房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風險防范

1、外商投資房地產(chǎn)業(yè)關(guān)于競買保證金，國土資發(fā)201034號文件規(guī)定不得低于出讓最低價的20%，但時隔僅三個月，國土資源部總規(guī)劃師胡存智就在6月26日召開的2010房地產(chǎn)夏季峰會上指出，土地出讓保證金將再提10%，競買土地出讓保證金不低于出讓最低價的30%。從目前土地出讓的情況來看，出讓機關(guān)也的確是按照30%的比例收取競買保證金的。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款未按合同約定繳清全部土地價款的，不得發(fā)放土地證書，也不得按土地價款繳納比例分割發(fā)放土地證書 土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納

2、，最遲付款時間不得超過一年。每宗住宅建設(shè)用地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過三年延期開工、擅自停工的法律后果： 1）超出合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，按照出讓或劃撥土地價款的20征收土地閑置費。 2）超出合同約定動工開發(fā)日滿兩年未動工開發(fā)的，要堅決無償收回。 3）雖按合同約定日期動工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)滿一年的，嚴格按閑置土地處理?？梢允栈貒薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)的情形：1）為公共利益需要使用土地的；2）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使 用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲

3、批準的；4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地 的；5）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。1）是否為建設(shè)用地使用權(quán)，取得方式是出讓、劃撥還是轉(zhuǎn)讓；2）取得方式是否符合法律規(guī)定；3）轉(zhuǎn)讓人取得建設(shè)用地使用權(quán)后，是否存在違約、違規(guī)行為，會否導(dǎo)致擬受讓地塊被依法收回等的情形（如土地出讓金、補償款是否繳清、是否存在土地閑置問題）；4）政府對擬受讓地塊或其周邊是否有新的政策、意向等，是否存在影響到擬受讓地塊日后開發(fā)建設(shè)、銷售等的情形；5）擬受讓地塊上是否存在抵押，是否被依法查封、扣押等；6）擬受讓地塊是否涉及訴訟、仲裁，是否存在可能被依法查封、扣押的情形；7）其他應(yīng)當考察的事項。1）擬

4、建設(shè)項目已經(jīng)取得的審批文件及其有效性；2）正在辦理中的審批文件、是否能夠通過及相應(yīng)的時間；3）將來需要辦理的審批文件；4）需特別注意規(guī)劃部門出具的擬出讓地塊的規(guī)劃條件和附圖；5）擬建設(shè)項目已經(jīng)進行的投入，包括投資總額，資金流向，是否保留有完整的財務(wù)會計憑證，能夠充入開發(fā)建設(shè)成本等；6）擬建設(shè)項目已經(jīng)簽訂的合同、協(xié)議及其履行情況；7）轉(zhuǎn)讓人曾經(jīng)對外（對政府、對社會）作出的承諾；8) 項目建設(shè)進展，是否存在違規(guī)建設(shè)、超規(guī)劃建設(shè)情形；9）其他應(yīng)當考察的事項。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)符合下列條件：1）已經(jīng)支付全部建設(shè)用地使用權(quán)出讓金，并取得建設(shè)用地使用權(quán)證書；2）按照出讓合同約

5、定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！伴_發(fā)投資總額”不包括地價款。3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。1）以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓條件的；2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3）依法收回建設(shè)用地使用權(quán)的；4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5）權(quán)屬有爭議的；6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。1）第一順位：已辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更 登記手續(xù)的；2）第二順位：已先行合法占有投資開發(fā)土地 的；

6、3）第三順位：已先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的；4）第四順位：合同成立在先的。1）轉(zhuǎn)讓方訂立轉(zhuǎn)讓合同時未取得出讓建設(shè)用地使用權(quán)證書，但起訴前已經(jīng)取得或者有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，合同有效。2）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)未經(jīng)批準訂立轉(zhuǎn)讓合同的，合同無效；但起訴前經(jīng)批準且辦理出讓手續(xù)的，合同有效；其中，直接劃撥給受讓方或者由受讓方辦理出讓手續(xù)的，雙方訂立的轉(zhuǎn)讓合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。1)雙方應(yīng)約定確定現(xiàn)場現(xiàn)狀的時點，并通過現(xiàn)場拍攝、文字描述、列舉清單等方式予以固定；2）與工程建設(shè)有關(guān)的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)配件的歸屬問題；3)與在建工程有關(guān)的合同的處理問題，包括抵押借款合同、工程設(shè)計、監(jiān)理、施工合同、材料采

7、購合同、商品房預(yù)售合同等。1）轉(zhuǎn)讓方的合同目的：通過轉(zhuǎn)讓其在項目公司的股權(quán)以收回其對項目公司及房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資及利益，并由受讓方完成該項目的開發(fā)建設(shè)。2）受讓方的合同目的：通過受讓項目公司的股權(quán)，以取得對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)權(quán)，并通過后續(xù)投資以完成該項目的開發(fā)建設(shè)，取得投資收益。1）項目公司資產(chǎn)與負債現(xiàn)狀。2）項目公司擬開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目基本狀況。3）項目公司擬開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目是否已取得的政府批復(fù)文件。4）項目公司是否已簽訂各種與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的合同、協(xié)議。5）土地補償價款的支付情況。6）拆遷方案、拆遷補償安置方案的落實情況，拆遷補償款項的支付情況。7）土地出讓金及相關(guān)稅費（包括四源

8、費）的支付情況。8）項目公司擬開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)狀，包括是否已完成拆遷，土地是否已平整，各種市政管線是否已接到項目紅線范圍內(nèi)（七通一平），是否已開始施工以及工程進度情況。9）項目公司除了該房地產(chǎn)開發(fā)項目之外，是否還有其他經(jīng)營活動或業(yè)務(wù)。10）該房地產(chǎn)開發(fā)項目用地是否存在任何權(quán)屬、使用糾紛；與周邊其他項目的相鄰關(guān)系如何，邊界是否清晰，是否存在邊界糾紛，是否需要其他項目開發(fā)建設(shè)單位的配合、向其支付費用。11）就該房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)活動，是否對第三人作出過合作承諾或利益承諾等。12）有無其他影響公司及項目重大利益的情況。合同中應(yīng)明確轉(zhuǎn)讓受讓的標的：轉(zhuǎn)讓受讓標的為轉(zhuǎn)讓方擁有的項目公司全部或部分

9、股權(quán)以及該股權(quán)所享有的權(quán)益。前款所說的權(quán)益，主要指項目公司擬開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)權(quán)、項目土地使用權(quán)、項目規(guī)劃設(shè)計所形成的權(quán)利以及其他為該項目所投入的資金、進行的工作而形成的依法及商業(yè)習慣所實際取得和應(yīng)當取得的成果、權(quán)利及機會。前列權(quán)益對于受讓方至關(guān)重要，也是受讓方受讓股權(quán)的主要目的。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓方和受讓方的指定方擁有項目公司全部或部分股權(quán)以及該股權(quán)所享有的權(quán)益。1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓前項目公司依法設(shè)立、存續(xù)所發(fā)生的費用； 2）轉(zhuǎn)讓方對項目公司的債權(quán)；3）轉(zhuǎn)讓方為開發(fā)項目的國有土地使用權(quán)的取得、立項、規(guī)劃、方案設(shè)計、場地拆遷、七通一平、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等與開發(fā)項目工作相關(guān)的所有支出；4）土地

10、出讓金及相關(guān)稅費（包括四源費）；5）土地補償費用；6）拆遷補償款；7）轉(zhuǎn)讓方的預(yù)期收益；8）在移交給受讓方前項目公司已支付及應(yīng)支付的其他款項。1）項目公司原公章、合同專用章、財務(wù)專用章等印章在工商變更登記完成后上繳主管機關(guān)提請銷毀，并申請重刻。2）確定交接日。3）項目公司股東會、董事會、監(jiān)事會改組方案。4）文件材料、土地移交。5）項目公司工作人員調(diào)整方案。（1）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)至少一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)；雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同無效；但起訴前一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當認定合同有效

11、。（2）建設(shè)用地使用權(quán)土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準手續(xù)的，應(yīng)當認定合同有效?！焙献鏖_發(fā)房地產(chǎn)的本質(zhì)特征為：共同投資、共享利潤、共擔風險。1）約定提供土地使用權(quán)的一方不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。2）約定提供資金的一方不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當認定為房屋買賣合同。3）約定提供資金的一方不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當認定為借款合同。4）約定提供資金的一方不承擔經(jīng)營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當認定為房屋租賃合同。（1）明

12、確劃分雙方的責任。（2）利潤分配方案應(yīng)盡可能詳盡、明確，特別是約定各方以分配房產(chǎn)的方式分享利潤的，應(yīng)明確約定各方分得的房產(chǎn)的數(shù)量、位置，條件允許的應(yīng)明確各方分得的房間號；另外，由于規(guī)劃變更等原因?qū)е潞贤s定的面積與實際竣工面積存在的差異，也應(yīng)在合同中明確約定。（3）明確約定違約責任。（4）明確約定相關(guān)變更登記、審批、備案責任。（1）投資數(shù)額超出合同約定的，對增加的投資數(shù)額的承擔比例的確定原則：協(xié)商過錯投資比例利潤分配比例。（2）房屋實際建筑面積少于合同約定的，對房屋實際建筑面積的分配比例的確定原則：協(xié)商過錯利潤分配比例。（3）房屋實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積（經(jīng)批準的），對超出部分房屋分配比例

13、的確定原則：協(xié)商利潤分配比例；對因此增加的投資數(shù)額的承擔比例的確定原則：協(xié)商投資比例利潤分配比例。（4）因違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋被認定為違法建筑責令拆除的，對損失承擔比例的確定原則：協(xié)商過錯投資比例利潤分配比例。（5）合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，對未足額交納出資的，按照其實際投資比例分配利潤。（6）合同的任何一方不得要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的。 2009年6月27日凌晨5時30分左右，上海市閔行區(qū)一在建13層住宅樓整體倒塌，造成一名安徽籍民工死亡。 相關(guān)責任人處理相關(guān)責任人處理1、闕敬德（梅隴鎮(zhèn)資產(chǎn)公司總經(jīng)理，原梅隴鎮(zhèn)征地服務(wù)所所長，梅隴鎮(zhèn)長助理，梅、闕敬德（梅隴鎮(zhèn)資產(chǎn)公

14、司總經(jīng)理，原梅隴鎮(zhèn)征地服務(wù)所所長，梅隴鎮(zhèn)長助理，梅都公司股東）一審被認定犯貪污罪，判處無期徒刑。都公司股東）一審被認定犯貪污罪，判處無期徒刑。2、張志琴（梅都公司法人代表、董事長）一審被認定犯貪污罪、挪用資金罪、重大、張志琴（梅都公司法人代表、董事長）一審被認定犯貪污罪、挪用資金罪、重大責任事故罪，數(shù)罪并罰，決定執(zhí)行無期徒刑。責任事故罪，數(shù)罪并罰，決定執(zhí)行無期徒刑。3、秦永林（上海梅都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)場負責人）被判處有期徒刑、秦永林（上海梅都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)場負責人）被判處有期徒刑5年。年。4、陸衛(wèi)英（施工方上海眾欣建筑有限公司掛名項目經(jīng)理）被閔判處有期徒刑、陸衛(wèi)英（施工方上海眾欣建筑

15、有限公司掛名項目經(jīng)理）被閔判處有期徒刑3年。年。5、張耀雄（地下車庫土方開挖的分包人）被判處有期徒刑、張耀雄（地下車庫土方開挖的分包人）被判處有期徒刑4年。年。6、張耀杰（施工方上海眾欣建筑有限公司法人代表、董事長）被判處有期徒刑、張耀杰（施工方上海眾欣建筑有限公司法人代表、董事長）被判處有期徒刑5年年7、夏建剛（施工方上海眾欣建筑有限公司現(xiàn)場負責人）被判處有期徒刑、夏建剛（施工方上海眾欣建筑有限公司現(xiàn)場負責人）被判處有期徒刑4年。年。8、喬磊（監(jiān)理方上海光啟建設(shè)監(jiān)理有限公司的總監(jiān)理）被判處有期徒刑、喬磊（監(jiān)理方上海光啟建設(shè)監(jiān)理有限公司的總監(jiān)理）被判處有期徒刑3年。年。 相關(guān)單位處理結(jié)果相關(guān)單

16、位處理結(jié)果1、建設(shè)單位梅都房地產(chǎn)公司、對事故發(fā)生負有主要責任，被處以法定最高限額罰款、建設(shè)單位梅都房地產(chǎn)公司、對事故發(fā)生負有主要責任，被處以法定最高限額罰款50萬元。待事故善后處理工作完成后，吊銷梅都房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。萬元。待事故善后處理工作完成后，吊銷梅都房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。2、總包單位眾欣建筑公司，對事故發(fā)生負有主要責任，被處以法定最高限額罰款、總包單位眾欣建筑公司，對事故發(fā)生負有主要責任，被處以法定最高限額罰款50萬元。吊銷建筑施工企業(yè)資質(zhì)證書及安全生產(chǎn)許可證。萬元。吊銷建筑施工企業(yè)資質(zhì)證書及安全生產(chǎn)許可證。3、土方開挖單位索途清運公司，對事故發(fā)生負有直接責

17、任，被處以罰款、土方開挖單位索途清運公司，對事故發(fā)生負有直接責任，被處以罰款30萬元。萬元。4、基坑圍護及樁基工程施工單位勝騰基礎(chǔ)公司，對事故發(fā)生負有一定責任。被處以、基坑圍護及樁基工程施工單位勝騰基礎(chǔ)公司，對事故發(fā)生負有一定責任。被處以罰款罰款20萬元。萬元。5、監(jiān)理單位光啟監(jiān)理公司，對事故發(fā)生負有重要責任，吊銷其工程監(jiān)理資質(zhì)證書。、監(jiān)理單位光啟監(jiān)理公司，對事故發(fā)生負有重要責任，吊銷其工程監(jiān)理資質(zhì)證書。6、工程監(jiān)測單位協(xié)力勘察公司對事故發(fā)生負有一定責任，予以通報批評處理。、工程監(jiān)測單位協(xié)力勘察公司對事故發(fā)生負有一定責任，予以通報批評處理。 蓮花河畔景苑樓盤處理結(jié)果蓮花河畔景苑樓盤處理結(jié)果 上

18、海萬科房地產(chǎn)有限公司將作為第三方托管蓮花河畔景苑樓盤建設(shè)。上海萬科房地產(chǎn)有限公司將作為第三方托管蓮花河畔景苑樓盤建設(shè)。 開發(fā)商梅都房地產(chǎn)公司處理未倒樓盤的三套解決方案，業(yè)主可以在開發(fā)商梅都房地產(chǎn)公司處理未倒樓盤的三套解決方案，業(yè)主可以在2009年年8月月1日至日至2009年年8月月15日期間自行選擇：日期間自行選擇： 1）自行選擇打折）自行選擇打折5%繼續(xù)履行合同；繼續(xù)履行合同； 2）解除合同并退本返息；）解除合同并退本返息； 3）按）按2009年年6月月27日市場價由萬科收購。日市場價由萬科收購。1）承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)的，施工合同無效；2）承包人超越建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級的，施工合同

19、無效，但承包人在建設(shè)工程竣工前取得相應(yīng)資質(zhì)等級，請求按照無效合同處理的，不予支持。3）沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的，施工合同無效。1）必須進行招標而未招標的，施工合同無效；2）必須進行招標中標無效的，施工合同無效。投標人相互串通投標或者與招標人串通投標的，投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄的手段謀取中標的，中標無效，處中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款，對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數(shù)額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴重的，取消其一年至二年內(nèi)參加依法必須進行招標的項目的投標資格并予以公告，直至由工商行

20、政管理機關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照。 1、總承包單位將建設(shè)工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位的； 2、建設(shè)工程總承包合同中未有約定，又未經(jīng)建設(shè)單位認可，承包單位將其承包的部分建設(shè)工程交由其他單位完成的； 3、施工總承包單位將建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給其他單位的； 4、分包單位將其承包的建設(shè)工程再分包的。 1、承包人將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)給他人的； 2、承包人將其承包的全部建設(shè)工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)給其他單位承包的； 3、承包人將主體工程使用的建筑材料、建筑構(gòu)配件由分包單位采購的； 4、承包人在主體工程施工中，沒有使用自備的大型機具和主要施工裝備的； 5、發(fā)包人將工程分包后，未在施工現(xiàn)場設(shè)立項目

21、管理機構(gòu)和派駐相應(yīng)人員，并未對該工程的施工活動進行組織管理的，視同轉(zhuǎn)包。1、承包企業(yè)出現(xiàn)違法分包或轉(zhuǎn)包行為的，可由行政主管部門責令改正，沒收違法所得，并處罰款，可責令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書。2、對因轉(zhuǎn)包工程或違法分包的工程不符合規(guī)定的質(zhì)量標準造成的損失，由工程承包人與接受轉(zhuǎn)包或者分包的單位承擔連帶賠償責任。 3、承包企業(yè)非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程的行為無效。人民法院可以根據(jù)民法通則第134條規(guī)定，收繳當事人已經(jīng)取得的非法所得。建設(shè)工程施工合同被認定為無效，根據(jù)建設(shè)工程竣工驗收是否合同，處理的方式亦有所差別： 1）建設(shè)工程施工合同無效，建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，承包人請

22、求參照合同約定支付工程價款，應(yīng)予支持。 2）建設(shè)工程施工合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收不合格，可以對建設(shè)工程進行修復(fù)，修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，發(fā)包人請求承包人承擔修復(fù)費用，應(yīng)予支持；修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收仍不合格的，承包人請求支付工程價款，不予支持。發(fā)包人和承包人在建設(shè)工程施工合同中明確約定，發(fā)包人不按照規(guī)定比例向承包人支付預(yù)付款、進度款及結(jié)算款，而是由承包人自帶資金現(xiàn)行施工，工程實施到某一階段時，發(fā)包人再開始分筆支付工程款，即為墊資。墊資明令禁止，但是按照有效處理。對墊資和墊資利息有約定，承包人請求按照約定返還墊資及其利息的，應(yīng)予支持，但是約定的利息計算標準高于中國人民銀行發(fā)布

23、的同期同類貸款利率的部分除外。對墊資沒有約定的，按照工程欠款處理。對墊資利息沒有約定，承包人請求支付利息的，不予支持。承包人具有下列情形之一，發(fā)包人有權(quán)解除施工合同： 1）明確表示或者以行為表明不履行合同主要義務(wù)的； 2）合同約定的期限內(nèi)沒有完工，且在發(fā)包人催告的合理期限內(nèi)仍未完工的； 3）已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量不合格，并拒絕修復(fù)的； 4）將承包的建設(shè)工程非法轉(zhuǎn)包、違法分包的。發(fā)包人具有下列情形之一，致使承包人無法施工，且在催告的合理期限內(nèi)仍未履行相應(yīng)義務(wù)，承包人有權(quán)解除施工合同： 1）未按約定支付工程價款的； 2）提供的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不符合強制性標準的； 3）不履行合同約定的

24、協(xié)助義務(wù)的。建設(shè)工程施工合同解除后，已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量合格的，發(fā)包人應(yīng)當按照約定支付相應(yīng)的工程價款；已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量不合格的，可以對建設(shè)工程進行修復(fù)，修復(fù)后工程質(zhì)量合格的，發(fā)包人應(yīng)當按照約定支付相應(yīng)的工程價款，修復(fù)后工程質(zhì)量仍不合格的，發(fā)包人有權(quán)拒絕支付工程價款。因一方違約導(dǎo)致合同解除的，違約方應(yīng)當賠償因此而給對方造成的損失。（1）承包人對工程質(zhì)量問題有過錯的應(yīng)承擔過錯責任。因承包人的過錯造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合約定，承包人拒絕修理、返工或者改建，發(fā)包人請求減少支付工程價款的，應(yīng)予支持。（2）發(fā)包人對工程質(zhì)量問題有過錯的應(yīng)承擔過錯責任，情形包括： 1）提供的設(shè)計有缺陷； 2）提供或者指

25、定購買的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備不符合強制性標準； 3）直接指定分包人分包專業(yè)工程。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用后，無法再以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利；但是承包人應(yīng)當在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔民事責任。發(fā)包人與承包人簽訂合同時，要預(yù)先對此類情況進行約定，對于需提前使用的工程部分，事先明確約定其質(zhì)量標準和要求，交付的方式、時間以及使用過程中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題如何處理等問題。1）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；2）承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告，發(fā)包人拖

26、延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期；3）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。結(jié)算時雙方對建設(shè)工程的計價標準或者計價方法有約定的，按照約定結(jié)算；因設(shè)計變更導(dǎo)致建設(shè)工程的工程量或者質(zhì)量標準發(fā)生變化，對該部分工程價款沒有約定的，應(yīng)協(xié)商解決，不能協(xié)商一致的，可以參照簽訂合同當時當?shù)氐亩~結(jié)算。建設(shè)工程施工合同有效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收不合格的，可以對建設(shè)工程進行修復(fù)，修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，發(fā)包人可要求承包人承擔修復(fù)費用；修復(fù)后仍不合格的，發(fā)包人有權(quán)拒付工程價款。對欠付工程價款利息計付標準有約定的，按照約定處理；沒有約定的，按照中國人民銀行發(fā)布

27、的同期同類貸款利率計息。拖欠工程款利息從應(yīng)付工程價款之日計付。對付款時間沒有約定或者約定不明的，下列時間視為應(yīng)付款時間：1）建設(shè)工程已實際交付的，為交付之日；2）建設(shè)工程沒有交付的，為提交竣工結(jié)算文件之日；3）建設(shè)工程未交付，工程價款也未結(jié)算的，為起訴之日。發(fā)包人應(yīng)在建設(shè)工程施工合同中，明確約定欠付的工程價款不計付利息，或者在一定期限內(nèi)免付利息。對工程量有爭議的，按照發(fā)包人同意承包人施工的實際工程量計算，即：1）施工過程中形成的簽證等書面文件確認的工程量；2）承包人能夠證明發(fā)包人同意其施工，但未能提供簽證文件證明工程量發(fā)生的，可以按照當事人提供的其他證據(jù)確認實際發(fā)生的工程量。合同中約定發(fā)包人收

28、到竣工結(jié)算文件后，在一定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認可竣工結(jié)算文件的，應(yīng)按照約定處理。承包人可請求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價款。發(fā)包人為避免按照承包人單方出具的竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價款，應(yīng)當注意：1）在建設(shè)工程施工合同中排除“在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認可竣工結(jié)算文件的”的約定，并明確約定發(fā)包人需以書面簽章的文件進行認可；2）若建設(shè)工程施工合同中有類似約定，發(fā)包人注意務(wù)必在合同約定的時間內(nèi)，對承包人提交的竣工結(jié)算文件作出書面答復(fù)，或者進行洽商；進行洽商的，應(yīng)形成會議紀要，并要求與會人員簽字確認。雙方就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過備案的中標合同實質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當以備案的中標合同作

29、為結(jié)算工程價款的根據(jù)。“白合同”主要防范訴訟風險；“黑合同”主要防范執(zhí)行風險。 案例：案例：“會飛的湖會飛的湖”19991999年上半年，大西洋新城最先推出了年上半年，大西洋新城最先推出了A A區(qū)樓盤。一個業(yè)主回憶說：區(qū)樓盤。一個業(yè)主回憶說：“根據(jù)根據(jù)開發(fā)商提供的模型圖測算，位于小區(qū)中央的開發(fā)商提供的模型圖測算，位于小區(qū)中央的50005000多平方米的人工湖離多平方米的人工湖離A A區(qū)不到區(qū)不到100100米遠?？傻矫走h。可到19991999年底年底B B區(qū)銷售時，銷售圖上人工湖的位置被挪動了一兩百米，區(qū)銷售時，銷售圖上人工湖的位置被挪動了一兩百米，變得離變得離B B區(qū)很近。此后，同樣的手法被開發(fā)商應(yīng)用到其他區(qū)的銷售上。區(qū)很近。此后，同樣的手法被開發(fā)商應(yīng)用到其他區(qū)的銷售上。”但多數(shù)業(yè)主并不知道這些變化。直