廣州市番禺分區(qū)規(guī)劃管理單元控規(guī)-說(shuō)明書(shū)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)說(shuō)明書(shū)目錄索引第一章 BA0602規(guī)劃管理單元規(guī)劃背景1 規(guī)劃背景11大石鎮(zhèn)概況大石鎮(zhèn)隸屬番禺區(qū)，轄區(qū)總面積45.12平方公里，轄6個(gè)居委23個(gè)行政村。常住人口約10萬(wàn)人，外來(lái)人口12.5萬(wàn)人。2004年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值45.1億元，比上年（下同）增長(zhǎng)16.3% ；社會(huì)總產(chǎn)值135.6億元，增長(zhǎng)20.24%。2004年獲廣州市計(jì)劃生育先進(jìn)鎮(zhèn)、廣州市維護(hù)穩(wěn)定及社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)單位、番禺區(qū)文明示范鎮(zhèn)、番禺區(qū)發(fā)展經(jīng)濟(jì)先進(jìn)鎮(zhèn)、廣東省教育強(qiáng)鎮(zhèn)等13個(gè)榮譽(yù)稱號(hào)。番禺區(qū)人民政府下文于2006.1.25日將大石鎮(zhèn)分設(shè)為大石和洛浦兩個(gè)街道辦事處，調(diào)整

2、后，大石街道辦轄區(qū)面積19.34平方公里，管轄北聯(lián)、山西、大興、大維、官坑、會(huì)江、猛涌、詵村、大山、東聯(lián)、禮村、植村、河村、涌口14個(gè)村民委員會(huì)和大石、富麗、星河灣3個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)的行政區(qū)域范圍。大石在廣州區(qū)位圖12 區(qū)位條件大石街道辦位于番禺西北部，緊鄰廣州市海珠區(qū)，是廣州“南拓”發(fā)展戰(zhàn)略的“橋頭堡”。大石街道辦有著優(yōu)良的地理區(qū)位，北隔瀝滘水道與海珠區(qū)相望，西隔陳村水道與芳村區(qū)、南海平洲鎮(zhèn)相鄰，南邊東西走向綿延的丘陵與鐘村鎮(zhèn)毗鄰，東接地村鎮(zhèn)。洛溪大橋、番禺大橋、新光快線、地鐵三號(hào)線、地鐵七號(hào)線把大石與廣州連為一體，迎賓路和105國(guó)道橫貫全鎮(zhèn)，是廣州通往順德、中山、珠海等地的門戶，又是穗港澳

3、交通樞紐的重要通道。13 經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)在廣州市番禺區(qū)，大石鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)屬于上游，2004年，工業(yè)總產(chǎn)值104.67億元，增長(zhǎng)22.05%，其中出口產(chǎn)值23.6億元，增長(zhǎng)21.2%。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2.22億元。商業(yè)總產(chǎn)值8.89億元，增長(zhǎng)34.97% ；飲食服務(wù)業(yè)總產(chǎn)值12.65億元，增長(zhǎng)8.84%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額29.2億元，增長(zhǎng)21.8% ；集市貿(mào)易成交總額3.6億元，增長(zhǎng)12.6%。并獲廣州市計(jì)劃生育先進(jìn)鎮(zhèn)、廣州市維護(hù)穩(wěn)定及社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)單位、番禺區(qū)文明示范鎮(zhèn)、番禺區(qū)發(fā)展經(jīng)濟(jì)先進(jìn)鎮(zhèn)、廣東省教育強(qiáng)鎮(zhèn)等13個(gè)榮譽(yù)稱號(hào)2 相關(guān)規(guī)劃與本次規(guī)劃任務(wù)21 廣州市番禺片區(qū)發(fā)展規(guī)

4、劃對(duì)本區(qū)的要求番禺區(qū)發(fā)展區(qū)劃圖廣州市番禺片區(qū)發(fā)展規(guī)劃將番禺劃分為“北部調(diào)整完善區(qū)”、“市橋調(diào)整完善區(qū)”、“大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)”、“廣州新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)”、“南沙重點(diǎn)發(fā)展區(qū)”和“中部都市農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)”六個(gè)功能區(qū)。其中以大石為主的“番禺北部調(diào)整完善區(qū)”定位為：是番禺片區(qū)的北門戶，是廣州市南部以房地產(chǎn)業(yè)、技術(shù)和資金密集的外向型工業(yè)為主導(dǎo)，商貿(mào)業(yè)和旅游業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的山水生態(tài)型現(xiàn)代化新城區(qū)。22 廣州市番禺區(qū)大石鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2003-2020）對(duì)本區(qū)的要求規(guī)劃區(qū)位于大石的核心地段廣州市番禺區(qū)大石鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2003-2020）提出：大石應(yīng)利用其自身“人才、交通、旅游、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商貿(mào)服務(wù)”的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)配套設(shè)施建

5、設(shè)，主動(dòng)與兩大項(xiàng)目銜接，積極吸引人流、物流，最大化地將兩大項(xiàng)目轉(zhuǎn)為推動(dòng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)動(dòng)力引擎。作為大石街道辦的核心地段，規(guī)劃片區(qū)應(yīng)依托地鐵三號(hào)線與七號(hào)線中轉(zhuǎn)站的建設(shè)，積極配置較高水平的公共服務(wù)配套設(shè)施，進(jìn)一步提升其服務(wù)水平和檔次。23 本次規(guī)劃目的231 以地鐵大石中轉(zhuǎn)站的建設(shè)為契機(jī)，充分發(fā)揮片區(qū)優(yōu)越的區(qū)位條件與便捷的交通優(yōu)勢(shì)，對(duì)片區(qū)進(jìn)行重新定位。232 依據(jù)大石總規(guī)，對(duì)片區(qū)土地進(jìn)一步細(xì)化，形成最能適合本區(qū)的功能布局。233 重構(gòu)地鐵站周邊用地功能，發(fā)展以辦公、商貿(mào)和房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的多元經(jīng)濟(jì)。234 形成地面道路與地鐵線路相協(xié)調(diào)配合的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。235 通過(guò)規(guī)劃控制，為片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有村莊改造進(jìn)

6、行導(dǎo)引。236 通過(guò)土地整理與重構(gòu)，完善規(guī)劃區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施。237 協(xié)調(diào)片區(qū)內(nèi)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益三者利益，使土地達(dá)到最優(yōu)配置。3 本次規(guī)劃范圍與設(shè)計(jì)重點(diǎn)31 規(guī)劃范圍規(guī)劃區(qū)位于大石街道辦核心地段，規(guī)劃區(qū)西起G105國(guó)道，東至新光快速，北以三支香水道，南抵規(guī)劃的平南高速，總用地面積198.78公頃(2981.7畝)。32 設(shè)計(jì)重點(diǎn)模式：(Transit-oriented Development)指的是政府利用規(guī)劃壟斷權(quán)帶來(lái)的信息優(yōu)勢(shì)，在規(guī)劃建設(shè)區(qū)域首先安排基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施主要是交通設(shè)施的建設(shè)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)。政府基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)資金主要來(lái)自出售基礎(chǔ)設(shè)施的熟地，利用級(jí)差地租，平衡建設(shè)資

7、金。首先是利用片區(qū)周邊眾多的快速交通體系與地鐵站點(diǎn)的建設(shè)，在規(guī)劃區(qū)建立“”(Transit-oriented Development)土地利用發(fā)展模式，圍繞軌道交通站點(diǎn)構(gòu)筑“軌道商圈”，形成完善的公共服務(wù)社區(qū)，促進(jìn)站點(diǎn)周邊土地的高效和集約地利用。其次是以地鐵換乘站的建設(shè)為契機(jī)，整合現(xiàn)狀道路網(wǎng)絡(luò)，完善片區(qū)的城市道路網(wǎng)絡(luò)體系，建設(shè)公交網(wǎng)絡(luò)，使之與地鐵中轉(zhuǎn)站有機(jī)銜接，構(gòu)筑快速、便捷的道路網(wǎng)集疏運(yùn)體系。4 規(guī)劃構(gòu)思地鐵七號(hào)線、三號(hào)線大石中轉(zhuǎn)站的建設(shè)將很大程度上提升片區(qū)的社會(huì)勢(shì)能與經(jīng)濟(jì)勢(shì)能，片區(qū)的建設(shè)將依托地鐵中轉(zhuǎn)站這一契機(jī)，選擇片區(qū)未來(lái)的發(fā)展方向，并通過(guò)規(guī)劃引導(dǎo)控制，進(jìn)行城市舊城改造，把規(guī)劃區(qū)建成地區(qū)

8、性城市功能區(qū)。同時(shí)規(guī)劃區(qū)土地資源的匱乏也將很大程度上影響片區(qū)的建設(shè)歷程。5 規(guī)劃依據(jù)51 中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法（1990）52 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ 137-90）53 廣州市番禺片區(qū)發(fā)展規(guī)劃54 廣州市番禺區(qū)大石鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2003-2020）55 廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則56 廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例57 廣州市番禺區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒（2005）58 國(guó)家、省、市、區(qū)的其它有關(guān)城市規(guī)劃建設(shè)的法規(guī)、規(guī)范6 規(guī)劃原則61 土地整理優(yōu)化原則土地優(yōu)化推動(dòng)城市用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化，用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，增加片區(qū)第三產(chǎn)業(yè)用地，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)轉(zhuǎn)換;消化、盤(pán)活閑置用地或低

9、效用地，提高城市土地配置效率和土地利用效益;增加公共綠地與休閑用地，提高片區(qū)城市綠化率，改善城市生態(tài)環(huán)境。62 整體性原則合理確定片區(qū)的功能與規(guī)模定位，延續(xù)和完善城市整體空間形態(tài)，完善片區(qū)功能，配套相應(yīng)的設(shè)施，并根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的實(shí)際，作必要的深化和調(diào)整，包括用地功能布局，道路交通聯(lián)系以及景觀風(fēng)貌建設(shè)等方面，使規(guī)劃區(qū)成為城市的有機(jī)組成部分。63 以人為本的原則規(guī)劃堅(jiān)持以人為本，采用社區(qū)建設(shè)的理念，科學(xué)制定開(kāi)發(fā)建設(shè)控制指標(biāo)，配置相應(yīng)的設(shè)施，提高片區(qū)環(huán)境質(zhì)量和空間品質(zhì)，創(chuàng)造人性化的城市空間。64特色與創(chuàng)新原則規(guī)劃設(shè)計(jì)中注意發(fā)掘和強(qiáng)化片區(qū)的城市特色，并力爭(zhēng)在原有城市特色的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新。從城市整體空

10、間形態(tài)出發(fā)，延續(xù)和創(chuàng)造片區(qū)的整體空間形態(tài)，塑造具有特色的城市面貌。65可持續(xù)發(fā)展原則城市的發(fā)展是個(gè)新陳代謝的過(guò)程，片區(qū)建設(shè)應(yīng)與分期建設(shè)的步驟相結(jié)合，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，注重環(huán)境保護(hù)，有計(jì)劃、有目的的進(jìn)行舊城改造，為后續(xù)的發(fā)展保留空間以利于城市的可持續(xù)發(fā)展。66 彈性與適應(yīng)性原則規(guī)劃的可操作性充分體現(xiàn)在它的高適應(yīng)上，能夠適應(yīng)不同時(shí)期的城市發(fā)展與建設(shè)需要。規(guī)劃科學(xué)靈活地進(jìn)行街區(qū)和地塊劃分，針對(duì)不同地塊的區(qū)位條件、現(xiàn)狀情況、功能性質(zhì)和空間要求，確定適宜的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)，充分考慮開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)性和土地的兼容性，在地塊性質(zhì)、界線、規(guī)模和容量控制等方面，具有相應(yīng)的兼容性和彈性。67促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原則城市建設(shè)的

11、成功與否與城市經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，規(guī)劃設(shè)計(jì)在滿足城市功能、交通、景觀等方面地要求以外，更應(yīng)注重土地價(jià)值地發(fā)揮，通過(guò)有步驟地土地開(kāi)發(fā)、建設(shè)，使經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益達(dá)到最優(yōu)組合，本規(guī)劃管理單元的建設(shè)完善將成為拉動(dòng)大石街道辦城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的切入點(diǎn)，也可以說(shuō)是大石經(jīng)濟(jì)再次騰飛的啟動(dòng)區(qū)。第二章 發(fā)展條件分析1 城市發(fā)展的外力11 宏觀發(fā)展環(huán)境格局的變化隨著經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化程度加深，資金、知識(shí)技術(shù)等資源自由流動(dòng)性的進(jìn)一步加強(qiáng)和高效率配置，國(guó)際范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)差異加劇，國(guó)與國(guó)之間的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)一步演變成為區(qū)域與區(qū)域之間、地區(qū)與地區(qū)之間以及城市與城市之間在資金、技術(shù)、人才、資源、市場(chǎng)等多方位的競(jìng)爭(zhēng)

12、。資源整合、區(qū)域協(xié)調(diào)、協(xié)作共謀發(fā)展的趨勢(shì)日益明朗。廣東在珠三角經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展的基礎(chǔ)上，提出和周邊省份共同發(fā)展的“9+2”的泛珠三角概念，促進(jìn)區(qū)域化和地區(qū)集團(tuán)化發(fā)展的思路，并得到各省市的熱烈響應(yīng)，反映了國(guó)內(nèi)區(qū)域合作的強(qiáng)烈意愿。在這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展中廣州將從原“珠三角”經(jīng)濟(jì)中心的角色向承擔(dān)“泛珠江三角洲”區(qū)域城市中心的角色轉(zhuǎn)換；珠三角廣州、深圳兩個(gè)特色鮮明的科技經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的形成，為處于廣州南部的番禺區(qū)帶來(lái)了難得的發(fā)展機(jī)遇。在這宏觀環(huán)境下，大石街道辦應(yīng)依據(jù)有利的發(fā)展區(qū)位，吸收國(guó)內(nèi)外的資金與先進(jìn)技術(shù)把片區(qū)建設(shè)有特色的城市交通樞紐。規(guī)劃區(qū)與廣州兩個(gè)重要規(guī)劃區(qū)的關(guān)系12 區(qū)域中觀發(fā)展態(tài)勢(shì)廣州整體向南拓展，大石鎮(zhèn)處在

13、廣州南拓的起點(diǎn)位置，位于廣州都會(huì)區(qū)的中南部。未來(lái)大量基于知識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和IT產(chǎn)業(yè)的大型建設(shè)項(xiàng)目，如會(huì)議展覽中心、生物島、廣州新火車站、廣州大學(xué)城、廣州新城等新興產(chǎn)業(yè)區(qū)也將布置在都會(huì)區(qū)南部的番禺北部地區(qū)，給大石鎮(zhèn)的發(fā)展帶來(lái)良好的發(fā)展機(jī)遇。13 區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略的影響港珠澳大橋、廣珠城際快速干線的建設(shè)促進(jìn)了珠三角發(fā)展重心由東岸向西岸的轉(zhuǎn)移，而處于珠江口西岸的番禺區(qū)將是本次發(fā)展主要載體；廣州南沙地區(qū)將發(fā)展成為珠三角的物流中心；集物流產(chǎn)業(yè)、臨港產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為一體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)基地；聯(lián)合珠江口兩岸城市群的樞紐性節(jié)點(diǎn)，新的粵港直接聯(lián)系的重要通道。根據(jù)廣州市番禺區(qū)發(fā)展規(guī)劃，以大石為主的“番禺北部調(diào)整完善區(qū)”

14、定位為番禺片區(qū)的北門戶，發(fā)揮“承北啟南”的作用，提供了良好的空間發(fā)展機(jī)遇。2 城市發(fā)展的內(nèi)力21 優(yōu)越的交通區(qū)位番禺區(qū)位于西岸都市區(qū)的核心位置，規(guī)劃區(qū)作為番禺的北大門，是廣州"南拓"發(fā)展戰(zhàn)略的"橋頭堡"，具有獨(dú)特的區(qū)位條件和發(fā)展優(yōu)勢(shì)。區(qū)內(nèi)有105國(guó)道、新光快速路、平南高速等聯(lián)系廣州與中山、珠海等城市，而毗鄰大石街道辦的廣州市新火車站的建設(shè)，將使番禺區(qū)一躍成為廣州市交通要塞，成為交通網(wǎng)絡(luò)的節(jié)點(diǎn)，極具發(fā)展?jié)摿Α?2較高的土地價(jià)值地鐵線規(guī)劃與建設(shè)，強(qiáng)化了番禺區(qū)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治和環(huán)境等要素的優(yōu)化配置。軌道交通的建成，將增強(qiáng)了空間聯(lián)系的高度可達(dá)性，提升了沿線土

15、地的價(jià)值，并進(jìn)一步激活了城市整體活力和地區(qū)的繁榮，使城市向更有序、協(xié)調(diào)、便捷的方向發(fā)展。而地鐵三號(hào)線與七號(hào)線中轉(zhuǎn)站的建設(shè)，將大幅度提升本規(guī)劃管理單元的土地價(jià)值，使本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)的再發(fā)展與城市改造成為可能，規(guī)劃將利用其優(yōu)越的地理位置按照較為理想的發(fā)展模式建設(shè)成為一個(gè)高密度開(kāi)發(fā)、高品質(zhì)建設(shè)的居住、商貿(mào)功能區(qū)，也成為廣州市番禺區(qū)北部組團(tuán)提升城市綜合服務(wù)功能的一個(gè)切入點(diǎn)。23 較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)番禺大石街道辦有著良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，大石鎮(zhèn)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)已由原來(lái)的城郊農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)發(fā)展成為一個(gè)發(fā)達(dá)的工業(yè)和商貿(mào)業(yè)城鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，多項(xiàng)指標(biāo)在番禺區(qū)甚至廣東省名列前茅，是“廣東省鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)”之一。24 有良好的旅

16、游產(chǎn)業(yè)大石依山傍水，旅游資源豐富，休閑旅游開(kāi)發(fā)也形成較好的品牌。香江野生動(dòng)物園成為珠江三角洲的都市型核心旅游項(xiàng)目，2002年接待游客達(dá)103萬(wàn)人次；長(zhǎng)隆夜間動(dòng)物世界、麗江明珠歌劇院等發(fā)展良好；同時(shí)大石鱷魚(yú)場(chǎng)也是全國(guó)規(guī)模最大、品種最齊全的大型鱷魚(yú)養(yǎng)植場(chǎng)，養(yǎng)有鱷魚(yú)10多萬(wàn)條，極具旅游開(kāi)發(fā)潛力；濱水旅游方面也具有一定的發(fā)展?jié)摿?，?guī)劃區(qū)北部的三支香水道尺度宜人，兩岸自然景色、人工開(kāi)發(fā)建筑景觀美麗多姿，均可進(jìn)行水上旅游開(kāi)發(fā)活動(dòng)，是大石尚未開(kāi)發(fā)的寶貴旅游資源和城市形象主要展示區(qū)。25 有良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)番禺房地產(chǎn)大石有限公司經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，在片區(qū)內(nèi)已經(jīng)開(kāi)發(fā)了多個(gè)較高檔次的樓盤(pán)，有著一定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)

17、驗(yàn)，大石鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)已逐步成熟，樓盤(pán)檔次、素質(zhì)逐步提高，吸引了大量各個(gè)階層人員的入住，尤其是近幾年，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)檔次的提高吸引了大批較高收入階層的入住，形成了“住在大石”的知名品牌，帶動(dòng)了大石城市建設(shè)整體水平的提高。目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)從過(guò)去以單純的居住為主逐步轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)酒店、辦公、商貿(mào)等多行業(yè)的延伸，相應(yīng)帶動(dòng)了信息、中介、金融等相關(guān)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)提升大石第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)水平和檔次將會(huì)起到較大的促進(jìn)作用，對(duì)片區(qū)未來(lái)居住社區(qū)與商貿(mào)等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有著一定的經(jīng)濟(jì)支撐與技術(shù)支持。3 現(xiàn)狀建設(shè)狀況及存在問(wèn)題31 交通條件從交通區(qū)位來(lái)看，本規(guī)劃管理單元北臨三支香水道的沿江路，西靠G105國(guó)道，東接新光快速，

18、南抵平南高速，具有快速便捷的對(duì)外交通條件。而快速便捷的對(duì)外交通體系的支撐，有利于本區(qū)域建立高效的城市交通網(wǎng)絡(luò)以及快速疏散的交通體系。32 自然地理?xiàng)l件需保護(hù)的建華路高壓走廊下的古榕樹(shù)規(guī)劃區(qū)域均為平地，且大部份用地均已建成。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的大山舊村，沒(méi)有需保護(hù)的建筑。區(qū)內(nèi)需保留有古樹(shù)名木兩棵，集中在建華路上的高壓走廊底下。這些樹(shù)年代久遠(yuǎn)，樹(shù)型優(yōu)美，是片區(qū)寶貴的自然資源和景觀素材，應(yīng)對(duì)其妥善加以保護(hù)和利用。區(qū)內(nèi)有兩條河渠蜿蜒穿越規(guī)劃區(qū)，匯入三支香水道，但已經(jīng)污染嚴(yán)重，急需整治。33 土地資源評(píng)價(jià)結(jié)合地形地質(zhì)狀況，綜合考慮土地的適宜建設(shè)情況，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地均為：一類適宜建設(shè)用地。34 土地存量分析規(guī)劃區(qū)大

19、部分的用地已建成或已批建，除了規(guī)劃的地鐵站點(diǎn)周邊的約11.27公頃用地未建外，區(qū)內(nèi)基本找不到可用于建設(shè)的土地?？偟膩?lái)說(shuō)，規(guī)劃區(qū)存量土地極少，對(duì)本區(qū)域的發(fā)展存在著一定的影響。35 土地批出、出讓信息規(guī)劃區(qū)內(nèi)除現(xiàn)狀道路用地（約占總用地的13%）以外，大部分土地為國(guó)有土地，約占總用地比例的59%，集體所有土地約占總用地的28%。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地為村集體所有，面積達(dá)49.81公頃，占總用地的28%，其中居住生活用地37.03公頃，未建設(shè)用地12.78公頃。規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地面積105.69公頃，均已出讓使用權(quán)給企業(yè)或個(gè)人。從土地管理權(quán)屬情況來(lái)看，規(guī)劃區(qū)內(nèi)28的土地為集體所有土地，管理權(quán)屬較為統(tǒng)一，有

20、利于土地的整合使用；從內(nèi)部條件分析可以看出，規(guī)劃區(qū)土地資源儲(chǔ)備極少，應(yīng)在集約化的發(fā)展模式下對(duì)規(guī)劃區(qū)進(jìn)行高密度地開(kāi)發(fā)和高品質(zhì)的建設(shè)?，F(xiàn)狀土地權(quán)屬統(tǒng)計(jì)表土地權(quán)屬類型面積（公頃）占總用地比例（）國(guó)有土地105.6959.02村集體所有49.8127.82其中居住生活用地37.0320.68未建設(shè)用地12.787.14現(xiàn)狀道路用地23.5613.16合計(jì)179.0610036 土地綜合利用現(xiàn)狀片區(qū)規(guī)劃總用地面積198.78公頃，其中已建設(shè)用地面積為155.42公頃，占規(guī)劃總用地的78.19%；水域及其他用地19.72公頃，占規(guī)劃總用地的9.92%。除了需要保留的水域和已征用的土地外，土地儲(chǔ)備極少，可開(kāi)

21、發(fā)利用的空間較窄?，F(xiàn)狀用地一覽表序號(hào)用地性質(zhì)代碼用地名稱用地面積（ha）比例（%）1R居住用地90.6250.61R1一類居住用地6.77R2二類居住用地46.82R4村鎮(zhèn)居住用地37.032C公共設(shè)施用地21.7512.15C1行政辦公用地2.22C2商業(yè)金融用地16.09C3文化娛樂(lè)用地1.20C6教育科研用地2.243M工業(yè)用地8.334.654S道路廣場(chǎng)用地24.0813.45S1道路用地23.56S3社會(huì)停車場(chǎng)用地0.525T對(duì)外交通用地8.304.646U市政設(shè)施用地0.540.307G綠地2.101.17G1公共綠地0.52G2防護(hù)綠地1.588E8已平整用地23.6413.20

22、9總建設(shè)用地179.0610010E1水域19.72小計(jì)規(guī)劃用地198.78 37 綜合交通現(xiàn)狀平南高速公路從規(guī)劃區(qū)南部穿越，G105國(guó)道、新光快速路緊臨規(guī)劃區(qū)的東部和西部，為規(guī)劃區(qū)提供便捷的對(duì)外交通條件。規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有橫向道路4條，縱向道路3條，但道路等級(jí)較低，部分道路被占用或未通車，道路尚未形成良好系統(tǒng)。因此，結(jié)合地鐵中轉(zhuǎn)站的建設(shè)，建構(gòu)快速便捷的交通聯(lián)系，完善道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，形成地面道路與軌道線路協(xié)調(diào)配合的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、公共交通系統(tǒng)和舒適、方便的步行接駁系統(tǒng)將成為本次規(guī)劃要解決的重點(diǎn)問(wèn)題。38 綜合配套設(shè)施現(xiàn)狀現(xiàn)狀規(guī)劃片區(qū)配套的公共設(shè)施主要有教育設(shè)施、商業(yè)、文化等服務(wù)設(shè)施和社區(qū)居委會(huì)等。（見(jiàn)基礎(chǔ)

23、資料匯編部分）從總體上看，本規(guī)劃管理單元現(xiàn)狀公共配套設(shè)施不夠完善，主要表現(xiàn)在配置的等級(jí)低、規(guī)模小、檔次低、服務(wù)范圍小等方面；公共設(shè)施建設(shè)水平較低，配套數(shù)量和規(guī)模均不能滿足城市化進(jìn)程和人口快速增長(zhǎng)的需求。4 發(fā)展條件綜述本規(guī)劃管理單元擁有較為優(yōu)越的區(qū)域環(huán)境和發(fā)展背景,已集聚發(fā)展之動(dòng)力；突顯的交通優(yōu)勢(shì)、較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，使其獨(dú)具巨大的發(fā)展?jié)摿?；而地鐵中轉(zhuǎn)站的建設(shè)使其面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇，加快其開(kāi)發(fā)建設(shè)的進(jìn)程。顯然，片區(qū)城市功能結(jié)構(gòu)重組的開(kāi)發(fā)建設(shè)已成為發(fā)展的必然。我們可以預(yù)見(jiàn)這一方極具挑戰(zhàn)、最具發(fā)展?jié)摿Φ钠瑓^(qū)將定格為番禺區(qū)北部的城市支點(diǎn)，也是廣州市城市經(jīng)濟(jì)“南拓”的主要通道。未

24、來(lái)本區(qū)域?qū)⒁劳薪煌屑~的效率資本，將可能提供的城市服務(wù)滲透到更廣大的地區(qū)，形成地區(qū)中心和經(jīng)濟(jì)發(fā)展焦點(diǎn)。第三章 發(fā)展定位與發(fā)展目標(biāo)1 發(fā)展定位以公共交通體系為核心，以商貿(mào)、居住為主導(dǎo)，構(gòu)建番禺區(qū)北部高效便捷的交通樞紐，建設(shè)一個(gè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的住區(qū)，一個(gè)現(xiàn)代化的商貿(mào)綜合發(fā)展區(qū)。2 發(fā)展目標(biāo)21 打造高品質(zhì)的城市空間環(huán)境地鐵的高效率使用與周邊土地利用形態(tài)相輔相成。城市主要交通方式的運(yùn)量越大，所形成的內(nèi)聚力就越強(qiáng)，城市常常呈現(xiàn)緊湊形態(tài)。大容量、高速度的軌道交通可促進(jìn)沿線高密度開(kāi)發(fā)，同時(shí)高密度的開(kāi)發(fā)用地又為地鐵提供充足的客流，確保軌道交通的經(jīng)營(yíng)效益。高密度的土地開(kāi)發(fā)有利于實(shí)現(xiàn)土地利用與軌道交通設(shè)施的高效

25、耦合，形成良性互動(dòng)、彼此促進(jìn)的“雙贏”格局。本規(guī)劃管理單元將有條件的按照理想的模式建設(shè)高品質(zhì)的空間環(huán)境，改造片區(qū)舊村，實(shí)現(xiàn)地鐵使用效率和城市空間環(huán)境品質(zhì)的和諧統(tǒng)一。22 整合站點(diǎn)周邊用地功能，發(fā)展以辦公、商貿(mào)和房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的多元經(jīng)濟(jì)軌道交通的建設(shè)改變了沿線地區(qū)的可達(dá)性，使城市的交通區(qū)位發(fā)生重構(gòu)。一般而言，土地的可達(dá)性隨著其與城市中心區(qū)距離的增大而衰減，城市土地的利用率隨其與中心區(qū)距離的增大而遞減。所以高效的軌道交通將集聚大量的人流、物流和信息流，能夠很好地刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展活力，促進(jìn)以辦公、商貿(mào)和房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的多元經(jīng)濟(jì)的形成。23 形成地面道路與軌道線路協(xié)調(diào)配合的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)由于地鐵中轉(zhuǎn)站

26、的設(shè)置，站點(diǎn)周邊的用地功能也將隨之發(fā)生轉(zhuǎn)變，土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度加大，交通需求急劇增加，現(xiàn)有交通設(shè)施面臨著巨大的壓力。因此，必須建立以地鐵站點(diǎn)為核心，各種接駁交通集散方便的一體化交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，營(yíng)造高效、便捷的交通環(huán)境。3 產(chǎn)業(yè)選擇31 以發(fā)展行政辦公、商貿(mào)、休閑娛樂(lè)業(yè)為龍頭借鑒國(guó)內(nèi)外眾多地鐵站的建設(shè)模式，地鐵站周邊的一級(jí)地多為大型的、高密度的商貿(mào)產(chǎn)業(yè)，二級(jí)地多為檔次較高的商務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)。地鐵站點(diǎn)周邊的土地開(kāi)發(fā)模式將采取以發(fā)展行政辦公、商貿(mào)、休閑娛樂(lè)為主的產(chǎn)業(yè)。32 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的居住社區(qū)為支柱軌道交通建設(shè)促進(jìn)沿線房地產(chǎn)增值的機(jī)理。軌道交通具有明顯的外部效益，能夠給沿線土地（房地產(chǎn)）帶來(lái)顯著的增值效益，高

27、度的能達(dá)性及其對(duì)場(chǎng)站周邊物業(yè)的刺激開(kāi)發(fā)作用，帶來(lái)了顯著的房地產(chǎn)增值，也將為站點(diǎn)周邊土地的高密度開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)繁榮帶來(lái)契機(jī)。地鐵站點(diǎn)周邊進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將為地鐵站提供客源，為核心區(qū)的商業(yè)綜合設(shè)施提供消費(fèi)人群。第四章 用地布局與規(guī)劃1 案例分析11 香港新界香港是世界上人口最稠密的地區(qū)之一，在1078km2的土地中，位于海拔50m 以下的部份僅占17.8%，其余大部份是陡峭的丘陵。而香港在用地緊張、居住密度如此之高的情況下仍然保持城市交通的順暢，有效地控制交通污染，與其居民極高的公共交通使用率是分不開(kāi)的。從80 年代開(kāi)始，公共交通一直承擔(dān)著全港80%的客流量，其中地鐵每日的載客量為200 萬(wàn)人次，

28、僅有6%左右的居民出行使用自己的交通工具。香港的成績(jī)很大部份取決于以公共交通為導(dǎo)向的土地利用模式。據(jù)1992 年香港的分區(qū)人口統(tǒng)計(jì)可以看出，全香港約有45%的人口居住在距離地鐵站僅500 米的范圍內(nèi)。如果僅以居住在九龍、新九龍以及香港島的居民計(jì)，這一比例高達(dá)65%。除少數(shù)散布于半山和山頂?shù)母呒?jí)別墅外，絕大部份位于非鐵路沿線的居住區(qū)也是圍繞公共汽車站形成的高密度的組團(tuán)。這種多種公交駁接的方式，有利于輕軌線路拉長(zhǎng)站距，提高旅行速度，同時(shí)也縮短了居民向站點(diǎn)步行的距離，由于客源充足，以地鐵為骨干的公共交通能保持良好的經(jīng)營(yíng)效益，維持高質(zhì)量的服務(wù)，形成良性循環(huán)。香港的就業(yè)布局也采取這種模式。在新界，約有7

29、8%的就業(yè)崗位集中位于鐵路站附近的就業(yè)中心內(nèi)，其用地面積僅占新界總面積的2.5%，商務(wù)中心更是高度地集中在各類公共交通工具的大型樞紐處，大多數(shù)的大型商務(wù)建筑到地鐵站的步行距離僅200m左右。香港這種綜合開(kāi)發(fā)與地鐵有機(jī)結(jié)合的模式，使地鐵站周邊片區(qū)成為物流、人流和商業(yè)信息流的集散中心、一個(gè)綜合的公共交通社區(qū)。而繁忙而有序的香港地鐵，作為這座亞洲節(jié)奏最快城市的效率象征，也漸漸成為香港市民生活重要部分。12 上海寶山東城區(qū)上海寶山東城區(qū)位于寶山區(qū)的西北部，是寶山區(qū)的舊城區(qū)，為配合長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)一體化策略，及上海城市交通發(fā)展戰(zhàn)略的總體目標(biāo)，構(gòu)建多通道的對(duì)外交通聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，形成多平面、多網(wǎng)絡(luò)的現(xiàn)代化交通體系

30、。新一輪的寶山區(qū)區(qū)域總體規(guī)劃實(shí)施方案(20042020)提出在區(qū)域交通以干路網(wǎng)系統(tǒng)建設(shè)為重點(diǎn)，優(yōu)先發(fā)展大容量軌道交通為公共交通的骨干體系，輔以足夠容量和密度的地面公交及出租汽車，形成多方式優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的、協(xié)調(diào)運(yùn)營(yíng)的綜合客運(yùn)服務(wù)體系。規(guī)劃還提出高效的整合軌道交通站點(diǎn)及沿線的土地，加強(qiáng)地鐵站點(diǎn)周邊區(qū)域的設(shè)計(jì)，使重要站點(diǎn)地區(qū)成為地區(qū)的功能中心與經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)。目前，上海寶山東城區(qū)正依托便捷的城市交通體系，朝著高效率的網(wǎng)絡(luò)化組合式城市，高質(zhì)量的共生型生態(tài)城市，高品位的運(yùn)動(dòng)型魅力城市，高度融合的和諧城市的發(fā)展目標(biāo)前進(jìn)。13 啟示131 地鐵站場(chǎng)將促進(jìn)周邊土地利用的高效化大容量、高速度的軌道交通將改變站點(diǎn)地區(qū)的

31、交通可達(dá)性，促進(jìn)沿線高密度開(kāi)發(fā)，同時(shí)高密度的開(kāi)發(fā)用地又為地鐵提供充足的客流，確保軌道交通的經(jīng)營(yíng)效益. 地鐵站場(chǎng)與周邊土地的綜合開(kāi)發(fā)，有利于城市形成軌道交通運(yùn)營(yíng)與土地利用開(kāi)發(fā)良性互動(dòng)、彼此促進(jìn)的“雙贏”格局。132 地鐵站場(chǎng)將促進(jìn)城市“軌道商圈”的形成軌道交通不僅能大大地縮短城市群的交通距離，也將為城市的發(fā)展注入“興奮劑”，促進(jìn)城市第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)巨大的凝聚力和高效的服務(wù)使其成為集聚人流、物流和信息流的巨大場(chǎng)所，從而帶動(dòng)站點(diǎn)片區(qū)商服物業(yè)的升值，促進(jìn)傳統(tǒng)商業(yè)圈的裂變，催生新型的商業(yè)圈，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮點(diǎn)。不管是香港的中環(huán)、尖沙嘴還是重慶的解放碑，上海的新客站、人民廣場(chǎng)都是依托大型的交通

32、設(shè)施（如地鐵）而建的著名的商圈，他們的建設(shè)可以為大石地鐵中轉(zhuǎn)站商貿(mào)區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)提供很好的借鑒意義。133 地鐵站場(chǎng)將促進(jìn)城市公共交通社區(qū)的建設(shè)城市的快速發(fā)展帶來(lái)了交通擁擠及環(huán)境日趨惡化等“城市綜合癥”。建立以地鐵站點(diǎn)為中心的城市公共交通樞紐，引導(dǎo)城市公共交通的發(fā)展，建立交通社區(qū)，促進(jìn)城市交通與土地利用協(xié)同發(fā)展是城市阻止交通擁擠和環(huán)境惡化的有效途徑，是實(shí)現(xiàn)城市軌道交通商業(yè)化經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵，同時(shí)也是解決大城市交通問(wèn)題的根本出路。2 規(guī)劃理念“發(fā)展基點(diǎn)”基于以上案例分析，我們認(rèn)為本規(guī)劃管理單元的土地利用規(guī)劃應(yīng)遵循“發(fā)展基點(diǎn)”的規(guī)劃理念?！鞍l(fā)展基點(diǎn)”理論提出規(guī)劃應(yīng)強(qiáng)調(diào)城市發(fā)展的“爆發(fā)點(diǎn)”，城市軌道交通不

33、僅僅是為了滿足城市不斷增長(zhǎng)的客運(yùn)需求，更主要是通過(guò)對(duì)土地使用的控制，發(fā)揮軌道交通在城市發(fā)展中的積極作用引導(dǎo)城市空間的有序增長(zhǎng)，并形成城市空間發(fā)展與軌道交通之間的互動(dòng)協(xié)調(diào)關(guān)系。作為地鐵中轉(zhuǎn)站，片區(qū)的規(guī)劃應(yīng)以站點(diǎn)為中心建設(shè)半徑合理的居住區(qū)，并提供辦公、商業(yè)服務(wù)業(yè)等多樣化綜合功能，協(xié)調(diào)不同的交通方式，使地鐵站成為帶動(dòng)周邊發(fā)展的“發(fā)展基點(diǎn)”，成為時(shí)尚、高效服務(wù)和具備優(yōu)雅環(huán)境的城市小客廳。3 土地利用規(guī)劃31 規(guī)劃結(jié)構(gòu)地鐵中轉(zhuǎn)站的建設(shè)將為規(guī)劃區(qū)及周邊區(qū)域帶來(lái)大量的人流，同時(shí)也會(huì)使得土地價(jià)值迅速提升并向周邊土地輻射，因此我們?cè)谕恋乩煤涂臻g布局上對(duì)這一特點(diǎn)加以充分利用和強(qiáng)化。規(guī)劃通過(guò)全面分析地鐵中轉(zhuǎn)站點(diǎn)對(duì)

34、其周邊城市用地開(kāi)發(fā)形態(tài)影響的基礎(chǔ)上，提出了“一核、三圈層、多組團(tuán)輻射”的空間形態(tài)。一核由大石地鐵中轉(zhuǎn)站構(gòu)成的交通樞紐核心，是該片區(qū)得以迅速發(fā)展的核心和基點(diǎn)。三圈層核心圈是指地鐵出站口周邊集中的商務(wù)辦公、商業(yè)貿(mào)易區(qū)域。從國(guó)內(nèi)外大量的軌道交通建設(shè)實(shí)例看，在這個(gè)圈層內(nèi)土地增值空間最大，應(yīng)進(jìn)行高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，以充分發(fā)揮其土地價(jià)值。內(nèi)環(huán)圈是以地鐵中轉(zhuǎn)站為圓心，半徑為500800m 之間的二級(jí)輻射圈層。這個(gè)圈層內(nèi)的土地價(jià)值雖比核心圈層有所下降，但總體價(jià)值仍比較高，可進(jìn)行中高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)。外層圈是800m以外的外圍幅射圈層，它受站場(chǎng)的幅射相對(duì)較弱，土地價(jià)值相對(duì)低廉，宜低、中強(qiáng)度開(kāi)發(fā)。多組團(tuán)輻射依據(jù)路網(wǎng)的分隔，規(guī)劃將

35、片區(qū)分為多個(gè)功能區(qū)，這些功能區(qū)圍繞依照兩個(gè)圈層的結(jié)構(gòu)呈放射狀分布，其價(jià)值和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度也是隨土地的價(jià)值由內(nèi)向外輻射遞減。32 功能分區(qū)依據(jù)“軌道商圈”的功能布局以及主要道路網(wǎng)分隔，規(guī)劃區(qū)的功能分區(qū)可分為“三軸四區(qū)”。三軸分別是沿群賢的商業(yè)景觀軸，它串聯(lián)了地鐵站周邊大型商業(yè)服務(wù)區(qū)、居住區(qū)，形成縱貫東西的商業(yè)軸；地鐵站右側(cè)的交通景觀軸，它是地鐵站的南北視線通廊；北部瀕臨三支香水道的濱水景觀軸，它既是片區(qū)的獨(dú)特濱水景觀，也是大石可供開(kāi)發(fā)的寶貴旅游資源和城市形象主要展示區(qū)。四區(qū)四個(gè)功能區(qū)分別是地鐵站點(diǎn)站核心區(qū)，北部濱水居住區(qū)，中部的綜合居住區(qū)，南部的商貿(mào)居住區(qū)。這些功能區(qū)在布局上與圈層輻射的空間結(jié)構(gòu)相呼應(yīng)

36、，并充分發(fā)揮出各區(qū)段的土地價(jià)值。33 用地布局基于規(guī)劃定位，并結(jié)合片區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)，方案將各地塊的土地使用性質(zhì)予以落實(shí)，按照廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則，用地代碼劃分至中類，部份劃分至小類。各類用地概述如下：居住用地（R）較大型的居住社區(qū)主要分布在內(nèi)環(huán)圈的南部與外環(huán)圈北部，商住混合用地則分布在內(nèi)環(huán)圈的中部，規(guī)劃居住用地面積77.42公頃，占規(guī)劃區(qū)城市建設(shè)用地的42.98%。行政辦公用地（C1）主要分布在內(nèi)環(huán)圈的北部及規(guī)劃區(qū)的動(dòng)北側(cè)，行政辦公用地面積6.47公頃，占規(guī)劃區(qū)城市建設(shè)用地的3.59%。商業(yè)金融業(yè)用地（C2）主要分布在核心圈層、內(nèi)環(huán)圈及105國(guó)道東側(cè)，商業(yè)金融業(yè)用地面積25

37、.45公頃，占規(guī)劃區(qū)城市建設(shè)用地的13.57%。文化娛樂(lè)用地（C3）用地在內(nèi)環(huán)圈的中部、祥和路的東側(cè)，文化娛樂(lè)用地面積0.78公頃，占規(guī)劃區(qū)城市建設(shè)用地的0.43%。體育用地（C4）用地在規(guī)劃區(qū)的西北角，結(jié)合大石大橋橋頭綠地布置，體育用地面積0.94公頃，占規(guī)劃區(qū)城市建設(shè)用地的0.53%。醫(yī)療衛(wèi)生用地（C5）用地在內(nèi)環(huán)圈的中部、祥和路的東側(cè)，醫(yī)療衛(wèi)生用地面積0.77公頃，占規(guī)劃區(qū)城市建設(shè)用地的0.43%。教育科研用地（C6）指的是廣東省冶金技工學(xué)校，用地在大涌路與建華路交匯處西北側(cè)，用地面積1.87公頃，占規(guī)劃區(qū)城市建設(shè)用地的1.04%。對(duì)外交通用地（T）指的是規(guī)劃區(qū)西側(cè)的G105國(guó)道、東側(cè)的

38、新光快速路、南部的平南高速用地，用地面積15.97公頃，占規(guī)劃區(qū)城市建設(shè)用地的8.87%。道路廣場(chǎng)用地（S）道路廣場(chǎng)用地包括道路用地、廣場(chǎng)用地與社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地。廣場(chǎng)用地與社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地在內(nèi)環(huán)圈的北側(cè)，新光快速路的西側(cè)。道路廣場(chǎng)用地面積38.71公頃，占規(guī)劃區(qū)城市建設(shè)用地的21.49%。市政公用設(shè)施用地（U）包括郵電設(shè)施用地與其他市政公用設(shè)施用地。郵電設(shè)施用地位于規(guī)劃區(qū)東北側(cè)，朝陽(yáng)東路的北側(cè)；其他市政公用設(shè)施用地指規(guī)劃區(qū)東北側(cè)的大石消防站。市政公用設(shè)施用地面積0.61公頃，占規(guī)劃區(qū)城市建設(shè)用地的0.34%。綠地（G）規(guī)劃區(qū)的綠地包括公共綠地、防護(hù)綠地。公共綠地分散于規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各個(gè)位置，防護(hù)綠

39、地主要是平南高速、新光快速路以及區(qū)內(nèi)河涌?jī)蓚?cè)退讓的綠地。綠地面積12.13公頃，占規(guī)劃區(qū)城市建設(shè)用地的6.73%。規(guī)劃用地統(tǒng)計(jì)表序號(hào)代碼用地名稱用地面積(公頃）比例(%)1R居住用地77.4242.98其中R!一類居住用地6.213.45R2二類居住用地71.2139.532C公共設(shè)施用地35.2819.59其中C1行政辦公用地6.473.59C2商業(yè)金融用地24.4513.57C3文化娛樂(lè)用地0.780.43C4體育用地0.940.53C5醫(yī)療衛(wèi)生用地0.770.43C6教育科研用地1.871.043T對(duì)外交通用地15.978.87T2公路用地15.978.874S道路廣場(chǎng)用地38.7121

40、.49其中S1道路用地37.0820.59S2廣場(chǎng)用地0.690.38S3社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地0.940.525U市政公用設(shè)施用地0.610.34其中U3郵電設(shè)施用地0.330.18U9其它市政公用設(shè)施用地0.280.166G綠地12.136.73其中G1公共綠地3.792.10G2防護(hù)綠地8.344.63小 計(jì)規(guī)劃建設(shè)用地180.121007E1水域18.66總計(jì)規(guī)劃總用地198.7834 人口規(guī)模預(yù)測(cè)通過(guò)對(duì)富麗居委會(huì)、大石村委會(huì)、大石流動(dòng)人口管理辦公室調(diào)查的資料計(jì)算，規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有人口約25000人，考慮到現(xiàn)狀已建的多個(gè)樓盤(pán)的入住未滿，近期又將有多個(gè)大型樓盤(pán)推出，未來(lái)規(guī)劃區(qū)的人口將會(huì)有大幅度的提升

41、。341 根據(jù)人均居住用地計(jì)算根據(jù)國(guó)際相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，人均居住用地為（18-28m2/人），本區(qū)域?yàn)槌鞘兄行模∠轮?8m2/人。本區(qū)域的居住用地共73.62公頃（小學(xué)除外），可容納的人口量約40900人。342 結(jié)合片區(qū)相關(guān)報(bào)建資料計(jì)算規(guī)劃區(qū)人口計(jì)算規(guī)模按照現(xiàn)狀已批建各商住小區(qū)的70%人口以及區(qū)內(nèi)其它居住用地的居住人口綜合計(jì)算。規(guī)劃區(qū)內(nèi)商住小區(qū)規(guī)劃計(jì)算人口一覽表名稱報(bào)建人口（人）（每戶3.2人）規(guī)劃計(jì)算人口備注麗水灣3983按照70%已建售磬福安園608同上已建售磬乳芳園3556同上已建售磬福泰園2642同上已建售磬福寧園3787同上已建售磬賓至路商住樓一區(qū)294同上已建售磬朝陽(yáng)路商住樓一區(qū)1

42、26同上已建售磬朝陽(yáng)路商住樓二區(qū)294同上已建售磬蓮芳園5145同上已建售磬富庭花園2100同上已建售磬麗景園15981同上現(xiàn)狀部分用地未建富庭東園1820同上已建售磬怡景花園3609同上已建售磬新月明珠花園5726同上現(xiàn)狀在建規(guī)劃人口總計(jì)4967134770注：根據(jù)規(guī)劃區(qū)內(nèi)部分商住小區(qū)的入住情況、部分業(yè)主擁有多處產(chǎn)業(yè)以及部分居住套房被改為辦公或商業(yè)，且報(bào)建人口是按照最高容量的人口數(shù)來(lái)進(jìn)行計(jì)算，對(duì)于實(shí)際來(lái)說(shuō)，該指標(biāo)偏高，因此本規(guī)劃區(qū)內(nèi)已批建的商住小區(qū)人口數(shù)按照70%計(jì)算另改造大山村后的居住用地與規(guī)劃的居住用地共25.76公頃（小學(xué)除外），居住用地按照容積率為2來(lái)計(jì)算，則有建筑面積約51.52萬(wàn)

43、m2。本區(qū)為城市中心區(qū)，居住用地全部按照家庭居住單元計(jì)算（每戶100m2），則可居住戶數(shù)為5152戶，居住人口為16486人（每戶3.2人）。根據(jù)推算可得人口數(shù)約51200人。由于地鐵線的開(kāi)通，周邊區(qū)域干道的建設(shè)完成，規(guī)劃區(qū)未來(lái)勢(shì)必成為番禺區(qū)人口最為集中的區(qū)域，考慮到居住環(huán)境以及城市環(huán)境容量等相關(guān)因素，本規(guī)劃管理單元的人口約為48000人。4 公共配套設(shè)施規(guī)劃41 規(guī)劃目標(biāo)與原則規(guī)劃區(qū)的配套設(shè)施主要指為本地區(qū)居住人口服務(wù)的配套設(shè)施。通過(guò)對(duì)公共設(shè)施的配套建設(shè)，為居民提供便捷、發(fā)達(dá)的公共服務(wù)，同時(shí)促進(jìn)片區(qū)多元化綜合發(fā)展。遵循“大集中、小分散”的原則，以地鐵中轉(zhuǎn)站點(diǎn)商貿(mào)綜合服務(wù)中心為核心，以居住區(qū)級(jí)

44、以及小區(qū)級(jí)配套為補(bǔ)充的公共服務(wù)體系。42 規(guī)劃布局根據(jù)BA0602規(guī)劃管理單元的城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，全面統(tǒng)籌考慮公共設(shè)施的規(guī)劃布局。為了充分發(fā)揮地鐵站周邊地區(qū)的土地價(jià)值，在地鐵站500m 的范圍內(nèi)集中布置大型的商務(wù)辦公、綜合市場(chǎng)等商業(yè)辦公服務(wù)設(shè)施。而各居住小區(qū)級(jí)的公共配套設(shè)施基本為現(xiàn)狀，主要分布于各個(gè)組團(tuán)中心，為居民提供便捷、發(fā)達(dá)、高效地公共服務(wù)，促進(jìn)片區(qū)多元化綜合發(fā)展。43 規(guī)劃內(nèi)容431 教育設(shè)施中學(xué)：在規(guī)劃區(qū)東側(cè)60米有現(xiàn)狀已建富麗中學(xué)一所，該學(xué)校目前的生源幾乎屬于本規(guī)劃管理單元規(guī)劃，規(guī)劃不重新配置中學(xué)，該中學(xué)用地面積2.86 公頃。小學(xué)：本規(guī)劃區(qū)幾乎已經(jīng)建設(shè)完成，區(qū)內(nèi)將現(xiàn)狀的小學(xué)

45、有兩所，學(xué)生數(shù)量均未滿規(guī)劃規(guī)模，仍有一定的吸納能力。富麗小學(xué)占地1.45公頃；大山學(xué)校（大山學(xué)校附設(shè)初中）占地1.57公頃。另外規(guī)劃區(qū)外約150m的東聯(lián)小學(xué)也服務(wù)于規(guī)劃區(qū)。幼兒園：現(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)內(nèi)已有幼兒園3所，分別是麗水灣幼兒園、大山幼兒園、新月明珠幼兒園，考慮到規(guī)劃區(qū)未來(lái)發(fā)展后人口將大幅度提高，規(guī)劃新增加幼兒園4所，以滿足需要。432 行政管理設(shè)施大石街道辦位于規(guī)劃區(qū)西側(cè)，距離規(guī)劃區(qū)約250m，服務(wù)本規(guī)劃區(qū)?，F(xiàn)狀的行政管理設(shè)施主要有富麗居委會(huì)，大山村委會(huì)與大石派出所，考慮到發(fā)展的需要，規(guī)劃新增加居委會(huì)4個(gè)，大山村委會(huì)兼設(shè)社區(qū)服務(wù)中心；工商所與稅務(wù)所各一處，附設(shè)于區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施。433 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)

46、施規(guī)劃在祥和路東側(cè)設(shè)置社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，占地0.77公頃，主要是服務(wù)于本規(guī)劃區(qū)；規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)置老年人服務(wù)站2處。 434 文體設(shè)施規(guī)劃在祥和路東側(cè)設(shè)置社區(qū)文化中心一處，占地0.78公頃，規(guī)劃設(shè)置社區(qū)活動(dòng)站4處；在規(guī)劃區(qū)西北側(cè)新增加體育設(shè)施一處，規(guī)劃結(jié)合大石大橋橋頭綠地布置，占地0.94公頃。435 市政公用設(shè)施規(guī)劃區(qū)內(nèi)社會(huì)停車場(chǎng)（庫(kù)）有2處，位于規(guī)劃區(qū)東側(cè)的停車場(chǎng)占地0.94公頃，位于朝陽(yáng)東路南側(cè)的街心綠地下的停車庫(kù)，用地0.28公頃；垃圾中轉(zhuǎn)站（壓縮站）設(shè)1處，垃圾站設(shè)6個(gè)，公共廁所按人口數(shù)量設(shè)置9個(gè)；服務(wù)于本規(guī)劃區(qū)的大石專職消防隊(duì)，占地0.28公頃。 436 商業(yè)服務(wù)設(shè)施規(guī)劃區(qū)內(nèi)的肉菜市場(chǎng)位

47、于祥和路西側(cè)，服務(wù)整個(gè)片區(qū)，占地0.32公頃，書(shū)刊店設(shè)置3個(gè)。437 金融郵電設(shè)施規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有大石電信端局與郵政支局一處，占地0.33公頃，規(guī)劃增加郵政所2處，附設(shè)于區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施。公共配套設(shè)施一覽表序號(hào)類別項(xiàng)目數(shù)量配置規(guī)模備注01教育設(shè)施中學(xué)1每個(gè)居住區(qū)（3-5萬(wàn)人）1處現(xiàn)狀已建（服務(wù)于本規(guī)劃區(qū)）小學(xué)3每14000人左右設(shè)1處規(guī)劃區(qū)2所，周邊服務(wù)于本區(qū)有1所幼兒園7每2000戶設(shè)1處已建3所，新增加4所02行政管理設(shè)施居委會(huì)57000人設(shè)一處已建1處，新增加4處村委會(huì)1已建（管轄大山村）社區(qū)服務(wù)中心1每個(gè)居住區(qū)1處附設(shè)于村委會(huì)派出所1每個(gè)居住區(qū)1處現(xiàn)狀已建工商所1每個(gè)居住區(qū)1處附設(shè)式稅務(wù)所1

48、每個(gè)居住區(qū)1處附設(shè)式03醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心1每個(gè)居住區(qū)1處獨(dú)立占地0.77公頃老年人活動(dòng)站2附設(shè)式04文體設(shè)施社區(qū)文化中心1每個(gè)居住區(qū)1處獨(dú)立占地0.78公頃社區(qū)活動(dòng)站4每個(gè)社區(qū)1處，建筑面積大于3002附設(shè)式體育設(shè)施1獨(dú)立占地0.94公頃05市政公用設(shè)施社會(huì)停車場(chǎng)2獨(dú)立占地0.94公頃與用地0.28公頃垃圾中轉(zhuǎn)(壓縮)站1每個(gè)居住區(qū)1處附設(shè)式垃圾站6每個(gè)社區(qū)居委會(huì)1處附設(shè)式公共廁所9每萬(wàn)人2-3處附設(shè)式專職消防隊(duì)1現(xiàn)狀已建06商業(yè)服務(wù)設(shè)施肉菜市場(chǎng)1每個(gè)居住區(qū)1處獨(dú)立占地0.32公頃書(shū)店3每個(gè)居住區(qū)1處書(shū)店和若干報(bào)刊點(diǎn)附設(shè)式07金融郵電設(shè)施電信端局1每個(gè)居住區(qū)1處現(xiàn)狀已建郵政支局1每

49、個(gè)居住區(qū)1處現(xiàn)狀已建郵政所5每個(gè)社區(qū)1處附設(shè)式儲(chǔ)蓄所5每個(gè)社區(qū)1處附設(shè)式5 道路系統(tǒng)規(guī)劃51 規(guī)劃原則511 結(jié)合區(qū)域道路系統(tǒng)規(guī)劃，處理好過(guò)境交通和區(qū)內(nèi)交通的關(guān)系。512 完善中心區(qū)路網(wǎng)，在現(xiàn)有道路的基礎(chǔ)上，規(guī)劃建設(shè)等級(jí)明確、功能合理的城市道路交通網(wǎng)絡(luò)。513 規(guī)劃與管理措施相結(jié)合，保證城市主干道的暢順，限制路段開(kāi)口，提高路段通行能力。514 對(duì)于規(guī)劃區(qū)內(nèi)部交通，應(yīng)充分考慮土地利用與道路交通之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，使得道路建設(shè)能夠?yàn)樵搮^(qū)的土地開(kāi)發(fā)帶來(lái)便利的交通環(huán)境，同時(shí)保證土地開(kāi)發(fā)所吸引和產(chǎn)生的交通量不會(huì)對(duì)該區(qū)的道路帶來(lái)嚴(yán)重的交通壓力。515 對(duì)部分交叉口進(jìn)行交通渠化設(shè)計(jì)，提高整個(gè)路網(wǎng)的通行能力。51

50、6 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，應(yīng)在遠(yuǎn)期考慮將自行車系統(tǒng)與機(jī)動(dòng)車道路系統(tǒng)分開(kāi)，融入步行綠化系統(tǒng)，城市道路中將自行車道并入人行道，以便為城市機(jī)動(dòng)車提供更多的空間。52 道路系統(tǒng)規(guī)劃本次路網(wǎng)規(guī)劃在上一層次規(guī)劃的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)狀地形特征，河網(wǎng)分布等因素，以及已經(jīng)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)的道路，對(duì)原規(guī)劃道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)行了局部調(diào)整優(yōu)化。同時(shí)根據(jù)用地性質(zhì)和路網(wǎng)布局，對(duì)道路系統(tǒng)進(jìn)行等級(jí)劃分，確定每條道路所承擔(dān)的交通功能。規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為：以高、快速路為主要對(duì)外交通通道，主干路為片區(qū)交通骨架，次干道為支撐，支路為補(bǔ)充的城市道路網(wǎng)絡(luò)布局。521過(guò)境交通通道過(guò)境交通通道承擔(dān)著該片區(qū)的對(duì)外交通和過(guò)境交通功能，本次規(guī)劃三條過(guò)

51、境交通通道，分別是：平南高速公路：規(guī)劃道路紅線寬度為80米，設(shè)計(jì)車速為120公里/小時(shí)；105國(guó)道：一級(jí)公路，規(guī)劃道路紅線寬度為60米，設(shè)計(jì)車速為80公里/小時(shí)；新光快速路：城市快速路，規(guī)劃道路紅線寬度為60米，設(shè)計(jì)車速為80公里/小時(shí)。522 城市主干道規(guī)劃的城市主干道承擔(dān)該片區(qū)的主要內(nèi)部交通以及和相鄰片區(qū)的交通聯(lián)系，以交通功能為主。主干道的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車應(yīng)分道行駛；交叉口之間分隔機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車的分隔帶宜連續(xù)。結(jié)合該片區(qū)的路網(wǎng)特征，本次規(guī)劃兩條橫向的城市主干道，主要是加強(qiáng)該片區(qū)以及與相鄰片區(qū)橫向的交通聯(lián)系。朝陽(yáng)東路：城市主干道，規(guī)劃道路紅線寬度為40米，設(shè)計(jì)車速為50公里/小時(shí)。群賢路：

52、城市主干道，規(guī)劃道路紅線寬度為40米，設(shè)計(jì)車速為50公里/小時(shí)。群賢路向東高架跨越新光快速路。523 城市次干道城市次干道是主干道與支路之間聯(lián)系的通道，路網(wǎng)較密。兩側(cè)可設(shè)置吸引人流和車流的公共建筑物，并可設(shè)置機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的停車場(chǎng)、公共交通站點(diǎn)和出租車服務(wù)站。完善的次干路網(wǎng)絡(luò)能有效地吸引交通流，疏解主干道上的交通壓力，提高城市干路網(wǎng)的通行能力，本次該片區(qū)規(guī)劃一縱兩橫的城市次干道。外挑出水面的人行道沿江路：城市次干道，規(guī)劃道路紅線寬度為36米，設(shè)計(jì)車速為40公里/小時(shí)?？紤]到沿江路的景觀休閑功能，本次規(guī)劃借鑒了國(guó)內(nèi)外濱水景觀路的成功做法，沿江路道路斷面為不對(duì)稱斷面，沿江人行道為8米，并外挑至水

53、面4米，以增強(qiáng)其景觀休閑功能。大涌路：城市次干道，規(guī)劃道路紅線寬度為30米，設(shè)計(jì)車速為30-40公里/小時(shí)。建華路：城市次干道，規(guī)劃道路紅線寬度為30米，設(shè)計(jì)車速為30-40公里/小時(shí)。524 城市支路支路主要承擔(dān)該片區(qū)內(nèi)部的交通出行，本次該片區(qū)規(guī)劃支路的紅線寬度為15-30米不等，設(shè)計(jì)車速為20-30公里/小時(shí)。規(guī)劃道路一覽表道路編號(hào)路名紅線寬度（米）道路長(zhǎng)度（米）斷面編號(hào)01平南高速公路80905-02105國(guó)道602104A103新光快速602003A2、A304朝陽(yáng)東路401154B05群賢路40831B06沿江路361110C07大涌路301028D208建華路301850D109祥和路301486D210賓至路181111F11愛(ài)華路20732G12規(guī)劃路15920H13