東臺(tái)房地產(chǎn)模型

1、鹽城市東臺(tái)地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)納稅評(píng)估模型風(fēng)險(xiǎn)引導(dǎo) 模型控制 精細(xì)清算一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)簡(jiǎn)介房地產(chǎn)開發(fā)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)具有復(fù)雜性、多樣性和滾動(dòng)開發(fā)性以及生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、往來對(duì)象多等特點(diǎn)。因此，其開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不同一般的工商企業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理過程。主要涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租等環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)大體上分為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段；房地產(chǎn)銷售和租賃階段兩大階段，具體流程及程序如

2、下：- 6 -房產(chǎn)開發(fā)流程立項(xiàng)審批向發(fā)改委申請(qǐng)并取得“立項(xiàng)批文”規(guī)劃審批施工審批銷售審批物價(jià)核準(zhǔn)竣工備案產(chǎn)權(quán)審批取得土地開發(fā)商通過拍賣、出讓、拆遷安置等方法取得土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)由規(guī)劃、土地、財(cái)政部門負(fù)責(zé)，通常包括辦理“兩證一書”，即“建筑工程規(guī)劃許可證”、“規(guī)劃用地許可證”、“選址意見書”向建設(shè)部門申請(qǐng)領(lǐng)取“建設(shè)工程施工許可證”向房管局申請(qǐng)“商品房預(yù)售許可證”，在竣工驗(yàn)收后申請(qǐng)“商品房銷售許可證”向物價(jià)局申請(qǐng)價(jià)格核準(zhǔn)，取得“價(jià)格核準(zhǔn)通知”開發(fā)產(chǎn)品完工后向建設(shè)局備案，取得“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表”向房管局辦理大產(chǎn)權(quán)證，到國(guó)土局辦理國(guó)有土地使用證 從以上房地產(chǎn)開發(fā)過程看，各行政管理部門之間的工作衍接

3、相當(dāng)嚴(yán)密，一環(huán)套一環(huán)，沒有上個(gè)環(huán)節(jié)的審批、許可、規(guī)費(fèi)繳納手續(xù)，下一個(gè)管理部門就不會(huì)再辦下去，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程就會(huì)中斷。因此，我們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)行業(yè)檢查過程中，要主動(dòng)與政府管理部門加強(qiáng)信息溝通，充分利用政策管理部門信息，提高檢查工作的效率，尤其是要加強(qiáng)與房產(chǎn)管理部門的工作聯(lián)系。 二、地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策。開發(fā)建設(shè)期涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見下表：房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)相關(guān)稅種階段經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)稅種備 注開發(fā)建設(shè)期取得土地使用權(quán)契稅、耕地占用稅、印花稅委托施工印花稅銷售期房營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅 租售管理期

4、銷售房屋轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅營(yíng)業(yè)稅按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目，如果所銷售房屋為自營(yíng)工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅依據(jù)不同出租房屋或土地營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅營(yíng)業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地房產(chǎn)稅、土地使用稅贈(zèng)與房屋或土地、房屋抵押貸款營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅視同銷售不動(dòng)產(chǎn)代收費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加代收費(fèi)用手續(xù)費(fèi)合并營(yíng)業(yè)收入計(jì)稅對(duì)所建房屋兼營(yíng)

5、物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅營(yíng)業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)”稅目，適用相應(yīng)的稅率三、土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)：（一）、檢前準(zhǔn)備要求納稅人以分期項(xiàng)目為單位如實(shí)提供如下資料：1、項(xiàng)目竣工清算報(bào)表和有關(guān)帳薄。2、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表3、清算項(xiàng)目的工程建設(shè)合同及工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告4、土地增值稅項(xiàng)目登記表；5、項(xiàng)目建議書的批復(fù)；6、房屋土地管理局測(cè)繪面積成果；7、商品住房建筑面積情況明細(xì)表；8、商品住房建筑面積情況明細(xì)表<附表>；9、與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。（二）、收入檢查的節(jié)點(diǎn)：清算項(xiàng)目的收入，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）

6、并取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。1、審核企業(yè)按照項(xiàng)目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”及網(wǎng)上銷售備案情況，查看項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額。2、確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。3、審核按揭款收入有無申報(bào)納稅，有無掛在往來賬，如“其他應(yīng)付款”，不作銷售收入申報(bào)納稅的情形。4、審核納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，是否按非貨幣性交易準(zhǔn)則進(jìn)行處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開

7、發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。營(yíng)業(yè)稅按成本價(jià)格核定征收，企業(yè)所得稅和土地增值稅視同銷售處理5、審核納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。6、審核納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用，如天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等收益，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。7、審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。8、納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。9、對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：A、代收費(fèi)用

8、計(jì)入房?jī)r(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。B、代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。10、查看企業(yè)提供商品房購銷合同內(nèi)容，并按合同記載的金額、銷售面積匯總后與清算面積和收入進(jìn)行核對(duì)，確定土地增值稅計(jì)稅收入。11、將預(yù)收賬款直接沖減開發(fā)成本，不確認(rèn)或少確認(rèn)應(yīng)稅收入。12、將代建工程、提供勞務(wù)過程或甲供材料中節(jié)約的材料、產(chǎn)品等留歸企業(yè)所有，不確認(rèn)收入。13、通過房地產(chǎn)代理公司開具代理手續(xù)費(fèi)發(fā)票，虛列費(fèi)用或抵減銷售額，以房

9、款凈額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。14、按揭銷售、首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后，不及時(shí)入賬，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款”等科目。15、開發(fā)的小區(qū)會(huì)所等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)備對(duì)外出售不計(jì)收入。16、以房抵工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息或以拆遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購房款等業(yè)務(wù)，不記收入。17、開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租、取得的租金收入不作或少作入。18、注意企業(yè)相關(guān)的帳務(wù)處理，防止收入確定的遺漏。應(yīng)特別關(guān)注往來帳以及“營(yíng)業(yè)外支出、固定資產(chǎn)清理、資本公積、待處理財(cái)產(chǎn)損益”等科目，避免被查出以房抵債、以房屋進(jìn)行交換其他資源等

10、。房地產(chǎn)開發(fā)納稅評(píng)估模型房程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本計(jì)算流程直接計(jì)入實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出直接成本未建能分清成本對(duì)象的間接成本成本間接成本在建固定資產(chǎn)預(yù)提費(fèi)用不能分清成本對(duì)象的間接成本期間費(fèi)用已完工開發(fā)產(chǎn)品待攤費(fèi)用共同成本開發(fā)成本2.前期工程費(fèi)3.建筑安裝工程費(fèi)4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5.公共配套設(shè)施費(fèi)6.開發(fā)間接費(fèi)1.土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本已銷售未銷售按制造成本法歸集和分配- 17 -（三）、開發(fā)成本清算節(jié)點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。應(yīng)當(dāng)審核納稅人申報(bào)的扣除項(xiàng)目是否符合土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定的

11、范圍。審核的內(nèi)容具體包括：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)（1）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。（2）如果同一土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確。（3）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常（4）審核有無預(yù)提取得土地使用權(quán)支付金額。（5）審核征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用

12、等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。（6）審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)，并與相關(guān)賬目核對(duì)。同時(shí)，企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的這部分拆遷費(fèi)用應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納了契稅。（7）審核開發(fā)商向土地部門支付土地買價(jià)或者出讓金后，收到政府的返還獎(jiǎng)勵(lì)是否沖減土地成本。（8）審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)是否扣除。2、前期工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、地上原有建筑物構(gòu)筑物拆除、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。前期工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（1）、審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。（2）、審核納稅人是否虛

13、列前期工程費(fèi)。（3）、土地出讓合同中明確交付的是“三通一平”（水通、電通、路通、場(chǎng)地平整）后土地的，前期工程費(fèi)中是否包括“三通一平”的費(fèi)用。3、建筑工程費(fèi)指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（1）出包方式。重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：A從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對(duì)；B實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證；C審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方承包或分包工程，

14、增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形。（2）自營(yíng)方式。重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。（3）將甲方供料重復(fù)列支，虛增成本。4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。公共配套設(shè)施費(fèi)指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（1）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施

15、費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。（2）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。（3）審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。（4）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。（5）審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。（6）獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常。（7）各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。5、開發(fā)間接費(fèi)用是屬于企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)

16、容：（1）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證。（2）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。（3）審核是否將期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用。（4）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。（5）審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用。（6）審核納稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除。（7）在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。6、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（

17、1）利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按規(guī)定比例計(jì)算扣除。（2）開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進(jìn)行審核：A如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，利息費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的利息費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目；B審核各項(xiàng)借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；7、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計(jì)算的扣除金額是否正確。對(duì)于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計(jì)算并繳納的

18、稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除項(xiàng)目。8、國(guó)家規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（1）對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。（2）對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。（3）對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購買方一并收取，核實(shí)有無將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形。9 、

19、審核程序應(yīng)注意的其它問題：（1）、如果企業(yè)有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核收入與扣除項(xiàng)目金額是否屬于同一項(xiàng)目；（2）、如果同一個(gè)項(xiàng)目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項(xiàng)目金額是否分開核算；（3）、對(duì)于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項(xiàng)目金額是否按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算分?jǐn)偪鄢?。?）、扣除項(xiàng)目能夠直接認(rèn)定的，審核是否取得合法、有效的憑證。（5）、扣除項(xiàng)目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分?jǐn)?。?）、審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測(cè)繪所測(cè)量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷

20、售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。（7）、審核以房地產(chǎn)或土地作價(jià)入股投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。（8）、審查企業(yè)一次性轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)股權(quán)是否按規(guī)定征收土地增值稅。（9）、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樣板房單獨(dú)建造、事后拆除的建造成本和裝修費(fèi)用，是否作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用處理，攤銷年限不得低于3年（10）、審查銷售贈(zèng)送的的家電、家居構(gòu)成房屋的附屬設(shè)備或設(shè)施，如可視對(duì)講系統(tǒng)等是否計(jì)入開發(fā)成本，不構(gòu)成房屋的附屬設(shè)備或設(shè)施如空調(diào)、家具等是否計(jì)入銷售費(fèi)用。（11）、審查銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門

21、實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，是否在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整（12）、在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)，無依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營(yíng)成本。（13）滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本，提前列支成本支出。四、房地產(chǎn)開發(fā)納稅評(píng)估模型及方法（一）房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)納稅評(píng)估模型。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)納稅評(píng)估模型是結(jié)合行業(yè)常見涉稅問題，依據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，從房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)流程入手，以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為監(jiān)控重點(diǎn)，主要依托開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的外部第三方信息，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的原理，通過科學(xué)選取樣本企業(yè)、典型調(diào)查、采集信息、分類整理，借助數(shù)學(xué)線性公式，逐一計(jì)算出這些指標(biāo)的數(shù)值和比率，選取事關(guān)稅收監(jiān)控的

22、關(guān)鍵要素，確定出行業(yè)指標(biāo)的正常區(qū)間值，作為評(píng)價(jià)納稅人納稅遵從度的預(yù)警值，以此來衡量和判斷企業(yè)納稅是否正常。 房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)預(yù)警值序號(hào)指標(biāo)名稱計(jì)算公式預(yù)警區(qū)間值備 注1單位土地面積收入額主營(yíng)業(yè)務(wù)收入÷土地出讓（轉(zhuǎn)）面積3656元/M判斷是否存在少申報(bào)應(yīng)稅收入疑點(diǎn)2土地成本與開發(fā)成本比取得土地價(jià)款÷開發(fā)成本×100%40%判斷是否存在虛列、多列成本費(fèi)用疑點(diǎn)3配套設(shè)施成本比配套設(shè)施成本費(fèi)用總額÷開發(fā)成本×100%3%判斷是否存在多提、多列、虛列配套設(shè)施費(fèi)用疑點(diǎn)4成本費(fèi)用收入比成本費(fèi)用總額÷主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ×100%60%判斷是否存在

23、多提、多列、虛列成本費(fèi)用疑點(diǎn)5單位建筑面積土地成本土地價(jià)款 ÷建筑面積383元/判斷是否存在多列、虛列成本疑點(diǎn)存在多列、虛列成本6單位建筑面積成本費(fèi)用額成本費(fèi)用總額 ÷建筑面積1064元/判斷是否存在多列、虛列成本、費(fèi)用疑點(diǎn)7單位建筑面積稅負(fù)額（營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅、等流轉(zhuǎn)、行為稅合計(jì)額）176元/判斷是否存在少申報(bào)應(yīng)稅收入疑點(diǎn)8單位建筑面積建筑成本總建筑成本÷總建筑面積711元/判斷是否存在虛列、多列建筑成本疑點(diǎn)列建筑成本 （二）房地產(chǎn)開發(fā)納稅評(píng)估方法。1、納稅評(píng)估方法有對(duì)比分析法和因素分析法。（1）、對(duì)比分析法是依據(jù)評(píng)估指標(biāo)采集

24、的相關(guān)信息計(jì)算出對(duì)應(yīng)的數(shù)值，與指標(biāo)區(qū)間值相對(duì)比，有差額的產(chǎn)生納稅評(píng)估疑點(diǎn)。另外，根據(jù)需要，可以進(jìn)行同行業(yè)同因素稅負(fù)比對(duì)、不同時(shí)間同因素稅負(fù)比對(duì)等，尋找納稅評(píng)估疑點(diǎn)。（2）、因素分析法是依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)納稅評(píng)估指標(biāo)體系區(qū)間值，對(duì)每個(gè)主要因素的涉稅指標(biāo)值的異常變化生成納稅評(píng)估疑點(diǎn)。（3）、在實(shí)際應(yīng)用中，要圍繞納稅評(píng)估方法中涉及的指標(biāo)，對(duì)獲取信息分類整理，進(jìn)行涉稅判斷。二種方法不是孤立的，要綜合運(yùn)用、相互印證。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用分析。從房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程和資金流轉(zhuǎn)情況看，從土地取得到項(xiàng)目結(jié)算完成，涉及環(huán)節(jié)多，開發(fā)周期長(zhǎng)。各種成本費(fèi)用種類多達(dá)上百項(xiàng)，加之資金流轉(zhuǎn)滾動(dòng)疊加，難以控制。但無論房

25、地產(chǎn)企業(yè)采取何種方式開發(fā)銷售，其核心還是圍繞收入確認(rèn)和成本、費(fèi)用歸集結(jié)算上做文章，只要確立房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用中核心主控制指標(biāo)，就能基本測(cè)算出企業(yè)成本費(fèi)用的真實(shí)情況。 （1）、容易控制的成本費(fèi)用，包括土地出讓金、前期工程費(fèi)中的規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、建安成本中的電梯設(shè)備成本、基礎(chǔ)設(shè)施中的配電、給水、煤氣、有線電視以及為政府代收的相關(guān)費(fèi)用，這些費(fèi)用都能通過合法的票據(jù)進(jìn)行控制。 （2）、容易發(fā)生虛列的成本費(fèi)用，主要集中在前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等方面，尤其是建筑安裝工程費(fèi)。是稅源監(jiān)控中的重點(diǎn)。五、納稅評(píng)估案例 （一）、企業(yè)基本情況 東臺(tái)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2

26、004年8月16日，注冊(cè)資本2000萬元。經(jīng)營(yíng)范圍：從事綜合性房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等。 2010年12月確定該公司的已開發(fā)完工的××××項(xiàng)目作為納稅評(píng)估對(duì)象，該項(xiàng)目自2006年11月開工，到2008年10月竣工，截止2010年底帳面顯示，已全部銷售完畢。（二）、運(yùn)用評(píng)估方法選定指標(biāo) 1、對(duì)比分析法 按照該企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，我們根據(jù)評(píng)估模型中的區(qū)間值，首先確定該項(xiàng)目使用的指標(biāo)、指標(biāo)值的區(qū)間值，如下圖： ××××項(xiàng)目采集數(shù)據(jù)與模型指標(biāo)對(duì)比表項(xiàng)目名稱：××××項(xiàng)目序號(hào)模型指

27、標(biāo)模型指標(biāo)值采集數(shù)據(jù)指標(biāo)值指標(biāo)差別備注 1單位土地面積收入額3656元/3595元/61 2單位建筑面積土地成本383元/354元/29 3單位建筑面積建筑成本711元/710元/1 4單位建筑面積稅負(fù)額176元/106元/70 5單位建筑面積成本費(fèi)用額1064元/1085元/212、指標(biāo)差異分析 （1）單位土地面積收入額分析 該模型中的指標(biāo)值為3656元/平方米，通過采集其申報(bào)的房地產(chǎn)應(yīng)稅收入8873萬元，規(guī)劃建設(shè)部門的用地面積為24681平方米，其測(cè)算指標(biāo)值為3595元/平方米，與模型的指標(biāo)值差異為61元/平方米，該企業(yè)可能存在收入申報(bào)不足的問題。（2）單位建筑面積土地成本分析 該模型中的

28、指標(biāo)值為383元/平方米，通過采集其土地出讓價(jià)值1883萬元，竣工面積53203平方米，其測(cè)算指標(biāo)值為354元/平方米，與模型的指標(biāo)值差異為-29元/平方米，該企業(yè)的土地出讓時(shí)間比較早，征地成本較低，土地成本與模型差異較小，符合本項(xiàng)的指標(biāo)值。 （3）單位面積建筑成本分析 該模型中的指標(biāo)值為711元/平方米，通過采集其竣工結(jié)算總價(jià)3777萬元，竣工面積53203平方米，其測(cè)算指標(biāo)值為710元/平方米，與模型的指標(biāo)值差異為-1元/平方米，說明該企業(yè)的建筑筑成本基本相符。 （4）單位建筑面積稅負(fù)額分析 該模型中的指標(biāo)值為176元/平方米，通過采集該項(xiàng)目的申報(bào)稅款合計(jì)為563萬元，竣工面積53203平方米，其測(cè)算指標(biāo)值為106元/平方米，與模型指標(biāo)值差異為-70元/平方米，說明該企業(yè)的單位建筑面積稅負(fù)明顯偏低，并與單位土地面積收入額相對(duì)應(yīng)，說明其收入和稅款明顯申報(bào)不足存在少計(jì)收入、稅款申報(bào)不足的疑點(diǎn)。 （5）單位建筑面積成本費(fèi)用額分析該模型中的指標(biāo)值為1064元/平方米，通過采集該項(xiàng)目的成本費(fèi)用合計(jì)為5772萬元，竣工面積53203平方米，其測(cè)算指標(biāo)值為1085元/平方米，與模型指標(biāo)值差異為21元/平方米，說明該企業(yè)的單位成