洛陽房地產(chǎn)市場概況

1、洛陽市主要開展戰(zhàn)略3.1 一體化的城鎮(zhèn)格局洛陽主城區(qū)向南一向東開展， 偃師主城區(qū)向南一向西開展， 形成南部的洛偃城鎮(zhèn)開展帶, 成為都市圈城鎮(zhèn)開展主軸。承載洛陽新興產(chǎn)業(yè)建設(shè)和現(xiàn)狀局部工業(yè)的轉(zhuǎn)型、疏散。規(guī)劃形成“一主四副多組團(tuán)的大洛陽格局。其中，一主：新區(qū)核心區(qū)：都市核四副：洛北老區(qū)：都市文化城新區(qū)拓展區(qū)：活力科技城偃師新區(qū)：制造產(chǎn)業(yè)城吉利區(qū)：石化產(chǎn)業(yè)城多組團(tuán)：偃師老城、孟津縣城、龐村組團(tuán)、高龍組團(tuán)、麻屯組團(tuán)、磁澗組團(tuán)規(guī)劃圖從城鎮(zhèn)格局規(guī)劃可以看出，今后新區(qū)核心區(qū)作為城市主核， 核心地位將更加凸顯，未來的 房地產(chǎn)工程的開展?jié)摿Υ?，拓展區(qū)和偃南新區(qū)將 瀍作為衛(wèi)星城區(qū)的模式開展， 而洛北老區(qū)今 后會著重

2、向東開展，老城、河區(qū)域的地位會有所提升。3.3 一體化的產(chǎn)業(yè)布局以“分工合作、戰(zhàn)略協(xié)同、互補(bǔ)共贏 為根本開展原那么，構(gòu)筑洛陽新區(qū)專業(yè)化、特色 化的三大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。洛龍產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 一一12平方公里，重點(diǎn)開展機(jī)械裝備制造業(yè)、太陽能電池產(chǎn)業(yè)等，禁 止開展有污染的產(chǎn)業(yè)。伊洛產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 一一30平方公里，重點(diǎn)開展新材料、新能源等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和裝備制 造業(yè)，限制有污染的企業(yè)。偃南產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 一一22平方公里，開展汽車工業(yè)、輕紡、家具等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。洛龍產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的開展使得該片區(qū)產(chǎn)生了大量的購房需求，該區(qū)域的開元名郡等工程前期 團(tuán)購也正迎合了市場，可以預(yù)見伊洛、偃南的產(chǎn)業(yè)開展也會帶動當(dāng)?shù)貐^(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的興起。

3、3.4 一體化的交通體系通過交通線網(wǎng)的整合和優(yōu)化，構(gòu)筑多方式交通網(wǎng)絡(luò)體系。以交通的一體化為洛偃一體化提供根底性支持，打造暢通的高速公路環(huán)、網(wǎng)絡(luò)化的區(qū)域性快速道路、方便可達(dá)的公交系統(tǒng)等。高速公路：三橫三縱交通主干道：六橫六縱鐵路：雙十字城際鐵路：中原城市群間城市之間，四條城市輕軌：一環(huán)五射房地產(chǎn)工程對于交通的依賴性尤為明顯，目前高鐵開通運(yùn)營、 城鐵逐步規(guī)劃，洛陽城區(qū)的幅員在逐年擴(kuò)張，人們從居住地到工作地的距離不斷加大，對便捷交通網(wǎng)絡(luò)的依賴將更加明顯。各年度房地產(chǎn)整體市場開展趨勢洛陽房地產(chǎn)投資額比對單位；億元數(shù)據(jù)來源：河南省住建廳&河南省統(tǒng)計(jì)局注：2022年數(shù)據(jù)為1-10月數(shù)據(jù)精順研究院觀

4、點(diǎn)：洛陽房地產(chǎn)市場除2022年受金融危機(jī)影響投資額較上年略微下降 外，2005年至今房地產(chǎn)投資額均保持穩(wěn)定增長態(tài)勢。誥陽商品房竣工面積比對單俛萬干方米數(shù)據(jù)來源：河南省住建廳&河南省統(tǒng)計(jì)局注：2022年數(shù)據(jù)為1-10月數(shù)據(jù)精順研究院觀點(diǎn)：2005年以來洛陽商品房年度竣工面積整體保持增長，2022年竣工面積到達(dá)頂峰，就目前掌握的數(shù)據(jù)情況來看，2022年竣工面積較2022年將會出現(xiàn)小幅下降。洛陽腭地產(chǎn)年AU咬聞積60.00%500 r20052006200 了202220222022«占陽204.2323.7439.7269.5378.629204亠同town58 50%35 54

5、%-36 71%40 48%-22 胱數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù)60.00%40.00%20.00%0.00%-20 OOc：石 J 00%勢,出現(xiàn)了 22.86%的回落，09年度的集中爆發(fā)是由于 08年受金融危機(jī)影響成交萎縮的原 因，到了 2022年國家宏觀調(diào)控對我市有一定影響，雖價(jià)升，但量跌，局部購房者在新政出 臺初期選擇了觀望，延緩了購房方案，直至年末市場供給量才陡然增大，而交易的備案數(shù)據(jù)具有時間延遲性，這都造成了年度成交總面積量的下滑。1聲190023632590377824 4%20 2%30 0%25 0%20 0%15 0% too%5 0%DO%40003500309025

6、00200015001000售灼價(jià)I元庫方想猜麗500數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù) 注：備案數(shù)據(jù)滯后于市場精順研究院觀點(diǎn)：2006年以來洛陽房價(jià)一直保持上漲趨勢， 2022年至2022年房價(jià)以每年20%漲幅遞增, 說明近兩年洛陽房地產(chǎn)市場價(jià)格漲勢明顯。2022年洛陽市瀍河區(qū)房地產(chǎn)市場概況瀍河在售樓盤根底情況工程占地面積畝總建面積就建筑形態(tài)主力戶型最新價(jià)格情況居業(yè)美麗家二期16520萬多層78101就兩 房，130 140 就三房尾盤銷售，均價(jià)3900元/就鈺泰九龍?jiān)?0214.1 萬多層、高層90101就兩 房，119 128就三房均價(jià)3910元/m2恒大綠洲1338.7301萬多層、小高層

7、、89就兩房，高層均價(jià)6000高層107-141就三房元/ m2總結(jié)：瀍河區(qū)在售工程主要是鈺泰九龍?jiān)泛秃愦缶G洲，并且后市都仍將不斷推出新房源,居業(yè)美麗家銷售已接近尾聲。瀍河區(qū)整體成交走勢涯河各月總銷面積單位：m=涯河各月總銷面積單位：m=1月2.疝4月5月&月7月©月鞏月113 12冃600035OOO25ODO2G0001500010000500001月2.疝4月5月&月7月©月鞏月113 12冃精順研究院觀點(diǎn)：瀍河區(qū) 2022年銷售一直以恒大綠洲為主，走勢平穩(wěn)河價(jià)格走勢也請比呷米1貝月，侗 5月 伍月 7牙呂耳 9耳 K月11 12數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局

8、備案數(shù)據(jù)精順研究院觀點(diǎn)：恒大綠洲一直領(lǐng)跑瀍河區(qū)，恒大的價(jià)格不斷走高也帶動了區(qū)域成交均 價(jià)的提升。瀍河區(qū)代表樓盤詳情恒大綠洲恒大綠洲開發(fā)商:恒大地產(chǎn)集團(tuán)地理位置：洛陽市瀍河區(qū)中州東路占地面積：1338 畝總建面：301萬建筑風(fēng)格：新古典景觀風(fēng)格:歐式景觀設(shè)計(jì)產(chǎn)品形態(tài)：高層、多層、小高層容積率:3.4綠化率:35%總戶數(shù)：2.06萬戶戶型配比：80142 m內(nèi)部配套:運(yùn)動中心、會所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、商業(yè)配套、五星級酒店等周邊配套：工程大社區(qū)自建配套銷售進(jìn)度:現(xiàn)售75號樓價(jià)格：均價(jià)6000元/ m2階段優(yōu)惠：1. 最高優(yōu)惠達(dá)15萬元/套2. 準(zhǔn)時簽約再拿99折置業(yè)禮包3. 到訪即可獲贈運(yùn)動中心體

9、驗(yàn)券4. 購房贈送500元購物卡5. 老業(yè)主介紹新業(yè)主，老業(yè)主最高獲贈4000元購物卡，新業(yè)主可享額外99折價(jià)格實(shí)例：75號樓95.87怦兩房8層?xùn)|戶優(yōu)惠后價(jià)格 542944元/怦；西戶519317元/ m2o 12號樓小高層107.8怦三房6層優(yōu)惠后價(jià)格608117 m2物業(yè)管理：戴德梁行時間節(jié)點(diǎn)：12月16日碧湖灣開盤推廣渠道：DM單頁、報(bào)廣、短信、網(wǎng)絡(luò)客源分析：覆蓋我市中高端收入人群，改善性住房、剛性需求住房、投資型等置業(yè)人群綜合評價(jià)：優(yōu)勢：1.我市第一生態(tài)大盤2. 開發(fā)商實(shí)力品牌影響3. 精裝房高性價(jià)比劣勢：1.地處瀍河較偏遠(yuǎn)2. 區(qū)位因素導(dǎo)致前期生活配套設(shè)施不完善。恒大綠洲銷售面積單

10、位：m2丄心口數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù)恒大綠洲價(jià)格走勢60001弓的2耳諭陽階4耳討5月佇馬計(jì)呂月符沾偸汕冃觸1月紀(jì)2.冃心數(shù)據(jù)來源：精順研究院鈺泰九龍?jiān)封曁┚琵堅(jiān)烽_發(fā)商：洛陽市鈺泰置業(yè)地理位置：洛陽火車東站對面占地面積：102畝總建面：146184 m2建筑風(fēng)格：新中式景觀風(fēng)格：中式風(fēng)格產(chǎn)品形態(tài)：多層、高層沿河兩層底商容積率：2.4綠 化 率： 36.8%總戶數(shù)： 1000 余戶 一期 分期情況：兩期出售，現(xiàn)在售一期戶型配比：139.13怦三房約占35% 99.35怦兩房約占15% 100.92怦兩房約占25% 119.81怦三房約占25%內(nèi)部配套：琴軒、棋閣、竹境、蘭亭四大主題園林、

11、幼兒園、菜市場、健身器材 周邊配套： 醫(yī)療教育：東新安街小學(xué)、十一中、洛一高、林校、第一職專等、正骨醫(yī)院、第一人民醫(yī)院商業(yè)購物：丹尼斯、老城十字街公共交通：火車東站、 5路、 1 0路、 20路、 34路公交車 休閑娛樂：站前廣場銷售進(jìn)度：一期多層房源預(yù)訂完畢，現(xiàn)主推高層房源 工程進(jìn)度：多層封頂價(jià)格：均價(jià)：3910元/ m2物業(yè)管理：興泰物業(yè)鈺泰置業(yè)下屬時間節(jié)點(diǎn)：11月2日多層A1開盤推廣渠道：單頁、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告定 位 語：壹佰畝東區(qū)大盤 / 貳水系自然生態(tài) / 叁仟人和諧社區(qū) / 肆組團(tuán)綠色家園 客源分析：工程周邊二次置業(yè)客戶、青年人剛性需求購房綜合評價(jià)：優(yōu)勢： 1. 周邊成熟社區(qū)配套生活

12、保障2. 距洛陽火車東站步行僅 5 分鐘3. 生活、交通極盡便利4. 價(jià)格相比擬低，有開展前景。劣勢：1.城中村改造工程，緊鄰回民區(qū)、人口綜合素質(zhì)偏低2.瀍河、中州渠多年情況依舊很差3. 周邊生活環(huán)境較差，但跟隨市政的改造未來有所改善飪泰九龍?jiān)穬r(jià)格走勢1月齡2月曲日月粉坤月窗7月價(jià)胡齬$月儲7月竹W月阱月仕U月份2022年洛陽各區(qū)域房地產(chǎn)市場比照各區(qū)域投血枳比對圖細(xì)濟(jì)區(qū)濁丁區(qū)為滾n網(wǎng)鳳言申I越數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù)精順研究院觀點(diǎn)：2022年新區(qū)投放面積占據(jù)半數(shù)以上，新區(qū)的樓盤客源輻射整個洛陽,樓盤銷售競爭相對其他各區(qū)域也更為劇烈。各區(qū)域成交ftl積比對圖數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù)新

13、區(qū) 【:I禺新E西工區(qū) 港琲悒燥邨精順研究院觀點(diǎn)：本年度新區(qū)成交量占據(jù)整個洛陽市場半壁江山。新區(qū)是未來金融行政中心，道路寬廣、環(huán)境怡人，周邊配套不斷完善，有巨大的升值潛力，為購房者和投資客所 看好。另外其供給量較大，可供選擇的余地大，也是成就新區(qū)總銷排行第一的重要因素。各區(qū)域成交單價(jià)比對圖隼煜：元/平就數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù)精順研究院觀點(diǎn)：2022年新區(qū)無論是成交量還是成交單價(jià)都穩(wěn)居榜首，奧體花城、東 方今典、建業(yè)高爾夫花園、新天地紅太陽花園、泉舜財(cái)富中心、國寶花園等中高端樓盤使區(qū) 域價(jià)格整體提高，一舉超越澗西、西工。而瀍河區(qū)憑借恒大綠洲的銷量提升了均價(jià)。各|X域成交奩均面積比對圖數(shù)據(jù)

14、來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù)精順研究院觀點(diǎn)：從各區(qū)域成交套均面積來看，根本集中在100怦左右。09年西工套均面積在108怦，而今年上升到 114怦，主要由于西工供給有限，并且多集中在邊沿區(qū)域， 房型面積較大。高新區(qū)的山水富地小戶型公寓成交比重較大，拉低了套均面積。 老城區(qū)與瀍河區(qū)相當(dāng)，瀍河區(qū)供給以恒大綠洲為主導(dǎo)，成交套均面積與恒大主力戶型面積根本一致。市場供給戶型區(qū)間分布市場供給戶犁區(qū)間分布I 2門數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù)精順研究院觀點(diǎn)：從市場供給戶型區(qū)間分布來看，供給面積主要集中在 90100怦的兩房和 130140怦的三房，是目前洛陽市場的主流戶型面積。2022年洛陽商品房住宅市場銷售

15、走勢40)03U.-UZDCD1L3D史3650蘭2C1L10&00耳畫月礦胡'1胡胡月.月IE月'14.0.甜23.7ME23. dE. 42詆弓33.723.7血a9呢32上24-551,5乩921.122.718, 322*727.495BT3T0T3289352535 &6537335803665<21741TT4142100(1SOD數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù)精順研究院觀點(diǎn)：2022年商品住宅投放面積穩(wěn)步增加，據(jù)房管局備案數(shù)據(jù)顯示，本年度批 準(zhǔn)預(yù)售面積294.41萬平方米，比上年上漲 84.86%。除二月份受過年和天氣影響外，全年銷 售火爆。

16、至10月份，均價(jià)已突破4000元大關(guān)。又由于備案數(shù)據(jù)的滯后性，所以在集中放量 的下半年銷售數(shù)據(jù)明顯小于供給。2022洛陽市非住宅產(chǎn)品市場分析卄住宅供給比對圖血楓萬方2咖2O.&9 202231：148-52數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù)精順研究院觀點(diǎn)：2022年1- 12月非住宅批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù) 8121套，建筑面積48.52萬平 方米，比上年同期上漲 132.26%，新政落地后局部投資人群開始由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)市場，2022年下半年洛陽的商業(yè)市場成交量有顯著提升。2022洛陽商業(yè)用房市場商業(yè)用房價(jià)格走勢單位：元/mJ1M 2月陰月胡朗 7月 8月號片 K月1】月1?耳數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備

17、案數(shù)據(jù)精順研究院觀點(diǎn)：商業(yè)用房價(jià)格走勢起伏比擬大，但整體趨于上揚(yáng)態(tài)勢。商業(yè)用房的價(jià) 格受區(qū)位影響較明顯，壹品天下、翡翠城等一些商鋪均價(jià)超過了 2萬元。商業(yè)工程寶龍城市 廣場的商鋪銷售量一直處于領(lǐng)先。商業(yè)用房供給面積區(qū)間數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù)精順研究院觀點(diǎn)：商業(yè)用房供給鋪面100怦以下最多，這局部商鋪總價(jià)較低，易于出租, 低投入、高回報(bào)成為市場主流。商業(yè)代表工程寶龍城市廣場商業(yè)二期數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù)地理位置：洛龍區(qū)開元大道中段開展商：洛陽寶龍置業(yè)物業(yè)管理商：河南華龍商管商鋪層數(shù)：三層，局部四層商鋪布局：賣場+商業(yè)步行街+底商商鋪總面積：15萬平米步行街2萬多平米商鋪單位面積：

18、30-400平米商鋪開間：4.5米 進(jìn)深：8米 層高：4.5米配套設(shè)施：電梯、倉儲商業(yè)業(yè)態(tài)：百貨、超市、餐飲、美食廣場、影院、游樂付款方式：一次性、按揭首付最低5成交付日期：2022.11至2022.10銷售進(jìn)度：二期商業(yè)整體已售70%銷售范圍：省內(nèi)、市區(qū)價(jià)格：均價(jià)23000元/ m2最高價(jià)28000元/ m2前期交2萬抵4萬返租政策：前三年每年返租 6% 7% 8%寶龍城市廣場商業(yè)銷件面積單位二肝數(shù)據(jù)來源：洛陽市房管局備案數(shù)據(jù)2022年洛陽房地產(chǎn)開展態(tài)勢預(yù)判一級市場地價(jià)屢創(chuàng)新高預(yù)示著二級市場房價(jià)將不斷攀升洛陽不斷涌現(xiàn)的高價(jià)“地王的出現(xiàn)，說明了開發(fā)商對洛陽房地產(chǎn)市場前景相對樂觀的 判斷，202

19、2年下半年以來洛陽的房價(jià)漲幅已屢次進(jìn)入全國前列，盡管從官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯 示2022年的投放量是2022年的近三倍，但依然不能滿足目前日益高漲的市場需求，究其原因，在需求方面是城鎮(zhèn)化開展帶來的大量城市新增人口逐年增多，由此帶來的住房需求也日漸龐大，在供給方面那么是土地供給的結(jié)構(gòu)性失衡因素，如中心城區(qū)供給量過少，西工、澗西區(qū)僅占比土地成交量的 20%以及土地開發(fā)本錢也在連年提高，迫使開發(fā)商提高售價(jià)，供不 應(yīng)求的市場態(tài)勢并沒有轉(zhuǎn)變，這也就造成了洛陽房價(jià)不可防止的繼續(xù)走高。城市框架進(jìn)一步拉大，開發(fā)片區(qū)趨向南北兩端隨著2022年6月份新區(qū)拓展區(qū)66項(xiàng)重點(diǎn)工程的同步開工， 拉開了洛陽大新區(qū)的開發(fā)序幕，拓展

20、區(qū)的前期建設(shè)以寫字樓、住宅、綜合設(shè)施等同步開發(fā)進(jìn)行，在政府新的城市規(guī)劃發(fā)展方向指引下，城市幅員開始向東南部不斷延伸，大力開發(fā)拓展區(qū)的同時， 與拓展區(qū)相連的新區(qū)核心區(qū)地塊價(jià)值被重新審視，核心區(qū)的經(jīng)開區(qū)局部成為連接核心區(qū)和拓展區(qū)的中心地 帶，目前經(jīng)開區(qū)的在售工程尚處于價(jià)格洼地，該區(qū)域內(nèi)恒聯(lián)等開發(fā)企業(yè)大體量工程已籌備入市，未來3-5年將會成為新區(qū)的開發(fā)重點(diǎn)，同時新區(qū)的關(guān)林路以南， 高鐵周邊工程相繼啟動也將成為熱點(diǎn)區(qū)域。與南部新區(qū)相對應(yīng)的是北部邙山的310國道南北兩側(cè)的原規(guī)劃的住宅地塊將由東至西陸續(xù)啟動開發(fā)程序，原處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的村莊將陸續(xù)完成拆遷改造，華山路北延、道北二路、道北五路貫穿、310國道改造將徹底盤活北部交通網(wǎng)絡(luò)，以住總工程為代表的北部大盤工程 預(yù)計(jì)在2022年中后期亮相，相對應(yīng)于城市中心城區(qū)的土地稀缺，該區(qū)域的房源假設(shè)大面積的 投放市場有可能會平衡目前城市整體供給緊張的局面。價(jià)格梯度將逐步顯現(xiàn) 中心同邊緣地區(qū)價(jià)格差距加大城市的房地產(chǎn)市場都存在不同層次的需求， 而最終房地產(chǎn)開展的趨勢， 應(yīng)該是不同的產(chǎn) 品來滿足多元化的需求。 在市場良性開展的前提下， 價(jià)格應(yīng)出現(xiàn)分化， 由于房地產(chǎn)產(chǎn)品不可 替代的獨(dú)特地段屬性， 樓盤價(jià)格檔次分區(qū)如同城區(qū)環(huán)線