貸款(等額本金與等額本息)

1、等額本金和等額本息的區(qū)別（含計(jì)算公式） 看完更省錢點(diǎn)擊：153343時(shí)間：2012-05-04 來(lái)源：土巴兔裝修網(wǎng)對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，買房都需要向銀行借貸，這里面就牽扯到一個(gè)重要問(wèn)題，一般向銀行貸款有兩種方式：等額本金法和等額本息法。許多人對(duì)這兩種方法不甚了解，以至于在貸款方面吃了大虧，今天筆者就詳細(xì)的向大家講述等額本金和等額本息的區(qū)別和各自適用的人群。等額本息法等額本息法最重要的一個(gè)特點(diǎn)是每月的還款額相同，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數(shù)不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過(guò)半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例

2、小，其計(jì)算公式為：每月還本付息金額= 本金 x 月利率 x(1+月利率)貸款月數(shù) / (1+月利率)還款月數(shù)-1每月利息= 剩余本金x貸款月利率還款總利息=貸款額*貸款月數(shù)*月利率*（1+月利率）貸款月數(shù)/【（1+月利率）還款月數(shù)-1】-貸款額還款總額=還款月數(shù)*貸款額*月利率*（1+月利率）貸款月數(shù)/【（1+月利率）還款月數(shù)-1】注意：在等額本息法中，銀行一般先收剩余本金利息，后收本金。所以本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變。等額本金法等額本金法最大的特點(diǎn)是每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài);它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金

3、法第一個(gè)月的還款額最多，然后逐月減少，越還越少，計(jì)算公式為：每月還本付息金額=(本金/還款月數(shù))+(本金-累計(jì)已還本金)月利率每月本金=總本金/還款月數(shù)每月利息=(本金-累計(jì)已還本金)月利率還款總利息=（還款月數(shù)+1）*貸款額*月利率/2還款總額=(還款月數(shù)+1)*貸款額*月利率/2+貸款額注意：在等額本金法中，本金保持相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)遞減。等額本息適合的人群等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開(kāi)支計(jì)劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會(huì)增加，生活水平自然會(huì)上升。這種還款方式，實(shí)際占用銀行貸款的數(shù)量更多、占用的時(shí)間更長(zhǎng)，同時(shí)它還便于借款人合理安排每月的

4、生活和進(jìn)行理財(cái)（如以租養(yǎng)房等），對(duì)于精通投資、擅長(zhǎng)于“以錢生錢”的人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是最好的選擇。等額本金適合的人群等額本金法因?yàn)樵谇捌诘倪€款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時(shí)間還款能力強(qiáng)的貸款人，適合生活負(fù)擔(dān)會(huì)越來(lái)越重（養(yǎng)老、看病、孩子讀書(shū)等）或預(yù)計(jì)收入會(huì)逐步減少的人使用。說(shuō)了這么多，可能許多讀者看的也是云里霧里的，下面筆者通過(guò)一個(gè)實(shí)例來(lái)說(shuō)明等額本金和等額本息的區(qū)別和優(yōu)劣。例：李先生買了一套商品房，面積120平米，他向銀行貸款60萬(wàn)，還款期限為20年，年利率為6%(月利率為5)現(xiàn)在我們分別用等額本金和等額本息法進(jìn)行分析：等額本息：每月還款金額=【600000*5*(1+5)240】/【(

5、1+5)*240-1】=3012.5元等額本金：第一個(gè)月=(600000/240) + (600000-0)5=5500第二個(gè)月=(600000/240) + (600000-2500)5=5487.5從第97期起（即8年零1個(gè)月），與等額本息每月支付數(shù)額持平，之后遞減。項(xiàng)目等額本息等額本金公積金還款總額103萬(wàn)元96萬(wàn)元87萬(wàn)元支付利息43萬(wàn)元36萬(wàn)元27萬(wàn)元1等額本息：本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變。2等額本金：本金保持相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)遞減。適合于有計(jì)劃提前還貸。3利息少的是等額本金方式的還款?！驹谶@里要特別提醒一下，只要覺(jué)得自己在五年內(nèi)可以提前還款的，最好可以采取等

6、額本金法。現(xiàn)在知道這兩種方式的人們幾乎都認(rèn)為選擇等額本金劃算,因?yàn)檫x擇等額本息多支付了本息,而等額本金則少支付利息,而且認(rèn)為一旦提前還貸時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)等額本息的還款，原來(lái)自己前期還的錢絕大部分是利息，而不是本金，由此會(huì)覺(jué)得吃虧很多?！糠抠J提前還款劃算嗎，各大銀行房貸提前還款違約金全攻略點(diǎn)擊：47418時(shí)間：2012-04-11 來(lái)源：土巴兔裝修網(wǎng)買房不僅是終身大事，而且還是一件非常煩心的事，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)等各種原因，大部分的人買房都是通過(guò)向銀行借貸，將自己的未來(lái)壓在了上面，但在還貸的過(guò)程中，許多人因?yàn)榻?jīng)濟(jì)逐漸寬裕等原因而想將房貸提前還款，以減輕人們的壓力，那么房貸提前還款劃算嗎，里面有什么注意事項(xiàng)，各大

7、銀行關(guān)于這一方面有什么規(guī)定。提前還貸劃算嗎？其實(shí)人們買房貸款時(shí)，一般都會(huì)在協(xié)議上規(guī)定，半年或者一年內(nèi)不得提前還款，否則是要支付一定金額的違約金。為什么會(huì)這樣呢，主要是因?yàn)楝F(xiàn)在的人多采用等額本息發(fā)還貸，而在還款的第一年，其利息是最多的一年，銀行為了自身的利益，盡可能的多收取利息，就想到通過(guò)這種方法來(lái)阻止借貸人在這段時(shí)間內(nèi)還款;但是對(duì)于借貸人來(lái)說(shuō)，第一個(gè)月還款時(shí)，支付利息最多，以后會(huì)逐步減少，自然越早還就越劃算。但是這也有一個(gè)時(shí)間段，因?yàn)橐话氵€款的前一半時(shí)間還的利息大約占了70&，所以一旦過(guò)了這個(gè)時(shí)間段，就不要再去提前還了，意義不大。提前還貸流程：大體流程為：了解貸款合同提前還貸的要求，準(zhǔn)備違約金

8、準(zhǔn)備資料申請(qǐng)還貸辦理還貸手續(xù)第一步：要提前還房貸首先要注意查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金(目前一般銀行不收取)，如若合同上注明要收違約金，則要看清楚到底要收多少，并準(zhǔn)備好這筆違約金；第二步：向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請(qǐng)時(shí)間及最低還款額度等其他所需要準(zhǔn)備的資料；第三步：按銀行要求親自到相關(guān)部門提出提前還款申請(qǐng)，一般銀行會(huì)要求客戶填寫提前還款的申請(qǐng)單；第四步：攜相關(guān)證件到借款銀行，辦理提前還款相關(guān)手續(xù)，提交提前還款申請(qǐng)表，并在柜臺(tái)存入提前償還的款項(xiàng)。提前還貸注意事項(xiàng)：1、別忘退保在借款人提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)也提前終止。按有關(guān)規(guī)定

9、，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前繳的保費(fèi)。所以提前償還全部貸款后，別忘從保險(xiǎn)公司、稅務(wù)部門拿回屬于自己的錢。2、別忘退稅另外別忘了到稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。當(dāng)您購(gòu)買商品房時(shí)，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫入買房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購(gòu)房者已繳個(gè)人所得稅稅基抵扣”申請(qǐng)，取得本人的“稅收通用繳款書(shū)”。提前償還全部貸款后，即可取得房地產(chǎn)證，應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個(gè)月內(nèi)，前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。3、最初一年別提前還款要注意的是，在借款最初一年內(nèi)不要提前還款。按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且歸還的金額應(yīng)

10、超過(guò)6個(gè)月的還款額。還有一點(diǎn)是，借款合同中規(guī)定提前還款者不應(yīng)出現(xiàn)逾期不還的情況，如果有逾期不還，應(yīng)先還完欠款再申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。提前還貸方式：那么現(xiàn)在的銀行，一般會(huì)提供哪幾種提前還貸的方式呢，小編將其整理為下面四種：第一種，全部提前還請(qǐng)，將所有的貸款一次還清，無(wú)疑是最好的，這樣可以少交很多利息，但是對(duì)于已交的利息則不退還。第二種，部分提前還款，剩余每月還款額保持不變，將還款期限縮短，這樣的話可以減少很多的利息。第三種，部分提前還款，剩余每月還款額減少，但是保持還款期限不變，這樣可以減小月供，緩解壓力。第四種，部分提前還款，剩余的貸款不僅每月還款額減少，而且將還款期限縮短，這種也可以節(jié)省很多的利息。

11、在這里要特別提醒一下，只要覺(jué)得自己在五年內(nèi)可以提前還款的，最好可以采取等額本金法，因?yàn)榈阮~本息法在前期支付的利息太大，相對(duì)不劃算。提前還貸算法：下面小編為大家列舉各大銀行關(guān)于房貸提前還款的算法和規(guī)定：第一、招商銀行，招商銀行不滿一年而要提前還款的，要收取至少相對(duì)于實(shí)際還款額3個(gè)月的利息，而一年之后，則只需要一個(gè)月。第二、建設(shè)銀行，建設(shè)銀行不滿一年而要提前還款的，要收取提前還款額的3%。一年到兩年的收取2%，兩年到三年的，收取1%。第三、農(nóng)業(yè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行貸款不滿一年提前還款的，以本金*月利率收取，貸款一年后，不會(huì)收取違約金。第四、工商銀行，工商銀行貸款不滿一年提前還款的，要收取提前還款額的5%

12、，貸款滿一年后提前還款，則和農(nóng)業(yè)銀行一般，不收取任何違約金。第五、中國(guó)銀行，中國(guó)銀行貸款不滿一年提前還款的，收取最高不超過(guò)六個(gè)月利息的違約金，貸款滿一年后提前還款，和農(nóng)業(yè)銀行一樣，不收取違約金。第六、交通銀行，交通銀行對(duì)提前還款額有規(guī)定，至少為每月還款額的六倍，部分提前還款者可每年免費(fèi)還款一次。第七、廣發(fā)銀行，廣發(fā)銀行貸款不滿一年提前還款的，需要收取兩個(gè)月利息作為違約金。貸款滿一年后提前還款，則和農(nóng)業(yè)銀行一樣，不收取任何違約金。第八、光大銀行，光大銀行貸款不滿一年提前還款的，需要收取3%6%的利息作為違約金，只要滿了一年則和農(nóng)業(yè)銀行一樣，不需要受違約金。第九、浦發(fā)銀行，浦發(fā)銀行貸款不滿一年提前

13、還款的，有兩種違約金方式，一種是1.5%的利息，另一種是3%的利息，而且貸款滿一年之后，也不收取違約金。第十、深發(fā)展銀行，深發(fā)展銀行比一般的銀行要求更為嚴(yán)格，一般期限是兩年，至于兩年內(nèi)的違約金額，則要根據(jù)合同來(lái)看。通過(guò)小編的這些解說(shuō)，相信你已經(jīng)對(duì)房貸提前還款有了很大的了解，也希望會(huì)對(duì)你有幫助。從錢的時(shí)間價(jià)值看等額本息&等額本金等額本金還款法比等額本息還款法能節(jié)省一大筆貸款利息，這幾乎已經(jīng)是貸款人都知道的事了。不過(guò)昨天農(nóng)行房貸部張林寧卻稱，這只是一個(gè)數(shù)字游戲，“被人為夸大了，兩種方式其實(shí)差不了多少。”兩方式差距有水分：貸款人申請(qǐng)20年期30萬(wàn)元貸款，按照年利率5.51計(jì)算，采用等額本息還款法，需

14、要支付銀行的貸款利息是195685.6萬(wàn)元，而采用等額本金還款法，需要支付的利息只有168446.31萬(wàn)元，少了足有27239.29萬(wàn)元，數(shù)目不小。張林寧指出，單從數(shù)字上看，確實(shí)是這個(gè)樣子，于是很容易產(chǎn)生一個(gè)錯(cuò)誤印象，等額本金還款法比等額本息還款法更節(jié)省利息。其實(shí)這個(gè)數(shù)字是虛的，水分很大，原因在于上面的計(jì)算過(guò)于簡(jiǎn)單，忽略一個(gè)理財(cái)中非常重要的問(wèn)題，就是錢是有時(shí)間價(jià)值的?！叭绻紤]到錢的時(shí)間價(jià)值，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，等額本金還款法其實(shí)是被施了障眼法，并不具備明顯優(yōu)勢(shì)?！睍r(shí)間差巧施障眼法：等額本金還款法是如何被施了障眼法呢？張林寧指出，申請(qǐng)20年期30萬(wàn)元的貸款，采用等額本息還款法，月供均為2065元，簡(jiǎn)單明

15、了；采用等額本金還款法，前6個(gè)月的還款額分別約為：2627元、2621元、2616元、2610元、2604元、2598元，而最后一個(gè)月(第240個(gè)月)的還款額為1264元，由于每個(gè)月還款金額不等，因此很多分析在把其和等額本息還款法比較優(yōu)劣時(shí)，只簡(jiǎn)單地用到了利息總額。“等額本金還款法前幾年每個(gè)月要多還錢，早期多很多，例子中第一個(gè)月要多還562元，這些早期多還的錢，無(wú)論是買國(guó)債、基金，還是存銀行都會(huì)有收益，而且年頭越多收益越多，這就是被忽略的錢的時(shí)間價(jià)值，顯然上面的計(jì)算方法并沒(méi)有計(jì)算在內(nèi)。”張林寧說(shuō)：“都知道20年前的100元比現(xiàn)在的100元值錢，同樣的道理，現(xiàn)在的100元也要比20年后的100元值錢，而例子中，不同時(shí)間的100元卻是等值的。”還錢越快利息越少？由于不同貸款人的理財(cái)能力不同，手里錢的時(shí)間價(jià)值也不同，因此算起來(lái)比較繁瑣，遠(yuǎn)不如前面27239.29萬(wàn)元的差額一目了然，便于理解。為了說(shuō)明問(wèn)題，張林寧算