商業(yè)地產(chǎn)四先四后原則

1、商業(yè)地產(chǎn)"四先四后"原則中國的商業(yè)地產(chǎn)和購物中心在經(jīng)歷了起步階段的探索和實踐后正在重新回到起點。重新回到起點并非是退歸于零點，而是一種螺旋式的上升，是中國的商業(yè)地產(chǎn)和購物中心轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)入發(fā)展期并日趨深入和專業(yè)的新開始。 應(yīng)該說，在最近三到四年的發(fā)展歷程中，中國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)做模式并沒有發(fā)生實質(zhì)性的改變，但是主動性的改良探索以及模式重塑已經(jīng)在部分區(qū)域和部分項目中顯露頭角，也由此而逐步進(jìn)入到過渡期的新一輪發(fā)展，相信隨著外部制約因素的有效改善，中國商業(yè)地產(chǎn)將在未來兩到三年步入發(fā)展時期。 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的社會性制約因素 作為復(fù)合型的商業(yè)、地產(chǎn)、金融產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)的成長是需要一定基礎(chǔ)條

2、件的，除了開發(fā)商自身的專業(yè)能力以外，社會發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)更是具有至關(guān)重要的影響，商業(yè)地產(chǎn)的主要困擾就是社會化制約因素的存在，這也是不能全盤把商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的問題全部推給開發(fā)商的根本原因。在國內(nèi)融資通路持續(xù)未有改善的環(huán)境下，即使調(diào)高貸款利率，商鋪的分割出售現(xiàn)象仍將難以停止，“只租不售”的推行將會依然艱難，因此盡快出臺房地產(chǎn)信托基金REITs已經(jīng)成為爭取更多有潛力項目取得成功的關(guān)鍵因素。 商業(yè)地產(chǎn)的第二個制約因素是專業(yè)化因素，主要包括復(fù)合型專業(yè)人才缺乏，商業(yè)地產(chǎn)項目的創(chuàng)新度和專業(yè)度嚴(yán)重不足等。 商業(yè)地產(chǎn)具備進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ) 從城市發(fā)展角度看，商業(yè)地產(chǎn)的社會化目標(biāo)在于服務(wù)城市建設(shè)、商

3、業(yè)發(fā)展和生活方式的改善；商業(yè)地產(chǎn)與擴(kuò)大內(nèi)需和改善生活環(huán)境相聯(lián)系。這一結(jié)論可以在2006年初全國建設(shè)工作會議的主旨報告中得到體現(xiàn)，其主要內(nèi)容表述為：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展具有重大影響，城鄉(xiāng)建設(shè)直接為人民生活改善提供各種服務(wù)，負(fù)有滿足消費(fèi)需求、擴(kuò)大內(nèi)需的重要責(zé)任。 從這個意義上講，城市建設(shè)需要持續(xù)性的成長空間，而商業(yè)地產(chǎn)是長期性、持續(xù)性的生活形態(tài)和商業(yè)產(chǎn)品、地產(chǎn)產(chǎn)品、金融產(chǎn)品集合體，二者目標(biāo)吻合，因此構(gòu)建城市發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的和諧關(guān)系將成為尋求商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展突破的著眼點。 從投資者對項目戰(zhàn)略預(yù)期的調(diào)整看，商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)化目標(biāo)開始轉(zhuǎn)化為注重開發(fā)之后的長期運(yùn)營價值和

4、物業(yè)資產(chǎn)價值，這種趨勢符合企業(yè)追求長期穩(wěn)定價值的投資理念。從市場消費(fèi)、零售企業(yè)連鎖拓展和資金出路等商業(yè)地產(chǎn)整合鏈條構(gòu)成元素功能作用分析，三者的組合構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)賴以發(fā)展的重要支撐。 商業(yè)地產(chǎn)雖然具備著進(jìn)一步發(fā)展的客觀基礎(chǔ)，可以認(rèn)為是一個有發(fā)展前景和發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，但是我認(rèn)為，潛力并不一定等于機(jī)會，機(jī)會只屬于堅持持續(xù)運(yùn)營的決策人，屬于有專業(yè)判斷和專業(yè)執(zhí)行的戰(zhàn)略投資人，這就要求中國商業(yè)地產(chǎn)必須盡快從地產(chǎn)開發(fā)模式向商業(yè)不動產(chǎn)價值提升模式轉(zhuǎn)變，從開發(fā)時代向運(yùn)營時代轉(zhuǎn)變。 為了實現(xiàn)上述重要轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和投資者需要強(qiáng)化三種認(rèn)識。一是對商業(yè)地產(chǎn)價值認(rèn)識要深化，要加強(qiáng)對商業(yè)運(yùn)營價值和商業(yè)運(yùn)營技術(shù)的研究

5、和分析，適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)向運(yùn)營的轉(zhuǎn)變，使開發(fā)、招商和運(yùn)營之間保持互通能力和互助能力；二是對商業(yè)地產(chǎn)實質(zhì)認(rèn)識要深化，商業(yè)地產(chǎn)的投資目標(biāo)上應(yīng)盡快從單純的地產(chǎn)產(chǎn)品向商業(yè)不動產(chǎn)價值提升型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，只有實現(xiàn)了這樣的轉(zhuǎn)變，才能更加準(zhǔn)確地反映商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合性、專業(yè)性、商用性、持續(xù)性、經(jīng)營性、增殖性的六大特征；三是對商業(yè)地產(chǎn)回報理解要深化，要變追求短期房產(chǎn)銷售利潤為商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)經(jīng)營回報和長期物業(yè)回報，切實扭轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)是暴利行業(yè)的誤區(qū)。 確立四先四后原則促建設(shè)與開發(fā)和諧發(fā)展 依據(jù)目前中國商業(yè)地產(chǎn)和購物中心行業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，我認(rèn)為只有從政府和企業(yè)層面嚴(yán)格商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和專業(yè)操作程序，確立“四先四后”為原則的專業(yè)開發(fā)

6、、招商、運(yùn)營邏輯序列，才能確保城市建設(shè)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之間的和諧關(guān)系。 第一，城市功能規(guī)劃為先，商業(yè)地產(chǎn)項目立項為后，商業(yè)地產(chǎn)項目一定要符合城市發(fā)展的總體目標(biāo)。 首先，商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展中最為活躍的元素之一，是需要不斷改善和提高的商業(yè)經(jīng)營場所，也是城市再開發(fā)的戰(zhàn)略承擔(dān)者。商業(yè)地產(chǎn)與城市長期性、持續(xù)性發(fā)展特征具有相結(jié)合的內(nèi)在機(jī)理，城市開發(fā)戰(zhàn)略應(yīng)堅持“以城建商、以商興城”，以把商業(yè)地產(chǎn)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的高度嚴(yán)格規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)，政府調(diào)控和專業(yè)完善并重。我們也必須要看到，商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展之間具有“雙韌劍”的特殊關(guān)系，促進(jìn)意義與破壞風(fēng)險同時存在，因此商業(yè)地產(chǎn)投資必須跟緊城市規(guī)劃的要求，而城市規(guī)劃也要通過其

7、它公用設(shè)施的建設(shè)助力經(jīng)過嚴(yán)格規(guī)劃和專業(yè)評估的商業(yè)地產(chǎn)項目。 其次，商業(yè)地產(chǎn)項目必須在城市功能指導(dǎo)下實施開發(fā)規(guī)劃，其功能布局應(yīng)與城市功能布局相協(xié)調(diào)，并與城市的招商引資形成統(tǒng)籌關(guān)系，與城市環(huán)境、商業(yè)和交通的改善相協(xié)調(diào)，最終使商業(yè)地產(chǎn)項目達(dá)成市民需要的生活方式提升的社會責(zé)任和“物盡其用”的經(jīng)濟(jì)功能。 目前階段，中國商業(yè)地產(chǎn)面臨的最為普遍的一個問題就是，政府在城市新區(qū)建設(shè)中強(qiáng)調(diào)更多的是建筑開發(fā)本身，而對招商統(tǒng)籌的重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，這是造成很多城市在建設(shè)之中出現(xiàn)“有場無商”的主要原因。 第二，在商業(yè)與地產(chǎn)之間的關(guān)系上，應(yīng)以需求方的零售企業(yè)發(fā)展為先，供給方的商業(yè)物業(yè)開發(fā)為后。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模和供給結(jié)構(gòu)

8、需要以零售業(yè)的增長規(guī)模和發(fā)展結(jié)構(gòu)作為依托，并與零售服務(wù)企業(yè)增長速度相適應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要還要以社會消費(fèi)力的增長為基礎(chǔ)，并與生活方式的改善相協(xié)調(diào)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須以長期投資回報為目標(biāo)，并與其它形式的投資回報相協(xié)調(diào)，杜絕暴利行業(yè)的理解。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也要關(guān)注商業(yè)零售業(yè)和消費(fèi)力的變化，關(guān)注零售企業(yè)的經(jīng)營和效率、承租能力，并以此為依據(jù)調(diào)整自身的開發(fā)、招商和運(yùn)營策略，從而滿足市場消費(fèi)、零售企業(yè)拓展以及投資者資產(chǎn)管理的需要。只有把握好上述商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的各項基礎(chǔ)條件和專業(yè)條件，商業(yè)地產(chǎn)的金融合作才能收到實際效果，金融機(jī)構(gòu)也才能真正對商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)生直接的資金支持和資金拉動。 第三，專業(yè)化的商業(yè)經(jīng)營為先，

9、個性化的地產(chǎn)開發(fā)為后。商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)中的高科技產(chǎn)品，需要遵循專業(yè)化的程序和邏輯序列，核心的要求是一切從商業(yè)運(yùn)營出發(fā)。首先，商業(yè)地產(chǎn)的價值取決于開發(fā)、招商、運(yùn)營的統(tǒng)籌能力，應(yīng)該形成招商持續(xù)改善的業(yè)務(wù)過程，使招商成為商業(yè)運(yùn)營的組成部分。其次，商業(yè)地產(chǎn)所具有的六大特征都與租戶組合及其經(jīng)營狀況具有直接的關(guān)聯(lián)，所以商業(yè)地產(chǎn)要“經(jīng)營好租戶關(guān)系”。同時，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營中，我們需要遵循“在市場定位下以運(yùn)營為先導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃”，以長期的商業(yè)運(yùn)營體系為基準(zhǔn)，確定合理的商業(yè)組合，根據(jù)商戶的需要開發(fā)物業(yè)，以創(chuàng)新經(jīng)營增進(jìn)租戶銷售和利潤增長，這是提高商業(yè)地產(chǎn)成功率的專業(yè)條件。 第四，持續(xù)性的商業(yè)運(yùn)營為先

10、，選擇性的動態(tài)招商為后。從目前情況看，中國很多商業(yè)地產(chǎn)項目是把開發(fā)、招商、運(yùn)營相對割裂的，MALLCHINA在對全國64家購物中心的綜合研究中發(fā)現(xiàn)，在這些購物中心中，它們的招商并不是獨(dú)立存在的，招商構(gòu)成了其運(yùn)營計劃中的一個重要組成部分；同時，由于商業(yè)運(yùn)營的改善需要通過租戶組合的變化來引導(dǎo)消費(fèi)、順應(yīng)市場，因此招商一定是一項持續(xù)性的工作，是隨時都在進(jìn)行的動態(tài)業(yè)務(wù)內(nèi)容。這是“傳統(tǒng)購物中心”對中國新興商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商非常有價值和有幫助的一個啟示。 商業(yè)地產(chǎn)的投資收益體現(xiàn)為長期性和可持續(xù)性，堅持準(zhǔn)確定位運(yùn)營計劃商業(yè)規(guī)劃和租戶組合工程開發(fā)管理創(chuàng)新是保證商業(yè)地產(chǎn)取得最大收益的程序保證，其各自關(guān)系體現(xiàn)為開發(fā)是運(yùn)營的平臺，招商是運(yùn)營的組成部分。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營需要細(xì)節(jié)化的商業(yè)管理和物業(yè)管理，表現(xiàn)為通過租戶組合空間品質(zhì)化和功能化的不斷創(chuàng)新提升其吸引力和消費(fèi)力。與此同時，在商業(yè)地產(chǎn)項目中，我們還必須認(rèn)識到，不同商戶具有的不同的經(jīng)營能力和經(jīng)營效率將直接影響其承租能力，進(jìn)而也會影響到商業(yè)物業(yè)的增值能力，所以選擇優(yōu)質(zhì)商戶是商業(yè)地產(chǎn)價值提升的重要基礎(chǔ)。 我認(rèn)為上述商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“四先四后”原則是保持城市建設(shè)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和諧關(guān)系的最重要