估價報告中的常見問題及估價方法操作課件VIP

1、估價報告中的常見問題及估價方法操作估價報告中的常見問題估價報告中的常見問題及估價方法操作及估價方法操作估價報告中的常見問題及估價方法操作v一、土地估價報告部分一、土地估價報告部分v二、土地估價技術報告部分二、土地估價技術報告部分v三、土地估價方法部分三、土地估價方法部分估價報告中的常見問題及估價方法操作一、土地估價報告部分：一、土地估價報告部分：v1、封面。容易犯的錯誤：、封面。容易犯的錯誤：v（1）估價項目名稱不全）估價項目名稱不全v例例1：*公司位于公司位于*市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內土地使用市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內土地使用權抵押價格評估權抵押價格評估v缺土地用途、土地使用權類型。缺土地用途、土地使用權

2、類型。v例例2：*公司用地抵押貸款項目涉及的工業(yè)用地國公司用地抵押貸款項目涉及的工業(yè)用地國有出讓土地使用權價格評估有出讓土地使用權價格評估 v缺位置描述。缺位置描述。v（2）有的估價報告封面出現(xiàn)了關鍵詞。根據(jù)規(guī)范，）有的估價報告封面出現(xiàn)了關鍵詞。根據(jù)規(guī)范，土地估價技術報告的封面要求有關鍵詞，而很多報土地估價技術報告的封面要求有關鍵詞，而很多報告中沒有；或者在估價報告封面出現(xiàn)了關鍵詞。電告中沒有；或者在估價報告封面出現(xiàn)了關鍵詞。電子備案系統(tǒng)中，估價報告封面將自動生成，不會出子備案系統(tǒng)中，估價報告封面將自動生成，不會出現(xiàn)關鍵詞；但是技術報告的關鍵詞，還需要我們完現(xiàn)關鍵詞；但是技術報告的關鍵詞，還需

3、要我們完成。成。估價報告中的常見問題及估價方法操作2、估價目的不準確，表述過于簡單。、估價目的不準確，表述過于簡單。v準確定義估價目的關系到估價報告是否有效。準確定義估價目的關系到估價報告是否有效。v例如，補辦出讓手續(xù)、補交土地出讓金或者確定例如，補辦出讓手續(xù)、補交土地出讓金或者確定“招拍掛招拍掛”底價一概而論。底價一概而論。v又如，確定抵押價值或者為抵押貸款提供參考依據(jù)，又如，確定抵押價值或者為抵押貸款提供參考依據(jù)，前者根據(jù)建住房前者根據(jù)建住房20068號號關于規(guī)范與銀行信關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價管理有關問題的通貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價管理有關問題的通知知，等于假定未設立

4、法定優(yōu)先受償權利下的市場，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，后者在特價值減去估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，后者在特殊說明事項中闡述清楚情況后可以僅評估市場價值殊說明事項中闡述清楚情況后可以僅評估市場價值(即未進行權利修正和減價處理即未進行權利修正和減價處理)，兩者的土地價值，兩者的土地價值可能不等，不能混淆概論。可能不等，不能混淆概論。v抵押價格抵押價格=假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值價值-法定優(yōu)先受償款法定優(yōu)先受償款估價報告中的常見問題及估價方法操作v有的表述過于簡單。有的表述過于簡單。v例：此次評估目的是為委托

5、方確定土地使用權出讓例：此次評估目的是為委托方確定土地使用權出讓底價提供參考依據(jù)。底價提供參考依據(jù)。v未說明委托依據(jù)。未說明委托依據(jù)。v有的報告僅寫一句話有的報告僅寫一句話“為抵押貸款提供土地價格參為抵押貸款提供土地價格參考依據(jù)考依據(jù)”。v另外，估價目的不能同時有兩個目的，如為兩個目另外，估價目的不能同時有兩個目的，如為兩個目的時應分別出具報告。的時應分別出具報告。v例：估價目的是對本項目的土地補償價格和出讓價例：估價目的是對本項目的土地補償價格和出讓價格進行評估，應用方向為提交給當?shù)叵嚓P地價管理格進行評估，應用方向為提交給當?shù)叵嚓P地價管理部門，對估價對象土地補償價格及毛地價水平進行部門，對估

6、價對象土地補償價格及毛地價水平進行審核。這份報告出現(xiàn)了二個目的，及評估土地補償審核。這份報告出現(xiàn)了二個目的，及評估土地補償價格和出讓價格。這是錯誤的。價格和出讓價格。這是錯誤的。估價報告中的常見問題及估價方法操作3、估價基準日確定大多沒有說明理由。、估價基準日確定大多沒有說明理由。v正常應寫正常應寫“本次評估以完成現(xiàn)場查勘之日，本次評估以完成現(xiàn)場查勘之日，即即*年年*月月*日作為估價基準日。日作為估價基準日?！庇袝r估價有時估價師是多次看現(xiàn)場，所以注意這兒，是完成之師是多次看現(xiàn)場，所以注意這兒，是完成之日。特殊情況的，如企業(yè)改制，需與其它資日。特殊情況的，如企業(yè)改制，需與其它資產(chǎn)評估相一致，可在

7、此簡單說明理由；在產(chǎn)評估相一致，可在此簡單說明理由；在“估價的前提條件和假設條件估價的前提條件和假設條件”中，應詳盡中，應詳盡說明。特別是現(xiàn)場查勘之日與估價基準日不說明。特別是現(xiàn)場查勘之日與估價基準日不一致的，如何處理的，更要說明。一致的，如何處理的，更要說明。估價報告中的常見問題及估價方法操作4、地價定義不明確。、地價定義不明確。v地價定義的目的在于明確估價對象在限定條地價定義的目的在于明確估價對象在限定條件下形成的價格，限定條件的內容基本固定，件下形成的價格，限定條件的內容基本固定，包括估價基準日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件包括估價基準日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下設定的開發(fā)程度與用途、土地使用

8、權年限、下設定的開發(fā)程度與用途、土地使用權年限、土地使用權類型。如果說估價目的是土地估土地使用權類型。如果說估價目的是土地估價報告的前提，那么地價定義就是核心。價報告的前提，那么地價定義就是核心。v但部分土地估價師沒有高度重視，提醒注意但部分土地估價師沒有高度重視，提醒注意以下幾點：以下幾點：估價報告中的常見問題及估價方法操作v（1）不能漏項。如大多數(shù)漏土地使用權性質、容）不能漏項。如大多數(shù)漏土地使用權性質、容積率兩項。特別是容積率，在近二年的評審中，對積率兩項。特別是容積率，在近二年的評審中，對這項要求非常嚴格。還有的漏土地剩余使用年限。這項要求非常嚴格。還有的漏土地剩余使用年限。有的評估設

9、定的土地使用年限，前面說成有的評估設定的土地使用年限，前面說成13年，后年，后面又是面又是40年。年。v例：本次評估地價定義為：設定估價對象用途為綜例：本次評估地價定義為：設定估價對象用途為綜合，設定年限為綜合用地法定最高出讓年限合，設定年限為綜合用地法定最高出讓年限50年、年、設定開發(fā)程度為設定開發(fā)程度為“七通一平七通一平”（宗地外通路、通電、（宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內通訊、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內場地平整），于估價基準日場地平整），于估價基準日2010年年7月月30日的土地日的土地使用權出讓價格。使用權出讓價格。v缺現(xiàn)狀或規(guī)劃利用、容積率

10、等。缺現(xiàn)狀或規(guī)劃利用、容積率等。估價報告中的常見問題及估價方法操作v（2）設定用途、容積率應以證載為主，實際情況）設定用途、容積率應以證載為主，實際情況可以在估價過程中認真分析后予以考慮?？梢栽诠纼r過程中認真分析后予以考慮。v（3）實際開發(fā)程度與設定開發(fā)程度不一致的，應）實際開發(fā)程度與設定開發(fā)程度不一致的，應闡述理由。闡述理由。v如：為抵押貸款提供參考涉及的已建成房地產(chǎn)中的如：為抵押貸款提供參考涉及的已建成房地產(chǎn)中的土地價值評估。實際開發(fā)程度為宗地內土地價值評估。實際開發(fā)程度為宗地內“六通一六通一平平”，設定為宗地內場地平整。，設定為宗地內場地平整。v可描述為：待估宗地實際土地開發(fā)程度為宗地紅

11、線可描述為：待估宗地實際土地開發(fā)程度為宗地紅線外外“六通六通”和紅線內和紅線內“六通一平六通一平”。根據(jù)資產(chǎn)銜接。根據(jù)資產(chǎn)銜接原則，為確保資產(chǎn)不重不漏評估，宗地紅線內的原則，為確保資產(chǎn)不重不漏評估，宗地紅線內的“六通六通”費用在求取房產(chǎn)價值時測算，本次土地開費用在求取房產(chǎn)價值時測算，本次土地開發(fā)程度設定為紅線外發(fā)程度設定為紅線外“六通六通”和紅線內場地平整。和紅線內場地平整。v抵押時，如果建成建筑物的價值高于空地價值，該抵押時，如果建成建筑物的價值高于空地價值，該種選擇應無風險；如果老舊建筑物價值低于空地價種選擇應無風險；如果老舊建筑物價值低于空地價值，這樣存在高估風險。值，這樣存在高估風險。

12、估價報告中的常見問題及估價方法操作5、估價結果出錯。、估價結果出錯。v主要表現(xiàn)在一覽表方面，缺項，沒有嚴格按主要表現(xiàn)在一覽表方面，缺項，沒有嚴格按照規(guī)程要求做，缺少基礎設施、權利狀況等照規(guī)程要求做，缺少基礎設施、權利狀況等詳細說明。詳細說明。v另外，有的商辦住用地，沒有用樓面地價表另外，有的商辦住用地，沒有用樓面地價表示。根據(jù)規(guī)范，示。根據(jù)規(guī)范，“必要時應注明樓面地價必要時應注明樓面地價”。估價報告中的常見問題及估價方法操作v6、估價對象界定不具體、全面。如估價對象具體、估價對象界定不具體、全面。如估價對象具體是指土地、房地，還是建筑物，沒有說明清楚。若是指土地、房地，還是建筑物，沒有說明清楚

13、。若指土地又沒有交待面積、用途、土地使用權人等。指土地又沒有交待面積、用途、土地使用權人等。7、土地登記狀況表述不全，大多缺少估價對象來、土地登記狀況表述不全，大多缺少估價對象來源、土地登記證書號。特別是估價對象來源，即歷源、土地登記證書號。特別是估價對象來源，即歷史沿革，在近年的評審中，都要求寫明。史沿革，在近年的評審中，都要求寫明。v下面這個案例對估價對象的來源及歷史沿革描述比下面這個案例對估價對象的來源及歷史沿革描述比較清楚。較清楚。v估價對象的來源及歷史沿革：估價對象現(xiàn)為國有工估價對象的來源及歷史沿革：估價對象現(xiàn)為國有工業(yè)用地，通過估價師實地現(xiàn)場調查，估價對象原為業(yè)用地，通過估價師實地

14、現(xiàn)場調查，估價對象原為*縣縣*鎮(zhèn)鎮(zhèn)*村集體土地，經(jīng)過農(nóng)用地轉用審批后變?yōu)榇寮w土地，經(jīng)過農(nóng)用地轉用審批后變?yōu)閲型恋兀瑖型恋兀?市市*有限公司于有限公司于1999年年6月以出讓方式月以出讓方式取得了估價對象的國有出讓建設用地使用權，并簽取得了估價對象的國有出讓建設用地使用權，并簽訂了訂了國有土地使用權出讓合同國有土地使用權出讓合同。估價報告中的常見問題及估價方法操作8、土地權利狀況表述不全。、土地權利狀況表述不全。v以出讓方式取得土地使用權，要說明取得時間、出讓金數(shù)額、以出讓方式取得土地使用權，要說明取得時間、出讓金數(shù)額、批準使用年限、已使用年限、剩余使用年限、宗地使用的特批準使用年限、已使

15、用年限、剩余使用年限、宗地使用的特殊規(guī)定。而多數(shù)報告缺少描述。如果已有抵押權存在，缺少殊規(guī)定。而多數(shù)報告缺少描述。如果已有抵押權存在，缺少抵押權人、抵押權的設定、終止日期、期限等。本次評估是抵押權人、抵押權的設定、終止日期、期限等。本次評估是否考慮抵押權對評估結果的影響，在報告中未予披露。如有否考慮抵押權對評估結果的影響，在報告中未予披露。如有租賃權存在，則應寫租賃起止時間、租賃范圍、租金情況，租賃權存在，則應寫租賃起止時間、租賃范圍、租金情況，本次估價如何處理等。本次估價如何處理等。v例：估價對象土地權利為例：估價對象土地權利為*有限公司以出讓方式獲得的國有有限公司以出讓方式獲得的國有建設用

16、地使用權建設用地使用權,宗地登記用途為工業(yè)用地宗地登記用途為工業(yè)用地,評估登記用途為評估登記用途為工業(yè)用地工業(yè)用地,土地使用權終止日期為土地使用權終止日期為2056年年6月月30日日,估價基準估價基準日估價對象剩余使用年限日估價對象剩余使用年限44.0年年,根據(jù)委托方提供資料及其根據(jù)委托方提供資料及其介紹介紹,估價基準日估價基準日,估價對象未設有抵押、租賃、擔保等他項估價對象未設有抵押、租賃、擔保等他項權利。權利。v缺所有權、出讓合同內容描述。（應有取得時間，出讓金數(shù)缺所有權、出讓合同內容描述。（應有取得時間，出讓金數(shù)額，標準、使用年限）額，標準、使用年限）v在電子備案系統(tǒng)的宗地信息中，應填寫

17、出讓金單價。在電子備案系統(tǒng)的宗地信息中，應填寫出讓金單價。估價報告中的常見問題及估價方法操作9、土地利用狀況大多未引起重視。、土地利用狀況大多未引起重視。v此處應描述一是利用現(xiàn)狀，估價對象上的建構筑物及其用途、此處應描述一是利用現(xiàn)狀，估價對象上的建構筑物及其用途、容積率、綠化率等。重要建構筑物應說明其耐用年限、已使容積率、綠化率等。重要建構筑物應說明其耐用年限、已使用年限、結構、建筑細部說明等等。特別是如果運用到了收用年限、結構、建筑細部說明等等。特別是如果運用到了收益還原法，則此處說明應更加詳細。益還原法，則此處說明應更加詳細。v二是應描述土地利用變遷，包括估價對象的不同利用歷史、二是應描述

18、土地利用變遷，包括估價對象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、最佳利用情況等，如后面采用了假設開發(fā)法，則規(guī)劃利用、最佳利用情況等，如后面采用了假設開發(fā)法，則在此處應更加詳盡說明。在此處應更加詳盡說明。v而在有些參加評審報告中，如已有建筑物的，沒有容積率；而在有些參加評審報告中，如已有建筑物的，沒有容積率；待開發(fā)土地的，沒有說明規(guī)劃批準機關、批準文號、批準日待開發(fā)土地的，沒有說明規(guī)劃批準機關、批準文號、批準日期等。后面的附件亦應與此一致，附上房地產(chǎn)權證、建設工期等。后面的附件亦應與此一致，附上房地產(chǎn)權證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等。程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等。v例：至估價基準日，宗地上建有辦

19、公樓、車間、門衛(wèi)室等建例：至估價基準日，宗地上建有辦公樓、車間、門衛(wèi)室等建筑物，均未辦理產(chǎn)權證。筑物，均未辦理產(chǎn)權證。v缺建筑面積、建筑密度、容積率等。缺建筑面積、建筑密度、容積率等。v如果估價對象為空地，應說明為何未開工，是規(guī)劃調整還是如果估價對象為空地，應說明為何未開工，是規(guī)劃調整還是其它原因。這關系到權利狀況、處置的約束。其它原因。這關系到權利狀況、處置的約束。估價報告中的常見問題及估價方法操作10、估價依據(jù)缺乏針對性。、估價依據(jù)缺乏針對性。v很多估價師沒有重視估價依據(jù)的針對性，估很多估價師沒有重視估價依據(jù)的針對性，估價依據(jù)大同小異，針對性不強。價依據(jù)大同小異，針對性不強。v如評估國有建

20、設用地使用權出讓底價，把如評估國有建設用地使用權出讓底價，把擔保法擔保法寫上了，或者把相關法律法規(guī)全寫上了，或者把相關法律法規(guī)全部羅列上。有的缺項重要的依據(jù)。如土地使部羅列上。有的缺項重要的依據(jù)。如土地使用權抵押價格評估，沒有將原國家土地管理用權抵押價格評估，沒有將原國家土地管理局印發(fā)的局印發(fā)的關于土地使用權抵押有關問題的關于土地使用權抵押有關問題的通知通知寫上。寫上。v應從估價目的、土地用途以及估價方法的不應從估價目的、土地用途以及估價方法的不同，有針對性地確定估價依據(jù)。同，有針對性地確定估價依據(jù)。估價報告中的常見問題及估價方法操作（1）估價目的）估價目的v不同的估價目的對應不同的估價依據(jù)。

21、例如：有關不同的估價目的對應不同的估價依據(jù)。例如：有關土地轉讓目的的應強調土地轉讓目的的應強調中華人民共和國城鎮(zhèn)國有中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例土地使用權出讓和轉讓暫行條例（1990年年5月月19日中華人民共和國國務院令第日中華人民共和國國務院令第55號）及各地方條例。號）及各地方條例。有關土地出讓目的的應強調以上條例及有關土地出讓目的的應強調以上條例及招標拍賣招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定（2007年年9月月28日中華人民共和國國土資源部令第日中華人民共和國國土資源部令第39號）等其他號）等其他相關條例。有關土地抵押目的的應強調相關

22、條例。有關土地抵押目的的應強調擔保法擔保法和和關于土地使用權抵押有關問題的通知關于土地使用權抵押有關問題的通知。有關。有關企業(yè)改制目的應強調企業(yè)改制目的應強調國土資源部辦公廳關于印發(fā)國土資源部辦公廳關于印發(fā)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見（試行）和企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見（試行）和土地估價報告?zhèn)浒皋k法（試行）的通知土地估價報告?zhèn)浒皋k法（試行）的通知（國（國土資廳發(fā)土資廳發(fā)200142號）、號）、國土資源部關于改革土國土資源部關于改革土地結果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知地結果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知（國（國土資發(fā)土資發(fā)200144號）等文件。號）等文件。估價報告中的常見問題及估價方法

23、操作（2）土地用途）土地用途v土地用途方面，主要是工業(yè)用地應強調依據(jù)土地用途方面，主要是工業(yè)用地應強調依據(jù)關于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低價關于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低價標準的通知標準的通知（國土資發(fā)（國土資發(fā)2006307號）、號）、國土資源部、監(jiān)察部關于進一步落實工業(yè)國土資源部、監(jiān)察部關于進一步落實工業(yè)用地出讓制度的通知用地出讓制度的通知（國土資發(fā)（國土資發(fā)2009101號）、號）、國土資源部關于調整工業(yè)用地出讓國土資源部關于調整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知最低價標準實施政策的通知（國土資發(fā)（國土資發(fā)200956號）等文件。號）等文件。估價報告中的常見問題及估價方法操作（3）估

24、價方法：）估價方法：v估價依據(jù)應與估價過程一致，主要體現(xiàn)在估價過程估價依據(jù)應與估價過程一致，主要體現(xiàn)在估價過程中各種方法參數(shù)的選取。中各種方法參數(shù)的選取。v基準地價系數(shù)修正法，應強調當?shù)匾压荚趯嵤┗鶞实貎r系數(shù)修正法，應強調當?shù)匾压荚趯嵤┑幕鶞实貎r。的基準地價。v收益還原法，應強調有關房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、收益還原法，應強調有關房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、管理費、維修費、建筑物重置成本等的文件規(guī)定。管理費、維修費、建筑物重置成本等的文件規(guī)定。v成本逼近法，應強調土地取得費、土地開發(fā)費、成本逼近法，應強調土地取得費、土地開發(fā)費、耕地占用稅、耕地開墾費等文件規(guī)定。尤其很多報耕地占用稅、耕地開墾費等文件

25、規(guī)定。尤其很多報告中仍計入新增建設用地使用費的問題，應根據(jù)財告中仍計入新增建設用地使用費的問題，應根據(jù)財政部、國土資源部、中國人民銀行政部、國土資源部、中國人民銀行關于調整新增關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知建設用地土地有償使用費政策等問題的通知（財（財綜綜200648號）進行認真分析。號）進行認真分析。v剩余法，應強調建設工程費及有關稅費政策等。剩余法，應強調建設工程費及有關稅費政策等。估價報告中的常見問題及估價方法操作11、估價原則選用缺乏針對性。、估價原則選用缺乏針對性。v有的把所有估價原則全部羅列上，有的缺項重要原則。如采有的把所有估價原則全部羅列上，有的缺項重要原則

26、。如采用市場法的，沒有寫替代原則等。用市場法的，沒有寫替代原則等。v注意，涉及抵押貸款的土地估價，因為風險大，應強調謹慎注意，涉及抵押貸款的土地估價，因為風險大，應強調謹慎原則。原則。估價報告中的常見問題及估價方法操作12、估價結果及其使用部分問題：、估價結果及其使用部分問題：v一是把估價的前提條件及假設條件、估價結果和估一是把估價的前提條件及假設條件、估價結果和估價報告使用、需要特殊說明的事項混在一起描述，價報告使用、需要特殊說明的事項混在一起描述，條理不清；二是估價的前提條件及假設條件的描述條理不清；二是估價的前提條件及假設條件的描述不全，大多缺少年期、估價基準日設定；三是未經(jīng)不全，大多缺

27、少年期、估價基準日設定；三是未經(jīng)確認或無法確認的資料沒有作特殊說明等。確認或無法確認的資料沒有作特殊說明等。v根據(jù)根據(jù)土地估價報告規(guī)范格式土地估價報告規(guī)范格式，估價結果和估價，估價結果和估價報告的使用分為三個部分：報告的使用分為三個部分：v（1）估價的前提條件和假設條件，說明進行本次）估價的前提條件和假設條件，說明進行本次估價及估價報告與估價結果成立的前提條件和假設估價及估價報告與估價結果成立的前提條件和假設條件。其中，假設條件應寫估價對象的用途設定、條件。其中，假設條件應寫估價對象的用途設定、年期設定、估價基準日設定等。可見，估價基準日年期設定、估價基準日設定等?？梢?，估價基準日的設定應在此

28、給出理由。估價的前提條件必須基于的設定應在此給出理由。估價的前提條件必須基于合理和可信。合理和可信。估價報告中的常見問題及估價方法操作v例：例：v鑒于估價對象的特點，本次估價有以下假設條件：鑒于估價對象的特點，本次估價有以下假設條件：v估價對象在辦理出讓手續(xù)過程中已經(jīng)支付有關稅估價對象在辦理出讓手續(xù)過程中已經(jīng)支付有關稅費。費。v估價對象所在區(qū)域的規(guī)劃條件未來不會改變。估價對象所在區(qū)域的規(guī)劃條件未來不會改變。v估價對象的開發(fā)及投入完全符合估價對象的開發(fā)及投入完全符合“七通一平七通一平”的的標準。標準。v估價對象剩余年期不會因為其他原因進行增減。估價對象剩余年期不會因為其他原因進行增減。v有關證明

29、中所述內容與客觀情況完全吻合。有關證明中所述內容與客觀情況完全吻合。v該例條理清晰，假設合理。該例條理清晰，假設合理。估價報告中的常見問題及估價方法操作（2）估價結果和估價報告的使用。）估價結果和估價報告的使用。v其中有一條，土地估價結果的有效期，說明其中有一條，土地估價結果的有效期，說明本次估價報告與估價結果的有效期限，規(guī)范本次估價報告與估價結果的有效期限，規(guī)范寫法應為：本估價報告與估價結果自估價報寫法應為：本估價報告與估價結果自估價報告提交之日起一年內有效，或者半年內有效，告提交之日起一年內有效，或者半年內有效，這個根據(jù)具體情況。但是，迄今為止，我們這個根據(jù)具體情況。但是，迄今為止，我們仍

30、有一些報告是：自估價基準日起一年內有仍有一些報告是：自估價基準日起一年內有效。請問：如果讓我們評一宗地一、二年前效。請問：如果讓我們評一宗地一、二年前的價格，如果是自估價基準日起一年內有效，的價格，如果是自估價基準日起一年內有效，那么當我們提交這份報告時，就已經(jīng)失效了，那么當我們提交這份報告時，就已經(jīng)失效了，那評估的目的何在呢？委托方付了錢，拿著那評估的目的何在呢？委托方付了錢，拿著一份失效的報告，又有什么意義？一份失效的報告，又有什么意義？估價報告中的常見問題及估價方法操作（3）需要特殊說明的事項。）需要特殊說明的事項。v一些特殊情況、估價中采取的特殊處理，需一些特殊情況、估價中采取的特殊處

31、理，需在此說明。此處應對他項權利的狀況作出說在此說明。此處應對他項權利的狀況作出說明：如抵押權，對抵押權的存在，本次評估明：如抵押權，對抵押權的存在，本次評估中是否進行了考慮；租賃權，如果簽訂低租中是否進行了考慮；租賃權，如果簽訂低租金合同，則可能對地價有影響；法定優(yōu)先受金合同，則可能對地價有影響；法定優(yōu)先受償款，如劃撥土地，則存在應補交的土地出償款，如劃撥土地，則存在應補交的土地出讓金，本次評估是如何考慮的。讓金，本次評估是如何考慮的。v很多估價報告中第三條很多估價報告中第三條“需要特殊說明的事需要特殊說明的事項項”與第一條與第一條“估價的前提條件和假設條件估價的前提條件和假設條件”混淆，不

32、夠重視該條款?；煜粔蛑匾曉摋l款?！靶枰厥庹f明的需要特殊說明的事項事項”旨在披露未確定因素、變化因素、未旨在披露未確定因素、變化因素、未考慮因素與估價結果的關系，減少土地估價考慮因素與估價結果的關系，減少土地估價的風險，必須予以高度重視。的風險，必須予以高度重視。估價報告中的常見問題及估價方法操作v例如：例如：估價對象尚未取得土地使用權證或規(guī)劃條估價對象尚未取得土地使用權證或規(guī)劃條件，估價報告僅根據(jù)委托估價函中的條件進行估價，件，估價報告僅根據(jù)委托估價函中的條件進行估價，必須申明當條件發(fā)生變化時，評估結果需作相應調必須申明當條件發(fā)生變化時，評估結果需作相應調整。整。v出于某些特定評估目的時

33、，當?shù)卣蟊仨毷钩鲇谀承┨囟ㄔu估目的時，當?shù)卣蟊仨毷褂没鶞实貎r，但基準地價標準已過期，或者超期基用基準地價，但基準地價標準已過期，或者超期基準地價經(jīng)論證可以使用，均應說明。準地價經(jīng)論證可以使用，均應說明。v當評估目的是為抵押提供市場價格參考依據(jù)時，當評估目的是為抵押提供市場價格參考依據(jù)時，或者估價對象尚未解押，應提醒估價報告使用者，或者估價對象尚未解押，應提醒估價報告使用者，該報告是否考慮了法定優(yōu)先受償權對價格的影響。該報告是否考慮了法定優(yōu)先受償權對價格的影響。v當為以轉讓為目的的評估提供市場價格參考依據(jù)當為以轉讓為目的的評估提供市場價格參考依據(jù)時，應提醒報告使用者注意該報告是否考慮

34、了土地時，應提醒報告使用者注意該報告是否考慮了土地轉讓時需支付的各種稅費及稅費轉嫁等因素的影響。轉讓時需支付的各種稅費及稅費轉嫁等因素的影響。估價報告中的常見問題及估價方法操作13、附件問題：、附件問題：v一是有的報告沒有附件；二是有的報告附件不一是有的報告沒有附件；二是有的報告附件不全，缺待估宗地位置示意圖、比較案例的現(xiàn)場全，缺待估宗地位置示意圖、比較案例的現(xiàn)場照片和坐落，沒有附上基準地價的相關內容等；照片和坐落，沒有附上基準地價的相關內容等；三是附件復印件模糊不清，無法看清。三是附件復印件模糊不清，無法看清。v有的地價定義說明是按現(xiàn)狀利用條件（空地、有的地價定義說明是按現(xiàn)狀利用條件（空地、

35、地上無建筑物）評估，但照片顯示有在建工程地上無建筑物）評估，但照片顯示有在建工程或已建好的房屋，與土地利用狀況描述明顯不或已建好的房屋，與土地利用狀況描述明顯不一致。一致。v有的位置示意圖過于簡單，只有二條道路組成，有的位置示意圖過于簡單，只有二條道路組成，漏掉了包括周邊土地的利用情況、功能分區(qū)和漏掉了包括周邊土地的利用情況、功能分區(qū)和產(chǎn)業(yè)聚集等重要信息。產(chǎn)業(yè)聚集等重要信息。v下面二個案例一為過于簡單的示意圖，一為做下面二個案例一為過于簡單的示意圖，一為做得較好的位置示意圖。得較好的位置示意圖。估價報告中的常見問題及估價方法操作估價報告中的常見問題及估價方法操作估價報告中的常見問題及估價方法操

36、作二、土地估價技術報告部分二、土地估價技術報告部分v1、影響因素分析：、影響因素分析：v地價的影響因素包括一般因素、區(qū)域因素、個別因地價的影響因素包括一般因素、區(qū)域因素、個別因素，因素的照抄照搬是土地估價報告中存在的通病，素，因素的照抄照搬是土地估價報告中存在的通病，甚至商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途用地的影響因素甚至商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途用地的影響因素全部一樣，沒有任何分析。估價是一個集科學、經(jīng)全部一樣，沒有任何分析。估價是一個集科學、經(jīng)驗、藝術于一體的行業(yè)，土地估價師對社會經(jīng)濟發(fā)驗、藝術于一體的行業(yè)，土地估價師對社會經(jīng)濟發(fā)展、城市地價政策、住房制度、區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢等因展、城市地價政策、住房制

37、度、區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢等因素進行科學分析，才能更好地把握地價動態(tài)，體現(xiàn)素進行科學分析，才能更好地把握地價動態(tài)，體現(xiàn)估價師的專業(yè)化水平。例如：房地產(chǎn)宏觀調控的估價師的專業(yè)化水平。例如：房地產(chǎn)宏觀調控的“限購限購”政策，抑制了房地產(chǎn)的投機，對當?shù)刈≌?，抑制了房地產(chǎn)的投機，對當?shù)刈≌袌鍪欠翊嬖谟绊?，具體影響程度，可能中小戶型市場是否存在影響，具體影響程度，可能中小戶型住宅價格在降低，但高檔住宅銷量仍然較好；估價住宅價格在降低，但高檔住宅銷量仍然較好；估價對象為一宗工業(yè)用地，但位于某國家產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可對象為一宗工業(yè)用地，但位于某國家產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可能存在一定優(yōu)惠政策或規(guī)劃優(yōu)勢，對土地的價格存能存在一定優(yōu)惠政

38、策或規(guī)劃優(yōu)勢，對土地的價格存在的影響應具體分析。在的影響應具體分析。估價報告中的常見問題及估價方法操作v具體到我省大多數(shù)估價報告的缺點：一是內容不全，具體到我省大多數(shù)估價報告的缺點：一是內容不全，如一般因素描述大多缺金融政策、稅收政策，區(qū)域如一般因素描述大多缺金融政策、稅收政策，區(qū)域因素描述缺微觀區(qū)位說明，個別因素缺臨路狀況等；因素描述缺微觀區(qū)位說明，個別因素缺臨路狀況等；二是缺乏分析，即重描述、輕分析，甚至不作分析，二是缺乏分析，即重描述、輕分析，甚至不作分析，大多套用當?shù)厥星?、縣情，沒有作針對性分析；三大多套用當?shù)厥星?、縣情，沒有作針對性分析；三是文字描述不精煉，寫的過多且空洞，甚至于是對

39、是文字描述不精煉，寫的過多且空洞，甚至于是對地價影響無關的東西。地價影響無關的東西。v需指出的是：土地估價報告與技術報告的因素說明需指出的是：土地估價報告與技術報告的因素說明不同，估價報告?zhèn)戎赜谝蛩氐年愂觯夹g報告?zhèn)炔煌?，估價報告?zhèn)戎赜谝蛩氐年愂?，而技術報告?zhèn)戎赜诜治?。在對地價影響因素進行分析時，通過定重于分析。在對地價影響因素進行分析時，通過定性和定量分析，著重分析這些因素對地價可能產(chǎn)生性和定量分析，著重分析這些因素對地價可能產(chǎn)生的影響程度及影響趨勢，并與土地估價過程中有關的影響程度及影響趨勢，并與土地估價過程中有關方法選擇、參數(shù)確定、因素分析和比較內容等相對方法選擇、參數(shù)確定、因素分析和

40、比較內容等相對應，要求對地價影響因素的分析要與估價結果的確應，要求對地價影響因素的分析要與估價結果的確定聯(lián)系起來，做到分析合理、參數(shù)有據(jù)、估價得當，定聯(lián)系起來，做到分析合理、參數(shù)有據(jù)、估價得當，不能前后矛盾。不能前后矛盾。估價報告中的常見問題及估價方法操作2、估價方法選擇應有現(xiàn)勢性：、估價方法選擇應有現(xiàn)勢性：v缺點一是大多數(shù)說明理由不夠清楚，即沒有全面說明為何選缺點一是大多數(shù)說明理由不夠清楚，即沒有全面說明為何選用該種方法，又為何不選用其他方法的理由等；二是方法選用該種方法，又為何不選用其他方法的理由等；二是方法選用錯誤，如有一份報告，商住用地采用成本法，按征收集體用錯誤，如有一份報告，商住用

41、地采用成本法，按征收集體土地方式，價格評到了土地方式，價格評到了2000多元多元/平方米，難以置信。平方米，難以置信。v根據(jù)根據(jù)規(guī)程規(guī)程，通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、，通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等。估價方法的剩余法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結合估價對象的具體特選擇應根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結合估價對象的具體特點及估價目的等進行合理選擇。估價對象所在區(qū)域土地市場點及估價目的等進行合理選擇。估價對象所在區(qū)域土地市場比較活躍，近期有較豐富的交易案例可供選擇和比較，可以比較活躍，近期有

42、較豐富的交易案例可供選擇和比較，可以采用市場比較法進行評估；區(qū)域周邊及類似區(qū)域的同類地產(chǎn)采用市場比較法進行評估；區(qū)域周邊及類似區(qū)域的同類地產(chǎn)有出租現(xiàn)象，可從客觀房地產(chǎn)租金中剝離出歸屬于土地的租有出租現(xiàn)象，可從客觀房地產(chǎn)租金中剝離出歸屬于土地的租金并以此計算地價，可采用收益還原法；所在區(qū)域的土地取金并以此計算地價，可采用收益還原法；所在區(qū)域的土地取得費、土地開發(fā)等成本費用具有現(xiàn)行的法律法規(guī)和文件依據(jù)，得費、土地開發(fā)等成本費用具有現(xiàn)行的法律法規(guī)和文件依據(jù)，可采用成本逼近法；所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，有充可采用成本逼近法；所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，有充足的房地產(chǎn)交易案例，能夠通過該區(qū)域的房地

43、產(chǎn)交易價格水足的房地產(chǎn)交易案例，能夠通過該區(qū)域的房地產(chǎn)交易價格水平合理確定估價對象房地產(chǎn)價值，可用剩余法的原理和公式平合理確定估價對象房地產(chǎn)價值，可用剩余法的原理和公式推算出估價對象土地價格。推算出估價對象土地價格。估價報告中的常見問題及估價方法操作v以上以上4種方法的原理都與能夠取得近期交易案種方法的原理都與能夠取得近期交易案例、出租案例、土地開發(fā)費用等具有很強的例、出租案例、土地開發(fā)費用等具有很強的現(xiàn)勢性。當然，基準地價系數(shù)修正法也不例現(xiàn)勢性。當然，基準地價系數(shù)修正法也不例外，可是很多土地估價師僅僅因為估價對象外，可是很多土地估價師僅僅因為估價對象位于基準地價范圍內，可以采用基準地價系位于

44、基準地價范圍內，可以采用基準地價系數(shù)修正法，而沒有考慮基準地價的公布年限，數(shù)修正法，而沒有考慮基準地價的公布年限，其是否適用現(xiàn)在的地價水平。因此，土地估其是否適用現(xiàn)在的地價水平。因此，土地估價師在選用基準地價系數(shù)法時應慎重。價師在選用基準地價系數(shù)法時應慎重。v如估價對象位于城鎮(zhèn)范圍內、基準地價覆蓋如估價對象位于城鎮(zhèn)范圍內、基準地價覆蓋范圍之外，可以選擇采用基準地價系數(shù)修正范圍之外，可以選擇采用基準地價系數(shù)修正法，參照基準地價的末級地進行評估。法，參照基準地價的末級地進行評估。估價報告中的常見問題及估價方法操作v在具體的實踐中，我們一般工業(yè)、倉儲用地在具體的實踐中，我們一般工業(yè)、倉儲用地采用成本

45、逼近法、基準地價系數(shù)修正法，成采用成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法，成本逼近法適宜新開發(fā)土地。商辦住用途的空本逼近法適宜新開發(fā)土地。商辦住用途的空地，已有規(guī)劃指標，完成地，已有規(guī)劃指標，完成*通一平的凈地，最通一平的凈地，最適宜采用假設開發(fā)法、市場比較法，也可采適宜采用假設開發(fā)法、市場比較法，也可采用收益還原法，但要分情況，如賓館、加油用收益還原法，但要分情況，如賓館、加油站用地；商辦住用途的熟地，采用收益還原站用地；商辦住用途的熟地，采用收益還原法、市場比較法。熟地，往往地面上已建有法、市場比較法。熟地，往往地面上已建有房屋，當進行銀行抵押目的的評估時，房屋房屋，當進行銀行抵押目的的評估時，房

46、屋必須隨之抵押。這時候的土地評估，里面參必須隨之抵押。這時候的土地評估，里面參數(shù)的選取，須注意與房屋評估的參數(shù)相統(tǒng)一。數(shù)的選取，須注意與房屋評估的參數(shù)相統(tǒng)一。估價報告中的常見問題及估價方法操作3、地價的確定：、地價的確定：v應對不同方法評估結果進行可信度分析，合理確定應對不同方法評估結果進行可信度分析，合理確定估價結果。估價結果。v取加權系數(shù)過于隨意，依據(jù)不充分。確定宗地估價取加權系數(shù)過于隨意，依據(jù)不充分。確定宗地估價結果，要求說明對不同估價方法結果進行增值或減結果，要求說明對不同估價方法結果進行增值或減值調整的原因。估價人員應從估價資料、估價方法、值調整的原因。估價人員應從估價資料、估價方法

47、、估價參數(shù)指標等的適宜性、準確性方面，對各試算估價參數(shù)指標等的適宜性、準確性方面，對各試算價格進行客觀分析。對采用眾數(shù)、平均值或以其中價格進行客觀分析。對采用眾數(shù)、平均值或以其中某一價格等為最終宗地地價的，要解釋其方法選擇某一價格等為最終宗地地價的，要解釋其方法選擇的依據(jù)。的依據(jù)。v當二種方法差異大時，下一案例：由于兩種方法結當二種方法差異大時，下一案例：由于兩種方法結果差異較大，考慮到估價對象所在地塊上的建筑物果差異較大，考慮到估價對象所在地塊上的建筑物未建成，售價為開發(fā)完成后的預計售價，目前市場未建成，售價為開發(fā)完成后的預計售價，目前市場不明確；而市場比較法選取的是近期交易案例，較不明確；

48、而市場比較法選取的是近期交易案例，較具有現(xiàn)勢性。故本次評估取市場比較法的結果作為具有現(xiàn)勢性。故本次評估取市場比較法的結果作為最終價格。最終價格。v該例分析較好，揭示了重點。該例分析較好，揭示了重點。估價報告中的常見問題及估價方法操作4、估價報告整體的邏輯性：、估價報告整體的邏輯性：v土地估價報告的各項要素應緊密聯(lián)系在一起。土地估價報告的各項要素應緊密聯(lián)系在一起。很多土地估價報告因估價師工作態(tài)度懈怠，很多土地估價報告因估價師工作態(tài)度懈怠，重要參數(shù)不一致、書寫錯誤、嚴重筆誤等現(xiàn)重要參數(shù)不一致、書寫錯誤、嚴重筆誤等現(xiàn)象較多，如年期前后不一致、開發(fā)程度前后象較多，如年期前后不一致、開發(fā)程度前后不一致、

49、容積率前后不一致、土地用途不一不一致、容積率前后不一致、土地用途不一致、公式打印錯誤、項目名稱前后不一致等，致、公式打印錯誤、項目名稱前后不一致等，影響了土地估價結果的可信度。估價師在撰影響了土地估價結果的可信度。估價師在撰寫土地估價報告時，應引起高度重視，精力寫土地估價報告時，應引起高度重視，精力高度集中，保證土地估價報告整體邏輯一致。高度集中，保證土地估價報告整體邏輯一致。估價報告中的常見問題及估價方法操作三、土地估價方法部分：三、土地估價方法部分：v1、基準地價系數(shù)修正法：、基準地價系數(shù)修正法：v幾大評估方法中，也是在我們日常估價中，幾大評估方法中，也是在我們日常估價中，基準地價系數(shù)修正

50、法是運用最常見的一種方基準地價系數(shù)修正法是運用最常見的一種方法。經(jīng)常是以其它評估方法為主，然后用基法。經(jīng)常是以其它評估方法為主，然后用基準地價系數(shù)修正法進行驗證。準地價系數(shù)修正法進行驗證。v前不久，中國土地估價師協(xié)會發(fā)布了前不久，中國土地估價師協(xié)會發(fā)布了關于關于土地估價報告評審中典型問題的處理意見土地估價報告評審中典型問題的處理意見（一）（一）。估價報告中的常見問題及估價方法操作v我省各地的基準地價，超過三年仍在使用的，有一大批；超我省各地的基準地價，超過三年仍在使用的，有一大批；超過六年的，有個別縣。越到小縣城，能采用其它評估方法的過六年的，有個別縣。越到小縣城，能采用其它評估方法的越不多，

51、如市場比較法，根本找不到市場交易案例。因此，越不多，如市場比較法，根本找不到市場交易案例。因此，當必須采用基準地價系數(shù)修正法時，應嚴格按照該文件精神當必須采用基準地價系數(shù)修正法時，應嚴格按照該文件精神操作。超過三年的，應在估價報告中解釋使用基準地價系數(shù)操作。超過三年的，應在估價報告中解釋使用基準地價系數(shù)修正法的必要性及該基準地價體系的可用性，定量分析當?shù)匦拚ǖ谋匾约霸摶鶞实貎r體系的可用性，定量分析當?shù)赝恋厥袌龅内厔葑兓⑦M行相應的期日修正。超過六年的，土地市場的趨勢變化，并進行相應的期日修正。超過六年的，須附地方政府（包括主管部門）明確要求必須使用該方法的須附地方政府（包括主管部門）明確

52、要求必須使用該方法的證明；不能提供證明的，須由省級以上（含省級）土地估價證明；不能提供證明的，須由省級以上（含省級）土地估價師協(xié)會組織專家論證，對使用該方法的必要性、可行性以及師協(xié)會組織專家論證，對使用該方法的必要性、可行性以及對估價結果的可能影響等給出明確的結論和使用建議，同時對估價結果的可能影響等給出明確的結論和使用建議，同時估價報告中應充分披露該事項，并進行相應的期日修正，地估價報告中應充分披露該事項，并進行相應的期日修正，地方政府的證明文件或省級行業(yè)協(xié)會組織的專家論證意見應作方政府的證明文件或省級行業(yè)協(xié)會組織的專家論證意見應作為報告附件?？梢?，超過六年繼續(xù)使用該方法難度就很大了，為報告

53、附件?？梢姡^六年繼續(xù)使用該方法難度就很大了，因為基本上省級行業(yè)協(xié)會的專家論證意見不會給出。因為基本上省級行業(yè)協(xié)會的專家論證意見不會給出。估價報告中的常見問題及估價方法操作v扣分點依次是：地價內涵、其他因素修正、方法運扣分點依次是：地價內涵、其他因素修正、方法運用完整性、編制待估宗地因素條件說明表、編制待用完整性、編制待估宗地因素條件說明表、編制待估宗地因素修正系數(shù)表、地價計算、修正體系、宗估宗地因素修正系數(shù)表、地價計算、修正體系、宗地級別的確定。地級別的確定。v該方法應用過程中，應詳細介紹當?shù)毓嫉幕鶞实卦摲椒☉眠^程中，應詳細介紹當?shù)毓嫉幕鶞实貎r的地價內涵（包括地價制定及公布時間、文件

54、編價的地價內涵（包括地價制定及公布時間、文件編號、估價基準日、設定開發(fā)程度、容積率、年期等）號、估價基準日、設定開發(fā)程度、容積率、年期等）及修正體系（注意此處不能漏掉容積率的介紹）；及修正體系（注意此處不能漏掉容積率的介紹）；編制待估宗地因素條件說明表及修正系數(shù)表；開發(fā)編制待估宗地因素條件說明表及修正系數(shù)表；開發(fā)程度及容積率修正應對照基準地價設定、地價定義程度及容積率修正應對照基準地價設定、地價定義設定情況進行合理修正；期日修正宜參照地價動態(tài)設定情況進行合理修正；期日修正宜參照地價動態(tài)監(jiān)測指數(shù)進行合理修正；年期修正若涉及土地還原監(jiān)測指數(shù)進行合理修正；年期修正若涉及土地還原率，應充分說明其取值依

55、據(jù)。率，應充分說明其取值依據(jù)。估價報告中的常見問題及估價方法操作（1）地價指數(shù)確定的方法：）地價指數(shù)確定的方法：v有城市動態(tài)監(jiān)測體系的市可以采用該體系公布的有城市動態(tài)監(jiān)測體系的市可以采用該體系公布的地價指數(shù)地價指數(shù)v當?shù)卣块T、國土部門公布的地價指數(shù)當?shù)卣块T、國土部門公布的地價指數(shù)v基準地價更新及時的地方，有地價指數(shù)分析內容基準地價更新及時的地方，有地價指數(shù)分析內容的，可采用其中的數(shù)據(jù)的，可采用其中的數(shù)據(jù)v土地交易市場活躍的區(qū)域，選取不同時點的類似土地交易市場活躍的區(qū)域，選取不同時點的類似的交易案例，剝離其他地價影響因素后，求取出地的交易案例，剝離其他地價影響因素后，求取出地價指數(shù)。價指

56、數(shù)。v例：例：v評估基準日為評估基準日為2011年年11月月8日日,*市基準地價基準日市基準地價基準日為為2009年年1月月1日日,據(jù)近兩年據(jù)近兩年*城市開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展城市開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況及地產(chǎn)市場的發(fā)育情況，工業(yè)用地地價呈上升狀況及地產(chǎn)市場的發(fā)育情況，工業(yè)用地地價呈上升趨勢，故本次評估取期日修正系數(shù)趨勢，故本次評估取期日修正系數(shù)K=1.2。v無地價指數(shù)依據(jù)無地價指數(shù)依據(jù),取值隨意。取值隨意。估價報告中的常見問題及估價方法操作（2）土地還原率確定的方法：）土地還原率確定的方法：v下一案例描述較好。下一案例描述較好。v例：根據(jù)例：根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，土地還原率主要有三，土地還

57、原率主要有三種方法確定：土地純收益與價格比率法、安全利率加風種方法確定：土地純收益與價格比率法、安全利率加風險調整值法、投資風險與投資收益率綜合排序插入法。險調整值法、投資風險與投資收益率綜合排序插入法。根據(jù)目前所掌握的數(shù)據(jù)，本次評估土地還原率采用安全根據(jù)目前所掌握的數(shù)據(jù)，本次評估土地還原率采用安全利率加風險調整值法確定，即：土地還原率利率加風險調整值法確定，即：土地還原率=安全利率安全利率+風險調整值。安全利率按中國人民銀行于風險調整值。安全利率按中國人民銀行于2008年年12月月23日公布的一年期存款利率日公布的一年期存款利率2.25%確定，同時考慮確定，同時考慮*市市目前房地產(chǎn)業(yè)的平均收

58、益狀況、估價對象的地理位置、目前房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價對象的地理位置、估價對象的用途等因素，結合我們對估價對象所在區(qū)域估價對象的用途等因素，結合我們對估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的調查了解，由于當前房地產(chǎn)政策變動較快，房地產(chǎn)市場的調查了解，由于當前房地產(chǎn)政策變動較快，土地取得周期較長，土地投資存在一定的風險，并且考土地取得周期較長，土地投資存在一定的風險，并且考慮目前的通貨膨脹和一定的風險利率，綜合分析住宅用慮目前的通貨膨脹和一定的風險利率，綜合分析住宅用地風險調整值在地風險調整值在4.5%5%之間，本次評估風險調整值之間，本次評估風險調整值取 其 平 均 值取 其 平 均 值 4 . 7

59、 5 % ， 因 此 ， 土 地 還 原 率， 因 此 ， 土 地 還 原 率=2.25%+4.75%=7%。估價報告中的常見問題及估價方法操作（3）注意修正系數(shù)的前后一致性。）注意修正系數(shù)的前后一致性。v在前文區(qū)域因素、個別因素中描述的因素優(yōu)劣程度，在前文區(qū)域因素、個別因素中描述的因素優(yōu)劣程度，應與此處對應。應與此處對應。v例：例：v宗地區(qū)域因素描述：道路類型為混合型次干道，距宗地區(qū)域因素描述：道路類型為混合型次干道，距汽車站距離為汽車站距離為6300米，距火車站距離為米，距火車站距離為9500米，產(chǎn)米，產(chǎn)業(yè)集聚度為一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)。而基準地價系數(shù)業(yè)集聚度為一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)。而基準地價系

60、數(shù)修正法中因素條件修正系數(shù)表描述為：道路類型為修正法中因素條件修正系數(shù)表描述為：道路類型為交通型次干道，距汽車站距離為交通型次干道，距汽車站距離為10000米，距火車米，距火車站距離為站距離為6800米，產(chǎn)業(yè)集聚度為高新技術產(chǎn)業(yè)聯(lián)系米，產(chǎn)業(yè)集聚度為高新技術產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)。比較法中因素條件說明表：待估宗地道路緊密區(qū)。比較法中因素條件說明表：待估宗地道路類型交通型次干道；距汽車站距離類型交通型次干道；距汽車站距離8300米；距火車米；距火車站距離站距離7800米。米。v前后矛盾，不知哪個是正確的。前后矛盾，不知哪個是正確的。估價報告中的常見問題及估價方法操作v2、剩余法：、剩余法：v應用剩余法測算