建筑工程中各種合同類型

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上建筑工程中各種合同類型成本加酬金合同定義成本加酬金合同也稱為成本補(bǔ)償合同,這是與固定總價合同正好相反的合同,工程施工的最終合同價格將按照工程實(shí)際成本再加上一定的酬金進(jìn)行計(jì)算.在合同簽定時,工程實(shí)際成本往往不能確定,只能確定酬金的取值比例或者計(jì)算原則.由業(yè)主向承包單位支付工程項(xiàng)目的實(shí)際成本，并按事先約定的某一種方式支付酬金的合同類型。特點(diǎn)這類合同中，業(yè)主承擔(dān)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的一切費(fèi)用，因此也就承擔(dān)了項(xiàng)目的全部風(fēng)險。但是承包單位由于無風(fēng)險，其報(bào)酬也就較低了。這類合同的缺點(diǎn)是業(yè)主對工程造價不易控制，承包上也就往往不注意降低項(xiàng)目的成本。對業(yè)主而言,這種合同也有一定的優(yōu)點(diǎn):1.可以

2、通過分段施工,縮短工期,而不必等待所有施工圖完成才開始投標(biāo)和施工.2.可以減少承包商對立情緒,承包商對工程變更和不可預(yù)見條件的反映會比較積極和快捷.3.可以利用承包商的施工技術(shù)專家,幫助改進(jìn)或彌補(bǔ)設(shè)計(jì)中的不足.4.業(yè)主可以根據(jù)自身力量和需要,較深入地介入和控制工程施工和管理.5.也可以通過確定最大保證價格約束工程成本不超過某一限值,從而轉(zhuǎn)移一部分風(fēng)險.適用條件1.需要立即開展的項(xiàng)目(緊急工程)。時間特別緊迫,如搶險,救災(zāi)工程,來不及進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃和商談.2.新型的工程項(xiàng)目。3.風(fēng)險很大的項(xiàng)目(保密工程)。成本加酬金合同有許多種形式,主要有以下幾種:1.成本加固定費(fèi)用合同.2.成本加固定比例費(fèi)用

3、合同.3.成本加獎金合同4.最大成本加費(fèi)用合同固定總價合同固定總價合同是目前建筑市場常見的一種施工承包合同形式。近幾年來，由于建材價格波動很大，固定總價合同遭遇前所未有的挑戰(zhàn)，由此帶來的工程造價爭議隨之大幅上升。為了使承發(fā)包雙方對固定總價合同的性質(zhì)、風(fēng)險有更深的認(rèn)識，在今后簽訂這類承包合同時盡可能將風(fēng)險范圍估計(jì)充分并合理分擔(dān)，避免糾紛再次發(fā)生，本文作者結(jié)合實(shí)踐，固定總價合同的特點(diǎn)、風(fēng)險、爭議類型作了深入的分析并提出防范措施，供承發(fā)包雙方參考。一、固定總價合同的的性質(zhì)、特點(diǎn)及風(fēng)險固定總價合同，俗稱“閉口合同”、“包死合同”。所謂“固定”，是指這種價款一經(jīng)約定，除業(yè)主增減工程量和設(shè)計(jì)變更外，一律不

4、調(diào)整。所謂“總價”，是指完成合同約定范圍內(nèi)工程量以及為完成該工程量而實(shí)施的全部工作的總價款。固定總價合同在目前的建筑市場上頗受青睞，特別是外資企業(yè)業(yè)主更是普遍采用這類合同。這是因?yàn)檫@類合同與固定單價合同、按實(shí)結(jié)算合同、成本加酬金合同相比具有明顯的優(yōu)勢，更能保護(hù)業(yè)主的利益。固定總價合同有如下特點(diǎn)：1、工程造價易于結(jié)算。由于總價固定，因此只要業(yè)主（發(fā)包方）不改變合同施工內(nèi)容，合同約定的價款就是承發(fā)包雙方最終的結(jié)算價款。對于業(yè)主來說，這樣的價款確定形式可以節(jié)省大量的計(jì)量、核價工作，從而能集中精力抓好工程進(jìn)度和施工質(zhì)量。2、量與價的風(fēng)險主要由承包商承擔(dān)。對承包商而言，固定總價合同一經(jīng)簽訂，承包商首先要

5、承擔(dān)的是價格風(fēng)險。這里投標(biāo)時的詢價失誤、合同履行過程中的價格上漲風(fēng)險均由自己承擔(dān)，業(yè)主不會給予補(bǔ)償。其次，承包商還要承擔(dān)工程量風(fēng)險。在固定總價合同中，業(yè)主往往只提供施工圖紙和說明，承包商在報(bào)價時要自己計(jì)算工程量，再根據(jù)申報(bào)的綜合單價，得出合同總價。即便業(yè)主提供工程量清單，也僅僅是承包商投標(biāo)報(bào)價的參考，業(yè)主往往聲明不對工程量的計(jì)算錯誤負(fù)責(zé)。這樣，承包商還要承擔(dān)工程量漏算、錯算的風(fēng)險。招標(biāo)實(shí)踐中，業(yè)主給予的投標(biāo)時間往往比較短，承包商來不及根據(jù)施工圖精確計(jì)算工程量，只能憑經(jīng)驗(yàn)結(jié)合圖紙作估算，漏算、錯算幾乎難以避免，只不過漏算、錯算的數(shù)額有大有小罷了。對于業(yè)主而言，通過招標(biāo)、議標(biāo)選擇的承包商，其中標(biāo)價

6、的利潤空間已經(jīng)大大壓縮，業(yè)主高價獲取工程的的風(fēng)險幾乎不存在。但是，材料市場不會永遠(yuǎn)只漲不跌，因此簽訂固定總價合同對業(yè)主同樣具有一定的風(fēng)險，只是基于業(yè)主在工程合同中的優(yōu)勢地位，往往可以逼迫承包商減少合同價款，因此，固定總價合同中業(yè)主的價格風(fēng)險相比承包商要小得多。3、承包商索賠機(jī)會少。固定總價合同，業(yè)主往往在合同中明確只有業(yè)主變更設(shè)計(jì)和增減工程量可以調(diào)整合同價款，這樣一來承包商索賠的機(jī)會大大減少，而業(yè)主對工程造價的控制就能做到基本不突破預(yù)算。因此固定總價合同也是業(yè)主對付承包商“低中標(biāo)、勤簽證、高索賠”的妙招。二、固定總價合同的局限性盡管對業(yè)主而言，固定總價合同有那么多的優(yōu)勢，但固定總價合同并不適用

7、所有類型的工程項(xiàng)目。根據(jù)固定總價的上述特點(diǎn)，筆者認(rèn)為，固定總價合同僅適合以下類型工程：1、合同履行周期短的小型工程。由于固定總價是價款不變的合同，因此承發(fā)包雙方都要承擔(dān)材料價格起伏的風(fēng)險。雖然承包商承受的材料漲價的風(fēng)險更大，但有漲總會有落。如果雙方簽訂合同時正是材料大幅度漲價的時候，而在合同履行期間材料又大幅回落，那么吃虧的將是作為發(fā)包人的業(yè)主。因此作者認(rèn)為固定總價合同只適用履行周期一般不超過半年、材料市場價格相對穩(wěn)定的小型工程。2、適合工程結(jié)構(gòu)相對簡單的工程。因固定總價是量、價均不調(diào)整的合同，對于結(jié)構(gòu)相對簡單的工程，工程量誤差率較小，報(bào)價的準(zhǔn)確性更高。而結(jié)構(gòu)復(fù)雜的工程，承包商漏算、錯算工程量

8、的概率較大，雖然業(yè)主可以施工圖紙已經(jīng)明確、雙方已經(jīng)通過詢標(biāo)、答疑解決了設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)問題，工程量疏漏的損失應(yīng)由承包商自己承擔(dān)為由拒絕承包商的調(diào)價要求，但如果承包商確實(shí)因此而遭受重大經(jīng)濟(jì)損失、或者如上述案例那樣因業(yè)主給予的投標(biāo)時間過短無法準(zhǔn)確計(jì)算工程量，造成工程量差異太大，損失嚴(yán)重，承包商依然會要求業(yè)主分擔(dān)，甚至通過停工、訴訟或仲裁途徑解決這些問題。這樣一來，對工期十分敏感的業(yè)主將不得不花大量精力、時間處理這些爭議。因此，筆者認(rèn)為，對于結(jié)構(gòu)簡單的住宅、廠房、商場等類型工程可以使用總價固定合同，而結(jié)構(gòu)復(fù)雜的綜合性工程則更適合單價固定合同形式。三、固定總價合同常見的爭議類型從近幾年來承接的業(yè)務(wù)來看，糾紛類

9、型主要有：1、價格爭議：在價格爭議中，又可以分為：（1）材料漲價引起的價格爭議。如2003年全國大多數(shù)城市建材大幅度漲價，有些地方的漲幅達(dá)3050，這對低價中標(biāo)而又簽訂固定總價合同的承包商而言無疑是雪上加霜。承包商認(rèn)為材料漲價幅度已經(jīng)超過正常的商業(yè)風(fēng)險范圍，屬于當(dāng)事人簽約時無法預(yù)見的客觀情勢變化，要求業(yè)主對此進(jìn)行補(bǔ)償，追加合同價款。而業(yè)主則以雙方所簽合同為固定總價合同，材料漲價屬于承包商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的商業(yè)風(fēng)險范圍、追加價款沒有合同依據(jù)為由，拒絕追加合同價款，雙方因此產(chǎn)生爭議。（2）變更引起的價格爭議。設(shè)計(jì)變更和業(yè)主增減工程量是固定總價合同約定的可以調(diào)整合同價款的主要原因。因此如果雙方對設(shè)計(jì)變更、調(diào)

10、增調(diào)減工程量引起的價款變動沒有明確、具體的約定，一方主張變更工程的單價應(yīng)按市場價或造價部門市場信息價計(jì)價，一方堅(jiān)持按照承包商投標(biāo)時的單價進(jìn)行計(jì)價，雙方即會產(chǎn)生爭議。2、工程量爭議：這類爭議主要發(fā)生在施工企業(yè)報(bào)價漏項(xiàng)、工程量錯算較多的情況下。因我國對工程量計(jì)算有統(tǒng)一規(guī)則，施工企業(yè)又有專門的預(yù)算人員，因此施工企業(yè)對工程量失誤導(dǎo)致的價款損失普遍認(rèn)為是自己的失誤造成，即便在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)工程量漏算、錯算，也很少要求業(yè)主追加合同價款，除非工程量誤差巨大、損失慘重，且發(fā)包人在招標(biāo)過程中有過錯。故此類糾紛相對較少。固定單價合同一、固定單價施工合同的特點(diǎn)和依據(jù)簽訂施工合同、約定合同價款時，按招標(biāo)投標(biāo)確定的

11、人工、材料、機(jī)械等的單位價格(最好固定、封閉單價)和實(shí)際完成的工程量計(jì)算工程造價，是固定單價施工合同的特點(diǎn)。按照固定單價方式編制招投標(biāo)文件，簽訂施工合同，是國際慣例按“FIDIC合同條件”的方法。“FIDIC合同條件”是國際上工程項(xiàng)目管理科學(xué)和法律學(xué)的經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)容完善，融工程專業(yè)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理、法律于一體，結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)，詞語準(zhǔn)確，業(yè)主與承包商的風(fēng)險分擔(dān)公平合理，義務(wù)和權(quán)利分明，為國際工程項(xiàng)目承包認(rèn)可和推薦的合同文本，是可以借鑒的好模式。我國頒布的統(tǒng)一施工合同示范文本，學(xué)習(xí)了國際慣例的FIDIC合同條件，結(jié)合我國國情，具有內(nèi)容完整、全面，法律法規(guī)依據(jù)清晰，責(zé)任清楚，規(guī)范性強(qiáng)，固定性與靈活性相結(jié)合等特

12、點(diǎn)。更重要的是示范文本體現(xiàn)了社會主義市場經(jīng)濟(jì)和機(jī)制的要求，使雙方建立一種市場經(jīng)濟(jì)關(guān)系，規(guī)范雙方合同行為。示范文本的合同條件中規(guī)定了“根據(jù)確認(rèn)的工程量、按構(gòu)成合同價款相應(yīng)項(xiàng)目的單價和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，支付工程價款”(第22條)，以及“工程量清單”的提供(第2條第5款)、工程量的核實(shí)確認(rèn)(第21條)等，都表明了固定單價施工合同的方式和特點(diǎn)，是實(shí)際工程中實(shí)行固定單價施工合同的依據(jù)。二、實(shí)行固定單價施工合同的意義1、實(shí)行固定單價施工合同方式是開展招投標(biāo)工作的需要一些工程由于施工圖紙不齊等原因，在招標(biāo)條件不具備，又急于開工的情況下，使招投標(biāo)工作難以開展。為了解決這樣的問題，采用單價、費(fèi)用報(bào)價的方式，也就是固定單價的方式，既堅(jiān)持了招標(biāo)方向，又結(jié)合了實(shí)際情況，節(jié)省了時間，加速了施工，保證了投資效果的提前實(shí)現(xiàn)。作為發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)的需要；市場科學(xué)競爭的需要；企業(yè)進(jìn)入市場的需要；市場管理