物業(yè)全年工作計劃

1、 加強規(guī)范化管理 提供優(yōu)質高效服務物業(yè)xx年工作計劃一、 指導思想xx年，物業(yè)將以注重細節(jié)，強化落實為原則，大膽、積極、穩(wěn)妥地推進物業(yè)改革與發(fā)展，總的思想是：圍繞一個核心、抓住二個關鍵，嚴守三條紅線， 強化4個提升。一個核心即以xx單位經濟效益為核心，二個關鍵即收入、成本和用工控制，三條紅線：嚴守質量、安全環(huán)保、廉潔從業(yè)。四個提升：（1）業(yè)主服務優(yōu)質高效。（2）維修工的技能提高。（3）設備管理上水平。（4）綠化保潔服務更標準化、專業(yè)化。二、 總體思路和工作目標 以xx單位十二五發(fā)展規(guī)劃為引領，以優(yōu)質服務為龍頭，建立一套科學、完整、規(guī)范的物業(yè)管理機制，帶好管理隊伍、員工隊伍，實現(xiàn)五個目標，做好六

2、項工作，確保物業(yè)工作安全、穩(wěn)定、高效運行。經營目標：實現(xiàn)內外部營業(yè)收入 萬元，成本費用控制在 萬元，按照xx單位下達經營指標，細化后下達到各個班組崗位，力爭完成xx單位下達的各項經營指標。物業(yè)服務目標：小區(qū)管理達標率100%，服務綜合滿意率98%以上，維修及時率95%設備管理目標：主要設備巡檢率達到100%，設備完好率95%，設備保養(yǎng)率100%，設備利用率95%。安全環(huán)保目標：實現(xiàn)“六個杜絕，一個不超，兩個確?！?完成xx單位下達的安全環(huán)保指標。內部管理目標：按照xx單位管理提升的計劃，加強三基，夯實管理基礎，推進精細化管理，完成xx單位管理提升目標。三、 具體措施xx年主要抓好6個方面的工作

3、：（一）、注重細節(jié)，使管理走向規(guī)范化，全面提高物業(yè)服務質量。提升服務質量從點滴做起，每一點改善都帶給業(yè)主更大的實惠和滿意。“勿以善小而不為，勿以惡小而為之”，改善服務中的每一個細節(jié)，把它們當作大事切實落實。主要從以下幾點做起：1、加強維修跟蹤和回訪，切實提高維修及時率和滿意率。完善報修、派單、回訪、工單統(tǒng)計等各個環(huán)節(jié)，物業(yè)每周一、周五召開例會，業(yè)主中心和質量監(jiān)督崗位對住戶和賓館的報修在會上做通報和點評，不能及時維修的找出原因，通過長期不懈的跟蹤督促，提高維修服務滿意率和及時率。2、細化各個班組工作標準和檢查標準，加強規(guī)范化管理。 物業(yè)管理各項工作雖然一直平穩(wěn)運行，但是缺乏嚴格的工作標準和檢查標

4、準。如保潔工作，仍然停留在簡單的衛(wèi)生清潔層面，沒有形成專業(yè)化、規(guī)范化的操作模式。物業(yè)將逐步把各項制度表格化、數據化，簡潔明了，易操作，用科學的方法衡量、評判工作的優(yōu)劣，使得物業(yè)管理的每一項工作、每一個環(huán)節(jié)都有章可循、有法可依，避免因人為因素造成工作操作上的隨意性。3、加強質檢力度，嚴格考核制度。標準必須通過有效的檢查和監(jiān)督才能轉化為成績，物業(yè)管理服務的提高，必須有嚴格的管理措施和檢查措施，按照操作標準進行檢查，并且留有詳細的檢查記錄。物業(yè)將充分發(fā)揮質檢崗位和各管理人員的監(jiān)督職能，并且檢查結果和每位員工績效考核掛鉤，充分調動每一位員工的工作積極性。4、保障常規(guī)服務的同時，充分挖掘個性化服務，逐步

5、引入酒店式物業(yè)管理模式。 一站式服務大廳建成，將為我們的物業(yè)服務提供更大的空間和平臺。我站在提供常規(guī)服務的同時，逐步把酒店管理的模式和服務意識融入到物業(yè)服務，結合自身的特點，為業(yè)主提供全方位的貼心服務。如商務服務：代客打印、復印、傳真、預定車票、飛機票、預約出租車等服務；管家式服務：家居清潔維護服務、車輛清洗、家電維修、洗衣服務、訂餐服務、報刊訂閱服務、代訂鮮花等；個性化服務：公眾代辦性服務（電視、電話費代繳服務）、房屋租賃服務等。引入酒店式的物業(yè)管理模式，對我們的員工也提出更高的要求，無論是員工的禮儀禮節(jié)、語言行為規(guī)范，還是員工的業(yè)務素質和技能，都要像星級酒店的員工一樣嚴格、專業(yè)、規(guī)范。（二

6、）、有效控制成本，尋找新的經濟增長點，確保經營收入。1、加大成本控制力度，降低能源消耗。 能源消耗一直在我們的成本中占最大比重，如何控制水、電、氣的成本直接關系到物業(yè)的經濟收益。首先，培養(yǎng)節(jié)能意識與習慣，不僅鼓勵員工積極參與，而且在業(yè)主中廣泛宣傳，讓節(jié)能降耗成為一種社會活動，成為對xx單位、業(yè)主、社會的一項“多贏”事業(yè)。其次，建立完善的節(jié)能管理機制，我站下一步將詳細制定節(jié)能計劃和方案，并且配有評估方法與獎懲措施。如計算各個區(qū)域用水、用電、用氣標準，根據實際情況制定各個區(qū)域的空調溫度標準，每日做好能耗記錄，維修班和保安巡檢人員發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏想象及時處理，制定公共區(qū)域照明啟停時間和標準等，這些都將列

7、入日常節(jié)能計劃。再次，選用節(jié)能設備和采用節(jié)能技術手段降低能源消耗。用電設備盡量使用變頻技術，像鍋爐、空調、水泵、風機、電梯等，如給電梯加裝變頻調速裝置。對電系統(tǒng)和水系統(tǒng)進行節(jié)能改造，如限制電力高峰，優(yōu)化設備啟停，電力設備交替運行。循環(huán)利用水資源，用蓄水代替流水的方式做清潔，減少消防系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)漏水等。2、開展形式多樣的物業(yè)服務，優(yōu)化資源，增加新的服務項目。 隨著一些個性化服務的逐步推出，物業(yè)將增加一些有償服務項目，制定合理的價格收費標準，讓住戶得到實惠的同時，增加物業(yè)經營收入。另外，物業(yè)將進一步挖掘可利用的現(xiàn)有資源，如院內地下車庫停車費收入，因院內很多都是出租戶，只有白天在地下車庫停車，到夜

8、間車庫有很多空閑車位，造成了很大的資源浪費，物業(yè)將想辦法提高夜間停車數量，增加收入。3、加強人工成本控制，合理配置人力資源。通過今年的經營分析，可以看出物業(yè)很大一部分成本是人工成本。占到總成本的20%左右，因此強化對物業(yè)自身的科學管理，通過人力的合理利用來進一步降低管理成本，提高經濟效益，是十分必要的。尤其是管理人員和技術類人員的合理配置，讓現(xiàn)有人員充分發(fā)揮潛能并且做到一專多能，確保組織機構的精簡和運轉的高效。我站將對維修班實行工單及工時計價法，工單中對維修范圍、使用材料、修舊利廢等做明確描述，實行計價工資，多勞多得，打破“吃大鍋飯”的局面，對業(yè)務能力及水平差的人員逐個淘汰，形成有效的激勵機制

9、。（三）、通過豐富多樣的培訓方式，提高員工的業(yè)務技能和服務水平。針對各個崗位的實際情況制定出詳細的培訓計劃，按照計劃大表有步驟地進行，并且進行反復強化和檢查。尤其通過總結各個班組工作中存在的問題，進行專項重點培訓，如保安需加強禮儀禮節(jié)和安全知識的培訓，保潔需加強服務工作標準的培訓，維修人員需加強維修技能的培訓，運行班需加強設備管理和安全培訓。采用部門培訓、班組培訓、外出培訓、實地考察培訓、影像資料觀看等多種豐富多彩的形式，對員工進行全方面、多角度的培訓。在維修班和運行班開展崗位練兵及技術比武，選拔各種技術能手和行業(yè)標兵，與xx單位績效考核工資掛鉤，培養(yǎng)一批業(yè)務能力強，服務態(tài)度好的維修隊伍。同時

10、，我們也鼓勵員工進行專業(yè)培訓及專業(yè)資格認證，今年，我站已經有9名員工取得了物業(yè)管理從業(yè)證書,這為物業(yè)整體專業(yè)素質提高打下良好的基礎。（四）、按照xx單位管理提升的具體要求，加強三基，提高管理效能。把管理提升作為明年的一項重點工作，結合對標工作的開展，徹底理順物業(yè)站管理中的漏洞，比對同類地方物業(yè)公司，針對物業(yè)存在的突出問題，在班組中深入開展“找差距，抓整改活動”，積極想對策，抓落實。在全面自查和診斷的基礎上，著力加強基層建設、基礎工作和基本素質。具體的做法是本著“簡化工作流程，提高效率”的原則，對原有的規(guī)章制度進行梳理，修訂、完善，結合xx單位十六字大檢查，每個月對物業(yè)各班組的基礎工作進行檢查，

11、出現(xiàn)問題及時進行整改。深入推進以“三劃小”為核心的精細化管理工作，把部門指標層層分解下達到每位員工，詳細劃分責任區(qū)，把重點能耗設備，燈源等按區(qū)域劃分到各個班組，落實到個人，并且建立內部量化考核體系。同時，充分發(fā)揮我站黨員的帶頭作用，全面推進管理提升工作，增強員工的凝聚力和執(zhí)行力。（五）、加強預防性計劃保養(yǎng)，完善設備檔案，提高設備管理水平。設備管理是我站工作的薄弱環(huán)節(jié)，設備管理的好壞，直接關系到設備的使用壽命和業(yè)主的生命安全。今年，高層電梯頻頻出現(xiàn)故障，給我們敲響了警鐘，過去，我們重運行維修，輕預測保養(yǎng)，設備經常出現(xiàn)問題，給我們的工作造成很大被動。今后，我們會在設備運行保養(yǎng)上多化功夫，對xx單位

12、范圍內的所有設施設備進行逐一排查，根據設施設備的性能、運行狀況、新舊程度、使用環(huán)境和使用要求、歷史保養(yǎng)記錄制定詳細的設備維護保養(yǎng)計劃，做到以預防為主，堅持日常保養(yǎng)與科學計劃維修相結合，堅持做到“三好、四會、五定”。“三好”即對設備用好、修好、管理好：“四會”即是對設備會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障，“五定”即對設備進行清潔，潤滑、通風、檢修時做到定人、定點、定時、定質和定責。從設備的運行的長遠性出發(fā)，加強日常人工巡檢，隨時關注設備運行參數。切實做好設備的運行狀態(tài)檢測和故障預測工作。完善設備臺賬，對臺賬缺失、新增的，通過現(xiàn)場逐個檢測，重新建立臺賬，及時更新，如實反映設施設備的的實際情況，規(guī)范

13、填寫保養(yǎng)記錄，并嚴格、妥善保管。確保有設備必須有臺賬，有臺賬必須有保養(yǎng)計劃，有保養(yǎng)計劃必須有原始保養(yǎng)記錄，有記錄必須實際作業(yè)，對任何一個設備的管理監(jiān)督檢查可以從每個環(huán)節(jié)入手。（六）、狠抓安全基礎工作，加大監(jiān)督檢查力度，確保xx單位安全平穩(wěn)運行。緊密圍繞“安全第一、預防為主”的方針，認真貫徹落實油田公司的安全管理規(guī)定，進一步完善各項安全管理制度。具體做法：一是根據xx單位對各工作崗位人員的調整，對安委會成員做相應的調整。認真組織開展安全檢查，著力消除安全隱患，做好相關安全檢查記錄，及時反饋工作情況和存在問題。實行安全生產目標管理責任制。按照“誰經營、誰主管，誰負責”、“屬地管理”的原則，嚴格按照

14、工作目標任務，簽訂安全生產責任書，建立健全各項安全生產責任制和安全管理制度。二是加強專項檢查整治，確保安全生產。2013年，我部門安全檢查將全面覆蓋，從消防安全整治、危險化學品整治、到xx單位車輛的檢查、駕駛員安全教育、高層出租房的安全隱患等。三是加強應急管理，提高防范和處置事故的能力，進一步修訂和完善安全生產應急救援預案，落實應急救援責任和防范措施。督促各部門根據各自的經營工作特點，制定完善相應的應急預案和防范措施。在xx單位定期開展安全知識培訓和消防應急演練，使xx單位主管以上人員保安、維修班、運行班熟知安全應急預案。做到重點崗位所有操作人員必須熟知應急預案內容，并將應急預案演練列入年度部門對重點崗位考核中去。通過以上措施，提升部門在突發(fā)事件發(fā)生時的處理反應能力。四、需xx單位協(xié)調解決的問題1、購置維修作業(yè)登高平臺。維修班經常