萬科9大階段成本控制要點指南

1、萬科9大階段成本控制要點指南一、立項成本控制要點應(yīng)用指南立項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。項目部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項目部來承擔(dān)。1.開發(fā)形式 2.買斷項目 3.合作開發(fā) 二、規(guī)劃環(huán)節(jié)規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計部和各類評審委員會在該環(huán)

2、節(jié)承擔(dān)主要的職能。1.規(guī)劃方案 (1)可行性規(guī)劃設(shè)計：市場信息搜集和分析市政狀況信息分析，規(guī)劃要點確立，可行性研究設(shè)計任務(wù)書，可行性設(shè)計變更.。由設(shè)計部負(fù)責(zé)，項目、審算、銷售部配合。(2)方案評審：組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進(jìn)行評審、確定。未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重新評審。由項目、設(shè)計、工程、審算、財務(wù)、銷售等各部門組成評審委員會，總經(jīng)理負(fù)責(zé)。(3)設(shè)計成果：對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定。設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部配合。(4)根據(jù)提交的設(shè)計成果進(jìn)行投資估算，審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計部配合。2.報批設(shè)計(1)設(shè)計方案：根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設(shè)計任

3、務(wù)書，設(shè)計部負(fù)責(zé)，項目部、銷售部協(xié)作。方案設(shè)計招投標(biāo)由設(shè)計部負(fù)責(zé)，方案設(shè)計評審由招投標(biāo)評審委員會負(fù)責(zé)。(2)報批：注意市政設(shè)計注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性、材料完整，由項目部負(fù)責(zé)，設(shè)計部配合。3.擴初設(shè)計 (1)擴初設(shè)計要求：對報批設(shè)計進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計要求內(nèi)部審核，設(shè)計部負(fù)責(zé)，知會各部門。(2)成本概算：根據(jù)擴初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算，設(shè)計部與工程部負(fù)責(zé)。(3)制訂經(jīng)營指導(dǎo)書：審算部負(fù)責(zé)。(4)擴初設(shè)計圖：根據(jù)擴初設(shè)計要求招標(biāo)專家評審內(nèi)部評審，招投標(biāo)評審委員會。(5)設(shè)計調(diào)整：設(shè)計部負(fù)責(zé)。4.樁基設(shè)計 (1)地質(zhì)勘察：搜集權(quán)威地質(zhì)資料，并由自己專業(yè)

4、人員勘察，設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助。(2)設(shè)計方案評審：樁基設(shè)計2種以上形式，由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審。(3)樁基施工圖：設(shè)計調(diào)整。5.施工圖設(shè)計 (1)施工圖設(shè)計要求：根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計，要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價70%，部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。由設(shè)計部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助。(2)報建：政府部門報批費，按政府有關(guān)政策交納。項目部負(fù)責(zé)。(3)施工配合：互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商。由設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會銷售部。(4)面積測算：設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合設(shè)計部

5、負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助。6.銷售包裝設(shè)計 結(jié)合營銷費用控制施工招投標(biāo)。7.裝修方案設(shè)計 (1)方案設(shè)計要求：根據(jù)擴初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求，設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助。(2)材料設(shè)備選型：市場信息調(diào)研，根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備，設(shè)計部負(fù)責(zé)。(3)制訂裝修設(shè)計目標(biāo)成本計劃明細(xì)表：裝飾綜合價格拆分分析。(4)招投標(biāo)：制訂設(shè)計任務(wù)書，設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助，招投標(biāo)評審委員會評審。8.功能設(shè)計 (1)小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估：銷售部負(fù)責(zé)市場調(diào)研，有針對性擴充建筑物功能，由設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售、工程部協(xié)助。(2)市政配套方案：市政狀況調(diào)研爭取政府有利條件，項目部負(fù)責(zé)。(3)環(huán)境方案設(shè)

6、計：根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本總額，設(shè)計部負(fù)責(zé)，項目部協(xié)助。(4)智能化設(shè)計：市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析，智能化內(nèi)容控制，銷售部負(fù)責(zé)。(5)招投標(biāo)：尋找外部合作，爭取雙贏，由招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)。(6)銷售承諾：保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性，設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助。9.設(shè)計變更 (1)設(shè)計調(diào)整費用 (2)設(shè)計變更洽商：嚴(yán)格按照設(shè)計變更洽商流程進(jìn)行，設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程、銷售部協(xié)助。10.材料設(shè)備 (1)選型、方案確定時間：在擴初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝。由設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助。(3)采購：招投標(biāo)由招

7、投標(biāo)評審委員會負(fù)責(zé)。(3)其他費用：如物業(yè)管理完善費，進(jìn)行限額設(shè)計，審算部負(fù)責(zé)。三、招投標(biāo)環(huán)節(jié)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇，須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標(biāo)書制訂，重點在于評標(biāo)。1.投標(biāo)單位的選擇考察投標(biāo)單位的資質(zhì)、管理水平、技術(shù)力量、歷史記錄、資金實力、合作經(jīng)歷。建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫。從公司認(rèn)可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報招投標(biāo)工作組。工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。審

8、算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)工作由小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標(biāo)單位報招投標(biāo)評審委員會及主管領(lǐng)導(dǎo)，招投標(biāo)評審委員會審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。2.招投標(biāo)文件 各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：(1)工期；(2)工程造價或取費標(biāo)準(zhǔn)；(3)質(zhì)量要求；(4)付款方式；(5)招標(biāo)范圍；(6)結(jié)算方式；(7)驗收標(biāo)準(zhǔn)；(8)投標(biāo)注意事項；(9)廢標(biāo)條件(投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章)；(10)接標(biāo)時間；(11)開標(biāo)時間；(12)定標(biāo)方法；(13)投標(biāo)單位補充意見；(14)標(biāo)準(zhǔn)合同條文；(15)圖紙、其他要求等。主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本：(1)工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招

9、投標(biāo)合同；(2)設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同；(3)審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同；(4)銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。3.評標(biāo)和定標(biāo) 包括技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)、經(jīng)濟性評標(biāo)定標(biāo)，評標(biāo)優(yōu)先順序為：(1)技術(shù)評標(biāo)；(2)經(jīng)濟評標(biāo)；(3)合作經(jīng)歷。由技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評標(biāo)，審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟標(biāo)書的評標(biāo)，財務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費。綜合審核投標(biāo)單位，招投標(biāo)評審委員會審核、評定中標(biāo)單位。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。四、施工環(huán)節(jié)施工環(huán)節(jié)的成本控制應(yīng)注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在變更時明確目的和

10、遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。1.設(shè)計變更環(huán)節(jié) (1)變更評估：項目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整。加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。審算部負(fù)責(zé)計算變更費用（含可能引起的索賠）。甲方項目代表執(zhí)行修改的工期評估。審算部成本管理員負(fù)責(zé)計算變更后的成本現(xiàn)狀。(2)變更的審核簽認(rèn)：根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。(3)設(shè)計變更通知單：變更必須有設(shè)計單位、設(shè)計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同

11、簽字后，才能有效。(4)變更的審批：主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。2.施工現(xiàn)場簽證 (1)簽證的必要性：現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。(2)簽證的時限：現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅持當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則。(3)簽證的工程量：認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。(4)簽證的審批：必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可正式簽證。由主管總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批。(5)簽證的反饋：對工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進(jìn)意見。資料工程師負(fù)責(zé)。3.審圖控制內(nèi)容

12、：初圖會審；施工圖會審；分項、分部圖會審；各專業(yè)技術(shù)圖紙會審。怎么控制：圖紙多層次會審會簽及審批制度。各專業(yè)互審互簽制度。力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。誰來控制：由甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。4.總分包配合費 控制內(nèi)容：分包方式；分包內(nèi)容；分包的責(zé)任界定。怎么控制：通過投標(biāo)確定配合費。應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。誰來控制：甲方代表。5.材料供應(yīng) 6、工程款的支付 (1)付款進(jìn)度：根據(jù)工程進(jìn)度，按合同約定執(zhí)行付款。多層次多角度審核工程進(jìn)度。甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位，預(yù)算人員審核工程價值量。(2)付款的審批：根據(jù)情況由不同級別人員最終審批，主管副總或總經(jīng)

13、理負(fù)責(zé)。五、材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度地減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。1.材料進(jìn)場計劃 2.材料的性能價格比 3.材料款支付 材料款支付方式、材料款支付進(jìn)度保修款、預(yù)付款限額控制，首次驗收后付款總額進(jìn)度控制。保修款一般不低于合同總價的5%。依據(jù)合同中約定付款。 經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)計部）。4.材料驗收 (1)數(shù)量驗收：幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量，甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗收。(2)質(zhì)量驗收：外觀質(zhì)量的驗收安裝后質(zhì)量的驗收，工程部負(fù)責(zé)。投入使用后的質(zhì)量驗收由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。5.材料保管與保修 (1

14、)材料保管：在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者，由工程部負(fù)責(zé)。(2)材料保修：用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期。六、銷售環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標(biāo)總額，具體的單項支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。1.營銷方案 2.營銷現(xiàn)場費用 3.媒體選擇 4、樣板房裝修 5.銷售回款 主要控制銷售折扣店、回款周期，由銷售前臺負(fù)責(zé)，財務(wù)進(jìn)行監(jiān)督。6.銷售補充條款及承諾 (1)承諾的給出：制作樓書承諾分類，由營銷

15、部負(fù)責(zé)，設(shè)計、工程監(jiān)督。(2)設(shè)計變更與承諾：變更審批與知會制度承諾變更，設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售、工程協(xié)助。7.客戶交房 重點關(guān)注交房日期、保修期、質(zhì)量補償，晚交房原因分類處理，與施工隊洽商延長保修期交房驗收協(xié)議，由客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)，銷售前臺、物業(yè)公司協(xié)作。8.其他 中介費、與銷售相關(guān)的其他費用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計洽商變更費），要求嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行，由主管副總負(fù)責(zé)。七、工程預(yù)決算環(huán)節(jié)工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實際操作。1.乙方預(yù)算 主要關(guān)注乙方預(yù)算內(nèi)容的審查

16、。先由造價比例大的項目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。注意報價拆分、施工方法、報價及招標(biāo)方法不同會影響成本的問題。審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計部協(xié)助。2.鋼筋用量的核實 控制什么：施工圖中的鋼筋用量；洽商、變更的鋼筋用量。怎么控制：選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價咨詢公司進(jìn)行鋼筋量計算工作。誰來控制：財務(wù)部、審算部與主管副總負(fù)責(zé)確定工程造價咨詢公司；審算部專人負(fù)責(zé)抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼筋用量，計算工作，工程造價咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況，審算部經(jīng)理監(jiān)督。3.價差的調(diào)整 主要是三方面：材料價差；人工價差；費用價差。要求嚴(yán)格執(zhí)行合同

17、中價差調(diào)整辦法及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況當(dāng)價格出現(xiàn)異常波動時，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對策。審算部材料組與預(yù)算工程師負(fù)責(zé)。4.洽商、變更的費用控制 控制什么：圖紙審核；因市場因素甲方對圖紙的修改；現(xiàn)場簽證。怎么控制：工程部項目部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負(fù)責(zé)制監(jiān)理公司審圖施工單位審圖，甲方對圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟比較。誰來控制：現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費用的原因和責(zé)任：設(shè)計部負(fù)責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核；工程部負(fù)責(zé)其他專業(yè)圖紙的審核；工程項目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場簽證的監(jiān)控；審算部負(fù)責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性（負(fù)洽商）及經(jīng)濟性。5.違約與索賠 八、期間費用 期間費用主要有財

18、務(wù)、人工、行政三塊費用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。財務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費用支出情況。1.財務(wù)費用 2.人工費用 包括薪金；崗位津貼；出差補助；加班補助及其他費用；獎金（含即時獎金）?？梢罁?jù)總部人事部有關(guān)規(guī)定確定工資總額，依據(jù)國家和公司有關(guān)規(guī)定確定加班補助及其他費用與出差補助；依據(jù)公司獎優(yōu)懲劣的政策確定獎金額。由財務(wù)部負(fù)責(zé)。3.行政管理費用九、物業(yè)管理成本 地產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損補貼三個方面。客戶服務(wù)中心擔(dān)負(fù)著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系，防止因權(quán)責(zé)不清帶來的額外成本。1.委托物業(yè)管理