、障礙物。2. 無有可能上人的金屬物。3. 各部件連接緊固無松動、脫落。4. 連接螺絲完好、有防碰蓋帽。5. 地腳螺栓無松動、斷裂。附錄A房屋本體維護(hù)周期一覽表序號項(xiàng)目周期/頻次維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1地基基礎(chǔ)每年2次檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。 檢查基礎(chǔ)有無開裂、破損，勒腳有無破損。每年1次檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。2承重 結(jié) 構(gòu)梁每年2次檢查有無變形、裂縫、腐蝕。每年1次檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。板每年2次檢查有無

12、彎曲變形、裂縫、腐蝕。每年1次檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。柱每年2次檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。每年1次檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。承重墻每年2次檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。每年1次檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。金 屬 構(gòu) 件每年2次檢查金屬構(gòu)件有無孔洞、變形、裂縫、銹蝕。對油漆脫落、起殼、銹蝕部分刷漆處理。適時加強(qiáng)臺風(fēng)暴雨等惡劣天氣時對金屬結(jié)構(gòu)和支撐體系的適時檢測。 加強(qiáng)地震等不可抗拒自然力作用后，對金屬結(jié)構(gòu)和支撐體系的檢測 維護(hù)工作。在臺風(fēng)暴雨后加強(qiáng)對金屬結(jié)構(gòu)的檢查，根據(jù)檢查的結(jié)果進(jìn)行必要的 維護(hù)。對于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p 壞，委托專家進(jìn)行分析、計算，擬訂維修方

13、案，由專業(yè)公司實(shí)施處 理。3非承重墻每年2次檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。每年1次檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。序號項(xiàng)目周期/頻次維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容4屋面防水涂 層、采光 玻璃每周1次屋面平臺表面要平整光滑，保持清潔于凈，表面無浮土、砂粒等污 物。檢查消防疏散平臺以及消防通道有無雜物和違規(guī)搭建。檢查平臺有無積水，檢查平臺的天溝、檐溝、排水口有無堵塞。檢查平臺水泥層以及女兒墻表面有無裂縫。每月1次檢查平臺伸縮縫、分格縫填充物有無變硬疏松，是否開裂、脫邊。 檢查平臺防水層，特別是各接口部位的防水部分是否破損或老化。檢查屋面平臺各種管道鋪設(shè)是否符合安裝要求，是否存在安全隱患。檢查屋面平臺各金屬

14、物是否按規(guī)范與避雷網(wǎng)連接，避雷網(wǎng)有無脫焊 和間斷。檢查屋面平臺金屬物表面油漆是否完好。每年1次全面修補(bǔ)隔熱層板，檢修屋面防水層。 檢查屋面玻璃接縫密封膠的完好情況。檢查伸縮縫嵌填油膏是否完整。5樓地面每月1次檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。對大理石進(jìn)行拋光、晶面、打蠟處理。對木地板打蠟。每年1次檢查樓地面結(jié)構(gòu)功能的完好性。6樓梯、扶手每年2次檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復(fù)。補(bǔ)換損壞的地磚。修復(fù)空鼓的地磚。每年1次油漆型鋼組合樓梯、扶手、護(hù)欄網(wǎng)。對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復(fù)或更換。

15、7公共通道每月1次檢查地面磚有無起砂、空鼓、開裂、松脫。公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落。檢查中庭外廊護(hù)欄玻璃、支架、護(hù)欄網(wǎng)是否完好。序號項(xiàng)目周期/頻次維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容每年2次檢查扶手、踏步有無損壞。補(bǔ)換損壞、空鼓的地磚。每年1次檢查扶手、金屬支架和護(hù)欄網(wǎng)是否生銹。 對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復(fù)或更換。5年1次公共通道及門廳的墻面粉刷。注：也可根據(jù)實(shí)際情況適時對墻面進(jìn)行粉刷保養(yǎng)。8內(nèi)墻面涂料、石土質(zhì)塊材每年2次檢查內(nèi)墻有無面裂縫、起鼓、脫落部分。檢查內(nèi)墻有無面變色現(xiàn)象。檢查內(nèi)墻有無面滲漏。檢查石土質(zhì)塊材有無破損。每年1次雨季對用戶窗臺進(jìn)行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。5年1次內(nèi)墻面粉刷一次注：

16、也可根據(jù)具體情況適時對墻面進(jìn)行粉刷保養(yǎng)。9外墻面墻磚噴涂飾面、 玻璃每月1次檢查處墻磚有無破損。檢查涂料飾面、外墻飾面玻璃有無破損、脫落部分。清冼外墻飾面人為造成的污染部分。每年2次結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。 處理外墻面變色現(xiàn)象。檢查并加固外墻金屬構(gòu)件。每年1次雨季時期對用戶窗臺進(jìn)行檢查，杜絕雨水侵入。對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。備注玻璃幕墻一般一年清洗一次。瓷磚外墻一般一年清洗一次（或根據(jù) 具體情況進(jìn)行清洗）。涂料外墻粉刷一般十年一次，更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計要求進(jìn)行（或 根據(jù)具體情況對墻面進(jìn)行粉刷保養(yǎng)）。11門窗每月1次檢查木門有無松動、下垂

17、、翹曲變形、霉變和腐朽。門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。每年2次檢查門窗的易磨損部件。附錄B公共設(shè)施維護(hù)周期一覽表序號項(xiàng)目周期/頻次維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1平臺每周1次屋面平臺表面要平整光滑，保持清潔于凈，表面無浮土、砂粒 等污物。檢查消防疏散平臺、消防通道有無雜物。檢查平臺有無積水，檢查平臺的天溝、檐溝、排水口有無堵塞。檢查平臺水泥層以及女兒墻表面有無裂縫。每月1次檢查平臺伸縮縫、分格縫填充物有無變硬疏松，是否開裂、脫 邊。檢查平臺防水層，特別是各接口部位的防水部分是否破損或老 化。檢查屋面平臺各種管道鋪設(shè)是否符合安裝要求，是否存在安全 隱患。檢查屋面平臺各金屬物

18、是否按規(guī)范與避雷網(wǎng)連接，避雷網(wǎng)有無 脫焊和間斷。檢查屋面平臺金屬物表面油漆是否完好。每年1次全面修補(bǔ)隔熱層板，檢修屋面防水層。 檢查屋面玻璃接縫密封膠的完好情況。檢查伸縮縫嵌填油膏是否完整。2路面路基每月1次檢查路面有無積水。檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。檢查路基有無塌陷。發(fā)現(xiàn)異常及時處理或修復(fù)。3路燈及線路每日1次檢查燈具完好情況，即壞即修。每月1次檢查玻璃燈罩有無破損，燈口、燈柵有無損壞。 檢查有無金屬燈架松脫現(xiàn)象，金屬燈架有無銹蝕。檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。每年2次油漆燈具支架。檢查路燈線路有無老化現(xiàn)象。油漆燈具線管一次。序號項(xiàng)目周期/頻次維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容4停車場（庫）每日1次檢查路面有無積水。