物業(yè)管理公約范本

1、物業(yè)管理公約（范本）前言根據(jù)中華人民共和國和常德市有關(guān)的房地產(chǎn)法律、法規(guī)，結(jié)合常德“金泰利商業(yè)廣場”（以下簡稱“物業(yè)”）的實際情況，為維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)各業(yè)主和用戶的合法權(quán)益，明確各自的權(quán)利、義務(wù)或責(zé)任，確保物業(yè)的管理能夠達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)，特制定金泰利商業(yè)廣場物業(yè)管理公約（以下簡稱“公約”）。公約對物業(yè)全體業(yè)主、用戶、發(fā)展商及管理者均有約束力，公約內(nèi)涉及之發(fā)展商、管理者及業(yè)主均包括其受讓人、繼承人、接辦人、承租人或占用人。公約泛指本公約及其中之附件，及依據(jù)本公約賦予之權(quán)力面訂立的各項守則。定義公約中除文義有所指示需要另作解釋外，下列用語所指意義如下：1、 地塊：指根據(jù)中華人民共和國國有土地使用證 號或有

2、關(guān)文件使用權(quán)之土地。2、 物業(yè)：指座落于常德人民路名為“金泰利商業(yè)廣場”之建筑物。3、 發(fā)展商：指金泰利商業(yè)廣場4、 公共地方：指發(fā)展商根據(jù)公約指定物業(yè)內(nèi)的公共地方，其中包括物業(yè)之各出入口、行人道、通道、電梯大堂、值班室、綠化區(qū)、起落貨區(qū)域、升降機、走火通道、走廊、梯臺、共享衛(wèi)生間、后備發(fā)電機房、泵房、水箱、中央空調(diào)設(shè)備機房、電掣房、自動灑水系統(tǒng)及消防設(shè)備控制室、升降機房及為該物業(yè)的業(yè)主、用戶及消費者而設(shè)立共享之其它地方或范圍，但不包括任何業(yè)主擁有獨立使用權(quán)的地方及發(fā)展商保留的地方。5、 公共設(shè)施：指為物業(yè)的公眾利益而在物業(yè)所屬地塊范圍內(nèi)裝設(shè)的各種器械、設(shè)備、裝置或種植物，包括給排水系統(tǒng)、中央

3、空調(diào)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)察保安系統(tǒng)、升降機、自動扶梯、衛(wèi)生間設(shè)備、外墻、自動計費系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、給排水管道、溝渠、管道、 溝、電線、電纜、綠化區(qū)裝置及種植物、告示板及其它機械、衛(wèi)生設(shè)備。以上所列之各類設(shè)備，不論是設(shè)置于公共地方或保留地方內(nèi)，均屬公共設(shè)施之一部分，但僅供發(fā)展商或個別業(yè)主或租戶使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)。6、 綠化區(qū)域：指根據(jù)政府有關(guān)法令在物業(yè)所屬地塊上實施的綠化區(qū)。7、 保留地方：指發(fā)展商擁有或僅供發(fā)展商使用之物業(yè)內(nèi)被列為單元及公共地方外之所有地方，包括但不只限于物業(yè)之天臺及外墻。8、 管理：指管理者根據(jù)本公約、用戶守則履行及遵守其全部職責(zé)的行為。

4、9、 管理者：指發(fā)展商或管理者為管理、維修及保養(yǎng)物業(yè)，按照物業(yè)各單元向業(yè)主或用戶收取的管理費用。10、 管理費：指發(fā)展商或管理者為管理、維修及保養(yǎng)物業(yè)，按照物業(yè)各單元向業(yè)主或用戶收取的管理費用。11、 管理費按金：即于單元交付前發(fā)展商或其指定之管理公司向各單元業(yè)主收取的相當(dāng)于二個月管理費的保證金；此按金不可退回，業(yè)主可在出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈其名下單元時轉(zhuǎn)至承受人名下。12、 管理規(guī)則：指公約用戶守則內(nèi)之一切條款或規(guī)則以及發(fā)展商或管理者按公約授權(quán)制定之各項與物業(yè)管理有關(guān)之規(guī)章制度13、 業(yè)主：指常德國土房管部門所頒發(fā)的房地產(chǎn)證所載之權(quán)屬人，即為該商鋪單元的產(chǎn)權(quán)人14、 單元：指業(yè)主在物業(yè)擁有的單位包

5、括商業(yè)、辦公用房（包括其所屬車位）或其中部分。15、 外墻：指物業(yè)的全部或部分外墻。16、 用戶守則：指發(fā)展商或管理者根據(jù)公約而制定供各業(yè)主及用戶于使用其所擁有單元、公共地方及公共設(shè)施時所需要遵守的細(xì)則。17、 物業(yè)圖則：指存放于管理者處的有關(guān)物業(yè)各層之平面圖，各業(yè)主如需查閱，可預(yù)約管理者查閱。18、 停車場：指只供停泊車輛或作為經(jīng)營停車場業(yè)務(wù)的建筑物部份。第一章 總則公約是為各業(yè)主之利益而設(shè)置，發(fā)展商、管理者及各業(yè)主均須遵守和履行公約所載之義務(wù)和責(zé)任及受公約之約束，各業(yè)主均對其單元擁有處分權(quán)，包括使用、出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或其他合法方式處分之權(quán)力，但在其行使其處分權(quán)時，必須以其承讓人或使用

6、人承諾履行及遵守公約條款為前提。公約賦予發(fā)展商或其指定的管理公司具有即時全權(quán)管理物業(yè)的權(quán)力。發(fā)展商指定的管理公司，其管理期限自物業(yè)竣工驗收合格之日起，為期三年，管理期限屆滿時，由發(fā)展商和業(yè)主委員會協(xié)商并決定是否繼續(xù)聘請原管理公司或其他管理公司或由發(fā)展商自行管理物業(yè)。第二章 業(yè)主（一）業(yè)主之權(quán)益：1、 擁有、使用其名下的單元及全部租金或收益。2、 各單元業(yè)主擁有其名下之單元產(chǎn)權(quán)，并可全權(quán)處分其名下所點的單元產(chǎn)權(quán)及權(quán)益，例如出售、轉(zhuǎn)讓、贈與、遺贈、抵押、出租或其它方式處分。3、 在不景響物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)及面貌下，對其名下單元進(jìn)行裝修工程。4、 可與其它業(yè)主按本公約規(guī)定共同使用物業(yè)的公共地方和公共設(shè)施以

7、及物業(yè)所有的保安、衛(wèi)生設(shè)施，以便適當(dāng)使用及享用其名下物業(yè)。5、 可根據(jù)公約維護(hù)自身的合法權(quán)益6、 可根據(jù)本公約條款監(jiān)察管理者及管理人員的工作。但業(yè)主無權(quán)直接懲戒管理人員，任何投訴可向管理者、發(fā)展商或業(yè)主委員會提出。由管理者采取合適的必要的行動。（二）業(yè)主的義務(wù)1. 業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用其名下單元時，須遵守公約的規(guī)定2. 業(yè)主須依照公約的規(guī)定，負(fù)責(zé)及依時繳交其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費、按金或費用等款項3. 業(yè)主須共同負(fù)責(zé)分?jǐn)偩S修物業(yè)的結(jié)構(gòu)，包括外墻、公共地方及公共設(shè)施等費用4. 業(yè)主須按時繳交其名下單元須付的稅項、水、電等及有關(guān)公共設(shè)施費用，并負(fù)責(zé)專供其名下單元所使用的設(shè)施的維護(hù)及保養(yǎng)費用5. 業(yè)

8、主須遵守發(fā)展商或管理者按本公約所訂立的用戶守則，裝修規(guī)則及其它規(guī)章制度。6. 業(yè)主在行使本章第（一）條第2款權(quán)利時，必須要求該承受人或權(quán)利人在處理有關(guān)單元的同時簽署承諾書，承諾與管理者簽署公約及履行、遵守公約和用戶守則，并在七天內(nèi)以書面通知物業(yè)管理者有關(guān)承受人或權(quán)利人的姓名、地址、處理日期及將承諾書交管理者。否則，原業(yè)主將對承受人的違約行為負(fù)連帶責(zé)任。（三）業(yè)主的責(zé)任1. 不得改變摟宇的結(jié)構(gòu)，不得更改承力墻、橫梁、支柱等，或加建、擴建、拆除任何建筑物；未經(jīng)發(fā)展商及管理者同意不得改變物業(yè)任何部分的外貌，不得在物業(yè)外墻安裝任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、花架、天線、旗桿、懸掛旗幟、橫幅標(biāo)語、廣告牌、招牌

9、、燈箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶。2. 單元外露之窗戶不得改變原有色彩，以維護(hù)物業(yè)外貌整齊美觀3. 負(fù)責(zé)其單元內(nèi)部整潔及維修，保持一切設(shè)施暢通完好，以免對其他單元用戶造成損失。4. 不得堵塞、切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部份之水、電等供應(yīng)及排水道、暗渠、電纜、固定裝置等設(shè)施。5. 各單元的業(yè)主，只能將其單元按法律規(guī)定及本公約之規(guī)定用途使用，不得將其名下單元作非法或不道德用途，或在單元內(nèi)進(jìn)行任何足以妨礙或侵?jǐn)_其它業(yè)主的事項。6. 不得在單元內(nèi)飼養(yǎng)家禽牲畜或任何寵物。7. 不得在單元內(nèi)舉行葬禮、宗教儀式、舞會、音樂會或其他類似活動，不得將單元作齋堂、殯儀館及類似用途，但事前征得發(fā)展

10、商或管理者書面許可的商業(yè)單元除外。8. 不得在樓宇內(nèi)進(jìn)行任何足以引致樓宇投購之保險全部或部份失效或引致保險費增加的行為；不得在單元內(nèi)儲存易燃易爆有關(guān)的危險品。9. 不得妨礙他人合法使用公共地方及公共設(shè)施，不得在公共地方晾曬衣物或棄置垃圾雜物10. 未經(jīng)管理者申報并獲準(zhǔn)，任何業(yè)主或用戶不得擅自更改、遷移或增大用電、用水裝置和中央空調(diào)的負(fù)荷。11. 違反公約規(guī)定的業(yè)主須就其所引致的損失負(fù)責(zé)并支付一切有關(guān)費用。第三章 發(fā)展商的權(quán)利（一） 發(fā)展商在其擁有上述第一章所述的管理權(quán)利期間具有以下權(quán)利1. 發(fā)展商具有全權(quán)管理物業(yè)的權(quán)力，但發(fā)展商可于本公約簽訂之日起一年后的任何時間向全體業(yè)主發(fā)出書面通知三個月后

11、自選終止第一章所賦予的管理權(quán)力。2. 發(fā)展商在其認(rèn)為合適的情況下更改物業(yè)的名稱，而無須為各業(yè)主或其它擁有該物業(yè)相關(guān)權(quán)益的人士因物業(yè)更改名稱而引致的任何損失、賠償、費用或開支負(fù)責(zé)，但發(fā)展商須于更改物業(yè)名稱前通知各業(yè)主。3. 為檢查、維修及保養(yǎng)物業(yè)，包括公共地方、公共設(shè)施，或為履行管理者對物業(yè)管理責(zé)任，發(fā)展商或管理者及其各自的施工單位、代理人或其它經(jīng)許可的人有權(quán)攜帶一切必須的設(shè)備、機器及材料進(jìn)入物業(yè)任何一部份；如有必要，可進(jìn)入物業(yè)的任何單元，但除緊急情況外，應(yīng)事先給予不少于48小時書面通知有關(guān)的業(yè)主或其使用人，但發(fā)展商在使用權(quán)用此項權(quán)利時，不得妨礙其它單元業(yè)主使用其所屬的單元；4. 除緊急情況外，

12、發(fā)展商或管理者在發(fā)出合理通告后，有權(quán)暫時停止任何設(shè)施的使用以進(jìn)行維修或保養(yǎng)5. 發(fā)展商有權(quán)于物業(yè)公共地方、公共設(shè)施及保留地方安裝、架設(shè)、更改善、翻新、保養(yǎng)或拆去煙囪、招牌（包括霓虹光管招牌）、廣告、天線、桅桿、照明及其它各種設(shè)施；并在事先給予各業(yè)主書面通知后（緊急情況除外）可于一切合理時間帶同工人及設(shè)施進(jìn)入物業(yè)任何部份，以便進(jìn)行上述有關(guān)工程施工，同時發(fā)展商有權(quán)按認(rèn)為適當(dāng)?shù)臈l款準(zhǔn)許或授權(quán)其他人進(jìn)行工程；但上述固定設(shè)施工程不可不合理地妨礙其它業(yè)主使用其所屬的單元，且任何安裝于天臺或物業(yè)其它地方之招牌不可阻礙或干擾電梯之升降6. 可授權(quán)管理者向物業(yè)各業(yè)主或使用人收取公約所述的款項。7. 可根據(jù)政府規(guī)

13、定或在維持物業(yè)管理費的前提下、根據(jù)物業(yè)管理的實際情況合理調(diào)整管理費；8. 在維持物業(yè)管理費分?jǐn)傇瓌t的前提下，根據(jù)物業(yè)管理的實際情況將管理份額重新合理分配（產(chǎn)權(quán)份額除外）或做出更改善，而無須其分業(yè)主同意9. 根據(jù)政府規(guī)定或物業(yè)管理的實際情況，發(fā)展商在業(yè)主委員會成立前有全權(quán)自行或授權(quán)管理者制定及個性有關(guān)管理物業(yè)的規(guī)則，而無須事先經(jīng)任何業(yè)主同意；所有管理規(guī)則及其修改后的管理規(guī)則應(yīng)張貼于物業(yè)告示欄；但該制定及修改應(yīng)本著公平合理原則，促進(jìn)所有受該制定或個性影響的單元業(yè)主的全體而非部分或個人的利益。10. 發(fā)展商在業(yè)主委員會成立前有權(quán)指定或委托任何人士或機構(gòu)為物業(yè)之管理者，亦可委任專業(yè)物業(yè)管理者單獨或聯(lián)合

14、管理物業(yè)或物業(yè)之部分；發(fā)展商或與管理者簽署管理合同，訂定管理者的職范圍、年期及酬金，而無須先經(jīng)其他業(yè)主同意，但管理合同的內(nèi)容不能違反本管理公約的條款；11. 可委托代理人行使公約給予發(fā)展商之任何權(quán)利。12. 在公約的限制和保障下，除已出售的部份（包括共用地面積）外，發(fā)展商有全權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準(zhǔn)別人占用、或以其他任何方式處置物業(yè)保留地方，包括指定任何保留地方為公共地方或?qū)⒅付ǖ牟糠荼Ａ舻胤街付槌鍪蹎卧?，而不須任何業(yè)主同意。13. 可就物業(yè)管理事宜另訂立細(xì)則或規(guī)章制度，但不得抵觸本公約的條款。a) 在業(yè)主委員會成立前審核和批準(zhǔn)物業(yè)年度管理預(yù)算或修訂的年度管理預(yù)算。第四章 管理（一） 一般事

15、項：1、 發(fā)展商按公約所指定、委托或委任的管理者，享有以下的權(quán)力，但同時需遵守和履行公約中其應(yīng)遵守及履行之責(zé)任及義務(wù)；2、 管理者將被視為全部業(yè)主就本公約規(guī)定事宜之代理人，而非個別代理。每一個業(yè)主將被視為全權(quán)及已不可撤銷地任命管理者為執(zhí)行公約規(guī)定事宜的代理人。（二） 管理者的權(quán)利及責(zé)任：1、 不觸犯發(fā)展商及各業(yè)主權(quán)利的情況下，管理者有權(quán)對物業(yè)進(jìn)行有效的管理和維護(hù)，并為此負(fù)責(zé)，其中包括下列事項。（1） 需要行使管理權(quán)力，使物業(yè)的管理能夠達(dá)到相當(dāng)于國內(nèi)高級物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。（2） 檢查、視察物業(yè)，必要時包括所有單元的內(nèi)部。但管理者必須給予有關(guān)單元的業(yè)主或使用權(quán)用者的提前兩天的書面通知，并在通知書內(nèi)提供可

16、接受的原因，并解釋該檢查及視察為必要行動（緊急情況除外）（3） 每一位業(yè)主及其使用者應(yīng)嚴(yán)格按照裝修規(guī)則，完成其單元的裝修工程（包括機電工程），如果管理者發(fā)現(xiàn)該業(yè)主聘用的施工單位及其工人違反裝修規(guī)則，管理者有權(quán)拒絕讓該等人士進(jìn)入物業(yè)，或在管理者認(rèn)為有必要的情況下，將其逐出物業(yè)。裝修期間，管理者有權(quán)進(jìn)入正在裝修的單元，以檢查并確定有否違反裝修規(guī)則。所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠、要求及費用完全由該業(yè)主及使用人單獨負(fù)責(zé)，與其他業(yè)主及管理者無關(guān)。管理者有權(quán)在適當(dāng)時候?qū)ρb修規(guī)則進(jìn)行修改并可在裝修工程開始前，以合理化的通知，要求裝修的業(yè)主依據(jù)裝修規(guī)則繳交裝修按金予管理者，并由管理者根據(jù)裝修規(guī)則的

17、條款作有關(guān)應(yīng)用（應(yīng)用于補償業(yè)主或其聘用施工單位等引起的所有損失）。裝修按金在裝修工作完成（包括管理中心收到消防局裝修驗收意見批復(fù)并經(jīng)管理公司驗收合格）后15天內(nèi)應(yīng)返還給該業(yè)主，如該款項需補償前述損失，由在計算及扣除補償后，余款無息返還給該業(yè)主。（4） 制定商業(yè)管理規(guī)范、統(tǒng)一商業(yè)管理秩序、統(tǒng)一營業(yè)時間、統(tǒng)一處理等管理措施的制度并在實施中不斷完善。（5） 根據(jù)公約制訂物業(yè)用戶守則、裝修規(guī)則及其它必要的規(guī)章制度，并以有效之形式督促業(yè)主和用戶遵守。（6） 對物業(yè)公共部分和公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，使之保持良好的狀態(tài)，如維修或清潔主要結(jié)構(gòu)、外墻、窗框、門及玻璃、設(shè)備、器材的更換、修理、涂漆等，如有需要，管理者或

18、其聘用之施工單位、代理人及其他經(jīng)許可的人，可進(jìn)入物業(yè)的任何單元進(jìn)行有關(guān)工作，除緊急情況外，應(yīng)事前發(fā)出通告。（7） 負(fù)責(zé)人事管理工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督所招聘之員工完成各項管理工作，同時保障各項公用設(shè)施正常動作。（8） 根據(jù)物業(yè)實際情況，負(fù)責(zé)建立健全的財務(wù)管理制度和編制物業(yè)管理預(yù)算，收取管理費和代收水、電、電話等市政公用設(shè)施使用費及追討欠款。（9） 處理所有對于管理物業(yè)的投訴及各項維修，并協(xié)助調(diào)解業(yè)主或用戶之間因物業(yè)管理而引起的糾紛與爭執(zhí)。（10） 負(fù)責(zé)物業(yè)的保安工作，保持物業(yè)的正常秩序和盡力使業(yè)主或用戶免遭騷擾。（11） 對各項管理職責(zé)定期或于發(fā)展商及業(yè)主委員會合理要求時做出檢討和總結(jié)，并對改善物業(yè)

19、管理或增加服務(wù)項目等事宜向發(fā)展商或業(yè)主委員會遞交報告及做出建議。（12） 清除或拆去任何不合管理規(guī)則規(guī)定的建筑物或安裝物、擺放之貨物及雜物，向應(yīng)負(fù)責(zé)的人征收或追索清除費并要求其補償因此而發(fā)生的有關(guān)費用。（13） 在所有該物業(yè)之法律訴訟中，在管理范圍內(nèi)，作為全體業(yè)務(wù)的代表（但管理者與業(yè)主或使用者之間有利益沖突時除外）。若該代表行為 將涉及有關(guān)業(yè)主承擔(dān)管理費以外之任何經(jīng)濟責(zé)任，則管理者需事先獲取有關(guān)業(yè)主的書面同意。（14） 防止任何人未經(jīng)管理者書面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共地方及公共服務(wù)設(shè)施。（15） 采取一切必要措施以遵守政府對于物業(yè)的要求。（16） 防止任何人對物業(yè)或公共設(shè)施進(jìn)行有

20、害的變更及損壞，并對損壞者進(jìn)行索賠。（17） 按需要行使權(quán)力，使物業(yè)的管理能夠達(dá)到相當(dāng)于國內(nèi)高級商廈的標(biāo)準(zhǔn)。（18） 可裝飾物業(yè)外墻包括燈光及其它飾物。可組織物業(yè)內(nèi)的文娛活動。（19） 控制該物業(yè)規(guī)劃范圍內(nèi)所有車輛（停車場除外）停放、行人交通、拖離或扣留所有違反管理規(guī)則所準(zhǔn)許停泊的車輛，并向該車輛之車主收取拖離及扣留費用，并可收取手續(xù)費。（20） 在履行其按公約規(guī)定的管理職權(quán)范圍內(nèi)并在認(rèn)為 有必要進(jìn)聘請、撤換及付酬予律師、建筑師、會計師及其他專業(yè)顧問、施工單位、工人、代理人、清潔工人及其他工作人員。（21） 采取一切必要措施（包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約或用戶守則的

21、規(guī)定。（22） 公平合理地制定公共設(shè)施的使用規(guī)章及擬定各項服務(wù)、康樂設(shè)施的收費標(biāo)準(zhǔn)。（23） 管理者可用業(yè)主或物業(yè)管理處名義投保及支付保險費用。投保項目可包括火災(zāi)、其它意外及天災(zāi)、第三者責(zé)任保險、勞動保險等與業(yè)主和物業(yè)有關(guān)的保險。（24） 制定并實施物業(yè)整體形象推廣（包括聘請專業(yè)公司為物業(yè)作形象廣告宣傳，費用由業(yè)主或商鋪使用人分?jǐn)偅?5） 有權(quán)開展有償商業(yè)代理服務(wù)，包括租售代理、營業(yè)培訓(xùn)、廣播、郵件報刊送遞、禮品等服務(wù)。（26） 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、用戶檔案與竣工驗收。2、 管理物業(yè)公共地主及公用設(shè)施（1） 安排保養(yǎng)和維修物業(yè)的公共地方及公共設(shè)施。（2） 確保所有物業(yè)業(yè)主或用戶依照物業(yè)

22、管理公約規(guī)定的用途正確使用其所占用之物業(yè)部份，如有物業(yè)業(yè)主或用戶違反物業(yè)管理公約，管理者應(yīng)盡量使用可行的方法制止此等違約行為，并向違約者追討賠償及費用。（3） 在有合理需要時，替物業(yè)之公共地方涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其它適當(dāng)之工程。（4） 更換在公共地方的破損設(shè)施。（5） 保持公共地方的照明系統(tǒng)運作良好。（6） 保持物業(yè)中密閉的公共地方之通風(fēng)系統(tǒng)運作良好及作適當(dāng)維修。（7） 保持物業(yè)的公共地方環(huán)境清潔、衛(wèi)生及美觀。（8） 阻止任何廢物被棄置于物業(yè)之公共地方，負(fù)責(zé)清除物業(yè)公共地方之垃圾及安排適當(dāng)?shù)臅r間為用戶收集垃圾。（9） 采取適當(dāng)措施防止物業(yè)任何公共地方受阻塞。（10） 確保所有公用 污

23、水渠、排水渠、管道及水管無淤塞情況。（11） 保持物業(yè)的所有公用設(shè)施，機械和器材包括物業(yè)消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、電器系統(tǒng)、自動計費系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等性能良好和運作正常。經(jīng)發(fā)展商或業(yè)主委員會批準(zhǔn)后，管理者可與第三者訂立合約維修上述設(shè)備、機械或器材。（12） 在可能的情況下阻止任何垃圾或其它物體棄置、排出、侵蝕或拋出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水溝，并把已棄置、排出、侵蝕或拋出之垃圾或物體移走。確保管理者所進(jìn)行之維修或其它工作不會對毗鄰的排水渠、引水道、水道、行人路、污水渠、水溝、水管、電纜、公共設(shè)施或其它工程造成損害。如有損害，應(yīng)及時修補。（13） 安排物業(yè)

24、保安、管理員及搬運工作的日常工作程序。根據(jù)物業(yè)管理公約或用戶守則之條款 ，管理、保養(yǎng)、維修及監(jiān)督使用權(quán)，包括但不限于以下的設(shè)施：A、裝卸貨區(qū)B、垃圾收集站及垃圾車停放處；C、花園、花槽、水池及其它文娛設(shè)施；D、公共階梯、行人路、街燈、欄桿、圍墻及公共空地。3、 物業(yè)財務(wù)管理（14） 負(fù)責(zé)物業(yè)之財務(wù)管理及賬務(wù)處理；正確地運用物業(yè)管理賬戶收取管理費及支付款項定期復(fù)審結(jié)存以確保有足夠資金維持必要的開支。（15） 財務(wù)管理包括為物業(yè)編制每年之管理物業(yè)預(yù)算及盡可能使用權(quán)管理之開支及動作控制在此預(yù)算范圍內(nèi)。每年的年度預(yù)算須于該年度前一個月提交予發(fā)展商或業(yè)主委員會審批，并在批準(zhǔn)后方可實施。遇年度管理預(yù)算不足

25、以應(yīng)付所有管理開支，管理者應(yīng)提交修訂預(yù)算方案供發(fā)展商或業(yè)主委員長會審核批準(zhǔn)。（16） 每月定期向各單元業(yè)主、租客或用戶收取管理費，及其他應(yīng)付之費用并定期復(fù)審征收情況以確保所有業(yè)主、用戶準(zhǔn)時履行其財務(wù)上的責(zé)任，并于發(fā)出適當(dāng)警告后，以管理者名義提出法律訴訟。（三） 管理費1. 業(yè)主須于每月的第 日前預(yù)先繳交其單元下月應(yīng)付之管理費。2. 首期管理費從發(fā)展商向業(yè)主發(fā)出交樓通知書之日起計算。3. 管理費可于每年作適當(dāng)合理調(diào)整。4. 根據(jù)物業(yè)管理費分?jǐn)傇瓌t及已獲發(fā)展商或業(yè)主委員會批準(zhǔn)之年度預(yù)算，管理者可從物業(yè)管理賬戶中支付有關(guān)管理物業(yè)之一切支出費用。5. 上述所提及的支出費用包括：（1） 保養(yǎng)及修理物業(yè)外

26、墻、綠化區(qū)、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電器系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、自動計費系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其它機械、設(shè)備、機器裝置和設(shè)施等；（2） 管理者酬金；（3） 管理者所訂為需要購買之火險及各種責(zé)任保險之保險費；（4） 聘用管理人員的開支，包括薪金、假期、津貼、住宿、制服及裝備等到。（5） 購買及租賃所有必須的機械及器材之支出。（6） 物業(yè)公共地方適當(dāng)照明；（7） 聘請法律、會計、工程、機械等專業(yè)人士的費用；（8） 提取或預(yù)留管理費的2%作為物業(yè)之增容及維修儲備基金；（9） 物業(yè)公共的水、電及其它費用；（10） 垃圾清理費；（11） 清潔物業(yè)公共地方及外墻或落地玻璃之費用；（12） 指

27、定時間內(nèi)提供中央空調(diào)之支出；（13） 物業(yè)外墻裝飾之費用；（14） 行政辦公支出；（15） 其他為管理物業(yè)的合理支出（包括物業(yè)完成前，籌備管理期間之一切合理開支）等。管理者應(yīng)定期公布管理費收支賬目，并張貼于物業(yè)告示欄。所有已交付使用（由發(fā)展商發(fā)出交付使用通知書之日起計）之單元業(yè)主或用戶，須負(fù)責(zé)繳交其單元的管理費及其它應(yīng)付之費用。如因管理費不足而影響管理運作，業(yè)主須負(fù)責(zé)承擔(dān)支付營運費用之不足部份，以維持物業(yè)最基本的運作及提供基本的管理服務(wù)。但以不超過業(yè)主所擁有產(chǎn)權(quán)之管理份額應(yīng)付的管理費用為限。5、 管理費及其它費用的追收及欠款利息。業(yè)主欠繳管理費及其它根據(jù)公約規(guī)定的任何費用時，管理者應(yīng)向業(yè)主發(fā)出

28、通告，詳列所欠款項及清還期限，若逾期未付，管理者可通過法律途徑向業(yè)主追付欠款。所有管理費及管理費按金及其它根據(jù)公約或其它管理規(guī)則應(yīng)付的款項，均須按期清繳。任何業(yè)主如果未能于應(yīng)付的款項到期日支付其應(yīng)付的款項，則管理者有權(quán)采取下列措施并收取附加費用。（1） 收取未繳付款項目自逾期之日起至支付之日止的滯納金，以每日1%計算；（2） 收取合理的定額手續(xù)費（但不超過人民幣200元/每天單元）作為因違約引起的管理者額外行政工作的預(yù)定損失賠償，該手續(xù)費可由管理者按年合理調(diào)整。（3） 管理者有權(quán)對欠款業(yè)主提出訴訟或做出其他追討行動，如停止供應(yīng)該單元之水、電、空調(diào)和限制該欠款或違約之業(yè)主、用戶、租客使用物業(yè)設(shè)備

29、、公共設(shè)施或于物業(yè)告示欄張貼欠款業(yè)主單元及詳情，直至該欠款業(yè)主清償全部欠款、利息及手續(xù)費。（4） 業(yè)主欠繳管理費或其他費用連續(xù)達(dá)到三個月時，發(fā)展商或業(yè)主委員會有權(quán)自行授權(quán)管理者向人民法院起訴，依法追索或申請拍賣業(yè)主名下的物業(yè)以償付欠款，利息及手續(xù)費。6、 管理費按金（1） 物業(yè)全體業(yè)主應(yīng)于收到交付使用權(quán)用通知書或進(jìn)場裝修通知書后，在規(guī)定的時間內(nèi)繳交兩個月管理費作為管理費按金，管理者將為此成立一專用賬戶。（2） 如物業(yè)管理賬戶出現(xiàn)合理的赤字，管理者有權(quán)在征得發(fā)展商書面同意后從專用賬戶中提取適當(dāng)金額以墊支不足之?dāng)?shù)。并可在征得發(fā)展商或業(yè)主委員會同意后，增收管理費以償還專用賬戶所墊支之款項。（3） 業(yè)

30、主入伙時所繳交的管理費按金不退回，但可以在出售、轉(zhuǎn)讓、贈與、遺贈其名下單元時轉(zhuǎn)至承受人名下。7、 賬目審核及保存（1） 管理者應(yīng)聘請中國注冊會計師一年至少一次審核物業(yè)的年度財物收支報表，并張貼在物業(yè)告示欄。（2） 管理者須妥當(dāng)?shù)乇４婀芾硎罩з~目，并在需要時將賬目提供各業(yè)主查閱或節(jié)錄。（3） 管理者于被辭退或職務(wù)被終止時，須于被辭退或職務(wù)被終止之日起三個工作日內(nèi)移交所有有關(guān)物業(yè)之文件、記錄、圖則、管理賬目予發(fā)展商或業(yè)主委員會，發(fā)展商可聘請中國注冊會計師不定期審核管理賬目。8、 管理者根據(jù)公約作出的決定及任何合理行動在各方面對所有業(yè)主均有約束力。9、 管理者及其雇員在下列情況下無需對業(yè)或用戶負(fù)責(zé)：

31、（1） 為履行公約所進(jìn)行之一切管理工作，但涉及刑事責(zé)任、蓄意或嚴(yán)重過失而造成之損失不包括在內(nèi)。（2） 因下列原因造成的服務(wù)中斷：A 因任何設(shè)施、裝置必要之保養(yǎng)及更換；B 火災(zāi)、水災(zāi)等到不可抗力引致中斷服務(wù)；C 無法避免的燃料、材料供水、電力、空調(diào)短缺；D 管理者所無法控制的其他一切原因。10、 管理者應(yīng)盡力按照公約的規(guī)定履行其對該物業(yè)的管理和維護(hù)的職責(zé)。（四） 管理者酬金：1、 在本公約第二章規(guī)定之管理權(quán)力期間，從物業(yè)管理費中支付給管理者的酬金（稅后）由發(fā)展商與管理者擬訂，該等酬金每年可作出適當(dāng)?shù)暮侠碚{(diào)整。2、 管理者無須從管理者酬金中支付因招聘任何職工作為該物業(yè)管理、動作、會計、核數(shù)等一切直

32、接開支費用。3、 管理者酬金由管理者從物業(yè)管理賬戶中扣取。第五章 物業(yè)全部或部分受損不能正常使用時的規(guī)定（一） 物業(yè)任何部分如因火災(zāi)、臺風(fēng)、地震或其他原因損毀至無法使用，而重新修復(fù)受損部分在建筑上或法律上均可行時，在管理者購買的保險賠償金不敷使用的情況下管理者可采取一切必要的行動，包括修復(fù)該受損部分，并由所有受影響業(yè)主承擔(dān)該等費用，并應(yīng)在管理者書面通知后的十五天內(nèi)將應(yīng)付的修復(fù)款項交予管理者。（二） 不能正常使用時的規(guī)定1、 物業(yè)任何部分如因前條所述原因而毀損至無法使用，在重新修復(fù)受損部分又因建筑上或法律上之原因而成為不可能時，管理者應(yīng)在損害發(fā)生之日起兩個月內(nèi)召集一次受影響業(yè)主會議，就受損部分共

33、同講座應(yīng)變措施。2、 如果在上述規(guī)定的受影響業(yè)主會議上通過任何應(yīng)變措施議案時，管理者應(yīng)準(zhǔn)備一份旨在使該措施付諸實行的正式計劃，并在第一次會議后一個月內(nèi)召開受影響業(yè)主第二次會議時對該計劃進(jìn)行討論。3、 如果在受影響業(yè)主第二次會議中上述之計劃獲得通過（無論有否修改），管理者應(yīng)通知所有受影響業(yè)主。如在受影響業(yè)主均有責(zé)任參加該計劃并在所有方面給予合作。4、 如果自損害發(fā)生之日起一年內(nèi)受影響業(yè)主未能有過半數(shù)管理份額者對計劃做出書面同意，管理者有權(quán)請求受影響業(yè)主及其抵押權(quán)人（如有）通過公開拍賣等方式轉(zhuǎn)讓所有該物業(yè)受損毀的單元，拍賣所得在先扣除應(yīng)付之管理費及其它款項后，將按照個別業(yè)主持有的管理份額歸還該受影響業(yè)主或其抵押權(quán)人。第六章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會（一） 業(yè)主需于管理公約簽署及百分之五十管理份額的業(yè)主入伙后組織及召開物業(yè)之業(yè)主大會，經(jīng)超過百分之五十管理份額之業(yè)主通過后，選出主席及業(yè)主委員會。業(yè)主委員會一經(jīng)產(chǎn)生后需每年至少召開一次業(yè)主大會，管理者、業(yè)主委員會或不少于物業(yè)百分之二十的管理份額的業(yè)主可召開特別大會，以便討論或決定任何影響或關(guān)于物業(yè)的事項，或為全體業(yè)主的利益就物業(yè)的保養(yǎng)管理向管理者提供意見。下列規(guī)定適用于任何業(yè)主大會：1、 管理者至少每一