房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上第一章 概述第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的基本概念房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn),是房屋財(cái)產(chǎn)與土地財(cái)產(chǎn)的總稱,是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合，包括土地、建筑物及其他地上附著物。房地產(chǎn)是固定在一定地域之內(nèi)能移動(dòng)的房屋建筑和建筑地塊合二為一的不動(dòng)產(chǎn)。二、房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它不同于我們平時(shí)所見的商品。因此，它除了具有一般商品所具備的特性之外，還有其特殊的屬性。（一）區(qū)位特征不可移動(dòng)性 à 區(qū)位地段差異獨(dú)一無二性 à 市場的非完全競爭性壽命長久性 à 收益的相對長久性數(shù)量有限性 à 獨(dú)占性（二）外部性特征用途多樣性：商業(yè)、辦公、居住、

2、工業(yè)等相互影響性：周圍狀況、鄰近開發(fā)利用條件政府管制性：政策變化、市場秩序等（三）價(jià)值特征價(jià)值高大性：投資大、單價(jià)高、總體價(jià)值大、銷售過程長、變現(xiàn)能力差保值增值性: 經(jīng)濟(jì)增長 à 相對稀缺性增加基礎(chǔ) 設(shè)施完善 à 品質(zhì)提高 à 市場價(jià)值提高三、房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)涉及社會(huì)生產(chǎn)、生活的方方面面。根據(jù)房地產(chǎn)的不同特性，可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分成很多類。（一）按用途劃分 居住、商業(yè)、辦公、酒店、餐飲、 娛樂、工業(yè)倉儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊用地 以及綜合等類別（二）按開發(fā)程度劃分 生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房(含土地)（三）按建筑結(jié)構(gòu)劃分（1）主要建筑材料： 鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、

3、 砌體結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、塑料結(jié)構(gòu)等（2）結(jié)構(gòu)型式： 墻體結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、深梁結(jié)構(gòu)、 筒體結(jié)構(gòu)、拱結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架結(jié)構(gòu)等（3）建筑層數(shù)和高度： 低層、多層、高層和超高層（四）按照是否產(chǎn)生收益劃分 收益性房產(chǎn):寫字樓、商場、酒店 非收益性房產(chǎn):住宅、辦公樓（五）按照房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營使用方式劃分 出售、出租、營業(yè)、自用第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點(diǎn)一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)以城市土地資源為對象，以重新配置、建造環(huán)境為目的，在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施以及房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房，以滿足社會(huì)需要的一種行為。二、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)1. 開發(fā)活

4、動(dòng)的復(fù)雜性2. 開發(fā)位置的固定性3. 開發(fā)市場的區(qū)域性4. 開發(fā)過程的時(shí)序性5. 受政策影響的敏感性6. 開發(fā)所需投資的巨大性7. 開發(fā)投資的高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)性8. 開發(fā)投資具有保值增值性三、房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的參與者1.房地產(chǎn)開發(fā)商(核心)：投資、決策、組織、管理、實(shí)施2.建筑承包商：建筑施工、建筑質(zhì)量3.金融機(jī)構(gòu)：地產(chǎn)項(xiàng)目融資、消費(fèi)者抵押貸款4.專業(yè)咨詢顧問人員： 規(guī)劃師、建筑師、工程師、會(huì)計(jì)師、估價(jià)師、律師、 經(jīng)濟(jì)師和投資咨詢工程師、經(jīng)紀(jì)人與市場營銷人員5.政府有關(guān)部門：制定開發(fā)政策、行政管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)四、房地產(chǎn)開發(fā)的分類1.開發(fā)對象土地開發(fā)：生地à熟地房屋開發(fā)：土地使用權(quán)

5、4;房屋房地產(chǎn)綜合開發(fā):土地、房屋一體化開發(fā)2.開發(fā)主體獨(dú)資開發(fā)：獨(dú)立投資或籌資合資開發(fā)：多家房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)個(gè)體投資開發(fā)：建設(shè)私人房地產(chǎn)3.開發(fā)區(qū)域新區(qū)開發(fā)：郊區(qū)農(nóng)地或荒地à建設(shè)用地舊區(qū)開發(fā)：舊老城區(qū)à開發(fā)、改造4.開發(fā)規(guī)模單項(xiàng)開發(fā)：規(guī)模小、占地少、功能單一、 公共配套設(shè)施少(相對獨(dú)立)成片開發(fā)：開發(fā)范圍、面積大，工程項(xiàng)目多 à 統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施、滾動(dòng)開發(fā)第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)程序與模式一、房地產(chǎn)開發(fā)程序（一）投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段 （1）投資機(jī)會(huì)的尋找與選擇 （2）可行性研究（二）前期工作階段 （1）獲取土地的使用權(quán) （2）選擇設(shè)計(jì)單位和勘察單位（3）其他

6、工作（三）建設(shè)階段（1）組織施工、進(jìn)行工程監(jiān)理（2）竣工階段（四）租售和物業(yè)管理階段（1）租售階段（2）物業(yè)管理二 房地產(chǎn)開發(fā)模式1.多元化開發(fā)模式（1）混業(yè)開發(fā)（2）綜合項(xiàng)目開發(fā)（3）縱向一體化開發(fā)2.專業(yè)化開發(fā)模式（1）特定物業(yè)類型開發(fā)（2）特定業(yè)務(wù)領(lǐng)域開發(fā)（3）服務(wù)集成式開發(fā)3.網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的房地產(chǎn)開發(fā)第四節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展一、房地產(chǎn)業(yè)的概念 房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要行業(yè)，是從事房地產(chǎn)的投資、開發(fā)（包括組織建設(shè)）、經(jīng)營、物業(yè)管理和房屋中價(jià)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)部門的總稱。二、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，具有基礎(chǔ)性、關(guān)聯(lián)性、先導(dǎo)性、周期性、對金融業(yè)的依賴性的特點(diǎn)。1.基礎(chǔ)性

7、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)， 體現(xiàn)：是社會(huì)一切部門不可缺少的物質(zhì)條件。 一方面，其發(fā)展的規(guī)模、水平、速度，都直接決定并影響其他行業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、發(fā)展水平和速度； 一方面，各行業(yè)必然要擁有一定數(shù)量的房地產(chǎn)，并作業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組成部分，直接參與價(jià)值生產(chǎn)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過程。2.關(guān)聯(lián)性 房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的前向關(guān)聯(lián)、后向關(guān)聯(lián)、側(cè)向關(guān)聯(lián)作用。3.先導(dǎo)性 進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)，首先要由房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營提供生產(chǎn)和生活的空間。當(dāng)然，也不能盲目夸大。4.周期性 房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀政策的影響非常大。因此，同國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有周期一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。房地產(chǎn)的周期性在美

8、國、日本、以及中國香港、中國臺(tái)灣都很明顯。 可以說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”。國民經(jīng)濟(jì)順利發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)率先獲得高回報(bào)；國民經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)首先滑坡。5.對金融業(yè)的依賴性 房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，投資數(shù)量大，無論是存款、信貸，還是結(jié)算，都是金融業(yè)的最大客戶。 1998年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，開發(fā)商自有資金僅占12.5%。美國學(xué)者研究認(rèn)為，二戰(zhàn)后，美國房地產(chǎn)業(yè)的周期性與抵押貸款市場的變化一致。另外，從購(租)房者角度看，交付房款、按揭、信貸等，也與金融活動(dòng)密不可分。三、房地產(chǎn)的細(xì)分行業(yè)1.房地產(chǎn)的投資開發(fā)2.房地產(chǎn)中介服務(wù)3.物業(yè)管理四、房地產(chǎn)行業(yè)的形成與

9、發(fā)展1.房地產(chǎn)行業(yè)形成與發(fā)展的條件三個(gè)條件：城鎮(zhèn)住房制度的改革 城市土地制度的改革 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展2.房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題（1）人均住房水平和城市化水平顯著提高，但是與國際水平相比差距還是很大；（2）計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制在房地產(chǎn)行業(yè)中仍然存在五、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史（一）第一階段：1840年-1953年：舊中國房地產(chǎn)業(yè)的萌芽和發(fā)展（二）第二階段：1953年-1978年：新中國房地產(chǎn)業(yè)的緩慢發(fā)展直到消失的時(shí)期（三）第三階段：1978年-1991年：中國房地產(chǎn)業(yè)的恢復(fù)和重新成為獨(dú)立行業(yè)（四）第四階段：1992年-今：以南巡講話為起點(diǎn)，又分為四個(gè)階段六、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用（一）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

10、展能促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的增長（二）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（三）有利于增加就業(yè)崗位（四）促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)繁榮，改善城市面貌（五）有利于優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，提高生活水平七、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景（一）當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)保持高增長、低膨脹的良好勢頭為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的環(huán)境（二）房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展是我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的要求（三）我國城市化進(jìn)程的加快要求房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展（四）我國城鎮(zhèn)居民對住宅的需求量大第二章 房地產(chǎn)基本法律制度任何部門、領(lǐng)域都有一定的法律法規(guī)，房地產(chǎn)行業(yè)因其高利潤的誘惑，會(huì)使很多人投入到這個(gè)行業(yè)中，因此，必須有完善的法律、法規(guī)，才能促進(jìn)該行業(yè)的健康、迅速的發(fā)展。第一節(jié) 土地所有權(quán)一、土地所

11、有權(quán)的定義 土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的對土地占有、使用、收益、處分的權(quán)利。1.土地所有權(quán)的權(quán)能主要包括：土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)（即依法取得土地所產(chǎn)生的自然或法定孳息的利益的權(quán)利）、處分權(quán)。2.土地所有權(quán)的特征(1)土地所有權(quán)的主體是特定的，即國家和農(nóng)民集體；(2)土地所有權(quán)行使的絕對性；(3)土地所有權(quán)行使的排他性；(4)土地所有權(quán)具有追索性；(5)土地所有權(quán)的權(quán)能的完整性；(6)土地所有權(quán)權(quán)能的各組成部分具有可分離性和可復(fù)歸性。3 土地所有權(quán)的發(fā)生、變更和確認(rèn)(1)土地所有權(quán)的發(fā)生： 原始取得、轉(zhuǎn)讓取得(2) 土地所有權(quán)的變更： 土地所有權(quán)在歸屬上發(fā)生變化(3)

12、土地所有權(quán)的確認(rèn)： 土地所有權(quán)的發(fā)生與變更均需經(jīng)過法律的認(rèn)可方能生效二 土地所有制我國全部土地為社會(huì)主義公有制， 分為:全民所有制、集體所有制國有土地的范圍： a.城市市區(qū)的土地； b.國家依法征用的土地； c.依法不屬于集體所有的土地； d.農(nóng)村及郊區(qū)依法沒收、征收、征購為國有的土地； e.農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原屬于集體的土地； f.因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民集體遷移后不再使用的原屬集體所有的土地。三 農(nóng)地征用（一）農(nóng)地征用的概念 農(nóng)地征用是指國家為公共利益,依法對集體所有的土地征為國有的措施。 主要特點(diǎn)是：強(qiáng)制性、土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、補(bǔ)償性 土地征用補(bǔ)償費(fèi)用主要

13、包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)（二）農(nóng)地征用的原則1 保證國家建設(shè)用地的原則、珍惜土地、合理利用的原則；2 依法征地的原則；3 妥善安置被征用的單位和農(nóng)民的原則。（三）土地征用的程序1.申請用地條件： a. 建設(shè)用地申請書； b. 上級(jí)部門的立項(xiàng)文件； c. 規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目選址意見書和用地規(guī)劃許可證； d. 設(shè)計(jì)單位的用地說明書及用地平面圖； e. 金融機(jī)構(gòu)的立項(xiàng)資金證明文件； f. 環(huán)境部門的環(huán)境影響分析報(bào)告； g. 農(nóng)業(yè)部門的非菜田保護(hù)區(qū)及非耕地證明； h. 其他材料2.審查用地文件、擬定征地方案 目的:確定土地征用補(bǔ)償費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，并擬定拆遷方案以及初步的協(xié)議

14、。3.核批用地 必要的文件：建設(shè)項(xiàng)目征地呈報(bào)表；補(bǔ)償安置方案；建設(shè)用地征求意見書或有關(guān)部門證明材料；建設(shè)用地的審查意見等。4.劃撥用地 經(jīng)過縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地管理部門簽發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書，建設(shè)單位支付各種稅費(fèi)后，就可以辦理劃撥用地。（四）審批1.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批 省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目；國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地；涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,這些項(xiàng)目須由國務(wù)院批準(zhǔn)。 總體規(guī)劃確定的用地規(guī)模內(nèi)的，按年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)規(guī)劃的單位批準(zhǔn)的,具體由市、縣人民政府批準(zhǔn)。 除了上述兩種情況的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，其他項(xiàng)目由當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)。2.農(nóng)用地征用審批

15、 與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批情況一樣，即，在審批機(jī)關(guān)的權(quán)限范圍內(nèi)可辦理征用手續(xù)3.農(nóng)地征用批準(zhǔn)權(quán)限 （1）需由國務(wù)院批準(zhǔn)： a.基本農(nóng)田保護(hù)區(qū) b.基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以外的耕地超過35公頃 c.其他土地超過70公頃 （2）由當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。（五）補(bǔ)償1.土地補(bǔ)償 征用耕地的補(bǔ)償，一般為耕地征用前3年平均產(chǎn)量的6-10倍； 征用其他用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照耕地的標(biāo)準(zhǔn)。2.安置補(bǔ)償(以需安置農(nóng)業(yè)人口為基礎(chǔ)) 需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)=被征用的耕地?cái)?shù)量÷征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量 每個(gè)需安置農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)=(4-6倍)×該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值（每公頃被征用耕

16、地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。）3.地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi) 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。4.新菜地開發(fā)建設(shè)基金開發(fā)企業(yè)占用菜地進(jìn)行開發(fā)時(shí)，需要按國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)的獲取一、土地使用權(quán)出讓1.定義： 國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，再由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱為“批租”。2.特征： a.土地所有權(quán)與使用權(quán)分離 b.受讓主體的多樣性 c.有償、有期限性 d.計(jì)劃性3.出讓的基本原則 國家主權(quán)不可侵犯 平等、自愿、有償 所有權(quán)與使用權(quán)分離 合理利用土地4.土地使用權(quán)出讓方式和程序

17、方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓（1）協(xié)議出讓 出讓土地的出讓方和受讓方通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)的方式。 主要程序包括： 申請。申請受讓土地者持有效證明文件向政府土地管理部門提出申請，土地所有者向預(yù)期受讓者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提供出讓土地的有關(guān)資料和文件，受讓者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提供出土地開發(fā)方案、出讓金額以及付款方式等文件。 登記。出讓方在規(guī)定時(shí)間內(nèi)給予答復(fù)，雙方協(xié)商達(dá)成協(xié)議，簽訂合同，受讓方在支付全部出讓金額后，向土地管理機(jī)關(guān)辦理土地使用登記，并領(lǐng)取土地使用證。（2）招標(biāo)出讓由土地管理部門向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標(biāo)邀請或者向社會(huì)公布招標(biāo)條件，通過合法招標(biāo)向經(jīng)擇優(yōu)確定的中標(biāo)者出讓土地使用權(quán)。 主

18、要程序： 發(fā)布招標(biāo)公告或通知 領(lǐng)取招標(biāo)文件 投標(biāo) 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo) 簽訂合同 登記領(lǐng)證（3）拍賣出讓 由土地管理部門或者所委托的核發(fā)拍賣機(jī)構(gòu),在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，向符合規(guī)定條件的用地需求者公開叫價(jià)競標(biāo)并以競標(biāo)的最高報(bào)價(jià)向該出價(jià)者出讓土地使用權(quán)的活動(dòng)。 主要程序： 發(fā)布拍賣公告 領(lǐng)取拍賣文件 舉行拍賣活動(dòng) 簽訂合同 登記領(lǐng)證（4）掛牌出讓 由土地管理部門或委托機(jī)構(gòu)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。主要程序： 發(fā)布掛牌公告 競買人提出申請，提交有關(guān)文件 競買 文件移

19、交 簽訂合同領(lǐng)證登記5.土地使用權(quán)出讓合同 土地的出讓方與受讓方之間就出讓土地使用權(quán)及如何行使土地使用權(quán)等問題所達(dá)成的, 明確雙方的權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。合同的主要內(nèi)容包括： 出讓方和受讓方的姓名或者名稱、地址； 土地的坐落位置、宗地號(hào)、面積、界址及用途； 土地使用年限及起止日期，土地使用條件； 交付土地使用金的數(shù)額、期限及付款方式； 交付土地的時(shí)間，轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地使用權(quán)的條件規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及竣工時(shí)間；市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)，使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗?；違約責(zé)任、合同適用的法律范圍及合同爭議的解決方式等6.土地使用權(quán)出讓金 通過定期有償出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期

20、限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租，土地使用權(quán)出讓前國家對土地的開發(fā)成本以及有關(guān)的土地安置補(bǔ)償費(fèi)用，其金額一般通過房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估進(jìn)行。二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 經(jīng)過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者,通過出售、交換或贈(zèng)與方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提 以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓, 必須按照合同的約定已經(jīng)全部支付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；一劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需要向政府報(bào)批，在獲得準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)上，土地受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地出讓金，而且轉(zhuǎn)讓方將收益上繳國家或作其他處理。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)以及土地使用權(quán)變

21、更登記。2.轉(zhuǎn)讓活動(dòng)的限制在土地轉(zhuǎn)讓過程中，土地使用權(quán)終止和建設(shè)完成時(shí)間不得超過出讓合同規(guī)定的時(shí)間，使用年限為出讓合同剩余的年限，可續(xù)期，但不可改變土地規(guī)定的用途與方式。 轉(zhuǎn)讓后，土地使用權(quán)的權(quán)利和義務(wù)全部轉(zhuǎn)移，地上建筑物和其他附著物所有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格時(shí), 政府有權(quán)優(yōu)先購買，轉(zhuǎn)讓價(jià)格過高不合理時(shí), 政府可以采取必要的措施。 土地轉(zhuǎn)讓過程中，如果改變原有的規(guī)劃用途，需要提出申請，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)并審核同意后，在調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓。3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，一般由出讓方提出申請，土地管理部門進(jìn)行審批后，雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并進(jìn)行公

22、證和登記，然后土地受讓方憑轉(zhuǎn)讓合同、公證、認(rèn)證到城市土地管理部門辦理登記過戶手續(xù)，并領(lǐng)取土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證。三、土地使用權(quán)的出租土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，承租人交付租金。1.土地使用權(quán)出租的條件 通過出讓方式或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)均可出租； 劃撥土地符合一定的條件也可以出租； 土地出租必須簽訂租賃合同，并辦理租賃手續(xù)； 未按規(guī)定期限和用途開發(fā)、利用的土地，不得出租。2.土地使用權(quán)出租的程序 首先由土地使用權(quán)出租方向土地管理部門提出申請，土地管理部門進(jìn)行審批，在審核合格的基礎(chǔ)上，發(fā)放土地使用權(quán)的出租許可證。 土地使用權(quán)出租

23、雙方簽訂合同，并根據(jù)租賃合同和出租許可證，辦理租賃登記。3.土地使用權(quán)租賃合同 主要內(nèi)容： 租金標(biāo)準(zhǔn)； 土地租賃期限； 土地用途； 出租雙方的權(quán)利和義務(wù)四、土地使用權(quán)抵押 通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的單位, 為借貸或償還債務(wù)，將其土地及其地上建筑物、其他附著物向金融機(jī)構(gòu)或債權(quán)人提供財(cái)產(chǎn)保證的行為。1.不得設(shè)定抵押的土地使用權(quán)權(quán)屬有爭議的土地使用權(quán)；具有公共福利性質(zhì)的土地使用權(quán)；列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物及其土地使用權(quán)；列入拆遷、被限制的房產(chǎn)。2 抵押程序 首先，雙方簽訂抵押合同，并進(jìn)行公正； 然后，根據(jù)合同、公證、認(rèn)證等向土地管理部門辦理抵押登記，抵押終止后抵押權(quán)人

24、辦理抵押登記的注銷手續(xù)。五、土地使用權(quán)的劃撥 縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn), 在土地使用者繳付補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后, 將該幅土地交付其使用者或者將土地使用權(quán)無償交付土地使用者的行為。行政劃撥的特點(diǎn) 沒有明確的土地使用年限； 無需支付土地使用權(quán)出讓金； 不得隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押六 土地使用權(quán)的終止和回收 1.土地使用權(quán)的終止 非人力或自然的力量導(dǎo)致土地的滅失，使得使用人實(shí)際不再享有土地使用權(quán)，或者是土地所有者拋棄使用權(quán)而終止。2.土地使用權(quán)的回收l 土地出讓合同規(guī)定的使用期屆滿；l 使用權(quán)期滿之前，國家因公共利益的需要提前收回土地使用權(quán)；l 土地使用者不履行土地使用權(quán)合同；l 司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用

25、權(quán)。第三節(jié) 城市房屋拆遷制度一、城市房屋拆遷 取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償安置的行為。房屋拆遷程序 房屋拆遷申請 房屋拆遷審批 簽訂房屋拆遷協(xié)議 實(shí)施房屋拆遷二、房屋拆遷補(bǔ)償 1.房屋拆遷的補(bǔ)償對象與形式 補(bǔ)償對象：被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人 補(bǔ)償形式：房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償2.特殊情況的房屋拆遷補(bǔ)償 出租房屋的拆遷 產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷 設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷 公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償 臨時(shí)建筑、違章建筑的拆遷三、房屋拆遷安置1 安置對象 被拆除房屋的使用人2 安置方法拆遷人提供標(biāo)準(zhǔn)住房，對被拆遷人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)

26、；過渡期內(nèi)，被拆遷人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。第四節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 房屋的所有權(quán)及其所占用的土地使用權(quán)，即：產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分、收益的權(quán)利。1.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容 ： 占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的發(fā)生和滅失 發(fā)生：原始取得、繼受取得 滅失：絕對滅失、相對滅失二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理 對房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的管理，是一種行政管理。通過對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理可以保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，也是各項(xiàng)房地產(chǎn)管理工作的基礎(chǔ)，同時(shí)，也為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供必要的資料。1

27、.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的內(nèi)容 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要體現(xiàn)：實(shí)施房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記發(fā)證制度2.房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度 房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證管理機(jī)構(gòu)與分工 在國家級(jí)中，建設(shè)部負(fù)責(zé)房屋所有權(quán)登記發(fā)證工作，國土資源部負(fù)責(zé)土地使用權(quán)的登記發(fā)證；在省級(jí)，根據(jù)不同省的具體情況確定；縣級(jí)，有兩種情況，即房地分管和統(tǒng)管。權(quán)屬登記的種類 分為七種：總登記；土地使用權(quán)初始登記；房屋使用權(quán)初始登記；轉(zhuǎn)移登記；變更登記；他項(xiàng)權(quán)利登記；注銷登記。3 房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序 登記申請 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人申請權(quán)屬登記必須包括4個(gè)條件： a) 具有申請資格 b) 明確具體的申請請求 c) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源清楚、合法、證件齊全，沒有糾紛,不

28、屬于被限制轉(zhuǎn)移或被依法查封以及違章建筑； d) 屬于受理登記的登記機(jī)關(guān)管轄。 勘丈繪圖 產(chǎn)權(quán)審查和確認(rèn) 繪制權(quán)證 收費(fèi)發(fā)證三、房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理 房地產(chǎn)產(chǎn)籍：記載房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬關(guān)系現(xiàn)狀和歷史情況的各種簿冊資料。1 房地產(chǎn)產(chǎn)籍的組成 圖，房地產(chǎn)平面圖，包括地籍圖和房產(chǎn)圖，反映房屋和土地的實(shí)況； 檔，記載房屋和土地產(chǎn)權(quán)情況和產(chǎn)業(yè)情況； 卡，房屋卡片和土地卡片； 冊，房地產(chǎn)登記簿冊。2 房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理 主要是對產(chǎn)籍檔案資料的管理產(chǎn)籍管理與產(chǎn)權(quán)管理的比較：不同之處：產(chǎn)權(quán)管理是政府的行政行為, 政策性、社會(huì)性、群眾性強(qiáng)，直接與房地產(chǎn)權(quán)人發(fā)生關(guān)系；產(chǎn)籍管理則是政府的內(nèi)部行政工作，技術(shù)性、專業(yè)性強(qiáng)，不與產(chǎn)權(quán)人直

29、接發(fā)生關(guān)系。聯(lián)系：產(chǎn)權(quán)管理是產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)，產(chǎn)籍管理是產(chǎn)權(quán)管理的依據(jù), 產(chǎn)籍管理來源于產(chǎn)權(quán)管理, 并服務(wù)于產(chǎn)權(quán)管理。3 產(chǎn)籍管理的內(nèi)容和要求內(nèi)容：收集、整理、保管、使用 前三步是基礎(chǔ)；最后一步是工作目的和方向工作要求：必須做到準(zhǔn)確、完整、即時(shí)， 產(chǎn)籍資料真實(shí)、無誤地記錄所有人的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，表冊項(xiàng)目無缺項(xiàng)，證件資料無遺漏，手續(xù)完備，并能夠及時(shí)反映產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變化。第三章 房地產(chǎn)市場調(diào)研與預(yù)測第一節(jié) 房地產(chǎn)市場一.房地產(chǎn)市場的概念廣義的房地產(chǎn)市場： 全社會(huì)房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和狹義的房地產(chǎn)市場： 房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)?交易活動(dòng)的場所房地產(chǎn)市場的主體： 進(jìn)行交換的個(gè)人或組織，分為需求主體和供

30、給主體，還有協(xié)調(diào)主體；房地產(chǎn)市場的客體： 進(jìn)行交易的各種房地產(chǎn)商品；房地產(chǎn)市場的環(huán)境： 交換賴以進(jìn)行的社會(huì)制度和各種相關(guān)的政策法規(guī)、規(guī)章文件、市場監(jiān)督者和管理者以及其他環(huán)境。二、房地產(chǎn)市場的特征1.系統(tǒng)性和開放性房地產(chǎn)市場具有系統(tǒng)的要素、結(jié)構(gòu)、功能、環(huán)境等特點(diǎn)，它是市場的主體、客體、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素相互作用、相互聯(lián)系而構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)，并且它還是個(gè)開放的系統(tǒng)，需要不斷與其他要素市場，如金融市場、信息市場等進(jìn)行物質(zhì)、能量及信息等的交流與交換。2. 不完全競爭性完整的競爭市場具備四個(gè)條件： （1）市場上有足夠的生產(chǎn)者和消費(fèi)者 （2）市場上的產(chǎn)品是同質(zhì)的 （3）資源完全自由流動(dòng) （4）市場信息是完

31、全暢通的房地產(chǎn)市場不滿足以上四個(gè)條件： （1）主體的數(shù)量不多 （2）商品不是一樣的 （3）資源進(jìn)出市場受到限制 （4）生產(chǎn)者和消費(fèi)者的信息是不對稱的3. 地區(qū)性房地產(chǎn)市場是個(gè)地區(qū)性市場，一般是以一個(gè)城市為特定范圍，在遵循房地產(chǎn)市場一般規(guī)律的同時(shí),表現(xiàn)出各自不同的狀況。例如：北京的房地產(chǎn)市場與石家莊的房地產(chǎn)市場，在市場發(fā)育程度、影響范圍、投資量、開發(fā)量、價(jià)格、供求狀況等方面差別非常大，因此房地產(chǎn)市場必須界定時(shí)間和地區(qū)。4. 供求特殊性需求方面表現(xiàn)為： （1）房地產(chǎn)是人們生活、學(xué)習(xí)、工作的基本條件，因而需求具有廣泛性； （2）房地產(chǎn)隨社會(huì)進(jìn)步需要更新?lián)Q代，并且可以保值、增值，因而需求具有穩(wěn)定性；

32、（3）房地產(chǎn)用來滿足不同購房者的不同目的和愿望,因而需求具有多樣性。5. 交易特殊性 交易特殊性的表現(xiàn)： （1）是房地產(chǎn)權(quán)益的交易 （2）是需要專業(yè)服務(wù)的交易 （3）是一般人非經(jīng)常參與的交易 （4）是耗時(shí)的交易 （5）往往需要金融機(jī)構(gòu)的信貸支持6. 投機(jī)性房地產(chǎn)市場具有地區(qū)性，短期供應(yīng)缺乏彈性及相當(dāng)?shù)膲艛嘈缘忍卣?，?dǎo)致房地產(chǎn)市場容易出現(xiàn)投機(jī)，市場具有一定的投機(jī)性，另外，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有保值增值的功能，使得投機(jī)變得更普遍和強(qiáng)烈。7. 政策法規(guī)影響性房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用，并且能產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，所以，無論是社會(huì)主義國家還是資本主義國家，都會(huì)對房地產(chǎn)市

33、場進(jìn)行監(jiān)督、管理、調(diào)整和控制，使市場正常運(yùn)行。房地產(chǎn)市場還是一個(gè)具有周期性的市場；還是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)性的市場等。四、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制包括：動(dòng)力機(jī)制、價(jià)格機(jī)制、供求機(jī)制、競爭機(jī)制動(dòng)力機(jī)制：是房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制的首要內(nèi)容，是指房地產(chǎn)的利益與動(dòng)力之間發(fā)生相互制約和相互協(xié)調(diào)的內(nèi)在聯(lián)系的市場運(yùn)行形式和手段；價(jià)格機(jī)制：是指在競爭過程中，與供求相互聯(lián)系、相互制約的市場價(jià)格的形成和運(yùn)行機(jī)制；供求機(jī)制：是指商品的供求關(guān)系與價(jià)格、競爭等因素之間相互制約和聯(lián)系而發(fā)揮作用的機(jī)制；競爭機(jī)制：是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中優(yōu)勝劣太的手段和方法, 是促進(jìn)企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和經(jīng)濟(jì)效益的最有效的市場機(jī)制。綜上所述，房地產(chǎn)市場是房

34、地產(chǎn)商品交換的場所或領(lǐng)域，反映了房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場具有傳遞市場信息，優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高房地產(chǎn)使用效益等功能，是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的概念房地產(chǎn)市場調(diào)研是指運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的有計(jì)劃、系統(tǒng)的收集房地產(chǎn)市場營銷狀況的各種情報(bào)、信息和資料，通過分析研究為房地產(chǎn)經(jīng)營者預(yù)測未來發(fā)展和制定決策提供可靠依據(jù)的信息管理活動(dòng)。房地產(chǎn)市場調(diào)研的三個(gè)層次： 1. 房地產(chǎn)商品的消費(fèi)者 2. 市場上的營銷活動(dòng) 3. 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要意義：（1）有利于確定正確的投資方向；（2）有利于房地產(chǎn)商品更新?lián)Q代；（3）有利于確定正確的價(jià)格

35、策略、宣傳推廣策略等；（4）有利于制定科學(xué)的開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃等；（5）有利于提高經(jīng)營管理水平和效益。二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的原則1.客觀性 2. 針對性 3. 科學(xué)性 4. 系統(tǒng)性 5. 效益性 6. 求教性三、市場調(diào)研應(yīng)注意的問題1. 調(diào)查的準(zhǔn)確性2. 辯證的對待調(diào)研結(jié)論3. 調(diào)研結(jié)論不能替代決策四、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容1. 房地產(chǎn)投資環(huán)境2. 房地產(chǎn)市場需求3. 房地產(chǎn)市場供應(yīng)4. 房地產(chǎn)市場營銷活動(dòng)5. 項(xiàng)目自身五、房地產(chǎn)市場調(diào)研方法基本方法有兩大類：1. 普查、重點(diǎn)調(diào)查、典型調(diào)查和抽樣調(diào)查 2. 詢問法、觀察法和實(shí)驗(yàn)法六、房地產(chǎn)市場調(diào)研程序1. 確定調(diào)研目的2. 初步分析3. 制定市場調(diào)

36、研計(jì)劃4. 初步調(diào)查5. 確定市場調(diào)研方案6. 市場調(diào)研執(zhí)行7. 整理分析與研究8. 撰寫市場調(diào)研報(bào)告第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測一、房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的概念根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的過去和現(xiàn)狀及企業(yè)經(jīng)營的以往發(fā)展規(guī)律來預(yù)計(jì)或推測企業(yè)的未來經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營方法的科學(xué)方法。二、房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的作用1. 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定經(jīng)營決策的前提2. 是房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)制定營銷策略的依據(jù)3. 有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的競爭能力三、房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的內(nèi)容1.房地產(chǎn)行業(yè)的未來前景2. 未來一個(gè)時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)各細(xì)分市場需求的變化趨勢3. 對個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)測4. 對房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格走勢的預(yù)測5. 各類房屋供給的增長和市場占有率的變化6

37、. 房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展動(dòng)向四、房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的影響因素1.各類房地產(chǎn)的存量及現(xiàn)狀2. 人口狀況 人口的絕對量 人口的增長速度 家庭結(jié)構(gòu) 人口流動(dòng)3. 房地產(chǎn)價(jià)格變化4. 國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平五、房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的方法1. 定性預(yù)測： 個(gè)人經(jīng)驗(yàn)判斷法、專家預(yù)測法、相互影響分析法 2. 定量預(yù)測： 移動(dòng)平均數(shù)法、指數(shù)平滑法、趨勢外推法、回歸分析法3. 綜合預(yù)測法 兼有定性和定量預(yù)測的長處，克服了單個(gè)方法只能適用一定的范圍，有一定局限性的缺點(diǎn)。預(yù)測精度和可靠性較高 六、房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的基本程序（一）準(zhǔn)備階段1. 確定經(jīng)營預(yù)測目標(biāo)和要求2. 收集資料 歷史資料 當(dāng)期資料 實(shí)際調(diào)查資料3. 分析判斷（二）

38、實(shí)施階段1. 預(yù)測實(shí)施 選擇預(yù)測方法 建立預(yù)測模型 預(yù)測計(jì)算2. 預(yù)測結(jié)果分析 結(jié)果分析 預(yù)測誤差（三）提交預(yù)測報(bào)告階段1.提出預(yù)測報(bào)告 預(yù)測結(jié)果得以確認(rèn)后，便可以提出經(jīng)營預(yù)測報(bào)告供有關(guān)人員參閱，該報(bào)告至少應(yīng)包括預(yù)測結(jié)論和建議兩項(xiàng)內(nèi)容。2.追蹤與反饋 提出預(yù)測報(bào)告后并不意味著經(jīng)營預(yù)測工作的最后完成，還應(yīng)追蹤預(yù)測報(bào)告的結(jié)論和建議是否被采用、采用的程度如何、實(shí)際的效果怎樣等。對追蹤的結(jié)果進(jìn)行反饋, 以便在下一次預(yù)測時(shí)糾正偏差, 改進(jìn)工作。第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述 一、可行性研究的概念 對于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，可行性研究就是在投資決策前，對擬開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面、

39、體統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，計(jì)算一系列經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。 二、可行性研究的基本任務(wù)通過廣泛的調(diào)查研究，綜合論證一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。同時(shí)，可行性研究還能為銀行貸款、合作者簽約等提供依據(jù)和基礎(chǔ)資料。三、可行性研究的根本目的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。四、可行性研究的作用Ø 項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；Ø 籌措資金及向銀行、政府部門申請貸款的依據(jù)；Ø 同有關(guān)部門、企業(yè)簽訂協(xié)議或合

40、同的依據(jù)；Ø 初步設(shè)計(jì)，向當(dāng)?shù)卣碍h(huán)保部門申請建設(shè)施工及施工準(zhǔn)備的依據(jù)；Ø 編制項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)資料、申請執(zhí)照的依據(jù)。五、可行性研究的階段劃分1. 投資機(jī)會(huì)研究階段主要任務(wù)：對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議。主要內(nèi)容：研究地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、 市場情況、項(xiàng)目建成后對社會(huì)的影響等時(shí)間：一般為1-3個(gè)月2. 初步可行性研究階段應(yīng)解決的問題是：分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論。應(yīng)審查的內(nèi)容：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況；項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度；銷售收入與投資估算；項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等時(shí)間：約為4-6個(gè)月3.

41、詳細(xì)可行性研究階段 該階段是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在對市場、選址、建設(shè)方案等深入研究的基礎(chǔ)上，深入細(xì)致的分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上及經(jīng)濟(jì)上的可行性，減少項(xiàng)目的不確定性，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)制定防范措施，提出項(xiàng)目投資的可行性和選擇依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，其成果是作為投資決策依據(jù)的可行性研究報(bào)告。時(shí)間：8-12個(gè)月4. 項(xiàng)目評(píng)價(jià)與決策階段主要內(nèi)容包括： 全面審核報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否屬實(shí)； 各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算、參數(shù)選擇是否正確； 從企業(yè)、國家和社會(huì)等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益； 判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對項(xiàng)目最終做出投資決策。第二節(jié) 可行性研究步驟和內(nèi)容一、可行性研究步驟1.簽訂協(xié)議2

42、. 自建工作小組3. 制定工作計(jì)劃4. 市場調(diào)研與預(yù)測5. 方案優(yōu)化與設(shè)計(jì)6. 項(xiàng)目評(píng)價(jià)7. 編寫可行性研究報(bào)告二、可行性研究內(nèi)容1. 總論2. 開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析3. 市場調(diào)查和需求分析4. 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及評(píng)選5. 環(huán)境影響及消防6. 開發(fā)進(jìn)度安排7. 投資估算8. 資金籌集與資源供應(yīng)9. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10.不確定性分析11. 綜合評(píng)價(jià)12. 結(jié)論三、 提高房地產(chǎn)可行性研究準(zhǔn)確性的方法 1. 專業(yè)化 2. 提高人員素質(zhì) 3. 建立可行性研究數(shù)據(jù)庫 第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本知識(shí)一、現(xiàn)金流量1. 現(xiàn)金流量的概念及構(gòu)成在工程經(jīng)濟(jì)分析中，要考察項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)的資金流入或流出，如投

43、資、成本、收益等，這種在各個(gè)時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流入或者流出成為現(xiàn)金流量。流出項(xiàng)目的資金成為現(xiàn)金流出（CO）流入項(xiàng)目的資金成為現(xiàn)金流入（CI）同一點(diǎn)上的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差成為凈現(xiàn)金流量（NCF）二、資金的時(shí)間價(jià)值1. 資金時(shí)間價(jià)值的概念如果把資金投入到生產(chǎn)和流通領(lǐng)域，隨著時(shí)間的推移，會(huì)發(fā)生增值現(xiàn)象。我們把增值的部分稱為資金的時(shí)間價(jià)值。2. 利息和利率利息是時(shí)間價(jià)值的體現(xiàn)，它是資金在某一固定時(shí)間間隔后所得到的增值。利率是指一段時(shí)間間隔內(nèi)所收支的利息與存貸本金之比，是利息的度量。3. 計(jì)息方法（1）單利法（simple interest） 單利:按照固定的本金計(jì)算的利息。 僅對最初的本金在各

44、個(gè)計(jì)息期中計(jì)算利息, 而上期利息在下一計(jì)息期中不產(chǎn)生利息，即“利不生利”。 特點(diǎn)：對已過計(jì)息日而不提取的利息不計(jì)利息。 計(jì)算公式： C=P×r×n S=P×(1+ r×n)注：C為利息額，P為本金，r為利息率，n為借貸期限，S為本金和利息之和（簡稱本利和） （2）復(fù)利法（compound interest ） 復(fù)利:對本金及其產(chǎn)生的利息一并計(jì)算。 不僅對最初的本金在各個(gè)計(jì)息期計(jì)算利息, 而且上一期利息在下一計(jì)息期中也產(chǎn)生利息，也就是說當(dāng)期的本金和利息之和作為下期的本金來計(jì)算利息，又稱“利滾利”。 特點(diǎn)：把上期未的本利和作為下一期的本金，在計(jì)算時(shí)每一期本金

45、的數(shù)額是不同的。 計(jì)算公式：SP×(1i)n 注：P=本金；i=利率；n=持有期限三、資金等值計(jì)算1. 資金等值的概念資金等值是指在考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下，發(fā)生在不同時(shí)間點(diǎn)上的兩筆或兩筆以上的數(shù)額不等的資金，可能具有相同的價(jià)值。舉例來說，現(xiàn)在的100元與2年后的121元在數(shù)額上并不相等，但是在年利率為10%的復(fù)利計(jì)算下，二者是等值的。2. 資金等值計(jì)算公式 按照資金的支付方式的不同， 等值計(jì)算公式分兩類：一次支付、多次支付（1）一次支付 又稱整付類型，這種類型性所分析的現(xiàn)金流量，無論是流入還是流出，均在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上一次發(fā)生，如圖：PinP-現(xiàn)值，指現(xiàn)在的資金值或本金， 即資金發(fā)生在

46、某一特定時(shí)間序列起點(diǎn)的價(jià)值F-終值，指第n期末的資金值或本利和， 即資金發(fā)生在某一特定時(shí)間序列終點(diǎn)的價(jià)值 i-計(jì)息期利率 n-計(jì)息的期數(shù) 一次支付終值公式 F = P×(1+i)n 一次支付現(xiàn)值公式（2）多次支付類型 所分析的系統(tǒng)中,現(xiàn)金流入或流出在多個(gè)時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生,用At來表示每期末發(fā)生的現(xiàn)金流量大小,可以用逐個(gè)折現(xiàn)或逐個(gè)求終值的方法來計(jì)算系列現(xiàn)金流量的現(xiàn)值或終值。A1A3A2A4An終值計(jì)算公式就是：F=F1+F2+F3+.+Fn現(xiàn)值計(jì)算公式類似 若現(xiàn)金流量是連續(xù)的, 而且各個(gè)時(shí)點(diǎn)數(shù)額相等, 則又涉及到一些公式。 年金終值 償債基金 年金現(xiàn)值 資金回收 年金終值 年金：在一段時(shí)間

47、內(nèi), 相同的時(shí)間間隔內(nèi)獲得等額的現(xiàn)金流量。年金終值可以用來表示年金在期末的價(jià)值，公式如下： A為年金例1：某房地產(chǎn)公司，擬以分期付款的方式投資一房地產(chǎn)項(xiàng)目，投資期限為10年，每年投資100萬, 假設(shè)該項(xiàng)目的投資回報(bào)率是10%，在10年后，該項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值是多少？解：= 100×(1+10%)10-110%= 1593.74萬元 償債基金 償債基金是年金的一種用來表示與投資項(xiàng)目終值相對應(yīng)的等額年金 計(jì)算公式：例2：某房地產(chǎn)公司, 通過銀行貸款投資已房地產(chǎn)項(xiàng)目，借款期限為10年，10年之后需要?dú)w還銀行1000萬元，假設(shè)存款利率為10%。則該公司在10年中需要每年存入多少資金，才能夠歸還銀

48、行的借款？= 62.75萬元解： 年金現(xiàn)值 一般用來表示投資項(xiàng)目在將來獲得的一組年金的起初價(jià)值計(jì)算公式：例3：某房地產(chǎn)開發(fā)公司, 通過市場調(diào)查預(yù)測了解到某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在將來10年中的凈租金收入將達(dá)到每年10萬元，預(yù)期施暢的平均投資回報(bào)率為10%，則該房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)在的價(jià)值是多少？= 61.45萬元 資金回收用來計(jì)算投資人在投資某個(gè)項(xiàng)目后，在給定的預(yù)期回報(bào)率條件下，其在相等時(shí)期內(nèi)應(yīng)從項(xiàng)目投資中獲得的等額現(xiàn)金序列。計(jì)算公式：例4: 某房地產(chǎn)公司，通過市場調(diào)查預(yù)測，擬投資一房地產(chǎn)項(xiàng)目, 其使用時(shí)間為10年, 投資額為1000萬元, 預(yù)期現(xiàn)市場品均回報(bào)率為10%。則: 該公司投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)獲得的最低

49、平均投資回報(bào)率是多少？ = 162.75萬元第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算一、 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算1. 房地產(chǎn)投資總項(xiàng)目2. 開發(fā)產(chǎn)品成本和經(jīng)營成本二、房地產(chǎn)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃為了合理使用資金，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額編制資金使用計(jì)劃表。資金使用計(jì)劃表按期編制，同時(shí)也要考慮一些影響因素。第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算和資金籌措一、房地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算收入估算主要是根據(jù)租售計(jì)劃來完成租售計(jì)劃主要分為以下幾部分：1. 可供租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量2. 租售價(jià)格3. 收款方式4. 收入估算（1）空置期（2）空置率（3）上漲率（4） 其他5. 收入估算表估算表

50、主要有以下幾種類型 銷售總收入預(yù)測表 銷售收入分期預(yù)測表 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表二、 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營稅費(fèi)主要包括：開發(fā)期間稅費(fèi)、經(jīng)營期間稅費(fèi)經(jīng)營期間稅費(fèi)主要包括：1. 兩稅一費(fèi)：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加2. 印花稅 以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對象所征的稅；3. 土地增值稅 對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。 計(jì)稅依據(jù)：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額 稅率與應(yīng)納稅額 a. 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30% 應(yīng)納稅額=土地增值額×

51、;30% b. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過100%的部分, 稅率為40% 應(yīng)納稅額=土地增值額×40% - 扣除項(xiàng)目×5%c. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過200%的部分,稅率為50% 應(yīng)納稅額=土地增值額×50%-扣除項(xiàng)目×15% d. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上,稅率為60% 應(yīng)納稅額=土地增值額×60%-扣除項(xiàng)目×35% 增值額的計(jì)算增值額: 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額的余額 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入: 包括：轉(zhuǎn)讓的全部地價(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。具體有，貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入；扣除項(xiàng)目：(1)取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的收入；(2)開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施的成本；(3)開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施的費(fèi)用；(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(6)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 免稅規(guī)定 有下列情形之一的，可免征土地增值稅： a.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的； b.因國家建設(shè)需