財務(wù)評價報告(范本)

1、武漢X X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司C B項目財務(wù)評價報告選題代碼姓名學(xué)號專 業(yè)班級級工程管理完成時間年 月成績評定湖北工業(yè)大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院一選題一：編制財務(wù)評價報告（一）項目地塊基本情況地塊面積197畝；綜合容積率1.8, 土地彳格為240萬元/畝，土地用途為住宅用地。開發(fā)建設(shè)期5年（二）基本計算數(shù)據(jù)序號項目名稱單價計算單位備注1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1.1供排水工程費用15元/m2按總建筑囿積計算1.2排水工程費30元/m2按總建筑囿積計算1.3供電工程費用45元/m2按總建筑囿積計算1.4公共綠化費80元/m2按總建筑囿積計算1.5小區(qū)安防智能化20元/m2按總建筑囿積計算2建筑安裝工程費2.1多

2、層框架住宅1000元/m22.2小高層住宅1200元/m2含電梯及安裝3工程建設(shè)其他費3.1土地使用費3.2建設(shè)單位管理費按建安造價的5%計算3.3工程設(shè)計費建安工程費用的 2%3.4工程勘察費綜合估算，設(shè)計費的 15%3.5前期工作費工程費用的0.8%3.6工程建設(shè)監(jiān)理費工程費用的1%3.7質(zhì)量監(jiān)督費工程費用的0.2%3.8竣工圖編制費工程設(shè)計費的 5%3.9標(biāo)的編制及招標(biāo)管理費工程費用的0.1%3.10工程保險費工程費用的0.2%3.11施工圖預(yù)算編制費工程設(shè)計費的10%4基本預(yù)備費按（1+2+3）項和的3%計算5折現(xiàn)系數(shù)按6%計算6資金來源自有資金40%,銀行貸款40%說明：1、本項目不

3、考慮流動資金、漲價預(yù)備費(三)報告要求1、報告外觀形式封面：報告名稱、編制單位、日期；2、報告內(nèi)容1)報告中主要表格構(gòu)成：(1)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表(2)建筑安裝工程費估算表(3)工程建設(shè)其他費用估算表(4)項目投資估算匯總表(5)投資計劃與資金籌措表(6)銷售計劃表(7)銷售收入、經(jīng)營稅金與附加估算表(8)總成本費用估算表(9)現(xiàn)金流量表(全部投資)(10)現(xiàn)金流量表(資本金)(11)利潤和利潤分配表(12)敏感性分析計算表一 項目建設(shè)指標(biāo)及實施進(jìn)度(一)項目建設(shè)指標(biāo)1、總用地面積：1060畝22、總建筑面積：71.2萬M3、容積率(綜合)：1.00表1項目分期開發(fā)容積率表分期物業(yè)類型占地面

4、積(畝)比例容積率一期多層2000.18871.5二期別墅及聯(lián)排3000.28300.5三期多層，小高層2600.24531.8四期別墅及聯(lián)排，復(fù)式3000.28300.5（二）建設(shè)周期根據(jù)同類項目實際建設(shè)周期和本項目實際工期需要，以及對項目建設(shè)、銷售周期的預(yù)測，項目建設(shè)開發(fā)周期確定為 7年，其中建設(shè)期6年。自2005年元 正式開工建設(shè)開始，至2011年12月止。項目的工程建設(shè)和市場銷售重疊進(jìn)行。主要的里程碑事件的相應(yīng)時間為：2005年1月正式動工建設(shè)；2005年7月1日開始銷售；2011年12月底前銷售完畢。（三）項目實施進(jìn)度安排由于項目的建設(shè)期和銷售期會重疊進(jìn)行，項目建設(shè)需要配合樓盤銷售工

5、作，宜采取統(tǒng)一組織、統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、分頭實施的辦法。項目一期建設(shè)可分為十個階段：A、獲取土地使用權(quán)、前期論證和立項審批階段；B、規(guī)劃設(shè)計、報建和施工準(zhǔn)備階段； C、基礎(chǔ)工程施工階段；D、主 體土建工程階段；E、設(shè)備安裝工程階段；F、外裝飾工程階段；G、室內(nèi)安裝 和裝修階段；H、室外工程和收尾階段；I、樓盤開盤預(yù)售階段；J、銷售階段。項目二、三、四期的部分工作可以在第一期建設(shè)階段完成?？紤]項目實施的任務(wù)組織形式，可能存在分單項承包情況，各自的實施進(jìn)度安排應(yīng)控制在項目總體實施進(jìn)度以內(nèi)。并相應(yīng)制定各單項更為詳盡的施工組 織計劃以保證項目進(jìn)度計劃安排的實現(xiàn)。（四）項目實施進(jìn)度表見項目實施進(jìn)度表（表2）項

6、目實施進(jìn)度表項目20042005200620072008341234123412341234一期二期二期（一）建設(shè)投資估算1、投資估算范圍本項目建設(shè)投資估算范圍包括多層、小高層住宅、別墅、聯(lián)排別墅、復(fù)式洋房等房屋建筑工程，室外工程，以及前期準(zhǔn)備工程費用和工程建設(shè)其他費用2、投資估算編制依據(jù)項目投資估算與資金安排投資估算編制依據(jù)1）國家、湖北省、武漢市相關(guān)的政策法規(guī)和基本建設(shè)收費標(biāo)準(zhǔn)；國家、湖北省、武漢市相關(guān)的政策法規(guī)和基本建設(shè)收費標(biāo)準(zhǔn);2）全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算定額湖北省統(tǒng)一基價表及類似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；3）全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額湖北省統(tǒng)一基價表及類似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；4）全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額湖北

7、省單位估價表及類似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；5）湖北省建筑安裝工程費用定額；湖北省建筑安裝工程費用定額；6）項目開發(fā)協(xié)議書。項目開發(fā)協(xié)議書。3、投資估算說明投資估算說明1）建筑工程費估算建筑工程費估算建筑工程費估算主要為房屋建筑物工程，主要采用單位建筑工程投資估算法，以單位建筑工程量投資乘以建筑工程總量計算。一般建筑設(shè)計包含的建筑裝飾工程部分包括在房屋建筑物工程造價之內(nèi)，不再單獨估算。詳見建筑安裝 工程費估算表2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算基礎(chǔ)設(shè)施主要包括供水、供電、道路、綠化等工程。詳見基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表。3）工程建設(shè)其他費用估算工程建設(shè)其他費用按各項費用科目的費率或者取費標(biāo)準(zhǔn)估算。詳見工程建設(shè)其他費用估算表

8、。4）基本預(yù)備費估算基本預(yù)備費以建筑工程費、設(shè)備及工器具購置費、安裝工程費及工程建設(shè)其他費用之和為計算基數(shù)，基本預(yù)備費費率為表 。5%。詳見 項目投資估算匯總5）建設(shè)期利息估算項目債務(wù)資金的各項建設(shè)借款均假定在每年的年中支用，建設(shè)期利息的計算公式為：各年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款額/2） X年利率建設(shè)期利息估算詳見項目投資估算匯總表。（二）項目投入總資金及分年投入計劃經(jīng)測算，本項目建設(shè)投資總額為：141563.80萬元。其中，靜態(tài)部分為：138279.72萬元；動態(tài)部分為：3284.08萬元。本項目不考慮流動資金。項目投入總資金合計為：141563.80萬元。項目建設(shè)期為6 年，建

9、設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）第一年投入22.82%，第二年投入21.46%，第三年投入19.15%，第四年投入17.88%，第五年投入11.21%，第六年投入7.47%。項目投入總資金及分年投入計劃分別見投資計劃與資金籌措表、項目開發(fā)分期安排、項目分期投資計劃表。3 項目融資方案（一）項目融資主體項目融資組織形式為新設(shè)項目法人融資形式。項目融資主體為武漢 C 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。注冊資本3000 萬元。（二）項目資金來源1、項目資本金籌措項目資本金籌措主要通過項目法人自籌解決。資金來源主要有自有資金，項目預(yù)售資金（銷售收入轉(zhuǎn)用于建設(shè)投資）。為保證銷售收入能順利足額到位，需申請銀行能為顧客提供按揭服

10、務(wù)。2、項目債務(wù)資金籌措項目債務(wù)資金主要通過向銀行貸款的形式解決。貸款總額為：24000萬元；其中，貸款本金為：24000.00萬元；建設(shè)期利息：3284.08萬元。申請銀行貸款的方式有兩種選擇：一是提供足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)抵押物，通過辦理抵押獲得貸款；二是以項目法人已經(jīng)投入的自有資金和項目未來取得的銷售收入及經(jīng)營利潤作為擔(dān)保，通過項目自身獲得貸款。鑒于國內(nèi)普遍采用的做法，暫按抵押方式考慮。銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)逐年足額付息，視還款資金來源情況按最大還款能力償還貸款本金。項目進(jìn)入現(xiàn)房銷售期后主要是償還貸款（包括計入本金的建設(shè)期利息）本金。還款期內(nèi)的利息作為財務(wù)費用計入項目經(jīng)營的總成本當(dāng)中。建設(shè)期內(nèi)的利息

11、為：3284.08 萬元。償還貸款及建設(shè)期內(nèi)利息的資金來源主要是兩個部分，一是項目可用于還本的銷售收入，即銷售收入扣除應(yīng)納稅金、銷售成本后的余額，除掉轉(zhuǎn)作為項目投資后的部分。這部分資金按最大額度優(yōu)先用于償還貸款本息。二是企業(yè)可用于還款的其他資金。當(dāng)自有資金籌措和取得預(yù)售收入困難時，可適當(dāng)考慮讓項目承包商和供應(yīng)商帶資或墊資。但只可作為應(yīng)對未來風(fēng)險的措施，且比例不可偏大。（三）融資方案分析1、資本金來源可靠性分析本項目融資方案中屬于項目法人自有資金的份額不高，項目法人武漢C 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，自籌資金的能力可以得到保證。項目建設(shè)期內(nèi)對應(yīng)年份的預(yù)售和現(xiàn)房銷售收入的預(yù)測值遠(yuǎn)高于作為項目自籌資金的來源

12、部分，使自籌資金來源的可靠性進(jìn)一步提高。雖然，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款控制較嚴(yán)，但由于銀行貸款在總投資中比例不高，項目承辦方擁有足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以及所取得的開發(fā)地塊的土地使用權(quán)證，可以滿足銀行的抵押要求，項目自身獲利能力強，市場風(fēng)險相比較而言并不大，因此，獲得銀行支持是可能的。就目前國內(nèi)金融市場的形勢而言，銀行對于按揭的形式是比較歡迎的。相應(yīng)的，銷售資金的及時回籠亦能得到保證。2、融資結(jié)構(gòu)分析在項目投入總資金中，項目法人自籌：34.45%，銷售收入：46.28%。債務(wù)資金占：19.27%。融資結(jié)構(gòu)合理3、融資成本分析和利用債券、招股、商業(yè)貸款等相比，本項目使用的銀行資金因當(dāng)前的利率水平不高

13、，借款期限較短，需由開發(fā)商承擔(dān)的利息總額占比較低，資金成本率要明顯的低于項目的收益率水平?？赡芾脩?yīng)付賬款而發(fā)生的利息成本，也因銀行利率較低，資本金的融資成本也大為降低。4 項目財務(wù)評價（一）財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇1、財務(wù)價格項目財務(wù)評價對未來的償債收入和建設(shè)投資進(jìn)行分析時所采用的價格是預(yù)測價格。由于項目未來的償債收入和建設(shè)投資支出等會受到政策的調(diào)控，故在整個計算期內(nèi)都使用預(yù)測的固定價格。2、利率根據(jù)本項目的融資方案和融資特點，考慮商業(yè)銀行長期貸款利率和融資成本費率的水平，項目債務(wù)資金的借款利率確定為：5.5%。3、項目計算期選取根據(jù)本報告其它部分，項目的建設(shè)期為6 年。因此類項目包括銷售

14、在內(nèi)，預(yù)計項目在7 年內(nèi)可以銷售完畢。建設(shè)期和銷售期套在一起共需7 年時間。4、財務(wù)基準(zhǔn)收益率（Ic）設(shè)定根據(jù)國家此類項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和同類項目的情況，財務(wù)基準(zhǔn)收益率（Ic）設(shè)定為 8%。（二）營業(yè)收入與成本費用估算1、銷售收入估算本項目建設(shè)階段，可以根據(jù)規(guī)定開展樓盤預(yù)售工作。項目整個銷售期需要7年時間。項目一期、二期的銷售價格根據(jù)本報告其它部分確定為：各年的銷售價格、比率和銷售收入詳見銷售收入、經(jīng)營稅金與附加估算表 。營業(yè)稅按銷售收入總額的5%計算；城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅稅額的7%計算；教育費附加按營業(yè)稅稅額的3%計算。2、成本費用估算項目銷售成本費用主要是銷售期間的銷售成本，包括：管理費1%，

15、廣告宣傳代理費等各項雜費5%。三項費用的計算基數(shù)均為當(dāng)期銷售收入。有關(guān)內(nèi)容詳見總成本費用估算表和 利潤和利潤分配表。（三）項目利潤估算與財務(wù)評價表項目利潤估算詳見利潤和利潤分配表本項目財務(wù)評價所編制的財務(wù)評價報表主要有：（全部投資） 、 現(xiàn)金流量表（資本金） 、 利潤和利潤分配表等。（四）盈利能力分析1、財務(wù)內(nèi)部收益率1）全部投資內(nèi)部收益率項目財務(wù)內(nèi)部收益率為：20.67%。詳見 現(xiàn)金流量表（全部投資） 。2）資本金內(nèi)部收益率項目資本金收益率為：17.16%詳見 現(xiàn)金流量表（資本金） 。2、財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值為：18107.09萬元。所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為：10575.76萬元。詳見 現(xiàn)金流量表（全部投資） 。3、投資回收期靜態(tài)投資回收期為：4.34年。所得稅后靜態(tài)投資回收期為：4.76年。動態(tài)投資回收期為：4.62年。所得稅后動態(tài)投資回收期為：5.29年。4、投資利潤率本項目的投資利潤率為21.69%；投資利稅率為29.26%。有關(guān)內(nèi)容詳見主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表。（五）不確定性分析本項目分別就項目容積率、銷售