一方婚前購買婚后產(chǎn)權登記并共同按揭還貸房屋的性質(zhì)及處理

1、    一方婚前購買，婚后產(chǎn)權登記并共同按揭還貸房屋的性質(zhì)及處理發(fā)布日期：2009-05-11    作者：張之喜律師 一方婚前購買，婚后產(chǎn)權登記并共同按揭還貸房屋的性質(zhì)及處理兼談房屋登記對房屋權屬歸屬的重要性張之喜 湖北清風源律師事務所 問題的提出：按揭購房目前已成為比較普遍的購房方式，在離婚案件中，因按揭房屋權屬引起的糾紛也日益增加，對于如何認定按揭房屋的歸屬以及夫妻離婚后如何對按揭房屋進行分割，易成為審理中爭議的焦點。近段時間，筆者曾代理過一件離婚糾紛的執(zhí)行案子，該案中就涉及到按揭房的歸屬認定及分割問題。因當

2、事人認為法院沒有正確處理好家庭財產(chǎn)的分割，對法院的一、二審判決極為不滿，在執(zhí)行過程中，已向省高級人民法院申訴。筆者仔細分析了本案案情，并形成自己的觀點，寫成文字以與各位律師同仁商磋。案情是這樣的，2003年12月8日，鄭某（男）與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂商品房買賣合同一份，以自己名義購買了位于武昌區(qū)某樓盤一面積為110平方米的房屋，并首次向房地產(chǎn)開發(fā)商支付購房款人民幣10萬元。2004年5月8日，鄭某與陳某某（女）在武漢市武昌區(qū)民政局登記結婚。2004年7月1日，鄭某與某銀行簽訂了公積金個人住房委托貸款借款合同及抵押合同，同年10月8日，某銀行向鄭某發(fā)放了15萬元公積金貸款，鄭某同時取得房屋兩證。在

3、共同生活中，由于鄭某與陳某某性格不和，常為生活鎖事鬧矛盾并分居。2007年8月21日，鄭某向武昌區(qū)人民法院遞交起訴狀，以夫妻感情破裂無法在一起共同生活為由，請求法院判令雙方離婚，并依法分割夫妻共同財產(chǎn)，案件受理費由雙方承擔。在本案的審理過程中，雙方爭論的焦點主要是：位于武昌區(qū)某樓盤一面積為120平方米的房屋是否屬于夫妻存續(xù)期間的共同財產(chǎn)？人民法院應該如何分割該財產(chǎn)？對此有兩種意見。一種意見認為，本案中爭議的財產(chǎn)系鄭某于婚前以個人名義購買，并且向開發(fā)商支付了首付款10萬元，盡管訟爭房屋的兩證是在雙方婚后所得，但這只是原有財產(chǎn)價值存在形態(tài)發(fā)生了變化，房屋期待的權益在婚前簽訂合同之后就已經(jīng)取得，是鄭

4、某婚前訂立合同及付款行為所致，婚后取得產(chǎn)權證這一事實絕不意味著婚前個人財產(chǎn)權益婚后向夫妻共同財產(chǎn)形式轉(zhuǎn)化，并且訟爭房屋登記在鄭某個人名下，應屬于鄭某的個人財產(chǎn)。關于婚姻存續(xù)期間雙方還貸的部分屬于夫妻共同財產(chǎn)，應依法分割。另一種意見認為，雖然本案訟爭房屋系鄭某在婚前購買，且用個人財產(chǎn)支付首期購房款，但該房屋是在雙方婚姻存續(xù)期間取得房屋所有權，且用夫妻共同財產(chǎn)還貸，因此，訟爭房屋無論登記在一方還是雙方名下，根據(jù)我國婚姻法及相關司法解釋的規(guī)定，均應認定為夫妻共同財產(chǎn)，離婚時應作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。 法院判決：一、二審法院經(jīng)審理后，均沒有直接采納雙方的觀點，而是采取折衷的辦法，認定鄭某為

5、支付訟爭房屋的首付款10萬元系鄭某的婚前個人財產(chǎn)，雙方婚姻關系存續(xù)期間共同支付的按揭款屬于夫妻共同財產(chǎn)。由此判決，本案訟爭房屋歸鄭某所有，未支付的按揭款由鄭某支付；鄭某自判決生效之日起十日內(nèi)將雙方在婚姻存續(xù)期間共同還貸金額的一半及房屋增值補償費1萬元給付陳某某。  案件評析：上述案件的事實并不復雜，雙方爭議的焦點實際上就是一方婚前簽訂購房合同并支付了首期購房款，但在婚后取得產(chǎn)權證，夫妻共同按揭還貸的房屋究竟屬于一方個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)？夫妻離婚后，訟爭財產(chǎn)究竟如何分割？筆者暫且不論一、二審法院對本案判決的合理、合法性，單就雙方訟爭財產(chǎn)的性質(zhì)及分割情況進行分析。歸納起來，第一種意見

6、之所以認為，登記在一方名下，由一方簽訂購房合同并支付首付款的房屋是否屬于個人財產(chǎn)，關鍵點在于首付款是否在結婚之前支付。第二種意見之所以認為，登記在一方名下，由一方支付首付款的房屋是否屬于個財產(chǎn)，關鍵點在于房屋所有權是否在結婚登記之前取得。對于上述兩種意見，各地法院都有判例，但筆者更傾向于第二種意見。一、一方婚前簽訂購房合同、支付首付款，婚后進行產(chǎn)權登記、共同按揭還貸的房屋，應認定為夫妻共同財產(chǎn)，離婚時按照夫妻共同財產(chǎn)進行分割。我國婚姻法第十七條規(guī)定“夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有”，“夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權”。第十九條規(guī)定“夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)

7、以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定?！鄙鲜鲆?guī)定表明，我國婚姻法采用的是法定財產(chǎn)制和約定財產(chǎn)制相結合的方法。根據(jù)上述規(guī)定，對于一方婚前簽訂購房合同、支付首付款及按揭，婚后進行產(chǎn)權登記、共同還貸的房屋并未規(guī)定在內(nèi)。筆者認為，對于認定財產(chǎn)是否是夫妻共同財產(chǎn)，首先要看財產(chǎn)是否是在婚姻存續(xù)期間所得，其次要看如果財產(chǎn)是在婚姻存續(xù)期間所得，夫妻雙方對所得財產(chǎn)有沒有約定，有約定的從約定，沒有約定或者約定不明的應認定為是夫妻共同財產(chǎn)，在夫妻離婚時，按照共同財產(chǎn)進行分割。眾所周知，房屋屬于不動產(chǎn)范疇。所謂不動

8、產(chǎn)，是指客觀上不能移動或者移動會影響其使用價值或者價值的物，不動產(chǎn)一般指土地及其定著物（主要是房屋）。我國物權法第九條第一款規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。城市房地產(chǎn)管理法第六十條規(guī)定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。第六十一條第二款規(guī)定，在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。根據(jù)上述法律規(guī)定，在我國，房屋等不動產(chǎn)的產(chǎn)權變動是以登記作為生效要件的，即當事人買賣房屋必須依法登記，否則，

9、其房屋轉(zhuǎn)讓行為不發(fā)生物權變動的效力。不動產(chǎn)物權是一個很特殊的權利，是一種具有無因性的權利，不動產(chǎn)物權發(fā)生變動同其發(fā)生變動的原因行為是相分離的。就按揭房屋而言，在購買房屋時購買者與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同是房屋所有權變動的原因行為，而商品房買賣合同屬于債權法律關系的范疇，其成立、生效依據(jù)的是債權法、合同法的規(guī)定。不動產(chǎn)物權變動屬于物權法調(diào)整的范疇，按照物權法的規(guī)定，不動產(chǎn)物權的變動只能在登記時發(fā)生效力。因此，不動產(chǎn)物權變動的合同即商品房買賣合同與房屋權屬變動是兩個不同的概念，依法成立的物權變動合同并不能發(fā)生物權變動的結果。為此，江蘇省高級人民法院在關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的討論紀要征

10、求意見稿中認為，夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸，且用個人財產(chǎn)支付首期房款，在婚姻關系存續(xù)期間用夫妻共同財產(chǎn)還貸，如果婚后取得房屋所有權的，無論登記在一方還是雙方名下，均應認定為夫妻共同財產(chǎn)，離婚時作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。對于一方婚前支付的首期付款，由另一方返還一半；尚欠的貸款，代為夫妻共同債務，由雙方共同償還。筆者認為，江蘇省高級人民法院的意見是符合立法原意的。本案中鄭某于婚前以其個人財產(chǎn)購買了訟爭房屋，但因該房屋在其婚前只是與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，訟爭房屋尚未登記，根據(jù)物權行為同原因行為相分離的原則，該房屋的所有權在鄭某結婚前并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，鄭某與陳某某結婚后，辦理按揭、進行產(chǎn)權登記后

11、，才取得訟爭房屋的所有權。取得訟爭房屋的所有權后，鄭某與陳某某對該房屋的權屬也沒有進行特別約定。另外，從購買訟爭房屋的目的來看，鄭某就為了與陳某某結婚后使用。綜上，筆者認為，根據(jù)我國婚姻法的立法精神，本案訟爭房屋系夫妻共同財產(chǎn)，應按照夫妻共同財產(chǎn)進行分割。二、要正確界定訟爭房屋的產(chǎn)權歸屬，應以記載于不動產(chǎn)登記薄的內(nèi)容及日期為準據(jù)。由于我國實行登記發(fā)證主義，所以不動產(chǎn)物權在登記機關辦理完相關登記后，登記機關還要向登記權利人頒發(fā)權屬證書。在過去的司法實踐中，我們一直以取得權屬證書的時間作為取得不動產(chǎn)權屬的準據(jù)點。但是，我國物權法第十七條規(guī)定，不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。從上述規(guī)定我們可以看出，不動產(chǎn)權屬證書僅僅具有證據(jù)資格，它不是證明不動產(chǎn)物權的根據(jù)。根據(jù)物權法第十四條“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不