全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))課件

1、全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))一、全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理一、全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理二、物業(yè)管理責(zé)任在業(yè)主二、物業(yè)管理責(zé)任在業(yè)主三、物業(yè)管理中的常見問題三、物業(yè)管理中的常見問題四、如何解決物業(yè)管理糾紛四、如何解決物業(yè)管理糾紛全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))一、全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理（一）物業(yè)管理的概念（一）物業(yè)管理的概念1. 最早的官方提法提法：城市新建住宅小區(qū)管理辦法（建設(shè)部33號令） 第二條第二條：“本辦法所稱住宅小區(qū)管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治?！?

2、第四條第四條：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理?！比嬲_理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))一、全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理2.物業(yè)管理?xiàng)l例的提法提法 第二條：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。”全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))一、全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理3.物權(quán)法的說法說法 第81條：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企

3、業(yè)或者其他管理人管理?！?第82條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！比嬲_理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))一、全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理 注意：物業(yè)管理始終沒有定義，即其內(nèi)涵與外延不清導(dǎo)致定位不準(zhǔn)。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))一、全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理 現(xiàn)階段，我們把社會化、專業(yè)化、市場化的房屋管理現(xiàn)階段，我們把社會化、專業(yè)化、市場化的房屋管理模式稱為物業(yè)管理。模式稱為物業(yè)管理。 物業(yè)管理是以物為對象，以人為核心，以社會效益、物業(yè)管理是以物為對象，以人為核心，以社

4、會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一為目標(biāo)的管理、經(jīng)營和服經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一為目標(biāo)的管理、經(jīng)營和服務(wù)工作，將管理和經(jīng)營寓于服務(wù)之中，通過服務(wù)體現(xiàn)務(wù)工作，將管理和經(jīng)營寓于服務(wù)之中，通過服務(wù)體現(xiàn)體現(xiàn)管理和經(jīng)營。體現(xiàn)管理和經(jīng)營。 物業(yè)管理的實(shí)現(xiàn)是委托與有償物業(yè)管理的實(shí)現(xiàn)是委托與有償全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))一、全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理（二）當(dāng)前最主要的問題是全社會對物業(yè)管理全面、正確的理（二）當(dāng)前最主要的問題是全社會對物業(yè)管理全面、正確的理解與認(rèn)識不到位解與認(rèn)識不到位 1.二個(gè)錯(cuò)誤傾向 我來管你物業(yè)公司角度 業(yè)主至上業(yè)主角度 2.政府職能轉(zhuǎn)變中的新問題全面正

5、確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))一、全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理 行政許可法下的政府職能的準(zhǔn)確定位尚有待進(jìn)一步研究和實(shí)踐。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))一、全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理（三）物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)（三）物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn) 1.物業(yè)管理的目的（1 1）以物業(yè)為對象）以物業(yè)為對象沒有物業(yè)就沒有物業(yè)管理沒有物業(yè)就沒有物業(yè)管理 確保功能的正常使用與完好；保值增值。 建筑物生命周期介紹。 全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))一、全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理（2）以人為核心以人為核心物為人用的要求物為人用的要求

6、創(chuàng)造和提供安全、舒適、文明、和諧的生活工作環(huán)境與創(chuàng)造和提供安全、舒適、文明、和諧的生活工作環(huán)境與秩序，滿足不同住用人全方位、多層次的需求。秩序，滿足不同住用人全方位、多層次的需求。 人對居住的不同層次的需求人對居住的不同層次的需求: : 1 1）住面積）住面積溫飽社會的基本要求溫飽社會的基本要求 2 2）住功能）住功能小康社會的硬件要求小康社會的硬件要求 3 3）住環(huán)境）住環(huán)境小康社會的硬、軟件要求小康社會的硬、軟件要求 4 4）住服務(wù)）住服務(wù)小康社會的軟、硬件要求小康社會的軟、硬件要求 5 5）住品位）住品位后小康時(shí)代的追求后小康時(shí)代的追求 環(huán)境與秩序管理的基本要求環(huán)境與秩序管理的基本要求:

7、 :安全、安靜、安逸安全、安靜、安逸 現(xiàn)階段主要努力方向全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))一、全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理（3）社會責(zé)任社會責(zé)任 社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一及做到同步增長。注意處理： 1）如何處理三個(gè)效益的聯(lián)系與關(guān)系，誰為主（學(xué)生 政治掛帥、以學(xué)為主、身體第一）； 2）物業(yè)管理企業(yè)的社會責(zé)任與權(quán)利的某種不對稱現(xiàn) 象； 3）業(yè)主整體利益的要求和個(gè)別業(yè)主利益訴求的不對 等情況。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))一、全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理2. 物業(yè)管理的性質(zhì)（1）社會化 雙向含義，物業(yè)公司到社會上尋找物業(yè)，業(yè)主到社

8、會上選聘物業(yè)公司。（2）專業(yè)化 指專門的機(jī)構(gòu)，人員，設(shè)施技術(shù)等。（3）市場化 指企業(yè)化、經(jīng)營型。提供的產(chǎn)品是勞動服務(wù)、技術(shù)服務(wù)、管理服務(wù)，提供的方式是有償。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))一、全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理3. 物業(yè)管理行業(yè)的自身特點(diǎn)(1)(1)不僅是勞務(wù)密集型行業(yè)，更是管理密集型行業(yè)，未不僅是勞務(wù)密集型行業(yè)，更是管理密集型行業(yè)，未來還將是技術(shù)密集型行業(yè)。來還將是技術(shù)密集型行業(yè)。物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)的聯(lián)系與區(qū)別物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)的聯(lián)系與區(qū)別 物業(yè)管理的三個(gè)層次： a）物業(yè)的基本管理服務(wù)； b）物業(yè)的資產(chǎn)管理； c）物業(yè)的投資組合管理。全面正確理解與認(rèn)識

9、物業(yè)管理(清華大學(xué))一、全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理基本管理服務(wù)的三個(gè)檔次： a）保障型：保障型：適用于經(jīng)濟(jì)適用房、舊有公房，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)低（目前執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)）； b）服務(wù)型：服務(wù)型：適用于商品房，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于保障型，收費(fèi)以政府指導(dǎo)價(jià)為基礎(chǔ)，參考物業(yè)檔次協(xié)商確定； c）享受型享受型：適用于高檔商品房，收費(fèi)為市場調(diào)節(jié)價(jià)。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))一、全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理物業(yè)管理重在對各類物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)；物業(yè)管理重在對各類物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)； 物業(yè)管理服務(wù)的對象包括人和物：人和物：a）物業(yè)管理的服務(wù)對象包括全社會各行各

10、業(yè)、各個(gè)階層的人。 （黨政軍民學(xué)、工農(nóng)兵學(xué)商、男女老少幼）b）從物的角度，科技的最新發(fā)展首先會應(yīng)用于人們生活的各個(gè)方 面。物業(yè)管理的具體工作內(nèi)容很復(fù)雜。 無論哪類管理，都是通過服務(wù)來體現(xiàn)的。管理本身就是服務(wù)，無論哪類管理，都是通過服務(wù)來體現(xiàn)的。管理本身就是服務(wù)，服務(wù)需要管理。服務(wù)需要管理。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))一、全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理（2 2）全天候、不間斷的管理服務(wù)工作）全天候、不間斷的管理服務(wù)工作 物業(yè)管理一旦開始，就不能停頓。在時(shí)間上是不能有間斷點(diǎn)的。 容易出現(xiàn)間斷點(diǎn)的時(shí)刻：a）雙方進(jìn)入法律訴訟時(shí)期b）物業(yè)服務(wù)合同到期到再次選聘之間 后合同

11、義務(wù)后合同義務(wù)全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))一、全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理（3 3）銷售環(huán)節(jié)提前）銷售環(huán)節(jié)提前 市場化的物業(yè)管理，其本質(zhì)是一種商品的生產(chǎn)和提供。物業(yè)管理公司提供的產(chǎn)品是管理服務(wù)和勞務(wù)服務(wù)，廣大住用人是這種產(chǎn)品的消費(fèi)使用者。 生產(chǎn) 銷售 消費(fèi)全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))一、全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理（4 4）產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費(fèi)使用同時(shí)產(chǎn)生和結(jié)束）產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費(fèi)使用同時(shí)產(chǎn)生和結(jié)束 物業(yè)管理的生產(chǎn)環(huán)節(jié)和消費(fèi)環(huán)節(jié)具有和一般產(chǎn)品（包括其他服務(wù)行業(yè)）不同的一個(gè)突出特點(diǎn)：即物業(yè)管理的生產(chǎn)與消費(fèi)是同時(shí)產(chǎn)生、即時(shí)消費(fèi)。 由于物

12、業(yè)管理生產(chǎn)和消費(fèi)是同時(shí)產(chǎn)生和結(jié)束，導(dǎo)致物業(yè)管理提供的管理服務(wù)缺少質(zhì)量檢驗(yàn)缺少質(zhì)量檢驗(yàn)這一至關(guān)重要的步驟，無法剔除“廢品”。這是不應(yīng)該的，但也是正常的。生產(chǎn)生產(chǎn)消費(fèi)消費(fèi)銷售銷售全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))一、全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理（5 5）物業(yè)管理服務(wù)提供者直接面對全體住用人）物業(yè)管理服務(wù)提供者直接面對全體住用人 物業(yè)管理公司的每一個(gè)員工直接面對廣大住用人。物物業(yè)管理公司的每一個(gè)員工直接面對廣大住用人。物業(yè)管理服務(wù)的這一特征決定了員工的基本素質(zhì)與即時(shí)業(yè)管理服務(wù)的這一特征決定了員工的基本素質(zhì)與即時(shí)表現(xiàn)會直接影響到所提供的服務(wù)的質(zhì)量。表現(xiàn)會直接影響到所提供的服

13、務(wù)的質(zhì)量。1 1）服務(wù)的最高境界是滿足服務(wù)對象的）服務(wù)的最高境界是滿足服務(wù)對象的“心理需求心理需求”2 2）員工的基本心態(tài)是搞好管理服務(wù)的基礎(chǔ)）員工的基本心態(tài)是搞好管理服務(wù)的基礎(chǔ)3 3）調(diào)整員工的情緒是物業(yè)管理公司各級領(lǐng)導(dǎo)者日常管理工作的重點(diǎn)）調(diào)整員工的情緒是物業(yè)管理公司各級領(lǐng)導(dǎo)者日常管理工作的重點(diǎn)4 4）廣大住用人對員工的尊重、理解是必要的）廣大住用人對員工的尊重、理解是必要的全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))一、全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理全面正確理解和認(rèn)識物業(yè)管理（6 6）服務(wù)質(zhì)量與價(jià)格之間的彈性關(guān)系）服務(wù)質(zhì)量與價(jià)格之間的彈性關(guān)系一般產(chǎn)品的性價(jià)比是剛性或者半剛性的；物業(yè)管理服務(wù)的性價(jià)比

14、是一般產(chǎn)品的性價(jià)比是剛性或者半剛性的；物業(yè)管理服務(wù)的性價(jià)比是彈性的。彈性的。物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)內(nèi)容分為兩種：物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)內(nèi)容分為兩種： 一種是常規(guī)的公共服務(wù)，根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)在一定的范圍內(nèi)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量浮動或雙方協(xié)商定價(jià)； 另一種是不限價(jià)的專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)，這類服務(wù)一般是根據(jù)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)方式的不同由業(yè)主和物業(yè)管理公司協(xié)商定價(jià)。在物業(yè)服務(wù)合同洽談期間，對基本價(jià)格的準(zhǔn)確把握始終是業(yè)主與物在物業(yè)服務(wù)合同洽談期間，對基本價(jià)格的準(zhǔn)確把握始終是業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方協(xié)商的重點(diǎn)與難點(diǎn)。業(yè)管理公司雙方協(xié)商的重點(diǎn)與難點(diǎn)。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))二、物業(yè)管理責(zé)任在業(yè)主二、物業(yè)管理責(zé)任在業(yè)

15、主 （一）（一） 業(yè)主與使用人業(yè)主與使用人 （二）（二） 業(yè)主大會業(yè)主大會 （三）（三） 業(yè)主委員會業(yè)主委員會 （四）（四） 管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))1. 1. 業(yè)主與使用人的概念業(yè)主與使用人的概念2. 2. 業(yè)主的三個(gè)層次業(yè)主的三個(gè)層次3. 3. 業(yè)主要具備的三種意識業(yè)主要具備的三種意識（一） 業(yè)主與使用人全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) 1. 1. 業(yè)主與使用人的概念業(yè)主與使用人的概念 (1 (1）什么是業(yè)主）什么是業(yè)主 業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人，即土地使用權(quán)和房屋所有業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人，即土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)人，是所

16、擁有物業(yè)的主人權(quán)人，是所擁有物業(yè)的主人 (2(2）什么是使用人）什么是使用人 使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)但通過某種形式使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)但通過某種形式（如家庭關(guān)系和簽訂租賃合同等）而獲得物業(yè)使用權(quán)并（如家庭關(guān)系和簽訂租賃合同等）而獲得物業(yè)使用權(quán)并實(shí)際使用該物業(yè)的人。實(shí)際使用該物業(yè)的人。 (3(3）業(yè)主與使用人的區(qū)別）業(yè)主與使用人的區(qū)別全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))2. 2. 業(yè)主的三個(gè)層次業(yè)主的三個(gè)層次 （1 1）單個(gè)業(yè)主）單個(gè)業(yè)主 指產(chǎn)權(quán)多元化情況下的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)人指產(chǎn)權(quán)多元化情況下的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)人 （2 2）業(yè)主大會）業(yè)主大會全體業(yè)主全體業(yè)主 由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是區(qū)

17、域內(nèi)物業(yè)管由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)。理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)。 （3 3）業(yè)主委員會）業(yè)主委員會 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并向業(yè)主大會負(fù)責(zé)。舉產(chǎn)生，并向業(yè)主大會負(fù)責(zé)。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))3. 3. 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識業(yè)主應(yīng)具備的三種意識 業(yè)主要具備權(quán)利意識、自治意識、自業(yè)主要具備權(quán)利意識、自治意識、自律意識律意識 (1)(1)權(quán)利意識權(quán)利意識 1 )1 )有何權(quán)利（及相應(yīng)義務(wù)）有何權(quán)利（及相應(yīng)義務(wù)） 2 )2 )如何行使權(quán)利如何行使

18、權(quán)利 3 )3 )怎樣維權(quán)怎樣維權(quán)全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) 3. 3. 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識業(yè)主應(yīng)具備的三種意識 （1 1）權(quán)利意識）權(quán)利意識 1)1)有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù)有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù)單個(gè)業(yè)主的權(quán)利成員權(quán)（包括義務(wù)）單個(gè)業(yè)主的權(quán)利成員權(quán)（包括義務(wù)） 知情權(quán)知情權(quán) 行使權(quán)力的前提行使權(quán)力的前提 參與權(quán)參與權(quán) 行使權(quán)力的基礎(chǔ)行使權(quán)力的基礎(chǔ) * *選擇權(quán)選擇權(quán) 行使權(quán)力的關(guān)鍵行使權(quán)力的關(guān)鍵 監(jiān)督權(quán)監(jiān)督權(quán) 行使權(quán)力的保障行使權(quán)力的保障全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) 3. 3. 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識業(yè)主應(yīng)具備的三種意識* *選擇權(quán)的含義選擇權(quán)的含義 表明你的選擇表明你的選擇 意

19、味你將接受選擇結(jié)果，即大多數(shù)人的選擇意味你將接受選擇結(jié)果，即大多數(shù)人的選擇 選擇的代價(jià)的承受選擇的代價(jià)的承受全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) 3. 3. 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識業(yè)主應(yīng)具備的三種意識 （1 1）權(quán)利意識）權(quán)利意識 1)1)有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù)有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù)業(yè)主大會的權(quán)利業(yè)主大會的權(quán)利 決定權(quán)決定權(quán) 物業(yè)管理的一切重大事項(xiàng)由業(yè)主大會決定物業(yè)管理的一切重大事項(xiàng)由業(yè)主大會決定業(yè)主委員會的權(quán)利業(yè)主委員會的權(quán)利 執(zhí)行權(quán)執(zhí)行權(quán) 注意：大多數(shù)人的命運(yùn)不能由少數(shù)人決定注意：大多數(shù)人的命運(yùn)不能由少數(shù)人決定全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) 3. 3. 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識業(yè)主應(yīng)具備的三種

20、意識 （1 1）權(quán)利意識）權(quán)利意識 1)1)有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù)有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù)履行管理不動產(chǎn)的義務(wù)履行管理不動產(chǎn)的義務(wù)承擔(dān)管理費(fèi)用的比例承擔(dān)管理費(fèi)用的比例承擔(dān)管理費(fèi)用的義務(wù)，決定于所有權(quán)的歸屬，而不決承擔(dān)管理費(fèi)用的義務(wù)，決定于所有權(quán)的歸屬，而不決定于業(yè)主是否使用不動產(chǎn)定于業(yè)主是否使用不動產(chǎn)承擔(dān)因不動產(chǎn)造成的損失和各種風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)因不動產(chǎn)造成的損失和各種風(fēng)險(xiǎn)如懸掛物的墜落造成他人傷害如懸掛物的墜落造成他人傷害全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) 3. 3. 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識業(yè)主應(yīng)具備的三種意識 （1 1）權(quán)利意識）權(quán)利意識 2 2 ) )如何行使權(quán)利民主如何行使權(quán)利民主不僅僅是工作作風(fēng)、工作

21、方法，民主是現(xiàn)代社不僅僅是工作作風(fēng)、工作方法，民主是現(xiàn)代社會的基本制度之一會的基本制度之一民主的程序，即游戲規(guī)則民主的程序，即游戲規(guī)則民主需實(shí)踐、提高民主需實(shí)踐、提高民主的代價(jià)民主的代價(jià)全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) 3. 3. 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識業(yè)主應(yīng)具備的三種意識3 3) )怎樣維護(hù)權(quán)益合法怎樣維護(hù)權(quán)益合法 理性的維權(quán)意識，合法的維權(quán)途徑、手段，寬容理性的維權(quán)意識，合法的維權(quán)途徑、手段，寬容和諒解的維權(quán)心態(tài)。和諒解的維權(quán)心態(tài)。 * *注意：不要打錯(cuò)板子，有理也不能攪三分。注意：不要打錯(cuò)板子，有理也不能攪三分。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) 3. 3. 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識

22、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識 （2 2）自治意識）自治意識 1 )1 )“權(quán)在業(yè)主權(quán)在業(yè)主” 這個(gè)業(yè)主是指全體業(yè)主。這是自治的體現(xiàn)這個(gè)業(yè)主是指全體業(yè)主。這是自治的體現(xiàn) 2 )2 )付費(fèi)的概念付費(fèi)的概念 這是自治的必要條件這是自治的必要條件 3 )3 )自治的途徑自治的途徑 群體中集體思想的歸納、表達(dá)與實(shí)施群體中集體思想的歸納、表達(dá)與實(shí)施全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) 3. 3. 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識業(yè)主應(yīng)具備的三種意識 （3 3）自律意識）自律意識自律的內(nèi)涵自律的內(nèi)涵自律的實(shí)質(zhì)是對權(quán)力的約束，即所有權(quán)的行使受自律的實(shí)質(zhì)是對權(quán)力的約束，即所有權(quán)的行使受社會公共利益和他人利益的約束社會公共利益和他

23、人利益的約束社會公共利益的約束主要體現(xiàn)在法律法規(guī)的要求社會公共利益的約束主要體現(xiàn)在法律法規(guī)的要求他人利益的約束主要體現(xiàn)在管理規(guī)約的規(guī)定他人利益的約束主要體現(xiàn)在管理規(guī)約的規(guī)定全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) 3. 3. 業(yè)主應(yīng)具備的三種意識業(yè)主應(yīng)具備的三種意識 （3 3）自律意識）自律意識自律的內(nèi)涵自律的內(nèi)涵1 )1 )自律是現(xiàn)代民主社會的基本要求自律是現(xiàn)代民主社會的基本要求2 )2 )自律最本質(zhì)的是界定和諧社會個(gè)人自由與自我約束自律最本質(zhì)的是界定和諧社會個(gè)人自由與自我約束的邊界，尊重他人的自由。的邊界，尊重他人的自由。3 )3 )三條原則：三條原則： 不違法（倫理底線）、顧全大局、少數(shù)服

24、從多數(shù)不違法（倫理底線）、顧全大局、少數(shù)服從多數(shù) * *注意與錯(cuò)誤服從真理的區(qū)別注意與錯(cuò)誤服從真理的區(qū)別全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))( (二二) ) 業(yè)主大會業(yè)主大會1. 1. 業(yè)主大會的職責(zé)業(yè)主大會的職責(zé)2. 2. 業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議3. 3. 業(yè)主大會會議的召開業(yè)主大會會議的召開全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) 1 1. . 業(yè)主大會的職責(zé)業(yè)主大會的職責(zé) (1) (1)業(yè)主大會的成立業(yè)主大會的成立 業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決

25、定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) 1 1. . 業(yè)主大會的職責(zé)業(yè)主大會的職責(zé) (2) (2)業(yè)主大會的定位業(yè)主大會的定位 業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)，代最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。理活動中的合法權(quán)益

26、。 全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))(3)(3)下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： 1) 制定和修改制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； 2) 制定和修改制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； 3) 選舉選舉業(yè)主委員會或者更換更換業(yè)主委員會成員； 4) 選聘、解聘選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； 5) 籌集和使用籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； 6) 改建、重建改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； 7) 有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 1 1. . 業(yè)主大會的職責(zé)業(yè)主大會的職責(zé)全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))2. 2. 業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議 業(yè)主大會會議

27、分為首次業(yè)主大會會議、定期業(yè)主大會會議分為首次業(yè)主大會會議、定期會議和臨時(shí)會議三種。會議和臨時(shí)會議三種。 （1 1）首次業(yè)主大會會議）首次業(yè)主大會會議 物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例對首次業(yè)主大會會議的規(guī)對首次業(yè)主大會會議的規(guī)定：定： 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主道辦事處的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。委員會。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))2. 2. 業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議 （1 1）首次業(yè)主大會會議

28、）首次業(yè)主大會會議 根據(jù)根據(jù)業(yè)主大會規(guī)程業(yè)主大會規(guī)程的規(guī)定，業(yè)主大會籌備組要做好的規(guī)定，業(yè)主大會籌備組要做好4 4項(xiàng)籌備工作：項(xiàng)籌備工作： 1 1） 確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； 2 2）參照政府主管部門制定的示范文本，擬定）參照政府主管部門制定的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則 （草案）和（草案）和管理規(guī)約管理規(guī)約（草案）；（草案）； 3 3） 確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù) 4 4） 確定業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法及名單。確定業(yè)主委員

29、會候選人產(chǎn)生辦法及名單。 籌備組應(yīng)當(dāng)在成立之日起籌備組應(yīng)當(dāng)在成立之日起3030日內(nèi)組織召開首次業(yè)主代表大會。日內(nèi)組織召開首次業(yè)主代表大會。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))2. 2. 業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議 （1 1）首次業(yè)主大會會議）首次業(yè)主大會會議會議內(nèi)容：會議內(nèi)容：1 1）匯報(bào)籌備工作情況）匯報(bào)籌備工作情況2 2）通過）通過業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則和和管理規(guī)約管理規(guī)約3 3）選舉業(yè)主委員會）選舉業(yè)主委員會4 4）聽取并審議物業(yè)管理公司工作匯報(bào)和財(cái)務(wù)決算）聽取并審議物業(yè)管理公司工作匯報(bào)和財(cái)務(wù)決算5 5）決定是否續(xù)聘原物業(yè)管理公司）決定是否續(xù)聘原物業(yè)管理公司全面正確理解與認(rèn)識物

30、業(yè)管理(清華大學(xué))2. 2. 業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議 首次業(yè)主大會會議通過首次業(yè)主大會會議通過業(yè)主大會業(yè)主大會議事規(guī)則議事規(guī)則后，定期會議和臨時(shí)會議的后，定期會議和臨時(shí)會議的運(yùn)作方式就由運(yùn)作方式就由議事規(guī)則議事規(guī)則來決定。來決定。 全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))2. 2. 業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議（2 2）定期會議）定期會議 ( (一般每年召開一次一般每年召開一次) ) 主要內(nèi)容有：主要內(nèi)容有： 1 1）聽取業(yè)主委員會的工作報(bào)告）聽取業(yè)主委員會的工作報(bào)告 2 2）業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約管理規(guī)約、業(yè)主委員會業(yè)主委員會 章程章程等文件的審議與修訂；等文件的審議與修訂；

31、 3 3）決定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘；）決定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘； 4 4）專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定；）專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定； 5 5）業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減；）業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減； 6 6）決定有關(guān)業(yè)主共同利益的其他事項(xiàng)。）決定有關(guān)業(yè)主共同利益的其他事項(xiàng)。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))2. 2. 業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議 （3 3）臨時(shí)會議）臨時(shí)會議 業(yè)主大會規(guī)程業(yè)主大會規(guī)程規(guī)定，有下列情況之一，業(yè)主委規(guī)定，有下列情況之一，業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：員會召開業(yè)主大會臨時(shí)會議： 1 1）20%20%以上業(yè)主提議；以上業(yè)

32、主提議； 2 2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的； 3 3）業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 臨時(shí)會議一般是一事一議。臨時(shí)會議一般是一事一議。 全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))2. 2. 業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議 （4 4）關(guān)于業(yè)主大會會議）關(guān)于業(yè)主大會會議 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/21/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方為有效。以上投票權(quán)的業(yè)主參加方為有效。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委

33、員會。會議內(nèi)容必須與物業(yè)管理相關(guān)的居民委員會。會議內(nèi)容必須與物業(yè)管理有關(guān)。有關(guān)。 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作書面記業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。錄并存檔。 全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) （1 1）會議方式）會議方式 業(yè)主大會會議采用兩種形式：業(yè)主大會會議采用兩種形式： 集體討論：容易達(dá)成統(tǒng)一意見，但集體討論：容易達(dá)成統(tǒng)一意見，但需要業(yè)主有一致的時(shí)間，需要場地，成本價(jià)需要業(yè)主有一致的時(shí)間，需要場地，成本價(jià)高高 書面征求意見：容易組織，成本低，書面征求意見：容易組織，成本低，但不容易達(dá)成一致理解和決定。但不容易達(dá)成一致理解和決定。3. 3. 業(yè)主大會會議的召開業(yè)主大會

34、會議的召開全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) （1 1）會議方式）會議方式 業(yè)主大會會議有兩種類型：全體大會和代表會議業(yè)主大會會議有兩種類型：全體大會和代表會議 如果采用代表會議形式，則代表的投票權(quán)是一個(gè)重如果采用代表會議形式，則代表的投票權(quán)是一個(gè)重要的問題：要的問題： 全權(quán)代表其所代表的業(yè)主行使投票權(quán)；全權(quán)代表其所代表的業(yè)主行使投票權(quán)； 僅能行使自己原有的代表權(quán)（扮演聯(lián)系人的角僅能行使自己原有的代表權(quán)（扮演聯(lián)系人的角色）色） 3. 3. 業(yè)主大會會議的召開業(yè)主大會會議的召開全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) （1 1）會議方式）會議方式兩種投票權(quán)的討論：兩種投票權(quán)的討論： 原則上要求

35、每一位業(yè)主親自參與投票。原則上要求每一位業(yè)主親自參與投票。 物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：如果業(yè)主充分信任選出的代表，規(guī)定：如果業(yè)主充分信任選出的代表，他們完全可以通過授權(quán)讓代表獲得投票權(quán)。他們完全可以通過授權(quán)讓代表獲得投票權(quán)。 業(yè)主大會規(guī)程業(yè)主大會規(guī)程中對代表權(quán)限明確定為上述第二種方式，中對代表權(quán)限明確定為上述第二種方式，即僅能行使自己原有的代表權(quán)。第十六條規(guī)定：可以按幢、單元、即僅能行使自己原有的代表權(quán)。第十六條規(guī)定：可以按幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)在大會召開前在大會召開前3 3日，就大會擬

36、討論事項(xiàng)向其所代表的所有業(yè)主征求日，就大會擬討論事項(xiàng)向其所代表的所有業(yè)主征求意見并投票，最后由代表如實(shí)向業(yè)主大會反映投票情況。意見并投票，最后由代表如實(shí)向業(yè)主大會反映投票情況。 3. 3. 業(yè)主大會會議的召開業(yè)主大會會議的召開全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) （1 1）會議方式）會議方式兩種投票權(quán)的討論：兩種投票權(quán)的討論： 在實(shí)際操作中，為了減少爭議，降低投票成在實(shí)際操作中，為了減少爭議，降低投票成本，可以變通投票方式。一般事項(xiàng)由代表決定，重本，可以變通投票方式。一般事項(xiàng)由代表決定，重大事項(xiàng)由全體業(yè)主決定。大事項(xiàng)由全體業(yè)主決定。 在在業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則中，對一般事項(xiàng)和中，對

37、一般事項(xiàng)和重大事項(xiàng)進(jìn)行界定。重大事項(xiàng)進(jìn)行界定。 重大事項(xiàng)：制定和修改重大事項(xiàng)：制定和修改管理規(guī)約管理規(guī)約、業(yè)主大會業(yè)主大會議事規(guī)則議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、選舉和更換業(yè)委會、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、選舉和更換業(yè)委會成員、專項(xiàng)維修基金的使用和續(xù)籌方案。成員、專項(xiàng)維修基金的使用和續(xù)籌方案。3. 3. 業(yè)主大會會議的召開業(yè)主大會會議的召開全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) （2 2）投票權(quán)）投票權(quán) 業(yè)主在其他業(yè)主大會會議上的投票權(quán)由業(yè)主在其他業(yè)主大會會議上的投票權(quán)由業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則約定。約定。 投票權(quán)的確定原則：投票權(quán)的確定原則：“效率優(yōu)先，兼顧公效率優(yōu)先，兼顧公平平”，

38、不應(yīng)采用復(fù)雜的確定方式，從而增加會，不應(yīng)采用復(fù)雜的確定方式，從而增加會議的運(yùn)行成本。議的運(yùn)行成本。 3. 3. 業(yè)主大會會議的召開業(yè)主大會會議的召開全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))3. 3. 業(yè)主大會會議的召開業(yè)主大會會議的召開 （2 2）投票權(quán)）投票權(quán) 業(yè)主人數(shù)、專有部分面積與建筑物總面積之比業(yè)主人數(shù)、專有部分面積與建筑物總面積之比 業(yè)主大會作出的決定，必須由雙業(yè)主大會作出的決定，必須由雙2/32/3和雙和雙1/21/2以上同意。以上同意。 對于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改對于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，必須經(jīng)專有部分占建、

39、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積建筑物總面積2/32/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/32/3以上的業(yè)主同以上的業(yè)主同意。意。 決定其余事項(xiàng)必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)決定其余事項(xiàng)必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)以上的業(yè)主同意。的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)以上的業(yè)主同意。 全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))3. 3. 業(yè)主大會會議的召開業(yè)主大會會議的召開 業(yè)主大會的決定對所有業(yè)主都具有約束力。業(yè)主大會的決定對所有業(yè)主都具有約束力。 大會的決定應(yīng)該以書面形式在小區(qū)內(nèi)及時(shí)公告。大會的決定應(yīng)該以書面形式在小區(qū)內(nèi)及時(shí)公告。全面正確理解

40、與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))（三）（三） 業(yè)主委員會業(yè)主委員會1. 1. 業(yè)主委員會的基本概念業(yè)主委員會的基本概念2. 2. 業(yè)主委員會的組成業(yè)主委員會的組成3. 3. 業(yè)主委員會會議業(yè)主委員會會議4. 4. 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系5. 5. 業(yè)主委員會與居委會的關(guān)系業(yè)主委員會與居委會的關(guān)系6. 6. 業(yè)主委員會自身的建設(shè)業(yè)主委員會自身的建設(shè)全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) 1. 1. 業(yè)主委員會的基本概念業(yè)主委員會的基本概念 （1 1）業(yè)主委員會的性質(zhì)）業(yè)主委員會的性質(zhì) 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會

41、選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離，業(yè)主委員會向業(yè)主主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離，業(yè)主委員會向業(yè)主大會負(fù)責(zé)。大會負(fù)責(zé)。 業(yè)主委員會與地方人民政府、公安機(jī)關(guān)、居業(yè)主委員會與地方人民政府、公安機(jī)關(guān)、居委會有什么關(guān)系？委會有什么關(guān)系？全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) 1. 1. 業(yè)主委員會的基本概念業(yè)主委員會的基本概念 （2 2）業(yè)主委員會的宗旨）業(yè)主委員會的宗旨 宗旨是代表本物業(yè)的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自宗旨是代表本物業(yè)的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)合治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)合理、安

42、全地使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序、創(chuàng)造理、安全地使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。 （3 3）業(yè)主委員會的地位）業(yè)主委員會的地位 業(yè)主大會、業(yè)主委員會不僅是業(yè)主參與民主業(yè)主大會、業(yè)主委員會不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上講，還是業(yè)主實(shí)現(xiàn)民管理的組織形式，從根本上講，還是業(yè)主實(shí)現(xiàn)民主管理的組織形式。主管理的組織形式。 全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) 1. 1. 業(yè)主委員會的基本概念業(yè)主委員會的基本概念 （4 4）業(yè)主委員會的職責(zé)）業(yè)主委員會的職責(zé) 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、在業(yè)主大業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)

43、行機(jī)構(gòu)、在業(yè)主大會授權(quán)下進(jìn)行，并向其負(fù)責(zé)。它的主要職責(zé)如下：會授權(quán)下進(jìn)行，并向其負(fù)責(zé)。它的主要職責(zé)如下： 1 1）作為業(yè)主大會會議的召集人組織會議，向大會）作為業(yè)主大會會議的召集人組織會議，向大會報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況，做好會議記錄。報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況，做好會議記錄。 2 2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同。 全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) 1. 1. 業(yè)主委員會的基本概念業(yè)主委員會的基本概念3 3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履

44、行物業(yè)服務(wù)合同。和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。4 4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施，對違反公約規(guī)定的業(yè)主進(jìn)）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施，對違反公約規(guī)定的業(yè)主進(jìn)行制止和糾正。行制止和糾正。5 5）業(yè)主大會依法賦予的其他職責(zé)。）業(yè)主大會依法賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)，經(jīng)業(yè)主大會審核后，由業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)，經(jīng)業(yè)主大會審核后，由全體業(yè)主分擔(dān)。全體業(yè)主分擔(dān)。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))2. 2. 業(yè)主委員會的組成業(yè)主委員會的組成 （1 1）業(yè)主委員會的成立）業(yè)主委員會的成立 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。如果業(yè)主人數(shù)少且業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。如果業(yè)主人數(shù)少且未成立業(yè)主大會的，由業(yè)主

45、共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員未成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。會職責(zé)。 在首次業(yè)主大會會議前，業(yè)主大會籌備組應(yīng)確定委員在首次業(yè)主大會會議前，業(yè)主大會籌備組應(yīng)確定委員會候選人產(chǎn)生辦法及名單，并提交業(yè)主大會通過。會候選人產(chǎn)生辦法及名單，并提交業(yè)主大會通過。 業(yè)委會任期由業(yè)委會任期由業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則和和業(yè)主委員會業(yè)主委員會章程章程規(guī)定。規(guī)定。 業(yè)委會屆滿兩月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)委業(yè)委會屆滿兩月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)委會的換屆選舉。會的換屆選舉。 業(yè)委會一般由業(yè)委會一般由7 79 9人的單數(shù)組成。人的單數(shù)組成。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)

46、)2. 2. 業(yè)主委員會的組成業(yè)主委員會的組成 （2 2）業(yè)主委員會委員應(yīng)具備的條件）業(yè)主委員會委員應(yīng)具備的條件 業(yè)主委員會的委員應(yīng)當(dāng)具有下列條件：業(yè)主委員會的委員應(yīng)當(dāng)具有下列條件： 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主 遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī) 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù) 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力 具有一定的組織能力具有一定的組織能力 具備必要的工作時(shí)間具備必要的工作時(shí)間 業(yè)委會主任由

47、主要業(yè)主代表擔(dān)任。業(yè)委會主任由主要業(yè)主代表擔(dān)任。 全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) 3. 3. 業(yè)主委員會會議業(yè)主委員會會議 業(yè)委會會議的組織方式由業(yè)委會會議的組織方式由業(yè)主大會議事規(guī)業(yè)主大會議事規(guī)則則和和業(yè)主委員會章程業(yè)主委員會章程規(guī)定。規(guī)定。 經(jīng)經(jīng)1/31/3以上業(yè)委會委員提議或者主任認(rèn)為有必以上業(yè)委會委員提議或者主任認(rèn)為有必要，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會會議。要，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會會議。 業(yè)委會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員參與方有效，作出業(yè)委會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員參與方有效，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) 4. 4

48、. 業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系 業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是的關(guān)系。的關(guān)系。 業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是的的關(guān)系：關(guān)系： 一方面，業(yè)委會要聽取業(yè)主的意見，監(jiān)督物業(yè)服一方面，業(yè)委會要聽取業(yè)主的意見，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)；一方面，業(yè)委會也應(yīng)提醒和要求廣大業(yè)主履務(wù)企業(yè)；一方面，業(yè)委會也應(yīng)提醒和要求廣大業(yè)主履行義務(wù)，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。行義務(wù)，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的溝通工作。溝通工作。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) 5. 5.

49、業(yè)主委員會與居委會的關(guān)系業(yè)主委員會與居委會的關(guān)系 （1 1）居委會的任務(wù)（）居委會的任務(wù)（城市居民委員會組織法城市居民委員會組織法規(guī)定）規(guī)定） （2 2）居委會雖然定義為群眾性自治組織，實(shí)際上準(zhǔn)政府）居委會雖然定義為群眾性自治組織，實(shí)際上準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)，從事行政管理的行為。機(jī)構(gòu)，從事行政管理的行為。 （3 3）居委會與業(yè)主委員會之間存在指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系。）居委會與業(yè)主委員會之間存在指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系。（物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定）規(guī)定） （4 4）業(yè)主大會會議召開和會議決定應(yīng)當(dāng)通知居委會。配）業(yè)主大會會議召開和會議決定應(yīng)當(dāng)通知居委會。配合居委會，同公安機(jī)關(guān)一起協(xié)同管理好社區(qū)治安。合居委會，同公

50、安機(jī)關(guān)一起協(xié)同管理好社區(qū)治安。 （5 5）居委會和業(yè)委會的功能和人員組成存在交叉，它們）居委會和業(yè)委會的功能和人員組成存在交叉，它們未來的發(fā)展方向如何？未來的發(fā)展方向如何？ 全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué)) 6. 6. 業(yè)主委員會自身的建設(shè)業(yè)主委員會自身的建設(shè) 在強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建設(shè)和資質(zhì)管理時(shí)，卻忽略在強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建設(shè)和資質(zhì)管理時(shí)，卻忽略了業(yè)主委員會自身的建設(shè)。了業(yè)主委員會自身的建設(shè)。 業(yè)委會的建設(shè)實(shí)際上是業(yè)主自身素質(zhì)的培養(yǎng)，可從業(yè)委會的建設(shè)實(shí)際上是業(yè)主自身素質(zhì)的培養(yǎng)，可從下面三個(gè)方面入手：下面三個(gè)方面入手： (1)(1)進(jìn)行廣泛宣傳、教育，使群眾成為進(jìn)行廣泛宣傳、教育，使群眾

51、成為“成熟消費(fèi)成熟消費(fèi)者者” (2)(2)聘請主管部門、物業(yè)管理咨詢機(jī)構(gòu)的人員為業(yè)聘請主管部門、物業(yè)管理咨詢機(jī)構(gòu)的人員為業(yè)委會顧問，以提高業(yè)委會的水平。委會顧問，以提高業(yè)委會的水平。 (3)(3)組織業(yè)委會委員和主任參加培訓(xùn)活動。組織業(yè)委會委員和主任參加培訓(xùn)活動。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))（四）（四） 管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則1. 1. 管理規(guī)約管理規(guī)約2. 2. 業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))1. 1. 管理規(guī)約管理規(guī)約（1 1） 性質(zhì)性質(zhì) 管理規(guī)約，也稱物業(yè)管理公約，主要管理規(guī)約，也稱物業(yè)管理公約，主要對有關(guān)物

52、業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。它是一當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。它是一種公共契約，屬于協(xié)議、和約的性質(zhì)，對全種公共契約，屬于協(xié)議、和約的性質(zhì)，對全體業(yè)主具有約束力。體業(yè)主具有約束力。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))1. 1. 管理規(guī)約管理規(guī)約廣義的管理規(guī)約分類：廣義的管理規(guī)約分類：臨時(shí)管理規(guī)約臨時(shí)管理規(guī)約管理規(guī)約管理規(guī)約全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))1. 1. 管理規(guī)約管理規(guī)約（2 2）臨時(shí)管理規(guī)約）臨時(shí)管理規(guī)約 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售

53、物業(yè)之前，參照政建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，參照政府公布的示范文本，結(jié)合本物業(yè)管理小區(qū)的府公布的示范文本，結(jié)合本物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)際，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使實(shí)際，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。事項(xiàng)依法作出約定。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))1. 1. 管理規(guī)約管理規(guī)約（2 2）臨時(shí)管理規(guī)約）臨時(shí)管理規(guī)約 兩點(diǎn)注意兩點(diǎn)注意 充分體現(xiàn)了政府的責(zé)任，將臨時(shí)管理規(guī)約的制定充分體現(xiàn)了政府的責(zé)任，將臨時(shí)管理規(guī)約的制定作為

54、物業(yè)管理的一項(xiàng)基本制度給以確定作為物業(yè)管理的一項(xiàng)基本制度給以確定 業(yè)主的承諾業(yè)主的承諾全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))1. 1. 管理規(guī)約管理規(guī)約（2 2）臨時(shí)管理規(guī)約）臨時(shí)管理規(guī)約臨時(shí)管理規(guī)約是臨時(shí)性質(zhì)的，待首臨時(shí)管理規(guī)約是臨時(shí)性質(zhì)的，待首次業(yè)主大會通過管理規(guī)約后即失效。次業(yè)主大會通過管理規(guī)約后即失效。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))1. 1. 管理規(guī)約管理規(guī)約（3 3）管理規(guī)約）管理規(guī)約 在籌備首次業(yè)主大會過程中，業(yè)主在籌備首次業(yè)主大會過程中，業(yè)主大會籌備組應(yīng)根據(jù)政府主管部門制定的大會籌備組應(yīng)根據(jù)政府主管部門制定的示范文本，結(jié)合本物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)際，示范文本，結(jié)合本物業(yè)管理小區(qū)

55、的實(shí)際，在聽取廣大業(yè)主意見建議的基礎(chǔ)上擬定在聽取廣大業(yè)主意見建議的基礎(chǔ)上擬定管理規(guī)約管理規(guī)約（草案），交由首次業(yè)主（草案），交由首次業(yè)主大會會議討論表決。大會會議討論表決。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))1. 1. 管理規(guī)約管理規(guī)約（3 3）管理規(guī)約）管理規(guī)約 首次業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約首次業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約在使用過程中可能有不完善的地方，以在使用過程中可能有不完善的地方，以后的業(yè)主大會可能需要對管理規(guī)約進(jìn)行后的業(yè)主大會可能需要對管理規(guī)約進(jìn)行修訂。修訂。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))1. 1. 管理規(guī)約管理規(guī)約（4 4）臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的區(qū)別）臨時(shí)管理規(guī)約和管理

56、規(guī)約的區(qū)別 制定方不同制定方不同臨時(shí)管理規(guī)約臨時(shí)管理規(guī)約 建設(shè)單位制定建設(shè)單位制定管理規(guī)約業(yè)主大會制定管理規(guī)約業(yè)主大會制定 內(nèi)容側(cè)重不同內(nèi)容側(cè)重不同臨時(shí)管理規(guī)約臨時(shí)管理規(guī)約 無業(yè)主參與制定，不必考慮太無業(yè)主參與制定，不必考慮太多細(xì)節(jié)多細(xì)節(jié)管理規(guī)約內(nèi)容詳細(xì)管理規(guī)約內(nèi)容詳細(xì)全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))1. 1. 管理規(guī)約管理規(guī)約（4 4）臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的區(qū)別（續(xù)）臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的區(qū)別（續(xù)） 生效方式不同生效方式不同臨時(shí)管理規(guī)約物業(yè)買受人的書面承諾生效臨時(shí)管理規(guī)約物業(yè)買受人的書面承諾生效管理規(guī)約無需業(yè)主任何承諾管理規(guī)約無需業(yè)主任何承諾 適用階段不同適用階段不同臨時(shí)管理規(guī)約首

57、次業(yè)主大會會議通過管理規(guī)臨時(shí)管理規(guī)約首次業(yè)主大會會議通過管理規(guī)約之前約之前全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))2. 2. 業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則 業(yè)主大會議事規(guī)則經(jīng)過民主協(xié)商和表決業(yè)主大會議事規(guī)則經(jīng)過民主協(xié)商和表決通過，約定業(yè)主大會的議事方式、表決程通過，約定業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)。序、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))2. 2. 業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則制定原則：制定原則： 基于物業(yè)管理的“業(yè)主自治”全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))2. 2. 業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則兩點(diǎn)注意：兩點(diǎn)

58、注意：議事規(guī)則中的任何規(guī)定不得違反國家相關(guān)議事規(guī)則中的任何規(guī)定不得違反國家相關(guān)的法律法規(guī)的法律法規(guī)議事規(guī)則必須在首次業(yè)主大會上最先討論議事規(guī)則必須在首次業(yè)主大會上最先討論和通過，然后才能按此議事規(guī)則討論決定和通過，然后才能按此議事規(guī)則討論決定其他問題其他問題全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))三、物業(yè)管理中的一些具體問題三、物業(yè)管理中的一些具體問題全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))綠化道路和物業(yè)用房的歸屬 物權(quán)法第七十三條 ：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用

59、設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?原則上歸業(yè)主共同所有。 例外：屬城鎮(zhèn)公共道路出外，屬城鎮(zhèn)公共綠地，以及明示歸個(gè)人所有的綠地。 物業(yè)用房沒有例外，但法不溯前。全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))車庫、停車位歸屬 物權(quán)法第七十四條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其它場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。” 三個(gè)限制： 首先滿足業(yè)主的需要 車位僅指規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫 約定優(yōu)先全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))會所，人防工程歸屬物權(quán)法沒

60、有明確規(guī)定全面正確理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))住宅能否改變?yōu)榻?jīng)營性用房 原則上禁止。 如果改變，要經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 物權(quán)法第77條：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性住房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性住房的，除遵受法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！比嬲_理解與認(rèn)識物業(yè)管理(清華大學(xué))物業(yè)管理責(zé)任在業(yè)主 物權(quán)法第八十一條：“ 對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！?業(yè)主自行決定管理方式； 小區(qū)可以請物業(yè)公司，也可以不請； 業(yè)主更換物業(yè)管理公司的門檻降低；負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)公司業(yè)主有權(quán)依法更換由三分之二改為兩個(gè)二分