估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作課件

1、估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作及估價(jià)方法操作估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作v一、土地估價(jià)報(bào)告部分一、土地估價(jià)報(bào)告部分v二、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告部分二、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告部分v三、土地估價(jià)方法部分三、土地估價(jià)方法部分估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作一、土地估價(jià)報(bào)告部分：一、土地估價(jià)報(bào)告部分：v1、封面。容易犯的錯(cuò)誤：、封面。容易犯的錯(cuò)誤：v（1）估價(jià)項(xiàng)目名稱不全）估價(jià)項(xiàng)目名稱不全v例例1：*公司位于公司位于*市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)土地使用市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估v缺土地用途、土地使用權(quán)類型。缺土地用途、土地使用權(quán)

2、類型。v例例2：*公司用地抵押貸款項(xiàng)目涉及的工業(yè)用地國(guó)公司用地抵押貸款項(xiàng)目涉及的工業(yè)用地國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估有出讓土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估 v缺位置描述。缺位置描述。v（2）有的估價(jià)報(bào)告封面出現(xiàn)了關(guān)鍵詞。根據(jù)規(guī)范，）有的估價(jià)報(bào)告封面出現(xiàn)了關(guān)鍵詞。根據(jù)規(guī)范，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的封面要求有關(guān)鍵詞，而很多報(bào)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的封面要求有關(guān)鍵詞，而很多報(bào)告中沒(méi)有；或者在估價(jià)報(bào)告封面出現(xiàn)了關(guān)鍵詞。電告中沒(méi)有；或者在估價(jià)報(bào)告封面出現(xiàn)了關(guān)鍵詞。電子備案系統(tǒng)中，估價(jià)報(bào)告封面將自動(dòng)生成，不會(huì)出子備案系統(tǒng)中，估價(jià)報(bào)告封面將自動(dòng)生成，不會(huì)出現(xiàn)關(guān)鍵詞；但是技術(shù)報(bào)告的關(guān)鍵詞，還需要我們完現(xiàn)關(guān)鍵詞；但是技術(shù)報(bào)告的關(guān)鍵詞，還需

3、要我們完成。成。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作2、估價(jià)目的不準(zhǔn)確，表述過(guò)于簡(jiǎn)單。、估價(jià)目的不準(zhǔn)確，表述過(guò)于簡(jiǎn)單。v準(zhǔn)確定義估價(jià)目的關(guān)系到估價(jià)報(bào)告是否有效。準(zhǔn)確定義估價(jià)目的關(guān)系到估價(jià)報(bào)告是否有效。v例如，補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金或者確定例如，補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金或者確定“招拍掛招拍掛”底價(jià)一概而論。底價(jià)一概而論。v又如，確定抵押價(jià)值或者為抵押貸款提供參考依據(jù)，又如，確定抵押價(jià)值或者為抵押貸款提供參考依據(jù)，前者根據(jù)建住房前者根據(jù)建住房20068號(hào)號(hào)關(guān)于規(guī)范與銀行信關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知知，等于假定未設(shè)立

4、法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，后者在特價(jià)值減去估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，后者在特殊說(shuō)明事項(xiàng)中闡述清楚情況后可以僅評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值殊說(shuō)明事項(xiàng)中闡述清楚情況后可以僅評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值(即未進(jìn)行權(quán)利修正和減價(jià)處理即未進(jìn)行權(quán)利修正和減價(jià)處理)，兩者的土地價(jià)值，兩者的土地價(jià)值可能不等，不能混淆概論?？赡懿坏?，不能混淆概論。v抵押價(jià)格抵押價(jià)格=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值價(jià)值-法定優(yōu)先受償款法定優(yōu)先受償款估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作v有的表述過(guò)于簡(jiǎn)單。有的表述過(guò)于簡(jiǎn)單。v例：此次評(píng)估目的是為委托

5、方確定土地使用權(quán)出讓例：此次評(píng)估目的是為委托方確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)提供參考依據(jù)。底價(jià)提供參考依據(jù)。v未說(shuō)明委托依據(jù)。未說(shuō)明委托依據(jù)。v有的報(bào)告僅寫(xiě)一句話有的報(bào)告僅寫(xiě)一句話“為抵押貸款提供土地價(jià)格參為抵押貸款提供土地價(jià)格參考依據(jù)考依據(jù)”。v另外，估價(jià)目的不能同時(shí)有兩個(gè)目的，如為兩個(gè)目另外，估價(jià)目的不能同時(shí)有兩個(gè)目的，如為兩個(gè)目的時(shí)應(yīng)分別出具報(bào)告。的時(shí)應(yīng)分別出具報(bào)告。v例：估價(jià)目的是對(duì)本項(xiàng)目的土地補(bǔ)償價(jià)格和出讓價(jià)例：估價(jià)目的是對(duì)本項(xiàng)目的土地補(bǔ)償價(jià)格和出讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)用方向?yàn)樘峤唤o當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)地價(jià)管理格進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)用方向?yàn)樘峤唤o當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)地價(jià)管理部門，對(duì)估價(jià)對(duì)象土地補(bǔ)償價(jià)格及毛地價(jià)水平進(jìn)行部門，對(duì)估

6、價(jià)對(duì)象土地補(bǔ)償價(jià)格及毛地價(jià)水平進(jìn)行審核。這份報(bào)告出現(xiàn)了二個(gè)目的，及評(píng)估土地補(bǔ)償審核。這份報(bào)告出現(xiàn)了二個(gè)目的，及評(píng)估土地補(bǔ)償價(jià)格和出讓價(jià)格。這是錯(cuò)誤的。價(jià)格和出讓價(jià)格。這是錯(cuò)誤的。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作3、估價(jià)基準(zhǔn)日確定大多沒(méi)有說(shuō)明理由。、估價(jià)基準(zhǔn)日確定大多沒(méi)有說(shuō)明理由。v正常應(yīng)寫(xiě)正常應(yīng)寫(xiě)“本次評(píng)估以完成現(xiàn)場(chǎng)查勘之日，本次評(píng)估以完成現(xiàn)場(chǎng)查勘之日，即即*年年*月月*日作為估價(jià)基準(zhǔn)日。日作為估價(jià)基準(zhǔn)日?！庇袝r(shí)估價(jià)有時(shí)估價(jià)師是多次看現(xiàn)場(chǎng)，所以注意這兒，是完成之師是多次看現(xiàn)場(chǎng)，所以注意這兒，是完成之日。特殊情況的，如企業(yè)改制，需與其它資日。特殊情況的，如企業(yè)改制，需與其它資產(chǎn)評(píng)估相一致，可在

7、此簡(jiǎn)單說(shuō)明理由；在產(chǎn)評(píng)估相一致，可在此簡(jiǎn)單說(shuō)明理由；在“估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件”中，應(yīng)詳盡中，應(yīng)詳盡說(shuō)明。特別是現(xiàn)場(chǎng)查勘之日與估價(jià)基準(zhǔn)日不說(shuō)明。特別是現(xiàn)場(chǎng)查勘之日與估價(jià)基準(zhǔn)日不一致的，如何處理的，更要說(shuō)明。一致的，如何處理的，更要說(shuō)明。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作4、地價(jià)定義不明確。、地價(jià)定義不明確。v地價(jià)定義的目的在于明確估價(jià)對(duì)象在限定條地價(jià)定義的目的在于明確估價(jià)對(duì)象在限定條件下形成的價(jià)格，限定條件的內(nèi)容基本固定，件下形成的價(jià)格，限定條件的內(nèi)容基本固定，包括估價(jià)基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件包括估價(jià)基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度與用途、土地使用

8、權(quán)年限、下設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度與用途、土地使用權(quán)年限、土地使用權(quán)類型。如果說(shuō)估價(jià)目的是土地估土地使用權(quán)類型。如果說(shuō)估價(jià)目的是土地估價(jià)報(bào)告的前提，那么地價(jià)定義就是核心。價(jià)報(bào)告的前提，那么地價(jià)定義就是核心。v但部分土地估價(jià)師沒(méi)有高度重視，提醒注意但部分土地估價(jià)師沒(méi)有高度重視，提醒注意以下幾點(diǎn)：以下幾點(diǎn)：估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作v（1）不能漏項(xiàng)。如大多數(shù)漏土地使用權(quán)性質(zhì)、容）不能漏項(xiàng)。如大多數(shù)漏土地使用權(quán)性質(zhì)、容積率兩項(xiàng)。特別是容積率，在近二年的評(píng)審中，對(duì)積率兩項(xiàng)。特別是容積率，在近二年的評(píng)審中，對(duì)這項(xiàng)要求非常嚴(yán)格。還有的漏土地剩余使用年限。這項(xiàng)要求非常嚴(yán)格。還有的漏土地剩余使用年限。有的評(píng)估設(shè)

9、定的土地使用年限，前面說(shuō)成有的評(píng)估設(shè)定的土地使用年限，前面說(shuō)成13年，后年，后面又是面又是40年。年。v例：本次評(píng)估地價(jià)定義為：設(shè)定估價(jià)對(duì)象用途為綜例：本次評(píng)估地價(jià)定義為：設(shè)定估價(jià)對(duì)象用途為綜合，設(shè)定年限為綜合用地法定最高出讓年限合，設(shè)定年限為綜合用地法定最高出讓年限50年、年、設(shè)定開(kāi)發(fā)程度為設(shè)定開(kāi)發(fā)程度為“七通一平七通一平”（宗地外通路、通電、（宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)通訊、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)場(chǎng)地平整），于估價(jià)基準(zhǔn)日?qǐng)龅仄秸?，于估價(jià)基準(zhǔn)日2010年年7月月30日的土地日的土地使用權(quán)出讓價(jià)格。使用權(quán)出讓價(jià)格。v缺現(xiàn)狀或規(guī)劃利用、容積率

10、等。缺現(xiàn)狀或規(guī)劃利用、容積率等。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作v（2）設(shè)定用途、容積率應(yīng)以證載為主，實(shí)際情況）設(shè)定用途、容積率應(yīng)以證載為主，實(shí)際情況可以在估價(jià)過(guò)程中認(rèn)真分析后予以考慮?？梢栽诠纼r(jià)過(guò)程中認(rèn)真分析后予以考慮。v（3）實(shí)際開(kāi)發(fā)程度與設(shè)定開(kāi)發(fā)程度不一致的，應(yīng)）實(shí)際開(kāi)發(fā)程度與設(shè)定開(kāi)發(fā)程度不一致的，應(yīng)闡述理由。闡述理由。v如：為抵押貸款提供參考涉及的已建成房地產(chǎn)中的如：為抵押貸款提供參考涉及的已建成房地產(chǎn)中的土地價(jià)值評(píng)估。實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地內(nèi)土地價(jià)值評(píng)估。實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地內(nèi)“六通一六通一平平”，設(shè)定為宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。，設(shè)定為宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。v可描述為：待估宗地實(shí)際土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅

11、線可描述為：待估宗地實(shí)際土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外外“六通六通”和紅線內(nèi)和紅線內(nèi)“六通一平六通一平”。根據(jù)資產(chǎn)銜接。根據(jù)資產(chǎn)銜接原則，為確保資產(chǎn)不重不漏評(píng)估，宗地紅線內(nèi)的原則，為確保資產(chǎn)不重不漏評(píng)估，宗地紅線內(nèi)的“六通六通”費(fèi)用在求取房產(chǎn)價(jià)值時(shí)測(cè)算，本次土地開(kāi)費(fèi)用在求取房產(chǎn)價(jià)值時(shí)測(cè)算，本次土地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定為紅線外發(fā)程度設(shè)定為紅線外“六通六通”和紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。和紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。v抵押時(shí)，如果建成建筑物的價(jià)值高于空地價(jià)值，該抵押時(shí)，如果建成建筑物的價(jià)值高于空地價(jià)值，該種選擇應(yīng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)；如果老舊建筑物價(jià)值低于空地價(jià)種選擇應(yīng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)；如果老舊建筑物價(jià)值低于空地價(jià)值，這樣存在高估風(fēng)險(xiǎn)。值，這樣存在高估風(fēng)險(xiǎn)。

12、估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作5、估價(jià)結(jié)果出錯(cuò)。、估價(jià)結(jié)果出錯(cuò)。v主要表現(xiàn)在一覽表方面，缺項(xiàng)，沒(méi)有嚴(yán)格按主要表現(xiàn)在一覽表方面，缺項(xiàng)，沒(méi)有嚴(yán)格按照規(guī)程要求做，缺少基礎(chǔ)設(shè)施、權(quán)利狀況等照規(guī)程要求做，缺少基礎(chǔ)設(shè)施、權(quán)利狀況等詳細(xì)說(shuō)明。詳細(xì)說(shuō)明。v另外，有的商辦住用地，沒(méi)有用樓面地價(jià)表另外，有的商辦住用地，沒(méi)有用樓面地價(jià)表示。根據(jù)規(guī)范，示。根據(jù)規(guī)范，“必要時(shí)應(yīng)注明樓面地價(jià)必要時(shí)應(yīng)注明樓面地價(jià)”。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作v6、估價(jià)對(duì)象界定不具體、全面。如估價(jià)對(duì)象具體、估價(jià)對(duì)象界定不具體、全面。如估價(jià)對(duì)象具體是指土地、房地，還是建筑物，沒(méi)有說(shuō)明清楚。若是指土地、房地，還是建筑物，沒(méi)有說(shuō)明清楚

13、。若指土地又沒(méi)有交待面積、用途、土地使用權(quán)人等。指土地又沒(méi)有交待面積、用途、土地使用權(quán)人等。7、土地登記狀況表述不全，大多缺少估價(jià)對(duì)象來(lái)、土地登記狀況表述不全，大多缺少估價(jià)對(duì)象來(lái)源、土地登記證書(shū)號(hào)。特別是估價(jià)對(duì)象來(lái)源，即歷源、土地登記證書(shū)號(hào)。特別是估價(jià)對(duì)象來(lái)源，即歷史沿革，在近年的評(píng)審中，都要求寫(xiě)明。史沿革，在近年的評(píng)審中，都要求寫(xiě)明。v下面這個(gè)案例對(duì)估價(jià)對(duì)象的來(lái)源及歷史沿革描述比下面這個(gè)案例對(duì)估價(jià)對(duì)象的來(lái)源及歷史沿革描述比較清楚。較清楚。v估價(jià)對(duì)象的來(lái)源及歷史沿革：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)為國(guó)有工估價(jià)對(duì)象的來(lái)源及歷史沿革：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)為國(guó)有工業(yè)用地，通過(guò)估價(jià)師實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象原為業(yè)用地，通過(guò)估價(jià)師實(shí)地

14、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象原為*縣縣*鎮(zhèn)鎮(zhèn)*村集體土地，經(jīng)過(guò)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批后變?yōu)榇寮w土地，經(jīng)過(guò)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批后變?yōu)閲?guó)有土地，國(guó)有土地，*市市*有限公司于有限公司于1999年年6月以出讓方式月以出讓方式取得了估價(jià)對(duì)象的國(guó)有出讓建設(shè)用地使用權(quán)，并簽取得了估價(jià)對(duì)象的國(guó)有出讓建設(shè)用地使用權(quán)，并簽訂了訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作8、土地權(quán)利狀況表述不全。、土地權(quán)利狀況表述不全。v以出讓方式取得土地使用權(quán)，要說(shuō)明取得時(shí)間、出讓金數(shù)額、以出讓方式取得土地使用權(quán)，要說(shuō)明取得時(shí)間、出讓金數(shù)額、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限、剩余使用年限、宗地使用的特批準(zhǔn)使用年限、已使

15、用年限、剩余使用年限、宗地使用的特殊規(guī)定。而多數(shù)報(bào)告缺少描述。如果已有抵押權(quán)存在，缺少殊規(guī)定。而多數(shù)報(bào)告缺少描述。如果已有抵押權(quán)存在，缺少抵押權(quán)人、抵押權(quán)的設(shè)定、終止日期、期限等。本次評(píng)估是抵押權(quán)人、抵押權(quán)的設(shè)定、終止日期、期限等。本次評(píng)估是否考慮抵押權(quán)對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，在報(bào)告中未予披露。如有否考慮抵押權(quán)對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，在報(bào)告中未予披露。如有租賃權(quán)存在，則應(yīng)寫(xiě)租賃起止時(shí)間、租賃范圍、租金情況，租賃權(quán)存在，則應(yīng)寫(xiě)租賃起止時(shí)間、租賃范圍、租金情況，本次估價(jià)如何處理等。本次估價(jià)如何處理等。v例：估價(jià)對(duì)象土地權(quán)利為例：估價(jià)對(duì)象土地權(quán)利為*有限公司以出讓方式獲得的國(guó)有有限公司以出讓方式獲得的國(guó)有建設(shè)用

16、地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán),宗地登記用途為工業(yè)用地宗地登記用途為工業(yè)用地,評(píng)估登記用途為評(píng)估登記用途為工業(yè)用地工業(yè)用地,土地使用權(quán)終止日期為土地使用權(quán)終止日期為2056年年6月月30日日,估價(jià)基準(zhǔn)估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象剩余使用年限日估價(jià)對(duì)象剩余使用年限44.0年年,根據(jù)委托方提供資料及其根據(jù)委托方提供資料及其介紹介紹,估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)基準(zhǔn)日,估價(jià)對(duì)象未設(shè)有抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)估價(jià)對(duì)象未設(shè)有抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。權(quán)利。v缺所有權(quán)、出讓合同內(nèi)容描述。（應(yīng)有取得時(shí)間，出讓金數(shù)缺所有權(quán)、出讓合同內(nèi)容描述。（應(yīng)有取得時(shí)間，出讓金數(shù)額，標(biāo)準(zhǔn)、使用年限）額，標(biāo)準(zhǔn)、使用年限）v在電子備案系統(tǒng)的宗地信息中，應(yīng)填寫(xiě)

17、出讓金單價(jià)。在電子備案系統(tǒng)的宗地信息中，應(yīng)填寫(xiě)出讓金單價(jià)。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作9、土地利用狀況大多未引起重視。、土地利用狀況大多未引起重視。v此處應(yīng)描述一是利用現(xiàn)狀，估價(jià)對(duì)象上的建構(gòu)筑物及其用途、此處應(yīng)描述一是利用現(xiàn)狀，估價(jià)對(duì)象上的建構(gòu)筑物及其用途、容積率、綠化率等。重要建構(gòu)筑物應(yīng)說(shuō)明其耐用年限、已使容積率、綠化率等。重要建構(gòu)筑物應(yīng)說(shuō)明其耐用年限、已使用年限、結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說(shuō)明等等。特別是如果運(yùn)用到了收用年限、結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說(shuō)明等等。特別是如果運(yùn)用到了收益還原法，則此處說(shuō)明應(yīng)更加詳細(xì)。益還原法，則此處說(shuō)明應(yīng)更加詳細(xì)。v二是應(yīng)描述土地利用變遷，包括估價(jià)對(duì)象的不同利用歷史、二是應(yīng)描述

18、土地利用變遷，包括估價(jià)對(duì)象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、最佳利用情況等，如后面采用了假設(shè)開(kāi)發(fā)法，則規(guī)劃利用、最佳利用情況等，如后面采用了假設(shè)開(kāi)發(fā)法，則在此處應(yīng)更加詳盡說(shuō)明。在此處應(yīng)更加詳盡說(shuō)明。v而在有些參加評(píng)審報(bào)告中，如已有建筑物的，沒(méi)有容積率；而在有些參加評(píng)審報(bào)告中，如已有建筑物的，沒(méi)有容積率；待開(kāi)發(fā)土地的，沒(méi)有說(shuō)明規(guī)劃批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)日待開(kāi)發(fā)土地的，沒(méi)有說(shuō)明規(guī)劃批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)日期等。后面的附件亦應(yīng)與此一致，附上房地產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)工期等。后面的附件亦應(yīng)與此一致，附上房地產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等。程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等。v例：至估價(jià)基準(zhǔn)日，宗地上建有辦

19、公樓、車間、門衛(wèi)室等建例：至估價(jià)基準(zhǔn)日，宗地上建有辦公樓、車間、門衛(wèi)室等建筑物，均未辦理產(chǎn)權(quán)證。筑物，均未辦理產(chǎn)權(quán)證。v缺建筑面積、建筑密度、容積率等。缺建筑面積、建筑密度、容積率等。v如果估價(jià)對(duì)象為空地，應(yīng)說(shuō)明為何未開(kāi)工，是規(guī)劃調(diào)整還是如果估價(jià)對(duì)象為空地，應(yīng)說(shuō)明為何未開(kāi)工，是規(guī)劃調(diào)整還是其它原因。這關(guān)系到權(quán)利狀況、處置的約束。其它原因。這關(guān)系到權(quán)利狀況、處置的約束。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作10、估價(jià)依據(jù)缺乏針對(duì)性。、估價(jià)依據(jù)缺乏針對(duì)性。v很多估價(jià)師沒(méi)有重視估價(jià)依據(jù)的針對(duì)性，估很多估價(jià)師沒(méi)有重視估價(jià)依據(jù)的針對(duì)性，估價(jià)依據(jù)大同小異，針對(duì)性不強(qiáng)。價(jià)依據(jù)大同小異，針對(duì)性不強(qiáng)。v如評(píng)估國(guó)有建

20、設(shè)用地使用權(quán)出讓底價(jià)，把如評(píng)估國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓底價(jià)，把擔(dān)保法擔(dān)保法寫(xiě)上了，或者把相關(guān)法律法規(guī)全寫(xiě)上了，或者把相關(guān)法律法規(guī)全部羅列上。有的缺項(xiàng)重要的依據(jù)。如土地使部羅列上。有的缺項(xiàng)重要的依據(jù)。如土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估，沒(méi)有將原國(guó)家土地管理用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估，沒(méi)有將原國(guó)家土地管理局印發(fā)的局印發(fā)的關(guān)于土地使用權(quán)抵押有關(guān)問(wèn)題的關(guān)于土地使用權(quán)抵押有關(guān)問(wèn)題的通知通知寫(xiě)上。寫(xiě)上。v應(yīng)從估價(jià)目的、土地用途以及估價(jià)方法的不應(yīng)從估價(jià)目的、土地用途以及估價(jià)方法的不同，有針對(duì)性地確定估價(jià)依據(jù)。同，有針對(duì)性地確定估價(jià)依據(jù)。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作（1）估價(jià)目的）估價(jià)目的v不同的估價(jià)目的對(duì)應(yīng)不同的估價(jià)依據(jù)。

21、例如：有關(guān)不同的估價(jià)目的對(duì)應(yīng)不同的估價(jià)依據(jù)。例如：有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓目的的應(yīng)強(qiáng)調(diào)土地轉(zhuǎn)讓目的的應(yīng)強(qiáng)調(diào)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990年年5月月19日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）及各地方條例。號(hào)）及各地方條例。有關(guān)土地出讓目的的應(yīng)強(qiáng)調(diào)以上條例及有關(guān)土地出讓目的的應(yīng)強(qiáng)調(diào)以上條例及招標(biāo)拍賣招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（2007年年9月月28日中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第日中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第39號(hào)）等其他號(hào)）等其他相關(guān)條例。有關(guān)土地抵押目的的應(yīng)強(qiáng)調(diào)相關(guān)

22、條例。有關(guān)土地抵押目的的應(yīng)強(qiáng)調(diào)擔(dān)保法擔(dān)保法和和關(guān)于土地使用權(quán)抵押有關(guān)問(wèn)題的通知關(guān)于土地使用權(quán)抵押有關(guān)問(wèn)題的通知。有關(guān)。有關(guān)企業(yè)改制目的應(yīng)強(qiáng)調(diào)企業(yè)改制目的應(yīng)強(qiáng)調(diào)國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(jiàn)（試行）和企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(jiàn)（試行）和土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒皋k法（試行）的通知土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒皋k法（試行）的通知（國(guó)（國(guó)土資廳發(fā)土資廳發(fā)200142號(hào)）、號(hào)）、國(guó)土資源部關(guān)于改革土國(guó)土資源部關(guān)于改革土地結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知地結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知（國(guó)（國(guó)土資發(fā)土資發(fā)200144號(hào)）等文件。號(hào)）等文件。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法

23、操作（2）土地用途）土地用途v土地用途方面，主要是工業(yè)用地應(yīng)強(qiáng)調(diào)依據(jù)土地用途方面，主要是工業(yè)用地應(yīng)強(qiáng)調(diào)依據(jù)關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知標(biāo)準(zhǔn)的通知（國(guó)土資發(fā)（國(guó)土資發(fā)2006307號(hào)）、號(hào)）、國(guó)土資源部、監(jiān)察部關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)國(guó)土資源部、監(jiān)察部關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度的通知用地出讓制度的通知（國(guó)土資發(fā)（國(guó)土資發(fā)2009101號(hào)）、號(hào)）、國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知（國(guó)土資發(fā)（國(guó)土資發(fā)200956號(hào)）等文件。號(hào)）等文件。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作（3）估

24、價(jià)方法：）估價(jià)方法：v估價(jià)依據(jù)應(yīng)與估價(jià)過(guò)程一致，主要體現(xiàn)在估價(jià)過(guò)程估價(jià)依據(jù)應(yīng)與估價(jià)過(guò)程一致，主要體現(xiàn)在估價(jià)過(guò)程中各種方法參數(shù)的選取。中各種方法參數(shù)的選取。v基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，應(yīng)強(qiáng)調(diào)當(dāng)?shù)匾压荚趯?shí)施基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，應(yīng)強(qiáng)調(diào)當(dāng)?shù)匾压荚趯?shí)施的基準(zhǔn)地價(jià)。的基準(zhǔn)地價(jià)。v收益還原法，應(yīng)強(qiáng)調(diào)有關(guān)房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、收益還原法，應(yīng)強(qiáng)調(diào)有關(guān)房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、管理費(fèi)、維修費(fèi)、建筑物重置成本等的文件規(guī)定。管理費(fèi)、維修費(fèi)、建筑物重置成本等的文件規(guī)定。v成本逼近法，應(yīng)強(qiáng)調(diào)土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、成本逼近法，應(yīng)強(qiáng)調(diào)土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)等文件規(guī)定。尤其很多報(bào)耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)等文件

25、規(guī)定。尤其很多報(bào)告中仍計(jì)入新增建設(shè)用地使用費(fèi)的問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)財(cái)告中仍計(jì)入新增建設(shè)用地使用費(fèi)的問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整新增關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知（財(cái)（財(cái)綜綜200648號(hào)）進(jìn)行認(rèn)真分析。號(hào)）進(jìn)行認(rèn)真分析。v剩余法，應(yīng)強(qiáng)調(diào)建設(shè)工程費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)政策等。剩余法，應(yīng)強(qiáng)調(diào)建設(shè)工程費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)政策等。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作11、估價(jià)原則選用缺乏針對(duì)性。、估價(jià)原則選用缺乏針對(duì)性。v有的把所有估價(jià)原則全部羅列上，有的缺項(xiàng)重要原則。如采有的把所有估價(jià)原則全部羅列上，有的缺項(xiàng)重要原則

26、。如采用市場(chǎng)法的，沒(méi)有寫(xiě)替代原則等。用市場(chǎng)法的，沒(méi)有寫(xiě)替代原則等。v注意，涉及抵押貸款的土地估價(jià)，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)大，應(yīng)強(qiáng)調(diào)謹(jǐn)慎注意，涉及抵押貸款的土地估價(jià)，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)大，應(yīng)強(qiáng)調(diào)謹(jǐn)慎原則。原則。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作12、估價(jià)結(jié)果及其使用部分問(wèn)題：、估價(jià)結(jié)果及其使用部分問(wèn)題：v一是把估價(jià)的前提條件及假設(shè)條件、估價(jià)結(jié)果和估一是把估價(jià)的前提條件及假設(shè)條件、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告使用、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)混在一起描述，價(jià)報(bào)告使用、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)混在一起描述，條理不清；二是估價(jià)的前提條件及假設(shè)條件的描述條理不清；二是估價(jià)的前提條件及假設(shè)條件的描述不全，大多缺少年期、估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定；三是未經(jīng)不全，大多缺

27、少年期、估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定；三是未經(jīng)確認(rèn)或無(wú)法確認(rèn)的資料沒(méi)有作特殊說(shuō)明等。確認(rèn)或無(wú)法確認(rèn)的資料沒(méi)有作特殊說(shuō)明等。v根據(jù)根據(jù)土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式，估價(jià)結(jié)果和估價(jià)，估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用分為三個(gè)部分：報(bào)告的使用分為三個(gè)部分：v（1）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件，說(shuō)明進(jìn)行本次）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件，說(shuō)明進(jìn)行本次估價(jià)及估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果成立的前提條件和假設(shè)估價(jià)及估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果成立的前提條件和假設(shè)條件。其中，假設(shè)條件應(yīng)寫(xiě)估價(jià)對(duì)象的用途設(shè)定、條件。其中，假設(shè)條件應(yīng)寫(xiě)估價(jià)對(duì)象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定等?？梢?jiàn)，估價(jià)基準(zhǔn)日年期設(shè)定、估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定等?？梢?jiàn)，估價(jià)基準(zhǔn)日的設(shè)定應(yīng)在此

28、給出理由。估價(jià)的前提條件必須基于的設(shè)定應(yīng)在此給出理由。估價(jià)的前提條件必須基于合理和可信。合理和可信。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作v例：例：v鑒于估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，本次估價(jià)有以下假設(shè)條件：鑒于估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，本次估價(jià)有以下假設(shè)條件：v估價(jià)對(duì)象在辦理出讓手續(xù)過(guò)程中已經(jīng)支付有關(guān)稅估價(jià)對(duì)象在辦理出讓手續(xù)過(guò)程中已經(jīng)支付有關(guān)稅費(fèi)。費(fèi)。v估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的規(guī)劃條件未來(lái)不會(huì)改變。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的規(guī)劃條件未來(lái)不會(huì)改變。v估價(jià)對(duì)象的開(kāi)發(fā)及投入完全符合估價(jià)對(duì)象的開(kāi)發(fā)及投入完全符合“七通一平七通一平”的的標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)。v估價(jià)對(duì)象剩余年期不會(huì)因?yàn)槠渌蜻M(jìn)行增減。估價(jià)對(duì)象剩余年期不會(huì)因?yàn)槠渌蜻M(jìn)行增減。v有關(guān)證明

29、中所述內(nèi)容與客觀情況完全吻合。有關(guān)證明中所述內(nèi)容與客觀情況完全吻合。v該例條理清晰，假設(shè)合理。該例條理清晰，假設(shè)合理。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作（2）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用。）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用。v其中有一條，土地估價(jià)結(jié)果的有效期，說(shuō)明其中有一條，土地估價(jià)結(jié)果的有效期，說(shuō)明本次估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果的有效期限，規(guī)范本次估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果的有效期限，規(guī)范寫(xiě)法應(yīng)為：本估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果自估價(jià)報(bào)寫(xiě)法應(yīng)為：本估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果自估價(jià)報(bào)告提交之日起一年內(nèi)有效，或者半年內(nèi)有效，告提交之日起一年內(nèi)有效，或者半年內(nèi)有效，這個(gè)根據(jù)具體情況。但是，迄今為止，我們這個(gè)根據(jù)具體情況。但是，迄今為止，我們?nèi)?/p>

30、有一些報(bào)告是：自估價(jià)基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有仍有一些報(bào)告是：自估價(jià)基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。請(qǐng)問(wèn)：如果讓我們?cè)u(píng)一宗地一、二年前效。請(qǐng)問(wèn)：如果讓我們?cè)u(píng)一宗地一、二年前的價(jià)格，如果是自估價(jià)基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效，的價(jià)格，如果是自估價(jià)基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效，那么當(dāng)我們提交這份報(bào)告時(shí)，就已經(jīng)失效了，那么當(dāng)我們提交這份報(bào)告時(shí)，就已經(jīng)失效了，那評(píng)估的目的何在呢？委托方付了錢，拿著那評(píng)估的目的何在呢？委托方付了錢，拿著一份失效的報(bào)告，又有什么意義？一份失效的報(bào)告，又有什么意義？估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作（3）需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)。）需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)。v一些特殊情況、估價(jià)中采取的特殊處理，需一些特殊情況、估價(jià)中采取的特殊處

31、理，需在此說(shuō)明。此處應(yīng)對(duì)他項(xiàng)權(quán)利的狀況作出說(shuō)在此說(shuō)明。此處應(yīng)對(duì)他項(xiàng)權(quán)利的狀況作出說(shuō)明：如抵押權(quán)，對(duì)抵押權(quán)的存在，本次評(píng)估明：如抵押權(quán)，對(duì)抵押權(quán)的存在，本次評(píng)估中是否進(jìn)行了考慮；租賃權(quán)，如果簽訂低租中是否進(jìn)行了考慮；租賃權(quán)，如果簽訂低租金合同，則可能對(duì)地價(jià)有影響；法定優(yōu)先受金合同，則可能對(duì)地價(jià)有影響；法定優(yōu)先受償款，如劃撥土地，則存在應(yīng)補(bǔ)交的土地出償款，如劃撥土地，則存在應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金，本次評(píng)估是如何考慮的。讓金，本次評(píng)估是如何考慮的。v很多估價(jià)報(bào)告中第三條很多估價(jià)報(bào)告中第三條“需要特殊說(shuō)明的事需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)項(xiàng)”與第一條與第一條“估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件”混淆，不

32、夠重視該條款?；煜?，不夠重視該條款。“需要特殊說(shuō)明的需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)事項(xiàng)”旨在披露未確定因素、變化因素、未旨在披露未確定因素、變化因素、未考慮因素與估價(jià)結(jié)果的關(guān)系，減少土地估價(jià)考慮因素與估價(jià)結(jié)果的關(guān)系，減少土地估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，必須予以高度重視。的風(fēng)險(xiǎn)，必須予以高度重視。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作v例如：例如：估價(jià)對(duì)象尚未取得土地使用權(quán)證或規(guī)劃條估價(jià)對(duì)象尚未取得土地使用權(quán)證或規(guī)劃條件，估價(jià)報(bào)告僅根據(jù)委托估價(jià)函中的條件進(jìn)行估價(jià)，件，估價(jià)報(bào)告僅根據(jù)委托估價(jià)函中的條件進(jìn)行估價(jià)，必須申明當(dāng)條件發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)必須申明當(dāng)條件發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。整。v出于某些特定評(píng)估目的時(shí)

33、，當(dāng)?shù)卣蟊仨毷钩鲇谀承┨囟ㄔu(píng)估目的時(shí)，當(dāng)?shù)卣蟊仨毷褂没鶞?zhǔn)地價(jià)，但基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)已過(guò)期，或者超期基用基準(zhǔn)地價(jià)，但基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)已過(guò)期，或者超期基準(zhǔn)地價(jià)經(jīng)論證可以使用，均應(yīng)說(shuō)明。準(zhǔn)地價(jià)經(jīng)論證可以使用，均應(yīng)說(shuō)明。v當(dāng)評(píng)估目的是為抵押提供市場(chǎng)價(jià)格參考依據(jù)時(shí)，當(dāng)評(píng)估目的是為抵押提供市場(chǎng)價(jià)格參考依據(jù)時(shí)，或者估價(jià)對(duì)象尚未解押，應(yīng)提醒估價(jià)報(bào)告使用者，或者估價(jià)對(duì)象尚未解押，應(yīng)提醒估價(jià)報(bào)告使用者，該報(bào)告是否考慮了法定優(yōu)先受償權(quán)對(duì)價(jià)格的影響。該報(bào)告是否考慮了法定優(yōu)先受償權(quán)對(duì)價(jià)格的影響。v當(dāng)為以轉(zhuǎn)讓為目的的評(píng)估提供市場(chǎng)價(jià)格參考依據(jù)當(dāng)為以轉(zhuǎn)讓為目的的評(píng)估提供市場(chǎng)價(jià)格參考依據(jù)時(shí)，應(yīng)提醒報(bào)告使用者注意該報(bào)告是否考慮

34、了土地時(shí)，應(yīng)提醒報(bào)告使用者注意該報(bào)告是否考慮了土地轉(zhuǎn)讓時(shí)需支付的各種稅費(fèi)及稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等因素的影響。轉(zhuǎn)讓時(shí)需支付的各種稅費(fèi)及稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等因素的影響。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作13、附件問(wèn)題：、附件問(wèn)題：v一是有的報(bào)告沒(méi)有附件；二是有的報(bào)告附件不一是有的報(bào)告沒(méi)有附件；二是有的報(bào)告附件不全，缺待估宗地位置示意圖、比較案例的現(xiàn)場(chǎng)全，缺待估宗地位置示意圖、比較案例的現(xiàn)場(chǎng)照片和坐落，沒(méi)有附上基準(zhǔn)地價(jià)的相關(guān)內(nèi)容等；照片和坐落，沒(méi)有附上基準(zhǔn)地價(jià)的相關(guān)內(nèi)容等；三是附件復(fù)印件模糊不清，無(wú)法看清。三是附件復(fù)印件模糊不清，無(wú)法看清。v有的地價(jià)定義說(shuō)明是按現(xiàn)狀利用條件（空地、有的地價(jià)定義說(shuō)明是按現(xiàn)狀利用條件（空地、

35、地上無(wú)建筑物）評(píng)估，但照片顯示有在建工程地上無(wú)建筑物）評(píng)估，但照片顯示有在建工程或已建好的房屋，與土地利用狀況描述明顯不或已建好的房屋，與土地利用狀況描述明顯不一致。一致。v有的位置示意圖過(guò)于簡(jiǎn)單，只有二條道路組成，有的位置示意圖過(guò)于簡(jiǎn)單，只有二條道路組成，漏掉了包括周邊土地的利用情況、功能分區(qū)和漏掉了包括周邊土地的利用情況、功能分區(qū)和產(chǎn)業(yè)聚集等重要信息。產(chǎn)業(yè)聚集等重要信息。v下面二個(gè)案例一為過(guò)于簡(jiǎn)單的示意圖，一為做下面二個(gè)案例一為過(guò)于簡(jiǎn)單的示意圖，一為做得較好的位置示意圖。得較好的位置示意圖。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操

36、作二、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告部分二、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告部分v1、影響因素分析：、影響因素分析：v地價(jià)的影響因素包括一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因地價(jià)的影響因素包括一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素，因素的照抄照搬是土地估價(jià)報(bào)告中存在的通病，素，因素的照抄照搬是土地估價(jià)報(bào)告中存在的通病，甚至商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途用地的影響因素甚至商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途用地的影響因素全部一樣，沒(méi)有任何分析。估價(jià)是一個(gè)集科學(xué)、經(jīng)全部一樣，沒(méi)有任何分析。估價(jià)是一個(gè)集科學(xué)、經(jīng)驗(yàn)、藝術(shù)于一體的行業(yè)，土地估價(jià)師對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)驗(yàn)、藝術(shù)于一體的行業(yè)，土地估價(jià)師對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市地價(jià)政策、住房制度、區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)等因展、城市地價(jià)政策、住房制

37、度、區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)等因素進(jìn)行科學(xué)分析，才能更好地把握地價(jià)動(dòng)態(tài)，體現(xiàn)素進(jìn)行科學(xué)分析，才能更好地把握地價(jià)動(dòng)態(tài)，體現(xiàn)估價(jià)師的專業(yè)化水平。例如：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的估價(jià)師的專業(yè)化水平。例如：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“限購(gòu)限購(gòu)”政策，抑制了房地產(chǎn)的投機(jī)，對(duì)當(dāng)?shù)刈≌?，抑制了房地產(chǎn)的投機(jī)，對(duì)當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)是否存在影響，具體影響程度，可能中小戶型市場(chǎng)是否存在影響，具體影響程度，可能中小戶型住宅價(jià)格在降低，但高檔住宅銷量仍然較好；估價(jià)住宅價(jià)格在降低，但高檔住宅銷量仍然較好；估價(jià)對(duì)象為一宗工業(yè)用地，但位于某國(guó)家產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可對(duì)象為一宗工業(yè)用地，但位于某國(guó)家產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可能存在一定優(yōu)惠政策或規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，對(duì)土地的價(jià)格存能存在一定優(yōu)惠政

38、策或規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，對(duì)土地的價(jià)格存在的影響應(yīng)具體分析。在的影響應(yīng)具體分析。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作v具體到我省大多數(shù)估價(jià)報(bào)告的缺點(diǎn)：一是內(nèi)容不全，具體到我省大多數(shù)估價(jià)報(bào)告的缺點(diǎn)：一是內(nèi)容不全，如一般因素描述大多缺金融政策、稅收政策，區(qū)域如一般因素描述大多缺金融政策、稅收政策，區(qū)域因素描述缺微觀區(qū)位說(shuō)明，個(gè)別因素缺臨路狀況等；因素描述缺微觀區(qū)位說(shuō)明，個(gè)別因素缺臨路狀況等；二是缺乏分析，即重描述、輕分析，甚至不作分析，二是缺乏分析，即重描述、輕分析，甚至不作分析，大多套用當(dāng)?shù)厥星?、縣情，沒(méi)有作針對(duì)性分析；三大多套用當(dāng)?shù)厥星?、縣情，沒(méi)有作針對(duì)性分析；三是文字描述不精煉，寫(xiě)的過(guò)多且空洞，甚至于是對(duì)

39、是文字描述不精煉，寫(xiě)的過(guò)多且空洞，甚至于是對(duì)地價(jià)影響無(wú)關(guān)的東西。地價(jià)影響無(wú)關(guān)的東西。v需指出的是：土地估價(jià)報(bào)告與技術(shù)報(bào)告的因素說(shuō)明需指出的是：土地估價(jià)報(bào)告與技術(shù)報(bào)告的因素說(shuō)明不同，估價(jià)報(bào)告?zhèn)戎赜谝蛩氐年愂?，而技術(shù)報(bào)告?zhèn)炔煌?，估價(jià)報(bào)告?zhèn)戎赜谝蛩氐年愂?，而技術(shù)報(bào)告?zhèn)戎赜诜治?。在?duì)地價(jià)影響因素進(jìn)行分析時(shí)，通過(guò)定重于分析。在對(duì)地價(jià)影響因素進(jìn)行分析時(shí)，通過(guò)定性和定量分析，著重分析這些因素對(duì)地價(jià)可能產(chǎn)生性和定量分析，著重分析這些因素對(duì)地價(jià)可能產(chǎn)生的影響程度及影響趨勢(shì)，并與土地估價(jià)過(guò)程中有關(guān)的影響程度及影響趨勢(shì)，并與土地估價(jià)過(guò)程中有關(guān)方法選擇、參數(shù)確定、因素分析和比較內(nèi)容等相對(duì)方法選擇、參數(shù)確定、因素分析和

40、比較內(nèi)容等相對(duì)應(yīng)，要求對(duì)地價(jià)影響因素的分析要與估價(jià)結(jié)果的確應(yīng)，要求對(duì)地價(jià)影響因素的分析要與估價(jià)結(jié)果的確定聯(lián)系起來(lái)，做到分析合理、參數(shù)有據(jù)、估價(jià)得當(dāng)，定聯(lián)系起來(lái)，做到分析合理、參數(shù)有據(jù)、估價(jià)得當(dāng)，不能前后矛盾。不能前后矛盾。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作2、估價(jià)方法選擇應(yīng)有現(xiàn)勢(shì)性：、估價(jià)方法選擇應(yīng)有現(xiàn)勢(shì)性：v缺點(diǎn)一是大多數(shù)說(shuō)明理由不夠清楚，即沒(méi)有全面說(shuō)明為何選缺點(diǎn)一是大多數(shù)說(shuō)明理由不夠清楚，即沒(méi)有全面說(shuō)明為何選用該種方法，又為何不選用其他方法的理由等；二是方法選用該種方法，又為何不選用其他方法的理由等；二是方法選用錯(cuò)誤，如有一份報(bào)告，商住用地采用成本法，按征收集體用錯(cuò)誤，如有一份報(bào)告，商住用

41、地采用成本法，按征收集體土地方式，價(jià)格評(píng)到了土地方式，價(jià)格評(píng)到了2000多元多元/平方米，難以置信。平方米，難以置信。v根據(jù)根據(jù)規(guī)程規(guī)程，通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、，通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特選擇應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等進(jìn)行合理選擇。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域土地市場(chǎng)點(diǎn)及估價(jià)目的等進(jìn)行合理選擇。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域土地市場(chǎng)比較活躍，近期有較豐富的交易案例可供選擇和比較，可以比較活躍，近期有

42、較豐富的交易案例可供選擇和比較，可以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估；區(qū)域周邊及類似區(qū)域的同類地產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估；區(qū)域周邊及類似區(qū)域的同類地產(chǎn)有出租現(xiàn)象，可從客觀房地產(chǎn)租金中剝離出歸屬于土地的租有出租現(xiàn)象，可從客觀房地產(chǎn)租金中剝離出歸屬于土地的租金并以此計(jì)算地價(jià)，可采用收益還原法；所在區(qū)域的土地取金并以此計(jì)算地價(jià)，可采用收益還原法；所在區(qū)域的土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)等成本費(fèi)用具有現(xiàn)行的法律法規(guī)和文件依據(jù)，得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)等成本費(fèi)用具有現(xiàn)行的法律法規(guī)和文件依據(jù)，可采用成本逼近法；所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，有充可采用成本逼近法；所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，有充足的房地產(chǎn)交易案例，能夠通過(guò)該區(qū)域的房地

43、產(chǎn)交易價(jià)格水足的房地產(chǎn)交易案例，能夠通過(guò)該區(qū)域的房地產(chǎn)交易價(jià)格水平合理確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值，可用剩余法的原理和公式平合理確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值，可用剩余法的原理和公式推算出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格。推算出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作v以上以上4種方法的原理都與能夠取得近期交易案種方法的原理都與能夠取得近期交易案例、出租案例、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用等具有很強(qiáng)的例、出租案例、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用等具有很強(qiáng)的現(xiàn)勢(shì)性。當(dāng)然，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法也不例現(xiàn)勢(shì)性。當(dāng)然，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法也不例外，可是很多土地估價(jià)師僅僅因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象外，可是很多土地估價(jià)師僅僅因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象位于基準(zhǔn)地價(jià)范圍內(nèi)，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系位于

44、基準(zhǔn)地價(jià)范圍內(nèi)，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，而沒(méi)有考慮基準(zhǔn)地價(jià)的公布年限，數(shù)修正法，而沒(méi)有考慮基準(zhǔn)地價(jià)的公布年限，其是否適用現(xiàn)在的地價(jià)水平。因此，土地估其是否適用現(xiàn)在的地價(jià)水平。因此，土地估價(jià)師在選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法時(shí)應(yīng)慎重。價(jià)師在選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法時(shí)應(yīng)慎重。v如估價(jià)對(duì)象位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋如估價(jià)對(duì)象位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之外，可以選擇采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正范圍之外，可以選擇采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，參照基準(zhǔn)地價(jià)的末級(jí)地進(jìn)行評(píng)估。法，參照基準(zhǔn)地價(jià)的末級(jí)地進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作v在具體的實(shí)踐中，我們一般工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地在具體的實(shí)踐中，我們一般工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地采用成本

45、逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，成采用成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，成本逼近法適宜新開(kāi)發(fā)土地。商辦住用途的空本逼近法適宜新開(kāi)發(fā)土地。商辦住用途的空地，已有規(guī)劃指標(biāo)，完成地，已有規(guī)劃指標(biāo)，完成*通一平的凈地，最通一平的凈地，最適宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)比較法，也可采適宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)比較法，也可采用收益還原法，但要分情況，如賓館、加油用收益還原法，但要分情況，如賓館、加油站用地；商辦住用途的熟地，采用收益還原站用地；商辦住用途的熟地，采用收益還原法、市場(chǎng)比較法。熟地，往往地面上已建有法、市場(chǎng)比較法。熟地，往往地面上已建有房屋，當(dāng)進(jìn)行銀行抵押目的的評(píng)估時(shí)，房屋房屋，當(dāng)進(jìn)行銀行抵押目的的評(píng)估時(shí)，房

46、屋必須隨之抵押。這時(shí)候的土地評(píng)估，里面參必須隨之抵押。這時(shí)候的土地評(píng)估，里面參數(shù)的選取，須注意與房屋評(píng)估的參數(shù)相統(tǒng)一。數(shù)的選取，須注意與房屋評(píng)估的參數(shù)相統(tǒng)一。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作3、地價(jià)的確定：、地價(jià)的確定：v應(yīng)對(duì)不同方法評(píng)估結(jié)果進(jìn)行可信度分析，合理確定應(yīng)對(duì)不同方法評(píng)估結(jié)果進(jìn)行可信度分析，合理確定估價(jià)結(jié)果。估價(jià)結(jié)果。v取加權(quán)系數(shù)過(guò)于隨意，依據(jù)不充分。確定宗地估價(jià)取加權(quán)系數(shù)過(guò)于隨意，依據(jù)不充分。確定宗地估價(jià)結(jié)果，要求說(shuō)明對(duì)不同估價(jià)方法結(jié)果進(jìn)行增值或減結(jié)果，要求說(shuō)明對(duì)不同估價(jià)方法結(jié)果進(jìn)行增值或減值調(diào)整的原因。估價(jià)人員應(yīng)從估價(jià)資料、估價(jià)方法、值調(diào)整的原因。估價(jià)人員應(yīng)從估價(jià)資料、估價(jià)方法

47、、估價(jià)參數(shù)指標(biāo)等的適宜性、準(zhǔn)確性方面，對(duì)各試算估價(jià)參數(shù)指標(biāo)等的適宜性、準(zhǔn)確性方面，對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行客觀分析。對(duì)采用眾數(shù)、平均值或以其中價(jià)格進(jìn)行客觀分析。對(duì)采用眾數(shù)、平均值或以其中某一價(jià)格等為最終宗地地價(jià)的，要解釋其方法選擇某一價(jià)格等為最終宗地地價(jià)的，要解釋其方法選擇的依據(jù)。的依據(jù)。v當(dāng)二種方法差異大時(shí)，下一案例：由于兩種方法結(jié)當(dāng)二種方法差異大時(shí)，下一案例：由于兩種方法結(jié)果差異較大，考慮到估價(jià)對(duì)象所在地塊上的建筑物果差異較大，考慮到估價(jià)對(duì)象所在地塊上的建筑物未建成，售價(jià)為開(kāi)發(fā)完成后的預(yù)計(jì)售價(jià)，目前市場(chǎng)未建成，售價(jià)為開(kāi)發(fā)完成后的預(yù)計(jì)售價(jià)，目前市場(chǎng)不明確；而市場(chǎng)比較法選取的是近期交易案例，較不明確；

48、而市場(chǎng)比較法選取的是近期交易案例，較具有現(xiàn)勢(shì)性。故本次評(píng)估取市場(chǎng)比較法的結(jié)果作為具有現(xiàn)勢(shì)性。故本次評(píng)估取市場(chǎng)比較法的結(jié)果作為最終價(jià)格。最終價(jià)格。v該例分析較好，揭示了重點(diǎn)。該例分析較好，揭示了重點(diǎn)。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作4、估價(jià)報(bào)告整體的邏輯性：、估價(jià)報(bào)告整體的邏輯性：v土地估價(jià)報(bào)告的各項(xiàng)要素應(yīng)緊密聯(lián)系在一起。土地估價(jià)報(bào)告的各項(xiàng)要素應(yīng)緊密聯(lián)系在一起。很多土地估價(jià)報(bào)告因估價(jià)師工作態(tài)度懈怠，很多土地估價(jià)報(bào)告因估價(jià)師工作態(tài)度懈怠，重要參數(shù)不一致、書(shū)寫(xiě)錯(cuò)誤、嚴(yán)重筆誤等現(xiàn)重要參數(shù)不一致、書(shū)寫(xiě)錯(cuò)誤、嚴(yán)重筆誤等現(xiàn)象較多，如年期前后不一致、開(kāi)發(fā)程度前后象較多，如年期前后不一致、開(kāi)發(fā)程度前后不一致、

49、容積率前后不一致、土地用途不一不一致、容積率前后不一致、土地用途不一致、公式打印錯(cuò)誤、項(xiàng)目名稱前后不一致等，致、公式打印錯(cuò)誤、項(xiàng)目名稱前后不一致等，影響了土地估價(jià)結(jié)果的可信度。估價(jià)師在撰影響了土地估價(jià)結(jié)果的可信度。估價(jià)師在撰寫(xiě)土地估價(jià)報(bào)告時(shí)，應(yīng)引起高度重視，精力寫(xiě)土地估價(jià)報(bào)告時(shí)，應(yīng)引起高度重視，精力高度集中，保證土地估價(jià)報(bào)告整體邏輯一致。高度集中，保證土地估價(jià)報(bào)告整體邏輯一致。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作三、土地估價(jià)方法部分：三、土地估價(jià)方法部分：v1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：v幾大評(píng)估方法中，也是在我們?nèi)粘９纼r(jià)中，幾大評(píng)估方法中，也是在我們?nèi)粘９纼r(jià)中，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正

50、法是運(yùn)用最常見(jiàn)的一種方基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是運(yùn)用最常見(jiàn)的一種方法。經(jīng)常是以其它評(píng)估方法為主，然后用基法。經(jīng)常是以其它評(píng)估方法為主，然后用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行驗(yàn)證。準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行驗(yàn)證。v前不久，中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)發(fā)布了前不久，中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)發(fā)布了關(guān)于關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審中典型問(wèn)題的處理意見(jiàn)土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審中典型問(wèn)題的處理意見(jiàn)（一）（一）。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作v我省各地的基準(zhǔn)地價(jià)，超過(guò)三年仍在使用的，有一大批；超我省各地的基準(zhǔn)地價(jià)，超過(guò)三年仍在使用的，有一大批；超過(guò)六年的，有個(gè)別縣。越到小縣城，能采用其它評(píng)估方法的過(guò)六年的，有個(gè)別縣。越到小縣城，能采用其它評(píng)估方法的越不多，

51、如市場(chǎng)比較法，根本找不到市場(chǎng)交易案例。因此，越不多，如市場(chǎng)比較法，根本找不到市場(chǎng)交易案例。因此，當(dāng)必須采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照該文件精神當(dāng)必須采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照該文件精神操作。超過(guò)三年的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中解釋使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)操作。超過(guò)三年的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中解釋使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的必要性及該基準(zhǔn)地價(jià)體系的可用性，定量分析當(dāng)?shù)匦拚ǖ谋匾约霸摶鶞?zhǔn)地價(jià)體系的可用性，定量分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的趨勢(shì)變化，并進(jìn)行相應(yīng)的期日修正。超過(guò)六年的，土地市場(chǎng)的趨勢(shì)變化，并進(jìn)行相應(yīng)的期日修正。超過(guò)六年的，須附地方政府（包括主管部門）明確要求必須使用該方法的須附地方政府（包括主管部門）明確

52、要求必須使用該方法的證明；不能提供證明的，須由省級(jí)以上（含省級(jí)）土地估價(jià)證明；不能提供證明的，須由省級(jí)以上（含省級(jí)）土地估價(jià)師協(xié)會(huì)組織專家論證，對(duì)使用該方法的必要性、可行性以及師協(xié)會(huì)組織專家論證，對(duì)使用該方法的必要性、可行性以及對(duì)估價(jià)結(jié)果的可能影響等給出明確的結(jié)論和使用建議，同時(shí)對(duì)估價(jià)結(jié)果的可能影響等給出明確的結(jié)論和使用建議，同時(shí)估價(jià)報(bào)告中應(yīng)充分披露該事項(xiàng)，并進(jìn)行相應(yīng)的期日修正，地估價(jià)報(bào)告中應(yīng)充分披露該事項(xiàng)，并進(jìn)行相應(yīng)的期日修正，地方政府的證明文件或省級(jí)行業(yè)協(xié)會(huì)組織的專家論證意見(jiàn)應(yīng)作方政府的證明文件或省級(jí)行業(yè)協(xié)會(huì)組織的專家論證意見(jiàn)應(yīng)作為報(bào)告附件?？梢?jiàn)，超過(guò)六年繼續(xù)使用該方法難度就很大了，為報(bào)告

53、附件?？梢?jiàn)，超過(guò)六年繼續(xù)使用該方法難度就很大了，因?yàn)榛旧鲜〖?jí)行業(yè)協(xié)會(huì)的專家論證意見(jiàn)不會(huì)給出。因?yàn)榛旧鲜〖?jí)行業(yè)協(xié)會(huì)的專家論證意見(jiàn)不會(huì)給出。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作v扣分點(diǎn)依次是：地價(jià)內(nèi)涵、其他因素修正、方法運(yùn)扣分點(diǎn)依次是：地價(jià)內(nèi)涵、其他因素修正、方法運(yùn)用完整性、編制待估宗地因素條件說(shuō)明表、編制待用完整性、編制待估宗地因素條件說(shuō)明表、編制待估宗地因素修正系數(shù)表、地價(jià)計(jì)算、修正體系、宗估宗地因素修正系數(shù)表、地價(jià)計(jì)算、修正體系、宗地級(jí)別的確定。地級(jí)別的確定。v該方法應(yīng)用過(guò)程中，應(yīng)詳細(xì)介紹當(dāng)?shù)毓嫉幕鶞?zhǔn)地該方法應(yīng)用過(guò)程中，應(yīng)詳細(xì)介紹當(dāng)?shù)毓嫉幕鶞?zhǔn)地價(jià)的地價(jià)內(nèi)涵（包括地價(jià)制定及公布時(shí)間、文件

54、編價(jià)的地價(jià)內(nèi)涵（包括地價(jià)制定及公布時(shí)間、文件編號(hào)、估價(jià)基準(zhǔn)日、設(shè)定開(kāi)發(fā)程度、容積率、年期等）號(hào)、估價(jià)基準(zhǔn)日、設(shè)定開(kāi)發(fā)程度、容積率、年期等）及修正體系（注意此處不能漏掉容積率的介紹）；及修正體系（注意此處不能漏掉容積率的介紹）；編制待估宗地因素條件說(shuō)明表及修正系數(shù)表；開(kāi)發(fā)編制待估宗地因素條件說(shuō)明表及修正系數(shù)表；開(kāi)發(fā)程度及容積率修正應(yīng)對(duì)照基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定、地價(jià)定義程度及容積率修正應(yīng)對(duì)照基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定、地價(jià)定義設(shè)定情況進(jìn)行合理修正；期日修正宜參照地價(jià)動(dòng)態(tài)設(shè)定情況進(jìn)行合理修正；期日修正宜參照地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指數(shù)進(jìn)行合理修正；年期修正若涉及土地還原監(jiān)測(cè)指數(shù)進(jìn)行合理修正；年期修正若涉及土地還原率，應(yīng)充分說(shuō)明其取值依

55、據(jù)。率，應(yīng)充分說(shuō)明其取值依據(jù)。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作（1）地價(jià)指數(shù)確定的方法：）地價(jià)指數(shù)確定的方法：v有城市動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的市可以采用該體系公布的有城市動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的市可以采用該體系公布的地價(jià)指數(shù)地價(jià)指數(shù)v當(dāng)?shù)卣块T、國(guó)土部門公布的地價(jià)指數(shù)當(dāng)?shù)卣块T、國(guó)土部門公布的地價(jià)指數(shù)v基準(zhǔn)地價(jià)更新及時(shí)的地方，有地價(jià)指數(shù)分析內(nèi)容基準(zhǔn)地價(jià)更新及時(shí)的地方，有地價(jià)指數(shù)分析內(nèi)容的，可采用其中的數(shù)據(jù)的，可采用其中的數(shù)據(jù)v土地交易市場(chǎng)活躍的區(qū)域，選取不同時(shí)點(diǎn)的類似土地交易市場(chǎng)活躍的區(qū)域，選取不同時(shí)點(diǎn)的類似的交易案例，剝離其他地價(jià)影響因素后，求取出地的交易案例，剝離其他地價(jià)影響因素后，求取出地價(jià)指數(shù)。價(jià)指

56、數(shù)。v例：例：v評(píng)估基準(zhǔn)日為評(píng)估基準(zhǔn)日為2011年年11月月8日日,*市基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日市基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為為2009年年1月月1日日,據(jù)近兩年據(jù)近兩年*城市開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育情況，工業(yè)用地地價(jià)呈上升狀況及地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育情況，工業(yè)用地地價(jià)呈上升趨勢(shì)，故本次評(píng)估取期日修正系數(shù)趨勢(shì)，故本次評(píng)估取期日修正系數(shù)K=1.2。v無(wú)地價(jià)指數(shù)依據(jù)無(wú)地價(jià)指數(shù)依據(jù),取值隨意。取值隨意。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作（2）土地還原率確定的方法：）土地還原率確定的方法：v下一案例描述較好。下一案例描述較好。v例：根據(jù)例：根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，土地還原率主要有三，土地還

57、原率主要有三種方法確定：土地純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)種方法確定：土地純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。根據(jù)目前所掌握的數(shù)據(jù)，本次評(píng)估土地還原率采用安全根據(jù)目前所掌握的數(shù)據(jù)，本次評(píng)估土地還原率采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，即：土地還原率利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，即：土地還原率=安全利率安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率按中國(guó)人民銀行于風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率按中國(guó)人民銀行于2008年年12月月23日公布的一年期存款利率日公布的一年期存款利率2.25%確定，同時(shí)考慮確定，同時(shí)考慮*市市目前房地產(chǎn)業(yè)的平均收

58、益狀況、估價(jià)對(duì)象的地理位置、目前房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價(jià)對(duì)象的地理位置、估價(jià)對(duì)象的用途等因素，結(jié)合我們對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域估價(jià)對(duì)象的用途等因素，結(jié)合我們對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查了解，由于當(dāng)前房地產(chǎn)政策變動(dòng)較快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查了解，由于當(dāng)前房地產(chǎn)政策變動(dòng)較快，土地取得周期較長(zhǎng)，土地投資存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，并且考土地取得周期較長(zhǎng)，土地投資存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，并且考慮目前的通貨膨脹和一定的風(fēng)險(xiǎn)利率，綜合分析住宅用慮目前的通貨膨脹和一定的風(fēng)險(xiǎn)利率，綜合分析住宅用地風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值在地風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值在4.5%5%之間，本次評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值之間，本次評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取 其 平 均 值取 其 平 均 值 4 . 7

59、 5 % ， 因 此 ， 土 地 還 原 率， 因 此 ， 土 地 還 原 率=2.25%+4.75%=7%。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作（3）注意修正系數(shù)的前后一致性。）注意修正系數(shù)的前后一致性。v在前文區(qū)域因素、個(gè)別因素中描述的因素優(yōu)劣程度，在前文區(qū)域因素、個(gè)別因素中描述的因素優(yōu)劣程度，應(yīng)與此處對(duì)應(yīng)。應(yīng)與此處對(duì)應(yīng)。v例：例：v宗地區(qū)域因素描述：道路類型為混合型次干道，距宗地區(qū)域因素描述：道路類型為混合型次干道，距汽車站距離為汽車站距離為6300米，距火車站距離為米，距火車站距離為9500米，產(chǎn)米，產(chǎn)業(yè)集聚度為一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)。而基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)業(yè)集聚度為一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)。而基準(zhǔn)地價(jià)系

60、數(shù)修正法中因素條件修正系數(shù)表描述為：道路類型為修正法中因素條件修正系數(shù)表描述為：道路類型為交通型次干道，距汽車站距離為交通型次干道，距汽車站距離為10000米，距火車米，距火車站距離為站距離為6800米，產(chǎn)業(yè)集聚度為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系米，產(chǎn)業(yè)集聚度為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)。比較法中因素條件說(shuō)明表：待估宗地道路緊密區(qū)。比較法中因素條件說(shuō)明表：待估宗地道路類型交通型次干道；距汽車站距離類型交通型次干道；距汽車站距離8300米；距火車米；距火車站距離站距離7800米。米。v前后矛盾，不知哪個(gè)是正確的。前后矛盾，不知哪個(gè)是正確的。估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題及估價(jià)方法操作v2、剩余法：、剩余法：v應(yīng)用剩余法測(cè)算